REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 8 de febrero de 2018
207º y 158º
ASUNTO: AP11-M-2015-000086
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil CORPORACIÓN LORMAX, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27 de mayo de 1986, bajo el No. 61, Tomo 50-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados CARLOS EDUARDO CASTRO URDANETA y MARCELLO CAPONI TROMBI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 90.583 y 13.985, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil BINGO PLAZA, C.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 25 de junio de 1996, bajo el No. 35, Tomo 373-A Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados RAMIRO SIERRAALTA y LEOBARDO SUBERO RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 29.977 y 53.042, en ese orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Sentencia Definitiva).
- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO
Este proceso se inició mediante demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada el 24 de febrero de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este circuito judicial, que correspondiera ser conocida por este juzgado luego de realizarse el sorteo respectivo.
En fecha 9 de marzo de 2015 este tribunal admitió dicha demanda y ordenó la citación de la parte demandada en la persona de su representante legal.
En fecha 25 de marzo de 2015 la representación judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda. Seguidamente, en fecha 7 de abril de ese mismo año, este juzgado admitió dicha reforma de la demanda y ordenó la citación de la demandada.
En fecha 20 de marzo de 2017 compareció la representación judicial de la parte demandada y presentó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 18 de abril de 2017 se celebró la audiencia preliminar a la cual compareció la representación judicial de la parte actora y se hizo constar la inasistencia de parte demandada, personalmente o por medio de apoderado.
En fecha 24 de abril de 2017 este juzgado dictó auto mediante el cual fijó los límites del controvertido de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de abril de 2017 la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 10 de mayo de 2017 este juzgado dictó auto mediante el cual se pronunció respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 29 de enero de 2018 se celebró la audiencia oral de conformidad con lo establecido en los artículos 870 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES
Como hechos constitutivos de la pretensión del demandante, en síntesis se afirmó en el escrito de demanda y en su posterior reforma lo siguiente:
1. Que entre las sociedades mercantiles CORPORACIÓN LORMAX, C.A. y BINGO PLAZA, C.A. se celebró un contrato de arrendamiento sobre unos inmuebles propiedad de la primera de las indicadas, constituidos por los locales de comercio distinguidos con los Nos. 4, 5, 6, 8, 13 y 14, todos ubicados en el Nivel Sótano 1 (S-1) del Centro Comercial Macaracuay Plaza situado en la Urbanización Colinas de La California, Caracas;
2. Que en dicho contrato de arrendamiento se estableció que la duración del mismo sería de cuatro (4) años fijos contados a partir del 1° de abril de 2008 y que dicho plazo únicamente podría ser prorrogado previo acuerdo por escrito de las partes que estipularía el plazo fijo de la prórroga y las condiciones que regirían bajo la misma, negándose expresamente la posibilidad de que operara la tácita reconducción del contrato;
3. Que el canon de arrendamiento que pagaría la arrendataria a la arrendadora durante el primer año de contrato, sería la cantidad de setenta y un mil setecientos cuarenta y siete bolívares con ochenta y dos céntimos (Bs. 71.747,82), y que al inicio de cada período anual del plazo fijo de duración del contrato, el canon mensual de arrendamiento se ajustaría en un porcentaje equivalente al de variación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) determinado por el Banco Central de Venezuela;
4. Que la arrendataria se obligaba a pagar los cánones mensuales de arrendamiento en las oficinas de la arrendadora, dentro de los primeros cinco (5) días laborables de cada mes, estipulando que el monto de canon mensual establecido no incluía el Impuesto al Valor agregado (I.V.A), y que el retardo en el pago de dicho canon causaría intereses de mora a la tasa del 12% anual;
5. Que durante el plazo de duración del contrato de arrendamiento, los gastos correspondientes a los inmuebles arrendados, tales como facturas de líneas telefónicas, energía eléctrica, agua, limpieza, cuotas de condominio, demás servicios, impuestos o tasas por concepto de permisos y/o licencias relacionadas a la actividad de comercio practicada, estarían en cargo de la arrendataria, además de gastos que pudieran ocasionarse por la desocupación o cualquier otra actuación judicial o extrajudicial derivada del incumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato por parte de la arrendataria;
6. Que al momento de concluir el contrato, por cualquier causa, la arrendataria se obligaba a entregar el inmueble arrendado debidamente desocupado y en buen estado de mantenimiento a la arrendadora, siendo que cualquier retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado en las condiciones establecidas, obligaba a la arrendataria a pagar a la arrendadora por cada día de atraso, por concepto de cláusula penal, la cantidad equivalente al 10% del canon de arrendamiento mensual vigente para la fecha de terminación del contrato, sin que ello significare la prórroga o la tácita reconducción del mismo;
7. Que dicho contrato de arrendamiento terminó el 31 de marzo de 2012, puesto que no se convino prórroga alguna, y sin que la arrendataria hubiese pagado los cánones de arrendamiento respectivos desde el mes de enero de 2011 hasta marzo de 2012, ambos inclusive, habiendo perdido la arrendataria el derecho al ejercicio de la prórroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la terminación de la relación arrendaticia;
8. Que adicionalmente la arrendataria adeuda los montos correspondientes al condominio por los meses comprendidos entre diciembre de 2010 hasta marzo de 2012;
9. Que a pesar de todo lo adeudado, la arrendataria sigue en posesión del inmueble sin realizar pago alguno por lo adeudado y exigible; y que,
10. Por todo lo antes expuesto, es que la sociedad mercantil CORPORACIÓN LORMAX, C.A. demandó a la sociedad mercantil BINGO PLAZA, C.A., para que la segunda de las nombradas devuelva el inmueble arrendado a la primera y para que la arrendataria pague todo lo adeudado por concepto de cánones de arrendamiento impagados, intereses por mora en el pago de dichos cánones, gastos de condominio y daños y perjuicios.
