REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Tribunal Décimo Sexto Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
DEMANDANTES: ILDA MARQUES DE PEREIRA, DUARTO MANUEL PEREIRA MARQUEZ y MARIELA PEREIRA CARVALHO, la primera de nacionalidad extranjera y los demás venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad N° E-396.397, V-5.535.522 y V-6.823.738 respectivamente.
DEMANDADO: SOCIEDAD MERCANTIL CERVECERIA Y RESTAURANT ANTESOL, S.R.L.,
ABOGADA
DEMANDANTE: JESSIKA CAROLINA ARCIA PEREZ, Inpreabogado Nº 97.210.
ABOGADO
DEMANDADO: ENDERSON JESUS LOZANO GUERRA, Inpreabogado Nº 217.155
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
ASUNTO: AN3G-V-2017-000001
-I-
- NARRATIVA-
Comienza el presente juicio mediante demanda incoada en fecha 13 de marzo de 2017, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, y la cual una vez distribuida correspondió su conocimiento al Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 15 de marzo de 2017, se admite la demanda y se ordena su trámite de conformidad con lo establecido en los artículos 341 y 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto Nº 929, con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En fecha 21 de marzo de 2017, mediante diligencia se consignaron los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa dirigida a la parte demandada. De igual manera se cancelaron los emolumentos respectivos al ciudadano alguacil.
En fecha 22 de marzo de 2017, mediante nota de secretaría se dejó constancia de haberse librado compulsa dirigida a la parte demandada.
En fecha 17 de abril de 2017, el Alguacil consignó compulsa sin firmar.
En fecha 18 de abril de 2017, mediante auto se ordenó la corrección de la foliatura, de conformidad con lo establecido en el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de abril de 2017, mediante diligencia se solicitó la citación de la parte demandada por carteles.
En fecha 20 de abril de 2017, mediante auto se ordenó librar cartel de citación dirigido a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de abril de 2017, mediante diligencia se dejó constancia de haber retirado cartel de citación por la Taquilla de la Oficina de Atención al Público (O.A.P.) de este Circuito Judicial.
En fecha 15 de mayo de 2017, mediante nota de secretaría se dejó constancia de haberse fijado cartel de emplazamiento librado a la parte demandada.
En fecha 17 de mayo de 2017, mediante diligencia se consignó ejemplares de cartel debidamente publicados en presa nacional.
En fecha 18 de mayo de 2017, se dejó constancia de haberse cumplido con todas las formalidades relativas a la citación.
En fecha 6 de junio de 2017, mediante diligencia se solicitó se designe Defensor Ad-Litem a la parte demandada.
En fecha 8 de junio de 2017, mediante auto se designó como Defensor Ad-litem de la parte demandada al abogado ENDERSON LOZANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 217.155.
En fecha, 14 de junio de 2017, mediante diligencia el abogado ENDERSON LOZANO, supra identificado, aceptó el cargo recaído en su persona.
En fecha 15 de junio de 2017, el Alguacil, Omar Hernández, consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado ENDERSON LOZANO, supra identificado.
En fecha 21 de junio de 2017, mediante diligencia se consignaron los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa dirigida al Defensor Ad-Litem.
En fecha 22 de junio de 2017, se dejó constancia de haberse librado compulsa dirigida al Defensor Ad-Litem.
En fecha 29 de junio de 2017, el alguacil consignó boleta de citación debidamente firmada por el Defensor Ad-Litem.
En fecha 31 de julio de 2017, se recibió escrito de contestación de la demanda, presentada por el abogado ENDERSON LOZANO, supra identificado.
En fecha 7 de agosto de 2017, mediante auto se fijó al tercer día de despacho siguiente a la fecha señalada, para que tenga lugar la audiencia preliminar en el presente juicio.
En fecha 10 de agosto de 2017, se celebró la audiencia preliminar, fijando los hechos y límites de la controversia dentro de los tres días de despacho siguientes a la fecha señalada.
En fecha 25 de Septiembre de 2017, mediante auto se ordenó notificar a las partes mediante boleta sobre el abocamiento de la ciudadana Jueza Suplente, Abogada ERICA CENTANNI.
