Exp. Nº AP71-R-2018-000385.
Definitiva/Civil/Recurso/Con Lugar La Apelación
Con Lugar La Demanda Desalojo/”D”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
“Vistos”, con sus antecedentes.
I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: MORELYS MAGARITA LEAL CAMPOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.027.541.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MANUEL MEZZONI RUIZ, abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-1.480.816, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3.076.
PARTE DEMANDADA: MARÍA ZORAIDA ZAMORA DE BARRETO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.309.108.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: BELKYS DEL VALLE LAREZ MORENO, abogada en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-10.547.939, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 125.586.
MOTIVO: DESALOJO.
II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación ejercida el 1º de junio de 2018, por el abogado MANUEL MEZZONI RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 28 de mayo de 2018, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en contra de la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA DE BARRETO.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 13 de junio de 2018 (f. 262), la dio por recibida, entrada y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, mediante la notificación de las partes, para la celebración de la audiencia de apelación.
Practicada la notificación de las partes, el 8 de octubre de 2018, la abogada ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS, secretaria de este tribunal, dejó constancia de la oportunidad en que se llevaría cabo la audiencia de apelación.
El 11 de octubre de 2018, se difirió la oportunidad para llevarse a cabo la audiencia de apelación, en presencia de los representantes judiciales de las partes.
El 17 de octubre de 2018, oportunidad fijada para la celebración de la audiencia de apelación, acto fue anunciado a las puertas del tribunal, estando presentes los abogados MANUEL CELESTINO MEZZONI RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y, BELKYS DEL VALLE LAREZ MORENO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada. Dicho acto fue levantado en acta, la cual fue plasmada en los siguientes términos:
“…En horas de despacho del día de hoy diecisiete (17) de octubre de dos mil dieciocho (2017), siendo la una post meridiem (1:00 p.m.), hora y fecha fijada previamente por este despacho el 11 de octubre de 2018, para que tenga audiencia de apelación, ello en razón del recurso interpuesto el 1º de junio de 2018, por el abogado MANUEL CELESTINO MEZZONI RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en contra de la decisión dictada el 28 de mayo de 2018, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la demanda de desalojo, incoada en contra de la ciudadana MARIA ZORAIDA ZAMORA. Anunciado el acto por parte del Alguacil del Tribunal y aperturado el mismo se dejó constancia de la presencia de los abogados MANUEL CELESTINO MEZZONI RUIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3.076, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y, BELKYS DEL VALLE LAREZ MORENO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 125.586, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada. En este estado y previa instrucción a la parte sobre la forma en que se llevaría el acto, se le concedió el derecho de palabra a la parte actora-recurrente, a través de su apoderado judicial, quien alegó la violación al debido proceso, tanto en la sustanciación del proceso como en la sentencia apelada; fundamentándose en la presunta violación de los artículos 215, 216 y 217 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a la forma en que debió practicarse la citación de la parte demandada, pues ésta no podía ser practicada sino de manera persona a la demandada y no en la persona de su apoderada judicial; asimismo, indicó que la compulsa fue librada a nombre de una persona distinta a la de la parte demandada; alegó la usurpación de funciones por parte del alguacil del tribunal, al consignar con la citación, copia de instrumento poder, indicando que ello no era de su competencia; que la presencia de la representante judicial de la parte demandada, en la audiencia preliminar, no pudo convalidar el defecto en la citación. Asimismo, alegó que el auto por medio del cual se fijaron los hechos, no se compadece con lo establecido en la Ley, por indicar unos hechos controvertidos, distintos a los que emanaban de las actuaciones de las partes y eximió a la parte demandada de su carga probatoria. Alegó la falta de cumplimiento de los artículos 118 y 120 de la Ley especial, por parte del tribunal, toda vez que la audiencia de juicio no fue presida por la Juez del Tribunal y tampoco indicó el dispositivo del fallo ni diferimiento alguno en cuanto a la oportunidad en que iba a dictarlo; por último, alegó que la sentencia apelada no cumple con el requisito contenido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al no contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y las excepciones opuestas por la parte demandada. En cuanto al mérito, alegó que la parte demandada, se encontraba insolvente en el pago de las pensiones arrendaticias, no probando su solvencia, ya que los recibos de consignaciones se encuentran a favor de una persona distinta a la de la actora. Que su representada se encuentra sujeta de demanda de desalojo. Alegó la violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil al no decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos. Solicitó se declarase con lugar la apelación y con lugar la demanda. Consignó escrito de alegatos. Terminada la exposición de la parte actora, hizo uso de su derecho de palabra la representación judicial de la parte demandada, quien alegó la sentencia apelada no adolece del vicio denunciado por el representante judicial de la parte actora y que cumplió con los requisitos legales. Que la citación se practicó por el alguacil en la persona que demostró ser apoderada judicial de la parte demandada, para lo cual consignó copia del instrumento poder que le fue presentado; que en dado caso, la representación judicial de la parte actora convalidó las presuntas violaciones procesales. Que le fue violentado su derecho de preferencia, pues no se le notificó de la venta del inmueble arrendado efectuada por su anterior arrendador. Que se encuentra solvente en el pago de las pensiones locativas, consignando recibos de consignaciones. Alegó que la venta que le efectuó su arrendador originario a la parte actora, fue efectuada en fraude. Hubo réplica y contrarréplica. El juez, luego de realizar las precisiones orales que al caso en concreto se ciñen, donde expresó que fue convalidada la citación de la demandada y que cumplió su fin, así como de las exención de formalidades inútiles en cuanto a la consecución de la justicia; que la parte demandada, no atacó el instrumento poder consignado por el alguacil y por la misma representación judicial de la parte demandada, en los términos de ley. Que el tribunal de la causa, aun cuando de manera general, fijó los hechos controvertidos, los mismos quedaron expresos. Que aun cuando de manera no convencional, la audiencia de juicio cumplió su fin, sin formalismos inútiles y si consta diferimiento en cuanto a la oportunidad en que debía dictarse el dispositivo del fallo; que el incumplimiento a lo ordenado en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se observó que ello incumbe al fondo y que no acarrea la nulidad del fallo, sino su revisión, procediéndose a dictar un nuevo fallo. en relación al fondo de la controversia, declaró improcedente la falta de cualidad alegada por la parte demandada; que el derecho de preferencia, debe ser objeto de un juicio independiente y autónomo y que no constaba en autos haber sido instaurado y, por tanto, no evidenciaba nulidad de venta alguna; asimismo, estableció la solvencia de la parte demandada en el pago de las pensiones locativas; pero que, sin embargo, se encontraba demostrada la necesidad de la parte actora de ocupar el inmueble arrendado; por lo que, resulta necesario para el tribunal declarar:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta el 1º de junio de 2018, por el abogado MANUEL CELESTINO MEZZONI RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en contra de la decisión dictada el 28 de mayo de 2018, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de Desalojo, incoada por la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 13.027.541, en contra de la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.309.108. En consecuencia, se declara extinguida la relación arrendaticia; se condena a la parte demandada, al desalojo del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 1415, el cual forma parte del edificio CENTRO PARQUE CARABOBO, situado con dos frentes: uno que da a la Avenida Este 6 entre las esquinas de Ño Pastor a Puente Victoria y otro que da sobre la Avenida Universidad, entre las esquinas de Monroy a Misericordia, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Federal. Dicho inmueble está situado en la planta décima cuarta, torre “B” del edificio, con una superficie aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (57,20 Mts2), integrado por: Salón, cocina, un dormitorio con ropero, un sanitario;
TERCERO: REVOCADA, la decisión dictada el 28 de mayo de 2018, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y,
CUARTO: No hay condenatoria en costas. Establecido el dispositivo del fallo se informó a las partes, que este tribunal se reserva el lapso de cinco (5) días despacho siguientes para la publicación del fallo en extenso. En este estado, siendo las tres y diez post meridiem (3:10 p.m.), se da por concluido el acto. Es todo, se leyó y conformes firman…”.
