REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 12 de julio de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AH1C-V-2008-000150
PARTE ACTORA: GEORGES CORIAT AMAR y ROBERT CORIAT AMAR, mayores de edad, venezolanos, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-2.945.073 y V-3.469.242, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO JESÚS BRANDO CERNICHIARO, IRVING JOSÉ MAURELL GONZÁLEZ, MIGUEL ÁNGEL GALÍNDEZ GONZÁLEZ, FEDERICA ALCALÁ SZOKOLOCZI, ALEJANDRO CRISTIAN MEDINA ARNESEN, GERARDO ENRIQUE CELLI GONZÁLEZ y MARIO ANDRÉS BRANDO MAYORCA, mayores edad, venezolanos, de este domicilio e inscritos en el Inprebogado bajo los Nros.12.710, 83.025, 90.759, 101.708, 110.026, 115.636 y 119.059, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: DETRA, C.A., sociedad mercantil inscrita originalmente como sociedad de responsabilidad limitada, ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 06 de Noviembre de 1969, bajo el Nº 12, Tomo 91-A-Sgdo, transformada en compañía anónima mediante documento inscrito en el mismo Registro Mercantil el 06 de febrero de 1.991, bajo el Nº 27, Tomo 42-A Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO MIGUEL REYES SÁNCHEZ, JOSEÉ HUMBERTO RINCÓN PARRA y PEDRO VICENTE RIVAS MOLLEDA, mayores de edad, venezolanos, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 9.471, 23.481 y 101.799, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por distribución que hiciera el Juzgado Distribuidor de turno de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos GEORGES CORIAT AMAR Y ROBERT CORIAT AMAR contra la sociedad mercantil DETRA, C.A., en fecha 30 de octubre de 2008, correspondiéndole conocer de la misma a este Juzgado, previa distribución de Ley.
Por auto de fecha 07 de noviembre de 2008, se admitió la presente demandada y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 04 de mayo de 2009, el Alguacil encargado de practicar la citación personal de la demandada, dejó constancia de que luego de llegar al domicilio indicado por los accionantes para el emplazamiento de la parte demandada, se entrevisto con el ciudadano Jacinto Correia quien recibió la compulsa negándose a firmar la orden de comparecencia, motivo por el cual, a solicitud de parte en fecha 19 de mayo de 2009, se libró boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose con las formalidades de Ley el 25 de mayo de 2009.
En fecha 27 de julio de 2009, comparecieron los abogados Pedro Miguel Reyes Sánchez, José Humberto Rincón Parra y Pedro Vicente Rivas, apoderados judiciales de parte demandada quienes opusieron las cuestiones previas contenidas en los numerales 6º, 8° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y presentaron poder que acreditaba su representación.
Mediante fallo de fecha 13 de agosto de 2014, este Juzgado declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas en la presente causa.
A derecho como se encontraban las partes de la sentencia de fecha 13 de agosto de 2014, en fecha 13 de octubre de 2014, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda proponiendo formal reconvención en la misma, la cual fue admitida mediante auto de fecha 27 de octubre de 2014.
En fecha 03 de noviembre de 2014, la representación judicial la actora-reconvenida dio contestación a la reconvención.
En fechas 24 y 28 de noviembre de 2014, las partes inmersas en el proceso promovieron pruebas las cuales fueron exhibidas en fecha 04 de diciembre de 2014, admitidas las de la parte demandada y negadas las de la parte accionante mediante auto de fecha 16 de diciembre de 2014.
En fecha 18 de diciembre de 2014, la representación judicial de la parte actora apeló del auto que emitió pronunciamiento sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas por las partes.
Oído en un solo efecto y tramitado como fue el recurso de apelación interpuesto por los accionantes contra el auto de fecha 16 de diciembre de 2014, el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de abril de 2015, declaró decaído el mismo.
Mediante auto de fecha 10 de agosto de 2016, quien suscribe se abocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes de dicho abocamiento.
A derecho como se encontraban las partes del abocamiento de éste Jurisdicente en fecha 17 de enero de 2017, el Secretario dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
En el escrito libelar la representación judicial de la parte accionante señaló que consta de transacción judicial suscrita en fecha 10 de mayo de 2005, en el expediente Nº 29.858, Pieza II, folios 136 al 146, ambos inclusive, que sus mandantes suscribieron con la sociedad mercantil DETRA, C.A., un contrato de arrendamiento cuyo objeto, tal y como lo establecieron el la cláusula primera del mismo es un fondo de comercio constituido por los siguientes bienes: A) Un (1) bien inmueble constituido por un edificio de cuatro (4) plantas identificado con el nombre “HOTEL VOX”, ubicado en la Prolongación Sur de la avenida Las Acacias, Urbanización San Antonio de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Caracas, constituido por 33 habitaciones, un (1) sótano, recepción y cocina. B) Todos y cada uno de los bienes muebles y los enseres que son propiedad del fondo de comercio y tres (3) líneas telefónicas.
Adujo que en la cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento se estableció que la duración del mismo sería de dos (2) años fijos, sin prórroga, comprendido dicho lapso desde el 01 de abril de 2005 hasta el 31 de marzo de 2007, ambas fechas inclusive, siendo convenido expresamente que si las partes no manifestaban por escrito, con por lo menos tres (3) mese de anticipación su ánimo de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento y la otra parte lo aceptare por escrito, la arrendataria debería hacer entrega del objeto del referido contrato.