Ahora bien, la representación judicial de la demandada afirmó en el escrito de contestación de la demanda los siguientes alegatos:
1. Que en el escrito de demanda no se indican con claridad cuáles son las pretensiones del demandante, ni el objeto de las mismas, lo que presuntamente produce que la demanda incurra en indeterminación que pone a la demandada en estado de indefensión y que por consiguiente la demanda debe declararse improcedente;
2. Que la demanda incurre en la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la demandante pretende al mismo tiempo que la demandada entregue el inmueble arrendado y pague las supuestas deudas indicadas en el libelo, lo que presuntamente causa que la demanda resulte improcedente o en su defecto sea inadmisible;
3. Que el inmueble arrendado no se encuentra en posesión de la arrendataria, por un hecho ajeno a ésta, en virtud de una medida dictada por la Comisión de Bingos y Casinos que causó que dicho inmueble se encuentre cerrado, clausurado y puesto a la orden de la Fiscalía, por la presunta comisión de unos delitos previstos en la Ley de Bingos y Casinos;
4. Que la posible falta de ejecución de la arrendataria sobre las cláusulas del contrato de arrendamiento, no se deben a una actividad deliberada ejercida directamente por ésta, sino a un hecho del príncipe que hace imposible ejecutar lo pactado en dicho contrato; y que,
5. En virtud de lo antes expuesto, la demandada solicitó que la demanda que inició este juicio sea declarada sin lugar.
- III -
HECHOS FIJADOS Y CONTROVERTIDOS
Por auto razonado dictado en esta causa en fecha 24 de abril de 2017, se hizo constar que de la lectura de las actas y con vista a lo expuesto por la parte actora en la audiencia preliminar, se tuvieron como fijados los siguientes hechos:
1. La existencia de la relación contractual arrendaticia descrita en el libelo de demanda;
2. El monto del canon mensual de arrendamiento que fue establecido inicialmente en el contrato durante el primer año, es decir, hasta el mes de Marzo de 2009, inclusive, sería la suma de Bs. 71.747,82, y que al inicio de cada periodo anual del plazo fijo de duración del contrato, es decir, a partir del mes de abril, inclusive de cada año, el canon mensual de arrendamiento vigente hasta ese entonces se reajustaría en un porcentaje equivalente al de variación del Indice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), determinado por el Banco Central de Venezuela, para el período de 12 meses inmediatamente anteriores, salvo en caso de que la variación de dicho índice fuera negativa;
3. Que el plazo originariamente pactado para el arrendamiento fue cuatro años, hasta el 31 de marzo de 2012;
4. Que la parte demandada debía cubrir los gastos incluídos condominio y tasas de impuestos;
5. Que se estableció una penalidad de 10% diario por el retardo en el cumplimiento en el cumplimiento de su obligación; Que los arrendatarios no pagaron los cánones establecidos desde enero de 2011, ni el condominio desde diciembre de 2010, hasta 31 de marzo de 2012.
De igual forma, en el indicado auto razonado dictado en fecha 24 de abril de 2017 se declararon controvertidos los hechos que se enumeran a continuación, a los cuales deberá limitarse la controversia:
1. Lo referente a la supuesta indeterminación de las pretensiones contenidas en la demanda que inició esta causa judicial;
2. La inepta acumulación de pretensiones alegada por la parte demandada;
3. El cumplimiento o incumplimiento del demandado respecto de las obligaciones, derivadas de la relación contractual arrendaticia; y
4. La causa extraña no imputable a la demandada que supuestamente justifica el eventual incumplimiento de las obligaciones locativas.
