Decisión Nº AP11-V-2015-001155 de Juzgado Noveno Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 10-02-2017

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 10 de febrero de 2017
206º y 157º
ASUNTO: AP11-V-2015-001155
PARTE ACTORA: Ciudadanos MARÍA PERFECTA CHACON RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad V-3.594.862 y V-1.864.537, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: NOHEMI PÉREZ QUIJADA, JOSÉ MIGUEL UGUETO ESCOBAR y ANGÉLICA SUÁREZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 27.715 y 178.140, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil PARQUE HABITAT EL ENCANTADO, C.A. de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda en fecha 15 de junio de 2006, anotado bajo el Nº 18, Tomo 61-A.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: VICTOR JULIO GAMERO CASTRO y RUBEN ELÍAS RODRÍGUEZ LOBO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-5.425.821 y V-12.396.118, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 53.923 y 75.439, en el mismo orden enunciado.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda y sus respectivos anexos, presentados en fecha 14 de agosto de 2015, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogado NOHEMI PÉREZ QUIJADA, quien actuando en su condición de apoderada judicial de la ciudadana MARÍA PERFECTA CHACON RIVAS y asistiendo al ciudadano LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, procedió a demandar a la sociedad mercantil PARQUE HABITAT EL ENCANTADO, C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, previa distribución, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho por auto de fecha 16 de septiembre de 2015, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda dentro de los veinte días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, instándose a la parte actora a consignar los fotostatos respectivos a fin de elaborar la compulsa correspondiente.-
Mediante diligencia presentada en fecha 14 de octubre de 2015, la representación actora dejó constancia de la entrega de los emolumentos necesarios para el traslado del Alguacil a efectos de la práctica de la citación personal del representante de la parte demandada. Seguidamente, en fecha 15 de octubre del citado año, consignó los fotostatos correspondientes para librar la compulsa ordenada, librándose la misma en fecha 16 de octubre de 2015.-
Consta al folio 69, que en fecha 30 de octubre de 2015, el ciudadano JOSÉ DANIEL REYES, Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, consignó el recibo de citación debidamente suscrito por el ciudadano FERNANDO LEON, Director Ejecutivo de la empresa demandada.-
Así, mediante escrito presentado en fecha 25 de noviembre de 2015, la representación judicial de la parte demandada presentó su escrito de contestación a la demanda.-
Durante el lapso probatorio ambas representaciones hicieron uso del derecho conferido por el legislador, promoviendo aquellos medios que consideraron pertinentes a la defensa de los intereses de sus respectivos representados, las cuales fueron agregadas en su oportunidad y admitidas mediante providencia dictada en fecha 19 de enero de 2016.-
Mediante auto de fecha 7 de marzo de 2016, este Juzgado fijó la oportunidad para que tuviera lugar el acto de presentación de informes en la presente causa.-
Así, en fecha 11 de abril de 2016, la representación judicial de la parte demandada presentó su respectivo escrito de informes, conforme lo cual por auto de la misma fecha se concedieron ocho (8) días para las observaciones a los informes presentados.-
Finalmente, mediante auto dictado en fecha 2 de mayo de 2016, se dejó constancia de la entrada de la causa en estado de sentencia, siendo diferida por auto del 4 de julio de 2016.-
-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, de la siguiente manera:
Alegatos de la parte actora:
Alega la parte actora en su escrito libelar que los ciudadanos MARÍA PERFECTA CHACON RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, son los herederos, únicos y universales del de cujus CESAR MANUEL MADRID CHACON, titular de la cédula de identidad Nº V-12.399.639, fallecido ab intestato en la Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 10 de mayo de 2014, según Acta de Defunción y Declaración de Únicos y Universales Herederos anexos “B” y “C”.
Que en fecha 18 de febrero de 2013, el ciudadano CESAR MANUEL MADRID CHACON, suscribió un contrato de opción de compra venta con la sociedad mercantil PARQUE HABITAT EL ENCANTADO, C.A., anexo marcado “D”, sobre un inmueble ubicado en el Municipio Zamora del Estado Miranda que forma parte del Conjunto Residencial PARQUE HABITAT EL ENCANTADO SEGUNDA ETAPA, que para la fecha de la celebración de dicho contrato, se estaba construyendo en una extensión de terreno propiedad de la promotora-vendedora, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 2 de agosto de 2007, bajo el Nº 33, Tomo 13, Protocolo Primero, conforme la cláusula primera del referido contrato y que en atención a la cláusula tercera el objeto del mismo se encuentra constituido por un apartamento que sería distinguido como el APTO 002, Torre 16, que formará parte del CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE HABITAT EL ENCANTADO SEGUNDA ETAPA, contando con cincuenta y seis metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (56,75 mts2) de construcción y con un área neta aprovechable de cincuenta y dos metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (52,35 mts 2). El cual consta de las siguientes dependencias: una habitación, un estudio, un baño, un puesto de estacionamiento identificado con el Nº 4. Correspondiéndole el uso exclusivo mas no la propiedad de Área Verde 80, con un área aproximada de 21,67 mts2. Que en dicha cláusula el contratante declaró conocer las características, acabados y servicios de la vivienda, los cuales se dan aquí por reproducidos.
Que en la cláusula cuarta del indicado contrato, se expresó el mutuo consentimiento de las partes, vendedor y comprador, estableciendo en la cláusula sexta que el precio de la venta sería de Ochocientos Ochenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 888.000,00) y que el inmueble en cuestión sería adquirido para constituir la vivienda principal del contratante, quien manifestó bajo fe de juramento carecer de ella y cumplir con los requisitos establecidos para dicha adquisición en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda.
Que en la cláusula séptima establecieron que el precio de venta de la vivienda sería pagado por el contratante en las oficinas de la promotora o a la persona jurídica que al efecto designare, en las fechas y cantidades que establecieran las partes, según el Plan de Pagos en el Anexo marcado “A” que forma parte integrante de dicho contrato.
Indica así la parte atora, que en el año 2014, la promotora y el de cujus CESAR MANUEL MADRID CHACON, mediante convenio modifican el contrato de opción de compra venta celebrado entre ellos el 18 de febrero de 2013, teniendo por objeto el compromiso de compra venta de un inmueble distinguido con el Nº PB002 de la Torre 16 que formará parte del CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE HABITAT EL ENCANTADO, quedando en consecuencia la cláusula séptima del contrato primigenio en los siguientes términos: “…El precio de venta de LA VIVIENDA será la cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 888.000,00) de los cuales la promotora ha recibido la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL CIEN BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 288.100,00). El saldo del precio de la VIVIENDA es la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 599.900,00), que serán cancelados por EL CONTRATANTE, bien por su propio peculio o con dinero proveniente de un crédito bancario, con un mínimo de quince (15) días de anticipación a la fecha pautada para que se lleve a cabo el acto de protocolización del Documento Público de Compra-Venta…”, anexo marcado “E”.
Que en tal sentido, en el referido contrato, la promotora ofrece en venta al contratante el descrito inmueble, cuyo precio fijaron en Bs. 888.000,00, de los cuales la primera recibió Bs. 288.100,00, adeudando Bs. 599.900,00, cantidad esta que indica será pagada por MARÍA PERFECTA CHACON RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, con un mínimo de 15 días de anticipación a la fecha pautada para que se lleve a cabo el acto de protocolización del Documento de Compra-Venta, bien con dinero de su propio peculio o con dinero proveniente de un crédito bancario, existiendo en dicho contrato, los elementos de la compra-venta, según el artículo 1474 y 1141 del Código Civil y por tanto, al ser consensual, la propiedad se adquiere mediante el consentimiento legítimamente manifestado, por lo que existiendo en consecuencia el consentimiento, el objeto y el precio, equivale a un contrato de venta.
Que en la cláusula tercera del convenio privado, las partes acordaron que la vigencia de la opción y término acordado para la protocolización del documento definitivo de compra venta sería de 90 días continuos, más una prórroga de 30 días continuos adicionales contados a partir del otorgamiento de la constancia de habitabilidad. Que la promotora informaría al contratante, los recaudos necesarios para la redacción e introducción del Documento de compra venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, los cuales deberían ser entregados por el contratante a la promotora en un lapso no mayor de 15 días continuos contados desde el momento de su solicitud..
Que las obligaciones contractuales respecto del precio de venta se venían cumpliendo en los términos pactados e igualmente la obligación de entregar los recaudos requeridos para la redacción e introducción del documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario, indica fue cumplida por el causante, CESAR MANUEL MADRID.