Estando en la oportunidad para publicar el fallo en extenso, pasa este jurisdicente a emitir pronunciamiento, previo las siguientes consideraciones:
III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio de desalojo, mediante libelo de demanda presentado el 10 de julio de 2017, por el abogado MANUEL MEZZONI RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en contra de la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió su conocimiento al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 13 de julio de 2017, la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a fin que se llevase la audiencia de mediación, así como para la contestación de la demanda.
El 2 de agosto de 2017, el ciudadano MIGUEL ANGEL ARAYA, alguacil, dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada, en la persona de la abogada BELKYS LAREZ MORENO, quien se identificó como apoderada judicial de ésta, para lo cual consignó copia de instrumento poder.
El 9 de agosto de 2017, se llevó a cabo audiencia de mediación, la cual contó con la presencia de los abogados MANUEL MEZZONI RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y, BELKYS LAREZ MORENO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en la cual se dejó constancia que las partes no llegaron a acuerdo alguno.
El 27 de septiembre de 2017, la abogada BELKYS DEL VALLE LAREZ MORENO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda.
El 2 de octubre de 2017, el juzgado de la causa, fijó los hechos controvertidos y abrió la etapa probatoria.
El 10 de octubre de 2017, el abogado CARLOS TIMAURE ALVAREZ, secretario del juzgado de la causa, dejó constancia que la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas; asimismo, el 13 de octubre de 2017, dejó constancia que la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de pruebas.
El 16 de octubre de 2017, el juzgado de la causa, agregó los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.
El 23 de octubre de 2017, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
El 1º de diciembre de 2017, el juzgado de la causa, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio.
El 19 de marzo de 2018, el juzgado de la causa, ordenó la notificación de las partes, a los fines que se celebrase la audiencia de juicio; librando boleta de notificación a la parte actora.
El 16 de mayo de 2018, el juzgado de la causa, fijó nuevamente, la oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia de juicio.
El 22 de mayo de 2018, se llevó a cabo la audiencia de juicio, la cual contó con la presencia de los abogados MANUEL MEZZONI RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y, BELKYS LAREZ MORENO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada; donde, luego de oídas las exposiciones de las partes y evacuadas las declaraciones de los testigos, la juez difirió la oportunidad para dictar el dispositivo del fallo para el día de despacho siguiente.
El 23 de mayo de 2018, con la presencia de los representantes judiciales de las parte, la juez dictó el dispositivo del fallo, declarando sin lugar la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en contra de la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA; difiriendo la oportunidad para publicar el fallo en extenso.
El 28 de mayo de 2018, el juzgado de la causa, dictó el fallo en extenso, mediante el cual declaró sin lugar la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en contra de la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA DE BARRETO.
Contra dicha decisión fue ejercida apelación, por la representación judicial de la parte actora; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:
IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
Se defiere al conocimiento de esta alzada, la apelación interpuesta el 1º de junio de 2018, por el abogado MANUEL CELESTINO MEZZONI RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 28 de mayo de 2018, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en contra de la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA DE BARRETO.
Fijados los términos y extremos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 28 de mayo de 2018; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:
“…La pretensión sujeta al estudio de este Tribunal lo constituye el demostrar el estado de necesidad de la accionante, así como el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento y como consecuencia de ello, la procedencia de la pretensión contenida en la demanda por DESALOJO incoada y el pago de los cánones insolutos, y por ende, la condenatoria a la entrega del bien inmueble objeto del contrato.
…Omissis…
Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
El asunto controvertido en la presente causa se circunscribe a demostrar el estado de necesidad de la accionante, así como el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento y como consecuencia de ello, la procedencia de la pretensión contenida en la demanda por DESALOJO incoada y el pago de los cánones insolutos, y por ende, la condenatoria a la entrega del bien inmueble objeto del contrato.
Al respecto, resulta imperativo traer a colación lo dispuesto en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que es del tenor siguiente:
…Omissis…
De las disposiciones parcialmente transcritas se evidencia que, para la procedencia de una pretensión de desalojo deben demostrarse además de la existencia de la relación arrendaticia, ya sea mediante un instrumento escrito o contrato verbal, y algunas de las causales establecidas en la ley, entre ellas, tomando en cuenta lo alegado por la accionante, la falta de pago de cuatro (4) cánones arrendaticios, sin causa justificada; o, la necesidad justificada del propietario (arrendador) o pariente consanguíneo hasta le segundo grado, de ocupar el inmueble, la cual debe ser demostrada por medio de prueba contundente, conforme a la exigencia del legislador patrio.
En lo que especta a la falta de pago alegada por la pretendiente, según se evidencia del contrato que vincula a las partes, aportado por la accionante junto al libelo de demanda, el canon fue establecido en doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), que equivalen hoy día a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00), conforme a la Ley de Reconversión Monetaria, vigente desde enero de 2008. No obstante, la arrendataria demostró haber depositado (pagado), a través de la Superintendencia Nacional de la Vivienda, en el periodo comprendido entre marzo de 2014 a agosto de 2017, ambos inclusive, un canon mensual de un mil setecientos bolívares (Bs. 1.700,00) actuales, monto superior al establecido contractualmente, por lo que esta operadora de justicia considera que la arrendataria se encuentra solvente en el pago del canon arrendaticio, ya que si bien la actora le notificó a la arrendataria un canon mensual de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), en el año 2017, dicho monto no se corresponde con el canon contractualmente establecido.
En lo que respecta a la necesidad justificada para el propietario a algún pariente consanguíneo, hasta el segundo grado, no existe prueba contundente que lo demuestre, tal como lo exige la ley, por lo que tampoco procede el desalojo, ya que dicha causal no fue demostrada en la presente causa.
Por tanto, resulta forzoso para esta juzgadora declarar en la dispositiva, sin lugar la demanda incoada por la ciudadana MORELYS LEAL contra MARÍA ZAMORA, como en efecto lo hará…”.
La representación judicial de la parte actora, con la finalidad de apuntalar el recurso de apelación que ejerció, el día que se llevó a cabo la audiencia de apelación; esto es, el 17 de octubre de 2018, consignó escrito donde expresó:
“…mediante este escrito expongo los fundamentos de derecho de la apelación ejercida: Que son la violación del debido proceso en la sustanciación de la causa y en la sentencia apelada, que a continuación específico:
PRIMERO: En la sustanciación del procedimiento la Juez de la causa incurrió en los siguientes errores: A) Vicios en la citación personal ya que consta del libelo de la demanda y de su auto de admisión, que la parte demandada se identificó como MARÍA ZORAIDA ZAMORA, y no consta en autos que ella haya citada, para el juicio conforme a lo previsto en los artículos 215 y 218 del C.P.C. B) Tampoco consta en autos que la Apoderada de MARÍA ZORAIDA ZAMORA, se haya hecho parte en el juicio conforme a lo previsto en los artículos 216 y 217 del C.P.C.
Pues como se evidencia de las actas del expediente que cursan en los Folios del 96 al 100, que la que compulsa, fue librada y entregada a nombre de MARÍA ZORAIDA ZAMBRANO y no a nombre de MARIA ZORAIDA ZAMORA, y que el poder que pudiera hacer valer la representante de la demandada, fue consignado por el Alguacil, y no por quien se atribuye la condición de apoderada, y el Alguacil no es parte del juicio ni esta facultado por la ley para recibir y consignar documentos de las partes cualquiera que ellos sean, de manera que la actuación del alguacil consistente en recibir un poder y consignarlo en el expediente constituye una usurpación de funciones y toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos nulos.
La compulsa fue librada y recibida a nombre de MARIA ZORAIDA ZAMBRANO como se evidencia del escrito que cursa al folio 98. La asistencia de la colega que se atribuye la condición de apoderada de la parte demandada a la audiencia de mediación, no convalida los vicios cometidos en la práctica de la citación personal, porque la consignación del poder se hizo por un funcionario público y ese acto esta viciado de nulidad y además ella recibió la compulsa a nombre de una persona distinta a su representada. Por todo lo expuesto y de conformidad con lo previsto en el artículo 49 y 25 de la Constitución Nacional en relación con los artículos 215 y 218 y 216 y 217 del C.P.C. Pido la nulidad de las actuaciones comprendidas desde el folio 96 al 100 y la reposición de la causa al estado de nueva citación.
