REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 27 de septiembre de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AP11-R-2013-000009
PARTE ACTORA: MIRIAM JOSEFINA VIVAS DE MENDOZA, GABRIELA CLARET MENDOZA VIVAS, HECTOR DAVID MENDOZA VIVAS y HECTOR ALEJANDRO MENDOZA VIVAS, venezolanos, mayores de edad y titular de la cédula de identidad No. 2.974.773, 6.879.536, 12.730.009 y 8.677.503 respectivamente, integrantes de la sucesión del ciudadano HECTOR MENDOZA.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CESAR LUGO y ALEJANDRO TINEO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 11.472 y 6.244 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LEONOR JOSEFINA BRITO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.979.626.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS EUGENIO CARIEL MORENO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 137.372.
MOTIVO: DESALOJO
I
Conoce este Órgano Jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 06 de octubre de 2010.
Alega la parte accionante en su escrito libelar que la ciudadana MIRIAM JOSEFINA VIVAS DE MENDOZA, junto con quien en vida fue su esposo el ciudadano HECTOR MENDOZA, celebraron contrato de arrendamiento con la demandada en fecha 30 de septiembre de 2002 mediante el cual le dieron en arrendamiento un apartamento que forma parte del Edificio No. 2, del Centro Residencial La California, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, distinguido con el No. 193, Piso 19; que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de cuarenta y seis mil doscientos bolívares (Bs. 46.200,00), de la vieja denominación, que no ha sido modificado; que el señor HECTOR MENDOZA falleció en fecha 09 de noviembre de 2003, siendo los demandantes se constituyen en sus únicos y universales herederos.
Asimismo aduce que los bienes que conforman la comunidad hereditaria del señor HECTOR MENDOZA son el inmueble dado en arrendamiento y la casa donde éste vivía junto a su núcleo familiar; que los herederos tienen la voluntad de liquidar la comunidad hereditaria, y como consecuencia de ello, vender la casa que sirvió de hogar de la familia, a tales efectos suscribieron contrato de opción de compra-venta sobre dicho inmueble con la sociedad mercantil Droguería Ciarlen, C.A., en fecha 19 de septiembre de 2008, la cual tiene un lapso de duración de noventa (90) días continuos que vence el 19 de diciembre de 2008; que la ciudadana MIRIAM JOSEFINA VIVAS DE MENDOZA no tendría donde vivir, por lo cual se deberá recurrir al apartamento arrendado, el cual le fue ofrecido en venta a la arrendataria-demandada; que el contrato de arrendamiento suscrito tenía una duración de un (01) año, desde el 01 de octubre de 2002, hasta el 30 de septiembre de 2003, el cual pasó a ser a tiempo indeterminado por efecto del tiempo; que en fecha 16 de octubre de 2006, le notificaron a la arrendataria-demandada su voluntad de venderle el inmueble; que no tienen posibilidad económica de pagar una vivienda, por lo cual se ven en la necesidad de demandar el desalojo del inmueble arrendado.
Admitida la demanda en el a quo en fecha 30 de enero de 2009 y agotados como fueron los trámites pertinentes a los fines de lograr la citación de la parte demandada, inclusive la citación mediante carteles que resultaron infructuosos, en fecha 30 de septiembre de 2009, le fue designado defensor judicial quien fue debidamente notificado, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
En fecha 14 de julio de 2010, la parte demandada se dio expresamente por citada, y presentó escrito de contestación a la demanda en la que negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho lo estipulado en el escrito de demanda.
Alegó que los demandantes intentan menoscabar el derecho que por ley, según su dicho, le corresponde, en virtud de no querer conceder las prerrogativas de Ley, sin tomar en cuenta que tienen una relación arrendaticia de más de veintitrés años; que los arrendadores se negaron a recibirle el pago de los cánones de arrendamiento, por lo cual accedió al procedimiento de consignaciones arrendaticias, el cual se tramita en el expediente signado con el No. 2003-6753 nomenclatura del Tribunal 25° de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; que los arrendadores en menoscabo a sus derechos intentaron una demanda anterior a la presente; que la intención de liquidar la comunidad hereditaria existente no guarda relación con su condición de arrendataria que vincula a las partes. Invocó la prórroga legal que a su criterio tiene y manifestó que el contrato es a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción del mismo.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho y llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Décimo Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 06 de octubre de 2010, dictó sentencia declarando con lugar la demanda intentada.
