REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, treinta de julio de dos mil dieciocho
208º y 159º
ASUNTO : AP31-V-2016-000980
PARTE ACTORA: MANUEL RODRIGUEZ CARRILLO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.141.913.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: VICENZINA LOLLO QUIJANO, JAZMIN GONZALEZ OJEDA Y MARIA AMANDA PEREZ DE MOTABAN, Abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 144.649, 118.581 Y 20.411, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: WILMER ANTONIO CONTRERAS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 11.452.037.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DOUGLAS JOSE VASQUEZ BELLO, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nº 71.152.
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inició el presente juicio por demanda intentada por la abogada Vicentina Lollo, quien en su condición de apoderada judicial del ciudadano Manuel Rodríguez Carrillo, demandó al ciudadano Wilmer Antonio Contreras al desalojo de un lote de terreno situado con frente que conduce de la Esquina de Cruz Verde a la Pedrera de la Fábrica Nacional de Cemento, Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital, exponiendo en sustento de su pretensión las siguientes argumentaciones fácticas y jurídicas:
Que en fecha 5 de junio de 2.005, su representado actuando en su condición de propietario el lote de terreno ya identificado le entregó un borrador de contrato de arrendamiento al ciudadano Wilmer Antonio Contreras para que lo revisara y le realizara las observaciones pertinentes, hecho que no ocurrió, por lo que, pasados los días su representado decidió arrendarle el área, de terreno actuando siempre bajo el concepto de la buena fe, estableciendo en un contrato de forma verbal las pautas de la relación arrendaticia y a la espera de poder suscribir el contrato ante la Notaría a la brevedad posible.
Añadió que la relación arrendaticia se constituyó de acuerdo a las cláusulas que su representado había estipulado en el borrador entregado, en vista de que el demandado no realizó ninguna observación, por tanto, la vigencia pautada fue de seis meses con prórrogas sucesivas y condicionadas al consentimiento de las partes, el canon fue pactado en doscientos cincuenta mil bolívares y que además se pactó que el arrendador se beneficiaría de las bienhechurías que el arrendatario realizara al inmueble, sin estar obligado a indemnizar por ningún concepto.
Que con posterioridad su representado siguió insistiéndole al demandado para que respondiera sobre el borrador del contrato, pero este respondía que estaba esperando respuesta del abogado y que de tanto insistir para que le devolviera el borrador, este lo entregó sin manifestar su voluntad de firmarlo en Notaría, es por ello que no existe contrato escrito, por lo cual la relación se constituyó bajo la figura de un contrato verbal.
Señaló que para el momento que el demandado dejó de cumplir, el canon de arrendamiento era de seiscientos cincuenta bolívares mensuales.
Que a mediados del año 2.010 el ciudadano Wilmer Antonio Contreras manifestó que no continuaría pagando el canon de arrendamiento, construyó unas bienhechurías y comenzó a funcionar en el terreno un taller de herrería, cambiando el uso para el cual fue arrendado el lote de terreno.
Que tiempo después se enteró que el demandado alegaba haber firmado un contrato con la parte actora, según el cual el plazo de vigencia era de tres años y donde la parte actora se comprometía a reconocerle las bienhechurías, lo que lo indujo a realizar una denuncia en el Ministerio público, donde el Juzgado de Control que llevó el caso condenó al demandado por uso de documento falso.
Que aunado a lo expuesto realizó una denuncia ante la Dirección General de Fiscalización y control de impactos ambientales por el bote ilegal de basura que viene realizando en el terreno, por lo cual fue instado a realizar el desalojo y las demoliciones de las construcciones ilegales efectuadas en zonas prohibidas.
Por las razones expresadas solicitó al Tribunal declare con lugar la presente acción y como consecuencia de ello condene a la parte demandada al desalojo del lote de terreno arrendado, al pago de la suma de cuarenta y nueve mil cuatrocientos bolívares por los setenta y seis meses que adeuda al momento de introducir la demanda, los intereses moratorios que se han generado y al pago de las costas procesales.
Por auto de fecha 18 de octubre de 2.016 el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada
Cumplidos los trámites de citación de la parte demandada, compareció su representación judicial en tiempo oportuno y consignó escrito dando contestación a la demanda y promoviendo la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 5º del artículo 340 y en concordancia con el 78 ejusdem, que fue decidida en su oportunidad por el Tribunal.
En la contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada admitió haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento a partir del mes de agosto de 2.010, pero esgrimió en defensa de su representado lo que a continuación se expone:
Expuso que la parte actora presenta una versión completamente distorsionada de la realidad.
