REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Años: 206º de la Independencia y 158º de la Federación
PARTE ACTORA: CARMEN YURAIMA LOPEZ CARRASCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.225.479.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ROXANA A. FAJARDO GONZALEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 13.833.
PARTE DEMANDADA: MARIA CELINA URBANO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.293.157.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
(Sin representación judicial acreditada en autos).
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA.
- I -
Conoce este Tribunal de la demanda por DESALOJO, interpusiera ante este Tribunal por la ciudadana ROXANA A. FAJARDO GONZALEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CARMEN YURAIMA LOPEZ CARRASCO, contra la ciudadana MARIA CELESTINA URBANO, anteriormente identificadas, cuyo conocimiento correspondió a este Tribunal por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes.
Alegó la apoderada judicial de la parte actora que sus representada la ciudadana CARMEN YURAIMA LOPEZ CARRASCO, antes identificada, le compró a la ciudadana ANNA ARGUILLA DI DOMEUICA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.544.482, el inmueble constituido por un Local Comercial destinado para uso de Oficina situado en la planta Baja del Edificio Residencias INDOMAN III, ubicado en la Calle Francisco Lazo Martí de la Urbanización Colinas de Santa Mónica, Parroquia El Valle (actualmente Parroquia San Pedro), Municipio Libertador, Distrito Capital, bajo la premisa de que el mismo sería acondicionado para Vivienda, como así consta en el documento protocolizado el 16 de octubre de 1991, en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal (actualmente Distrito Capital), anotado bajo el No. 14, Tomo 5, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre.
Asimismo, alegó la apoderada judicial de la parte actora que bajo la mencionada premisa su representada dio en arrendamiento el mencionado Local Comercial destinado para uso de Oficina, a la ciudadana MARIA CELESTINA URBANO, anteriormente identificada, para ser destinado a vivienda, con el compromiso de efectuar las modificaciones y reformas para convertirla a vivienda, lo cual hasta la fecha no se ha podido lograr a futuro por cuanto se requiere el cambio de:
1.- El documento de condominio del Edificio Residencias INDOMAN III, Protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 18 de julio de 1973, bajo el No. 19, folio 111 5to, Protocolo 1º, tomo 27 y modificado según documento Protocolizado en la mencionada Oficina de Registro el 04 de septiembre de 1973, bajo el No. 40, folio 168 5to, Protocolo 1º, Tomo 38, en el Capitulo Primero, articulo Tres, Literal B, PLANTA BAJA, lo tiene identificado como LOCAL Comercial para uso de Oficina no para uso de Vivienda, y mas adelante en el literal D, PLANTA TECHO, se tienen identificados los dos depósitos que forman parte del Local Comercial para uso de Oficina, que ratifican de nuevo el destino comercial del inmueble.
2.- Para hacer el cambio de uso del Local Comercial a Vivienda, se necesita la reforma del citado documento de condominio ante los organismos competentes, tales como la Alcaldía de Caracas, Ingeniería Municipal, Registro Inmobiliario, siempre y cuando se tenga aprobación previa del cien por ciento (100%) de los copropietarios del Edificio Residencias INDOMAN III, que no se ha logrado ni se logrará, por que no lo aprueban.
3.- Se requiere el cambio de habitabilidad del Edificio Residencias INDOMAN III, que la Ingeniería Municipal no acepta, porque no se tiene la aprobación previa del cien por ciento (100%) de los copropietarios del mismo.
4.- La Alcaldía de Caracas emitió la Cédula Catastral del Inmueble considerándolo de uso Local/Comercial para Oficina, no aceptando que el uso del mismo sea para Vivienda/Familiar.
5.- Para hacer el cambio de uso del inmueble y adaptarlo a vivienda, se requiere hacer una inversión cuantificada reformas externas e internas, tales como abrir ventanas, ya que el Local para uso de Oficina es totalmente cerrado, lo que implica cambios en la fachada del Edificio INDOMAN III.
6.- Planos de Fachadas, cambiar el porcentaje de alícuota que le correspondería, debido al cambio de uso de Local Comercial de uso de Oficina a Vivienda, cambiar la ubicación de los tableros eléctricos y proyectar el servicio de electricidad a todo el inmueble, cambiar las tuberías de aguas blancas y servidas que actualmente tiene, porque no son las adecuadas para una cocina, lavaplatos y el lavandero, estos usos inapropiados han ocasionado filtraciones en perjuicio de otros copropietarios, quienes han demandado a su representada, todas estas reformas necesitan la aprobación previa del cien por ciento (100%) de los copropietarios del Edificio INDOMAN III, que no se ha logrado, por que no lo aprueban, además de que resultaría en unos costos mayores que el costo mismo del inmueble.