En fecha 26 de Septiembre de 2017, mediante diligencia se solicitó que la ciudadana Jueza suplente se aboque al conocimiento de la presente causa.
En fecha 26 de Septiembre de 2017, se recibió escrito de promoción de pruebas, presentado por el abogado IGOR MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 2 de octubre de 2017, mediante diligencia la parte actora se dio por notificada del abocamiento de la ciudadana jueza suplente.
En fecha 3 de Octubre de 2017, se recibió escrito de alegatos, presentada por la abogada JESSIKA ARCIA, supra identificada.
En fecha 4 de Octubre de 2017, se fijaron los hechos límites de la controversia, abriendo un lapso probatorio de cinco días de despacho siguientes a la fecha señalada, a los fines de que las partes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa.
En fecha 4 de Octubre de 2017, se recibió escrito de alegatos, presentada por la abogada JESSIKA ARCIA, supra identificada.
En fecha 10 de octubre de 2017, se recibió escrito de promoción de pruebas presentada por la abogada JESSIKA ARCIA, supra identificada.
En fecha 18 de octubre de 2017, el abogado ORLANDO LAGOS VILLAMIZAR se reincorporó a sus labores como Juez Provisorio. Asimismo se ordenó darle continuidad a la presente causa al estado en que se encuentra.
En fecha 20 de octubre se providenciaron las pruebas promovidas por ambas partes. Asimismo se ordenó librado oficios Nros. 17-474 y 17-475 dirigidos a la Junta de Condominio del Edificio Lucky y a la Directiva de la Asociación de Vecinos de Santa Mónica.
En fecha 2 de Noviembre de 2017, el Alguacil consignó acuse de recibo del oficio Nº 17-474, dirigido a la Junta de Condominio del Edificio Lucky.
En fecha 7 de Noviembre de 2017, se recibió diligencia presentad por el abogado RAMON MARTINEZ, Inpreabogado Nº 48.792, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Junta de condominio del Edificio Lucky, mediante la cual da respuesta al oficio Nº 17-474.
En fecha 8 de Noviembre de 2017, El alguacil consignó oficio Nº 17-475 sin firmar.
En fecha 9 de Noviembre de 2017, mediante diligencia solicitó se inste al promovente de la prueba que indique dirección exacta de la asociación de vecinos de Santa Mónica o desestime la evacuación de la presente prueba.
En fecha 13 de Noviembre de 2017, el alguacil consignó boleta de notificación librada a la ciudadana MARIELA PEREIRA CARVALHO, todo ello en virtud que la Dra. ERICA CENTANNI cesó sus funciones como Jueza Suplente, lo que hace inoficiosa la práctca de la misma
En fecha 14 de Noviembre de 2017, el alguacil consignó boleta de notificación librada a los ciudadanos ILDA MARQUES DE PEREIRA y DUARTO MANUEL PEREIRA, todo ello en virtud que la Dra. ERICA CENTANNI cesó sus funciones como Jueza Suplente, lo que hace inoficiosa las prácticas de las mismas.
En fecha 16 de Noviembre de 2017, mediante diligencia se ratificó el contenido de la diligencia presentada en fecha 9 de Noviembre de 2017.
En fecha 4 de Diciembre de 2017, mediante auto de fijó para el día miércoles seis de Diciembre de 2017, a fin de que tenga lugar la Audiencia Oral en el presente juicio.
En fecha 6 de Diciembre de 2017, se celebró la Audiencia Oral. Asimismo se ordenó agregar el CD contentivo de la grabación de la audiencia oral.
Estando este Tribunal dentro del lapso establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil para la consignación del fallo completo, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
- II -
- MOTIVA -
De los alegatos de la parte actora en el presente juicio:
- La representación judicial de la parte actora señala que los ciudadanos ILDA MARQUES DE PEREIRA y el difunto MANUEL PEREIRA MARQUES, celebraron un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil CERVECERIA Y RESTAURANT ANTESOL, S.R.L, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un Local Comercial distinguido con el N° 1 del Edificio Lucky, situado entre las Avenidas Teresa de La Parra y Manuel Díaz Rodríguez de la Urbanización Santa Mónica, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.
