REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
ASUNTO: AH15-V-2008-000299
El juicio por resolución de contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, intentado por el ciudadano CARLOS ALBERTO RONDÓN BERTI, titular de la cédula de identidad Nº 1.746.179, representado judicialmente por los abogados Ana Rendón, Jesús Armando González y Estrella Mary Briceño, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 75.651, 144.267 y 76.658, en ese orden, contra el ciudadano CARLOS MANUEL PACHECO BROWN, representados en juicio por el defensor judicial Ricardo Valera, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 97.184, se inició por libelo de demanda incoado el 20 de octubre de 2008 y reforma de la demanda del 17 de abril de 2009, que se admitieron por auto del 04 de mayo de 2009, bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
ANTECEDENTES
Por auto del 02 de agosto de 2011, se suspendió el proceso en etapa de sentencia, en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y, por decisión del 15 de noviembre de 2012, se ordenó la continuación del proceso hasta la etapa de ejecución.
El 29 de julio de 2015, se dictó sentencia definitiva mediante la cual se declaró con lugar la pretensión de resolución de contrato y se condenó al arrendatario a hacer entrega del inmueble y a pagar suma de dinero por pensiones de arrendamiento.
Por decisión del 29 de febrero de 2016, se repuso la causa al estado en que el defensor judicial apelara de la sentencia definitiva dictada. Apelada de la misma, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por decisión del 07 de julio de 2016, anuló la sentencia apelada y repuso la causa al estado en que se decidiera la cuestión previa de incompetencia alegada por el defensor judicial.
Mediante decisión del 20 de enero de 2017, se declaró sin lugar la citada cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia por la cuantía.
No obstante ello, mediante auto del 17 de marzo de 2017, se dijo que en lo sucesivo el juicio debía seguir según el proceso previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que se fijó los hechos controvertidos y se abrió a pruebas, cuando ya la causa se encontraba en fase de sentencia para el 11 de noviembre de 2011, momento en que entró en vigencia la precitada ley, por lo que de acuerdo a lo previsto en el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior.
En tal sentido, debe dictarse sentencia de acuerdo a la ley anterior, esto es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que pudiese abrirse lapsos ya cumplidos en virtud del principio de preclusión procesal. Esto es, que la sentencia debe dictarse de manera escrita como lo regulaba la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el procedimiento breve regulado en el Código de Procedimiento Civil y no en audiencia oral y pública como se pretendió, y así se hace en el presente caso.
PRIMERO
En el libelo de demanda y su reforma, la parte actora alegó que el 01 de mayo de 2003, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el demandado, sobre un inmueble, tipo apartamento, ubicado en la avenida intercomunal de El Valle, urbanización La Rinconada, bloque 7, apartamento Nº 1, parroquia Coche, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Que vencido el contrato, el 01 de mayo de 2004, celebraron un nuevo contrato a tiempo determinado, por el canon equivalente a 300 bolívares mensuales, que debía ser pagado por mensualidades vencidas, el último día de cada mes, mediante depósito en cuenta suministrada al arrendatario.
Que el 28 de noviembre de 2008, apareció un depósito en cheque en su cuenta por la suma de 600 bolívares que, en principio, correspondía a los meses de junio y julio de 2008, pero fue devuelto y lo logró cobrar el 31 de diciembre de 2008.
Que el arrendatario ha incumplido con el contrato al dejar de pagar las pensiones por los meses de agosto a diciembre de 2008 y desde enero a marzo de 2009, a razón de 600 bolívares cada mensualidad.
Que además, el arrendatario no ha pagado el servicio de agua que asciende a la suma de 731,21 bolívares.
Que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1592, ordinal 2º del Código Civil, lo demanda a los fines que convenga o sea condenado en la resolución del contrato, a la entrega del inmueble arrendado y al pago de las pensiones de arrendamiento a la fecha en que se dicte sentencia así como la suma de dinero por servicio de agua.
Dado que no se logró la citación personal de la parte demandada, a solicitud de parte se le nombró defensor judicial, quien luego de las formalidades de notificación, aceptación, juramentación y citación, el 09 de febrero de 2010, contestó a la pretensión de la actora. Alegó la cuestión previa de incompetencia por la cuantía del tribunal y sobre el mérito, negó y rechazó tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora. Que el arrendador, no notificó la necesidad de ocupar el inmueble, a pesar que este hecho no se alegó en la reforma de la demanda, cuando este no es un hecho controvertido de acuerdo al escrito de reforma de la demanda.
DE LA LITIS
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si el demandado ha incumplido con su obligación de pago de las pensiones de arrendamiento así como del servicio de agua, alegado por la parte actora, haciendo la salvedad que se trata de un hecho negativo indefinido, por lo que la carga de probar el pago, este caso, corresponde a la parte demandada.
Respecto a las pruebas, la parte actora junto al libelo de demanda, aportó, original de instrumento registrado el 27 de febrero de 1992, relativo a contrato mediante el cual el ciudadano Carlos Alberto Rondón Berti, adquirió por compra, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y objeto material del juicio. Este instrumento merece fe su contenido respecto a la propiedad del inmueble, a pesar que no es un hecho controvertido.