- IV -
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Así las cosas, este juzgador en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
La parte actora promovió en este juicio los siguientes medios probatorios:
1. Copias certificadas del documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado por las sociedades mercantiles CORPORACIÓN LORMAX, C.A. y BINGO PLAZA, C.A., en fecha 9 de abril de 2010, ante la Notaría Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual quedó inserto bajo el N° 30, tomo 31. Al respecto, este tribunal toma este medio de prueba como fidedigno de un instrumento auténtico y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 el Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Del mismo queda demostrada la relación contractual existente entre las partes intervinientes en este juicio, así como las obligaciones asumidas por cada una de ellas. Así se establece.
2. Un cúmulo de planillas denominadas “COMPROBANTE DE PAGO” y “AVISO DE COBRO”, presuntamente emanadas del Condominio C.C. Macaracuay Plaza, anexos al escrito de demanda. Al respecto, este juzgado observa que dichos documentos privados no tienen valor probatorio alguno, por cuanto carecen de firma que permita establecer su autoría, aunado a que no fueron ratificadas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 431 del Código Civil. Así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la parte demandada no promovió medio probatorio alguno en este juicio.
- V -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Llegado el momento de decidir el mérito del presente juicio, este tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones.
PRIMERO: Con respecto a la supuesta indeterminación de las pretensiones contenidas en la demanda que inició esta causa judicial alegada por la demandada, tenemos que de la revisión del libelo y de su posterior reforma, la actora solicitó se declare que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes terminó el día 31 de marzo de 2012. Asimismo, en el segundo punto del petitorio afirmó que la devolución de la cosa arrendada debió llevarse a cabo al vencimiento del contrato y que, por consiguiente, debe producirse dicha entrega.
Así las cosas, privilegiando a la justicia por sobre las formas, resulta suficientemente claro que la pretensión deducida en la demanda se corresponde con el cumplimiento de la obligación de devolver la cosa arrendada al término del arrendamiento, resultando un formalismo excesivo y contrario a la justicia material declarar la inadmisibilidad de la demanda por cuanto el libelo no adolece de la supuesta indeterminación alegada por la parte demandada. Así se establece.
SEGUNDO: En referencia a la inepta acumulación de pretensiones alegada por la parte demandada, resulta ilustrativa la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 23 de mayo de 2011 (Exp. Nº AA20-C-2010-000533), que ratifica el criterio de la misma Sala, en torno a la materia de acumulación de pretensiones en el libelo de la demanda, expresado en decisión N° 686, del 21 de septiembre de 2006, Exp. N° 06-084, en el caso de C.A. Dianamen, contra Estacionamiento Diamen, S.A. Sobre este punto, ha considerado la Sala:
“…En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones.
Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cuál se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión.
Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.
Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:
“…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.
Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…” (Subrayado de la Sala).
Como corolario de lo expuesto, la Sala concluye en que la denuncia planteada es improcedente…”.
Similar al precedente doctrinario transcrito pero en un contrato de naturaleza distinta, ocurre en el presente caso, y es por lo que determina esta Sala que en el sub iudice no existe acumulación prohibida de pretensiones ya que, se repite, la indemnización condenada a pagar por concepto de daños y perjuicios es una consecuencia derivada del incumplimiento de la parte demandada, y la misma es completamente distinta a la exigencia de la cláusula penal como lo pretende hacer ver ésta.
Por tal motivo considera esta Sala que no existe por parte de la sentencia recurrida infracción de los artículos 1.257, 1.258 y 1.259 del Código Civil por errónea interpretación, como tampoco la infracción de los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.”
En el caso que hoy nos ocupa, todas las pretensiones contenidas en la demanda son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse por el mismo procedimiento, razón por la cual debe declararse la improcedencia de la defensa consistente en la inadmisibilidad de la demanda, por supuesta acumulación indebida de pretensiones contradictorias, planteada en la contestación ofrecida por la parte demandada. Así se decide.
