REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
ASUNTO: AP11-V-2010-001121.
PARTE DEMANDANTE: MARGOT COROMOTO SANCHEZ y BRENDA CAROLINA TORRES SANCHEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 6.592.124 y 16.248.711, respectivamente.
REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA: María José Manso de Valle y Eduardo Ramos Araujo, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 59.444 y 24.228, en ese orden.
PARTE DEMANDADA: BENEDETTA PICHELLI de LIBERATORE, MASSIMILIANO LIBERATORE PICHIELLI y ALFREDO LIBERATORE PICHELLI, italiana y venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 941.425, 11.741.633 y 6.730.586, respectivamente.
REPRESENTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA: ROSELLYS ACUÑA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 153.630, actuando como defensora judicial..
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de opción a compra venta..
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA
ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial el 01-12-2010, en el cual se demandó por cumplimiento de contrato a los ciudadanos Benedetta Pichelli de Liberatore, Maximiliano Liberatore Pichielli y Alfredo Liberatore Pichelli, siendo admitida por auto del 10-12-2010, ordenándose el emplazamiento de los demandados.
Cumplidas las gestiones a los fines de la citación de la parte demandada sin que se hubiese logrado, a petición de parte, se emplazaron por medio de carteles, y vencido el lapso legal sin que acudiesen a darse por citados, a petición de parte, se les nombró defensor judicial, quien luego de las formalidades de notificación, juramentación y citación contestó a la pretensión de la actora, por lo que la rechazó negó y contradijo en toda y cada uno de los hechos en que la actora fundamento su pretensión.
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA.
La pretensión de las accionantes, versa sobre el cumplimiento del contrato de compraventa celebrado con los demandados ciudadanos Benedetta Pichelli de Liberatore, Maximiliano Liberatore Pichielli y Alfredo Liberatore Pichelli, alegando que el 26 de enero de 2010, celebraron contrato de opción de compra venta de un inmueble constituido por un lote de terreno, conformado por dos parcelas y una casa-quinta, constituida en una de las parcelas con el número 239, ubicado en la manzana letra R, Zona R-4B, ubicada en la calle los caribes paralela a la Avenida Guaicaipuro, urbanización El Llanito, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, con una superficie aproximada de trescientos ochenta y cuatro metros cuadrados (384 mts.2) de terreno y doscientos treinta metros cuadrados (230 mts.2) de construcción y cuyos linderos son: Norte: Que da su frente, que da una longitud de doce metros con veinticinco céntimos (12,25 mts) con la calle los caribes. Sur: Con una longitud de doce metros con veinte centímetros (12,20 mts) con la parcela Nº 245 de la manzana letra R. Este: Con una longitud de treinta y dos metros con cincuenta céntimos (32.50 mts) con la parcela Nº 238, de la misma letra R. Oeste: Con una longitud de treinta y un metros con cincuenta y dos centímetros (31.52 mts) con la parcela Nº 240 de la misma manzana R, por un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000.00), en fecha 15 de diciembre de 2009, los compradores entregaron a los vendedores la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), como anticipó de la venta hasta la realización de los trámites para protocolizar la misma, acordando pagar la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000.00), en el acto de protocolización de la venta. Estableciendo que la compra venta tendría una duración de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del contrato, más una prórroga de treinta (30) días continuos si fuere necesario, indicando en la cláusula cuarta que si no se efectuaba el pagó indicado en la cláusula tercera, los vendedores devolverían a las compradoras la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000.00) del valor de las arras entregadas, de conformidad con la cláusula tercera y el resto del valor por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000.00), por concepto de daños y perjuicios causados.
Que los vendedores incumplieron con entregar los recaudos necesarios para tal otorgamiento; que no ejecutaron las obligaciones que le correspondían de acuerdo a la naturaleza del contrato, para que tuviera lugar el acto de protocolización de la venta de conformidad con lo establecido en el artículo 1527 del Código Civil, momento en que se efectuaría el pago y ocurriera la tradición, por lo cual los demandados debían previamente entregar cédula catastral, solvencia municipal, declaración de herencia y solvencia fiscal, copia de las cédulas de identidad y comprobantes del registro de información fiscal.
Estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este juzgado pasa ha hacerlo previa las siguientes consideraciones.
DE LA LITIS
De acuerdo con todo lo antes expuesto, es de suyo evidente que en el presente caso, el thema decidendum se circunscribe fundamentalmente a juzgar y decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada con relación a la entrega de los documentos necesarios para la protocolización de la venta.