SEGUNDO: Señalo la violación del proceso en el auto previsto en el artículo 112 de la actual Ley de Arrendamiento, que cursa al folio 177 al 178. Por cuanto la Juez de la causa omitió fijar los puntos controvertidos que es un requisito esencial para la validez de dicho auto, y eximió a la parte demandada de probar los hechos por ella alegados, en beneficio de la demandada; estableciendo una desigualdad procesal, en franca violación de los artículos 112 de la actual Ley de Arrendamiento y 15 del C.P.C.
TERCERO: Señalo la violación del debido proceso por falta de aplicación de los artículos 118 y 120 del actual ley de arrendamiento.
La audiencia de juicio se desarrolló en forma escrita y en ausencia de la Juez y consistió en que cada una de las partes le dictó su exposición a un funcionario judicial y terminada la exposición de cada parte, se pasó al despacho de la Juez, quien le tomo declaración de los testigos, y dio por terminado el acto sin pronunciar la parte impositiva del fallo, sino que lo difirió verbalmente omitiendo el auto de diferimiento previsto en el artículo 120.
CUARTO: Ley sentencia definitiva dictada por el tribunal en fecha 28 de mayo de este año, está viciada de nulidad conforme a lo previsto en el artículo 244, porque carece de decisión expresa, positiva y precisa en arreglo a la pretensión deducida y las defensas y excepciones opuestas, como lo ordena el ordinal 5 del artículo 243 del C.P., en efecto la demanda se fundamenta en las causales 1era y 2da del artículo 91 de la actual Ley de arrendamiento, en la se refiere a la causal primera, se indica que la arrendataria estaba atrasada en el pago de 41 mensualidades, la arrendataria negó la condición de propietaria de mi representada y no demostró el pago de una sola mensualidad y a pesar de ello la Juez la declaro solvente.
Y para demostrar la causal 2da., se comprobó la necesidad de mi representada para ocupar la vivienda en razón de que existe un juicio de desalojo contra ella pero el Tribunal ni siquiera analizó las pruebas documentales traídas a los autos por la parte actora.
Por todas estas razones y por cuanto se ha incurrido en violación del debido proceso garantizado por el artículo 49, en el curso del proceso, como en la sentencia definitiva y todo acto del poder público que viole las garantías constitucionales es nulo de acuerdo al artículo 25 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, pido la apelación sea declarada con lugar y restablecido el orden constitucional infringido…”.
Conforme lo expuesto por las partes y por el a-quo en la decisión recurrida, corresponde determinar la justeza en derecho de la sentencia proferida el 28 de mayo de 2018, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en contra de la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA.
Así las cosas, corresponde la revisión de esta alzada, dado los efectos del recurso ejercido, en el sentido de verificar si en la sustanciación del proceso se incurrió en vicios en la práctica de la citación de la parte demandada; ello, por cuanto la parte recurrente considera que la actuación del alguacil fue realizada en usurpación de funciones. Asimismo, toca revisar si la juzgadora de primer grado, en el auto del 2 de octubre de 2017, dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, mediante la fijación de los hechos controvertidos; la violación de los artículos 118 y 120 eiusdem, endosada a la audiencia de juicio, al delatar que la juez no presidió dicho acto, difiriendo la oportunidad sin auto expreso.
Conforme las denuncias, se pide la nulidad de lo actuado y la reposición de la causa.
El Tribunal para resolver, considera:
I
DE LA NULIDAD Y REPOSICIÓN:
Antes de pasar a emitir pronunciamiento en relación al mérito de la controversia, considera prudente este jurisdicente analizar la denuncia de violación al debido proceso efectuada por la representación judicial de la parte actora.
En tal sentido, de la revisión efectuada de las actas que conforman el presente expediente, se constató que el 21 de julio de 2017, fue librada la compulsa para la citación de la parte demandada, a nombre de la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMBRANO; y, que el 2 de agosto de 2017, el ciudadano MIGUEL ÁNGEL ARAYA, alguacil, dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada, en la persona de la abogada BELKIS LAREZ MORENO, quien se identificó como su apoderada, para lo cual anexo copia del instrumento poder, donde se identifica de manera correcta a la parte demandada.
Ahora bien, tal manera de actuar del alguacil, aun cuando es poco ortodoxa, no invalida su actuación, en razón que el 9 de agosto de 2017, en el acto de la audiencia de mediación, se hizo presente la abogada BELKYS LAREZ MORENO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, quien, en todo caso, es a quien beneficiaría cualquier vicio de la citación. Es decir, considera quien decide, que aún cuando la compulsa haya sido librada con un error material en la identificación de la parte demandada, cumplió el fin para el cual estaba destinada, el cual era poner en conocimiento de la demanda incoada en su contra, con la finalidad que ejerciera su derecho a la defensa, mediante su presencia en juicio, contando con la debida asistencia letrada para ello. Así se establece.
Si bien es cierto que el alguacil no es parte en el juicio, sino auxiliar de justicia, ni está facultado para recibir y consignar documentos a los expediente, no es menos cierto que su actuación no invalida las actuaciones subsiguientes; pues, exigir actuación expresa de la parte demandada, ante el secretario del tribunal, consignando el instrumento poder que le acredita su representación, es considerado un formalismo excesivo por este jurisdicente, que atentaría contra la garantía de una justicia imparcial, expedita y sin formalismos excesivos, consagrada en el segundo aparte del artículo 26 constitucional. Máxime, cuando consta en la copia del instrumento poder consignado, la facultad expresa para darse por citada en juicios en nombre de su representada, otorgada por la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA DE BARRETO, a la abogada BELKYS LAREZ MORENO. Amen que la parte actora, no atacó el instrumento en cuestión, conforme la regla establecida en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de obtener la exhibición del original, ó en caso contrario, restarle eficacia al mismo en el proceso; por lo que, convalidó dicha actuación. Así se establece.
En lo que respecta a la nulidad y reposición peticionada por la parte actora, fundamentada en que se omitió fijar los límites de la controversia en el auto del 2 de octubre de 2017, este jurisdicente observa que en dicha actuación si consta, de manera genérica, la fijación de los términos en que quedó trabada la litis. El hecho que el tribunal de la causa, haya fijado dichos términos de manera exigua, no significa que exista silencio en torno a dicho punto. Por lo que, tal petición no debe prosperar en derecho. Así se establece.
En lo que respecta a la nulidad y reposición de la causa, peticionada por la representación judicial de la parte actora, fundamentada en que el debate oral no contó con la presencia física de la juez, quien a su vez, difirió la oportunidad para emitir el dispositivo del fallo, omitiendo el auto expreso, observa este tribunal que no consta en autos, actuación alguna, que al menos haga presumir a quien decide, que la juez del tribunal de la causa no estuvo presente en el debate oral y, que una vez dictados los fundamentos de la pretensión y excepción por las partes, se haya pasado los autos al despacho de ésta para tomarle declaración a los testigos; al contrario, en dicha acta expresamente se deja constancia de la comparecencia ante la juez del tribunal, no sólo de las representaciones judiciales de las partes y de los testigos que rindieron declaración; sino que en dicha actuación, se constata que la juez manifestó que debía efectuar un análisis de las pruebas consignadas en esa misma fecha por las partes, por lo que, difería el pronunciamiento de la sentencia para el día de despacho siguiente, de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, suscribiendo tal acta, la juez, los representantes judiciales de las partes, los testigos y el secretario del tribunal; por lo que, no consta que en dicho acto se haya violentado el artículo mencionado, mucho menos el derecho a la defensa y al debido proceso de las partes. Así se establece.
