REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 13 de octubre de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2016-000535
PARTE DEMANDANTE: LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V-1.727.493, quien invoca en el presente juicio el carácter de representante sin poder de los ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ, todos venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad número V.-4.428.688, V.-6.900.886, V.-6.702.850 y V.-6.949.050 respectivamente, y de la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas e inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el veintisiete (27) de marzo de mil novecientos noventa y seis (1996), inserto bajo el N° 47, Tomo 137-A, Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JUAN PABLO LIVINALLI ARCAS, JORGE KIRIAKIDIS LONGHI, CLAUDIA CIFUENTES GRUBER, FIDEL MONTAÑEZ PASTOR, MARIA JOSE GARCIA ZAMBRANO, MARIA EUGENIA LOAIZA VELAZCO y YASANDRY DEL VALLE BAUZA MARIN, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 47.910, 50.886, 52.190, 56.444, 237.902, 237.903 y 232.802 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EDGAR PRADA DIAZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 15.183.448 y la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., domiciliada en Caracas, constituida mediante documento inscrito ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 17/12/2007, bajo el N° 60, Tomo1733-A Qto.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO E. LOPEZ GORRIN, MORELLA LEZAMA GORRIN, ANTONIO ANATO, ELIO CASTRILLO y ARTURO CASTRILLO, abogados en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 18.897, 47.222, 47.556, 49.195 y 254.730 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
-I-
Se inicia el presente proceso mediante demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, actuando ésta en su propio nombre y aduciendo la representación sin poder de los ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ y de la entidad de comercio CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., en contra del ciudadano EDGAR PRADA DIAZ y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., todos identificados, para que éstos convinieran o fuesen condenados a entregar el inmueble objeto del contrato, así como a pagar las sumas que por concepto de daños y perjuicios quedaron plasmadas en el libelo.
Mediante auto de fecha 09 de mayo de 2016 se admitió la demanda bajo el trámite del procedimiento oral conforme a lo dispuesto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte accionada.
Estando a derecho las partes, en fecha 16 de noviembre de 2016 los apoderados judiciales de la parte accionada procedieron dar contestación a la demanda mediante la cual negaron y rechazaron, tanto en los hechos, como en el derecho, la pretensión aducida por la parte actora; solicitaron fuera declarada la perención breve de la instancia; y, adujeron la cuestión previa de declinatoria de conocimiento del presente asunto al expediente AP11-V-2015-000699, el cual cursa en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
El día 25 de noviembre de 2016, compareció ante la U.R.D.D de este Circuito Judicial el ciudadano EDGAR PRADA, asistido de abogada y consignó instrumento poder.
En fecha 06 de abril de 2017, este Juzgado dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró improcedente el argumento de perención breve de la instancia aducido por la representación judicial de la parte demandada; sin lugar la cuestión previa de acumulación por conexión de causas alegado por la demandada y; condenó en costas a la parte accionada por haber resultado vencida en la incidencia. En fecha 02 de junio de 2017, la representación de la demandada solicitó la regulación de competencia.
En auto dictado el 08 de junio de 2017, este Juzgado admitió la regulación de competencia y ordenó la remisión de las copias certificadas pertinentes a la alzada. En esa misma fecha se fijó oportunidad para la audiencia preliminar al quinto (5to) día de despacho siguiente a las 10:00 a.m., la cual se llevó a cabo el 15 de junio de 2017.
En fecha 20 de junio de 2017 fueron fijados los hechos y los límites de la controversia que ha sido planteada en el presente juicio; de igual forma, se fijó un lapso de cinco (05) días de despacho para que las partes promovieran pruebas.
Abierto el lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas en el juicio. En el caso de la parte demandante promovió pruebas mediante escrito presentado 27 de junio de 2017; y, la parte demandada, en escritos presentados los días 22 y 28 de junio de 2017.
Seguidamente, el día 03 de julio del año en curso, este Tribunal dictó auto mediante el cual se pronunció sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas. Complementariamente, en fecha 04 de julio de 2017, se estableció un lapso de veinte (20) días de despacho para la evacuación de pruebas.
El 07 de julio de 2017, la representación judicial de la parte demandada presentó diligencia mediante el cual apeló del auto de admisión de pruebas, siendo oído el recurso mediante auto del 12 de ese mismo mes en el solo efecto devolutivo.
Posteriormente, en fecha 11 de agosto de 2017, estando en la oportunidad procesal correspondiente, se fijó oportunidad para que tuviera lugar la Audiencia de Juicio que se llevara a cabo el 21 de septiembre de 2017 a las 10:30a.m., donde las partes, una vez celebrada la misma, suspendieron el juicio por un lapso de diez (10) días continuos.
Vencido el lapso de suspensión, sin que compareciera alguna de las partes, se dictó el dispositivo de la sentencia, declarando parcialmente con lugar la demanda.
