REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 8 de noviembre de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2015-000031
PARTE ACTORA: Ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-23.645.022.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ LUIS VILORIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-11.181.321, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 79.177.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos V-12.383.952 y V-12.811.961, respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No ha constituido representación judicial alguna, el Tribunal designó como defensor judicial a la abogado MARÍA EUGENIA VINCENTI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-19.371.200, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 265.401.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 15 de enero de 2015, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, quien asistida por el abogado RICARDO AVALOS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 224.973, procedió a demandar a los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, previa distribución, se admitió cuanto ha lugar en derecho, por auto de fecha 16 de enero de 2015, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación del último de los codemandados, instándose a la parte actora consignar los fotostatos correspondientes a fin de la elaboración de las compulsas. Y en fecha 23 de enero del citado año se dictó auto complementario del auto de admisión.-
Mediante diligencias presentadas en fecha 27 de enero de 2015, la actora dejó constancia de la entrega de los emolumentos necesarios para el traslado del Alguacil a efectos de la práctica de la citación personal de los codemandados, asimismo consignó las copias respectivas para la elaboración de las compulsas, siendo libradas en la misma fecha tal y como consta al folio 49 del presente asunto.-
Infructuosas como resultaron las gestiones dirigidas a lograr la citación personal de la parte demandada tal y como se desprende de las declaraciones de los Alguaciles encargados de su práctica de fechas 9 y 25 de febrero de 2015, se procedió, previa solicitud de la parte actora, a la citación por carteles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose con la publicación, consignación y fijación del referido cartel, tal y como consta de la certificación expedida por el Secretario de este Juzgado en fecha 11 de marzo de 2015, inserta al folio 105 del presente asunto, en la que deja constancia del cumplimiento de todas las formalidades de ley.-
Mediante diligencia presentada en fecha 24 de marzo de 2015, la actora otorgó poder apud acta al abogado JOSE VILORIA, supra identificado.-
Vencido el lapso concedido a la parte demandada para darse por citados en juicio sin su correspondiente comparecencia y previa solicitud de la representación actora, se le designó defensor judicial, recayendo dicho nombramiento en el abogado BAIDO LUZARDO, quien debidamente notificado de su cargo prestó el juramento de ley mediante acta levantada al efecto en fecha 16 abril de 2015.-
Mediante diligencia presentada en fecha 4 de abril de 2015, la representación judicial de la parte actora consignó documento protocolizado de contrato de compra venta que hicieran los demandados con terceros sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda sin haber resuelto dicho contrato, solicitando se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el mismo.-
Consta al folio 141, que en fecha 11 de mayo de 2015, el ciudadano RICARDO TOVAR, consignó el recibo de citación debidamente suscrito por el defensor judicial designado a la parte demandada.-
Así, durante el despacho del día 5 de junio de 2015, compareció el Defensor Judicial designado, presentando su correspondiente escrito de contestación a la demanda.-
En fecha 25 de junio de 2015, el apoderado actor presentó escrito de pruebas, admitidas por auto de fecha 10 de julio de 2015, fijándose la oportunidad para la evacuación de las testimoniales promovidas.-
Mediante diligencia presentada en fecha 16 de junio de 2015, el defensor judicial designado a la parte demandada presentó excusas para ejercer la defensa de los demandados por haber sido designado funcionario público, con vista a lo cual en garantía del derecho a la defensa se procedió a designar a la abogado JENNY LABORA, como nueva defensora de los codemandados, ordenándose su notificación mediante boleta para su aceptación o excusa al cargo asignado, suspendiéndose en consecuencia el curso de la causa hasta la juramentación de ésta.-
En fecha 22 de septiembre de 2015, quedó debidamente notificada la nueva defensora judicial, quien aceptó el cargo y juró cumplir bien y fielmente el mismo mediante acta de fecha 25 de septiembre de 2015.-
Reanudada la causa en fecha 28 de septiembre de 2015, conforme auto ordenador del proceso dictado en la misma fecha, se fijó nueva oportunidad para la evacuación de los testigos en virtud de la solicitud efectuada por la representación judicial de la parte actora.-
En fecha 6 de octubre de 2015, tuvo lugar el acto de declaración de la testigo DELIA GENOVEVA SALAZAR VILLAMIZAR, titular de la cédula de identidad Nº V-10.448.790.-
Con vista a la declaración de la mencionada testigo, se dictó providencia en fecha 7 de enero de 2016, mediante la cual se ordenó oficiar al SERVICIO ADMINISTRATIVO DE IDENTIFICACIÓN Y EXTRANJERÍA (SAIME), a fin que informara el último domicilio que repose en sus archivos así como el movimiento migratorio de los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, librándose en consecuencia en oficio Nº 01/2016 de esa misma fecha.-
