REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 2 de agosto de 2018
208º y 159º
ASUNTO: AP11-V-2012-001242
PARTE ACTORA: JESMARY TERESA MARCANO VALDERRAMA, ZAIDA MARGARITA GÓMEZ RATTIA, ALEXANDER CHAPARRO Y ALEJO ANTONIO PÉREZ MARTIN venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad Nº v-14.579.892, V-3.971.077, V-22.908.504 y V-6.056.791, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Luís F. García Martínez, Carlos Arturo Duran y Knut Waale Rodríguez, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 67.985, 68.017 y 36.856, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JESÚS ENRIQUE GONZÁLEZ IRUMBE, titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.999.468 y LA SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOSKY C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, bajo el número 15, Tomo 12-A-SGDO, en fecha 09 de julio de 1985, RIF J-00213629-4, Exp. 188.603.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: José Luís Morales Álvarez abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 182.958.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (JUICIO ORAL)
SENTENCIA: DEFINITINA
-I-
Se inicia el presente proceso por escrito presentado para su distribución ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de noviembre de 2012, y, efectuado el correspondiente sorteo correspondió su conocimiento alJuzgado Sexto de Primera Instancia, quien de seguidas en fecha 03 de diciembre de 2012, admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
Posteriormente, en fecha 22 de enero de 2013, dicho juzgado dictó sentencia interlocutoria revocando por contrario imperio el auto de admisión dictado el 03 de diciembre de 2012, y declarando inadmisible la demanda, la cual fue apelada el 29 de enero de 2013, por la representación judicial de la parte actora, y, declarada SIN LUGAR la apelación por el Tribunal Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de abril de 2014.
En fecha 10 de 0ctubre de 2014, compareció el ciudadano Luís García Martínez, ante el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas sustituyendo Poder de representación otorgado por los ciudadanos JESMARY TERESA MARCANO VALDERRAMA, ZAIDA MARGARITA GÓMEZ RATTIA, ALEXANDER CHAPARRO Y ALEJO ANTONIO PÉREZ MARTIN en el abogado Knut Waale Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.856.
En fecha 21 de octubre de 2014, el Tribunal Superior emitió pronunciamiento en cuanto al anuncio de recurso de casación en contra sentencia emitida por esa alzada en fecha 29 de abril de 2014. En consecuencia, en fecha 01 de julio de 2015, el Máximo Tribunal de Justicia, con ponencia del Magistrado: Guillermo Blanco Vásquez, decretó la Nulidad de las sentencias de primera y segunda instancia, ordenando subsecuentemente la admisión de la demanda.
En virtud de la decisión emanada de la Sala de Casación Civil referida arriba, le correspondió a éste Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario el conocimiento de la presente demanda de Retracto legal arrendaticio, recibido expediente proveniente del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario mediante oficio Nº 2015-660 de fecha 07/08/2015.
En fecha 23 de octubre de 2015 se admitió la demanda mediante el Procedimiento Breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada. Posteriormente, en fecha 10 de noviembre de 2015 se revocó el auto de admisión aludido por subversión procesal incurrida respecto del trámite procedimental enunciado; es este sentido, se ordenó realizar nueva admisión de la demanda, misma que se llevó a cabo mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2015 y su complemento de fecha 23 de noviembre de 2015.
Luego de haberse efectuado todos los trámites atinentes al emplazamiento de los demandados en juicio, en fecha 30 de marzo de 2016, se ordenó oficiar a la dirección de Dactiloscopia y Archivo Central y al Departamento de Datos Filiatorios del SENIAT a los fines de determinar el último domicilio de la demandada. En esta misma fecha se libró oficio Nº 211/2016 y 212/2016.
En fecha 12 de abril de 2016, comparece a éste Juzgado el abogado José Luís Morales Álvarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 182.958, en representación judicial de la parte demandada, para darse por citado en juicio y solicitar se proceda con la audiencia de mediación prevista en la ley especial de arrendamiento de viviendas. En esa misma oportunidad, la parte demandada Jesús Enrique González Irumbe consignó a los autos, escrito de contestación de la demanda.