-II-
Discriminados los distintos eventos de relevancia ocurridos en el devenir de juicio y estando dentro de la oportunidad para dictar el extenso del fallo en la presente causa este Tribunal pasa hacerlo con fundamento en las siguientes consideraciones:
Expone la representación judicial de la parte demandada que en su momento, los ciudadanos Alfredo Landaeta Zavarce y Alida Josefina Marcano de Landaeta habían adquirido la propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre esta construida, denominada “Landamar”, según se desprende de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 26 de marzo de 1951, bajo el Número 20, Tomo 3 adicional, Protocolo Primero; que a la muerte de Alfredo Landaeta Zavarce, su viuda Alida Josefina Marcano y sus hijos LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO y ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES, habían adquirido por sucesión el 50% de los derechos de propiedad que pertenecía al de cujus sobre el mencionado inmueble, convirtiéndose en comuneros proindivisos del inmueble en las proporciones que se indican: la viuda pasaba a tener el sesenta y dos punto cinco por ciento (62,5%) de la propiedad del inmueble, mientras que cada uno de sus hijos el doce punto cinco por ciento (12,5%), lo cual consta en planilla sucesoral identificada con el número 0232, del 24 de enero de 1984; que con la muerte de Alida Josefina Marcano, su cuota parte había sido transmitida por herencia a sus hijos, quienes a partir de ese momento habían pasado a ser propietarios, en un 100% del inmueble según planilla sucesoral Nº 1487 del 15 de abril de 1991; que el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO, había previamente vendido a su causante y madre, un doce punto cinco por ciento (12,5%) de sus derechos sucesorales sobre el inmueble, de conformidad con lo establecido en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 20 de diciembre de 1985, inserto en el Nº 10, Tomo 14, Protocolo Primero; que la ciudadana ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES, había firmado en vida un contrato de cesión de derechos sucesorales en favor de la ya indicada sociedad mercantil CRESCA, según documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 26 de agosto de 2014, inscrito bajo el número 2014.751, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el número 240.13.18.1.12495, razón por la que la prenombrada empresa había pasado a ser propietaria de la alícuota que pertenecía a la cedente en la comunidad sobre el inmueble, es decir, el treinta y siete punto cinco por ciento (37,5%) de la propiedad; que el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO, propietario del veinticinco por ciento (25%) de los derechos sobre el inmueble, había fallecido el día 24 de abril de 2015, y que en fecha 25 de noviembre de 2015, su viuda SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA y sus hijos ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ, había sido declarados por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circunscripción Judicial como sus únicos y universales herederos; que los únicos y actuales (para el momento en que se interpuso el libelo de la demanda) propietarios en comunidad ordinaria pro-indivisa sobre el identificado terreno y la quinta “Landamar” sobre él construida, son los ciudadanos: 1) la demandante, con el treinta y siente punto cinco por ciento (37,5%) de los derechos de propiedad; 2) SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA con el quince punto seiscientos veinticinco por ciento (15,625%) de los derechos de propiedad; 3) ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ con el tres punto ciento veinticinco por ciento (3,125%) de los derechos de propiedad; 4) MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ con el tres punto ciento veinticinco por ciento (3,125%) de los derechos de propiedad; 5) JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ con el tres punto ciento veinticinco por ciento (3,125%) de los derechos de propiedad y; 6) la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A. con el treinta y siete punto cinco por ciento (37,5%) de los derechos de propiedad sobre el inmueble; que, siendo arrendadores de la Quinta “Landamar” dieron en arrendamiento el inmueble objeto de litigio al ciudadano EDGAR PRADA DIAZ y a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., tal como se desprende del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda bajo el Nro. 113, Tomo 64 de los libros de autenticaciones de esa notaría, en fecha 20 de junio de 2008; que tal como se desprendía de su Cláusula Quinta, el inmueble arredrando había sido con el propósito que los inquilinos explotaran en él su actividad comercial de Bar/Restaurante, y por esa razón en el inmueble funcionaba el local en cuestión; que la duración del contrato había sido de cinco (05) años fijos contados a partir de la autenticación del mismo, esto era, que la vigencia pactada del contrato como fija se extendía desde el 20 de junio de 2008, pero computado a partir del primero (1°) de junio y hasta el 31 de mayo de 2013; y, que el contrato expresamente excluía la posibilidad de prórrogas automáticas, siendo sólo posible, al vencimiento del plazo, la prorroga legal que establecía la entonces aplicable Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que el plazo previsto contractualmente había concluido, sin que el inquilino entregara el inmueble, de modo que a partir del 1° de junio de 2013 había comenzado a transcurrir el plazo de dos (2) años de prórroga legal al que se refería el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en ese momento era la ley aplicable a la relación arrendaticia; que, en fecha 05 de septiembre de 2013, antes del vencimiento de la prórroga legal, se notificó de manera auténtica a los arrendatarios, a través de la Notaría Pública Trigésimo Séptimo del Municipio Libertador, del inminente vencimiento del plazo de la prórroga legal y la obligación de los inquilinos que procedieran a la entrega material del inmueble arrendado cuando llegare la oportunidad; que con ocasión al pago del último de los cánones de arrendamiento, correspondiente al mes de mayo de 2015, que era el último mes de vigencia de la prórroga legal, habían depositado una cantidad equivalente a dos (02) cánones de arrendamiento, pagando así “por error” un mes adicional; que ese error, lo cual podía constituir evidencia de una conducta de mala fe orientada a intentar inducir o producir, indebidamente, los efectos de una tácita reconducción, había sido también aclarado mediante la notificación notarial realizada en fecha 20 de mayo de 2015, realizada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao en la cual se había advertido a los inquilinos de su error, por pago en exceso, y que había puesto a su disposición el dinero que habían pagado de más; que a la fecha de interposición de la demanda, los inquilinos aún se encontraban en posesión del inmueble arrendado negándose a hacer entrega del mismo.
En la oportunidad procesal correspondiente los apoderados judiciales del ciudadano EDGAR PRADA DÍAZ, y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., convinieron en la existencia de la relación arrendaticia; que el inmueble objeto del contrato había sido arrendado por los inquilinos con el propósito de explotar la actividad comercial de Bar-Restaurante; que la duración pactada había sido de cinco (05) años fijos contados desde la fecha de autenticación del contrato; que no era cierto que se excluyese la posibilidad de prórrogas automáticas, o de tácita reconducción, y que sólo fuera posible, al vencimiento del plazo, la prórroga legal, que establecía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la firma del contrato; que no era cierto que el plazo previsto había concluido sin que el inquilino entregara el inmueble y que tampoco era cierto que a partir del día 1° de junio de 2013 había comenzado a transcurrir el plazo de dos años de prórroga legal al cual se refería el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Convino en la práctica de la notificación notarial de fecha 05 de septiembre de 2013, donde la actora había notificado de forma autentica a sus representados, a través de la Notaría Pública Trigésimo Séptima del Municipio Libertador, sin embargo rechaza que estuviera por vencerse prórroga legal alguna, ni próxima la obligación de entrega del inmueble arrendado por cuanto a la fecha de notificación ya habían transcurrido más de noventa y cinco (95) días de terminado el plazo inicial de duración contractual que había sido hasta el 31 de mayo de 2013 por cinco años; y, que los arrendadores, antes del vencimiento del término contractual, nunca habían notificado a los arrendatarios de su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia; que lo verdaderamente cierto era que los arrendadores habían continuado recibiendo el monto del canon de arrendamiento a satisfacción, sin ninguna objeción, o disponiendo, manifestado o aclarando expresamente, que dichos pagos lo eran por prórroga legal; que no era cierto que el pago de Bs. 81.887,10, correspondientes al mes de mayo de 2015, fuera el último mes de la vigencia de la prórroga legal y que se hubiese pagado por error un mes adicional. Impugnaron la notificación notarial realizada el 20 de mayo de 2015, practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao; que los inquilinos habían continuado ocupando la Quinta después de vencido el término, sin ninguna oposición del propietario arrendador por casi dos (02) años durante el cual, sin objeción ninguna índole, habían continuado recibiendo el pago de las mensualidades locativas, y de esa forma, a tenor de dispuesto en el artículo 1.614 del Código Civil, habría operado la tácita reconducción. Convinieron en la posesión del inmueble arrendado puesto que dicha ocupación, detentación y posesión venía dada y sustentada en su condición de legítimos arrendatarios; que no era cierto que se hubiere activado prórroga legal alguna; que tampoco era cierto que esa supuesta prórroga culminó el día 31 de mayo de 2015; se negó el hecho de estar en mora por incumplimiento de sus obligaciones locativas; se negó el hecho que deban ser condenados a resarcir supuestos daños causados por la mora en la entrega del inmueble.
