REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
ASUNTO: AP11-V-2016-000539.
PARTE DEMANDANTE: PEDRO JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 8.368.660 y 9.282.011, en ese orden.
REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA: Rafael Campos Azuaje y Jorge José Melenchón, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 24.890 y 25.228, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CARLOS ALFONZO ARVELO VALERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números 1.849.569.
REPRESENTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA: Heberto Eduardo Roldan López y Gilda Beatriz de Freitas Da Silva, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.589 y 70.367.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato.
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.
ANTECEDENETES
Se inició el presente juicio mediante escrito libelar presentado el 21-04-2016 y el 26-04-2016, se dictó auto de admisión y ordenó el emplazamiento de la demandada.
Una vez cumplidas las gestiones de citación de la demandada, el 16 de junio de 2016, el Alguacil dejó constancia de haber citado al demandado a pesar que no firmó el recibo correspondiente, por lo que el 18 de julio de ese mismo año, la Secretaria dejó constancia de haber complementado la citación del demandado, quien el 10-08-2016, opuso las cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º y 10º del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil.
El 27-09-2016, la representación judicial de la parte actora consignó escrito subsanando las cuestiones previas.
Por decisión del 07-10-1016, este juzgado declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas.
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA.
La parte actora en su escrito libelar alegó que el 31 de octubre de 2012, el demandado les ofreció en venta un inmueble constituido por un lote de terreno, identificado como primer lote de terreno con una superficie de cuatrocientos treinta y cuatro metros cuadrados con cuarenta y tres decímetros cuadrados (434, 43 m), ubicado en la Vuelta del Fraile, de la Avenida Intercomunal de Caracas a Antímano, que forma parte de La Estancia, conocida con el nombre de Párate Bueno, de la Parroquia Antímano de la Ciudad de Caracas, por la cantidad de quinientos noventa mil bolívares (Bs. 590.000,00), que venía ocupando como arrendatarios.
Que la oferta la aceptaron el 12 de agosto de 2013, debidamente recibida por el vendedor en forma pura y simple, quien en ese mismo instante los puso en posesión del inmueble considerándolos como propietarios mientras se tramitaba la protocolización de la venta. Que el 20 de agosto de 2013, los compradores entregaron al vendedor la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), como anticipo de la venta para que realizara todos los trámites para protocolizar la venta.
Que en virtud que el demandado no ha cumplido con otorgar el documento definitivo de venta, lo demandan a tales fines y en caso que no cumpla voluntariamente, que la sentencia sirva de contrato no cumplido, todo de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1133, 1141, 1159, 1160, 1167 y 1488 del Código Civil.
El valor de la demanda se estimó en la cantidad de quinientos noventa mil bolívares (Bs. 590.000).
El 02-11-2016, la parte demandada contestó a la pretensión de la actora, en el que negó, rechazó y contradijo la pretensión de la parte actora, e indicó que nunca dio en venta a los actores el inmueble que ocupan como arrendatarios, solo les hizo una notificación de preferencia ofertiva, por lo que nunca fue un documento de venta, sólo le informó al arrendatario la notificación de preferencia ofertiva y así lo expresó en el texto del documento de fecha 31 de octubre de 2012, por lo que la parte actora confundió la preferencia ofertiva con un contrato de compraventa, con lo cual sólo se manifestó la intención de vender.
Que el cheque número S-92 02003662, correspondiente a la cuenta número 010400449404400090789, depositado en la cuenta del ciudadano Carlos Alfonzo Arvelo Valero, que posee en el Banco Venezolano de Crédito el 23 de agosto de 2013, fue devuelto por falta de fondos, depósito que no estaba referido a anticipo de venta sino a pago de cánones de arrendamientos vencidos por lo que nunca se realizó ese pago.
De acuerdo a lo planteado tanto en el libelo como en la contestación, la litis se centra en determinar la existencia o no de un contrato de venta como lo indicó la parte actora y si es así, precisar su incumplimiento o no por parte del demandado, lo cual pasa por analizar el material probatorio consignado por las partes y contrastarlo con las respectivas alegaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:
En tal sentido, junto al libelo de demanda, la parte actora aportó copia simple de instrumento privado de fecha 31 de octubre de 2012, el cual fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad de contestar a la demanda. En tal sentido, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los documentos privados a los fines de su eficacia probatoria deben producirse en originales, por lo que habiendo sido aportado uno de esta categoría y en copia simple, debe ser desechado del proceso.
Consta del folio 13 al folio 20 marcado “E”, copia simple de documento registrado el 27 de marzo de 1968, ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, ahora Municipio Libertador Distrito Capital, bajo el Nº 33, folio 194, Tomo 13, Protocolo 1, que merece fe en cuanto a que el inmueble arriba descrito, lo adquirió en propiedad el ciudadano Carlos Alfonso Arvelo Valero, por venta que se le hizo.
La parte demandada en el lapso de promoción de pruebas, promovió copia simple de depósito bancario y de cheque del Banco de Venezuela, instrumentos que se desechan del proceso en virtud de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, según el cual estos deben producirse en sus originales a los fines de su eficacia probatoria.