Señaló que una vez vencido el lapso de vigencia de contrato de arrendamiento suscrito por sus representador y la sociedad mercantil DETRA, C.A., ésta última se negó a hacer entrega del fondo de comercio arrendado por lo que a solicitud de sus poderdantes, y en virtud que dicho contrato había sido suscrito por transacción judicial que puso fin a un litigio distinto, en fecha 18 de abril de 2007, procedió a solicitar la ejecución de la referida transacción judicial, solicitud a la cual se opuso la representación judicial de la hoy demandada, aduciendo la indeterminación del contrato de arrendamiento y el supuesto derecho de su representada a una prórroga legal, argumento que fue rebatido por esa representación, en virtud de que dicho beneficio no aplica para los arrendamientos de fondos de comercio por estar éstos excluidos de manera expresa del ámbito de aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De igual forma señaló que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por auto de fecha 02 de abril de 2008, negó la solicitud de ejecución de la transacción judicial en cuestión en virtud de que “(…) las partes se dieron una nueva relación con toda la regulación propia de un contrato de arrendamiento, por lo que considera quien aquí decide, que no es procedente la ejecución de la transacción solicitada por la representación judicial de los ciudadanos GEORGES CORIAT AMAR y ROBERT CORIAT AMAR, ya que las controversias surgidas con motivo del nuevo contrato de arrendamiento celebrado por las partes deben ser debatidas a través de las vías ordinarias previstas por nuestro ordenamiento jurídico y mediante un nuevo proceso judicial (…)”. Asimismo, fueron desestimados los argumentos efectuados por la representación judicial de la sociedad mercantil DETRA, C.A., referidos a que la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado y que tenían derecho a prórroga legal.
Arguye igualmente que en la cláusula Décima Quinta del referido contrato de arrendamiento, se estableció que para el caso que la arrendataria no entregare el fondo de comercio a la terminación del término fijado, estaba obligada a pagar la suma de UN MILLON DE BOLÍVARES CON 11/100 (Bs. 1.000.000,00), equivalentes a la suma de UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 1.000,00), por cada día de retraso, por concepto de daños y perjuicios, cláusula que legitimó a sus representados a reclamarle a la arrendataria la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 610.000,00) que equivalen a 610 días de atraso en la entrega del inmueble por concepto de daños y perjuicios contractuales.
Expresó que en virtud de la negativa de la arrendataria de hacer entrega voluntaria del fondo de comercio arrendado, sus representados no aceptaron pago alguno por concepto de canon de arrendamiento por lo que la sociedad mercantil DETRA, C.A., procedió a consignar dichos pagos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a favor de sus mandatarios.
Finalmente solicitaron sea declarada con lugar la presente acción y se ordene a la demandada a entregar el fondo de comercio objeto del contrato de arrendamiento suscrito por las partes mediante transacción judicial en fecha 10 de mayo de 2005, ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el expediente Nº 29.858, Pieza II, folios 136 al 146, ambos inclusive, y los bienes que lo constituyen, el pago de SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 610.000,00) equivalentes a 610 días de atraso en la entrega del inmueble por concepto de daños y perjuicios contractuales y el pago de las costas del presente proceso.
DE LA CONSTESTACION DE LA DEMANDA
En la contestación de la demanda la representación judicial de la parte demandada rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, expresando que en efecto, su representada desde sus inicios se ha dedicado a administrar el negocio de hotelería, específicamente el “Hotel Vox”, por lo que desde el año 1970 se encuentra ocupando el inmueble objeto del litigio, en condición de arrendataria del fondo de comercio de manera ininterrumpida.
Señaló que el día 01 de marzo de 1990, su representada, a través de sus directores, ciudadanos Jacinto Correira de Vares y Joao Raúl de Agreda Maciel, suscribieron un contrato de arrendamiento con los ciudadanos Georges Coriat Amar y Robert Coriat Amar, en el cual se establecieron dos (2) relaciones jurídicas diferenciadas, la primera de ellas el arrendamiento de un inmueble y la segunda el arrendamiento de un fondo de comercio de denominado “Hotel Vox”, ubicado en la Prolongación Sur de la Avenida Las Acacias, Urbanización San Antonio de Sabana Grande, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador y que la vinculación desde la formación de DETRA, C.A., es a los fines de administrar el fondo de comercio del referido hotel.
Que desde el inicio del mencionado contrato de arrendamiento se han celebrado otros contratos de forma ininterrumpida que han tenido diferentes duraciones, pero siempre con sus respectivas renovaciones o sustituciones por otro contrato al cabo del vencimiento de los mismos, como es el caso del contrato suscrito por las partes inmersas en la presente causa en fecha 19 de diciembre de 2000, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, sobre el inmueble objeto del litigio y sobre el fondo de comercio, el cual vencía el 31 de diciembre de 2003, por lo que a partir de ese momento ha venido cancelando de forma puntual y adelantada lo cánones de arrendamiento correspondientes ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial la misma Circunscripción Judicial.
