REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Exp. Nº 9-V-2017-054
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil RENTAL C.M.C. C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 04 de julio de 1975, bajo el N° 27, Tomo 69-A-Sgdo.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MANUEL ORTIZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 139.749.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PLENIFARMA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, bajo el N° 32, Tomo 246-A- Sgdo.
DEFENSOR AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: RICARDO VALERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 97.184.
MOTIVO: DESALOJO. (LOCAL COMERCIAL).
I
Se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de marzo de 2017, escrito contentivo de libelo de demanda, en el cual alega la parte actora:
Que su representada, es propietaria de un inmueble (local comercial), ubicado en la avenida Francisco de Miranda, entre calle Arturo Uslar Pietri y Avenida Libertador, Edificio Residencias Mis Encantos, Torre “A”, planta baja, local Nº 4, Urbanización Chacao del Municipio Chacao del Estado Miranda. Que dicho inmueble fue arrendado a la sociedad mercantil PLENIFARMA C.A., representada por el ciudadano JOSÉ LUÍS BORJA CARRASCO. Que en la cláusula tercera se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTÍMOS (177.982,35), la cual la hoy accionada debe pagar los primeros cinco (05) días de cada mes, mediante deposito en una cuenta, cuyo titular es el hoy accionante. Que la misma cláusula estableció…”el retardo en el pago a la fecha del vencimiento de Dos (02) cánones de arrendamiento dará derecho a la arrendadora a exigir la inmediata devolución del inmueble en las condiciones en que ha sido entregado.- La resolución del contrato de arrendamiento y el pago de las mensualidades de arrendamiento vencidas y que se vencieran hasta la terminación del contrato y los gastos que ocasionaren el incumplimiento sean por exigibilidad judicial o extrajudicial”. Que la inquilina ha incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato. Que los pagos de arrendamientos de los meses noviembre y diciembre del año 2016, los pago el 17 de enero de 2017, cuando en el contrato se establece los Cinco (05) primeros días de cada mes. Que los cánones de arrendamientos de los mese de enero, febrero y marzo de 2017, no han sido cancelados, adeudando a su representada la sume de QUINIENTOS TREINTA Y TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 533.947,05). Que no ha adquirido durante la vigencia del contrato la póliza de seguros de cobertura amplia contra incendio que cubra el inmueble. Que fundamenta la presente solicitud en los artículos 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1.113, 1159, 1160, 1598, 1579 y 1167 del Código Civil, asi com también el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Que solicitan: Resolver el contrato de arrendamiento suscrito entre su representada by la sociedad mercantil PLENIFARMA C.A. Que se ordene el desalojo del inmueble. Que demandan el pago de indemnización según el artículo 1167 del Código Civil, así como los daños y perjuicios que se traducen en el pago de los canon o alquiler por vencerse hasta la fecha que se haga efectiva la devolución del inmueble. Que demandan las costas y costos del proceso. Que estiman la cuantía en la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 533.947,05).
En fecha 24 de marzo de 2017, este Tribunal admitió la demanda, de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos inmobiliarios para el Uso Comercial y con lo establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Agotadas las gestiones de citación, en fecha 18/07/2017, previa solicitud de parte actora, este Tribunal designó Defensor Ad-Litem de la parte demandada al abogado RICARDO VALERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 97.184, a quien se acordó notificar.
En el acto de contestación a la demanda, el abogado RICARDO VALERA, Defensor Ad-Litem de la sociedad mercantil PLENIFARMA C.A., mediante escrito presentado en fecha 14 de noviembre de 2017, expuso:
* Que luego de todas las gestiones realizadas para la localización o comunicación con el representante legal de la empresa PLENIFARMA C.A., ciudadano José Luís Borjas, le ha sido imposible contactar y localizar al referido ciudadano.
* Procedió a rechazar, negar y contradecir las afirmaciones de hecho y derecho contenidas en el libelo de demanda, por no ser ciertos los hechos alegados así como en la fundamentación, promueve pruebas escritas, reproduce y hace valer el contrato de arrendamiento, así como la copia certificada y factura de consignación emanadas de Ipostel y solicita que el presente escrito sea agregado y sustanciado en autos conforme a derecho se requiere, y declarándola Sin Lugar.
El 16 de noviembre de 2017, según lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se fija la oportunidad para que tenga lugar la Audiencia Preliminar
Siendo la oportunidad prevista para ello, en la audiencia preliminar celebrada en fecha 23-11-2017, compareció el abogado GUIDO JIMMY PADILLA OCHOA, apoderado de la parte actora; así como el abogado RICARDO JOSÉ VALERA, Defensor Ad-Litem de la parte demandada. Por su parte la actora expuso, que su representada suscribió un contrato con la sociedad mercantil demandada y que su representado procedía a la presente acción por cuanto, en los meses de enero, febrero y marzo del 2017, la parte demandada no ha cancelado los cánones de arrendamiento, además de ello nunca ha presentado póliza de seguro a la cual estaba obligada, por ello se intenta la acción, la cual ratificó en ese acto. El defensor Ad-Litem de la parte demandada hizo lo propio y en ese sentido, adujo que ha hecho todas las diligencias extrajudiciales a los fines de localizar y comunicarse con su defendida, sin haber obtenido ninguna respuesta de su parte, que la parte actora en su libelo no ha logrado demostrar el incumplimiento de la obligación, así mismo la parte actora no ha logrado demostrar la titularidad del inmueble, objeto de la presente demanda, promueve, produce y hace valer de acuerdo del principio de comunidad de la prueba, el contrato de arrendamiento, así como copia certificada junto con su factura de consignación de telegrama enviado con acuse de recibo, emanado de Ipostel, se reserva el derecho de seguir tratando de localizar y comunicarse con su defendida. En ese acto, por cuanto las partes no llegaron a ningún acuerdo, el Tribunal ordenó la continuación de la causa.