Asimismo, la parte actora aportó original de instrumento privado del 01 de mayo de 2004, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre el ciudadano Carlos Alberto Rondón Berti, como arrendador, y el ciudadano Carlos Pacheco Brown, como arrendatario, sobre el apartamento antes descrito, por el lapso de un año, a partir del 01 de mayo de 2004, prorrogable por periodos iguales, siempre que no mediase aviso en contrario y por la pensión equivalente a 300 bolívares mensuales, que debían pagarse por mensualidades vencidas. Constan asimismo que, según la cláusula cuarta, el arrendatario debía pagar el servicio de agua. Dicho instrumento se tiene como reconocido en juicio por no haberse impugnado y por ello merece fe su contenido, en cuanto a la existencia y condiciones del contrato de arrendamiento.
A los fines de probar el hecho negativo de la falta de pago de las pensiones, la parte actora, aportó copias simples de la libreta de ahorros del banco Venezuela, que al ser copia simple de instrumentos privados no tienen ningún valor probatorio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Aportó copia certificada de acta de matrimonio del 06 de diciembre de 2007, donde consta que los ciudadanos Francisco Arias y Greicy Rondón, contrajeron matrimonio en esa fecha. Dicho instrumento merece fe su contenido, no obstante dicho hecho no es controvertido en este caso, por lo que resulta impertinente a los fines de resolver este asunto.
Se aportó instrumentos emitidos por hidrocapital, relativos al estado de cuenta de la deuda por servicio de agua por el apartamento arrendado, que al ser un documento emitido por terceras personas ajenas al juicio debió ser ratificada mediante la prueba de informes y no se hizo, por lo que carece de valor probatorio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos Roligson García y Joseph Sánchez, el quienes fueron interrogados sobre la existencia de la relación arrendaticia y sobre la inejecución de la obligación de pago por parte del arrendatario. Sin embargo, se tiene que este medio resulta inconducente a los fines de probar tales hechos. En efecto, la obligación se probó con la existencia del contrato de arrendamiento, mientras que el pago como hecho negativo indefinido corresponde al demandado, pero en modo alguno a través de testigos, cuando además, el artículo 1387 del Código Civil, señala que no es admisible la prueba de testigos para probar la extinción de una obligación, cuando el valor supera los dos bolívares, por lo que el medio resulta en este caso ilegal.
Igualmente, el segundo de los testigos, se promovió a los fines de ratificar las facturas emitidas por servicio de taxi, que cursan a los folios 142 al 146, que resultan impertinente dado que no es un hecho controvertido.
Asimismo, aportó instrumento privado o factura s/n relativo a honorarios profesionales por asesoría por parte de la ciudadana Ana Rendón, que además de ser un instrumento emitido por terceras personas ajenas al juicio que no fueron ratificados mediante la prueba testimonial, resultan impertinentes dado que dichos hechos no resultan controvertidos.
De acuerdo a las pruebas analizadas, se tiene que efectivamente las partes se ligaron jurídicamente mediante un contrato de arrendamiento, pactado por un año a partir del 01 de mayo de 2004, que sería renovado por periodos iguales sino había acuerdo en contrario, por lo que se tiene que el contrato se mantuvo a tiempo determinado.
Asimismo, el arrendatario se obligó a pagar 300 bolívares por cada mensualidad y por mes vencido, por lo que correspondía al arrendatario probar tal hecho negativo indefinido y no lo hizo. En efecto, el defensor judicial de la parte demandada se limitó a negar los hechos pero no aportó prueba para probar el pago o algún hecho extintivo de la obligación de pago de las pensiones reclamadas, que van consecutivamente desde agosto de 2008 a marzo de 2009, a razón de 300 bolívares cada uno.
En materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, de allí que en los contratos bilaterales si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede solicitar judicialmente su resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos, tal como lo prevé el artículo 1167 del Código Civil.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 eiusdem, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado y en caso de no ejecutar sus obligaciones debe correr con las consecuencias contractuales y legales, que en este caso viene dado por la resolución del contrato de arrendamiento.
En tal sentido, tratándose de un contrato de arrendamiento de tracto sucesivo que se va perfeccionando en la medida del transcurso del tiempo, se tiene que legal y contractualmente, el arrendatario debe seguir pagando la pensión de arrendamiento por la ocupación del inmueble, es decir, que además de los reclamados, debe pagar las pensiones que van consecutivamente desde el mes de abril de 2008 hasta el causado a la fecha en que quede firme este fallo.
DECISIÓN
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por el ciudadano CARLOS ALBERTO RONDÓN BERTI contra el ciudadano CARLOS MANUEL PACHECO BROWN. SEGUNDO: RESUELTO el contrato de arrendamiento pactado entre las partes el 01 de mayo de 2004. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por un inmueble tipo apartamento, ubicado en la avenida intercomunal de El Valle, urbanización La Rinconada, bloque 7, apartamento Nº 1, parroquia Coche, Municipio Libertador, Distrito Capital. CUARTO: Se CONDENA a la demandada a pagarle al actor la suma de dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.400), por las pensiones insolutas desde agosto de 2008 a marzo de 2009, más la suma de dinero por las pensiones de arrendamiento que van desde abril de 2009 hasta el generado a la fecha en que quede definitivamente firme el fallo, a razón de 300 bolívares cada uno.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los dos (2) días del mes de agosto de agosto de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ
MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA
ENDRINA OVALLE
En esta misma fecha, siendo las _____________, se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA
ENDRINA OVALLE
