REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 5 de diciembre de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2014-001199
PARTE ACTORA: Ciudadana ANNA GAROFALO DE SOLLA, venezolana, mayor de edad, viuda de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.802.821.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado HERMAN ROJAS ARTEAGA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 107.626.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano ALFREDO VASQUEZ FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.181.131.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada MILAGROS FALCON GOMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.785.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – LOCAL COMERCIAL (SENTENCIA DEFINTIVA).
- I –
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se omite la narrativa en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES
Alega la parte actora, en su escrito de demanda, así como en la audiencia de juicio celebrada en fecha 30 de noviembre de 2017, alegó lo siguiente:
1. Que intenta acción resolutoria de contrato de arrendamiento en contra del ciudadano ALFREDO VASQUEZ FERNÁNDEZ, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la parte superior de un inmueble distinguido con el Nº 436, situado en la Calle Pantin de Chacao, en jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda. Hace constar que el indicado contrato de arrendamiento y el título de propiedad del inmueble arrendado fue acompañado a la demanda.
2. Que el inmueble arrendado pertenece a la parte demandante, quien es una viuda de más de 90 años, por haberlo adquirido por sucesión de su hijo, ciudadano CATELLO SOLLA GARÓFALO, fallecido ab-intestato en la ciudad de Caracas en fecha 11 de junio del año 2006, tal como consta de acta de defunción acompañada al libelo.
3. Que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado objeto de la pretensión consta en documento autenticado en fecha 16 de marzo de 2001, anotado bajo el Nº 41, Tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría pública, siendo establecida una duración de un año, prorrogable automáticamente si no media desahucio notificado con al menos un mes de antelación al vencimiento del plazo inicial o cualquiera de sus prórrogas.
4. Que en la Cláusula Segunda de dicho contrato se fijó el canon de arrendamiento en tres salarios mínimos vigentes para el día de pago de cada mensualidad.
5. Que luego del fallecimiento del arrendador, causante de la parte actora, la parte arrendataria se negó a reconocer su cualidad y a ajustar el canon de arrendamiento con arreglo a la estipulación contractualmente establecida.
6. Que el último canon de arrendamiento pagado por el arrendatario corresponde al mes de septiembre del año 2008, por un monto de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), adeudando los cánones de arrendamiento causados desde el mes de octubre de 2008, inclusive, hasta la presente fecha, que para el momento de interposición de la demanda totalizaban la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 394.689,17); y
7. Que sobre la base de las indicadas circunstancias fácticas y con fundamento en lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, demanda la resolución de dicho contrato de arrendamiento y la consecuente devolución de la cosa arrendada, pidiendo que se condene a la parte demandada al pago de la suma de de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 394.689,17), como indemnización de daños y perjuicios causados por su incumplimiento contractual.
Por su parte, la defensora judicial de la parte actora negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
- III –
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
A. Copia certificada de acta de defunción del ciudadano CATELLO SOLLA GAROFALO, en la que se hace constar que era hijo de la parte demandante y del difunto VITO SOLLA. El tribunal le otorga valor probatorio a dicha acta del estado civil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicho instrumento demuestra la fecha y lugar de defunción del indicado ciudadano, así como la identidad de sus padres, resultando establecido que la demandante es su madre y heredera. Así se establece.
B. Título de propiedad del inmueble arrendado, el cual se encuentra protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en Baruta, el 4 de enero de 1.979, siendo registrado bajo el Nº 4, folio 7, Tomo 5 del Protocolo Primero. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Del mismo queda plenamente demostrado que el inmueble arrendado fuera propiedad del causante de la parte actora, identificado en el punto anterior. Así se establece.
C. Inserción de acta de nacimiento del causante de la parte actora, ciudadano CATELLO SOLLA GAROFALO, en la que se consta que dicho ciudadano era hijo de la demandante y del difunto VITO SOLLA. El tribunal le otorga valor probatorio a dicha acta del estado civil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
D. Certificado de solvencia y declaración sucesoral del ciudadano CATELLO SOLLA GAROFALO. Respecto de dichas documentales este tribunal hace constar que las mismas solo demuestran el cumplimiento de una serie de obligaciones de naturaleza tributaria, tal y como fuera establecido en sentencia Nº 2015/371 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 12 de noviembre de 2015. Así se establece.
E. Contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano CATELLO SOLLA GAROFALO (causante de la parte actora) el demandado, ciudadano ALFREDO VASQUEZ FERNANDEZ, cuya resolución se pretende en la demanda, el cual consta en instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 16 de marzo de 2001, anotado bajo el Nº 41, Tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría pública.
F. Instrumento poder otorgado por la parte demandante al apoderado actor, el cual consta de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 29 de octubre de 2014, anotado bajo el Nº 2, Tomo 101, folios 6 al 8, de los libros respectivos. Dicho instrumento tiene el valor de documento auténtico, con el valor establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y demuestra la satisfacción del mandato legal previsto en el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte la demandada no trajo a lo autos medio probatorio alguno que le favoreciera.
- IV -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Vistas las actas que conforman el presente expediente que se refiere a la resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, acción que esta contemplada en los artículos 1167 del Código Civil, el cual se trascribe a continuación:
“Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente le ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere, lugar a ello.”
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) principales requisitos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulten procedentes las acciones de resolución o la de cumplimiento de contrato, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte demandada ha traído a los autos el contrato de arrendamiento otorgado en forma auténtica, el cual cursa a los folios veintitrés (23) al veintisiete (27) de este expediente.
De una lectura del citado documento se evidencia la naturaleza bilateral que caracteriza el contrato de arrendamiento, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del arrendador y el arrendatario. En consecuencia, este juzgador tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, objetivado en la presente causa en un contrato de arrendamiento, Así se declara.
Es menester destacar que dicho contrato de arrendamiento no se extinguió por la muerta del arrendador primigenio, tal como lo dispone el artículo 1.603 del Código Civil, que literalmente establece lo siguiente:
“Artículo 1.603.- El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.”
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre octubre de dos mil ocho (2008) y octubre de dos mil catorce (2014), ambos inclusive, que totalizan la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 394.689,17). Ahora bien, es de precisar por este sentenciador, que la parte demandada no aportó prueba alguna tendiente a demostrar el cumplimiento de su obligación de pagar los indicaos cánones arrendaticios.
Asevera el doctrinario MADURO LUYANDO, Eloy en su obra Curso de Obligaciones:
“En las obligaciones de resultado al acreedor le bastará probar la existencia del contrato para que el deudor sea declarado responsable del incumplimiento, es el deudor que tiene la carga de la prueba del hecho que extingue su obligación: la causa extraña no imputable”
No se evidencia del estudio del expediente que la parte demandada haya logrado aportado al proceso algún medio de prueba que permita demostrar el cumplimiento de sus obligaciones locativas.
Tal conducta procesal debe ser analizada a la luz del principio universal de la carga de la prueba, enunciado en sentido sustantivo en el artículo 1.354 de nuestro Código Civil, en los siguientes términos:
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
En sentido procesal, el principio universal de la carga de la prueba está consagrado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario GOLDSCHMIDT, James, en su obra Teoría General del Proceso como: “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”.
En el presente caso, no cumplir con la carga probatoria que tienen las partes conlleva a que las mismas sufran los efectos de dicha conducta, resultando imperativo para este Juzgador confirmar la recurrida, declarando procedente la pretensión contenida en la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que dio origen a este proceso, y así se decide.
- V -
DISPOSITIVA
En razón de lo antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana ANNA GARÓLALO DE SOLLA en contra del ciudadano ALFREDO VÁZQUEZ FERNÁNDEZ, todos bien identificados en autos, y en consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, contenido en instrumento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el día 16 de marzo de 2001, anotado bajo el Nº 41, Tomo 29 de los libros de autenticaciones.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega material del indicado inmueble a la parte actora, el cual se encuentra constituido por un local comercial situado en la parte superior de un inmueble distinguido con el Nº 436, ubicado en la Calle Pantin de Chacao, en jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 394.689,17), como indemnización de daños y perjuicios causados por su incumplimiento contractual; y
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los cinco (05) días del mes de diciembre de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ,
LUÍS RODOLFO HERRERA G.
EL SECRETARIO,
JONATHAN A. MORALES J
En esta misma fecha, siendo las 2:09 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO,
JONATHAN A. MORALES J
Asunto: AP11-V-2014-001199
LRHG/JM