TERCERO: En lo que concierne al cumplimiento o incumplimiento de la demandada respecto de las obligaciones derivadas de la relación contractual arrendaticia, este tribunal debe analizar la norma rectora de la acción de cumplimiento o resolución de cualquier contrato bilateral, constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del texto de la norma precedente, se evidencian claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión deducida en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, este tribunal observa que la parte actora ha traído a los autos copia certificada del instrumento autenticado donde consta la celebración del contrato de arrendamiento, la cual no fue impugnada en forma alguna. Asimismo, se evidencia del escrito de la contestación de la demanda, que la parte demandada convino en la existencia del indicado contrato de arrendamiento que vincula a las partes. Lo anterior, consta en la fijación de los hechos contenida en el auto razonado de fecha 24 de abril de 2017. Como consecuencia, ha sido acreditada la existencia del contrato bilateral cuyo cumplimiento se pretende, y así se establece.-
En cuanto al segundo de los enunciados requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, este tribunal observa que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento causados desde el mes de enero de 2011 hasta el mes de marzo de 2012, la falta de pago de las cuotas de condominio causadas desde el mes de diciembre de 2010 hasta el mes de marzo de 2012 y la falta de entrega del inmueble arrendado debidamente desocupado y en buen estado de aseo y conservación.
En ese sentido, de la revisión del material probatorio reunido por este proceso, este juzgado evidenció que la parte actora cumplió con la carga de demostrar la obligación de pago de los cánones de arrendamiento en cabeza de la parte demandada, así como su monto y vencimiento, a través del contrato de arrendamiento consignado junto al libelo, en calidad de instrumento fundamental, sin que la parte demandada haya demostrado haber dado cumplimiento a dicha obligación de pago de cánones de arrendamiento. Así se establece.
Sin embargo, no resultó probada la deuda de condominio afirmada en el libelo, toda vez que, si bien es cierto que junto a la demanda fueron acompañadas una serie de planillas que se atribuyen al Condominio del C.C. Macaracuay Plaza (folios 51 al 333), tenemos que dichas planillas no tienen valor probatorio alguno, por cuanto carecen de firma que permita establecer su autoría, aunado a que no fueron ratificadas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 431 del Código Civil. En consecuencia, no resultó demostrada la supuesta deuda de condominio. Así se establece.
Ahora bien, con respecto a la obligación de la demandada de entregar el inmueble arrendado en virtud de la terminación del contrato de arrendamiento, resulta necesario para este juzgador analizar primeramente si el demandado se encontraba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones locativas para determinar si tenía derecho a la prórroga legal consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente al momento del vencimiento del lapso contractualmente establecido para el arrendamiento).
En ese sentido, como se adujo anteriormente, la arrendataria demandada no cumplió con la carga de demostrar su solvencia, respecto de los cánones de arrendamiento contractualmente pactados, razón por la cual no tendrá derecho a dicha prórroga legal, por disposición del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando obligada a devolver la cosa arrendada al término contractualmente establecido. Así también se establece.
Como consecuencia de lo anterior, habiendo quedado establecido en el curso de este proceso judicial que el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión de desalojo llegó a su término el día 31 de marzo de 2012 y puesto que en este caso no fue demostrado que operó la tácita reconducción del contrato como establece el artículo 1.600 del Código Civil, este tribunal verificó la existencia de la obligación de devolver la cosa arrendada al término contractualmente establecido. Así se decide.
CUARTO: Respecto de la causa extraña no imputable a la demandada (hecho del príncipe) que supuestamente justifica el incumplimiento de sus obligaciones locativas, este juzgado observa que de las actas del expediente no quedó demostrado que las sanciones administrativas adoptadas por la Comisión Nacional de Casinos, Salas de Bingos y Máquinas Traganíqueles, las cuales deben presumirse apegadas a la legalidad y dictadas por una autoridad legítima (por aplicación de lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos), constituyeran causa determinante que le impidieran a la parte demandada cumplir con sus obligaciones locativas.
Aunado a lo anterior, resultaría evidentemente injusto considerar que cualquier arrendador deba sufrir las consecuencias de una sanción de naturaleza administrativa producida como consecuencia de la actividad desarrollada por el arrendatario en el inmueble arrendado, que en definitiva es exclusiva responsabilidad del arrendatario. Habida cuenta de lo anterior, mal podría un arrendatario pretender eximirse del cumplimiento de sus obligaciones locativas, trasladando o compartiendo las consecuencias económicas de la sanción originada por su propia actividad comercial para que sean sufridas por su arrendador.
En razón de lo expuesto, se desecha la defensa formulada por la parte demandada, relacionada con la causa extraña no imputable (hecho del príncipe), que a su juicio la eximía de cumplir con la obligación de pagar las pensiones de arrendamiento insolutas y devolver el inmueble a la expiración del plazo contractualmente pactado. Así se establece.