Por autos de fechas 3 y 23 de febrero de 2016, se agregaron los oficios Nos 135 y 000109, respectivamente, de fechas 15 y 19 de enero de 2016, en el mismo orden enunciados, provenientes de la Dirección Nacional de Migración y Zonas Fronterizas y de la Dirección de Verificación y Registro de Identidad del Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME), mediante los cuales remiten la información solicitada.-
Con vista a la información suministrada por el Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME), respecto a que los codemandados salieron del país en fecha 2 de julio de 2014, sin que conste en autos su retorno, por lo que la fecha de admisión de la demanda, a saber, 16 de enero de 2015, los codemandados no se encontraban en el territorio de la República, y habiendo sido tramitada su citación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 y 223 del Código de Procedimiento Civil, se dictó sentencia en fecha 29 de febrero de 2016, mediante la cual se repuso la causa al estado de practicar la citación de la parte demandada de conformidad con las previsiones establecidas en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil y por vía de consecuencia se declaró la nulidad de todo lo actuado en el presente juicio posterior al auto de fecha 23 de enero de 2015.-
En fecha 8 de marzo de 2016, el apoderado actor solicitó se librara el cartel de citación a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil, acordado en conformidad por auto de la misma fecha, librándose al efecto el respectivo cartel y cumpliéndose con las formalidades previstas en el referido artículo tal y como consta de la certificación expedida por el Secretario de este Juzgado de fecha 6 de julio de 2016, inserta al folio 246 de la pieza principal I del presente asunto.-
Vencido el lapso concedido a la parte demandada sin su correspondiente comparecencia le fue designado defensor judicial, recayendo dicho nombramiento en la abogado MARÍA EUGENIA VINCENTI, quien debidamente notificada de su cargo, aceptó el mismo prestando el juramento de ley mediante acta levantada al efecto en fecha 16 de noviembre de 2016.-
Debidamente citada la defensora judicial designada a la parte demandada, presentó el respectivo escrito de contestación a la demanda en fecha 6 de abril de 2017.-
Durante el lapso probatorio solo la representación actora hizo uso del derecho conferido por el legislador promoviendo los medios que consideró pertinentes a la defensa de los intereses de su representada, agregadas en su oportunidad y admitidas conforme a derecho mediante providencia de fecha 18 de mayo de 2017, fijándose oportunidad para la evacuación de las testimoniales promovidas.-
Por auto de fecha 4 de julio de 2017, se fijó el décimo quinto (15) día de despacho siguiente a la citada fecha para la presentación de informes.-
Finalmente, por auto de fecha 1º de agosto de 2017, se dejó constancia de la entrada de la causa en estado de sentencia, siendo diferido por auto del 31 de octubre de 2017.-
-II-
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, y estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
Alegatos de la parte actora:
Alega la parte actora en su escrito que en fecha 21 de julio de 2010, suscribió con los demandados un contrato de opción de compra venta denominado “documento de prerreserva”, anexo marcado “A”, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el edificio denominado Residencias Morichal, distinguido con el Nº 9-G, piso 9, ubicado en la avenida Sur 3, entre la esquina de Zamuro a Miseria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que en dicho documento de prerreserva, la demandada se comprometía entregar la documentación respectiva, fijando como precio final de venta la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 465.000,00), entregando en dicha oportunidad la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 48.000,00), obligándose las partes a firmar el contrato de opción de compra venta en un lapso de quince (15) días calendarios.
Que en fecha 30 de julio de 2010, suscribieron el contrato de opción a compra venta, anexo marcado “B”; ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, entregando en dicho acto la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.188.000,00), quedando por cancelar la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 277.000,00), monto éste que sería tramitado mediante un crédito hipotecario a través de la entidad financiera respectiva y que debía ejecutarse en un lapso no mayor de ciento veinte (120) días, más una prórroga de treinta (30) días.
Indica así la actora, que una vez aprobado el crédito por el Banco de Venezuela, se realiza todo lo concerniente a la suscripción del contrato definitivo de compra venta, la cual indica que no se realizó por razones imputables a la parte demandada, por lo que solicita la ejecución del contrato en los términos y condiciones establecidos en los mencionados contratos, con los daños y perjuicios señalados en los mismos, los cuales refiere deben refutarse como parte del monto acordado en el precio definitivo de venta. Señala igualmente, que el Banco de Venezuela había redactado el documento de venta e hipoteca el cual anexa marcado “C”.