Por otro lado, en la audiencia preliminar la parte demandada alegó la preexistencia de la perención breve, además de oponer como defensa perentoria la falta de cualidad de la parte accionante, fundándose en la ausencia de los herederos desconocidos.
-III-
PUNTOS PREVIOS
Planteado de este modo la pretensión interpuesta por la parte accionante, este Juzgado antes de entrar a conocer el mérito de la causa, considera prudente emitir pronunciamiento respecto a lo siguiente:
En la oportunidad de celebrarse la audiencia preliminar, la representación judicial de la parte demanda insistió en la preexistencia de la perención breve, cuestión que ya fue debidamente decidida por este Tribunal en la sentencia de fecha 06 de abril de 2017, por lo que dicho argumento resulta improcedente y ASÍ SE PRECISA.
En cuanto a la impugnación a la cuantía ejercida por la parte demandada por considerarla exagerada.
Al respecto, considera oportuno este Tribunal señalar el contenido de la Sentencia de fecha 13 de Abril de 2000, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde estableció la interpretación que debe darse al Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que parcialmente se extraen a continuación:
“…c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor…Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
Así mismo, la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, ha sentado jurisprudencia sobre el tema, mediante la Sentencia dictada en fecha 04 de Marzo de 2011, en el Expediente Nº 2010-000564, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, cuyo extracto se trascribe a continuación:
“…La doctrina de la Sala sobre la impugnación de la cuantía está expresada, entre otros, en el fallo del 18 de diciembre de 2007, caso: Gilberto Antonio Barbera Padilla contra Pedro Jesús Castellanos Vallés, el cual es del siguiente tenor: ‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada'. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma...’. (Negritas, mayúsculas y subrayado de la Sala). Asimismo, la Sala en reciente decisión (Ver, 16 de noviembre de 2009, caso: Ernesto D’ Escrivan Guardia contra Elsio Martínez Pérez, ratificó su criterio, y en este sentido, dejó sentado, lo siguiente: ‘...el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’ Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negritas y subrayado de la Sala). En aplicación de los precedentes jurisprudenciales, esta Sala reitera que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda. En el caso concreto, la Sala observa que los demandados se limitaron a impugnar la cuantía ‘...por no corresponder al valor de lo litigado, que es la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00) que es el valor del inmueble objeto de esta acción...’, alegando un hecho nuevo. Sin embargo, no demostraron ese hecho en la etapa probatoria, pues del escrito de pruebas consignado al folio 43 de la primera pieza del expediente no se evidencia que hubieran promovido prueba alguna tendiente a demostrar el nuevo alegato sobre la cuantía. De acuerdo a lo expresado, la doctrina de la Sala considera que ‘...si nada prueba el demandado, en este único supuesto [el hecho nuevo], queda firme la estimación hecha por el actor...’. Por consiguiente, al no haber probado nada que le favoreciera en cuanto a la cuantía, resulta improcedente la impugnación realizada contra dicha estimación contenida en el libelo de demanda…” (Énfasis añadido).
Ahora bien, conforme a las jurisprudencias antes citadas, observa este Tribunal que en el presente caso la estimación fue rechazada por exagerada, sin embargo debe advertirse que cuando la parte actora hace la estimación del valor de la demanda no está convirtiendo tal estimación en un petitorio ya que con la estimación de la demanda lo que se pretende es determinar la competencia del Tribunal en razón de la cuantía y la cuantía de la demanda no necesariamente se va a transformar en la suma a ser condenada a pagar; aunado a esto la parte demandada no trajo a los autos ningún hecho nuevo relacionado con la cuantía que podría considerar adecuada y además no aportó prueba alguna para fundamentar la aparente impugnación, requisito este último indispensable para que prospere la defensa bajo estudio. Lo antes razonado conlleva a este Juzgador a DECLARAR IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN y ASÍ SE DECIDE.
La demandada en la audiencia preliminar interpuso la defensa de falta de cualidad de la actora, basándose en la “no comparecencia de los herederos desconocidos a la audiencia”. Advierte este Juzgador, primeramente, que dicha defensa está reservada para ser opuesta como defensa previa en el lapso destinado a la contestación a la demanda al abrigo del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. En segundo termino llama la atención de este Tribunal la sola enunciación de la defensa sin desarrollar argumentativamente la misma ni sustentarla en algún hecho o derecho puntual.
En el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se establece: “…Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio...”.
La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según ella se refiere al actor o al demandado y es la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir, que es la cualidad necesaria que deben tener las partes para poder actuar en juicio.
La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
En esta materia, la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 09 de septiembre de 1989, sostuvo que:
“… (Omissis) según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada”.
Ahora bien, la falta de cualidad o legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria que ha sido tratada tanto doctrinaria como jurisprudencialmente. La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, explica:
“…La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como “aquélla relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…. (contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.).
De la defensa que se plasma en autos no se evidencia que este dirigida hacia algún aspecto relevante o concordante con el merito de lo controvertido en virtud de su indeterminación y falta de argumentación como fue dicho anteriormente, en tal virtud la misma debe ser declarada IMPROCEDENTE.
Con respecto a la representación sin poder que se ostenta en juicio, la parte actora, ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, al momento de interponer el libelo de la demanda ha señalado que su pretensión la ejercía tanto en nombre propio, así como también actuando como representante sin poder de sus comuneros, ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ, y de la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A, todo ello, con fundamento en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil.
Nuestro Código de Procedimiento Civil, concretamente en su artículo 168, establece la figura denominada por la doctrina y la práctica jurídica como “Representación sin poder”. En dicha norma, se establecen dos casos específicos en los cuales se puede invocar en juicio la representación sin poder, a saber: (i) el heredero por su coheredero, en aquellos asuntos relacionados y que se originen por la herencia; y, (ii) el comunero por su condueño, en todo lo concerniente a la comunidad.