- VI -
DISPOSITIVA
En razón de lo antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil CORPORACIÓN LORMAX, C.A. en contra de la sociedad mercantil BINGO PLAZA, C.A., ambas bien identificados en el encabezado de esta decisión. En consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Se declara que el contrato de arrendamiento celebrado por las sociedades mercantiles CORPORACIÓN LORMAX, C.A. y BINGO PLAZA, C.A., ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 09 de abril de 2010, cuyo documento quedó anotado bajo el N° 30, tomo 31, terminó el 31 de marzo de 2012;
SEGUNDO: Se ordena a la sociedad mercantil BINGO PLAZA, C.A. que entregue el inmueble arrendado a la sociedad mercantil CORPORACIÓN LORMAX, C.A., totalmente desocupado y en perfecto estado de conservación y aseo, en los términos establecidos en el contrato de arrendamiento que vincula a las partes;
TERCERO: Se ordena a la sociedad mercantil BINGO PLAZA, C.A. que pague a la sociedad mercantil CORPORACIÓN LORMAX, C.A. la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 334.200,00), por concepto de cánones de arrendamiento mensuales impagados relativos al período que va desde el mes de enero de 2011 hasta marzo de 2011, ambos inclusive, a razón de CIENTO ONCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 111.400,00) mensuales que era el canon de arrendamiento vigente para esa fecha. Asimismo, se ordena a la sociedad mercantil BINGO PLAZA, C.A. a que pague a la sociedad mercantil CORPORACIÓN LORMAX, C.A. la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS SESENTA Y UN MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 1.661.640,00), por concepto de cánones de arrendamiento mensuales impagados relativos al período que va desde el mes de abril de 2011 hasta marzo de 2012, ambos inclusive, a razón de CIENTO TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 138.470,00), mensuales que es el resultado de aplicar el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) determinado por el Banco Central de Venezuela para el período de doce (12) meses inmediatamente anteriores, que fue del 24,30%;
CUARTO: Se niega la pretensión de la demandante consistente en el pago de la cantidad de CUATROCIENTOS TRECE MIL QUINIENTOS DOS BOLÍVARES (Bs. 413.502,00), por concepto de gastos de condominio impagados por el mes de diciembre de 2010 hasta marzo de 2012, ambos inclusive;
QUINTO: Se niega la pretensión de la demandante consistente en el pago de la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS TRECE MIL CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 1.513.048,30), por concepto de daños y perjuicios por los gatos de condominio que se han generado desde el 31 de marzo de 2012, exclusive, hasta el mes de enero de 2014, inclusive;
SEXTO: Se ordena a la sociedad mercantil BINGO PLAZA, C.A. que pague a la sociedad mercantil CORPORACIÓN LORMAX, C.A. la cantidad de TRECE MILLONES NOVECIENTOS DIECISÉIS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 13.916.235,00), por concepto de daños y perjuicios de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décimo Tercera del contrato de arrendamiento, el equivalente al 10% del último canon vigente (que era de Bs. 138.470,00 mensuales), por cada día de retraso en la entrega del inmueble desde el 31 de marzo de 2012, exclusive, hasta el 31 de noviembre de 2014, inclusive, es decir, un total de mil cinco (1.005) días;
SÉPTIMO: Se ordena a la sociedad mercantil BINGO PLAZA, C.A. que pague a la sociedad mercantil CORPORACIÓN LORMAX, C.A., por concepto de daños y perjuicios de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décimo Tercera del contrato de arrendamiento, el equivalente al 10% del último canon de arrendamiento vigente (que era de Bs. 138.470,00 mensuales), por cada día de retraso desde la fecha de admisión de la demanda hasta que resulte definitivamente firme la presente decisión, lo cual será determinado mediante experticia complementaria del fallo, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil;
OCTAVO: Se ordena a la sociedad mercantil BINGO PLAZA, C.A. que pague a la sociedad mercantil CORPORACIÓN LORMAX, C.A. la indexación judicial resultante únicamente de la cantidad de TRECE MILLONES NOVECIENTOS DIECISÉIS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 13.916.235,00), suma ésta que corresponde a los daños y perjuicios demandados de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décimo Tercera del contrato de arrendamiento, tomando como referencia los índices de inflación fijados por el Banco Central de Venezuela, computada desde la fecha de admisión de la demanda hasta que resulte definitivamente firme la presente decisión, la cual será determinada mediante experticia complementaria del fallo, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
NOVENO: Dada la naturaleza de la presente decisión no hay especial condena en costas.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los ocho (8) días del mes de febrero de 2018. 207º y 158º.
EL JUEZ,
ABG. LUIS R. HERRERA G.
EL SECRETARIO,
ABG. JONATHAN A. MORALES J.
Asunto: AP11-M-2015-000086
LRHG/JM/GEDLER R.
En esta misma fecha, siendo las 1:19 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO,
ABG. JONATHAN A. MORALES J.