Adujo que su representada y los accionantes suscribieron transacción judicial en fecha 10 de mayo de 2005, la cual fue debidamente homologada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 13 de junio de 2005, en la cual se estableció en la cláusula Quinta que “Tal y como ha sido el ánimo de ambas partes para la realización de la presente Transacción Judicial, se procede a plasmar a continuación el nuevo “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, que regirá la relación de las partes por los próximos dos (2) años, y el cual reza textualmente lo siguiente:…”, por lo que a su decir, el espíritu, propósito y razón de las partes al redactar y suscribir dicha transacción era darle continuidad a la relación arrendaticia que las partes han mantenido por espacio de aproximadamente cuarenta y cuatro (44) años, con lo cual estima que al haber continuidad por ese tiempo debe computarse loas años de antigüedad que ha permanecido su mandante ocupando el inmueble y tenerse como una sola relación arrendaticia.
Arguyó que si se atiene a los sucesivos contratos de arrendamientos suscritos desde hace aproximadamente cuarenta y cuatro (44) años, incluyendo los dos (2) años de tiempo del denominado “nuevo contrato de arrendamiento” del acuerdo transaccional, sería aplicable el literal D del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece que “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.”, por lo que siendo que la prórroga legal potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, y por cuanto la misma es de “orden público” luce ineluctable su aplicación y consecuente la extensión del período por mandato legal, por el tiempo establecido en el ordenamiento jurídico inquilinario venezolano.
En ese sentido, invocó el contenido de la norma contenida el los artículos 39 y 41 de la misma Ley, estableciendo la primera que “la prórroga legal opera de pleno derecho”, y la segunda que “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.”, por lo que, en virtud de las normas inquilinarias que rigen la materia la presente demanda no debe ser admitida, toda vez que la citada disposición legal lo prohíbe cuando se trate de arrendamientos donde esté pendiente o en proceso la prórroga legal de un contrato, razón por la cual solicitó se declare inadmisible la presente acción.
De igual manera arguye que la expiración del lapso previsto en la transacción, su poderdante quedó en posesión del inmueble arrendado, consignando legítimamente y en el lapso temporal previsto en el contrato, los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 2004-6910, y posteriormente ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial la misma Circunscripción Judicial, de lo cual fueron notificados los accionantes, por lo que a su parecer, califican dicha situación una “renovación” y más concretamente la “indeterminación del contrato”, con lo cual sus efectos se reglan con la norma prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por las disposiciones relativas a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, en razón que la relación arrendaticia que existía se transformó en otra, naciendo un contrato por tiempo indeterminado o indefinido y por consiguiente cualquier discusión que surja con ocasión a esa relación arrendaticia, debe dilucidarse a través de las vías procesales de la figura del desalojo de inmuebles a tiempo indeterminado, tal como lo establece la norma antes mencionada y no como lo pretende la parte actora por el procedimiento ordinario de cumplimiento de contrato, pretendiendo obviar normas de orden público como lo son las inquilinarias, razón por la cual considera debe declararse la inadmisibilidad de la demanda.
Que los actores han ignorado el tiempo que su mandatario ha permanecido ocupando el inmueble en cuestión y las cuantiosas inversiones que allí se han efectuado para poder mantenerlo en perfecto estado, las cuales debía hacer el arrendador por tratarse de inversiones de elevado costo, circunstancia que a su decir, da derecho a su poderdante, a fin de que continúe ocupando el inmueble objeto del litigio e impide la terminación de la relación arrendaticia, obligando a la continuación y prolongación de la misma toda vez que su representada tiene interés en permanecer en dicho inmueble y fondo de comercio cumpliendo a cabalidad con las obligaciones que le han sido impuestas, por lo que considera que la presente acción no debía ser admitida, en virtud de existir la obligación de los demandantes de permitir que la sociedad mercantil DETRA, C.A., se mantenga en su condición de inquilina dado el tiempo que ella ha venido ocupando el inmueble y su interés de mantenerse como arrendataria frente a las pretensiones de la parte actora de ofrecerlo en arrendamiento a un tercero.
Opuso la falta de cualidad e interés de la parte actora para ejercer la acción propuesta prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que los ciudadanos GEORGES CORIAT AMAR y ROBERT CORIAT AMAR se presentan como legítimos propietarios del inmueble, cuando lo cierto es que existen otras personas y copropietarios, inclusive herederos que no se han presentado en juicio ni han otorgado su autorización ni poder en el proceso y que por su interés y dada la materia involucrada deben estar en el juicio, por lo que arguyen que los accionantes no tienen cualidad para presentarse ni sostener el proceso sin que los titulares de derecho de propiedad de bien reclamado acudan al juicio y así pidieron que sea.
Reconvención
En el escrito de contestación a la demanda la sociedad mercantil DETRA, C.A., reconvino en la misma a los ciudadanos GEORGES CORIAT AMAR y ROBERT CORIAT AMAR, de conformidad con lo establecido en los artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil por daños y perjuicios y abuso de derecho, concretados en los hechos de la demanda y materialización en la persecución por parte de los accionantes para desalojarla del inmueble que ocupa de manera arbitraria y con una demanda de cumplimiento de contrato fundada en hechos inciertos y pretendiendo arbitrariamente que ésta desocupe el inmueble que tiene arrendado desde hace largo tiempo y cesen las actividades comerciales que ejerce en dicho inmueble a pesar de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento inicialmente ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y posteriormente ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial la misma Circunscripción Judicial.
DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN
En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, la representación judicial de los accionantes reconvenidos negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta por el contra sus representados invocando el principio in dubio pro reo contenido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
Aduce que son falsos e incongruentes y contradictorios los argumentos esgrimidos por la demandada-reconviniente al señalar que la demandante-reconvenida intenta una persecución arbitraria en su contra para desalojarla a como de lugar del inmueble a través de una demanda de cumplimiento de contrato, a lo que señaló que no puede calificarse de arbitraria una acción judicial constituida por una demanda, ante un tribunal competente, que persigue resolver el conflicto que se he presentado entre quien fue arrendatario y su arrendador, razón por la cual su mandante en ejercicio legítimo del derecho y principio constitucional de petición y respuesta ha acudido a los órganos jurisdiccionales competentes para que dirima la controversia y otorgue la razón en cuanto a derecho a quien efectivamente juzgue que le asiste.
Arguyó que de la reconvención propuesta por su contraria se puede observar que no fueron especificados lo supuestos daños que se le imputan a sus mandantes tal como lo exige el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el simple alegato de la demandada-reconviniente pone en evidencia que los supuestos daños alegados no se han causado al utilizar verbos conjugados hacia el futuro al expresar “lo que generaría”, lo cual implica que no se he generado “y con ello se perderían significativos empleos”, situación que alega no ha ocurrido, por lo que se pregunta si lo que se está demandando son daños futuros.
Señaló que la norma requiere que el daño lo cause un sujeto a otro, excediéndose en el ejercicio de su derecho, de acuerdo a los límites fijados por la buena fe, por lo que a su decir, la demanda presentada por sus representados no es manifiestamente infundada, no omite hechos esenciales a la causa y no obstaculiza de manera evidente y reiterada el desenvolvimiento del proceso, motivo por el cual no puede reputársele como interpuesta con mala fe, requisito indispensable enunciado y demostrado por la demandada-reconviniente, previo a la demostración de la ocurrencia del daño, por el contrario, la demanda está fundada en el extinto contrato de arrendamiento accionado, así como la decisión dictada el 02 de abril de 2008, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que la presente demanda no puede considerarse como contraria a la Ley, a la moral o a las buenas costumbres, ni mucho menos como temeraria o contraria a la buena fe, en virtud que sus mandantes no lo hicieron con la intención de dañar a la parte demandada, ni tampoco con imprudencia o negligencia ni con abuso de derecho.
Expresó que no es posible que exista abuso de derecho del arrendador que acude a la jurisdicción para reivindicar la cosa arrendada, ante la contumacia de arrendatario de cumplir con su obligación de entregar la cosa ante la expiración del plazo contractual, que es el fundamento fáctico de la demanda de cumplimiento de contrato presentada por esa representación.
De igual forma alegó que la demandada-reconviniente debió y no lo hizo, precisar cuando se ha hecho uso racional de un derecho, y cuando se ha abusado del mismo o cuando el ejercicio de ese derecho excede los límites fijados por la buena fe o por el objeto por el cual ha sido conferido ese derecho, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 04 de julio de 2011, caso Vale Canjeable Ticketven, C.A., contra Todoticket 2004, C.A., que ratificó sentencia Nº 101 del 28 de febrero de 2008, y ésta a su vez sentencia Nº 493 del 10 de julio de 2007.
Que la demandada-reconviniente no dio la más mínima explicación sobre la manera o relación de causalidad de cómo sus mandantes abusaron del derecho de acudir a la jurisdicción y de cómo se produjeron los daños que afirma se le causarían lo que configura confesión espontánea que dichos daños no se han producido.
Finalmente solicitó se declare sin lugar la reconvención propuesta en contra de sus representados y se condene en costas a la demandada-reconviniente.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Estando en la oportunidad legal para decidir, considera pertinente este órgano jurisdiccional, previo a emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto sometido a consideración, pasar a emitir pronunciamiento sobre la reconvención y denuncia de fraude de negocio formulada por la parte demandada:
PUNTO PREVIO
De la Falta de Cualidad
Presentada como fue la contestación de la demanda la representación judicial de la sociedad mercantil DETRA, C.A., opuso la falta de cualidad e interés de la parte actora para ejercer la acción propuesta prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que los ciudadanos GEORGES CORIAT AMAR y ROBERT CORIAT AMAR se presentan como legítimos propietarios del inmueble objeto del litigio, señalando que existen otras personas y copropietarios, inclusive herederos que no se han presentado en juicio ni han otorgado su autorización ni poder en el proceso y que por su interés y dada la materia involucrada deben estar en el juicio.
Tal solicitud, impone a quien suscribe analizar la norma contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil la cual establece:
Artículo 361 En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10º y 11º del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación. (Resaltado del presente fallo)
De la norma antes citada se desprende que falta de cualidad o falta de interés del actor constituye una defensa perentoria que tiene que ser opuesta por el demandado en el acto de contestación de la demanda, pues el Juez debe dictar una decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas oportunamente.