En fecha 06 de junio de 2016, se recibió comunicación Nº 00616, contentiva de las resultas de la información requerida al SENIAT en oficios 211/2016 y 212/2016.
En fecha 17 de junio de 2016 , se recibió comunicación Nº 1796, proveniente del Servicio Administrativo de Identificación, Migración Y Extranjería (SAIME), para acusar recibo del oficio 212/2016 informándole a éste Despacho lo requerido en el mismo.
En fecha 10 de octubre de 2016, este Tribunal acordó la citación por carteles de la Sociedad Mercantil Inversiones Losky, C. A., en la persona de su presidente Agustín Gerardo Fontes Malave o en la de su vice-presidente Alberto Fontes La Cruz, en vista de los infructuosos intentos de lograr la citación personal de la demandada. En esa misma fecha se libró el Cartel respectivo, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de un error material involuntario en el cartel librado de fecha 28 de octubre de 2016, este Despacho ordenó librar nuevo Cartel de Citación, el cual fue elaborado en esa misma fecha.
Mediante decisión interlocutoria emanada de este órgano jurisdiccional en fecha 21 de julio de 2017 de dejó sin efecto la citación del ciudadano Jesús Enrique González Irumbe y la suspensión del Procedimiento hasta tanto la parte actora gestione las citaciones de los Codemandados en juicio, de conformidad con lo ordenado en el artículo 228 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de octubre de 2017, se profirió decisión interlocutoria complementaria de la sentencia del 21 de julio de 2017, corrigiendo errores materiales incurridos ésta última.
En fecha 15 de diciembre 2017, el abogado José Luís Morales Álvarez consignó copia certificada de Poder conferido a su persona, por parte del ciudadano Alberto Fontes La Cruz, y quien ademàs actùa como Vicepresidente de la Compañía Anónima “Inversiones Losky, C. A.”
En fecha 21 de marzo de 2018, la Dra. Flor de María Briceño Bayona se abocó al conocimiento de la presente causa.
Previa solicitud realizada por la representación judicial de la parte actora, el día 17 de abril de 2018, se ordenó librar oficios a la Dirección de Dactiloscopia y Archivo Central, Departamento de datos filiatorios del SAIME, al Consejo Nacional Electoral (CNE) y al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). En esa misma fecha se libraron las comunicaciones Nros. 172/2018, 173/2018, 147/2018.
En fecha 08 de mayo de 2018, el abogado José Luís Morales Álvarez, consignó un escrito a los autos, actuando en representación de la Sociedad Mercantil “Inversiones Losky, C. A.”, y del ciudadano Jesús Enrique Gonzàlez, en el que solicita que la presente demanda sea declarada Sin Lugar y se condene en costas y costos a la parte actora.
El día 15 de mayo de 2018, se llevó a cabo la AUDIENCIA DE MEDIACIÓN, oral y pública, tal y como consta en acta que riela en el expediente al folio 400 de la pieza I.
En fecha 18 de mayo de 2018, se recibieron las resultas del oficio Nº 172/2018, remitido al SAIME.
En fecha 23 de mayo de 2018, el abogado José Luís Morales Álvarez, consignó Escrito de Contestación a la demanda, actuando en representación de los ciudadanos Jesús Enrique González Irumbe y Alberto Fontes (en su carácter de vice-presidente de “Inversiones Losky, C. A.”).
En fecha 05 de junio de 2018, este Despacho dictó auto mediante el cual fijó los puntos controvertidos en juicio, de conformidad con el artículo 112 de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda.
En fecha 12 de junio de 2018, la representación judicial de la parte demandada consignó un escrito de promoción de pruebas. Por su parte, la representación judicial de la parte actora, consignó en fecha 18 de junio de 2018, su escrito de elevación probatoria.
En fecha 27 de junio de 2018, se emitió pronunciamiento sobre las pruebas propuestas por las partes en juicio y se indicó el lapso para su evacuación.
En fecha 26 de julio de 2018, se llevó a cabo la AUDIENCIA DE JUICIO, tal y como consta en el acta que riela al folio 12 de la pieza Nº II de expediente que sustancia la causa.