Que el 10 de mayo de 2014, CESAR MANUEL MADRID, fallece trágicamente en un accidente de tránsito, lo cual le fue comunicado a la promotora, manifestándole asimismo la voluntad de MARÍA PERFECTA CHACON RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, Únicos y Universales herederos del de cujus, de entrar a ocupar la posición del contratante en todos los derechos y obligaciones del mencionado contrato de opción de compra venta, obteniendo negativa por parte de la promotora bajo el argumento que el referido contrato era intuito personae, negándose en consecuencia a realizar la venta del inmueble.
Que la promotora, presuntamente procedió a depositar en la cuenta del de cujus la cantidad que recibió como parte de pago del precio de compra venta establecido en el contrato, burlando así el derecho de los accionantes, progenitores del de cujus y únicos y universales herederos, de ocupar la posición del causante, contratante en todos los derechos y obligaciones derivados del citado contrato, los cuales indica les corresponde por mandato legal.
Que establecidas las obligaciones de las partes contratantes y cumplida por el contratante comprador las obligaciones contractuales, no constituye su fallecimiento, obstáculo alguno para que sus únicos y universales herederos, ocupen su posición y lleven a cabo la compra, subsistiendo para la promotora la obligación de vender y la tradición que conlleva el transferir la propiedad otorgando el respectivo documento de venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, por lo que solicitan su cumplimiento y así sea declarado por el Tribunal.
Que no existe mora del comprador por cuanto se estableció que el pago del saldo del precio, se haría con un mínimo de 15 días de anticipación a la fecha pautada para el acto de protocolización del documento público de compra venta y siendo que la promotora vendedora se niega a vender el inmueble a los únicos y universales herederos del contratante, fallecido, su exigibilidad estaba condicionada al mínimo de 15 días de anticipación a la fecha para el acto de protocolización, momento de hacer la tradición formal del inmueble vendido, es decir, el acto mediante el cual se otorgue públicamente el documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, según el artículo 1488 del Código Civil. Que el saldo pendiente a favor de la promotora lo tiene a su disposición para ser pagado en la forma establecida en el contrato o en la oportunidad que el Tribunal lo ordene.
Que la promotora se encuentra en mora accipiendi o mora credendi, por existir de su parte retardo culposo al negarse a efectuar la venta a los únicos y universales herederos del contratante fallecido con el otorgamiento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva.
Que por ser el contrato de naturaleza consensual, se perfecciona previamente, surgiendo posteriormente obligaciones de diferentes contenidos para las partes, que la negativa de una de las partes a cumplir con su obligación no impide la formación del contrato definitivo.
Que conforme a la jurisprudencia en un contrato de compra venta la obligación del vendedor es la realización de todos los trámites necesarios para verificar la tradición y la del comprador es pagar el precio convenido.
Que los ciudadanos MARÍA PERFECTA CHACON RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, en su condición de Únicos y Universales herederos del de cujus, CESAR MANUEL MADRID CHACON, asumen los derechos y obligaciones del mismo y siendo que la promotora vendedora se ha rehusado a efectuar la venta definitiva ante el Registro correspondiente negándose a cumplir voluntariamente con el contrato de Opción a Compra Venta, es por lo que proceden de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, a demandar a la sociedad mercantil PARQUE HABITAT EL ENCANTADO, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Que una vez declarado el perfeccionamiento del referido contrato de compra venta, el Tribunal ordene a la demandada, el cumplimiento del mismo con el otorgamiento a los ciudadanos MARÍA PERFECTA CHACON RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, en forma inmediata y sin plazo alguno, por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario correspondiente, el documento definitivo de compra venta del apartamento Nº 002, Torre 16, que formará parte del CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE HABITAT EL ENCANTADO SEGUNDA ETAPA. Con una superficie de cincuenta y seis metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (56,75 mts2) de construcción y en relación al área neta aprovechable es de cincuenta y dos metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (52,35 mts 2). El cual consta de las siguientes dependencias: una habitación, un estudio, un baño, un puesto de estacionamiento para vehículo identificado con el Nº 4. Correspondiéndole el uso exclusivo mas no la propiedad de Área Verde 80, con un área aproximada de 21,67 mts2. Las características, los acabados y servicios de la vivienda son: paredes frisadas, Cerámica en Áreas Húmedas de baños, Piezas sanitarias, Puerta Principal Entamborada Metálica, Puertas en Habitaciones y Baños de Madera Entamboradas, Pisos sin Acabado, Servicios de Electricidad, Acueductos y Cloacas. Los servicios básicos de electricidad, acueductos y cloacas y gas, serán contratados con las empresas CORPOELEC, HIDROCAPITAL y DOMINGAS respectivamente. EL CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE HÁBITAT EL ENCANTADO cuenta con las siguientes Áreas de equipamientos urbanos: Área Verde, Vialidad, Sala de Fiestas, Piscina, Cancha Deportiva, Área de Usos Múltiples, Portería y Cuarto Hidroneumático y Cuarto de Gas. Ubicado en el Municipio Zamora del Estado Miranda, donde queda situado el terreno propiedad de la promotora, donde se encuentra construido el CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE HÁBITAT EL ENCANTADO, según documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, de fecha 02 de agosto de 2007, bajo el N33, Tomo 13, Protocolo Primero. Anexo marcado D.
SEGUNDO: En caso que la demandada no de cumplimiento a la Sentencia dictada por este Tribunal, dentro del lapso de la ejecución voluntaria, se ordene la protocolización de la sentencia que recaiga en el presente juicio declarando CON LUGAR la demanda, con el objeto de que la misma sirva de título de propiedad a favor de MARIA PERFECTA CHACÓN RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, ampliamente identificados, sobre el antes identificado inmueble, todo de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil vigente.
TERCERO: En las costas.
Alegatos de la parte demandada:
Alega la representación judicial de la parte demandada de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil la falta de cualidad de los ciudadanos MARIA PERFECTA CHACÓN RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, para interponer la presente acción de cumplimiento de contrato.
Que los mencionados ciudadanos no tienen cualidad para interponer la presente demanda, por cuanto el contrato de compra venta establece en su cláusula décima segunda, lo siguiente:
“Las obligaciones establecidas en este contrato se consideran intuito personae respecto de el contratante y, en consecuencia, el contratante no podrá ceder o traspasar este contrato en todo o parte, o los derechos y obligaciones asumidas por el contratante según el presente documento”. Por lo que advierte que el artículo 1163 del Código Civil establece que, se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.
Que según la cláusula sexta del contrato, el ciudadano CESAR MANUEL MADRID CHACÓN manifestó bajo fe de juramento carecer de vivienda principal y cumplir con todos los requisitos para la adquisición de este tipo de vivienda en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda. Que se trataba de una condición indispensable para poder llevar a cabo la negociación, en el entendido que estas viviendas son de interés social. Tanto así, que la cláusula décima señalaba que el desinterés del contratante en adquirir la vivienda objeto de la negociación podría verificarse si se descubría que este poseía una vivienda principal. Por lo que resulta evidente que sus padres no podían optar a culminar esta operación, ya que ellos si poseen vivienda principal, y de por ello resulta evidente su falta de cualidad para intentar el presente juicio.
Que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alega la falta de cualidad pasiva de la empresa demandada PARQUE HABITAT EL ENCANTADO C.A. para sostener la presente acción con fundamento en que el inmueble al que se contrae el presente juicio ha sido vendido a los ciudadanos ERNESTO DOMINGO ROMERO ZAMORA y ALEJANDRA YARAIT GALINDO VILLAMIZAR, venezolanos, mayores de edad, solteros, titulares de las cédulas de identidad V-18.233.975 y V-18.025.651, respectivamente según consta del documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 29 de julio de 2015, bajo el Nº2015.959, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 237.13.11.1.16035 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015; Constando en el mencionado documento la constitución de una hipoteca de primer grado a favor de BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO (BOD), hasta por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00).
Que por ello, resulta materialmente imposible que la empresa PARQUE HÁBITAT EL ENCANTADO C.A., pueda cumplir con el otorgamiento definitivo del documento de compra venta ante el Registro Inmobiliario o con la tradición legal del inmueble, por cuanto en la actualidad, es propiedad de un tercero extraño al presente juicio, por lo que pide al tribunal declare la falta de cualidad.
Que la demandada, en fecha 18 de febrero de 2013, celebró un contrato de opción de compra venta con el ciudadano CESAR MANUEL MADRID CHACÓN, para que éste una vez cancelada la inicial y cumplido el plan de pago mediante la cancelación de ocho cuotas y realizara el pago total del precio, protocolizara el documento definitivo de venta sobre un inmueble constituido por el apartamento 002, ubicado en la torre 16 del Conjunto Residencial Parque Hábitat El Encantado, segunda etapa, cuyas medidas y demás especificaciones constan en el contrato.