En este sentido es aclarar necesario los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en el juicio, para establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad de la consecución de la justicia.
La cualidad o legitimación ad causam, debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en un aspecto activo o pasivo, es decir, es un problema de afirmación del derecho, que está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho, entendiéndose que si la parte actora se afirma titular del derecho, entonces está legitimada activamente; si no, entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquel contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
En tal sentido, existe Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de Noviembre de 1992, ratificada en la actualidad, que determina lo siguiente:
“(…)Es doctrina imperante en el Derecho Procesal de hoy en la mayoría de los autores y en criterio de esta Sala que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga ‘legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal –Couture y Chiovenda-. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio”.
En este orden de ideas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 01116, de fecha 18 de Septiembre de 2002, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, sostuvo lo que es reiterado en la actualidad, cuyo extracto se transcribe a continuación:
“(…) La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luís Loreto, como aquella “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p. 183)”;… “Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente”.
Ahora bien, algunos juristas desarrollan la tesis de la improponibilidad manifiesta de la pretensión jurídica que se hace presente con el aumento registrado en los poderes de los jueces, en virtud de que la procedencia de la pretensión tiene que ver con la aptitud de la pretensión y su respectiva tutela jurídica por el ordenamiento, surgida de un efecto absoluto de la facultad de juzgar una acción que se manifiesta objetiva, subjetiva, clara y carente de posibilidad jurídica de ser tutelada por el ordenamiento normativo.
En este orden de ideas, se puede señalar que la improponibilidad manifiesta de la pretensión desde el punto de vista objetivo se produce cuando lo pretendido por el demandante presenta una carencia o una idoneidad, que afecta gravemente a los elementos de la pretensión y la hacen improponible; y la improponibilidad desde el punto de vista subjetivo, constituye un asunto que concierne a problemas de legitimidad, y, en el caso venezolano la improponibilidad la encontramos en las defensas de falta de interés procesal de las partes y también en los casos de falta de cualidad.
En el caso de marras, la parte accionante, ciudadanos GEORGES CORIAT AMAR y ROBERT CORIAT AMAR demandan el cumplimiento de un contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil DETRA, C.A., representada por sus Directores, ciudadanos JACINTO CORREIRA DE VARES y JOAO RAÚL DE AGREDA MACIEL, contrato que se encuentra inmerso en transacción judicial suscrita por las mismas partes en fecha 10 de mayo de 2005, homologada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de junio de 2005.
Así las cosas y de la revisión de autos se pudo evidenciar que no consta en autos documento alguno que sustente el argumento esgrimido por la parte demandada, en el sentido que existan litisconsorcio activo necesario distinto al existente en la causa, por lo que resulta forzoso para quien aquí decide declarar SIN LUGAR la falta de cualidad denunciada por la sociedad mercantil DETRA, C.A. Y así se decide.
De la Reconvención
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda reconvino en la misma de conformidad con lo establecido en los artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil por daños y perjuicios y abuso de derecho, concretados en los hechos de la demanda y materialización en la persecución por parte de los accionantes para desalojarla del inmueble que ocupa de manera arbitraria y con una demanda de cumplimiento de contrato fundada en hechos inciertos y pretendiendo arbitrariamente que ésta desocupe el inmueble que tiene arrendado desde hace largo tiempo y cesen las actividades comerciales que ejerce en dicho inmueble a pesar de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento inicialmente ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y posteriormente ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial la misma Circunscripción Judicial.
Por su parte la demandante-reconvenida, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención señaló que la demandada-reconviniente no precisó en que momento se hizo uso racional de un derecho, y cuando se ha abusado del mismo o cuando el ejercicio de ese derecho excede los límites fijados por la buena fe o por el objeto por el cual ha sido conferido ese derecho y que no es posible que exista abuso de derecho del arrendador que acude a la jurisdicción para reivindicar la cosa arrendada, ante la contumacia de arrendatario de cumplir con su obligación de entregar la cosa ante la expiración del plazo contractual.
En este sentido, quien suscribe pasa a determinar la procedencia o no de la reconvención de autos resultando necesario recordar que nuestro proceso civil se encuentra regulado por el sistema dispositivo y el Juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de allí que las partes tengan la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riesgo de que, por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.
Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba y en ese sentido la Sala de Casación de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, expresó:
“(…) Al atribuir la carga de la prueba la doctrina moderna atiende a la condición Jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho denunciado, y no la cualidad del hecho que se ha de probar”.
La antes referida doctrina tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con los artículos 254 y 506 ambos del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando solo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del Derecho.
Los artículos precitados, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen lo siguiente:
Artículo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutileza y de punto de mera forma.