- II –
DE LOS HECHOS
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Cumplidas las formalidades procedimentales propias a la causa que se dirime en el presente expediente, en fecha 26 de julio de 2018, se llevó a cabo la Audiencia de Juicio correspondiente, en la cual, quien suscribe estimó imperativo diferir el pronunciamiento de la sentencia de mérito de la presente causa en extenso para el tercer día de despacho siguiente al de hoy conforme al artículo 120 LEY PARA LA REGULACIÓN Y CONTROL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS, por razones preferentes reflejadas en el libro diario del Tribunal.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, la parte actora expuso libelarmente que los ciudadanos demandantes son arrendatarios de cuatro (4) apartamentos destinado a vivienda en el “Edificio Miranda”, el cual se encuentra ubicado en la Parroquia San Agustín, en el ángulo Sureste de la Esquina de Miranda, formado en la intersección de las calles Sur once y Este doce, que mide siete metros (7mts) de frente por veinte metros (20 mts) de fondo, distinguido con el número Catastral 01-01-14-U01-001-019-010-000-000-000. El inmueble (edificio Miranda) consta de una planta baja en la cual están asentados tres (3) locales comerciales. De igual manera, expresa dicha representación judicial que el edificio en cuestión posee dos (2) plantas, y en cada una de ellas se encuentran dos (2) apartamentos. Aduciendo que el edificio es propiedad de la arrendadora de sus poderdantes, la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOSKY, C.A. la cual se encuentra inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, bajo el número 15, Tomo 12-A-SGDO, en fecha 09 de julio de 1985, RIF J-00213629-4, cuya copia certificada se encuentra anexa al libelo Marcada “C”. Ahora bien, señala dicha representación judicial que la ciudadana ZAIDA GÓMEZ, es la arrendataria del apartamento Nº 1-A, ubicada en la planta segunda del Edificio in comento, cuyo contrato acompaña al libelo, en original marcado “D”. Por su parte, la ciudadana JESMARY MARCANO, se corresponde con la arrendataria del apartamento Nº 2, también ubicado en la segunda planta del mismo edificio, cualidad que se desprende del documento anexo al libelo marcado “E”. En cuanto a los ciudadanos ALEJO PÉREZ y ALEXANDER CHAPARRO, éstos han venido arrendando los apartamentos Nº 3 y 4, respectivamente; ambos inmuebles ubicados en la planta tercera del inmueble Miranda, según se desprende de los contratos adjuntos a la demandada identificados con las letras “F” y “H”, indicando a su vez, que éstos últimos firmaron las convenciones arrendaticias con el ciudadano ALBERTO FONDES TOVAR, quien actuó en representación de la ADMINISTRADORA INMOBILIARIA FONTES, C. A.
En concatenación a lo narrado precedentemente, señalan los apoderados de la parte actora que en relación a los contratos signados por cada uno de los arrendatarios; aun cuando los mismos inicialmente fueron a tiempo determinado, éstos mutaron a tiempo indeterminado, al haber operado la “TÁCITA RECONDUCCIÓN”, alegando subsecuentemente cada arrendatario el haber cumplido con el pago de las mensualidades vencidas en las oficinas del arrendador, aunque en relación a los pagos erogados por las ciudadanas Gómez y Marcano, éstas adujeron haberlo hecho mediante depósitos bancarios efectuados a las cuentas aportadas por los administradores de la sociedad arrendataria, a nombre de INVERSIONES LOSKY, C. A. o a nombre del Sr. ALBERTO FONTES. Por su parte, en cuanto al pago de los cánones efectuados por los ciudadanos Pérez y Chaparro, estos expresaron haberlos efectuado en las oficinas de los arrendadores, ubicada en el “EDIFICIO FONTES”, hasta que recibieron una comunicación de fecha 30 de agosto de 2007, en donde se le indicó a los arrendatarios que el pago de los cánones se haría mediante depósitos bancarios en las cuentas de INVERSIONES LOSKY, C. A. o del ciudadano ALBERTO FONTES. De igual forma, narran en su libelo los ciudadanos demandantes que les llegó un rumor que la empresa propietaria del Edificio Miranda tenía pensado vender el inmueble; no obstante, señalan que en ningún momento se les fue ofrecido en venta ni tampoco fueron notificados del cambio de dueño. Sin embargo, expresaron que fue el ciudadano Jesús Enrique González Irumbe, quien inicialmente les comunicó de manera verbal que era el nuevo propietario de la edificación, con su posterior notificación escrita en fecha 19 de septiembre de 2012 ( anexo marcado “J”); derecho de propiedad que se desprende de contrato de fecha 31 de agosto 2012, inscrito ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 2012.1064, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.5.1094, correspondiente al libro del Folio Real del año 2012, cuya copia certificada acompaña el libelo marcado “I”.