Entre tanto, la parte actora en ese mismo lapso, aportó instrumento privado del 31 de octubre de 2012, relativo a notificación que hiciera Carlos Alfonso Arvelo Valero, a los ciudadanos Pedro José Franco Reyes y Antonio Rafael Franco Reyes, sobre la intención de vender el inmueble que ocupaban como arrendatarios, por el precio de quinientos noventa mil bolívares (Bs. 590.000), a los fines que la aceptasen o no. En la parte final del escrito contenido en el documento, se observan dos firmas y al no haberse desconocido por la parte a quien se opone se tiene como reconocido en juicio y merece fe respecto a su contenido, esto es, que la parte demandada notificó a los actores su intención de vender el inmueble en referencia.
Asimismo, aportó copia simple de instrumento privado del 12 de agosto de 2013, en el que consta que los actores manifestaron aceptar la oferta de compra venta del inmueble. Como se ha venido sosteniendo, a los fines de la eficacia probatoria de los documentos privados, deben producirse en sus originales y no en copia simple, tal como lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Igualmente, aportó copia simple de instrumento autenticado el 04 de abril de 2008, relativo a contrato de arrendamiento pactado entre el ciudadano Carlos Alfonso Arvelo Valero, como arrendador, y los ciudadanos Pedro José Franco Reyes y Antonio Rafael Franco Reyes, por el inmueble arriba descrito, desde el 01 de marzo de 2008 al 01 de septiembre de 2008, el cual merece fe su contenido al tenerse como fidedigno por no haberse impugnado.
DEL MERITO
De acuerdo a lo dispuesto en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario tiene derecho a que se le ofrezca en venta el inmueble que ocupa como tal arrendatario, a tales fines el propietario deberá notificarlo, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender, que contendrá además el precio, condiciones y modalidades de la negociación, mientras que el arrendatario deberá notificar asimismo al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta.
A los fines que esa notificación se tenga como eficazmente producida, debe cumplir con ciertas condiciones fijadas en la ley: que se haga mediante documento auténtico; una manifestación de voluntad de vender; indicación del precio, condiciones y modalidades de la negociación; asimismo, el arrendatario debe manifestar de manera indubitable su aceptación en el lapso de 15 días calendarios contados desde la fecha del ofrecimiento.
Si reparamos estos requisitos con el documento arriba analizado, tenemos que el contenido del mismo no se ajusta a dichos requerimientos. No se trata de un documento autenticado, elemento esencial a los fines que la oferta cumpla con su fin; tampoco contiene las condiciones y modalidades de la negociación, con lo cual se tiene que dicha notificación no cumple con los parámetros legales.
No obstante que la notificación no cumple con los requisitos legales, a los fines de tenerse que el propietario haya efectuado una notificación válida de su voluntad de vender el inmueble arrendado, debe considerarse además que esa notificación que se hace al arrendatario es a los fines que la acepte o la rechace y en el primero de los casos, posteriormente formalicen bien un contrato preparatorio de venta, una opción de compra venta o un contrato de compra venta propiamente dicho. En tal sentido, una notificación de oferta de venta válidamente realizada no puede equipararse a una venta, dado que la primera se limita a la intención de vender, mientras que ésta última deba contener además de los elementos del contrato de venta como lo son el objeto y la causa, según lo previsto en el artículo 1141 del Código Civil, la capacidad y legitimación.
Aunado a lo expuesto, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, establece el principio de In dubio pro reo, según el cual en caso de duda debe fallarse a favor del demandado, pues para que pueda prosperar una demanda debe haber plena prueba de los hechos alegados por el actor y, en caso contrario, debe declararse sin lugar la pretensión.
En relación a lo antes dicho, la Sala de Casación Civil, en sentencia del 29 de junio de 2006, con ponencia del magistrado Antonio Ortiz Hernández, sentencia Nº 0446, reiterada en sentencia del 22 de mayo de 2008, Exp. N° 06-0826, sentencia Nº RC 0300, señaló cinco pautas o mandatos que pone esta norma al sentenciador, a saber:
“…1) La decisión debe estar fundada en un juicio de certeza y no de mera verosimilitud; 2) La segunda pauta es el In dubio pro reo. En caso de duda, debe sentenciar el juez a favor del demandado; 3) La tercera pauta es la que favorece la condición del poseedor en igualdad de circunstancias; 4) La norma manda al juez a prescindir de sutilezas y puntos de mera forma; 5) Finalmente, el tribunal no puede utilizar providencias vagas, es decir, lugares comunes que constituyen una sofisma de petición de principio, al aceptar como motivación o justificación lo que precisamente debe ser justificado…”
De acuerdo a ese criterio, en determinadas circunstancias y en ausencia de plena prueba de los hechos, el legislador ha querido que se respete la situación de hecho existente. Aplicando el criterio en referencia, debe sentenciarse a favor del demandado. Se insiste, que en este caso, la parte actora pretende el cumplimiento de un contrato de venta, cuando lo que realmente debe discutirse es sobre la existencia de una notificación válida de parte del demandado respecto a su voluntad de vender el inmueble, para lo cual necesariamente debían ponerse de acuerdo respecto a la formalización de dicha intención, uno de vender y el otro en comprar, situación que no se evidencia en este caso, a los fines de que prospere la pretensión de la parte actora.
DISPOSITIVA
En razón de todos y cada uno de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara: SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato intentada por los ciudadano PEDRO JOSE FRANCO REYES y ANTONIO RAFAEL FRANCO REYES, contra el ciudadano CARLOS ALFONZO ARVELO VALERO.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del mismo código.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de abril de dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,
MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,
ENDRINA OVALLE.
En esta misma fecha, siendo las __________ se registró y publicó la presente decisión.
LA SECRETARIA,
ENDRINA OVALLE