Notificadas como fueron las partes de la decisión aludida la parte demandada ejerció, en fecha 09 de marzo de 2011, el recurso de apelación que hoy conoce ésta alzada.
En fecha 16 de septiembre de 2013, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el Libro de causas respectivo y se abocó a su conocimiento.
Notificadas las partes del abocamiento pasa este Tribunal a emitir pronunciamiento de merito sobre la presente apelación, previo análisis al material probatorio aportado a los autos.
II
De las pruebas consignadas por la actora se constatan: A) poderes autenticados ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta y Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fechas 29 de septiembre de 2008 y 10 de agosto de 2006, bajo los Nos. 11 y 51, Tomos 170 y 32, respectivamente, los cuales al no haber sido objetos de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, les otorga pleno valor probatorio dándose por válida la representación judicial de la parte actora; B) contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos HECTOR MENDOZA y MIRIAM VIVAS DE MENZOZA, en su condición de arrendadores y la ciudadana LEONOR JOSEFINA BRITO, en su condición de arrendataria, todos identificados en autos, el cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido dicho instrumento, del cual se evidencia la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes litigantes, la cual tiene por objeto el inmueble constituido por un apartamento que forma parte del Edificio No. 2, del Centro Residencial La California, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, distinguido con el No. 193, piso 19, cuya duración fue establecida a un (01) año, contado desde el 01 de octubre d e2002, hasta el 30 de septiembre de 2003; C) comunicación de fecha 04 de agosto de 2003, suscrita por el ciudadano HECTOR MENDOZA, la cual si bien no fue objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal debe desecharla de la litis, toda vez que no consta que la misma haya sido recibida por la persona a quien iba dirigida, a saber, la arrendataria-demandada; D) copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda el Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de septiembre de 2008, bajo el No. 36, Tomo 103, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna, constatándose de ésta que lo demandantes, suscribieron un contrato de opción de compra-venta, con la sociedad mercantil Droguería Ciarlen, C.A., el cual tiene como objeto una parcela de terreno macada con el No. 4, de la sección 48 de la Urbanización Santa Mónica, y la casa–quinta sobre ella construida denominada “Gracia”; E) resolución signada con el No. 009502, de fecha 26 de julio de 2005, emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, la cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, de cuya documental se desprende el monto del canon de arrendamiento establecido para el inmueble arrendado; E) copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 02 de julio de 1.993, bajo el No. 28, Tomo 2, Protocolo Primero, y copia simple de Planilla de Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones, expediente No. 041592, de fecha 16 de junio de 2004, las cuales al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las tiene como fidedignas, constatándose de éstas la cualidad de propietarios que ostentan los demandantes sobre el inmueble objeto de juicio; F) testimoniales de las ciudadanas Cecilia Borges y Victoria Vargas, las cuales están exentas de análisis probatorio por cuanto su admisión al cúmulo probatorio fue negada en su oportunidad por el tribunal a quo.
De las pruebas promovidas por la parte demandada se evidencia: A) copia simple del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de agosto de 2003, bajo el No. 02, Tomo 105, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna, constatándose de ésta que la arrendataria-demandada ocupa el inmueble arrendado desde el 01 de octubre de 1.986; B) copia simple de sentencia de fecha 02 de octubre de 2007 dictada por el Tribunal 14° de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente signado con el No. AP31-V-2007-000126, la cual si bien no fue objeto de impugnación este Tribunal la desecha de la litis por impertinente, toda vez que el hecho que se desprende de dicha documental, a saber el, procedimiento de desalojo interpuesto por los hoy demandante contra la hoy demandada, no guarda relación con los elementos fácticos constitutivos de la presente demanda; C) copia certificada del documento Protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 02 de noviembre de 2007, bajo el No. 42, Tomo 11, Protocolo Primero, el cual si bien no fue objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal lo desecha de la litis, por cuanto los hechos que el promovente pretende demostrar con su promoción no guardan relación con los hechos debatidos en el presente asunto, ya que al momento de trabarse la litis, a saber, en el acto de contestación a la demanda, la demanda no hizo valer de forma alguna la situación que pretende acreditar con dicha probanza; D) telegrama de fecha 27 de agosto de 2008 que al no constar en autos que el mismo fuera recibido por sus destinatarios o por persona alguna, este Tribunal lo desecha del proceso; E) informe al Tribunal 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual está exenta de análisis probatorio, por cuento su evacuación no consta en autos.