El 28 de noviembre de 2017, este Tribunal hizo la fijación de los puntos controvertidos y en ese sentido señaló:
…En primer lugar, se observa que la pretensión deducida por la parte actora en su libelo de demanda es el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento a la demandada, por ésta última haber incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de enero hasta febrero 2017, así como el pago de indemnización por los daños y perjuicios que se traducen en el pago de los cánones de arrendamiento insolutos por parte de la arrendataria, sociedad mercantil PLENIFARMA C.A… …Por su parte el Defensor Judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes por no ser ciertos los hechos alegados así como en la fundamentación jurídica en que se pretende sustentar la presente acción, rechazo negó y contradijo la falta de pago alegada por la parte actora, adujo que ha hecho todas las diligencias extrajudiciales a los fines de localizar y comunicarse con su defendida, sin haber obtenido ninguna respuesta de su parte, que la parte actora en su libelo no ha logrado demostrar el incumplimiento de la obligación, así mismo la parte actora no ha logrado demostrar la titularidad del inmueble, objeto de la presente demanda, promueve, produce y hace valer de acuerdo del principio de continuidad de la prueba de contrato de arrendamiento, la copia certificad junto con su factura de consignación de telegrama enviado con acuse de recibo, emanado de Ipostel, se reserva el derecho de seguir tratando de localizar y comunicarse con su defendida…
En razón a lo anteriormente señalado, considera este Juzgador que existe contradicción en cuanto a la falta de pago alegada por la parte actora y rechazada por la representación de la parte demandada. Por tal motivo, los puntos controvertidos conforme a lo expresado por ambas partes, los constituyen:
1.) El incumplimiento por parte de la demandada arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Enero, Febrero y Marzo de 2017. Siendo carga procesal de la parte demandada demostrar el pago de lo demandado como adeudado por la parte actora.
Abierto el juicio a pruebas, el 30 de noviembre de 2017, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
El 06 de diciembre de 2017, el apoderado actor solicito al Tribunal que por cuanto la parte demandada no presentó ni promovió pruebas para desvirtuar los hechos demandados suprima el lapso de pruebas y proceda a la siguiente etapa del proceso.
El 07 de diciembre de 2017, este Juzgado, mediante auto, fijo oportunidad para que tenga lugar la Audiencia o debate oral.
En fecha 16 de enero de 2018, se llevó a cabo la audiencia oral prevista en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. Comparecieron el apoderado judicial de la parte actora y el Defensor ad-litem de la parte demandada. La representación de la parte actora realizó un breve relato ratificando en todas y cada una de sus partes el escrito de demanda presentado en contra de Plenifarma C.A., en el cual se solicita la Resolución del Contrato de arrendamiento de un local comercial, y el desalojo del mismo por cuanto la sociedad mercantil demandada no ha cancelado los cánones de arrendamiento desde el mes de Enero, Febrero y Marzo de 2017. Siendo carga procesal de la parte demandada demostrar el pago de lo demandado como adeudado por la parte actora.
Por su parte, el Defensor Ad-Litem de la parte demandada, abogado RICARDO VALERA, señaló que ratifica todos los argumentos de hecho y de derecho explanados en el acto de contestación de la demanda y que el solo hecho que su representada no haya suscrito un contrato de póliza de seguros no es causal taxativa de incumplimiento de la Ley.
Oída la exposición de ambas partes, este Tribunal, declaró concluido el debate y fijo un lapso de Treinta (30) minutos y una vez concluido dicho lapso pronunció oralmente el dispositivo del fallo.
Siendo la publicación del fallo en extenso, pasa hacerlo este Tribunal, previa las siguientes consideraciones:
II
Como se dijo anteriormente, la parte actora alega en su libelo de demanda, el incumplimiento en que incurrió la parte demandada, al dejar de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de Enero, Febrero y Marzo de 2017.
Para demostrar sus alegatos, la parte actora acompañó a su libelo de demanda:
Poder que acredita su representación.
Certificación de Registro de Comercio
Contratos de arrendamiento celebrados entre las partes.
Consignó además originales de facturas, aceptadas y no pagadas por la arrendataria demandada, las cuales constituyen documento privado.