El hecho de no existir un auto expreso del tribunal, por medio de una actuación aparte, difiriendo el pronunciamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, no quiere decir que la juez no haya estado facultada para diferir su pronunciamiento; máxime, cuando al día siguiente de despacho; esto es, el 23 de mayo de 2018, dictó el dispositivo del fallo, cuyo acto no contó con la presencia de ninguna de las partes, procediéndose a reservar tres (3) días de despacho para la publicación del fallo en extenso, lo que ocurrió el 28 de mayo de 2018; y habiendo ejercido el recurso de apelación la parte actora el 1º de junio de 2018; es decir, en la primera oportunidad en que se hizo presente al proceso luego de tales actuaciones y dentro del lapso que se le concedía por ley para apelar, por lo que, considera quien decide, que no hubo violación al debido proceso ni al derecho de la defensa de las partes. Lo que conlleva a que dicha denuncia no deba prosperar en derecho. Así se establece.
En lo que respecta a la petición de nulidad del fallo apelado, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por no contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y las excepciones opuestas, de conformidad con lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 eiusdem, este jurisdicente observa que los fundamentos de la parte recurrente para apuntalar tal petición, se encuentran referidos al fondo de la controversia, los cuales, de acuerdo al recurso de apelación ejercido y sometido al conocimiento de esta alzada, se encuentra bajo la revisión de este jurisdicente, por lo que, tales requerimientos serán examinados al momento de emitir las motivaciones de mérito que fundamenten el presente fallo. Así se establece.
II
DEL MÉRITO:
Resueltos los puntos anteriores y en vista de su improcedencia, con la finalidad de analizar el mérito de la controversia, se considera prudente traer a colación los argumentos expuestos por la parte actora, en su escrito libelar, los cuales fueron plasmados en los términos que siguen:
“…Mi representada ha cumplido con el Procedimiento Administrativo previo a la demanda previsto en los artículos 94, 95 y 96 de la ley para la regulación y control de arrendamiento de vivienda, en relación con los artículos del 7 al 10 del Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda como se evidencia de la resolución Nro. MC001168 de fecha 29 de Agosto del año 2016, la cual fue dictada con motivo del Procedimiento Administrativo que curso por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, bajo el Nro. 013719 de fecha 23 de Septiembre del año 2015, que acompañamos en original marcada con la letra “C”. La cual le fue notificada a la arrendataria y quedó definitivamente firme.
…Omissis…
Mi representada es propietaria y legítima poseedora del inmueble que a continuación se especifica:
“Un (1) inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por un (1) apartamento distinguido con el número UN MIL CUATROCIENTOS QUINCE (NO. 1415),el cual forma parte del edificio “CENTRO PARQUE CARABOBO”, situado con dos frentes; uno que da a la venida Universidad entre las esquinas de Monroy a Misericordia, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del antes denominado Distrito Federal…
…Dicho inmueble le pertenece a mi representada según se evidencia de Documento registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del 5º Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 03 de Febrero del año 2014, bajo el No. 201442, asiento registral 1, Matricula Nro. 218.1.1.2.4755, que acompaño en copia Certificada con la letra “A”.
En el mencionado inmueble, se estableció una relación de Arrendamiento inicialmente a tiempo determinado, entre la persona PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI, como Arrendador, ya identificado, y la ciudadana MARIA ZORAIDA ZAMORA (…) como Arrendataria esta relación Arrendaticia tuvo por objeto el apartamento ya identificado, en este libelo y que se especifica en la cláusula 1º del Contrato de Arrendamiento suscrito que dice:
…Omissis…
Terminado el contrato no hubo acuerdo contractual de renovación sino que la Arrendataria se quedó en el inmueble arrendado, y sin pagar el canon convenido, luego después de su adquisición por mi representada se convino el canon de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo) que tampoco ha cancelado, por lo que encuentra atrasada en el pago de las mensualidades comprendidas así: Año 2014: Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre. Año 2015: Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre. Año 2016: Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre. Año 2017: Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio.
Luego el 22 de Junio del año 2017, se le notificó al Arrendataria mediante el Tribunal 11 de Municipio de esta Jurisdicción de que debía depositar los cánones de arrendamiento en la cuenta de mi representada Nro. 0134-0350-3335-5841-2550, abierta a nombre de mí representada en el Banco de Banesco correspondiente al periodo comprendido entre: 03-02-2014 al 30-06-2017.
Todo lo cual pone de manifiesto que LA ARRENDATARIA se encuentra atrasada en el pago de 41 mensualidades a razón de Bs. 350.000.oo cada una comprendidos entre el 03-02-2014, al 30-06-2017, a razón de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo) (…) En total adeuda: Catorce Millones Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 14.350.000,oo).
Y la situación del núcleo familiar de mi representada en los últimos años se ha deteriorado, pues vive arrendada y el Arrendador le pidió la desocupación, el juicio cursa en el Juzgado 19 de Municipio de esta Jurisdicción y se encuentra en fase de ejecución, el inmueble motivo de esta demanda, lo necesita para habitarlo, ella, su hijo George K. Frantoff, y su cónyuge, Arturo José Rivas, de manera que ante esa situación sobrevenida, que afecta a su núcleo familiar en los aspectos de vivienda, y empleo unida a la insolvencia manifiesta de la Arrendataria surge para ella la obligación legal y moral de auxiliarlos, ya que arrendar otra vivienda es un hecho imposible. Por estas razones suficientemente fundadas mi representada tiene la impostergable necesidad de solicitarle a su arrendataria la devolución del inmueble que le fue arrendado antes de su adquisición, por las razones que he mencionado ocurro ante su competente autoridad en representación de MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOSO (…) propietaria del inmueble, para demandar por DESALOJO como en efecto lo hago, al ciudadano MARIA ZORAIDA ZAMORA (…) en su carácter de arrendataria para que convenga o su defecto a ello sea condenado por el tribunal en los siguientes hechos:
PRIMERO: En la devolución y entrega material del inmueble que le fue arrendado mediante documento autenticado por ante la Notaría Sexta del Municipio Chacao, en fecha 10 de Julio del año 2006, anotado bajo el Nro. 37, Tomo 130, libre de bienes y de personas.
SEGUNDO: En pagar la cantidad de CATORCE MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 14.350.000,oo), suma seta que representa el pago de 41 mensualidades a Bs. 350.000,oo cada una, correspondientes a los meses de: Febrero a Diciembre del año 2014, de Enero a Diciembre del año 2015, de Enero a Diciembre del año 2016, de Enero a Junio del año 2017.
TERCERO: Demando el pago de los mese que se sigan venciendo desde el Primero (01) de Julio del 2017 hasta la definitiva terminación de este juicio ordenada por el Tribunal a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,oo) cada una.
CUARTO: Demando el pago de las costas y costos del proceso prudencialmente calculados por el Tribunal.
QUINTO: Demando el pago de la indexación de acuerdo a los índices de precios establecidos por el Banco Central desde la fecha de vencimiento de cada mensualidad hasta la definitiva terminación del juicio…”.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, contestó la demanda, excepcionándose de la forma siguiente:
“…Es el caso ciudadana Juez que mi poderdante la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA arriba identificada suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI (…) dicha relación arrendaticia se inicia (primer contrato) por ante las oficinas de la Notaria Publica Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 02/07/2003 Bajo el Nº 56, Tomo Nº 25, de los libros de Autenticaciones por un monto de Bolívares Fuerte Doscientos Mil Exactos (Bs.F. 200.000,00) equivalente al canon de arrendamiento mensual, naciendo el derecho de arrendamiento que le asiste a mi representada; asimismo fue renovado dicho contrato (segundo contrato) al año siguiente de su vencimiento el 22/07/2004, mediante contrato o instrumento público Notariado por ante las oficinas de la Notaria Publica Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda Los Ruices, Bajo el Nº 02, Tomo Nº 63, de los libros de autenticaciones por un monto en Bolívares Fuerte Doscientos Mil Exactos (Bs.F. 200.000,00) equivalente al canon de arrendamiento mensual, el cual no varió, al año siguiente celebraron la renovación respectiva del contrato (tercer contrato) en fecha 04/08/2005. 03) mediante contrato o instrumento público Notariado por ante las Oficinas de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, por un monto de Bolívares Fuerte Doscientos Mil Exactos (Bs. F. 200.000,00) equivalente al canon de arrendamiento mensual, el cual, para la fecha tampoco vario, el año siguiente en fecha 10/07/2006, renovó nuevamente el contrato (cuarto contrato) mediante contrato o instrumento Notariado por ante las oficinas de la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, Bajo el Nº 37, Tomo Nº 130, de los libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría por un monto de Bolívares Fuerte Doscientos Cincuenta Mil Exactos (Bs. F. 250.000,00) equivalente al canon de arrendamiento mensual, en el cual aumento solo Bolívares Fuerte Cincuenta Mil Exactos (Bs. F. 50.000,00).