Corresponde de seguidas analizar el material probatorio consignado por las partes y contrastarlo con las respectivas alegaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:
Junto al libelo de demanda la parte actora produjo del folio 26 al 31 marcado “C”, copia certificada de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Número 23, Tomo 06, en fecha 26 de enero de 2010, relativo a contrato de opción de compra venta convenido entre las partes procesales sobre el inmueble arriba descrito por el precio de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000), de los cuales, en ese acto, los compradores entregaron a los vendedores la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), como arras e imputable al precio, que se pagaría al momento de la protocolización del documento definitivo de la venta, que se haría dentro de los treinta (30) días continuos. Que los vendedores se comprometieron a entregar a las compradoras en la misma fecha de la protocolización del documento definitivo de compra venta, la solvencia de pago de impuestos y solvencia del pago de los servicios como electricidad, condominio y teléfono. Asimismo, consta que dejaron sin efecto el documento autenticado el 15 de diciembre de 2009, contentivo igualmente de opción de compra venta sobre el mismo inmueble. Este documento analizado merece fe su contenido dado que se tiene como fidedigno al no haberse impugnado.
Con dicho instrumento la parte actora cumplió con su carga de probar no sólo el contrato pactado con la parte demandada, respecto a lo que denominaron contrato de opción de compra venta, sino la obligación de los demandados de entregarles las solvencias respectivas a los fines de la protocolización de contrato definitivo de compra venta. Sin embargo, la parte demandada, a través de su defensora judicial, a pesar que negó los hechos, no aportó prueba alguna respecto al cumplimiento de su obligación.
Riela al folio 40 al 49 marcado “D”, copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto de la pretensión, registrado ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro estado Miranda, bajo el Número 05, Tomo 08, Folio 13, Protocolo 1, en fecha 10 de octubre de 1973, propiedad del ciudadano Raffaele Liberatore Volpone, que en virtud de ser documento público emitido por funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil.
5. Riela al folio 50 al 61 marcado “E”, copia simple de titulo supletorio protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro estado Miranda, bajo el Número 20, Tomo 01, Protocolo 1, en fecha 15 de julio de 2008, a nombre del ciudadano Raffaele Liberatore Volpone, que en virtud de ser documento público emitido por funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base a lo previsto en los citados artículos.
6. Riela al folio 32 al 38 marcado “F”, notificación judicial practicada por el Juzgado Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de julio de 2010, mediante el cual se le requirió el cumplimiento de la obligación contractual a los demandados, en el que consta que el tribunal se trasladó a practicar la notificación respectiva y dejó copia simple de la misma por no ser atendido por persona alguna.
CONCLUSIONES
Tal como se evidencia de lo antes analizado, la parte actora pretende el cumplimiento de contrato que denominaron de opción de compra venta de un lote de terreno, constituido por dos parcelas y una casa-quinta, constituida en una de las parcelas con el número 239, ubicado en la manzana letra R, Zona R-4B, situada en la calle los caribes paralela a la Avenida Guaicaipuro, Urbanización El Llanito, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda.
No obstante que las partes calificaron a dicho contrato de opción de compra venta, se advierte que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia nº 116 del 22 de marzo de 2013, expediente n 2012-0 00274, al respecto, señaló:
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.
Este criterio lo cambio la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia n del 20 de julio de 2015, expediente 2014-662, en el cual indico
Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante, estos dos criterios disímiles, debe aplicarse al caso bajo estudio aquel vigente para el momento de intentarse la demanda, en virtud de los principios de la confianza legítima y de seguridad jurídica que se debe a los justiciables así como el de la irretroactividad de los criterios jurisprudenciales. En tal sentido, siendo que la demanda contentiva de la pretensión que se conoce, se inició el 01 de diciembre de 2010, se encontraba vigente el primero de los criterios citados, es decir, el de la Sala Civil, por lo que bajo el mismo debe ser resuelto el presente caso, esto es, teniéndose como contrato de compra venta el pacto de las partes procesales.
De acuerdo al contenido del documento contentivo del contrato, a la actora se le ofreció en opción a compra el inmueble arriba descrito por parte de las demandadas – vendedoras, por el precio de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00), de los cuales para el momento de la autenticación del mismo, la compradora entregó a la parte vendedora, la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) en calidad de arras, y el saldo, sería pagado en el momento de la protocolización del documento definitivo de la venta, instante igualmente en que los vendedores entregarían los documentos necesarios para tal protocolización así como la tradición del inmueble.
Siendo que el citado instrumento se autenticó el 26 de enero de 2010, y se había fijado treinta (30) días más una prórroga de igual tiempo, si fuese necesario, tenemos que dicho plazo venció con creces y no consta que se haya cumplido, muy a pesar que la parte actora ya había pagado parte del precio y solo quedaba diferida la tradición del inmueble, pues la transferencia había ocurrido con el solo consentimiento.