Por otro lado, con respecto al correcto alcance e interpretación de la norma transcrita, la Sala de casación Civil, en sentencia N° RC-249, de fecha 4 de abril de 2006, caso de Cesar Palenzola contra María Palenzola, expediente N° 05-429, indicó lo siguiente:
“...Considera la Sala, que para la aplicación de la norma en cuestión, el accionante estaba obligado a invocar la representación sin poder de su comunero, es decir, de Carmen Elena Olavarría de Palenzona, cosa que no hizo, pues la sentencia recurrida no hace mención alguna sobre dicho particular, ni el recurrente afirma haber cumplido dicha carga procesal.
...Omissis...
Sobre la representación sin poder, la Sala en sentencia de fecha 11 de marzo de 2004, Caso: Centro Clínico San Cristóbal Hospital Privado, C.A. c/ Pedro Gerardo Medina Carrillo y otro, estableció que “...la representación sin poder prevista en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, debe invocarse de forma expresa, y no surge de forma espontánea...”.
Asimismo, en sentencia de la misma Sala, de fecha 18 de junio de 1997 se dejó asentado:
“…Es doctrina de este Supremo Tribunal que la representación sin poder a que se contrae el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil debe hacerse valer en forma expresa y no surge en forma espontánea. Así en sentencia del 24 de octubre de 1995 (Juan Carlos Baptista José y otros contra Pan American World Airways, Inc.)... la Sala sostuvo:
‘Según el procesalista patrio Arístides Rengel Romberg, la representación sin poder no surge de derecho, aún en quien se considere como tal y reúna las condiciones requeridas para ejercer poder en juicio, sino que debe ser invocada o hecha valer expresamente en el acto en que se pretende ejercer la representación sin poder.
La Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 11 de agosto de 1966 (G.F. N° 53, 2° Etapa. Pág. 306), ha señalado que la representación sin poder no surge espontáneamente por más que el sedicente representante reúna las condiciones requeridas para ejercer poderes en juicio, sino que debe ser expresamente invocada en el acto en que se pretende la representación ...’.
Por consiguiente, el accionante tenía la carga de invocar expresamente en el libelo, la representación sin poder de su comunera, Carmen Elena Olavarría de Palenzona, establecida en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, para que esta fuera procedente en derecho, y no pretender aprovecharse de tal figura por primera vez en Casación...”.
Del criterio jurisprudencial anteriormente expuesto, se evidencia que, para invocar la representación sin poder que hace mención el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil (cualesquiera de los supuestos a que hace referencia la norma) y esta tenga eficacia en juicio, es necesario que: esa representación sea expresamente invocada en el libelo de la demanda (en el caso de la parte actora), no siendo suficiente que se den los extremos previstos en la norma, por cuanto la misma opera de forma espontánea; y, por supuesto, (ii) que de los argumentos y pruebas aportadas en ese sentido por la parte que la invoca, se cumplan con cualesquiera de los supuestos de hecho contenidos en la norma, ya sea en el caso del heredero de su coheredero, o del comunero por su condueño.
Precisado lo anterior, observa este Tribunal de Instancia que con respecto al primero de los requisitos señalados, esto es, que nuestra jurisprudencia exige para la procedencia de la representación sin poder, referida a que ésta debe hacerse valer en forma expresa y no surge en forma espontánea, observa este Juzgador que, en el caso concreto, la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, parte actora en el presente juicio, ha alegado en su libelo de la demanda, de forma expresa y suficiente, que invocaba la representación sin poder contenida en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, concretamente, la concerniente a la del “comunero de su condueño, en lo relativo a la comunidad”, razón la cual, a criterio de este Tribunal, con fundamento a lo establecido por la jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal de Justicia, se ha cumplido con el primer requisito para la procedencia de la representación sin poder invocada por la parte actora.
En lo que respecta al segundo de los requisitos de procedencia anteriormente señalado, tenemos que, junto al libelo de la demanda, la representación judicial de la parte actora produjo, entre otros, los siguientes documentos A) Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del antiguo Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de marzo de 1951, bajo el número 20, Tomo 3 adicional, Protocolo Primero; B) Planilla sucesoral identificada con el número 0232, expedida en fecha 24 de enero de 1984; C) Documento denominado Planilla Sucesoral, identificado con el número 1487, de fecha 15 de abril 1991; y D) Declaración de Únicos y Universales herederos, dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 25 de noviembre de 2015.
De las reproducciones fotostáticas que anteceden, que son copias de documentos públicos que no fueron impugnadas, se evidencia que en el presente asunto, puntualmente sobre el objeto de este litigio, existe un régimen de comunidad en su propiedad que a criterio de quien decide, de conformidad con lo previsto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, y con fundamento a la jurisprudencia establecida por la Sala de Casación Civil, hace procedente en derecho la representación sin poder aducida por la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES con respecto a sus comuneros, ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA; ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ; MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ; JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ y, la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A.
-IV-
Resueltos los puntos previos anteriores, este Juzgado, antes de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la controversia, entra a analizar el acervo probatorio traído a las actas y a tal efecto observa que:
Cursa a los folios 16 al 19 de la primera pieza, poder autenticado ante el Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 24 de abril de 2015, bajo el N° 32, Tomo 176 de los libros respectivos, otorgado por la accionante a los abogados JUAN PABLO LIVINALLI ARCAS, JORGE KIRIAKIDIS LONGHI, CLAUDIA CIFUENTES GRUBER, FIDEL MONTAÑEZ PASTOR, MARÍA JOSÉ GARCÍA ZAMBRANO y MARÍA EUGENIA LOAIZA VELAZCO, inscritos en el IPSA bajo los Nos. 47.910, 50.886, 52.190, 56.444, 237.902 y 237.903, respectivamente, el cual no fue cuestionado en modo alguno, por lo que este Juzgado le confiere valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 12, 150, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 de Código Civil y tiene como cierta la representación que ejercen los apoderados en nombre de su poderdante y así se precisa.