En atención a lo señalado, consideran los demandantes que dicha venta contrarió las normas relativas a la “PREFERENCIA OFERTIVA ARRENDATICIA” establecida en el artículo 131 de la LEY PARA LA REGULACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA que contempla el derecho de preferencia que tienen los arrendatarios a que se les ofrezca en venta los inmuebles que ocupan; lo que devino en la interposición de la presente acción de “RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO”; señalando de igual forma que la venta concretada incumplió lo ordenado en los artículos 132, 138, 140 ejusdem. Por lo tanto, con fundamento en los razonamientos expuestos los accionantes demandan el Retracto legal arrendaticio y así subrogarse en el derecho de propiedad del EDIFICIO MIRANDA en las condiciones de compra expuestas en el contrato, a sus dichos, nulo de venta, registrado el 31 de agosto de 2012, pagando al contado en moneda de curso legal, el precio de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 360.000, 00) mas la cantidad de DIEZ MIL NOVECIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON 80/100 (Bs.10.963,80) por concepto de gastos de registro, reflejados en la Planilla Única Bancaria , más 0.2 Unidades Tributarias en Timbres Fiscales, totalizando la suma de TRESCIENTOS SETENTA MIL NOVECIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON 80/100 CENTIMOS (Bs. 370.963, 80).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la representación judicial de la parte accionada fundamentó su defensa, rechazando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho invocado por su contraparte en juicio, así como en la fundamentación que se hiciere de su poderdante como un Tercero, ya que la condición que detentó el ciudadano González Irumbe, previo a la adquisición del inmueble “EDIFICIO MIRANDA”, se correspondió a la de un arrendatario más, al igual que los demandantes en juicio; Asimismo, la representación de los demandados adujo que el Edificio Miranda se corresponde un bien carente de Propiedad Horizontal o documento de condominio, es decir es un bien Pro-Indiviso, por lo que su propietario no está obligado a ofertarlo por unidad de espacio, en consecuencia, lo legal es ofrecerlo en un solo bloque como se hizo al ciudadano González Irumbe. Por otra parte, la parte accionada niega, rechaza y contradice los basamentos legales invocados por sus antagonistas, toda vez que los requisitos que indica la ley especial en materia de arrendamientos de vivienda, en cuanto al documento de condominio o Propiedad Colectiva familiar no son procedentes en el asunto de marras por ser inexistente para el caso del inmueble objeto de la litis. Reiterando que los fundamentos que hacen libelarmente los demandantes no se subsumen al caso en estudio por cuanto su poderdante no es un tercero, es un arrendatario por lo que no opera el “Retracto Legal Arrendaticio”, alegando que la enajenación de bien no supone un peligro a la ocupación de los arrendatarios, resumiendo que la venta efectuada en fecha 31 de agosto de 2012 no violentó la preferencia ofertiva ya que la misma se materializó –según sus dichos- bajo los extremos de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda.
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada adujo que al contrario de lo que alegan los demandantes, a éstos sí se le ofreció la venta de inmueble, verbalmente, por parte el ciudadano Alberto Fontes La Cruz, actuando como vice-presidente de “Inversiones Losky, C. A.”, siendo su representado, Jesús González Irumbe, quien aceptó la oferta de la compra-vente de la totalidad del inmueble como propiedad indivisible.