Todos estos documentos no fueron tachados, desconocidos ni impugnados por la parte contraria, por lo que este Tribunal les otorga pleno valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Por su parte, la representación de la parte demandada, sociedad mercantil Plenifarma C.A., no promovió pruebas.
Ahora bien, como ya se dijo, la parte actora demanda el incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento. Pero ni la ley, ni la jurisprudencia, ni la doctrina patria autorizan al arrendatario a dejar de cumplir con el pago de los mensualidades arrendaticias, por el contrario, lo facultan, a concurrir ante los órganos competentes, ya sea a denunciar el hecho del injusto y excesivo cobro, como a realizar consignaciones arrendaticias ante la negativa por parte del arrendador en el recibo de las mismas.
Pero observemos que el artículo 1592 del Código Civil establece que el arrendatario debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, y el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario par el Uso Comercial dispone lo siguiente:
“El arrendatario esta en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.”
En ese sentido, tenemos que en la cláusula TERCERA del Documento de fecha 01 de septiembre de 2015, las partes expresamente convienen en que la arrendataria se compromete a pagar puntualmente el canon de arrendamiento en los primeros cinco (5) días de cada mes, y el mero retardo en el pago a la fecha de vencimiento de dos (2) cánones de arrendamiento dará derecho a la Arrendadora a exigir la inmediata devolución del inmueble en las condiciones en que ha sido entregado , la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de las mensualidades vencidas y que se vencieren hasta la terminación del contrato, así como los gastos que ocasionare el incumplimiento sean por exigibilidad o extrajudicial. Por lo tanto, existe una relación arrendaticia entre las partes intervinientes en este proceso en la cual se incumplieron las cláusulas, TERCERA, NOVENA, DÉCIMA SEGUNDA Y DÉCIMA SEXTA.
Pues bien, tal como pretende la parte actora en su libelo de la demanda, correspondía a la arrendataria efectuar el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes, pero no lo hizo así, por lo que incurrió en incumplimiento de lo pactado en el contrato, cuyas cláusulas se mantenían vigentes. Así se decide.-
Pues bien, al quedar demostrado en autos que la parte demandada incumplió en el pago de las mensualidades correspondientes la subsumen dentro de los presupuestos establecidos en el artículo 40, literal “a” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece lo siguiente: “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento…”, lo que deviene en forzoso para este sentenciador declarar, la procedencia del desalojo pretendido por la parte actora en este proceso, y así quedará establecido en la dispositiva del presente fallo.
El Defensor Ad-Liten de la parte demandada no trajo a los autos nada que favoreciera a su representada ni lograra demostrar su solvencia respecto a los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, tampoco trajo a los autos nada que desvirtuara la pretensión de la parte actora respecto del incumplimiento por parte de su defendido de proceder a la adquisición de una póliza de seguros contra incendio y en ese sentido, se limitó alegar que el hecho de no haberse suscrito un contrato de póliza, no es causal taxativa de incumplimiento de la Ley.
Ahora bien, a ese respecto, este sentenciador quiere destacar el contenido del artículo 1.159 y 1.264 del Código Civil que establecen:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”
Pues bien, ciertamente, al no haber adquirido la póliza de seguro, la parte demandada no transgredió normativa alguna expresamente prevista en la Ley; pero tal como lo indica la norma antes transcrita, lo acordado por las partes en una convención contractual, se vuelve Ley entre ellas.-
De modo que, al incumplir una de las cláusulas convenidas por las partes, como lo es, el pago del canon de arrendamiento en la forma acordada y la no adquisición de la póliza de seguro, queda subsumida la demandada arrendataria dentro de los supuestos previstos en el artículo 1.167 del Código Civil que autoriza a proceder a la reclamación judicial de la ejecución del contrato o la resolución del mismo, si una de las partes no cumple con las obligaciones adquiridas en él.-
Por toda esa construcción que hemos hecho de los alegatos y pruebas promovidas por ambas partes en este proceso, no cabe dudas para quien aquí decide, que la presente acción debe prosperar y así será declarado en el dispositivo del presente fallo.
Por las razones expuestas este Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con Lugar la demanda.
SEGUNDO: Resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil RENTAL C.M.C. C.A. y la sociedad mercantil PLENIFARMA C.A.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega del inmueble constituido por “El local comercial, identificado con el Nº 4, ubicado en la planta baja del Edificio Mis Encantos, Torre “A”, situado entre calle Arturo Uslar Pietri y Avenida Libertador de la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Chacao del Municipio Chacao del Estado Miranda”, a la parte actora libre de bienes y de personas.
CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (533.947,05), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2017.
QUINTO: Se condena la parte demandada al pago de las costas y costo del presente proceso, por haber resultado totalmente vencido en la litis.
Publíquese y regístrese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.- En Caracas, a los Treinta (30) días del mes de Enero de dos mil dieciocho (2018).- Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
EL JUEZ
DR. JOSÉ GREGORIO VIANA
LA SECRETARIA,
ABOG. ENEIDA VASQUEZ
En la misma fecha y siendo la 3:00 p.m, se registro y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,
ABOG. ENEIDA VASQUEZ
JGV/EV/md
EXP. N° 9-V-2017-054