Continuó alegando la apoderada judicial de la parte actora que debido a la imposibilidad de cambiar el uso del inmueble de Local de uso Comercial de Oficina a vivienda, es por lo que su representada ciudadana CARMEN YURAIMA LOPEZ CARRASCO, antes identificada, procedió a efectuar el documento aclaratorio de propiedad que fue protocolizado en fecha 08 de noviembre de 2016, en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal (actualmente Distrito Capital), el cual quedo anotado bajo el No. 24, folio 146, Tomo 31 del Protocolo de Trascripción del año 2016, ante todas esta circunstancias su representada la ciudadana CARMEN YURAIMA LOPEZ CARRASCO, antes identificada, le ha manifestado a la arrendataria, ciudadana MARIA CELESTINA URBANO, antes identificada, que el uso del Local para Oficina al cambio para Vivienda no puede continuar, porque está dañando áreas comunes del Edificio Residencias INDOMAN III, ya que el inmueble no tiene las instalaciones apropiadas para cocina y lavandero, así mismo, le ha manifestado que esta corriendo peligro y un riesgo enorme, porque el Local Comercial para Oficina se encuentra detrás del tablero eléctrico, y de ocurrir un siniestro eléctrico y/o un incendió, la vida de la arrendataria y de los restantes habitantes pueden resultar lesionados o muertos.
Continuó alegando la apoderada judicial de la parte actora que por lo antes expuesto, es por lo que su representada le ha solicitado a la arrendataria, ciudadana MARIA CELESTINA URBANO, antes identificada, haga entrega del Local Comercial para uso de Oficina, por cuanto no esta destinado para uso de Vivienda, negándose hacer entrega del mismo, por tal razón su representada, la ciudadana CARMEN YURAIMA LOPEZ CARRASCO, antes identificada, procedió a demandarla para que desocupe el inmueble.
Continuó alegando la apoderada judicial de la parte actora que fundamenta la presente acción conforme lo previsto en el Código Civil que establece lo siguiente:
De los efectos de los contratos
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Del arrendamiento
Artículo 1.593.- Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquél a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.
Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.
Artículo 1.595.- Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario.
El Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial establece:
Capitulo II
De la Relación Arrendaticia Deberes y Derechos
Artículo 8.- Los arrendadores de Inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el Inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor.
Artículo 40.- Son causales de desalojo:
(…)
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
i. Que el arrendamiento incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité de Administración de Condominio”.
Del procedimiento judicial
Artículo 43.- En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y el resto del país, la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicio y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.
El Código de Procedimiento Civil establece:
Artículo 881. Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares, así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley especial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes especiales.
Continuó alegando la representación judicial de la parte actora que consigna los siguientes documentos junto al libelo de la demandada:
-. Marcado con la letra “A”, poder especial que le fuera otorgado en fecha 03 de abril de 2016, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Fernando Peñalver del Estado Anzoátegui, con sede en Puerto Píritu, anotado bajo el No. 12, folios 53 al 56, Tomo XVI, de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Oficina, el cual fue registrado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 23, folio 127 del Tomo 24 del Protocolo de Trascripción del año 2016.
-. Marcado con la letra “B”, el documento de condominio del Edificio, protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, (actualmente Distrito Capital), en fecha 18 de julio de 1973, bajo el No. 19, folio 111 vto, Protocolo 1º, Tomo 27 y modificado según documento protocolizado en la mencionada Oficina de Registro, en fecha 04 de septiembre de 1973, bajo el 40, folio 168 vto, Protocolo 1º, Tomo 38, en el Capitulo Primero, Articulo Tres, Literal B, Planta Baja.
-. Marcado con la letra “C”, documento de propiedad Protocolizado el día 16 de octubre de 1991, en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal (actualmente Distrito Capital), el cual quedó anotado bajo el No. 14, Tomo 5, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre.
-. Marcado con la letra “D”, documento aclaratorio de propiedad Protocolizado en fecha 08 de noviembre de 2016, en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal (actualmente Distrito Capital), el cual quedó anotado bajo el No. 24, folio 146, Tomo 31 del Protocolo de Trascripción del año 2016.
-. Marcado con la letra “E”, cedula catastral del inmueble.