Admitió la existencia del contrato de arrendamiento, pero negó que dicho negocio jurídico haya sido pactado de manera verbal, en base al argumento de que el contrato fue suscrito en forma escrita a tiempo determinado, no desde el mes de junio de 2005, sino mucho antes de esa fecha, con una duración de tres años y no de tres meses como lo indica la parte actora, pues lo cierto es que el contrato escrito suscrito por las partes tiene una duración de tres años, por tanto, niega que haya expirado el contrato y que se haya indeterminado.
Negó que ambas partes hayan pactado que las bienhechurías quedarían a beneficio del arrendador porque lo cierto es que según el contrato escrito las mismas serían reconocidas por el demandante y este se obligaba a pagárselas.
Admitió haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 2.010, en base al argumento de que la zona fue declarada como Área de Emergencia Habitacional.
Por las razones expresadas pidió al Tribunal declarar sin lugar la demanda incoada.
En fecha 8 de mayo de 2.018 tuvo lugar la audiencia preliminar, a la cual no acudieron las partes.
En fecha 10 de mayo de 2.018, el Tribunal realizó la fijación de los hechos.
Abierto a pruebas el proceso, sólo la actora compareció y promovió las que creyó pertinentes a sus alegaciones.
Llegada la oportunidad fijada para que tuviera lugar la audiencia oral, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, fue proferido el dispositivo del fallo, por quien lo suscribe como Juez Titular de este despacho.
Siendo esta la oportunidad procesal fijada por el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil el Tribunal procede a extender por escrito el fallo que a tales efectos fue dictado en la oportunidad fijada para la audiencia oral y en tal sentido observa:
DEL FONDO
Descendiendo al mérito de lo debatido, este Tribunal a los fines de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida, pasa a pronunciarse conforme a los alegatos y defensas expresados por las partes en los términos que a continuación se explanan:
Se refiere la presente acción, de acuerdo con lo expresado por la parte actora en el libelo de la demanda, al Desalojo pretendido por MANUEL RODRIGUEZ CARRILLO quien en el presente juicio actúa en su condición de arrendador y propietario contra el ciudadano WILMER ANTONIO CONTRERAS, en su condición de arrendatario de un lote de terreno situado en la Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital, con frente a la carretera que conduce de la Esquina de Cruz Verde de Antímano a la Pedrera de la Fábrica Nacional de Cemento, el cual se encuentra dentro de una extensión mayor que mide cuatro mil trescientos cincuenta y dos metros cuadrados (4.352,00 M2), la cual se encuentra dividida en dos terrazas, una tiene una extensión de dos mil trescientos sesenta y seis metros cuadrados con setenta centímetros cuadrados (2.366,70 M2) y la otra tiene una extensión de un mil novecientos ochenta y cinco metros cuadrados con cuarenta centímetros cuadrados (1.985,40 M2) y sus linderos son: Norte: Con terrenos que eran propiedad de la Sociedad Anónima Urbanizadora Ovialca S.A; Sur: Con terrenos de CONAUSANCA S.A, de por medio el tubo y acequia del Instituto Nacional de Obras Sanitarias, trazado dicho lindero a dos metros de dicho tubo; Este: Que da su frente, la mencionada carretera que conduce de la Esquina de Cruz Verde de Antímano a la pedrera y Oeste: Terrenos de CONAUSANCA S.A, de por medio la mencionada acequia y tubo del Instituto Nacional de Obras Sanitarias, trazado dicho lindero a dos metros de dicho tubo, sustentada dicha acción en la falta de pago de cánones de arrendamiento y cambio de uso para el cual fue arrendado, cuyo monto de acuerdo con lo expresado en el libelo de la demanda fue convenido en la suma de seiscientos cincuenta bolívares mensuales y que el inmueble sería destinado a estacionamiento de vehículos automotores, sin embargo, a mediados del año 2.010 el arrendatario manifestó que no seguiría pagando el canon de arrendamiento por que el terreno era municipal y construyó unas bienhechurías donde empezó a funcionar un taller de herrería, con el agravante de que el demandado alegó haber firmado un contrato escrito con la parte actora, lo que lo indujo a realizar una denuncia penal, que derivó en una sentencia que lo declaró culpable por la comisión del delito de uso de documento falso, hechos estos que se traducen en el incumplimiento de las obligaciones asumidas, al negarse a pagar el canon de arrendamiento durante setenta y seis meses, cambiar el uso y además incurrir en un hecho ilícito y es por ello que acudió a demandarlo.