De la misma manera, la parte demandada señaló que a los accionantes no les fue notificado de cambios en el canon de arrendamiento, sino cambios en el lugar y a quien realizar los pagos, aduciendo que el acuse de recibo de la comunicación contentiva de dicha información lo realizó el abogado Luís García en fecha 19 de noviembre de 2012.
Finalmente, la representación judicial de la parte demandada señaló en su escrito de contestación que su contraparte en juicio ha pretendido disfrazar la presente acción en Fraude Procesal, ya que el derecho de Retracto legal no les asiste, por los fundamentos de hecho y derecho explanados precedentemente. En tal virtud, solicitan declarar la demanda de Retracto Legal, Inadmisible por no llenar los supuestos necesarios para que se aplique la acción pretendida; sea declarada sin lugar y se ordene en costas y costos a la parte actora.
- III –
DE LAS PRUEBAS
Estando en la oportunidad procesal de dictar sentencia en el presente juicio, este tribunal estima necesario indicar que la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA señala en relación al tema que nos ocupa, lo siguiente:
De la preferencia ofertiva
Artículo 131. En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
(…omissis…)
Del retracto legal
Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.
En lo que respeta al retracto legal, la Sala Constitucional en sentencia Nº 5121, de fecha 16 de diciembre de 2005, expediente N° 03-2212, caso Calzados París S.R.L., estableció lo siguiente:
“…la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman este a todos los arrendatarios que los ocupan…”.
Criterio que fue ratificado por esa misma Sala en sentencia N° 1.667, de fecha 27 de noviembre del 2014, expediente N° 14-1111, caso Conrado Marín Marín, en el que se estableció:”
“…OMISSIS…”
“Ahora bien, en el caso sub iudice, de acuerdo a lo expresado por la Sala Constitucional en la sentencia N° 1.158 de fecha 15 de diciembre de 2016, la ciudadana accionante Aida Justa Nazoa de Fernández es arrendataria de un inmueble constituido por la planta alta de la casa-quinta “Adelaida”, situada en la calle Caracas de la urbanización Horizonte, municipio Sucre del estado Miranda, desde el año 1978, asimismo, el ciudadano Tibor Michael Rambow Falcón, es el arrendador, quien en fecha 20 de enero de 2005, le dio en venta al ciudadano Emilio Daniel Beyloune González la totalidad del inmueble, motivo por el cual la arrendataria (accionante, antes identificada) introduce una demanda por retracto legal, que fue declarada por la recurrida, con lugar, declarando, por consiguiente, el derecho de la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández a subrogarse en el lugar del primigenio adquiriente, es decir, el ciudadano Emilio Daniel Beyloune González.
(…)
De modo que conforme con la doctrina de este máximo tribunal, el retracto legal no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, por consiguiente, no se aplica al presente caso, ya que como fue expresado previamente, la planta alta de la casa-quinta “Adelaida”, está arrendada a la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández, en consecuencia, el derecho que tiene como arrendataria, la mencionada ciudadana, para obtener la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio, estaba referida única y exclusivamente a la parte del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, y no a la totalidad del mismo, aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, por lo que era potestativo para el propietario disponer de la globalidad del inmueble para su enajenación, sin que mediara su obligación de reconocer la preferencia ofertiva de la arrendataria, en virtud de lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”
Entonces, visto los preceptos normativos que regula la materia, así como la interpretación y alcance de los mismos realizado jurisprudencialmente, este Tribunal pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio (cursante en autos en la pieza Nº I), a fin de determinar si la venta del inmueble “Edificio Miranda”, se subsume en los extremos normativos establecidos en la Ley Para La Regularización Y Control De Arrendamiento De Vivienda, en su título VI, relativo a la Preferencia Ofertiva y al Retracto Legal Arrendaticio.