Que la fecha del contrato es muy importante en este caso por diversas razones. En primer lugar porque no puede confundirse la naturaleza del jurídica de un contrato preliminar o preparatorio con una venta propiamente dicha. De hecho para el momento que se celebró el contrato preliminar o preparatorio, valga decir, 18 de febrero de 2013, el criterio jurisprudencial imperante en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, era el siguiente:
“Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Estos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
-Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
-pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. P. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”. (Sentencia Nro. Del 9 de julio de 2009).

En igual sentido la Sala de Casación Civil, mediante sentencia Nro. 460 del 27 de octubre de 2010, precisó lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objeto del mismo, la duración de éste, el precio del o de los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…”.

Que surge evidente que el criterio jurisprudencial que estaba vigente para el momento en que se celebró el contrato señalaba que las opciones de compra venta debían considerarse como contratos preparatorios y no como una verdadera venta, aun cuando estos llenaren los requisitos de consentimiento, objeto y precio. Por consiguiente, negamos y rechazamos categóricamente que el contrato de opción de compra venta a que se contrae el presente asunto sea en realidad una venta.
Más todavía, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº 878 del 20 de julio de 2015, enseña:
“Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa.
No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluído este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa como se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y uno sólo de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opcióna compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia Nº 1653/20.11.2013.
1.En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (ya que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrayendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumpliemiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado;M Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195)”.

Que del criterio jurisprudencial citado queda en evidencia la imposibilidad de confundir la naturaleza jurídica del contrato preliminar o preparatorio con la venta propiamente dicha. De modo que resulta incorrecto considerar que se está frente a una venta cuando no es así.
Que el precio de venta pactado en el contrato preliminar o preparatorio se estipuló de común acuerdo entre las partes por la cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 888.000,00) de los cuales la empresa PARQUE HABITAT EL ENCANTADO C.A., sólo recibió DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 288.000,00), sin embargo el saldo deudor de QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 599.900,00) debían ser cancelados con un mínimo de 15 días de anticipación a la fecha pautada para que se llevara a cabo el acto de protocolización del documento definitivo de compra venta, siendo que la misma debía acontecer en el plazo máximo de 120 días continuos contados a partir de la cancelación de la última de 8 cuotas mensuales por veinticuatro mil novecientos bolívares (Bs. 24.900,00) cada una, en el período comprendido entre el 30 de marzo de 2013 hasta el 30 de octubre de 2013, entendiéndose que dentro de esos 120 días continuos debía computarse los 15 días para concretar el pago del precio, por lo que las partes tenían hasta el 27 de febrero de 2014 para concretar la negociación de lo contrario se aplicaría la cláusula décima del contrato, a saber:
“DÉCIMA. Ambas partes convienen en que LA PROMOTORA podrá dar por terminada la presente negociación y aceptar libremente ofertas de compra de terceras personas interesadas en LA VIVIENDA, o proceder en la forma en que mas convenga sus derechos e intereses, entendiéndose que EL CONTRATANTE ha dejado de tener interés en la compra de LA VIVIENDA, y considerándose resuelto de pleno derecho el contrato, exclusivamente en los siguientes supuestos:
A) Si EL CONTRATANTE posee vivienda principal.
B) Si EL CONTRATANTE dejase de pagar a su puntual vencimiento, una o cualquiera de las cuotas previstas en el plan de pagos a que se refiere el anexo “A” por un lapso de mas de noventa días continuos, cuya solicitud deberá ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat.
(…) PARÁGRAFO SEGUNDO: En cualquiera de los supuestos señalados en esta cláusula o en el Literal c de la Clausula Novena de este contrato, que haga imposible el perfeccionamiento de la operación de compra venta aquí pactada por causa imputable a EL CONTRATANTE, LA PROMOTORA devolverá la totalidad de la suma correspondiente en un plazo de treinta (30) días continuos siguientes a la notificación de la rescición del contrato; EL CONTRATANTE acepta y autoriza a LA PROMOTORA para que deposite en su cuenta corriente Nº 0105 0151 22 1151 0431 09 del Banco Mercantil en las cantidades correspondientes”.

Que en efecto la empresa PARQUE HABITAT EL ENCANTADO C.A., en fecha 3 de junio de 2014, procedió a realizar el depósito del cheque 4073 del Banco Occidental de Descuento (BOD) por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 288.000,00) en la cuenta de CÉSAR MANUEL MADRID CHACÓN.
Que este Tribunal no puede ordenar el cumplimiento de contrato y/o el otorgamiento del documento definitivo del contrato de compraventa, o la tradición legal del inmueble, cuando el otro contratante no cumplió con su obligación de pagar el precio total en el tiempo estipulado en el contrato preparatorio, ya que no se trata de que la otra parte pueda cumplir con el trato cuando ella quiera sino que haga ese pago en el tiempo previsto en el contrato.
Que la contraparte alega que el fallecimiento del ciudadano CESAR MANUEL MADRID CHACÓN ocurrió el 10 de mayo de 2014, sin embargo no es sino hasta el 13 de agosto de 2015, cuando ellos deciden interponer la presente demanda, después de 15 meses del lamentable suceso.
Que en el contrato se estableció que la falta de pago de una o cualesquiera de las cuotas previstas en el Plan de Pagos por un lapso de 90 días continuos, daba derecho a la empresa a dar por terminada la negociación y aceptar libremente ofertas de compras de terceros. Que como consecuencia del incumplimiento de ello, la empresa devolvió la totalidad del dinero recibido y aceptó la oferta de compra de un tercero.
Finalmente, desconoce cualquier otro contrato, como el consignado con el libelo de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, asimismo solicita al Tribunal sirva declarar sin lugar la presente demanda con todos los pronunciamientos de ley.
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De la actividad probatoria
Planteados los límites de la controversia, esta Juzgadora pasa seguidamente a analizar las pruebas aportadas al proceso, a saber:
• Documento poder marcado “A” (folios 24 al 26, ambos inclusive de la primera pieza principal), consignado junto al libelo de la demanda, instrumento poder otorgado por MARÍA CHACÓN a la abogado NOEMI PEREZ QUIJADA. Dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de la declaración en él contenida, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a la profesional del derecho que en él se menciona, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dicho instrumento, se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Marcada con la letra “B”, inserta a los folios 27 y 28 de la primera pieza, consignada junto al libelo de la demanda, copia certificada de Acta de defunción expedida por la Oficina de Registro Civil de la Medicatura Forense de Bello Monte, de fecha 12 de mayo de 2.014; Al respecto, este Juzgado observa que dicho instrumento constituye una presunción iuris tantum de veracidad en cuanto a su contenido, por lo que con fundamento en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad. Así pues, como quiera que es un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum y a la vez erga omnes, es carga de quien alega su falsedad, probarlo y visto que la parte demandada no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, se les confiere todo el valor probatorio que les otorga la ley, del que se desprende la muerte del ciudadano CESAR MANUEL MADRID CHACÓN en fecha 10 de mayo de 2014.
