REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 22 de noviembre de 2018
208º y 159º
ASUNTO: AP11-V-2018-001066
PARTE DEMANDANTE: LILIAN MARGARITA REYNA IRIBARREN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y con cédula de identidad N° V-1.744.064.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: CESAR AUGUSTO ARIAS FERNÁNDEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 56.479.
PARTE DEMANDADA: INVERSORA GERMANO VENEZOLANA, C. A, sociedad mercantil inscrita inicialmente bajo la figura de Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L), en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 17 de abril de 1973, bajo el N° 130, Tomo 25-A.cambiado a Compañía Anónima (C. A) según se desprende de documento inscrito ante el mismo registro mercantil, en fecha 29 de mayo de 2006, bajo el N° 37, Tomo 50-A-cto, expediente 55002.
MOTIVO: PRESCRIPCION ADQUISITIVA (USUCAPIÓN)
-I-
Recibidas las actas que conforman el presente expediente en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial para su distribución en fecha 22 de octubre del año en curso, correspondiéndole a éste Juzgado conocer del presente asunto mediante escrito libelar presentado por el abogado CESAR AUGUSTO ARIAS FERNÁNDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LILIAN MARGARITA REYNA IRIBARREN, en donde alega que desde hace más de 40 años, la ciudadana prenombrada pactó una opción de compra venta de un inmueble identificado Pent House (PH), situado en el nivel Nº 8 del edificio Las Terrazas, ubicado en la calle Suapure, de la Urbanización Colinas de Bello Monte, del Municipio Baruta del estado Miranda, el cual posee un área de seiscientos metros cuadrados (600 m2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: fachada del edificio y áreas verdes; Sur: escalera de acceso, ascensor y fachada sur del edificio; Este: fachada este del edificio y Oeste: Fachada oeste del edificio.
Expresa la representación judicial de la Sra. Reyna Iribarren que el edificio en cuestión fue construido por la empresa demandada sobre una parcela de terreno distinguida con el N° 5597, bajo la modalidad de opciones de compra-venta del proyecto, ejecutándose la obra a partir del aporte de los “opcionados”, siendo la contribución de la accionante y de su cónyuge para ese entonces, la parcela de terreno identificada supra, el proyecto, los planos y dinero en efectivo a cambio de la propiedad del Pent House del edificio una vez culminada la obra. No obstante, construido finalmente el edificio Las Terrazas, el inmueble no contó con la aprobación de la Alcaldía de Baruta, aduciendo la parte demandante, que la municipalidad negó el otorgamiento del correspondiente permiso de habitabilidad –lo que imposibilitó la creación del documento de condominio y las subsiguientes ventas de los apartamentos- debido a la sobre-construcción del área realizada por la demandada; por lo que señalan que el Municipio ordenó la demolición del inmueble por supuestamente haberse contrariado las normas de la Ordenanza del ente territorial del Estado, relativo a la zona R-3, según se desprende de acto administrativo N° 1839, de fecha 22 de agosto de 1977, emanado de la Gerencia de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta, anexo al libelo marcado “F”.
En virtud de los hechos narrados y a manera de resarcir el daño causado, indica el mandatario de la parte accionante, la constructora Inversora Germano Venezolana, C. A, autorizó LA OCUPACIÓN de los apartamentos a aquellas personas que habían convenido las opciones de compra-venta, entre ellas, la Sra Lilian Margarita Reyna Iribarren.
En consecuencia, arguye el apoderado judicial de la parte accionante en su escrito libelar, la situación fáctica esgrimida determina que la presente acción “MERO DECLARATIVA DE PROPIEDAD” se dirige de conformidad con el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, contra las personas que aparezcan como propietarios o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble ante la respectiva Oficina de Registro; por lo tanto, señalan que en el presente caso, la única persona que pudiera tener algún derecho real sobre el inmueble objeto de la presente acción es quien detenta la propiedad de la parcela donde se encuentra el edificio Las Terrazas, por ello, proceden a demandar a la sociedad mercantil Inversora Germano Venezolana, C.A.
Finalmente, indica la representación judicial de la demandante que la Sra. Reyna Iribarren, ha ejercido una posesión con ánimo de dueña sobre el Pent House (PH) referido, y como dueña ha sido considerada por todas las personas que habitan el edificio Las Terrazas, cancelándole a la empresa demandada, las cuotas de condominio correspondientes a los gastos comunes del edificio, lo cual demuestra la posesión del apartamento por parte de la demandante, con carácter permitido y autorizado por quien dice llamarse la propietaria del edificio Las Terrazas. Por lo cual, conforme lo expuesto solicitan sea declarada la Usucapión o Prescripción Adquisitiva del inmueble Pent House (PH), ubicado en el nivel 8 del edificio Las Terrazas situado en la calle Suapure, de la Urbanización Colinas de Bello Monte, del Municipio Baruta del estado Miranda en favor de la ciudadana Lilian Margarita Reyna Iribarren y que dicha sentencia sirva de título de propiedad del bien objeto de la controversia.