Ahora bien mi poderdante suscribió todos los contratos desde el Dos Mil Tres (2003) hasta el Dos Mil Seis (2006) en las mismas condiciones y términos, en ese mismo año Dos Mil Seis (2006) hasta mediado del mes de diciembre, el ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI, le manifestó vía telefónica a mi representada su intención de vender el inmueble en Bolívares Ciento Cincuenta Millones (Bs. 150.000.000,00) hoy (Bs. F. 150.000,00), pero nunca le hizo llegar una oferta real de compra venta, para aceptar o rechazar la misma, quedando en espera de esa oferta que nunca llego, fue sorprendida en el año Dos Mil Siete (2007) a mediados del mes de junio, donde le hizo llegar una carta expresando que les daba una prórroga para desocupar el inmueble, la cual quedo sin efecto una vez más, donde llegaron a un acuerdo verbal con el ciudadano Arrendador PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI para poder tramitar el crédito y hacer efectiva la operación compra-venta, pero posteriormente él se retracta de la oferta de venta, informándoles vía telefónica que el contrato de arrendamiento no va hacer renovado por escrito, para ahorrar dinero y trámites legales innecesarios, por lo que se le da continuidad al que estaba rigiendo desde el Dos Mil Seis (2006), pero con un aumento del canon de arrendamiento de Bolívares Fuertes Doscientos Cincuenta Mil Exactos pasaríamos a cancelarle Un Mil Setecientos Exactos (Bs. F. 1700,00), que si estaban de acuerdo el pasaría mensualmente a retirar el dinero en efectivo por el apartamento, en efecto así se acodó y se aceptó entre las partes, el aumento y las condiciones verbales que le impuso, continuo cancelando los servicios tales como CANTV, Luz, y Condominio, pero el ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI una vez empezó mi representada a cancelarle el canon de arrendamiento, éste les informa que deben pagarle en efectivo, porque en cheque se le hacía complicado, por las colas en el banco, se le pedio que les emitiera los recibos para llevar el control de gastos y pagos, pero éste se negó, por cuando no era necesario emitir recibos, ya que había una confianza y una amistad que él respetaba, que no, se preocupara por eso, porque él nunca la defraudaría, porque la apreciaba mucho, de buena fe confió mi representada y creyó en su palabra, pues en verdad nunca tuvieron problema alguno con él.
Tres años más tarde en el año Dos Mil Diez (2010), el ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI, le informa nuevamente a mi representada la intención de vender el inmueble vía telefónica por un monto de Bolívares Trescientos Cincuenta Millones (Bs. 350.000.000,00) hoy (Bs.F. 350.000,00) y mi representada una vez más aceptó la oferta de venta verbal, ella le pidió una prórroga para tramitar el crédito en virtud que la primera oferta de venta en el año 2007 no se dio por el retracto de él arrendador, sin embargo cabe destacar que suscribieron un acuerdo verbal que si no le daban el crédito para comprar el apartamento, mí representada le entregaría el inmueble completamente desocupado.
Luego de cinco (05) meses de trámite para lograr el crédito el mismo no fue posible, porque el ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI, se retracta nuevamente de la venta, alegando que había pasado mucho tiempo, que mejor lo dejara así y que continuará viviendo allí, pagando las mensualidades acordadas como canon de arrendamiento, y así tal cual lo hizo.
Tres (03) años más tarde en el año Dos Mil Trece (2013) en le mes de Diciembre cuando el señor PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI, fue a retirar el dinero del canon de arrendamiento, le informa nuevamente a mi representada que quiere vender el inmueble, porque está muy mayor, que quiere salir de la propiedad dándole la primera opción que les corresponde por derecho, que el nuevo precio esta vez era de Setecientos Ochenta Millones Exactos (Bs. 780.000.000,00) hoy (Bs.F. 780.000,00), una vez más acepto mi representada la venta, se le pidió que por favor la hiciera por escrito para poder tramitar ante el banco lo respectivo al crédito, este arrendador quedo en mandar a su abogado para que realizara todo lo que necesario, pero nunca mando la oferta, el abogado tampoco la contactó.
En enero del año 2014 cuando el arrendador fue a cobrar la renta se le recordó que era necesaria la oferta de compra-venta para tramitar el crédito, él quedo en resolver eso mediante su abogado, pero no les envió la oferta y el abogado tampoco la citó.
El día sábado primero de febrero 2014, el arrendador fue a cobrar el canon a mi representada, la cual le cancelaba en efectivo, éste le insiste nuevamente sobre la oferta de compra-venta para ella hacer lo pertinente al crédito, pero lamentablemente otra evasiva más por parte del arrendador que siempre hacia lo mismo y mantenía ese “si, pero no” sin explicación laguna sobre el tema, pues mi representada interesada en la compra de su vivienda digna, por el derecho que le asiste vive preocupada por las acciones que no terminan de concretarse.
En el mes de marzo 2014 mi representada se queda esperando que el arrendador fuese a retirar el dinero correspondiente al mes, pero este no hizo acto de presencial alguna mi representada hasta el cansancio lo llamaba a su teléfono, pero este nunca le respondió, le guardan el dinero hasta que aparezca o de señales de vida.
En el mes de abril 2014, el arrendado tampoco fue a retirar el dinero, lo que hace preocuparse a mi representada, la cual lo llama a su casa y allí le informan que el señor estaba muy enfermo que no podía buscar el dinero, que se lo guardaran para cuando él pueda lo pasa buscando o que el mandaría a su abogado a buscarlo.
En el mes de mayo 2014, mi representada fue a cancelar el recibo de condominio como todos los meses sin ninguna novedad e insistieron en llamar al señor PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI arrendador, el cual no respondió ni en su casa, ni el celular, siempre con la bu8ena fe se esperó que él llamaría o se comunicara con mi representada para darle el acumulativo del dinero por concepto del pago canon y no fue posible.
En el mes de junio 2014, mi representada fue a cancelar nuevamente el condominio, con la sorpresa de que el mismo ya había sido cancelado, y la pregunta interna de rigor ¿Por qué el señor PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI no subió al apartamento a buscar el dinero del arrendamiento??, presumiendo que había sido él quien lo había podido cancelar, mi representada se cansó de llamarlo, pero nunca le respondió, era para ella difícil de creer que después de tanto tiempo tratando con él no le diera la cara, ni le respondiera las llamadas, para su mayor sorpresa, en ese mismo mes, se enteró que el inmueble ya había sido vendido en el mes de febrero, por un monto en Bolívares de Fuerte de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL EXACTOS (Bs. F. 850.000,oo), porque se presentó en el apartamento una ciudadana de nombre MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS (…) según consta y se evidencia de un documento Registrado por ante las oficinas Subalterna del Registro Público Quinto del Circuito del Municipio Libertador Bajo el Nº 2014.42 Asiento registral Nº 1 Matricula Nº 218.1.1.2.4755, Libro del Folio Real que probaba que era ella la nueva propietaria del inmueble, exigiendo que le desocuparan su apartamento, alegando que necesitaba el mismo, que si no lo hacían por las buenas, ella lo haría por las malas.