Que habiendo cumplido con todas las cláusulas señaladas en los citados contratos, la parte demandada tenía la obligación de entregar el inmueble lo cual no cumplió, por lo que procede a demandar su cumplimiento, de igual manera señaló que habiendo establecido las partes una cláusula penal en la que la parte que incumpliera se obligaba a cancelar la cantidad de noventa y cuatro mil bolívares (Bs. 94.000,00) solicitó que la demandada sea condenada a ello con la correspondiente indexación a que hubiere lugar, capitalizándose sobre el monto de la totalidad del inmueble.
Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad para contestar la demanda, la defensora judicial designada a la parte demandada, mediante escrito presentado en fecha 6 de abril de 2017, indicó en primer lugar que dando cumplimiento a sus deberes como defensora y pese a las diligencias realizadas no logró ubicar a los codemandados, por lo que en atención al principio de la garantía del derecho a la defensa consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y con fundamento en los artículos 359 y 360 del Código de Procedimiento Civil, procedió a dar contestación a la demanda incoada en contra de sus defendidos, negando, rechazando y contradiciendo la demanda incoada.
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De la actividad probatoria
Planteados los límites de la controversia, esta Juzgadora pasa seguidamente a analizar las pruebas aportadas al proceso, a saber:
• Marcado “A”, inserto del folio 12 al 14, ambos inclusive de la pieza I, en copia simple, consignado junto al libelo de la demanda, consignado en original inserto del folio 158 al 160, de la pieza I, ratificado durante el lapso probatorio (folios 14 al 17 de la pieza II), documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésimo Sexta del Municipio Libertador de fecha 21 de junio de 2010, bajo el Nº 44, Tomo 43 de los Libros respectivos, contentivo de contrato de pre-reserva, suscrito entre VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES y la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, sobre un inmueble propiedad de los primeros, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de marzo de 2008, registrado bajo el Nº 43, Tomo 24. Dicho instrumento tal y como se desprende de la narrativa realizada, no fue desconocido, tachado, negado o impugnado en forma alguna por la parte demandada, en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la suscripción del referido contrato de preserva sobre un inmueble propiedad de los demandados constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el edificio denominado Residencias Morichal, distinguido con el Nº 9-G, piso 9, ubicado en la avenida Sur 3, entre la esquina de Zamuro a Miseria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital por la cantidad de Bs. 48.000,00.
• Marcado “B”, inserto del folio 15 al 19 y 161 al 164, ambos inclusive, de la pieza I, consignado junto al libelo de la demanda, ratificado durante el lapso probatorio (folios 18 al 22 de la pieza II), copia de documento de promesa bilateral de compra y venta, suscrito entre suscrito entre VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES y la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE, autenticado por ante la Notaria Pública Trigésimo Sexta del Municipio Libertador de fecha 30 de julio de 2010, bajo el Nº 19, Tomo 78 de los Libros respectivos. Dicho instrumento tal y como se desprende de la narrativa realizada, no fue desconocido, tachado, negado o impugnado en forma alguna por la parte demandada, en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular la suscripción del citado contrato bajo las condiciones allí establecidas y que demuestra la existencia de un compromiso de compra venta entre las partes.
• Marcado “C”, inserto del folio 20 al 27, ambos inclusive de la pieza I, consignado junto al libelo de la demanda, instrumento de crédito hipotecario del Banco de Venezuela. Al respecto se observa que dicho instrumento carece de firma por lo que se desecha del proceso.
• Marcado “D”, inserto del folio 28 al 41, ambos inclusive de la pieza I, consignado junto al libelo de la demanda, ratificado durante el lapso probatorio, copia certificada de documento protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 12 de marzo de 2008, registrado bajo el Nº 43, Tomo 24, Protocolo 1º y copia certificada expedida el 22 de abril de 2015, del documento protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 1 de octubre de 2012, registrado bajo el Nº 2012.3402, Asiento Registral 1, Matrícula 216.1.1.8.3129, Folio Real 2012, inserto del folio 125 al 139, ambos inclusive de la pieza I, contentivo del documento de propiedad del referido inmueble a nombre de los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, así como contrato mediante el cual éstos venden a las ciudadanas MIRIAM SAMIRA FREITES DELGADO y MIRIAN PASTORA DELGADO URDANETA, titulares de las cédulas de identidad Nos V-10.819.440 y V-3.802.887, respectivamente, el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el edificio denominado Residencias Morichal, distinguido con el Nº 9-G, piso 9, ubicado en la avenida Sur 3, entre la esquina de Zamuro a Miseria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, Catastro Nº 01-01-19-U01-001-003-029-000-009-09G, con una superficie de 65,00 mts2. El cual consta de las siguientes dependencias: dos (2) dormitorios con un (1) baño, estar comedor con un balcón anexo y cocina-lavadero. A los cuales esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil toda vez que el mismo no fue tachado conforme las previsiones del Código de Procedimiento Civil en su artículo 438 y siguientes, en virtud de lo cual este Juzgado les confiere todo el valor probatorio que del mismo se desprende conforme lo establecido en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil, por lo tanto, adquirieron el valor de plena prueba que les otorga el artículo 1384 del Código Civil.