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En el caso de marras la sociedad mercantil DETRA, C.A., reconvino por daños y perjuicios y abuso de derecho, los cuales fueron contradichos y cuestionados por su contraparte de manera absoluta, sin que la reconviniente trajea a lo autos medios probatorios o argumentos de pleno derecho capaces de llevara a la convicción de quien suscribe a la existente del daño invocado, por lo que no existe en criterio de quien suscribe plena prueba de lo alegado por la demandada-reconviniente, resulta forzoso para este administrador de justicia, de conformidad con el principio dispositivo que rige la materia civil venezolana y en consonancia con lo establecido en el artículo 254 de la norma adjetiva civil, declarar, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo, SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil DETRA, C.A. Y así se decide.-
Hechos los anteriores pronunciamientos, corresponde a este órgano de administración de justicia pronunciarse en relación con el fondo de la acción principal para lo cual observa:
Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Ahora bien, la función de todo juez está enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, a fin de emitir pronunciamiento sobre lo controvertido en la presente causa, procede quien suscribe a analizar el material probatorio cursante a los autos:
Pruebas promovidas por la parte actora:
- Promovidas conjuntamente con el libelo de demanda:
• Marcado con el número “1”, copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado por ciudadanos GEORGES CORIAT AMAR y ROBERT CORIAT AMAR y la sociedad mercantil DETRA, C.A., representada por sus Directores, ciudadanos JACINTO CORREIRA DE VARES y JOAO RAÚL DE AGREDA MACIEL, contrato que se encuentra inmerso en transacción judicial suscrita por las mismas partes en fecha 10 de mayo de 2005, homologada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de junio de 2005, así como de actuaciones del expediente Nº 29.858, del mismo Tribunal, las cual al no haber sido desconocidas, tachadas o impugnadas en forma alguna, este juzgado las valora de conformidad con lo establecido el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de las mismas los términos del negocio jurídico que vincula a las partes en la presente causa. Y así se establece.-
En el lapso de promoción de pruebas la parte accionada promovió el merito favorable de las documentales consignadas en autos, siendo declarado inadmisible como prueba, ello en razón del deber de quien suscribe de apreciar todos y cada uno de los elementos de convicción que reposen en las actas. Y así se establece.
Pruebas promovidas por la parte demandada:
• Marcado con las letras “A” y “B” copia simple de recibos de consignaciones y comprobantes de ingresos consignaciones emanados de la Oficina de Control y Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), adscrita al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, desde el 01 de mayo de 2012 hasta el mes de octubre de 2014, las cual al no haber sido desconocidas, tachadas o impugnadas en forma alguna, este juzgado las valora de conformidad con lo establecido el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.-
• Promovió prueba de informes a los fines de que la Oficina de Control y Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), adscrita al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, remitiera copia certificada del expediente Nº 2004-6910, resultas que fueron agregadas a los autos en fecha 19 de marzo de 2015, prueba la cual este juzgado valora plenamente de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.-
Ahora bien, analizado el material probatorio traído a los autos por las partes con el fin de soportar sus respectivos argumentos, teniendo en consideración la doctrina patria en relación con la carga probatoria que deben asumir las partes en los procesos judiciales, resulta claro para quien suscribe, que los sujetos procesales que integran la presente litis tenían de caras al presente proceso, la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Debiendo el accionante probar la obligación que solicita sea cumplida y la parte demandada su liberación o ineficacia.
En este orden de ideas, los artículos 1.159 y 1.160 del código Civil, establecen lo siguiente:
Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Del análisis de lo antes trascrito se evidencia que la Ley Sustantiva estipula que los contratos son ley entre las partes que suscribieron el mismo, y que debe ejecutarse de buena fe, obligando no sólo a cumplir lo expresado en el contrato, sino a todas las consecuencias que se derivan del mismo.
Ahora bien, analizado el material probatorio traído a los a los autos en las diferentes etapas del proceso, observa quien suscribe que la presente acción versa sobre el cumplimiento de un contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos GEORGES CORIAT AMAR y ROBERT CORIAT AMAR y la sociedad mercantil DETRA, C.A., representada por sus Directores, ciudadanos JACINTO CORREIRA DE VARES y JOAO RAÚL DE AGREDA MACIEL, el cual se encuentra inmerso en transacción judicial suscrita por las mismas partes en fecha 10 de mayo de 2005, homologada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de junio de 2005.
En este sentido, del material probatorio habido en autos, observa quien suscribe, que a fin de cumplir con su carga procesal la parte accionante produjo en el juicio el aludido contrato de arrendamiento, del cual se desprende la relación contractual existente entre los ciudadanos GEORGES CORIAT AMAR y ROBERT CORIAT AMAR y la sociedad mercantil DETRA, C.A., y la temporabilidad del mismo, el cual no fue impugnado en forma alguna por la representación judicial accionada, quedando demostrada la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes. Y así se establece.-
Así las cosas, observa este juzgador del precitado documento que en el mismo se estableció que objeto del contrato era dar en arrendamiento a la parte demandada un Fondo de Comercio denominado “HOTEL VOX”, el cual esta compuesto por Un bien inmueble constituido por un edificio de cuatro plantas identificado con el nombre Hotel Vox, ubicado en la siguiente dirección: Prolongación Sur de la Avenida Las Acacias, Urbanización San Antonio de Sabana Grande, Parroquia El Recreo de esta ciudad de Caracas, constituido por 33 habitaciones, un sótano, recepción y cocina, así como todos y cada uno de los bienes muebles y los enseres que son propiedad del fondo de comercio, al igual que tres líneas telefónicas; que la duración del contrato de arrendamiento era por el lapso de dos (2) años fijos, sin prórroga, comprendidos desde el día 01 de abril del 2005 hasta el día 31 de marzo del 2007, ambos inclusive; que si las partes no manifestaran por escrito con tres (3) meses de anticipación al termino del contrato su ánimo de suscribir un nuevo Contrato de Arrendamiento y la otra parte lo acepte por escrito, la arrendataria debía hacer entrega del objeto del contrato en la última fecha señalada, que la falta de cumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas por parte de la arrendataria daría derecho a los arrendadores, a dar por resuelto el mismo y exigir la inmediata entrega del Fondo de Comercio edificio Hotel Vox, pidiendo su ejecución y que a la terminación del tantas veces mencionado contrato, la arrendataria debía entregar el día 31 de marzo del 2007 el fondo de comercio edificio Hotel Vox, o en caso contrario, se obligaba a cancelar la cantidad de un millón de bolívares con 00/cts. (Bs. 1.000.000,00), por cada día de demora en la entrega del objeto contrato.