LA PARTE ACTORA ALLEGÓ A LOS AUTOS LAS DOCUMENTALES SIGUIENTES:
Riela a los folios 16 al 19, copia simple de Gaceta Oficial Nº 5723 “Extraordinario”, de fecha 09 de julio de 2004 y de la cédula de Identidad del ciudadano Alexander Chaparro. Éste Tribunal les confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento por no haber sido impugnadas ni tachadas, no obstante, la información no es conducente para dirimir el caso de marras.
Riela a los folios 23 al 27, copia certificada de documento registrado de venta del “Edificio Miranda” a la Sociedad Mercantil “Inversiones Losky, C. A.” por parte del ciudadano Alberto Fontes; ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 1986. Éste Tribunal les confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento por no haber sido impugnadas ni tachadas en juicio.
Riela a los folios 28 al 34, sendos contratos de arrendamiento (junto con copias de depósitos bancarios varios) signados entre “Inversiones Losky, C. A.” y las ciudadanas Zaida Margarita Gómez Rattia y Jesmary Teresa Marcano Valderrama, relativos a los apartamentos Nº 1-A y Nº 2, ubicados en el Edificio MIRANDA, situado en la esquina Miranda, San Agustín del Norte; respectivamente. Éste Tribunal les confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento por no haber sido impugnadas ni tachadas en juicio. Toda vez, que la relación arrendaticia señalada no ha sido asunto controvertido en juicio.
Riela a los folios 35 al 36 y 38 al 39; sendos contratos de arrendamiento (junto con copias de depósitos bancarios varios) signados entre “Inmobiliaria Fontes C. A.” y los ciudadanos Alejo Pérez y Alexander Chaparro, relativos a los apartamentos Nº 3 y Nº 4, ubicados en el Edificio MIRANDA, situado en la esquina Miranda, San Agustín del Norte; respectivamente. Éste Tribunal les confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento por no haber sido impugnadas ni tachadas en juicio. Toda vez, que la relación arrendaticia señalada no ha sido asunto controvertido en juicio.
Riela al folio 37, comunicación de fecha 30 de agosto de 2007, la cual no posee mayor información que le permita determinar a ésta sentenciadora quien es el remitente de la misma ni sus destinatarios; en consecuencia, se desecha del contradictorio por impertinente.
Riela a los folios 40 al 48, copia certificada de documento de venta de la parcela de terrero y el edificio en ella construido, denominado Edificio “Miranda” al ciudadano Jesús Enrique González Irumbe por parte del ciudadano Alberto Fontes, en representación de la compañía “Inversiones Losky, C. A.” ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 31 de agosto de 2012. Éste Tribunal les confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento por no haber sido impugnado ni tachado en juicio.
Riela a los folio 49 y 50, original y copia simple de un comunicado de fecha 05 de noviembre de 2012, dirigido a los inquilinos del edificio Miranda, signado por el ciudadano Jesús Enrique González Irumbe, de cuyo texto se puede extraer que se les comunicó a los destinatarios de la venta efectuada del Edificio Miranda al remitente de la misma; indicándoles a aquellos el nuevo lugar y beneficiario para el pago de los cánones de arrendamiento respectivos. Si bien dicha documental no fue impugnada ni tachada por la parte contra quien opone en juicio, la misma no aporta luces para dirimir si en el caso de marras operó o no el retracto legal arrendaticio.
Riela de los folios 51 al 70, copias simples de documentos constitutivos y estatutos sociales de las sociedades mercantiles “Inversiones Losky, C. A.” e “Inmobiliaria Fontes, C. A.”, Éste Tribunal les confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento por no haber sido impugnado ni tachado en juicio.
Riela a los folios 71 al 74, sendos certificados emanados del Registro Nacional de Viviendas, a favor de los ciudadanos Zaida Margarita Gomez Rattia, Jesmary Teresa Marcano Valderrama, Alejo Antonio Pérez Martín y Alexander Chaparro, en donde se indica que los mismos han sido incorporados al Registro Nacional de Arrendamientos de Vivienda en condición de Arrendatarios. Éste Tribunal les confiere valor probatorio por tratarse de documentos públicos administrativos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento por no haber sido impugnadas ni tachadas en juicio.