A todas luces, se evidencia ciudadana Juez que el ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI, se burló vilmente de mí representada, la sorprendió en su buena fe, la traicionó en sus buenas acciones, jugó con las emociones de ella, aunado a la violación de sus derechos y garantías que le asisten mediante ley expresa, como lo es el derecho de preferencia ofertiva, o la primera opción de compra y venta, la cual siempre manipulo, actúo maliciosamente desde el mismo momento que no le entrega recibos de pago, pues muy a su pesar él le dio continuidad a la relación de contrato arrendatario, convirtiéndose este de un contrato a tiempo determinado a un contrato indefinido, no obstante nunca le hizo llegar la oferta de compra-venta prometida, donde debe expresar el correspondiente descuento por el tiempo de arrendamiento, su preferencia que le corresponde por tener el tiempo de ocupación legal, pacifica, notoria, pública e ininterrumpida en dicho inmueble, pasando por encima de los derechos y burlando la ley logra vender el inmueble a sus espalda, en un precio por encima de lo ofertado inicialmente, es por ello que desconocemos, y rechazamos dicha operación de compra-venta entre los ciudadanos PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI (…) y MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS (…) y de esta manera toda pretensión alegada en la presente demanda, por falta de cualidad en principio por violar el derecho de preferencia que le asiste a mi representada y no obstante a ello, cabe señalar que mi representada NO SUSCRIBIÓ CONTRATO ALGUNO con la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, ni directa, ni a través de terceros ningún contrato de arrendamiento que la obligue a cumplir con ningún deber entre partes, por lo que bien pudo a través del órgano rector subrogarse el derecho de arrendataria y hacer el procedimiento correspondiente al desalojo, pero la relación arrendaticia durante más de trece (13) años fue con el señor PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI, identificado suficientemente en autos, quien en ningún momento ejerció el procedimiento de desalojo de la vivienda y mucho menos le hizo llegar la oferta formal de venta como derecho preferencial. Asimismo, cabe destacar ciudadana Juez que una vez informada del hecho, se iniciaron acciones legales, ante SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS, donde le iniciaron el procedimiento administrativo para que depositara lo correspondiente pagos de arrendamiento, lo cual ha hecho de forma organizada y puntual encontrándose solvente hasta la presente fecha a nombre del ciudadano PEDRO DIMONGO NARANJO ESCULPI (…) a través de la entidad Bancaria BANCO DEL TESORO, bajo el número de cuenta contrato 0000-1330-9108-0007-8894, dicho pagos describimos de la siguiente manera:
AÑO 2017
1. Mes 08-2017 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00474532-K
2. Mes 07-2017 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00467829-8
3. Mes 06-2017 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00464240-4
4. Mes 05-2017 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00463337-6
5. Mes 04-2017 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00458089-8
6. Mes 03-2017 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00448146-1
7. Mes 02-2017 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00446478-3
8. Mes 01-2017 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00441292-4
AÑO 2016
1. Mes 12-2016 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00431167-2
2. Mes 11-2016 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00426090-5
3. Mes 10-2016 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00418895-4
4. Mes 09-2016 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00408763-0
5. Mes 08-2016 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00403108-8
6. Mes 07-2016 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00397627-9
7. Mes 06-2016 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00389521-K
8. Mes 05-2016 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00379169-7
9. Mes 04-2016 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00377402-K
10. Mes 03-2016 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00377401-8
11. Mes 02-2016 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00377400-5
12. Mes 01-2016 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00356751-3
AÑO 2015
1. Mes 12-2015 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00347674-2
2. Mes 11-2015 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00337730-4
3. Mes 10-2015 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00329624-0
4. Mes 09-2015 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00319949-8
5. Mes 08-2015 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00317033-7
6. Mes 07-2015 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00311078-6
7. Mes 06-2015 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00311077-3
8. Mes 05-2015 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297969-K
9. Mes 04-2015 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297968-7
10. Mes 03-2015 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297967-4
11. Mes 02-2015 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297966-1
12. Mes 01-2015 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297955-9
AÑO 2014
1. Mes 12-2014 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297964-7
2. Mes 11-2014 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297963-9
3. Mes 10-2014 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297962-6
4. Mes 09-2014 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297961-3
5. Mes 08-2014 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297960-0
6. Mes 07-2014 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297959-8
7. Mes 06-2014 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297958-5
8. Mes 05-2014 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297957-8
9. Mes 04-2014 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297956-5
10. Mes 03-2014 monto Bs. 1.700,00, referencia de pago Nº 00297955-2
Ahora bien, ciudadana Juez, en defensa de mi representada negamos y rechazamos las pretensiones esgrimidas por la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, representada por su abogado (…) a quien desconocemos como propietaria del inmueble arrendado por no existir contrato alguno de arrendamiento entre las partes que la obligue a cancelarle un monto definido, pues a motus propio exige un derecho no ejercido ante la Superintendencia de Nacional de Arrendamiento de Vivienda, pues el único contrato formalmente suscrito por mi representada ha sido con el ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI, desde hace más de catorce (14) años de forma pacífica, notoria, publica e ininterrumpida en dicha relación arrendaticia y de posesión legitima.
Asimismo, cabe destacar que el órgano rector con competencia en arrendamiento de viviendas, (SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS), no ha decretado ni desalojo, ni regulación, ni pago alguno, que le deba ejecutar mi representada ni a favor ni en contra de quienes hoy se adjudican un derecho y mucho menos el exabrupto que pretenden se les sea cancelado al IPC.
…Omissis…
Por no existir contrato de arrendamiento formal suscrito entre la parte actora y mi representada que la obligue o relacione a cancelar o cumplir con las pretensiones ejercidas, como tampoco existe una oferta preferencial que mi representada haya aceptado o rechazado, ni prorroga alguna por ello pedimos:
Se declare sin lugar la presente demanda y en consecuencia se condene en costa a la parte actora para que responda por los daños patrimoniales causado a mi representada.
Solicitamos ante ustedes, se apliquen todos los derechos y garantías constitucionales que vinculan la causa para que se reproduzcan los efectos dentro del marco de la ley…”.
De las posturas asumidas por las partes en la demanda y su excepción, se colige que corresponde el conocimiento de esta alzada la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en contra de la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA, en el sentido de determinar si se encuentra relacionada de manera directa o indirecta con el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI y la demandada; y, si por ese mismo contrato, determinar si la demandada se encuentra obligada a pagar a la parte actora, la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo), mensuales, por concepto de cánones de arrendamientos insolutos, correspondientes al período comprendido desde el mes de febrero de 2014, hasta junio de 2017, ambos inclusive, lo cual arroja la cantidad de catorce millones trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 14.350.000,oo); asimismo, determinar si la necesidad de ocupar el inmueble arrendado que alega la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, es capaz de provocar el desalojo de la demandada y obligarla en la entrega, libre de personas y bienes, del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 1415, ubicado en la planta décima cuarta del edificio CENTRO PARQUE CARABOBO, situado con dos (2) frentes; uno que da a la Avenida Este 6 entre las esquinas de Ño Pastor a Puente Victoria y otro que da sobre la Avenida Universidad, entre las esquinas de Monroy a Misericordia, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador.
Con la finalidad de emitir pronunciamiento al respecto, este jurisdicente pasa al análisis, apreciación y valoración de las pruebas aportadas por las partes al proceso, para lo cual se tiene que la parte actora promovió:
1) Marcada “A”, copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 3 de febrero de 2014, bajo el Nº 2014.42, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 218.1.2.4755 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2014. De dicha documental se evidencia que el ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, un inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nº 1415, el cual forma parte del edificio “CENTRO PARQUE CARABOBO”, situado con dos frentes: uno que da a la Avenida Este 6, entre las esquinas de Ño Pastor a Puente Victoria y otro que da sobre la Avenida Universidad, entre las esquinas de Monroy a Misericordia, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Federal. Dicho apartamento está ubicado en la planta décima cuarta del edificio y tiene una superficie aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (57,20 mts2), integrado por: Salón, ambiente para instalación de cocina, un (1) dormitorio con ropero, un (1) sanitario y balcón. Documental que es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil, por ser copia certificada de documento público, expedida por funcionario público con facultades para dar fe pública; y, que no fue tachado por la parte contra quien fue opuesto. Así se establece.