• Durante el lapso probatorio la representación de la demandante promovió las testimoniales de las ciudadanas DELIA SALAZAR VILLAMIZAR e IVETTE BENÍTEZ PRIMERA, titulares de las cédulas de identidad Nos V-10.448.790 y V-9.481.760, respectivamente, evacuándose sólo la testimonial de la ciudadana DELIA SALAZAR VILLAMIZAR, quien al rendir su testimonio manifestó lo siguiente: “…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo que tiene que ver con la señora DELIA SALAZAR VILLAMIZAR con el presente juicio AP11-V-2015-000031, RESPUESTA: yo fui la persona intermediaria en la negociación del contrato acción de compra venta entre los ciudadanos Vladimir Alvarado y Carolina Bencomo de Alvarado, quienes eran los propietarios según los documentos presentados por ellos y de los cuales me otorgaron un poder especial para hacer la representación e interpretación de la venta con la ciudadana Gladys Narcisa Franco, en fecha 30 julio de 2010. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo si tuve algo que ver su asistente la ciudadana Ivette Benítez con el incumplimiento de este contrato por parte de los vendedores de dicho inmueble.- REPUESTA: yo considero como profesional y como persona que si tuvo responsabilidad ya que quebranto códigos de ética y moral en virtud que dicha ciudadana era empleada de su empresa para el momento en que los ciudadanos Vladimir Alvarado y Carolina Bencomo de Alvarado ella trabajaba bajo relación de dependencia para la empresa y era conocedora de que estos ciudadanos habían incumplido el contrato de compra venta con la ciudadana gladys Narcisa Franco en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta establece que en caso del incumplimiento de cualquiera de las partes las partes se comprometen hacer la anulación de dicho contrato y devolver la arras correspondiente. Por lo tanto ella moralmente y profesionalmente no debió aceptar pactar un negocio de venta con dichos propietarios fuera de la empresa y conociendo a ambas partes y para ratificar mi declaración consignaré mediante diligencia ante este tribunal copia simple del documento definitivo de venta del inmueble supra identificado de los ciudadanos Vladimir Alvarado y Carolina Bencomo de Alvarado y Miriam Samira Freites Delgado de fecha 01 de octubre de 2012, quien fue presentado por la ciudadana Ivette Benitez Primera.- TERCERA PREGUNTA. Diga la testigo si les dio plazo a los vendedores para llegar a un acuerdo extrajudicial en fin de resolver este asunto y si ellos dieron algún vestigio de querer solventarlo es decir devolver el dinero de la acción compra venta.- REPUESTA: desde el primer día que el banco de Venezuela aprueba el crédito a la ciudadana Gladys Franco yo constante a los propietarios para informarle que el crédito había sido aprobado y que iba a consignar el documento de crédito en el banco mercantil para visto bueno de la hipoteca que reposaba a favor de banco mercantil el cual era un requisito indispensable para poder llevar el documento de crédito al registro inmobiliario correspondiente documento que fue llevado por mi al banco mercantil y el cual tuve que retirar en virtud que ellos me dijeron que ya no le venderían a la ciudadana Gladys Franco y que no constaban con el dinero en ese momento para poder hacer a devolución de las arras en virtud que ellos habían invertido ese dinero para irse a Panamá y radicarse allá, en ese momento veo la negativa de los propietarios para resolver el contrato de opción de compra venta y procedo a ir a los organismos competentes como fue el INDEPABIS al cual nunca se presentaron a la defensoria publica donde tampoco se presentaron pero se evidencia en la segunda repuesta que estuvieron en Venezuela y tampoco dieron signos de buena fe ni de buena moral de devolver el dinero a la señora Gladys Franco ni de dejar ninguna nota donde se le convocara ni una reunión con ellos para convocar una reunión para la resolución del contrato, se ve a simple vista según el documento protocolizado que vinieron al país a vender el inmueble y se llevaron el dinero de dicha venta. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo si para llegar a un acuerdo extrajudicial después que los vendedores se quedaron con el dinero cuantos años pasaron y si usted los llamo para llegar a un acuerdo en el transcurso de ese tiempo. REPUESTA: han pasado seis años y cuatro meses desde que se firmo el contrato de acción de compra venta y aun desconozco que la ciudadana Gladys Franco había recibido su dinero. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo exactamente cuanto tiempo a pasado de que los vendedores incumplieron ese contrato antes de introducir la demanda por el Tribunal que fue en enero del año 2015. RESPUESTA: dos años y cuatro meses. SEXTA PREGUNTA diga la testigo si en el documento de compra venta del inmueble se coloco alguna cláusula penal que en caso de incumplimiento de los vendedores ellos tienen que pagar algún dinero y da fe y jura que elaboro ese documento y lo autentifico en notaria y se compromete a entregarlo al Tribunal en caso de que ese no repose en el expediente. REPUESTA: si existe una cláusula penal que es la cláusula quinta en el documento primario de fecha 16 de julio de 2010 el cual se establecieron unas prorrogas exigidas por el banco de Venezuela, puedo jurar de buena fe que el documento fue realizado y leído por mi y por los involucrado que son los compradores y vendedores antes de la autentificación de la notaria publica trigésima sexta que aquel documento fue elaborado y visado por mi consultora jurídica la Dra. Tailandia Márquez, y me comprometo en caso de que no este el documento primario me comprometo a traer una copia certificada. Es todo…”. En relación a dicha testimonial, que fue la única evacuada en el juicio, resulta necesario para esta juzgadora la valoración del testigo único, conforme la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de Agosto de 2004, expediente Nº 03- 448, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia dicha declaración desprendiéndose de la misma que el referido testigo manifestó tener conocimiento del contrato suscrito entre la actora y los demandados sobre el inmueble supra identificado y que el mismo fue posteriormente vendido a terceros, lo cual constituyen hechos verificados con las documentales precedentemente valoradas.
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Establecido lo anterior, procede esta Juzgadora a pronunciarse sobre el fondo del asunto de la siguiente manera:
La pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento del contrato de prerreserva y de promesa bilateral de compra venta suscrito con los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, anexos junto al escrito libelar marcados “A” y “B”, cuyo objeto recae sobre un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el edificio denominado Residencias Morichal, distinguido con el Nº 9-G, piso 9, ubicado en la avenida Sur 3, entre la esquina de Zamuro a Miseria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, Catastro Nº 01-01-19-U01-001-003-029-000-009-09G, con una superficie de 65,00 mts2. El cual consta de las siguientes dependencias: dos (2) dormitorios con un (1) baño, estar comedor con un balcón anexo y cocina-lavadero y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Fachada interna del edificio y apartamento 9-F; SUR: Fachada sur del edificio y apartamento 9-H; ESTE: Fachada este del edificio y OESTE: Apartamento 9-H, pasillo de circulación, foso de ascensores y escaleras y le corresponde un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad de propietarios de cero enteros con cinco mil ochocientos dos milésimas por ciento (0,5802 %), solicitando al efecto que los demandados cumplan con los referidos contratos con la entrega del inmueble y la aplicación de la cláusula penal, en virtud del incumplimiento de la parte demandada con la obligación del compromiso asumido.
Al respecto esta Juzgadora considera oportuno citar el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor se transcribe de seguidas:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).
Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.
Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.
El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.
Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal)
Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, o resolución, en su caso, a saber:
• La existencia de un contrato bilateral;
• Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la presente acción, destacándose al efecto que conforme a la valoración precedentemente realizada respecto del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Trigésimo Sexta del Municipio Libertador de fecha 21 de junio de 2010, bajo el Nº 44, Tomo 43 de los Libros respectivos, así como del instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésimo Sexta del Municipio Libertador de fecha 30 de julio de 2010, bajo el Nº 19, Tomo 78 de los Libros respectivos, se tiene por reconocida la existencia del contrato de opción de compra venta y promesa bilateral de compra venta suscrito entre las partes, los cuales fueron consignados por la parte actora anexo junto al escrito libelar marcados con la letra “A” y “B”, de lo que se evidencia que se encuentran ligados jurídicamente por los referidos contratos a los cuales se les confirió todo el valor probatorio que de los mismos se desprenden y consecuencialmente resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla; en este sentido el Código Civil establece en su artículo 1474 “…venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio…” así las cosas, en la cláusula primera del contrato suscrito en fecha 21 de junio de 2010, las partes establecieron el precio de la negociación, fijando así la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 465.000,00), como monto de la venta del inmueble, en la cláusula segunda del referido contrato establecieron la forma de pago en los siguientes términos: “…La cancelación del precio de la venta se realizará de la siguiente manera: “LA OPTANTE” entrega a “LOS OFERENTES” la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 48.000,00) al momento de la firma del presente documento de PRE-RESERVA,…”. Ahora bien en fecha 31 de julio de 2010, mediante instrumento autenticado ante la Notaria Pública Trigésimo Sexta del Municipio Libertador, bajo el Nº 19, Tomo 78 de los Libros respectivos, las partes suscribieron el contrato que denominaron opción a compra venta, precedentemente valorado, en el cual establecieron en la cláusula tercera lo siguiente: “… El precio por el cual “LA OPTANTE” se obliga a comprar y “LOS OFERENTES” se obligan a vender el inmueble objeto de esta negociación es por la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 465.000,00) por lo que cualquier cantidad de dinero entregado para garantizar la siguiente operación, será imputada al precio total de la venta convenida.” monto este del cual la hoy accionante, entregó a los demandados la cantidad de Ciento Ochenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 188.000,00), en la oportunidad de la autenticación del citado documento conforme fue declarado por las partes en la cláusula cuarta del mismo, y el saldo restante, es decir, Doscientos Setenta y Siete Mil Bolívares (Bs. 277.000,00), debía ser pagado una vez aprobado el crédito hipotecario solicitado por la compradora, en el acto de protocolización del documento de compra venta ante la oficina de registro correspondiente, debiendo en este caso observar el tiempo de duración del contrato establecido en la cláusula SEGUNDA, el cual fue de ciento veinte (120) días continuos más una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la firma del citado contrato, a saber, 30 de julio de 2010, por lo que los ciento veinte (120) días de vigencia del contrato se verificaron el 27 de noviembre de 2010 más los treinta (30) de la prórroga, 27 de diciembre de 2010. Así se establece.
En este sentido se observa que la parte actora en su escrito libelar manifestó que una vez aprobado el mencionado crédito por el Banco de Venezuela, se realiza todo lo concerniente a la suscripción del contrato definitivo de compra venta la cual indica no se realizó por razones imputables a la demandada, señalando al efecto que el Banco de Venezuela ya había redactado el documento de venta e hipoteca, el cual consignó en copia simple marcado con la letra “C”, documento este que conforme a la valoración precedentemente realizada fue desechado del proceso advirtiéndose que el mismo carece de fecha cierta y no se encuentra suscrito, por lo que a los efectos del contrato no quedó evidenciado que la parte accionante en la presente causa haya dado cumplimiento a su obligación, de lo que concluye esta Sentenciadora que no se ha dado cumplimiento al segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato, por lo que al no cumplirse con tal exigencia, resulta inoficioso analizar el resto de los alegatos así como el tercero de los requisitos por cuanto éstos deben acreditarse de manera concurrente para la procedencia en derecho de la acción de cumplimiento de contrato de opción compra-venta. Así se decide.-
Establecido lo anterior y como quiera que no consta en autos el cumplimiento de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato de opción a compra-venta autenticado ante la Notaria Pública Trigésimo Sexta del Municipio Libertador, bajo el Nº 19, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones respectivos, en fecha 31 de julio de 2010, forzoso es para este Juzgado declarar SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE contra los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES. ASÍ SE DECIDE.-
-III-
DECISIÓN
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara la ciudadana GLADYS NARCISA FRANCO VIVE contra los ciudadanos VLADIMIR ENRIQUE ALVARADO SERRANO y CAROLINA DE LOS ANGELES BENCOMO FUENTES, todos identificados ampliamente en el encabezamiento de esta decisión.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en esta instancia, conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuando la presente decisión ha sido dictada dentro de la oportunidad legal prevista para ello, no requiere la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los ocho (8) días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ,
EL SECRETARIO,
CAROLINA GARCÍA CEDEÑO
CARLOS TIMAURE ALVAREZ
En esta misma fecha, siendo las tres y tres minutos de la tarde (3:03 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil .-
EL SECRETARIO,
Abg. CARLOS TIMAURE ALVAREZ.-
Asunto: AP11-V-2015-000031
DEFINITIVA