-. Marcado con la letra “F”, recibo de condominio donde se ratifica el uso del inmueble como comercial al denominado Local para Oficina, evidenciándose que la inquilina está en deuda con el pago del condominio desde el mes de mayo de 2015, y por último.
-. Marcado con la letra “G”, contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y la ciudadana MARIA CELESTINA URBANO, en fecha 01 de marzo de 1973.
Por todo lo antes expuesto y por haber agotado toda gestión extrajudicial, realizadas por su representada la ciudadana CARMEN YURAIMA LOPEZ CARRASCO, antes identificada, es por lo que en su nombre demanda, por la vía del procedimiento breve conforme lo previsto en el articulo 881 del Código de Procedimiento Civil, según lo dispone el articulo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la ciudadana MARIA CELESTINA URBANO, antes identificada, a fin que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:
Primero: A hacer entrega a su representada la ciudadana CARMEN YURAIMA LOPEZ CARRASCO, antes identificada, el inmueble constituido por el Local Comercial para uso de Oficina situado en planta baja del Edificio INDOMAN III, ubicado en la Calle Francisco Lazo Martí de la Urbanización Colinas de Santa Mónica, Parroquia El Valle (actualmente Parroquia San Pedro), Municipio Libertador del Distrito Capital, en buen estado.
Segundo: Que las cantidades de dinero que resulten como consecuencia de la demanda, sean indexadas ya sea por transacción entre las partes o por sentencia definitivamente firme.
Tercero: A los efectos legales consiguientes, estima la cuantía de la presente demanda en la cantidad de Quince Mil Bolívares Con Cero Céntimos (Bs.15.000,00).
Cuarto: En pagar las costas y costos que ocasione el presente juicio.
Quinto: Solicitó la citación de la parte demandada en la persona de la ciudadana MARIA CELESTINA URBANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.293.157, en la siguiente dirección: Local Comercial para uso de Oficina situado en la Planta Baja del Edificio Residencias INDOMAN III, ubicado en la Calle Francisco Lazo Martí, de la Urbanización Colinas de Santa Mónica, Parroquia El Valle (actualmente San Pedro), Municipio Libertador del Distrito Capital.
Sexto: Finalmente solicita que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en todas y cada una de sus partes. Es justicia que espero en Caracas, a la fecha de su presentación.
- II -
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, esta Juzgadora a los fines de emitir pronunciamiento sobre la admisibilidad de la controversia planteada por la accionante, considera necesario traer a colación el contenido del artículos 340 del Código de Procedimiento Civil, el establece lo siguiente:
Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
“(…) El libelo de la demanda deberá expresar:
1º La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda.
2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.
3º Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro.
4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.
6º Los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.
7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas.
8º El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder.
9º La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174”. (…) (Negrillas y subrayado del Tribunal).
En virtud de lo anterior, observa quien aquí decide que la acción ejercida por la parte actora, es por desalojo, fundamentada por una parte, en el artículo 40 literales “c”, “d” e “i”, asimismo, el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, respecto la competencia del Tribunal, y por otra parte, invoca en el derecho, los artículos 1.593, 1594, 1595 y 1167 del Código Civil, así como, también el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.) cuyos procedimientos se sustancian de manera distinta.
Ahora bien, observa esta Juzgadora que la parte actora suscribió un contrato de arrendamiento, en el cual se evidencia claramente que se trata de una vivienda tipo apartamento, en virtud de lo cual indefectiblemente debe agotar la vía administrativa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), y tramitarse posteriormente la acción que corresponda; y así se establece.
A mayor abundamiento, quien aquí decide observa que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Artículo 341. Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.” (Subrayado y negrillas del Tribunal).
De modo que, siendo la presente demanda contraria a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta forzoso para esta Sentenciadora declarar INADMISIBLE la demanda, y así se declara.
- III -
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones que han quedado expuestas, este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: INADMISIBLE la demanda por DESALOJO, interpusiera la ciudadana CARMEN YURAIMA LOPEZ CARRASCO, a través de su apoderada judicial ciudadana ROXANA A. FAJARDO GONZALEZ, contra la ciudadana MARIA CELESTINA URBANO, todos suficientemente identificados en el texto del presente fallo.
En virtud de la especial naturaleza de la presente Decisión, no hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente Decisión en el copiador de Sentencias del Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los seis (06) días del mes de abril del año dos mil diecisiete (2.017). Años: 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