-II-
Estando en la oportunidad procesal correspondiente a dirimir si procede en derecho la admisibilidad de la presente demanda considera este Tribunal pertinente pasar a pronunciarse de la siguiente forma:
Nuestro Código sustantivo en materia civil define LA PRESCRIPCIÓN como un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación por un tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la ley (C.C., art. 1952). Implícitamente, la definición aludida contiene la clasificación de la prescripción en usucapión (adquisitiva),la cual es una forma de adquirir un derecho y la prescripción extintiva, que se corresponde en una vía de libertarse de una obligación, en ambos casos por obra del trascurso del tiempo y cumplidas las demás condiciones determinadas por la ley.
Es importante señalar sobre la usucapión, en cuanto a su objeto, que supone necesariamente que la cosa sea susceptible de apropiación privada, puesto que de no ser así, no puede producirse su efecto adquisitivo. En este sentido, señala el autor patrio, José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “COSAS, BIENES Y DERECHOS REALES” que el legislador, refiriéndose a la prescripción adquisitiva, dispone que: “no tiene efecto respecto de las cosas que no están en el comercio (C.C., art 1959), lo que, por lo demás, no viene a ser sino consecuencia de la norma de que no produce efectos jurídicos la posesión de las cosas cuya propiedad no puede adquirirse (C.C., art.778)…”(Capitulo XXVI, pág. 372).
De igual manera, la usucapión requiere posesión legítima, de conformidad con el texto del artículo 1.953 del Código civil, en este sentido, quienes tienen o poseen bienes en nombre de terceros son simples detentadores de la cosa (salvo haya habido interversión de su título). Por otra parte, como la interversión no opera a simple voluntad del interesado, quien comenzó como detentador no puede cambiarse a sí mismo tal situación, lo que implica que no puede prescribir contra su título de detentador. Por otra parte, siempre son poseedores con posibilidad de usucapir, quienes reciben la cosa a título de propiedad de quienes, a su vez, eran simples detentadores.
El juicio declarativo de prescripción prevista en el Capítulo I del Título III del Código de Procedimiento Civil, constituye un medio procesal idóneo, para alegar por vía de acción la declaratoria de propiedad por prescripción adquisitiva según la ley, o la declaración de cualquier otro derecho real susceptible de prescripción adquisitiva.
Por su especialidad el legislador, además de los presupuestos de procedencia que consagra en la ley sustantiva, estableció en la ley adjetiva presupuestos de admisibilidad de la acción contenidos en los artículos 690 y 691 del Código de Procedimiento Civil, a saber:
• Que se presente demanda en forma ante el Juez de Primera Instancia en lo Civil del lugar de la situación del inmueble;
• Que la demanda se proponga contra todas aquellas personas que aparezcan en la Oficina de Registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble;
• Que se acompañe la demanda con una Certificación del Registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas;
• Que se acompañe copia certificada del título respectivo.
La enunciación anterior constituye, a criterio de este Tribunal, un condicionamiento al momento de admitir este tipo de demandas dirigidas a usucapir, toda vez que la omisión o carencia de estos presupuestos de admisibilidad impide la tramitación de la demanda. Aunado a lo anterior, siendo que en las acciones declarativas de prescripción existe una imposición legislativa al establecer en forma imperativa término “deberá” no hace permisible subsanar posteriormente cualquier omisión al momento de intentar la acción y de esta forma lo interpreta esta juzgadora.
En armonía con lo señalado precedentemente, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 16 de junio de 2005, expediente 02-0732, expuso lo siguiente:
“… La exigencia de los documentos a los que se refiere la norma citada condiciona la admisibilidad de la demanda de prescripción adquisitiva y esto es así por cuanto es un proceso en el cual se haga valer dicha pretensión sin que se hubiere demostrado fehacientemente a quien corresponde la titularidad de la propiedad que se pretende prescribir, puede conducir a desconocer los derechos del legítimo propietario así como emitir un pronunciamiento inejecutable, desconociendo así el sentido y utilidad de la función jurisdiccional desarrollada. El elemento fundamental que sostiene la estructura del proceso de prescripción adquisitiva, es la demostración fehaciente de los hechos alegados para pretenderla, entre los cuales son vitales el tracto sucesivo de propietarios del inmueble objeto del proceso, lo cual se cumple con la certificación expedida por el registrador y la demostración de la condición de propietario de aquél contra el cual es planteada la demanda, que se desprende a su vez del documento de propiedad. Ambos documentos, deben ser presentados de forma concurrente, toda vez que uno solo de ellos no es suficiente para demostrar lo que solo se comprueba con ambos…“ (Ponente Magistrado Dra. Yolanda Jaimes Guerrero; Angelina Arienta de Briceño y otros Vs. República Bolivariana de Venezuela. Exp.02-0732. S. Nº 4223).