Folios 20 al 31 de la primera pieza, documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del antiguo Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de marzo de 1951, bajo el número 20, Tomo 3 adicional, Protocolo Primero; copia simple de planilla sucesoral identificada con el número 0232, expedida en fecha 24 de enero de 1984 (folios 32 al 39 de la primera pieza); copia simple de la planilla sucesoral, identificada con el número 1487, de fecha 15 de abril 1991 (folios 40 al 49 de la primera pieza) y a los folios 50 al 54 de la primera pieza, copias certificadas de la declaración de únicos y universales herederos, dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 25 de noviembre de 2015. Estas documentales al no haber sido cuestionadas en la oportunidad de ley, gozan de valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Adjetivo Civil y 1.357 y 1.384 del Código Civil, apreciándose que los ciudadanos Alfredo Landaeta Zavarce y Alida Josefina Marcano de Landaeta habían adquirido la propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre esta construida, denominada “Landamar”, identificada con el número de Catastro 290/1703, ubicado en la intersección de la Avenida El Bosque con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, en el bloque “N” del correspondiente plano del urbanismo. Que a la muerte del copropietario del inmueble, el de cujus Alfredo Landaeta Zavarce, tanto la ciudadana Alida Josefina Marcano, como los ciudadanos LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES (hoy parte actora), ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO y ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES, en virtud de la sucesión acaecida por la muerte de ALFREDO LANDAETA ZAVARCE, pasaron a ser copropietarios del inmueble denominado quinta “Landamar”. Que en virtud de la sucesión surgida con motivo de la muerte de Alida Josefina Marcano, su cuota parte del inmueble de marras fue transmitida a LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO y ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES. Finalmente, se evidencia que, el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, mediante pronunciamiento emitido en fecha 25 de noviembre del año 2015, declaró como únicos y universales herederos del de cujus (Alfredo Enrique Landaeta Marcano), a los ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ.
A los folios 55 al 65 de la primera pieza, se insertan copias certificadas del contrato de arrendamiento celebrado entre LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO y ANTONIETA PAULINA de NONES, representados en ese acto por la ciudadana ANA MERCEDES MORALES, por una parte, y por la otra, el ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., autenticado el día 20 de junio de 2008, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el número 113, Tomo 64, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública. Esta documental no fue impugnada, por el contrario, la relación arrendaticia fue reconocida por la parte demandada y al ser así se le otorga valor conforme a los artículos 509 del Código de Trámites y 1.357 y 1.384 del Código Civil.
Cursa a los folios 66 al 72 de la primera pieza, copia fotostática de notificación practicada en fecha 05 de septiembre del año 2013, ante la Notaría Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, solicitada e instruida por el ciudadano Alfredo Enrique Landaeta Marcano, en su propio nombre, y en representación de la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES y de la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A.; que al no haber sido cuestionado en forma alguna, surte valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 429 y 509 del Código Procesal Civil y 1.357 del Código Civil y se aprecia que la Notaría publica por conducto de la cual se practicó dicha notificación, dejó expresa constancia de haberse trasladado a la dirección del inmueble denominado Quinta “Landamar”, ubicada en la intersección de la Avenida El Bosque con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, y, que en ese mismo acto, dejó constancia de haber colocado en la puerta del inmueble, original de la cara de notificación anexa al acta notarial, con el fin de notificar el vencimiento del término del contrato y el inicio de la prórroga legal.
A los folios 73 al 76 de la primera pieza, riela notificación practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de mayo de 2015, solicitada por los ciudadanos Juan Pablo Livinalli Arcar y María José García, en representación de LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, y dirigida al ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ. Con respecto a dicha documental, observa este Juzgador que la misma fue impugnada por la representación judicial de la parte demanda, no obstante, durante el lapso de promoción de pruebas, la parte que promovió la anterior documental insistió en hacer valer dicho instrumento, e igualmente, produjo copia certificada de la misma (folios 105 al 109 de la tercera pieza). Así las cosas, y por cuanto la impugnación se realizó de forma genérica sin tachar de falso dicho instrumento, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo que en fecha 20 de mayo de 2015, la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, dejó constancia de haberse trasladado (a las 12:30 p.m.) a la dirección del inmueble denominado quinta “Landamar”; que fue atendido por el ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ, a quien se le hizo entrega copia del documento de notificación y que, en ese mismo acto, la ciudadana JENNIFER PARRA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-18.170.207, firmó el acta notarial, en señal de recibo de la notificación impuesta por la Notaría. Por otro lado, se desprende que en el contenido de la notificación, se constata que los apoderados de los arrendadores expresamente manifestaron que el día 31 de mayo de 2015 que vencería la prórroga legal por lo cual manifestación que el inquilino debía hacer entrega del inmueble que ocupaba; que el último pago que debía realizar el inquilino por la ocupación del inmueble era la mensualidad correspondiente al mes de mayo de 2015, por la cantidad de ochenta y un mil ochocientos siete bolívares con 07/100 (Bs. 81.887,07); que se había realizado erróneamente el depósito por la cantidad de ciento sesenta y tres mil setecientos setenta y cuatro bolívares con 20/100 (Bs. 163.774,20) y que dicha cantidad de dinero la colocaban a disposición del arrendatario para el inmediato reembolso, para lo cual debían comunicarse con el ciudadano abogado Juan Pablo Livinalli Arcas, a los números de teléfono señalados en dicha notificación.
En atención a las documentales cursantes a lo folios 199 al 230 de la primera pieza, y 02 al 274 de la segunda pieza, este Tribunal las desecha por cuanto las mismas no arrojan ningún hecho que sea determinante para incidir sobre el mérito del juicio.
Respecto de las instrumentales consignadas por los codemandados en la fase probatoria, este Juzgado constata que en auto interlocutorio de fecha 03 de julio de 2017 se declaró la inadmisibilidad de las documentales acompañadas por lo que no hay prueba que analizar y valorar al respecto.
Puntualmente, respecto a la prueba de informes promovida por la codemandada REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., este Tribunal observa que la misma no fue evacuada en la oportunidad de ley, por lo que no hay informes que analizar.
-V-
Realizado el análisis de las pruebas aportadas al proceso, este Juzgado considera preciso señalar que constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin que esto constituya la anulación del poder discrecional del juez en la búsqueda de la verdad para acercarse a lo justo y ajustado en la aplicación del derecho. El anterior precepto persigue establecer los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, ya que el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem quedando de esta manera trabada la litis.
Efectuada la audiencia preliminar y fijados los hechos conforme a la ley se debe precisar que el argumento central de esta pretensión, tal como ha quedado plasmado en la presente decisión, se halla centrado en tres hechos fundamentales: (i) Que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado o plazo fijo, por cinco (05) años, el cual había acaecido en fecha 31 de mayo de 2013; (ii) Que en virtud de la legislación aplicable para ese momento, al momento en que finalizó el plazo fijo estipulado en el contrato de arrendamiento, los arrendatarios tenían derecho a disponer de un lapso de dos (02) años como prórroga legal, cuestión esta que había operado y vencido hasta el 31 de mayo de 2015; y, que (iii) en virtud del vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento, así como también de la prórroga que por ley procedía en dicha relación arrendaticia, nacía en los arrendatarios, hoy demandados, la obligación de dar entrega material del inmueble (denominado QUINTA LANDAMAR) que les había sido otorgado en calidad de arrendamiento.