-Que los derechos del referido inmueble le pertenecen a sus poderdantes por haberlos adquirido según consta de documento de compra-venta protocolizado en fecha 06/09/1997, por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Departamento Libertador (hoy Municipio Libertador) bajo el N° 10, Folio 50 vto., Tomo 9 del Protocolo Primero, de los respectivos Libros llevados por dicha oficina.
-Que sus poderdantes ciudadanos ILDA MARQUES DE PEREIRA, DUARTO MANUEL PEREIRA MARQUEZ y MARIELA PEREIRA CARVALHO, adquirieron los derechos como herederos del difunto MANUEL PEREIRA MARQUES.
-Que en la cláusula Tercera del contrato suscrito entre las partes en fecha 23 de noviembre de 2011, el pago del arrendamiento era la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES con 00/100 (Bs.9.000,00) para el periodo del 1 de octubre de 2011 al 1 de octubre de 2012, el cual se indexaría anualmente según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Banco Central de Venezuela (BCV) y también dando cumplimiento con el numeral 1 del artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, quedando por tal razón a partir del 01 de octubre de 2015 el canon en 62.926,77 hasta el 01 de octubre de 2016, siendo rebajada a petición de la arrendataria en 49.000,00 mensuales.
-Que la parte demandada desde el mes de Julio de 2016 dejó de cumplir su obligación del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre del año 2016 a razón de cuarenta y nueve mil bolívares (Bs. 49.000,00), así como los cánones de arrendamiento debidamente indexados correspondientes a Noviembre y Diciembre de año 2016 y Enero y Febrero de 2017, lo cual representa un grave incumplimiento por parte de la arrendataria.
- Que el uso que se le ha dado al inmueble objeto de la presente demanda ha sido comercial, por tal razón basan la presente demanda en lo establecido en los artículos 1159, 1160, 1167, 1579 y 1592 del Código Civil; 2 y 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
- Que es por estas razones es que proceden a demandar a la Sociedad Mercantil CERVECERIA Y RESTAURANT ANTESOL, S.R.L, por resolución del contrato, en consecuencia el desalojo del inmueble arrendado: Local Comercial distinguido con el N° 1 del Edificio Lucky, situado entre las Avenidas Teresa de La Parra y Manuel Díaz Rodríguez de la Urbanización Santa Mónica, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.
- Que sea condenado a la entrega del inmueble, con los bienes y equipos objeto del contrato, en el mismo buen estado en que lo recibió y desocupado de personas.
- A pagar por concepto de daños y perjuicios por el uso del inmueble, lo que sería el equivalente de los meses JULIO-AGOSTO-SEPTIEMBRE-OCTUBRE-NOVIEMBRE, DICIEMBRE 2016, ENERO y FEBRERO 2017 a razón de CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES MENSUAL (Bs. 49.000,00) que alcanza la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 392000,00) solicitando su correspondiente indexación.
De lo alegado par la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda:
La parte demandada contestó al fondo la demanda, por medio del abogado ENDERSON JESUS LOZANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 217.155, actuando en su carácter de Defensor Ad-Litem, quien negó rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho todo lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, solicitando la desestimación o se declarase sin lugar la presente demanda.
En fecha 26 de septiembre de 2017, se hizo parte el abogado IGOR DAVID MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 75.235, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, quien presentó escrito de pruebas las cuales fueron debidamente admitidas por este Juzgado en auto de fecha 20 de octubre de 2017. Al respecto este Tribunal aclara que si bien es cierto las pruebas de informes fueron admitidas en su oportunidad, no es menos cierto que las mismas no guardan pertinencia hechos controvertidos, es decir no buscan probar el pago de los canones de arrendamiento, tal como se estableció en el auto de fecha 20 de octubre de 2017, y en aras de evitar dilaciones indebidas, este sentenciador declara la impertinencia de las referidas pruebas.