2) Marcada “B”, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, el 10 de julio de 2006, anotado bajo el Nº 37, Tomo 130, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental, se evidencia que el ciudadano PEDRO NARANJO ESCULPI, dio en arrendamiento a la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA, un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado para vivienda, distinguido con el Nº 1415, el cual forma parte del edificio Centro Parque Carabobo, situado con dos frentes: uno que da a la Av. Este 6 entre las esquinas de Ño Pastor a Puente Victoria y otro que da sobre la Av. Universidad entre las esquinas de Monroy a Misericordia, parroquia Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Federal. Dicho apartamento esta ubicado en la planta décima cuarta de la torre “B” del edificio, con la superficie de cincuenta y siete metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (57,20 mts2), integrado por: salón, cocina, un dormitorio con ropero, un sanitario. En la cláusula segunda, se estableció que la duración de la relación arrendaticia sería de un (1) año fijo, contado a partir del primero (1º) de julio de 2006, hasta el primero (1º) de julio de 2007, sin necesidad de desahucio. En la cláusula tercera, las partes establecieron que el canon convenido a pagar era la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo), los cuales debían ser pagados por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1367 y 1384 del Código Civil, por ser copia certificada de documento autenticado, expedida por funcionario público con facultades para dar fe publica y no haber sido tachada, impugnada o desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece.
3) Marcadas “C”, copias certificadas del expediente Nº 030158071-013719, de la nomenclatura llevada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, contentivas de las actuaciones administrativas llevadas a cabo por la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en contra de la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA, por ante dicho ente, el cual arrojó providencia administrativa Nº MC-001168, mediante la cual habilitó la vía judicial para que dichas ciudadanas dirimieran sus controversias, relativa al desalojo del inmueble arrendado. Providencia administrativa, de la cual no consta se haya ejercido recurso alguno, estando firme. Documentales que se aprecian y valoran, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil, como documentos públicos administrativos. Así se establece.
4) Marcada “D”, copia fotostática de acta Nº 1384, levantada el 2 de julio de 2002, por la Primera autoridad Civil del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda. De dicha documental se evidencia que la ciudadana MARELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, es madre del adolescente GEORGE KEVIN FRANTOFF LEAL. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
5) Marcada “E”, notificación judicial distinguida con el Nº AP31-S-2017-002448, de la nomenclatura llevada por el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De dicha documental, se evidencia que el 22 de junio de 2017, el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, notificó a la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA, que, a los fines que procediese al pago de las pensiones locativas atrasadas desde el 3 de febrero de 2014, al 30 de abril de 2017, debía depositar la cantidad de trece millones seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 13.650.000,oo), en la cuenta corriente Nº 0134-0350-3335-5841-2550, en la entidad financiera Banesco, a nombre de la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS; que debía depositar igualmente en la referida cuenta los cánones de arrendamiento que se siguieran causando a partir del mes de mayo de 2017, a razón de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo) mensuales. Y que dicha ciudadana, al momento de practicarse la notificación, que los cánones de arrendamiento los encontraba consignando en el Banco del Tesoro. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 936 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
6) Marcada “F”, copia fotostática de Acta de Matrimonio, expedida por la Comisión de Registro Civil y Electoral del estado Falcón. De dicha documental se evidencia que la ciudadana MARELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, contrajo matrimonio con el ciudadano ARTURO JOSÉ VASQUEZ GONZALEZ, el 21 de diciembre de 2016, por ante la Oficina de registro Civil de Mirimire, Municipio San Francisco del estado Falcón. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
7) Marcada “G”, copia cédula catastral, expedida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía de Caracas, correspondiente al inmueble distinguido con el Nº 1415, ubicado en el piso 14 del edificio Centro Parque Carabobo, situado en la Avenida Universidad, entre las esquinas de Monroy a Misericordia, a nombre de MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
8) Marcada “J”, acuerdo suscrita por ante la Defensa Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, entre la ciudadana MORELYS LEAL CAMPOS y ALFREDO DEL PORTILLO. De dicha documental se evidencia que la parte actora, por medio de transacción judicial, que celebró con el referido ciudadano, dieron por terminado juicio de desalojo, y celebraron acuerdo de prorroga por un (1) año, contado a partir del 29 de julio de 2014, para la desocupación inmueble. Documental que es tenida como fidedigna por ser copia de documento publico administrativo, al haber sido elaborada por ante funcionario público con facultades para dar fe pública, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
9) Informes a la entidad financiera BANESCO. Con respecto a dicha prueba, no existe mérito que apreciar o valorar, toda vez que, una vez admitida y evacuada, se recibió respuesta por el ente requerido solicitando información detallada con la finalidad de poder dar respuesta al requerimiento efectuado; razón por la cual, no existe mérito que apreciar de dicha prueba. Así se establece.
10) Inspección judicial. Prueba que fue admitida y evacuada el 23 de noviembre de 2017, por el tribunal de la causa. Dicha prueba fue promovida por la parte actora, con la finalidad de demostrar que habitaba en un inmueble con su grupo familiar, en calidad de arrendataria, que se encuentra, según su decir, en buen estado de conservación. Sin embargo, tal prueba, en el sentido para el cual fue promovida, desnaturaliza la misma, por cuanto mal podría considerarse que a través de los sentidos, la juez, pudiera establecer las personas que habitan en un inmueble determinado; razón por la cual se desecha por impertinente. Así se establece.
11) Copias certificadas emanadas del Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De dichas pruebas, se constata que por ante el referido juzgado, cursa demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano ANTONIO COLANGELO RIZZO, en contra de la ciudadana MORELYS LEAL CAMPOS, distinguida con el Nº AP31-V-2011-000194, la cual se encuentra en etapa de ejecución de sentencia, donde se condenó a la demandada, en la entrega del bien inmueble arrendado. Documentales que son valoradas y apreciadas por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil. Así se establece.
La representación judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas:
1) Del folio 120 al 164, certificado de solvencia y planillas de pago, emanadas de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. De dichas probanzas se constata que la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA, efectuó las consignaciones de los cánones de arrendamiento a favor del ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI, por la cantidad de mil setecientos bolívares (Bs. 1.700,oo), desde el mes de marzo de 2014, hasta agosto de 2017. Pruebas que son valoradas y apreciadas por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser documentos públicos administrativos. Así se establece.
2) Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, el 10 de julio de 2006, anotado bajo el Nº 37, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Documental que fue producida por la parte actora, conjuntamente con el libelo de demanda y que ya fue valorada y apreciada por este jurisdicente ut supra, lo que se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
3) Inspección judicial. Prueba que fue admitida por el tribunal de la causa y evacuada el 23 de noviembre de 2017, donde la juez del tribunal de la causa, dejó constancia de las dependencias que formaban parte del inmueble constituido por el apartamento objeto del contrato de arrendamiento y del estado de conservación en que se encontraba. Prueba que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, 1428 y 1430 del Código Civil. Así se establece.
4) Prueba de testigos de los ciudadanos ARGELIA COROMOTO NAVARRO MELENDEZ y LUÍS EDUARDO SABINO MARTÍNEZ. Con respecto a dichas pruebas se constata que las mismas fueron admitidas y evacuada por el tribunal de la causa, en la audiencia de juicio. Sin embargo, tales probanzas son inadmisibles, de conformidad con lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil, ya que la obligación a probar en el presente proceso, dada la relación locativa, supera los dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo). Razón por la cual se desechan del proceso. Así se establece.
Del elenco probatorio aportado por las partes y en vista de las defensas opuestas, debe este jurisdicente resolver previamente la falta de cualidad opuesta por la parte demandada, en el sentido de determinar si las ciudadanas MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS y MARÍA ZORAIDA ZAMORA, se encuentra unidas convencionalmente por el contrato de arrendamiento que ésta última celebró con el ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI, el cual versa sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 1415, ubicado en la planta décima cuarta del edificio CENTRO PARQUE CARABOBO, situado con dos (2) frentes; uno que da a la Avenida Este 6 entre las esquinas de Ño Pastor a Puente Victoria y otro que da sobre la Avenida Universidad, entre las esquinas de Monroy a Misericordia, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador. En tal sentido, los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil establecen:
“Art. 1.604. Aunque se enajene la finca subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario.
Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a los que se determina en el Título sobre Registro”.
“Art. 1.605. Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público o privado de fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración.
Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación”.
De las normas transcritas se infiere que si el arrendador transfiere la propiedad del inmueble arrendado, el comprador pasa a ocupar el lugar del anterior propietario, incluso con el carácter de arrendador, pues la transferencia del contrato de arrendamiento se efectúa ipso facto por el solo hecho de la venta del inmueble, adquiriendo el comprador el derecho de cobrar las pensiones de arrendamiento. En línea con la norma general, contenida en los artículos precedentemente transcritos, tenemos que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, también dispone la subrogación del nuevo propietario en las obligaciones y derecho emanados del arrendamiento, en su artículo 38 que establece:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley”.
En el caso de marras tenemos que la parte demandada alega no haber celebrado contrato de arrendamiento alguno con la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, sino que el mismo fue con el ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI, por lo que desconocía y negaba la condición de arrendadora de aquella. Sin embargo, de la aplicación de las normas transcritas, evidentemente, una vez efectuada la transferencia de la propiedad por el ciudadano en cuestión a la actora, ésta se subrogó en la condición de arrendadora, por mandato legal. Por tanto, se tiene que la arrendadora de la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA, es la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en su condición de nueva adquirente del inmueble objeto del contrato locativo cuyo desalojo se demandó, teniendo, entonces, ésta la cualidad activa y titularidad del derecho para ejercer la presente acción. Así se establece.
En cuanto al desconocimiento y negativa efectuada por la parte demandada a la condición de arrendadora de la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en razón que el ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI, al momento de vender el inmueble arrendado, le violentó su derecho de preferencia a adquirirlo ante cualquier tercero, este jurisdicente observa que el presente juicio se refiere al desalojo del inmueble arrendado, fundamento en la falta de pago de las pensiones locativas y la necesidad de su propietario de habitarlo con su núcleo familiar. En nada tiene que ver el derecho de la arrendataria de retractar la venta o que se le reconozca derecho preferente alguno; pues, dicha acción debió ser ejercida, de manera autónoma e independiente de este juicio; o a través de la figura de la reconvención. Acciones éstas que no constan en autos haber sido incoadas por la parte demandada; por lo que, emitir pronunciamiento alguno al respecto, conllevaría una extralimitación por parte del juzgador, cuando tales alegatos escapan de la esfera de su conocimiento, al no existir declaratoria judicial alguna firme con respecto a dicho tema. Así se establece.
Así las cosas, en cuanto al alegato de la parte actora, relativo a la falta de pago de las pensiones locativas, este jurisdicente observa que la parte demandada, dada la renuencia del anterior arrendador, ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI, en recibir las pensiones locativas, optó por recurrir al procedimiento de consignaciones arrendaticias por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, donde efectúo el pago de los cánones de arrendamiento, por la cantidad de un mil setecientos bolívares (Bs. 1.700,oo), mensuales, desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de agosto de 2017. Asimismo, ante esta alzada, al momento de celebrarse la audiencia de apelación, produjo planillas de pago emanadas de dicha Superintendencia, en las cuales consta el pago de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del corriente año, por la suma de dos céntimos de bolívar soberano (Bs.S. 0,02). Por lo tanto, debe este jurisdicente establecer que, dados los efectos de la subrogación establecida en los artículos 1.604, 1.605 del Código Civil y 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tales pagos pueden ser retirados por la parte actora, ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en su condición de propietaria y arrendadora del inmueble en cuestión. Estableciéndose así, la solvencia de la parte demandada en el pago de las pensiones locativas. Así se establece.
Por otra parte, anteriormente la jurisprudencia establecía que cuando el arrendador, con la finalidad de obtener la desocupación del inmueble arrendado, alegare la necesidad de habitarlo o la de algún pariente dentro del segundo grado de consanguinidad, el mismo estaba exento de prueba; es decir, que sólo bastaba tal alegato y que se le concediera al arrendatario el tiempo estipulado, para acordarse el desalojo. Sin embargo, con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tal necesidad debe ser justificada, tal como lo prevé el numeral 2º del artículo 91, que dispone:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
…Omissis…
2º En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguna de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado…”.
Así pues, estando en esta época ante un cambio en cuanto a la carga de la prueba para la necesidad de ocupar el inmueble, el arrendador que la alegue debe probarla. En el caso en concreto, tenemos que la parte actora produjo en autos, copia certificadas de actuaciones llevadas a cabo por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoado por el ciudadano ANTONIO COLANGELO RIZZO, en contra de la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, donde el 20 de noviembre de 2015, dicho tribunal libró oficio a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, adscrita al Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat, con la finalidad que le fuese proveído a dicha ciudadana refugio o vivienda, transitoria o definitiva, de conformidad con lo establecido en el numeral 2º del artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con el numeral 9º del artículo 20 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Es decir, que en autos se encuentra comprobada la necesidad de la parte actora de ocupar el inmueble de su propiedad, ante la inminente desocupación que enfrenta del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria; y, teniendo ésta la propiedad de un inmueble (objeto de ésta demanda) que puede ocuparlo conjuntamente con su grupo familiar, este jurisdicente considera que mal podría el Estado proveerle de un refugio o vivienda transitoria, cuando ya cuenta con una vivienda definitiva. Por tanto, debe ser procedente tal causal de desalojo. Así se establece.
En razón de ello, en vista de la procedencia de la causal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, alegada por la parte actora, relativa a la necesidad de ocupar el inmueble conjuntamente con su grupo familiar, arrendado a la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA, debe este jurisdicente, declarar con lugar la apelación interpuesta el 1º de junio de 2018, por el abogado MANUEL CELESTINO MEZZONI RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 28 de mayo de 2018, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; con lugar la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en contra de la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA; en consecuencia, extinguida la relación arrendaticia y se deberá condenar a la parte demandada, a entregar a la parte actora el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 1415, el cual forma parte del edificio CENTRO PARQUE CARABOBO, situado con dos frentes: uno que da a la Avenida Este 6 entre las esquinas de Ño Pastor a Puente Victoria y otro que da sobre la Avenida Universidad, entre las esquinas de Monroy a Misericordia, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Federal. Dicho inmueble está situado en la planta décima cuarta, torre “B” del edificio, con una superficie aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (57,20 Mts.2), integrado por: Salón, cocina, un dormitorio con ropero, un sanitario; quedando así revocada la decisión apelada; todo lo cual se hará de forma expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
V. DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta el 1º de junio de 2018, por el abogado MANUEL CELESTINO MEZZONI RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, en contra de la decisión dictada el 28 de mayo de 2018, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de Desalojo, incoada por la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 13.027.541, en contra de la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.309.108. En consecuencia, se declara extinguida la relación arrendaticia; se condena a la parte demandada, al desalojo del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 1415, el cual forma parte del edificio CENTRO PARQUE CARABOBO, situado con dos frentes: uno que da a la Avenida Este 6 entre las esquinas de Ño Pastor a Puente Victoria y otro que da sobre la Avenida Universidad, entre las esquinas de Monroy a Misericordia, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Federal. Dicho inmueble está situado en la planta décima cuarta, torre “B” del edificio, con una superficie aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (57,20 Mts.2), integrado por: Salón, cocina, un dormitorio con ropero, un sanitario;
TERCERO: REVOCADA, la decisión dictada el 28 de mayo de 2018, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y,
CUARTO: No hay condenatoria en costas.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2018, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los artículos 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de octubre del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. Nº AP71-R-2018-000385.
Definitiva/Civil/Recurso
Desalojo/Con Lugar La Apelación
Con Lugar La Demanda/REVOCA/”D”
EJSM/AMVV/carg.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y veinte post meridiem (3:20 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