Frente a estas alegaciones la representación judicial de la parte demandada admitió la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso, pero negó que la relación arrendaticia que le vincula a la actora haya sido convenida verbalmente desde el mes de junio de 2.005, esgrimiendo como defensa de fondo que existe un contrato escrito a tiempo determinado de tres años, donde también se pactó que las bienhechurías que realizara en el inmueble le serían reconocidas por el demandante, admitió haberse insolventado desde el mes de agosto de 2.010, en base al argumento de que el terreno fue declarado como Área de Emergencia Habitacional.
Conforme a lo anterior, pasa en primer lugar quien aquí decide a resolver la controversia dentro de los límites que quedó planteada, como lo son la verdadera naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que vincula a las partes del presente proceso no pasando a formar parte de lo controvertido la insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones que le fueron imputados como incumplidos, en cuyo descargo el demandado sostuvo que dicho incumplimiento estuvo justificado por que el terreno fue declarado como Área de Emergencia Habitacional por un decreto del Ejecutivo Nacional, lo que permite determinar que fue planteada la existencia de una causa extraña no imputable.
Ahora bien, en primer lugar pasa este Tribunal a pronunciarse respecto a la verdadera naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes del presente proceso y a tales efectos observa:
En el caso sub iudice la verdadera relación que une a las partes está basada en un arrendamiento suscrito de manera verbal cuya característica relevante es la de ser a tiempo indeterminado, conclusión a la que arriba el Tribunal en razón de que el supuesto contrato aportado por la parte demandada, no puede ser valorado a su favor, por existir una decisión dictada en juicio penal, donde se dejó expresamente establecido que dicho documento no había sido suscrito por la parte actora, de tal modo pues, que al no ser controvertida la existencia del arrendamiento y no constar de manera escrita tal circunstancia, es forzoso concluir que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es un contrato a tiempo indeterminado, siendo importante precisar respecto a este punto que cuando el contrato es verbal, hay una presunción juris tamtum, de indeterminación temporal, donde no se conoce de forma anticipada en qué momento va a vencer, dada la dificultad probatoria que existe de demostrar hechos que no fueron plasmados en un escrito, tal y como ha ocurrido en el caso de autos, donde no existe prueba alguna que al ser apreciada por quien suscribe, permita inferir que ciertamente como lo afirmó la actora, la duración fue pactada por seis meses.
En este sentido, debe expresamente señalarse que el contrato de arrendamiento, por ser un contrato bilateral requiere para su perfeccionamiento del acuerdo de voluntades de quienes resultarán vinculados por el citado negocio jurídico, acuerdo este que fue expresamente admitido por la parte demandada cuando en su contestación expone que sí celebró un contrato de arrendamiento con la parte actora; lo que sí no puede determinarse de la documental aportada por el demandado es que su naturaleza jurídica haya sido pactada de forma escrita a tiempo determinado, por las razones que se esgrimieron con anterioridad en el texto de la decisión, por tanto, este Tribunal admitida como fue por la parte demandada la existencia del arrendamiento y no constando en autos documental alguna que sustente su alegación, en obsequio de una sana administración de justicia, considera que el contrato que vincula a las partes es un contrato verbal sin determinación de tiempo, lo que permite inferir que las partes se sujetaron tácitamente a las disposiciones de la Ley en la materia arrendaticia, de tal manera que, lo aducido por el demandado respecto a las construcciones realizadas en el inmueble, debe ser desechado al no constar ninguna otra prueba en los autos que al ser apreciada por el Tribunal permita determinar que ciertamente ambas partes acordaron que las bienhechurías construidas al inmueble serían reconocidas y pagadas por el arrendador, por lo que, al no existir prueba de ello, rige lo dispuesto en el artículo 1.609 del Código Civil.
Lo que sí se desprende de lo expuesto en la contestación es que ciertamente como lo afirmó la parte actora, el demandado realizó una serie de bienhechurías en el inmueble arrendado, hecho que se constata además de la inspección técnica realizada al inmueble por la Dirección General de Fiscalización y Control de Impactos Ambientales del Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo y Aguas.
En relación a la falta de pago de cánones de arrendamiento, observa quien decide, que la pretensión deducida estuvo fundada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que se hicieron exigibles desde el mes de agosto de 2.010, insolvencia que fue rechazada por la parte demandada en base al argumento de existir una causa extraña no imputable al demandado debido a que el Área de terreno donde está el inmueble fue declarada como Área de Emergencia Habitacional.
Al respecto debe señalarse que si bien es cierto existe un decreto emanado del Ejecutivo Nacional donde se declara al Barrio La Pedrera como Área de Emergencia Habitacional, tampoco es menos cierto que dicho decreto está referido precisamente a la desocupación inmediata de la Zona de Peligro inminente de las viviendas afectadas, con prohibición expresa de ejecutar cualquier construcción en la misma, no pudiendo deducirse del citado decreto que el inmueble objeto de este juicio, se encuentre afectado y que el demandado fue impedido de su uso, lo que sí puede inferirse es que la parte actora a la presente fecha conserva la condición de arrendador y propietario y el arrendatario continúa en el uso y disfrute del inmueble, por tanto, mal puede excusarse del pago de los cánones de arrendamiento.