LA PARTE DEMANDADA ALLEGÓ A LOS AUTOS LAS DOCUMENTALES SIGUIENTES:
Riela del folio 279 al 286, copia certificada de contrato de arrendamiento signado entre “Inversiones Losky, C. A.” y el ciudadano Jesús Enrique González Irumbe, cuyo objeto se corresponde con dos inmuebles constituidos por Locales marcados 2 y 3, ubicados en el Edificio Miranda, en fecha 01 de julio de 2011, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital. Éste Tribunal les confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento por no haber sido impugnadas ni tachadas en juicio.
Riela a los folios 287 al 291, copia certificada de contrato de venta de la parcela de terrero y el edificio en ella construido, denominado Edificio “Miranda” al ciudadano Jesús Enrique González Irumbe por parte del ciudadano Alberto Fontes, en representación de la compañía “Inversiones Losky, C. A.” ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 31 de agosto de 2012. Éste Tribunal les confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento por no haber sido impugnado ni tachado en juicio.
Riela al folio 292, copia simple de un comunicado de fecha 05 de noviembre de 2012, dirigido a los inquilinos del edificio Miranda, signado por el ciudadano Jesús Enrique González Irumbe, de cuyo texto se puede extraer que se les comunicó a los destinatarios de la venta efectuada del Edificio Miranda al remitente de la misma; indicándoles a aquellos el nuevo lugar y beneficiario para el pago de los cánones de arrendamiento respectivos; en la cual cursa una nota al pie de las misma (firmada con fecha 19/11/2012) en la que indica que se entregaron cinco (5) ejemplares de ésta al abogado Luís García a propósito de notificar a los inquilinos del asunto respectivo. A propósito de ésta documental, aun cuando la misma no fue impugnada ni tachada en juicio por la parte contra quien opone, la misma no aporta luces para dirimir si en el caso de marras operó o no el retracto legal arrendaticio.
Riela al folio 423 y 424, Cedula Catastral Nº 01-01-14-u01-001-019-010-000-000-000, correspondiente al Edificio Residencial ubicado en la esquina Miranda, intersección de las calles sur once y este 12, terreno y Edificio Miranda, a nombre de Jesús Enrique González Irumbe, emanada de la Dirección General de Planificación y Control Urbano de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Caracas en fecha 27 de septiembre de 2012. Éste Tribunal les confiere valor probatorio por tratarse de documentos públicos administrativos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento por no haber sido impugnadas ni tachadas en juicio.
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
En el caso que nos ocupa, vistos los hechos esgrimidos por las partes, en concatenación a lo expuesto por las partes en la audiencia de juicio celebrada el 26 de julio de 2018 y dado el acervo probatorio enunciado en el capítulo que antecede, contentivo de pruebas documentales las cuales fueron ratificadas por sus promoventes en juicio, resulta menesteroso para este Tribunal realizar las consideraciones siguientes:
Tal y como fue ratificado en la audiencia de juicio, la parte actora reclama la nulidad de la venta del edificio “Miranda” pactada entre los codemandados en perjuicio de la preferencia ofertiva -indicada en la ley especial de arrendamientos de viviendas- que arropaba a los (4) inquilinos demandantes; por lo que al haber sido vendido el inmueble “Edificio Miranda” sin su consideración, estos estiman que ineludiblemente operan los efectos del retracto legal arrendaticio, solicitando al mismo tiempo su subrogación en el derecho de propiedad del edificio en las mismas condiciones y precio en que fueron fijados en el contrato de venta que delatan nulo. Resaltando que la presente acción se ha dirigido en particular al ciudadano Jesús González Irumbe en su carácter de comprador, sin que tenga interés para este juicio que el mismo detente otras condiciones como arrendador, comodatario u ocupante de cualquier otra propiedad que no sea el objeto de la demanda.