• Marcada con la letra “C”, inserta del folio 42 al folio 44, consignada junto al libelo de la demanda, ratificada durante el lapso probatorio, Declaración de Únicos Universales Herederos tramitada por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de marzo de 2015. Al respecto se observa que el referido Juzgado procedió conforme lo dispuesto en el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, dejando a salvo los derechos de terceros, así, en atención al contenido del artículo 898 ejusdem dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción desvirtuable y como quiera que no compareció tercero alguno alegando interés en condición de heredero, es por lo que se desprende como únicos y universales herederos de CESAR MANUEL MADRID CHACON a los ciudadanos MARIA PERFECTA CHACON RIVAS Y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS.-
• Marcado con la letra “D”, consignado junto al libelo de la demanda, inserto del folio 51 al folio 55, ratificada durante el lapso probatorio y promovido igualmente por la representación judicial de la parte demandada durante el lapso probatorio e inserto del folio 103 al 107, contrato de Opción de Compra Venta, y anexo Plan de Pagos, suscrito entre CESAR MANUEL MADRID CHACON como comprador y la empresa PARQUE HABITAT EL ENCANTADO, C.A. como vendedor, de un apartamento identificado con el No. 002 de la Torre 16, del Conjunto Residencial Parque Habitat El Encantado, Segunda Etapa, con una superficie de 56,75 metros cuadrados, suscrito el 18 de febrero de 2013. Reconocido por la parte Promovido igualmente por la representación judicial de la parte demandada durante el lapso probatorio e inserto del folio 103 al 107. Dicho documento fue reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones contenidas en el mismo. Así se decide.-
• Marcado “E”, consignado junto al libelo de la demanda, inserto al folio 56, ratificado durante el lapso probatorio, Documento privado de modificación del documento de opción de compra venta de un apartamento identificado con el No. PB002 de la Torre 16, del Conjunto Residencial Parque Habitat El Encantado, Segunda Etapa, con una superficie de 56,75 metros cuadrados, firmado en el año 2014. Dicho documento fue desconocido por la demandada en la contestación a la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ahora bien, la parte actora promovió la prueba de cotejo, evidenciándose del informe pericial respectivo que los expertos grafotécnicos llegaron a la conclusión que la firma en dicho documento cuestionado, corresponde a la firma auténtica de la misma persona que identificándose como SANDRA ODALIS VALOR SUÁREZ, titular de la cédula de identidad N1 V-6.332.502, suscribió el documento indubitado ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, es decir, en la firma de la representante de la parte demandada, por lo que dicho documento se aprecia como documento privado reconocido que da fe de su contenido, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-
• Inserto del folio 77 al 79, instrumento poder otorgado por la demandada a los abogados VICTOR JULIO GAMERO CASTRO y RUBEN ELÍAS RODRÍGUEZ LOBO. Dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de la declaración en él contenida, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dicho instrumento, se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Inserto del folio 80 al folio 92, consignado junto al escrito de contestación y promovido durante el lapso probatorio por la parte demandada inserto del folio 108 al 122, documento protocolizado en fecha 29 de julio de 2015, ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, inscrito bajo el Nº 2015.959 asiento registral 1, del inmueble matriculado bajo No. 237.13.11.1.16035 del 2015, contentivo de liberación y extinción de la antitesis y gravamen hipotecario, así como contrato mediante el cual PARQUE HÁBITAT EL ENCANTADO vende a los ciudadanos ERNESTO DOMINGO ROMERO ZAMORA y ALEJANDRA YARAIT GALINDO VILLAMIZAR, el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, constituido por un apartamento distinguido como el APTO PB002, Torre 16, que formará parte del CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE HABITAT EL ENCANTADO SEGUNDA ETAPA, contando con cincuenta y seis metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (56,75 mts2) de construcción. El cual consta de las siguientes dependencias: una habitación, un estudio, un baño, un puesto de estacionamiento identificado con el Nº 4. Correspondiéndole el uso exclusivo mas no la propiedad de Área Verde 80, con un área aproximada de 21,67 mts2. Al cual esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil toda vez que el mismo no fue tachado conforme las previsiones del Código de Procedimiento Civil en su artículo 438 y siguientes.
• Promovida durante el lapso probatorio, copia de un comprobante de depósito, inserto al folio 123, con fecha 03 de junio de 2014, por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 288.000,00), así como copia de un cheque y comprobante de impresión del mismo, inserto al folio 124, con fecha 03 de junio de 2014, por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 288.000,00). Por tratarse de instrumentos privados consignados en copia simple, carecen de valor probatorio por no corresponder a alguno de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo la parte demandada promovió la prueba de informes dirigida al Banco Mercantil y al Banco Occidental de Descuento cuyas resultas constan a los folios 228 y 229 y a los folios 257 y 258, respectivamente, en las que dichas instituciones financieras informaron el depósito efectuado en junio de 2014, en la cuenta del Banco Mercantil perteneciente al de cujus por Bs. 288.000,00 mediante cheque girado contra BOD, de la cuenta de la demandada, por lo que la información suministrada por las referidas instituciones financieras merecen credibilidad y de lo que se evidencia el reintegro por parte de la demandada del indicado monto en la cuenta del cujus en fecha posterior a su fallecimiento.
• Promovida durante el lapso probatorio Permiso de habitabilidad No. 42-2011, en copia simple, inserto al folio 125, de fecha 26 de agosto de 2011, emitida por la Alcaldía del Municipio Zamora otorgando habitabilidad a los edificios 14, 15 y 16 del Conjunto Residencial Parque Habitat El Encantado. Al respecto, este Juzgado observa que dicho instrumento constituye una presunción iuris tantum de veracidad en cuanto a su contenido, por lo que con fundamento en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad. Así pues, como quiera que es un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum y a la vez erga omnes, es carga de quien alega su falsedad, probarlo y visto que la parte demandada no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, se les confiere todo el valor probatorio que les otorga la ley, del que se desprende, sin embargo nada aporta al fondo del asunto toda vez que el mismo se refiere al permiso del Conjunto Residencial Parque Habitat y el del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda corresponde al CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE HABITAT EL ENCANTADO SEGUNDA ETAPA. Igualmente, durante el lapso probatorio fue promovida la prueba de informes dirigida a la Dirección de Ingeniería y Urbanismo de la Alcaldía del Municipio Zamora del Estado Miranda, librándose al efecto oficio Nº 097/2016, y pese de haber sido entregado en dicho organismo, no constan en autos sus resultas lo que imposibilita su análisis.
• Promovida durante el lapso probatorio Solicitud realizada por PARQUE HABITAT EL ENCANTADO C.A. al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, inserta a los folios 126 y 127, en original, recibida el 27 de julio de 2014, solicitando la autorización para la rescisión del convenio con fecha 18 de febrero de 2013 entre CESAR MANUEL MADRID CHACON y la parte demandada observándose al efecto sello de recibido ante dicho Ministerio en fecha 27 de julio de 2014, documento este del que se desprende que la demandada necesitaba autorización para rescindir el contrato suscrito en fecha 18 de febrero de 2013, no constando en autos la respectiva respuesta.
• Promovida durante el lapso probatorio Marcado “G”, inserta al folio 134, Original de comunicación con fecha 29 de mayo de 2014 dirigida a CONSTRUCTORA PARQUE HABITAT EL ENCANTADO, en el cual consta sello húmedo y firma con fecha del 29 de mayo de 2014, suscrita por María P. Chacón y Richard A Madrid C. solicitando proseguir con la opción de compra venta a nombre de los padres de CESAR MANUEL MADRID CHACON por su fallecimiento. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que se tiene como documentos privado reconocido que dan fe de su contenido, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y del que se desprende la remisión y entrega de dicha comunicación.
• Promovida durante el lapso probatorio, inserta del folio 135 al 142, Marcado “H”, en ocho folios útiles Planilla Solicitud de Seguro de Incendio y Terremoto de Seguros Occidental de CESAR MANUEL MADRID CHACON sin especificar el objeto a ser asegurado y suscrito sólo por este último, así como Marcado “I”, inserta al folio 143, autorización suscrita por el de cujus el 26 de marzo de 2014, dirigida al Banco Occidental de Descuento para la tramitación y contratación con C.A. DE SEGUROS LA OCCIDENTAL, la póliza de seguro de vida, incendio, terremoto, etc, observándose que fue promovida igualmente la prueba de informes dirigida a C.A. DE SEGUROS LA OCCIDENTAL, cuyas resultas constan en autos a los folios 210 y 211, en la que dicha empresa informó que el ciudadano CESAR MANUEL MADRID CHACON, no mantiene ni ha mantenido pólizas de Incendio y Terremoto con esa empresa de seguros, sin embargo nada aporta al fondo del asunto controvertido.
• Promovida durante el lapso probatorio marcados “J” y “K”, insertos a los folios 144 y 145, presuntas impresiones de pantalla de la página web de correos electrónicos, respecto de este medio de prueba, hay que destacar que una impresión de una página web no constituye ningún medio de prueba de los clasificados en nuestra legislación procesal civil, por lo que en todo caso ha debido promoverse por medio del sistema de la prueba libre y adminiculado con otro medio de prueba de los tarifados, para que los hechos relevantes que quieran hacerse valer en juicio puedan ser incorporados al proceso válidamente, no dándose cumplimiento a esto último. En conclusión, una impresión de una página web al no constituir ni documento reconocido ni tenido legalmente por reconocido, no puede otorgársele ningún valor probatorio.
• Finalmente consta del folio 237 al 244 y del folio 247 al 254, las resultas de la prueba de informes dirigida al SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA, en las que dicho organismo informó a este Juzgado que los ciudadanos, MARIA PERFECTA CHACON RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, no poseen ningún registro como propietarios de inmuebles. Al respecto se aprecia como cierta la certificación de que los actores no poseen registrada vivienda principal ante el Servicio Nacional de Administración Tributaria.
PUNTO PREVIO
Analizado el material probatorio aportado a los autos, considera oportuno esta Juzgadora como punto previo al fondo, emitir pronunciamiento en relación a la falta de cualidad activa y pasiva alegada por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación.