En este orden de ideas, valoradas como han sido cada una de las pruebas traídas a los autos, este sentenciador tiene el deber de verificar la procedencia de la acción ejercida fundamentada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé que “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado”.
En este caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos, a saber son: 1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, dicha circunstancia ha quedado suficientemente demostrada en autos por el contrato de arrendamiento aportado a los autos, el cual primeramente fue establecido a término fijo; sin embrago, al haber fenecido su lapso convencional y la prórroga legal, y la arrendataria continuado ocupando el inmueble y la arrendadora haber percibido los cánones de arrendamiento, operó la tácita reconducción, mutando la convención locativa a tiempo indeterminado, hecho éste que a su vez fue expresamente aceptado entre las partes durante el devenir del proceso. 2) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento que a criterio de esta alzada, así como también acertadamente lo estableció el tribunal a quo, ha sido debidamente acreditada con el documento de propiedad del bien inmueble arrendado y la declaración sucesoral consignada, instrumentos estos de los cuales se desprende el carácter de propietaria que ostentan los demandantes sobre el bien inmueble objeto de juicio. 3) La necesidad de ocupación del propietario o del pariente consanguíneo dentro del segundo grado. Este suceso viene dado por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar el inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no por otro en particular. Ahora bien, dicho esto, quien aquí juzga puede precisar que este elemento ha sido fehacientemente demostrado en autos, toda vez que al ser objeto de una promesa de compra-venta el inmueble que ocupa la co-demandante MIRIAM JOSEFINA VIVAS DE MENDOZA, quien es también co-propietaria del mismo en comunidad con el resto de los demandantes, y quienes aspiran la disolución de la comunidad con respecto a la vivienda que ocupa la señalada co-demandante, naturalmente ésta tendría que ocupar el inmueble también de su propiedad, el cual está constituido por el apartamento arrendado objeto de litigio.
Con base a lo antes explanado y tomando en cuenta que existe en autos prueba fehaciente de la necesidad de ocupación del inmueble alegada por la parte accionante, este sentenciador, en apego a lo preceptuado en los artículos 12, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, determina, como en efecto lo hizo el juez de la causa, que la presente acción debe prosperar en derecho, por encontrarse tutelada en el ordinal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios aplicada en el presente caso y ASÍ SE DECIDE.
III
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha en fecha 06 de octubre de 2010, dictada por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial; SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara MIRIAM JOSEFINA VIVAS DE MENDOZA, GABRIELA CLARET MENDOZA VIVAS, HECTOR DAVID MENDOZA VIVAS y HECTOR ALEJANDRO MENDOZA VIVAS, contra LEONOR JOSEFINA BRITO, todos plenamente identificados en autos; TERCERO: Se ordena a la demandada hacer entrega del inmueble constituido por un apartamento que forma parte del Edificio No. 2, del Centro Residencial La California, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, distinguido con el No. 193, piso 19, en las mismas condiciones en que le fuera entregado al comienzo de la relación contractual, una vez vencido como sea el lapso previsto en el Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual comenzará a computarse al primer día continuo siguiente una vez quede definitivamente firme el presente fallo.
Se confirma con este fallo la decisión recurrida.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante por haber resultado totalmente vencida en esta alzada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE y REMÍTASE al tribunal de la causa.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 27 de septiembre de 2017. 207º y 158º.
EL JUEZ,
RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
En esta misma fecha, siendo las 10:38 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
Asunto: AP11-R-2013-000009