Sin perjuicio de lo anterior es preciso acotar que no se discuten en el presente proceso acciones reales sobre el inmueble, sino acciones personales que en modo alguno resultan enervadas por la existencia del Decreto, lo que sí evidencia la inspección realizada por el ente competente es que las realización de construcciones en el citado inmueble además de violar el decreto, demuestra que el inmueble está siendo utilizado para un fin distinto al que fue arrendado, que es, para estacionamiento de vehículos, tal y como se señala en los recibos aportados por el propio demandado.
Nos encontramos en presencia de una causa extraña no imputable cuando los acontecimientos que impiden el cumplimiento de la obligación no dependen en modo alguno de la conducta del deudor de la obligación, en este caso el arrendatario, y ello ocurre por diversas causas a saber: caso fortuito o fuerza mayor, pérdida de la cosa debida y el hecho del príncipe que es en lo que pretende excusarse el arrendatario, sin embargo, este decreto en modo alguno le impedía cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, estando como se encuentra en posesión del inmueble arrendado, siendo importante acotar, que el Decreto precisamente lo que prohíbe es la ejecución de cualquier tipo de construcción de viviendas o cualquier otra construcción en la zona declarada como Área de Emergencia.
Ahora bien, encontrándonos en presencia de una demanda de Desalojo de contrato de arrendamiento, es conveniente acotar que siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, consensual; el mismo genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica. Para resolver respecto a la causal prevista en el literal a del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, y esa causa extraña no imputable que en opinión de su representación judicial, imposibilitaba al demandado cumplir su obligación; es preciso advertir el hecho del príncipe consiste en todas aquellas disposiciones emanadas del Estado Por razones de Utilidad Social impuestas a las partes de forma imperativa que impiden el cumplimiento de la obligación, sin embargo es preciso acotar que en el caso de autos existe un contrato de arrendamiento que no resulta nulo por el solo hecho de que la zona donde se encuentra el inmueble haya sido decretada como de emergencia habitacional, toda vez que el contrato subsiste mientras el arrendatario continua en el uso del inmueble.
En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR LA DEMANDA INCOADA por MANUEL RODRIGUEZ CARRILLO contra WILMER ANTONIO CONTRERAS, y como consecuencia de ello el demandado deberá entregar a la parte actora el inmueble arrendado constituido por un lote de terreno situado en la Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital, con frente a la carretera que conduce de la Esquina de Cruz Verde de Antímano a la Pedrera de la Fábrica Nacional de Cemento, el cual se encuentra dentro de una extensión mayor que mide cuatro mil trescientos cincuenta y dos metros cuadrados (4.352,00 M2), la cual se encuentra dividida en dos terrazas, una tiene una extensión de dos mil trescientos sesenta y seis metros cuadrados con setenta centímetros cuadrados (2.366,70 M2) y la otra tiene una extensión de un mil novecientos ochenta y cinco metros cuadrados con cuarenta centímetros cuadrados (1.985,40 M2) y sus linderos son: Norte: Con terrenos que eran propiedad de la Sociedad Anónima Urbanizadora Ovialca S.A; Sur: Con terrenos de CONAUSANCA S.A, de por medio el tubo y acequia del Instituto Nacional de Obras Sanitarias, trazado dicho lindero a dos metros de dicho tubo; Este: Que da su frente, la mencionada carretera que conduce de la Esquina de Cruz Verde de Antímano a la pedrera y Oeste: Terrenos de CONAUSANCA S.A, de por medio la mencionada acequia y tubo del Instituto Nacional de Obras Sanitarias, trazado dicho lindero a dos metros de dicho tubo y al pago de las sumas reclamadas como indemnización por el uso del inmueble y las que se sigan causando a razón de seiscientos cincuenta bolívares por mes, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
Asimismo se le condena al pago de las costas procesales.
Téngase por extendido el fallo dictado.
Dada firmada y sellada en la sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 30 días de julio de dos mil dieciocho. 208º y 159º.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DÉJESE COPIA.
LA JUEZ TITULAR
LETICIA BARRIOS RUIZ
LA SECRETARIA ACCIDENTAL
MARY CAROLINA PEREZ TORRES
En esta misma fecha y siendo las se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
MARY CAROLINA PEREZ TORRES
EXP AP31-V-2016-000980.