De la falta de cualidad
Al respecto, la cualidad o legitimatio ad causam (legitimidad a la causa), no es más que la afirmación que realiza la parte actora de ser titular de un derecho, incluso queda sometida a la afirmación del actor la legitimación pasiva del demandado, porque es aquel quien debe señalar en contra de quien se pretende hacer valer la titularidad del derecho alegado; por lo que el juez no examina la efectiva titularidad del derecho, ya que este es materia del fondo de lo controvertido, sencillamente verifica si el actor se atribuye un derecho para que se dé la cualidad activa, y si el demandado es la persona contra la cual es otorgada la pretensión para la cualidad pasiva. (Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, expediente Nº 02-1597, sentencia Nº 1930 del 14 de julio de 2003, caso: Oficina González Laya, C.A.).
Debe entenderse entonces a la cualidad o legitimatio ad causam, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; siendo éste uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, ya que dicha idoneidad debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito, resolviendo si el demandante tiene derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar.
Se trata entonces de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, lo señala Hernando Devis Echandía en su Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis.Bogotá. 1961. pág. 539:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.”

De allí que, la falta de cualidad es una institución procesal que representa una formalidad esencial que se encuentra estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
Por su parte, el tratadista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, según el Nuevo Código de 1.987, afirma: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Cita el autor comentado, doctrina de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 6-2-64, en la cual ese Supremo Tribunal asienta: “La consideración especial en que tiene la Ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hayan en una determinada relación con el objeto del litigio se consideran legitimadas”.
De lo cual se infiere que para obrar en juicio, tanto activa como pasivamente, es necesario que los sujetos, demandantes y demandados, afirmen y sean realmente titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y sobre la cual solicitan al juez un pronunciamiento. Es necesario señalar, con el fin de evitar confusiones que puedan originar nuevos conflictos de intereses, que la decisión sobre la titularidad del derecho controvertido es una decisión de mérito que corresponde darla al sentenciador, mientras que la legitimación en juicio es el interés en ese derecho controvertido, cuya falta trae como consecuencia desechar la demanda y no darle entrada al juicio. En estos casos la legitimación se considera como un requisito constitutivo de la acción y más aún, es una cualidad de las partes como sujetos activos o pasivos de la pretensión, en el sentido que cada una de ellas debe afirmar y demostrar ser titular activo o pasivo de esa relación controvertida, independientemente de que la misma resulte estar fundada o infundada, por lo que su falta provoca la desestimación de la demanda por falta de legitimación. En este sentido, la legitimación, es una cualidad referida a la falta de capacidad procesal que impide la admisión de la demanda y el seguimiento del proceso. De lo anterior se infiere la íntima relación entre la legitimación y el interés jurídico, que debe ser legítimo y actual.
Realizado el anterior preámbulo y con vista a la falta de cualidad alegada por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, observa quien suscribe
Primeramente, la representación judicial de la parte demandada opuso la falta de cualidad de los ciudadanos MARIA PERFECTA CHACÓN RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, para accionar y sustentar la acción por cuanto el contrato de opción de compra venta establece en su cláusula segunda lo siguiente: “Las obligaciones establecidas en este Contrato se consideran INTUITO PERSONAE respecto de EL CONTRATANTE y, en consecuencia, EL CONTRATANTE no podrá ceder o traspasar este contrato en todo o en parte, o los derechos y obligaciones asumidas por EL CONTRATANTE según el presente documento” (sic)…; que igualmente el artículo 1163 del Código Civil, establece que se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en contrario, o cuando no resulta así la naturaleza del contrato, asimismo que por tener la vivienda objeto de la demanda interés social, los actores no pueden optar a la misma ya que ellos sí poseen vivienda principal.
Al respecto dispone el artículo 1163 del Código Civil: “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”. Del contenido de dicho artículo se desprende que la regla general es que se contrata para sí y para los herederos y causahabientes. Así, en los contratos de dar, como pagar una deuda o entregar una mercancía, son transmisibles a terceros causahabientes, por el contrario, en el caso de los contratos denominados intuito personae, que son aquellos que se realizan en consideración a una persona concreta, vale decir, los contratos de hacer, como una obra de arte, una operación quirúrgica, no siendo el caso de autos, son intransmisibles si el interesado no lo consiente, de tal manera que fuera de estos casos, se contrata para sí mismo y para los herederos y causahabientes, por lo que si el contratante fallece, como ocurrió en este caso, los contratos que había firmado los heredan sus hijos o herederos, es así como los contratos se heredan igual que los bienes muebles e inmuebles salvo que sea de carácter personal o resulten así de la naturaleza del contrato. Por su parte, el artículo 1166 ejusdem establece: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley”. Ciertamente, quien no ha firmado o aceptado el contrato no puede quedar obligado o beneficiado por lo dispuesto en el mismo, sin embargo, tal y como lo indica la parte in fine de dicho artículo, la excepción a dicha regla la constituyen los herederos de los firmantes, pues al heredar reciben todo el patrimonio del causante, incluidos los contratos, como fue indicado precedentemente.
Ahora bien, conforme a lo anterior y en atención al material probatorio aportado a los autos, en especial el acta del defunción del de cujus CESAR MANUEL MADRID CHACÓN, contrato suscrito en fecha 18 de febrero de 2013, entre éste y la sociedad mercantil PARQUE HABITAT EL ENCANTADO C.A., modificación del referido contrato suscrita en el año 2014 entre los mismos, así como el título de Únicos Universales Herederos dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, precedentemente valorados, no constando en autos que el de cujus con intención realizara algún traspaso o cediera los derechos del contrato o de su modificación, sino que por el acaecimiento de un hecho fortuito como lo es el fallecimiento, los MARIA PERFECTA CHACÓN RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS accionan contra la sociedad mercantil PARQUE HABITAT EL ENCANTADO C.A., en su condición de únicos y universales herederos de cujus CESAR MANUEL MADRID CHACÓN, quienes se subrogan en los Derechos de éste como herederos universales toda vez que no compareció persona alguno manifestando su interés como heredero, y siendo que quedó demostrado igualmente que los actores no poseen vivienda principal registrada a su nombre conforme las resultas de la prueba de informes promovida al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, aun cuando esto último es sólo una condición establecida en el contrato, es por lo que resulta evidente que los ciudadanos MARIA PERFECTA CHACÓN RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS poseen la cualidad activa necesaria, y en consecuencia, están legitimados para intentar el presente litigio, por lo que este Tribunal declara SIN LUGAR la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada y consecuencialmente, considera satisfechos los extremos legales previstos para intentar la pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. ASÍ SE DECIDE.-
En segundo lugar, la representación judicial de la parte demandada opuso la falta de cualidad de PARQUE HABITAT ENCANTADO, C.A., para sostener la acción bajo el argumento que el inmueble al que se contrae el presente asunto, apartamento que sería distinguido como el APTO 002, Torre 16, que formará parte del CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE HABITAT EL ENCANTADO SEGUNDA ETAPA, contando con cincuenta y seis metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (56,75 mts2) de construcción y con un área neta aprovechable de cincuenta y dos metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (52,35 mts 2). El cual consta de las siguientes dependencias: una habitación, un estudio, un baño, un puesto de estacionamiento identificado con el Nº 4. Correspondiéndole el uso exclusivo mas no la propiedad de Área Verde 80, con un área aproximada de 21,67 mts2. fue vendido a los ciudadanos ERNESTO DOMINGO ROMERO ZAMORA y ALEJANDRA YARAIT GALINDO VILLAMIZAR, según documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 29 de julio de 2015, bajo el Nº 2015.959, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 237.13.11.1.16035 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015. Documento inserto del folio 80 al folio 92; Que además existe la constitución de una hipoteca de primer grado a favor del Banco Occidental de Descuento y que por tanto, resulta materialmente imposible que PARQUE HABITAT EL ENCANTADO C.A., pueda cumplir con el otorgamiento definitivo del documento de compraventa ante el Registro o con la tradición legal del mismo por cuanto dicho inmueble es propiedad de un tercero ajeno al juicio.
Al respecto se observa que el Código Civil Venezolano en su artículo 1.160, establece “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Igualmente reza el artículo 1.166 del Código Adjetivo: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes: no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley”.