Ahora bien, este Tribunal observa como punto de partida que el objeto sobre el cual versa la presente demanda de prescripción adquisitiva, se constituye en un bien inmueble denominado Pent House (PH), ubicado en el nivel 8, del edificio Las Terrazas, situado en la calle Suapire de la Urbanización Colinas de Bello Monte del Municipio Baruta del estado Miranda, siendo admitido por la parte demandante que el apartamento en cuestión adolece de no contar con documento protocolizado en donde conste la propiedad del mismo, con motivo de que la construcción del edificio Las Terrazas fue declarada contraria a la ley, por cuanto violó la normativa municipal que regula de manera especial las obras erigidas dentro del ámbito competencial territorial del Municipio Baruta, situación ésta que fue declarada mediante acto administrativo, (que cursa en autos como anexo al escrito de demanda marcado “F”), y señalando expresamente la accionante, que se ordenó la demolición de la obra, razón por la cual, tanto el edificio Las Terrazas y lógicamente, los apartamentos que lo conforman, a primera vista, no pueden intentar usucapirse, ya que esta acción sólo puede intentarse sobre bienes bajo posesión legítima cuya propiedad pueda adquirirse, de conformidad con lo establecido en el artículo 778 del Código Civil. Asimismo, llama la atención de este Tribunal que la representación judicial de la parte demandada, invoca la prescripción adquisitiva en su escrito de demanda como medio de adquirir la propiedad del inmueble como consecuencia de la posesión legítima que ha ejercido sobre el mismo por el paso del tiempo y por otra parte, señala de manera reiterada que su acción es una mero declarativa de propiedad, con la cual la actora pide que se le reconozca su derecho de propiedad (no su posesión legitima sobre la cosa); lo que a todas luces, advierte quien suscribe, se traduce en dos acciones totalmente disímiles confundidas por la parte accionante bajo la misma pretensión.
Aunado a lo anterior y como consecuencia del incumplimiento de la orden de demolición, devino la existencia fáctica más no jurídica del edificio Las Terrazas y de los apartamentos, tal como fue admitido libelarmente, por lo tanto, los únicos documentos de propiedad que aparecen reflejados ante el registro y los que acompañan la presente acción prescriptiva, se refieren a la PARCELA DE TERRENO N° 5597, sobre la se erigió el edificio Las Terrazas, deduciéndose una incompatibilidad total entre el objeto controvertido apartamento/(PH) y el objeto al que se refieren los documentos fundamentales de la demanda, verificándose de esta manera que la parte accionante incumple in límine con los presupuestos establecidos en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil explicados en la parte inicial de esta motivación, y el cual establece textualmente:
“La demanda deberá proponerse contra todas aquellas personas que aparezcan en la respectiva Oficina de Registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble. Con la demanda deberá presentarse una certificación del Registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas, y copia certificada del título respectivo.” (Resaltado del Tribunal)
A mayor abundamiento, con respecto a este requisito el autor patrio Abdón Sánchez Noguera en su obra Manual de Procedimientos Especiales ha explicado que:
“…Constituye este elemento un requisito de procedencia de la demanda, sin el cual el juez debe negar su admisión. Por la constancia de los nombres, apellidos y domicilios de las personas contra quienes se propone la demanda, que serán precisamente las personas que aparezcan como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble, se garantiza al demandante la oponibilidad de la sentencia a todos cuantos puedan alegar cualquier derecho real sobre el inmueble cuya adquisición pretende a través de la prescripción, al propio tiempo que garantiza a los terceros el derecho a la defensa. El título respectivo a que alude la disposición, no es otro que el título de cual deriva el derecho de propiedad o cualquier otro derecho a favor de tales personas…”
De la trascripción anterior, así como de la interpretación dada por este Tribunal al condicionamiento adjetivo existente para la admisibilidad de este tipo de demandas especialísimas, y en aplicación de la jurisprudencia parcialmente trascrita debe declararse inadmisible la demanda intentada por no cumplir con los requisitos indispensables para su admisión previstos en los artículos 690 y 691 del Código de Procedimiento Civil, y ASI SE DECIDE.
-III-
Por los razonamientos anteriormente expuestos y los fundamentos de hecho y de derecho esgrimidos, éste Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara INADMISIBLE LA DEMANDA por PRESCRIPCION ADQUISITIVA (USUCAPIÓN) intentada por la ciudadana LILIAN MARGARITA REYNA IRIBARREN contra la sociedad mercantil INVERSORA GERMANO VENEZOLANA C. A, ambas identificadas en la parte inicial del presente fallo.
En virtud de la naturaleza jurídica de la presente decisión se exime de costas a la parte accionante.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 22 de noviembre de 2018. 208º Años de Independencia y 159º Años de Federaciòn.
LA JUEZ,
DRA. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA,
ABG. YAMILET ROJAS
En esta misma fecha, siendo las 09:00 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria
Asunto: AP11-V-2018-001066