Por su parte, las defensas y excepciones opuestas por la representación del sujeto pasivo estuvieron centradas en que: (i) En el asunto concreto, había operado la tácita reconducción, por cuanto al finalizar la primigenia relación arrendaticia pactada a plazo fijo, los arrendatarios no se habían opuesto a la posesión que sobre el inmueble objeto del arrendamiento continuaban realizando los inquilinos, y ya que se habían realizado los pagos de los cánones mensuales de arrendamiento en favor de los arrendadores, sin que éstos hubieren ejercido oposición alguna; (ii) que el contrato de arrendamiento en realidad había tenido como tiempo de inicio la fecha de autenticación de dicho documento, esto era, a partir del 20 de junio de 2008; y, que (iii) en el caso de marras no había operado la prórroga legal establecida por nuestro ordenamiento jurídico y que por ende, no existía incumplimiento alguno por parte de los inquilinos de hacer entrega del inmueble objeto de dicha relación contractual.
Así las cosas, tal como quedó demostrado del referido análisis proferido probatorio se tiene que en este caso las partes acordaron voluntariamente suscribir un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble denominado como QUINTA LANDAMAR, por un plazo o período de tiempo fijo, estipulado en el propio contrato.
En efecto, en su cláusula SEGUNDA (denominada duración) ambas partes contratantes establecieron que la duración de la relación particular que les unía (el arrendamiento) tendría una duración de CINCO (05) AÑOS FIJOS, contados a partir del momento en que se autenticara el documento contentivo de dicho contrato; y, que una vez fenecido dicho término o plazo de tiempo fijo, no había posibilidad de prórrogas.
Ahora bien, resulta claro para quien suscribe que, efectivamente, la relación arrendaticia convenida fue a termino fijo (tal como se evidencia de la propia cláusula segunda del contrato) y que feneció y culminó en fecha 31 de mayo de 2013, momento a partir del cual, de acuerdo con el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento en que se convino y culminó la relación arrendaticia a tiempo determinado) le correspondía un plazo de prórroga legal de dos (02) años.
Con respecto a este punto -de la prórroga legal-, es de capital importancia destacar que, de acuerdo al contenido de esa propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (legislación vigente y aplicable al momento en que efectivamente feneció el plazo fijo de cinco (05) años fijado en el contrato de arrendamiento) la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador puede exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, tal como lo preceptúa el artículo 39 de dicho texto legal. Y es que la prórroga legal, es una obligación impuesta por la legislación (en los contratos de arrendamiento a plazo fijo o tiempo determinado) al arrendador, y un beneficio, potestad y derecho que concede nuestro ordenamiento jurídico en favor de los arrendatarios, merced de la propia naturaleza del negocio jurídico que se celebra (arrendamiento). Así, la figura de la prórroga legal en los contratos de arrendamiento, OPERA DE PLENO DERECHO, lo cual se traduce en que ésta comienza su vigencia de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes, en las cuales no se requiere por ende la notificación a las partes para que esta opere.
En efecto, este ha sido el criterio imperante en la jurisprudencia establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, plasmada en decisión de fecha 11 de marzo de 2016, expediente número 15-1373, Caso: Autoservicios y Repuestos El Parque, C.A., (ASEPARCA), el la cual se estableció en un asunto similar al que nos ocupa que:
“…Sobre el particular observa la Sala que, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 5.398 Extraordinario de fecha 26 de octubre de 1999, vigente para ese tipo de casos en el momento en que ocurrieron los hechos, establecía en el artículo 39 lo siguiente: “…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
Por su parte, el artículo 38 eiusdem, dispone.
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
1. a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
2. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
3. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
4. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
En virtud de la norma precedentemente transcrita, observa esta Sala, que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes.
En atención a lo anteriormente expuesto, no encuentra la Sala que se haya interpretado erróneamente la norma en comento por las razones de inconstitucionalidad expuestas por el accionante, ya que la decisión del juzgado superior se circunscribe a declarar que: “…de la cláusula Tercera del contrato se evidencia la voluntad del arrendador de no querer bajo ninguna circunstancia que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado a consecuencia de la tácita reconducción al establecer que el mismo sería prorrogable automáticamente por el mismo tiempo con el consentimiento por escrito de las partes, lo cual no se demostró en el iter procesal se haya realizado, así como de las diligencias tendientes realizadas por la parte accionante con anterioridad al intentar una demanda de resolución de contrato de arrendamiento, y si bien es cierto, que aún cuando la sociedad mercantil demandada se encuentra ocupando el inmueble, no es por el contrato se haya convertido en indeterminado o porque operase la tácita reconducción, sino por estar disfrutando de la prórroga de ley, la cual al ser de tres años, ésta inició al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir el 02 de febrero de 2011 hasta el 02 de febrero de 2014, siendo intentada la presente demanda el 24 de febrero de 2014, en atención a lo expuesto mal podría tenerse el contrato objeto de litigio a tiempo indeterminado, resultando así forzoso para esta Alzada concluir que en el presente caso no operó la reconducción tácita alegada por la accionada a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por no mediar el consentimiento de la arrendadora y por haber estado la parte accionante haciendo uso de la prórroga legal la cual operó de pleno derecho”.
Por vía de consecuencia, esta Sala constata que tal como lo estableció la sentencia accionada, la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem, que establece: “Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.
De allí que, al observarse que es un hecho admitido por las partes que la relación arrendaticia duró dieciséis años, le correspondía a la arrendataria una prórroga de tres (3) años, operando la misma de pleno derecho no se requería la notificación a la arrendataria, quedando por tanto, el arrendatario en posesión de la cosa arrendada y en continuidad del contrato por ese lapso.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, dicha prórroga se inició al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir el 2 de febrero de 2011 y se venció el 2 de febrero de 2014, razón por la cual esta Sala considera que el juez de alzada actuó ajustado a derecho, al declarar con lugar la demanda, al verificarse que la demanda se intentó el 24 de febrero del mismo mes y año.