Por otra parte, la representación judicial de los demandados expuso como base de su defensa que las instituciones consideradas por su contraparte se producen cuando el adquiriente de la propiedad es un tercero, lo cual no es el caso de su representado, quien fuera en su momento un arrendatario más, tal y como fue probado en autos mediante copia certificada del contrato referido el cual riela a los folios 287 al 291; además de expresar que la propiedad es un bien Pro-indiviso, no cuenta con Propiedad Horizontal , por lo que su venta debe realizarse como un todo, en bloque tal y como se hizo cuando fue vendido al Sr. González Irumbe, por lo que indican que en el caso de marras, a los demandantes no les asiste el derecho de preferencia ofertiva del artículo 132 de la ley en materia de arrendamiento de vivienda vigente.
Ahora bien, considera quien suscribe que si bien es cierto la ley vigente de regularización y control de arrendamientos de vivienda no posee dentro de su articulado una norma que regule el supuesto de hecho en el que se trate de venta global de un bien inmueble, tal y como sí se encontraba en la antigua ley de arrendamiento inmobiliario en su artículo 49, el criterio reiterado y enunciado bajo premisas lógicas emanado de la Sala Constitucional de Nuestro Máximo Tribunal de Justicia se encuentra vigente, por cuanto la Sala ha inferido que tal institución no puede operar cuando se enajena la globalidad del inmueble, lo que en el caso de marras es necesario, ya que el Edificio Miranda no posee régimen de Propiedad Horizontal (tal y como se desprende de su documento de propiedad y de la cédula catastral emitida por la Alcaldía de Caracas, los cuales rielan a los autos f. 287 al 291 y 423 pieza Nº I) y no puede otorgarse la propiedad por espacio arrendado; por lo tanto, ningún arrendatario ocuparía la totalidad del inmueble sino una parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar cada espacio a cada arrendatario y la imposibilidad material de otorgarle a cada quien la propiedad de la parte que persigue cuando el bien se caracteriza por ser indiviso.
En relación al retracto legal, nuestro código sustantivo civil señala que:
Artículo 1546. “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mimas condiciones estipuladas en el contrato. Éste derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que las cosas no puedan dividirse cómodamente o sin menoscabo
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.”
Asimismo, llama la atención de quien suscribe, el petitorio contradictorio realizado por la parte actora en subrogarse en el derecho de propiedad del bien inmueble “Edificio Miranda” en los mismos términos del contrato de venta firmado por los demandados que atacan con la presente acción de Retracto Arrendaticio, en tanto demandan los arrendatarios accionantes ser propietarios de la globalidad del bien inmueble; situación esta que han expuesto a lo largo del presente juicio como incompatible con los términos de la ley especial, el cual fue su fundamento para incoar la acción in comento .
Precisado lo anterior; luego de analizadas las pruebas cursantes en autos para quien juzga en la presente causa y prestando especial atención a lo establecido en la ley, y la jurisprudencia proferida por la sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, han llevado a la convicción de esta juzgadora el aseverar que efectivamente la venta del inmueble edificio Miranda, al ciudadano Jesús Enrique Irumbe, no se subsume en los supuestos de la preferencia ofertiva y el retracto arrendaticio legal instituidos en la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, en su TÍTULO VI., por lo tanto resulta forzoso para quien juzga declarar SIN LUGAR la presente demanda
-V-
Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO SEPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la Republica y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por los ciudadanos JESMARY TERESA MARCANO VALDERRAMA, ZAIDA MARGARITA GÓMEZ RATTIA, ALEXANDER CHAPARRO Y ALEJO ANTONIO PÉREZ MARTÍN venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-14.579.892, V-3.971.077, V-22.908.504 y V-6.056.791, respectivamente contra JESÚS ENRIQUE GONZÁLEZ IRUMBE titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.999.468 y LA SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOSKY C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, bajo el número 15, Tomo 12-A-SGDO, en fecha 09 de julio de 1985, RIF J-00213629-4, Exp. 188.603
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en juicio de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 2 dìas del mes de agosto de 2018. 208º Años de Independencia y 159º Años de Federación.
LA JUEZ,
DRA. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA,
LA SECRETARIA,
ABG. YAMILET ROJAS
En esta misma fecha, siendo las 12:02 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria
Asunto: AP11-V-2012-001242