De acuerdo al criterio jurisprudencia aplicable a este caso, estamos frente a un contrato de compra venta de inmueble destinado a vivienda, independientemente del nombre que las partes le hayan dado. Es que en el instrumento aportado al expediente contentivo de ese negocio jurídico, se aprecia el consentimiento de las partes, la determinación del inmueble como objeto del mismo y el precio, del cual la parte compradora pagó más del cuarenta y dos por ciento.
En efecto, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1161 del Código Civil, en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1488 eiusdem, la tradición de los inmuebles se cumple con el otorgamiento del instrumento de propiedad.
La venta es un contrato consensual mediante el cual una persona denominada vendedor se obliga a transferir a otra persona denominada comprador la propiedad de una cosa mediante el pago de un precio, según lo dispuesto en el artículo 1474 eiusdem.
En este caso, consta la voluntad de las partes: una la de vender a la otra, el inmueble antes descrito mediante el pago del precio fijado, precio cuyo pago se haría, parte al momento del acuerdo de voluntades y otra al momento de la protocolización del documento definitivo de la venta ante la oficina de registro correspondiente.
Esto significa que a pesar que hubo la transferencia de la propiedad con el solo consentimiento, quedaba por hacerse la tradición del inmueble dado que no se había efectuado el registro del documento, ante la oficina de registro y es precisamente lo que se pretende. Por ello, tratándose de un contrato bilateral, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra tiene la opción de solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución del mismo, según lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil. Pues los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en el artículo 1160 eiusdem, que señala textualmente lo siguiente: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley…”. , en concordancia con los artículos 1159 y 1264 eiusdem, debe declararse con lugar esa petición de la actora, respecto al cumplimiento del contrato de compra venta.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato intentada por las ciudadanas MARGOT COROMOTO SANCHEZ y BRENDA CAROLINA TORRES SANCHEZ contra las ciudadanas BENEDETTA PICHELLI de LIBERATORE, MASSIMILIANO LIBERATORE PICHIELLI y ALFREDO LIBERATORE PICHELLI, MARGOT COROMOTO SANCHEZ y BRENDA CAROLINA TORRES SANCHEZ, contra de los ciudadanos BENEDETTA PICHELLI de LIBERATORE, MASSIMILIANO LIBERATORE PICHIELLI y ALFREDO LIBERATORE PICHELLI. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a cumplir con el contrato autenticado el 26 de enero de 2010, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Número 23, Tomo 06, mediante la protocolización en la Oficina de Registro correspondiente, el documento relativo a la venta del inmueble constituido por un lote de terreno, conformado por dos parcelas y una casa-quinta, constituida en una de las parcelas con el número 239, ubicado en la manzana letra R, Zona R-4B, ubicada en la calle los caribes paralela a la Avenida Guaicaipuro, urbanización El Llanito, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, con una superficie aproximada de trescientos ochenta y cuatro metros cuadrados (384 mts.2) de terreno y doscientos treinta metros cuadrados (230 mts.2) de construcción y cuyos linderos son: Norte: Que da su frente, que da una longitud de doce metros con veinticinco céntimos (12,25 mts) con la calle los caribes. Sur: Con una longitud de doce metros con veinte centímetros (12,20 mts) con la parcela Nº 245 de la manzana letra R. Este: Con una longitud de treinta y dos metros con cincuenta céntimos (32.50 mts) con la parcela Nº 238, de la misma letra R. Oeste: Con una longitud de treinta y un metros con cincuenta y dos centímetros (31.52 mts) con la parcela Nº 240 de la misma manzana R., que aparece a nombre Raffaele Liberatore Volpone, según documento registrado ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Número 05, Tomo 08, Folio 13 vto, Protocolo 1, en fecha 10 de octubre de 1973, propiedad del ciudadano. Para el caso que la parte demandada no cumpla voluntariamente, que la sentencia haga las veces de contrato no cumplido, según lo dispuesto en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, quedando obligado la compradora, en este caso, a pagar el saldo del precio dentro de los tres (3) días siguientes a que quede definitivamente firme el fallo.
Se condena al pago de las costas a la parte demandada, por haber sido vencida en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de abril de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,
MAURO GUERRA.
LA SECRETARIA,
ENDRINA OVALLE.
En esta mima fecha se publicó y registró la anterior decisión, previo el anuncio de Ley.
LA SECRETARIA,
ENDRINA OVALLE
MG/EO/Fanny