En un caso similar al que se examina, esta Sala Constitucional, entre otras, en sentencia 1271/2012, de fecha 14 de agosto de 2012, caso: Rosa Isabel Palenzuela Lipari, dejó sentado lo siguiente:
“(…) no encuentra la Sala que se haya interpretado erróneamente la norma en comento por las razones de inconstitucionalidad expuestas por el recurrente, ya que la decisión del ad quem se circunscribe a declarar que:
“…cuando se intenta una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término prefijado como duración y cuya pretensión busca la entrega del inmueble arrendado, para que se haga efectivo el ejercicio de la acción es necesario que se haya cumplido la prórroga legal conforme lo establecía el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
(…)
La prórroga legal es un derecho irrenunciable que el legislador otorga al arrendatario para entregar el bien inmueble y siendo su uso potestativo para el mismo, ‘pero’ de obligatorio cumplimiento para el arrendador, todo acuerdo o estipulación que impliquen su renuncia debe ser considerado nulo conforme lo instituye el artículo 7 ejusdem…”.
De allí que, esta Sala constata que la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem.
“Artículo 7. Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.
En virtud de la norma ut supra, el arrendatario no podría renunciar a la prórroga legal y de hacerlo queda el acto volitivo emitido sin valor alguno, debido a que ese derecho se ha contemplado precisamente en protección del mismo, asimismo observa esta Sala, que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes (…)” Destacado de este Juzgado de Primera Instancia.
Así, tal como lo asevera la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de Justicia, es insoslayable que, en los contratos de arrendamientos convenidos y estipulados a tiempo determinado, a la luz de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (aplicable a la relación contractual de marras), la prórroga legal opera de pleno derecho, aun cuando las partes no lo hayan convenido, hasta el punto que, NO ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN A LA ARRENDATARIA del inicio de la misma, merced que precisamente esta figura legislativa opera de pleno derecho. Y es que en el caso de marras, sucede que la relación arrendaticia pactada a plazo o tiempo determinado, efectivamente expiró el día 31 de mayo de mayo del año 2013 (tal como así lo reconocen ambas partes contratantes en el presente juicio), en virtud de lo cual, a partir de la siguiente fecha, comenzaba a operar de pleno derecho (de conformidad a lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, legislación esta vigente y aplicable para el momento en que acaecieron los hechos) la prórroga legal de dos (02) años, por tratarse de una relación arrendaticia de cinco años.
Más aun en este caso concreto, cuando la parte actora (arrendadora) mediante notificaciones auténticas y practicadas en la dirección especial prevista de notificación prevista en el contrato para la arrendataria, según se desprende de la propia cláusula vigésima cuarta (esto es, en el mismo lugar del inmueble), manifestó a la parte demandada (inquilina) de que había vencido el plazo estipulado en el contrato; que había comenzado a operar la prórroga legal prevista en la legislación para la relación arrendaticia, de dos (02) años) y que finalizada la misma, debía hacer entrega material del inmueble dado en calidad de arrendamiento, tal como lo establece expresamente la cláusula octava del contrato cuyo cumplimiento es exigido.
En ese sentido, vale la pena mencionar que, la posesión y detentación que realizare la parte demandada (arrendataria) del inmueble denominado QUINTA LANDAMAR, no obedecía a que la intención de las partes contratantes fuera la de renovar o prolongar la duración del contrato (esto es, hacerlo a tiempo indeterminado), sino que precisamente dicha posesión del inmueble por parte del inquilino era con fundamento al beneficio de prórroga legal que le concedía el ordenamiento jurídico vigente para ese momento, merced de su condición de arrendataria, más aun en este asunto especifico cuando la parte actora-arrendadora, había realizado notificaciones y diligencias dirigidas a la parte demandada, a los fines de hacerle saber que no quería renovar el contrato de arrendamiento (aun cuando la cláusula segunda del contrato expresamente prohibía prorrogar su duración) y que vencida dicha prórroga legal, debía hacer entrega material del inmueble dado en arrendamiento. Y así, durante dicho lapso en que operaba la prórroga legal en el caso concreto, de conformidad con lo previsto en el último aparte del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ambas partes contratantes debían seguir en cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, en el caso de la arrendadora, asegurar el uso del inmueble por parte de la inquilina, y de parte de ésta última, continuar pagando el canon mensual de arrendamiento plasmado y convenido por ellas. Por tal razón, mal puede la parte demandada aducir que, en virtud de continuar pagando el canon de arrendamiento, en el presente caso no había operado la prórroga legal y que por ende, estábamos en presencia de una tácita reconducción de la relación arrendaticia.
Por otro lado, en lo que se refiere al argumento de la parte demandada, referido a que en el presente asunto operaba la táctica reconducción, establecido en el artículo 1.600 y siguientes del Código Civil, requiere del cumplimiento de varios requisitos y presupuestos, y presupuestos, a saber: (i) Que estemos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con duración concluida, (ii) El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido; y, (iii) Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador. En ese sentido, se observa que, si bien en el caso concreto estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuyo plazo fijo de cinco (05) años efectivamente feneció en fecha 31 de mayo de 2013 en el cual a su vez también transcurrió y culminó la prórroga legal que, por dos (02) años, concede la Ley en favor de la arrendataria demandada, no es menos cierto que, en el caso concreto, no se cumple ni verifica el requisito que el arrendador hubiere tomado una actitud silente frente a la posesión de la inquilina del inmueble dado en calidad de arrendamiento ya que, tal como quedó demostrado esta manifestó (mediante notificaciones autenticas, realizadas en la dirección especial de notificación prevista, para la arrendataria, en la cláusula vigésima cuarta del contrato) en dos oportunidades su voluntad culminar con la relación locativa.
En lo que se refiere al pago de los daños y perjuicios, estimados por la parte actora en la suma de CUATRO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.095,35) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, se observa que el Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial dispone en su artículo 22:
“Artículo 22.- Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera:
1. Si el arrendador omitiere o se negare injustificadamente a restituir la garantía o liberar la fianza de fiel cumplimiento al arrendatario dentro del plazo establecido en el artículo anterior, se generarán, respecto del monto de la garantía, intereses a la tasa activa más alta del sector bancario de conformidad con la Información del Banco Central de Venezuela. Dichos intereses se calcularán sobre la base del monto de la fianza.
Si la garantía se hubiere consignado en efectivo y no hubiera sido depositada en cuenta bancaria que genere intereses, el arrendador tendrá la obligación de devolver al arrendatario el monto consignado más los intereses generados, aplicando la tasa activa más alta del sector bancario, conforme a la información disponible a través del Banco Central de Venezuela.
En caso de discordia, será la SUNDDE la que determine el monto total a reintegrar, a solicitud de parte interesada.
2. Si las obligaciones insolutas fueren imputables al arrendatario, los montos calculados conforme al numeral anterior corresponderán al arrendador, el cual podrá solicitar a la SUNDDE autorice su retención o acudir a la vía judicial requiriendo la ejecución de la fianza.
3. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley.” Destacado de este Tribunal
De la norma anteriormente transcrita se desprende que cuando el inquilino se niegue a desocupar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a pesar del término de la relación contractual arrendaticia, el arrendador tiene derecho a percibir, por cada día transcurrido, le precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta que se efectúe la restitución efectiva del inmueble.
En el caso que nos ocupa, tal como se señaló anteriormente, sucede que aun cuando estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de un inmueble destinado al uso comercial a tiempo determinado, en el cual no sólo ha vencido el plazo fijo estipulado en el mismo (de cinco (05) años), sino que además, ha fenecido y vencido en término de dos (02) de prórroga legal que, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hecho el cual ocurrió efectivamente el día 31 de mayo de 2015, donde se observa que la parte demandada-arrendataria, no ha dado cumplimiento de su obligación contractual de hacer entrega material, real y efectiva del inmueble dado en calidad de arrendamiento, tenemos que, en efecto, se cumple con el supuesto de hecho contemplado en la norma anteriormente transcrita, y es que precisamente el inquilino no hubiere hecho entrega material del inmueble arrendado aun cuando estamos en presencia de un contrato de arrendamiento cuyo plazo fijo ha vencido. Más aun en el presente caso concreto cuando, se desprende que, ambas partas contratantes –tal como se evidencia de la cláusula novena del contrato- establecieron expresamente que toda demora en la entrega material del inmueble arrendado, por parte de los arrendatarios al término del plazo estipulado en ese contrato de arrendamiento, hacia nacer en los inquilinos la obligación de pagar un monto diario -hasta que se efectuare dicha entrega material del inmueble- como compensación por los daños y perjuicios causados en el retardo de esa entrega.
En el presente caso (tal como así lo han reconocido ambas partes en el juicio), el último monto fijado como canon de arrendamiento fue estipulado (y pagado) fue de OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 10/100 (Bs. 81.887,10), cantidad ésta sobre la cual, si se le agrega el cincuenta por ciento (50%) de penalidad previsto por el propio ordinal tercero del artículo 22 de Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, asciende a un total de CIENTO VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON 65/100 (Bs. 122.830,65).
En ese sentido, teniendo como base para el cálculo (a tenor de lo previsto en la precitada Ley Arrendamientos) esa suma de CIENTO VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON 65/100 (Bs. 122.830,65), en aplicación del supuesto de hecho contenido en la norma anteriormente invocada, daría un total de CUATRO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 35/100 (Bs. 4.094,35).
No debiendo dejar pasar por alto en esta motivación que de acuerdo a la facultad conferida al Juez en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y la interpretación del contrato objeto de litigio debe precisarse que su vigencia comenzó desde la fecha en que se autenticó, es decir, desde el 20 de junio de 2008, ocurriendo su vencimiento el 20 de junio de 2015, fecha en que definitivamente venció la prorroga legal. Al ser esto así, la petición de daños no puede calcularse desde el 31 de mayo de 2015, pues para esta fecha no había vencido el vínculo jurídico, ni había nacido la obligación de devolver el bien, por tal, el cálculo de los mismos debe realizarse desde el día 21 de junio de 2015 inclusive, hasta la total y definitiva entrega del inmueble, a razón de cuatro mil noventa y cuatro bolívares con 35/100 (Bs. 4.094, 35) por cada día de retraso.
En último término, con relación a la indexación judicial que, sobre el monto reclamado como daños y perjuicios, ha solicitado la parte actora en su libelo, es menester para este Tribunal de Primera Instancia destacar que, es el criterio imperante de la jurisprudencia establecida por nuestro Máximo Tribunal de Justicia, tanto en Sala de Casación Civil, como en Sala Constitucional que no es procedente acordar la indexación judicial sobre la cantidad que obedece al concepto por pago de daños y perjuicios, pues ello implica un doble pago, lo cual genera la ruptura del equilibrio procesal, al crear una desigualdad de las partes y por ende, violenta el derecho a la defensa de aquellos quienes, en virtud de los postulados constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 Constitucionales, acuden ante los órganos jurisdiccionales para obtener de estos un pronunciamiento que resuelva la controversia en la cual son partes.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este órgano jurisdiccional considera que la delación sometida al estudio debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR todo lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo, con arreglo a las pretensiones deducidas y a las defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así queda establecido.
-VI-
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, quien invoca en el presente juicio el carácter de representante sin poder de los ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ, y la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., contra el ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ, y la entidad de comercio REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., plenamente identificados en el encabezamiento de esta decisión. SEGUNDO: CONDENA a la parte demandada a: REALIZAR LA ENTREGA MATERIAL del inmueble identificado como Quinta “Landamar”, identificada con el número de Catastro 290/1703, ubicado en la intersección de la Avenida El Bosque con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, en el bloque “N” del correspondiente plano del urbanismo, que tiene una superficie de mil doscientos metros cuadrados (1.200 Mts²) y está plantado en el ángulo sur-oeste del cruce de la Avenida Principal y El Bosque de la ya mencionada urbanización, formado dicho lote por parte de la parcela número 5 y parte de la parcela número 4 del referido bloque, en el municipio Chacao del Estado Miranda, en el Área Metropolitana de Caracas; con los siguientes linderos: NORTE: en cuarenta metros (40 Mts) con la Avenida El Bosque de la misma urbanización; SUR: en cuarenta metros (40 Mts) con parte de la parcela número 4 de la referida urbanización; ESTE: en treinta metros (30 Mts) con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana; OESTE: en treinta metros (30 Mts) con terrenos que son o fueron propiedad de la señora Ana María Abatí de Weffer, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. TERCERO: CONDENA A PAGAR a la parte actora como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la demora en el cumplimiento de su obligación, la cantidad de CUATRO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 35/100 (Bs. 4.094,35), diarios, contados a partir del 21 de junio de 2015, hasta el momento de la entrega material real y efectiva del inmueble. CUARTO: IMPROCEDENTE la indexación judicial solicitada por la parte demandante.
Dada la naturaleza de la presente decisión no hay expresa condena en costas.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Inst. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 13 de octubre de 2017.
EL JUEZ,
RICARDO SPERANDIO ZAMORA.
LA SECRETARIA Acc.,
ANA I. GARCÍA MARTÍNEZ.
En esta misma fecha, siendo las 12:02 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA Acc.,
ANA I. GARCÍA MARTÍNEZ.