En tal sentido se observa que el contrato suscrito en fecha 18 de febrero de 2013, cuyo cumplimiento se demanda en esta causa, suscrito entre el de cujus CESAR MANUEL MADRID CHACÓN, y la sociedad mercantil PARQUE HABITAT EL ENCANTADO C.A., fue reconocido por la demandada en su escrito de contestación y por su parte la modificación del referido contrato suscrita en el año 2014 entre los mismos, conforme a la valoración realizada precedentemente, se tiene legalmente por reconocido, por lo que esta Juzgadora les otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. Ahora bien, el alegato de la posterior venta del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, que efectuara la hoy demandada a terceros, así como la constitución de hipoteca, de allí que a su decir, “resulta materialmente imposible que pueda cumplir con el otorgamiento definitivo del documento de compraventa ante el Registro o con la tradición legal del mismo” corresponde a una consecuencia de la ejecución de la sentencia, en virtud de lo que resulta evidente que la demandada PARQUE HABITAT EL ENCANTADO, C.A. posee la cualidad pasiva necesaria, y en consecuencia, está legitimada para sostener el presente litigio, por lo que este Tribunal declara SIN LUGAR la falta de cualidad pasiva alegada por la demandada y consecuencialmente, considera satisfechos los extremos legales previstos para sostener la pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. ASÍ SE DECIDE.-
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Establecido lo anterior, procede esta Juzgadora a pronunciarse sobre el fondo del asunto de la siguiente manera:
La pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento del contrato de opción de compra venta y su modificación suscritos por el ciudadano CESAR MANUEL MADRID CHACÓN y la sociedad mercantil PARQUE HABITAT EL ENCANTADO C.A., anexos junto al escrito libelar marcados “D” y “E”, cuyo objeto recae sobre un apartamento distinguido como el APTO PB002, Torre 16, que formará parte del CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE HABITAT EL ENCANTADO SEGUNDA ETAPA, contando con cincuenta y seis metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (56,75 mts2) de construcción y con un área neta aprovechable de cincuenta y dos metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (52,35 mts 2). El cual consta de las siguientes dependencias: una habitación, un estudio, un baño, un puesto de estacionamiento identificado con el Nº 4. Correspondiéndole el uso exclusivo mas no la propiedad de Área Verde 80, con un área aproximada de 21,67 mts2, solicitando al efecto que se declare el perfeccionamiento del referido contrato de compraventa y que la demandada convenga o a ello sea condenada con el otorgamiento definitivo a los ciudadanos MARIA PERFECTA CHACÓN RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, con vista a su decir, que en primer lugar dicho contrato se corresponde efectivamente con una verdadera compra venta y la demandada ha evadido su obligación del otorgamiento definitivo incumpliendo el compromiso asumido.
Al respecto esta Juzgadora considera oportuno citar el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor se transcribe de seguidas:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, o resolución, en su caso, a saber:
• La existencia de un contrato bilateral;
• Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la presente acción, destacándose al efecto que conforme a la valoración precedentemente realizada respecto del instrumento suscrito en fecha 18 de febrero de 2013, de su modificación, suscrita en el año 2014, inserta al folio 56, así como de la declaración de Únicos y Universales Herederos, se tiene por reconocida la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito entre CESAR MANUEL MADRID CHACÓN y la sociedad mercantil PARQUE HABITAT EL ENCANTADO C.A., tenidos legalmente por reconocidos de lo que se evidencia que se encuentran ligados jurídicamente por el referido contrato de opción de compra-venta y su modificación, a los cuales se les confirió todo el valor probatorio que de los mismos se evidencia y como quiera que los ciudadanos MARIA PERFECTA CHACÓN RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, actúan en su condición de únicos y universales herederos de CESAR MANUEL MADRID CHACÓN, subrogándose en los derechos de éste, resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla; al respecto observa este Tribunal que en la cláusula sexta del contrato suscrito en fecha 18 de febrero de 2013, las partes establecieron el precio de la negociación, fijando así la cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 888.000,00), como monto de la venta de la vivienda y en la cláusula séptima del referido contrato establecieron la forma de pago en los siguientes términos: “…El Precio de venta de LA VIVIENDA será pagado por EL CONTRATANTE en las oficinas de LA PROMOTORA o la persona jurídica que al efecto designe, en moneda de curso legal de la República Bolivariana de Venezuela, en las fechas y cantidades que establezcan las partes, tal como aparece en el Plan de Pagos en el Anexo marcado “A”, que forma parte integral del presente Contrato…”. Ahora bien en el documento inserto al folio 56, contentivo de la modificación del mencionado contrato suscrito en fecha 13 de febrero de 2013, precedentemente valorado, las partes establecieron en la cláusula primera lo siguiente: “… A partir de la presente fecha, queda establecida en los siguientes términos la CLÁUSULA SÉPTIMA de la OPCIÓN y su texto será el siguiente: CLÁUSULA SÉPTIMA: El precio de venta de LA VIVIENDA será la cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 888.000,00), de los cuales la promotora ha recibido la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL CIEN BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 288.100,00). El saldo precio de la VIVIENDA es la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 599.900,00), que serán cancelados por EL CONTRATANTE, bien por su propio peculio o con dinero proveniente de un crédito bancario, con un mínimo de quince (15) días de anticipación a la fecha pautada para que se lleve a cabo el acto de protocolización del Documento Público de Compra – Venta. En cualquier caso LA PROMOTORA, preste algún servicio, ayuda o cooperación a EL CONTRATANTE para la prestación de recaudos u otras diligencias ante una entidad financiera con miras a la obtención de un préstamos para el pago del saldo del precio por parte de EL CONTRATANTE, queda expresamente entendido que la decisión de la entidad financiera respecto de la aprobación del crédito en nada afectará el término de la OPCIÓN.”. De allí, que en este último las partes convinieron en modificar la forma de pago así las cosas, estableciendo el monto de la negociación y la oportunidad en la cual debía efectuarse el pago, quedando establecido que en el momento de la suscripción del documento de opción a compra venta, que la promotora, vale decir la demandada, había recibido del contratante, la cantidad de Doscientos Ochenta y Ocho Mil Cien Bolívares (Bs. 288.100,00), restando por cancelar la cantidad de Quinientos Noventa y Nueve Mil Novecientos Bolívares (Bs. 599.900,00), que serían cancelados por el contratante por su propio peculio o con dinero proveniente de un crédito bancario, con un mínimo de 15 días de anticipación a la fecha pautada para que se lleve a cabo la protocolización del Documento Público de compra venta, quedando efectivamente verificado en autos el pago de los Doscientos Ochenta y Ocho Mil Cien Bolívares (Bs. 288.100,00) tal y como fue pactado contractualmente conforme se desprende del material probatorio aportado a los autos precedentemente valorado y conforme lo reconociera la parte demandada en su escrito de contestación; y, finalmente los ciudadanos MARIA PERFECTA CHACÓN RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, parte actora en la presente causa ofreció cumplir su obligación de pagar el monto restante del precio definitivo de la venta establecido en la cláusula primera antes transcrita en la que se modificó la cláusula séptima del contrato suscrito en fecha 18 de febrero de 2013, es decir, la cantidad de Quinientos Noventa y Nueve Mil Novecientos Bolívares (Bs. 599.900,00), con un mínimo de 15 días de anticipación a la fecha pautada para el acto de protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro Subalterno correspondiente con lo que queda verificado el segundo de los requisitos. Así se decide.-
En este mismo orden de ideas, pasa esta Juzgadora a verificar el tercer requisito de procedencia de la acción incoada, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Al respecto, alega la parte actora que la demandada se ha negado a cumplir con su obligación de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta, de lo que resulta oportuno el contenido de la cláusula tercera del contrato privado suscrito en el año 2014 en la que se estableció que la vigencia del contrato y término para la protocolización del documento definitivo sería de 90 días continuos más una prórroga de 30 días continuos adicionales contados a partir del otorgamiento de la constancia de habitabilidad. Ahora bien, en autos no quedó demostrado la oportunidad en la que la demandada obtuvo la constancia de habitabilidad respectiva, sin embargo como quiera que la propia demandada afirmó y así quedó demostrado, que vendió el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda en esta causa, resulta evidente que obtuvo la misma, y siendo que en la indicada cláusula tercera la promotora, hoy demandada, se obligó a informar al contratante los recaudos que se requieran para la redacción e introducción del Documento de Compra – Venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente los cuales deberían entregarse por el contratante a la promotora en un lapso no mayor de quince (15) días continuos desde el momento de su solicitud, solicitud ni información estas que no fueron demostradas en autos, por el contrario la demandada en su escrito de contestación indicó haber devuelto la cantidad entregada por el contratante, a saber, Bs. 288.000,00 en la cuenta de éste y así quedó verificado en autos, alegando al efecto la aplicación del parágrafo Segundo de la cláusula Décima del contrato suscrito en fecha 18 de febrero de 2013, pretendiendo resolver así de manera unilateral el contrato, de lo que advierte quien suscribe el contenido del artículo 1159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. De tal manera que la rescisión de un contrato de manera unilateral atenta contra el debido proceso, el derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva, lo contrario sería permitir que los particulares se hagan justicia por su propia mano, pues ésta está en cabeza del estado como garante de los derechos de los particulares a través de los órganos creados por ley, por lo que consecuencialmente queda verificado el incumplimiento de su obligación.-
Establecido lo anterior y como quiera que consta en autos el cumplimiento de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato de opción a compra-venta suscrito entre las partes, forzoso es para este Juzgado declarar PROCEDENTE la demanda incoada por los ciudadanos MARÍA PERFECTA CHACON RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS contra la Sociedad Mercantil PARQUE HABITAT ENCANTADO C.A. ASÍ SE DECIDE.-
Declarado lo anterior resulta necesario establecer la naturaleza de la operación contenida en el contrato suscrito en fecha 18 de febrero de 2013 y su modificación suscrita en el año 2014, en tal sentido preciso es traer a colación sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha treinta (30) de abril de 2002, expediente. No. 2000-000894, que a tales fines estableció:
“….Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento. “ (Resaltado de esta decisión).