Por su parte la accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda aceptó que el objeto del referido contrato es un Fondo de Comercio, que en el bien inmueble perteneciente al fondo de comercio funciona el “Hotel Vox” y que tenía una duración de dos (2) años, señalando que en total ha estado en posesión del mismo desde hace aproximadamente cuarenta y cuatro (44) años, por lo que de acuerdo al literal D del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondía la prórroga legal allí establecida, la cual es potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, y por cuanto la misma es de “orden público” luce ineluctable su aplicación y consecuente la extensión del período por mandato legal, por el tiempo establecido en el ordenamiento jurídico inquilinario venezolano.
De igual manera arguyó que tras la expiración del lapso previsto en el contrato de arrendamiento, éste se convirtió en contrato a tiempo indeterminado, motivo por el cual su poderdante quedó en posesión del inmueble arrendado, consignando legítimamente y en el lapso temporal previsto en el contrato, los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 2004-6910, y posteriormente ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial la misma Circunscripción Judicial, de lo cual fueron notificados los accionantes, en virtud de la negativa de los mismo de recibir los cánones de arrendamiento, por lo que a su parecer, califican dicha situación como una “renovación” y más concretamente la “indeterminación del contrato”, con lo cual sus efectos se reglan con la norma prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por las disposiciones relativas a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, en razón que la relación arrendaticia que existía se transformó en otra, naciendo un contrato por tiempo indeterminado o indefinido y por consiguiente cualquier discusión que surja con ocasión a esa relación arrendaticia, debe dilucidarse a través de las vías procesales de la figura del desalojo de inmuebles a tiempo indeterminado, tal como lo establece la norma antes mencionada y no como lo pretende la parte actora por el procedimiento ordinario de cumplimiento de contrato.
Respecto a las excepciones del accionado en la presenta causa, debe quien suscribe realizar las siguientes precisiones:
Establece el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
Artículo 3°: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.
En este sentido, es necesario señalar el contenido de la cláusula primera del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda:
“PRIMERO: OBJETO DEL CONTRATO “LOS ARRENDADORES”, dan en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA”, un Fondo de Comercio denominado “HOTEL VOX”, el cual esta compuesto por los siguientes elementos a saber:
A).- Un bien inmueble constituido por un edificio de cuatro plantas identificado con el nombre “HOTEL VOX”, ubicado en la siguiente dirección: Prolongación Sur de la Avenida Las Acacias, Urbanización San Antonio de Sabana Grande, Parroquia El Recreo de esta ciudad de Caracas, constituido por 33 habitaciones, un sótano, recepción y cocina.-
B) Todos y cada uno de los bienes muebles y los enseres que son propiedad del fondo de comercio, tal cual se determina en el inventario anexo a este contrato. Al igual que tres líneas telefónicas.-“ (Subrayado y cursivas del fallo).
Del contenido de la cláusula primera del aludido contrato se desprende de manera clara que el objeto del mismo fue el arrendamiento de un fondos de comercio compuesto por un bien inmueble donde funciona el “Hotel Vox” y varios bienes muebles, por lo que en aplicación a la norma contenida en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la misma Ley no es aplicable al caso de autos, como lo pretende hacer ver la parte accionada, en virtud que el referido artículo 3 literales “c” y “d” establecen que quedan fuera del ámbito de aplicación de dicho Decreto-Ley los fondos de comercio y los hoteles, por lo que resulta forzoso para este sentenciador declarar improcedente dicho argumento, no siendo aplicable al caso de marras las estipulaciones de la precitada Ley. Y así se establece.-
Ahora bien, en relación al argumento efectuado por la parte accionada referente a la indeterminación del contrato, alegando que vencida la duración del mismo se dispuso a consignar legítimamente los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 2004-6910, y posteriormente ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial la misma Circunscripción Judicial, de lo cual fueron notificados los accionantes, en virtud de la negativa de los mismo de recibir dichos cánones de arrendamiento, es necesario puntualizar el contenido de la cláusula tercera y décima cuarta del contrato.