Establecido lo anterior, y vista la forma en que ha quedado trabada la presente litis, se debe hacer mención a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y en consecuencia quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Así las cosas, lo primero que se evidencia de las actas que en fecha 23 de noviembre de 2011 fue celebrado contrato de arrendamiento sobre un Local Comercial distinguido con el N° 1 del Edificio Lucky, situado entre las Avenidas Teresa de La Parra y Manuel Díaz Rodríguez de la Urbanización Santa Mónica, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, tal como se evidencia del contrato que en copia simple riela a los folios 14, 15 y 16 el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, por lo que el mismo es ampliamente valorado y apreciado de conformidad con el artículos 1355 del Código Civil.
De la causal de falta de pago del cánon de arrendamiento por parte del arrendatario:
El actor alega como causal de incumplimiento del contrato por parte del arrendatario “CERVECERIA Y RESTAURANT ANTESOL, S.R.L., que la misma ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2016 y los meses ENERO y FEBRERO 2017.
Demostrada como ha sido plenamente la existencia de la relación jurídica contractual, correspondía a la parte demandada demostrar que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, tal como lo ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 604 del 10 de diciembre de 2010, pues tal como señala la Sala los instrumentos de pago emanan del propio arrendatario a quien corresponde demostrar el hecho cierto y positivo de haber pagado a través de los recibos de pago que les haya suministrado el arrendador o a través de la demostración de las consignaciones arrendaticias si tal fuere el caso.
En el presente caso, la parte demandada, quien es representada por su apoderado judicial IGOR DAVID MARTÍNEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 75.235, no aportó a los autos la prueba de la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por lo que, debe ser declarado insolvente en el pago de las mensualidades reclamadas como insolutas. Así se decide.-
Habiendo quedado establecido en la presente decisión la existencia de un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos citar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a las que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).
Es por ello que se debe señalar que, cuando un arrendatario, deja de cumplir con su obligación del pago de los cánones de arrendamiento, dicha conducta se configura en una violación del principio de buena fe en la ejecución de los contratos, y el cual, genera una grave distorsión en el equilibrio económico que debe privar en las relaciones contractuales y por ello, la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el artículo 40 literal “A”, lo estipula como una causal de Resolución del Contrato, y en consecuencia el desalojo, así se establece.-
Es por todo lo anterior que, al existir plena prueba de la ocurrencia de los supuestos de hechos constitutivos como causal de desalojo consagrado en el literal “A” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la presente pretensión debe ser declarada, como en efecto lo será, CON LUGAR en la dispositiva.
- DISPOSITIVA –
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la abogada JESSIKA CAROLINA ARCIA PEREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 97.210, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos ILDA MARQUES DE PEREIRA, DUARTO MANUEL PEREIRA MARQUEZ y MARIELA PEREIRA CARVALHO, la primera de ellos de nacionalidad portuguesa, titular de la cédula de identidad N° E-396.397, los últimos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros V-5.535.522 y V-6.823.738, contra la Sociedad Mercantil CERVECERIA Y RESTAURANT ANTESOL, S.R.L, , todos ya identificadas en autos, y decide así:
PRIMERO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado, constituido por un Local Comercial distinguido con el N° 1 del Edificio Lucky, situado entre las Avenidas Teresa de La Parra y Manuel Díaz Rodríguez de la Urbanización Santa Mónica, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDO: Se condena a la demandada Sociedad Mercantil CERVECERIA Y RESTAURANT ANTESOL, S.R.L,, a pagar a titulo indemnizatorio la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs.392.000,00) por concepto de daños y perjuicios.
TERCERO: A los fines del cálculo de los intereses condenados en el particular segundo, se ordena que dichos cálculos sean practicados por un (1) Perito, a través de la figura de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena a la demandada a pagar las costas procesales al haber resultado vencida en la presente litis de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DOCE (12) días del mes de ENERO del año DOS MIL DIECIOCHO (2018). Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.-
EL JUEZ,
ORLANDO LAGOS VILLAMIZAR
La Secretaria Titular,
Abg. Luzdary Jiménez S.
En la misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Titular,
Abg. Luzdary Jiménez S.
OLV/lj.-