Esta juzgadora asume el anterior criterio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, y concluye que en el contrato en fecha 18 de febrero de 2013 y su modificación suscrita en el año 2014 entre el de cujus CESAR MANUEL MADRID CHACÓN y la sociedad mercantil PARQUE HABITAT EL ENCANTADO C.A., es un CONTRATO DE VENTA púes a pesar de tener la apariencia de un contrato de opción de compra, no es tal, ya que existe un acuerdo de voluntades entre ambos, por el cual establecieron la obligación de vender y comprar el inmueble identificado en el contrato, y determinaron el precio de la venta, pagando el comprador contratante una parte del mismo, la cual recibió la promotora vendedora, conforme se desprende de las pruebas aportadas en el juicio, es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento. Así se establece.
Así lo dejó sentado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia Nº 348 de fecha 18 de junio de 2015, expediente Nº 2014-728, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en la cual se resolvió lo siguiente:
“…Aduce el formalizante que el sentenciador de alzada tergiversó el término y desnaturalizó el negocio jurídico -contrato de opción a compra venta-.
Asegura que el ad quem cambió el sentido de los términos empleados en dicho contrato, desvirtuando el significado de las palabras opción de compra venta, “…y en una escueta explicación adiciona elementos para configurar lo que su imaginación le hace construir, es decir, una suposición falsa, desvirtuando el sentido de la expresión…”; lo que le hizo surgir no una conclusión sino unos efectos distintos a los que una opción prevé, al extremo de hacerla generar efectos que hubiese producido otra mención no contenida en el instrumento, por lo que tal documento no acredita la voluntad de celebrar una opción de compra sino una venta a plazos según lo expresado por el sentenciador.
Considera que el juez de segunda instancia distorsionó la naturaleza del contrato de opción de compra venta, fijando en la sentencia que se trata de una venta a plazos; es decir, que la convención suscrita por las partes “en la mente del juez” no prueba una opción de compra venta sino una venta a plazos, lo que a su juicio -es una invención del juzgador- que hizo derivar efectos que hubiese producido otra mención no contenida en el instrumento.
Que el sentenciador de última instancia cometió dos vicios “…producto de sus ideas y figuraciones…” a saber: que el documento suscrito en fecha 15 de noviembre de 2011, no contiene la expresión producto de la voluntad de las partes, opción de compra venta sino venta a plazos; y que la expresión opción de compra venta contenida en tal instrumento, no demuestra que ese fue el negocio convenido por las partes.
De modo que a decir del formalizante “…se trata de quitarle contenido a lo que acredita el instrumento…” haciéndose una inducción de lo que las partes acordaron, y suponiendo falsamente que no hubo opción de compra venta sino una venta a plazos “…siendo ese precisamente el hecho que el juez de la recurrida de forma positiva y concreta dio por cierto…”.
Señala que las normas adecuadas para la resolución de la controversia son el artículo 531del Código de Procedimiento Civil, así como el 1.167 del Código Civil.
Estima que para la correcta aplicación “…se tienen (sic) que ante la falta de ambigüedad u oscuridad no cabía inferir otra voluntad distinta a la de las partes expresada en forma concreta en el documento del 15 de noviembre de 2011 y al figurar una interpretación el sentenciador de última instancia violó por falta de aplicación la disposición del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y artículo 1167 (sic) del Código Civil…”.
Que las infracciones mencionadas fueron determinantes en el dispositivo del fallo en virtud que se afirma que tratándose de una venta a plazos se obliga a su mandante a cumplir con un contrato que no fue celebrado por ella, “…en tanto en el caso de ser identificada por el juzgador la voluntad de las partes en una opción de compraventa el dispositivo de la decisión sería, el cumplimiento de las sanciones dispuestas por ambas… ante el incumplimiento de la demandante…”.
Para decidir, se observa:
El formalizante aduce que el sentenciador de alzada incurrió en el primer caso de suposición falsa, al considerar que el contrato suscrito entre las partes en fecha 15 de noviembre de 2011, era una venta a plazos cuando en realidad era una opción de compra venta, distorsionando así lo acordado por las partes, cuestión esta que alegaron en la contestación a la demanda.
Ahora bien, “…El primer caso de suposición falsa se configura cuando el juez afirma falsamente que un documento o acta del expediente contiene determinadas menciones que le sirven para establecer un hecho, cuando lo cierto es que aquellas no existen realmente sino que han sido creadas en la imaginación o de forma deliberada por el juzgador...”. (Sentencia N° 456, del 3/10/2011, caso: Carmen Isabel González Machado, contra Antoella Angiolina Zonca Mendoza, expediente N° 11-144).
En este sentido, la Sala estima conveniente copiar lo pertinente de la recurrida a fin de evidenciar la comisión de la suposición falsa que le atribuye el formalizante, la cual es del tenor siguiente:
“…Documento otorgado en la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 15/11/2011, anotado bajo el N° 08, Tomo (sic) 541, de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, folios 23 al 27. Dicho documento no fue impugnado, por lo que de conformidad con el Artículo (sic) 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hecho materiales de las declaraciones que contiene, en particular, el negocio jurídico celebrado entre el Instituto Médico Quirúrgico El Buen Pastor, C.A., y la Unidad Quirúrgica Los Sauces, C.A., sobre el inmueble denominado Quinta Alcimer y la afirmación del Instituto Médico Quirúrgico El Buen Pastor, C.A., de haber recibido la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) por concepto de arras, mediante documento privado del 18/08/2011, según consta al final de la cláusula Segunda (sic); y, cheque de fecha 11/11/2011, por setecientos veinte mil bolívares (Bs. 720.000,00)
En cuanto a la naturaleza del documento jurídico en referencia, los términos en que fue redactado el contrato evidencian que efectivamente de trata de una venta a plazos, como lo indica la accionante en su demanda, por contener elementos tales como el precio de venta, la identificación íntegra del inmueble, el consentimiento manifestado por las partes, las fechas de pagos parciales y la fecha de protocolización del documento definitivo de venta…”.
Como se aprecia de la transcripción de la recurrida, el juez de segunda instancia entre otros puntos, estimó que el negocio jurídico celebrado por las partes fue una venta a plazos, por cuanto el mismo contiene los elementos de un contrato de esta naturaleza, tales como el precio, la determinación del bien inmueble objeto de la venta, el consentimiento de las partes, así como las fechas parciales de pago y la fecha de la protocolización del documento ante la oficina subalterna de registro público.
Así las cosas, la Sala considera necesario copiar el texto del contrato suscrito por las partes en fecha 15 de noviembre de 2011 y que riela a los folios 23 al 27 de la primera pieza, el cual es del tenor siguiente:……
Como se evidencia de la transcripción que precede, las partes acordaron celebrar un contrato que denominaron “opción de compra venta”, y del cual se constata que se hicieron recíprocas concesiones, relativas a la compra venta, de un inmueble constituido por una casa quinta distinguida como “Alcimer” propiedad del Instituto Médico Quirúrgico El Buen Pastor, como principal y único activo fijo, y como principal activo para la Clínica Concepción de Caracas C.C.C., C.A., todo el mobiliario existente y los equipos médicos que allí se encuentran, lo que constituye la totalidad de sus acciones.
Asimismo, fijaron como precio de venta de la casa quinta la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00) y nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00) como precio por la totalidad de las acciones correspondientes a la Clínica La Concepción de Caracas C.C.C., C.A., siendo entonces la totalidad del precio de venta por quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), los cuales se cancelarían en cantidades en distintos plazos que se estipularon en la cláusula segunda del aludido instrumento convencional, y que denominaron “cronograma”.
De igual forma estipularon, en esa misma cláusula segunda, que el saldo de diez millones quinientos mil bolívares (Bs. 10.500.000,00) serían cancelados “…en fecha 30 de Agosto (sic) del 2012, momento en el cual se realizará la protocolización de los documentos definitivos de compra venta, por ante las Oficinas (sic) de los Registros (sic) correspondientes…”.