“TERCERA: la duración del presente contrato se arrendamiento, es por el lapso de DOS (2) AÑOS FIJOS, sin prórroga, comprendidos desde el día 01 de abril del 2005 hasta el día 31 de marzo del 2007, ambos inclusive, en el entendido que siempre y cuando las partes no hayan manifestado por escrito con tres (3) meses de anticipación su ánimo de suscribir un nuevo Contrato de Arrendamiento y la otra parte lo acepte por escrito, “LA ARRENDATARIA”, deberá hacer entrega del objeto del presente contrato en la última fecha señalada.-
…
DECIMA CUARTA: La falta de cumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas por parte de “LA ARRENDATARIA” en el presente Contrato, dará derecho a “LOS ARRENDADORES”, a dar por resuelto el presente contrato y exigir la inmediata entrega del Fondo de Comercio edificio HOTEL VOX, sin perjuicio del derecho de “LOS ARRENDADORES”, a cobrar los daños y perjuicios que correspondan, pidiendo su ejecución.-“(Subrayado y cursivas del fallo)
En este sentido establecen los artículos 1.264 y 1.599 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.264 Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Artículo 1.599 Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
Así las cosas, de lo antes expuesto es claro para este jurisdicente que el contrato que nos ocupa fue suscrito con una clara determinación temporal –01 de abril del 2005 hasta el día 31 de marzo del 2007, ambas fechas inclusive -, y que una vez transcurrieran los lapsos establecidos en el mismo, debía entenderse que sus efectos se extinguían, por lo que a juicio de quien suscribe, no habiendo quedado demostrado en autos, que la hoy accionada, haya hecho entrega del fondo de comercio que le fuera dado en arrendamiento, o que las partes se otorgaran una prorroga adicional o plazo distinto para la ejecución del contrato o la celebración de un contrato distinto al que se pretende ejecutar, mal podría quien suscribe avalar el argumento de indeterminación del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, en virtud de los pagos no consentidos y fuera de los términos contractuales realizados por la arrendada a favor de la hoy accionante. Y así se establece.-
Por las razones antes expuestas, tomando en consideración que ha quedado expresamente probado el vinculo jurídico existente de contrato de arrendamiento del fondo de comercio objeto del mismo y que el mismo fue suscrito a tiempo determinado, sin que se demostrara extensión o prorroga alguna de la referida relación locativa, o se probara fehacientemente que la parte demandada haya dado cumplimiento a la obligación contraída de entregar el fondo de comercio al vencimiento del termino establecido de común acuerdo por las partes, siendo que los conceptos demandados resultan consecuencia directa de la autonomía contractual de las partes, resulta forzoso para este juzgado declarar CON LUGAR la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y condenar a la parte demandada a la entrega del fondo de comercio denominado “HOTEL VOX”, el cual esta compuesto por Un bien inmueble constituido por un edificio de cuatro plantas identificado con el nombre Hotel Vox, ubicado en la siguiente dirección: Prolongación Sur de la Avenida Las Acacias, Urbanización San Antonio de Sabana Grande, Parroquia El Recreo de esta ciudad de Caracas, constituido por 33 habitaciones, un sótano, recepción y cocina, así como todos y cada uno de los bienes muebles y los enseres que son propiedad del fondo de comercio, al igual que tres líneas telefónicas y al pago de la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 610.000,00) que equivalen a 610 días de atraso en la entrega del inmueble por concepto de daños y perjuicios contractuales establecidos en la cláusula “DECIMA QUINTA” del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, el cual se encuentra inmerso en la transacción judicial suscrita por las mismas en fecha 10 de mayo de 2005, homologada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de junio de 2005, debiendo condenarse igualmente en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa. Y así se decide.-
III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 de nuestra Carta Magna y los artículos 12, 242 y 243, del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad de la parte accionante denunciada por la sociedad mercantil DETRA, C.A. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención formulada por la sociedad mercantil DETRA, C.A. TERCERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO iniciaran los ciudadanos GEORGES CORIAT AMAR Y ROBERT CORIAT AMAR contra la sociedad mercantil DETRA, C.A., ambas partes plenamente identificadas. En consecuencia se condena a la parte demandada a que haga entrega del fondo de comercio denominado “HOTEL VOX”, el cual esta compuesto por Un bien inmueble constituido por un edificio de cuatro plantas identificado con el nombre Hotel Vox, ubicado en la siguiente dirección: Prolongación Sur de la Avenida Las Acacias, Urbanización San Antonio de Sabana Grande, Parroquia El Recreo de esta ciudad de Caracas, constituido por 33 habitaciones, un sótano, recepción y cocina, así como todos y cada uno de los bienes muebles y los enseres que son propiedad del fondo de comercio, al igual que tres líneas telefónicas y al pago de la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 610.000,00) que equivalen a 610 días de atraso en la entrega del inmueble por concepto de daños y perjuicios contractuales establecidos en la cláusula “DECIMA QUINTA” del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, el cual se encuentra inmerso en la transacción judicial suscrita por las mismas en fecha 10 de mayo de 2005, homologada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de junio de 2005, debiendo condenarse en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 12 de julio de dos mil diecisiete (2017). Año 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,
JAN LENNY CABRERA PRINCE.
En esta misma fecha, siendo las 2:59 pm, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,
JAN LENNY CABRERA PRINCE.
AH1C-V-2008-000150