Así las cosas, luego de un estudio pormenorizado del texto de la convención cuyo cumplimiento se peticiona, ha evidenciado la Sala que, concordantemente con lo expresado por el ad quem en la recurrida, no obstante que las partes denominaron el analizado contrato como de opción de compra venta, de las previsiones allí establecidas, se puede deducir que la intención de aquellas era celebrar una verdadera venta, pues se encuentran presentes los elementos propios de este tipo de contratos para su perfeccionamiento, a saber, el objeto, el precio y el consentimiento de los contratantes legítimamente manifestado.
En efecto, la venta es un contrato bilateral, oneroso y consensual, y esto último constituye uno de las características fundamentales del contrato de venta, pues para su perfeccionamiento solo basta con el consentimiento de las partes legítimamente manifestado -artículo 1.161 del Código Civil-, siendo que, el hecho de que la ley exija ciertos requisitos o formalidades, no se refiere al perfeccionamiento del contrato en sí, sino a la oponibilidad de estos frente a los terceros, de allí que para que esa “oponibilidad” surta plenos efectos jurídicos es necesaria la inscripción ante la oficina de registro correspondiente.
Se ha evidenciado de igual manera, que el precio total pactado se acordó hacer en diversos momentos a partir del contrato bajo análisis y que las partes denominaron “cronograma”, pero que en modo alguno desnaturaliza la esencia del contrato, pues ello forma parte de la libertad con que cuentan los contratantes conforme al principio de autonomía de la voluntad de las partes, que les permite establecer las normas bajo las cuales se regirá -en este caso- la negociación de venta que acordaron celebrar.
De hecho se dispuso en la cláusula segunda que el pago de diez mil bolívares (Bs. 10.000.000,00), que según se infiere de lo estipulado, corresponde al saldo restante del precio total de venta, se haría en la oportunidad de la firma de los documentos definitivos ante la oficina subalterna.
De modo pues, que la denominación que se le haya dado a la convención suscrita por las partes, en esencia, no determina efectivamente la naturaleza jurídica del negocio que realmente se quiera realizar, pues es de las condiciones -obligaciones o recíprocas concesiones- que, tratándose de un contrato bilateral, ambas partes hayan previsto de forma voluntaria y consensuada, y es lo que traduce verdaderamente su intención plasmada en un contrato escrito.
Siendo ello así, aprecia la Sala que las partes, aunque denominaron la convención en comentario como de opción de compra venta, su intención era comprar y vender el inmueble denominado quinta “Alcimer” y las acciones aludidas más los bienes muebles que pertenecen a la Clínica La Concepción de Caracas, C.C.C., C.A., aunque el formalizante pretenda tergiversar con simples calificaciones la verdadera voluntad al suscribir el contrato.
En este orden de ideas, observa igualmente la Sala que el formalizante aduce que las infracciones alegadas, fueron determinantes en el dispositivo del fallo debido a que al ser establecido que lo celebrado era una venta a plazos se obliga a su mandante a cumplir con un contrato que “no fue celebrado por ella”, en tanto que de haber sido “identificada” la voluntad de las partes en una opción de compra venta, el dispositivo hubiese sido el cumplimiento de las sanciones dispuestas por ambas partes ante el incumplimiento de la demandante.
Al respecto, conviene precisar, que la denominación del contrato, bien como opción de compra venta -como lo pretende el recurrente- o como venta, no hubiese cambiado la suerte de la controversia, pues, ya ha quedado suficientemente explicado en líneas superiores que la aludida denominación no tiene importancia, sino la voluntad de las partes plasmada en el contrato, y que en este caso es una verdadera venta; de modo pues, que al ser llamado el contrato de una u otra forma, el resultado no cambiaría, es decir, no habría modificación alguna a la suerte de la controversia.
Además no explica el formalizante, lo trascendental de lo acusado en el dispositivo del fallo, pues no basta con que haya señalado que en caso de ser una opción de compra venta, lo pertinente era aplicar las sanciones que se establecieron en el contrato.
Por lo antes expuesto, no encuentra la Sala que el juez superior hubiese incurrido en el primer caso de suposición falsa, tal y como fue delatado, por lo que en consecuencia, la presente denuncia debe declararse improcedente. Así se decide. D E C I S I Ó N: Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado contra la decisión proferida en fecha 14 de agosto de 2014 por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas…”
Criterio que acoge esta Juzgadora conforme a lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, que precisa, la denominación del contrato, bien como opción de compra venta -como lo pretende el recurrente- o como venta, no hubiese cambiado la suerte de la controversia, pues la aludida denominación no tiene importancia, sino la voluntad de las partes plasmada en el contrato, y que en este caso es una verdadera venta; de modo pues, que al ser llamado el contrato de una u otra forma, el resultado no cambiaría, es decir, no habría modificación alguna a la suerte de la controversia.
Finalmente, habiendo quedado verificado en autos la venta a terceros del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, este tribunal debe hacer constar que en nuestra legislación adjetiva rige el principio del contenido patrimonial de la ejecución. En consecuencia, en el dispositivo de esta decisión se ordenará a la sociedad mercantil PARQUE HABITAT ENCANTADO C.A. cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta a los ciudadanos MARÍA PERFECTA CHACON RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, sobre un inmueble de las mismas características al pactado en el contrato suscrito por el ciudadano CESAR MANUEL MADRID CHACÓN, vale decir, APTO PB002, Torre 16, que formará parte del CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE HABITAT EL ENCANTADO SEGUNDA ETAPA, contando con cincuenta y seis metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (56,75 mts2) de construcción y con un área neta aprovechable de cincuenta y dos metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (52,35 mts 2). El cual consta de las siguientes dependencias: una habitación, un estudio, un baño, un puesto de estacionamiento identificado con el Nº 4. Correspondiéndole el uso exclusivo mas no la propiedad de Área Verde 80, con un área aproximada de 21,67 mts2. Lo anterior, sin perjuicio de lo dispuesto 528 Código de Procedimiento Civil, que literalmente dispone lo siguiente: “Si en la sentencia se hubiere mandado a entregar alguna cosa mueble o inmueble, se llevará a efecto la entrega, haciéndose uso de la fuerza pública, si fuere necesario. Si no pudiere ser habida la cosa mueble, podrá estimarse su valor a petición del solicitante, procediéndose entonces como si se tratara del pago de cantidad de dinero”.
Cabe destacar que consta a los autos, prueba de informes que acredita la devolución del valor de la inicial por la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 288.000,00). en la cuenta del de cujus CESAR MANUEL MADRID CHACON, quien para la fecha de la devolución había fallecido, si bien es cierto, que legalmente no pudo recibir dicha suma de dinero, el Tribunal considera que dicha suma de dinero debe ser restituida a la parte demandada como parte del precio de compra venta. Así se decide
- III -
DISPOSITIVA

Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos MARÍA PERFECTA CHACON RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS contra la Sociedad Mercantil PARQUE HABITAT ENCANTADO C.A., ampliamente identificados al inicio de esta decisión y como consecuencia de ello:
PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad activa y pasiva alegada por la representación judicial de la parte demandada.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada la sociedad mercantil PARQUE HABITAT ENCANTADO C.A. a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta a los ciudadanos MARÍA PERFECTA CHACON RIVAS y LUIS ALEJANDRO MADRID RIVAS, sobre un inmueble de las mismas características al pactado en el contrato suscrito por el ciudadano CESAR MANUEL MADRID CHACÓN, vale decir, APTO PB002, Torre 16, que formará parte del CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE HABITAT EL ENCANTADO SEGUNDA ETAPA, contando con cincuenta y seis metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (56,75 mts2) de construcción y con un área neta aprovechable de cincuenta y dos metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (52,35 mts 2). El cual consta de las siguientes dependencias: una habitación, un estudio, un baño, un puesto de estacionamiento identificado con el Nº 4. Correspondiéndole el uso exclusivo mas no la propiedad de Área Verde 80, con un área aproximada de 21,67 mts2.
TERCERO: En caso que la parte demandada, no de cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, los actores consignarán ante el Tribunal en cheque de gerencia, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, es decir, la suma de QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 599.900,00).
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal prevista para ello, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ,
EL SECRETARIO,

CAROLINA GARCÍA CEDEÑO
CARLOS TIMAURE ALVAREZ

Se deja constancia que en esta misma fecha, siendo las diez y cincuenta y tres minutos de la mañana (10:53 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-
EL SECRETARIO,


Abg. CARLOS TIMAURE ALVAREZ

ASUNTO: N° AP11-V-2015-001155
DEFINITIVA.-