REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
ASUNTO: AP11-V-2015-001627
DEMANDANTES: RITA MARIA DE ABREU DE FIGUEIRA, MIGDALIA DE ABREU DE SOUSA, DOMINGO DE ABREU DE SOUSA y CHARLES DE ABREU DE SOUSA, titulares de las cédulas de identidad números 12.455.260, 5.311.291, 9.120.162 y 6.404.699, representados por el abogado Carmine Smarrelli, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 27.716 y 27.716.
DEMANDADO: EL PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B, S.R.L, representado por la Abogada Fanny Brito, inscrita en el Inpreabogado N° 63.156.
MOTIVO: Desalojo e indemnización de daños materiales de local comercial.
ANTECEDENTES
El juicio por desalojo e indemnización de daños materiales, relativo a local comercial se inició por libelo de demanda incoada el 30 de noviembre de 2015 y se admitió el 07 de diciembre de 2015, por los trámites del juicio oral.
El 11 de julio de 2016, se celebró la audiencia preliminar con la presencia de la representación judicial de ambas partes.
El 19 de este mes y año, se celebró la audiencia de juicio, en la cual se dictó el dispositivo del fallo, declarando parcialmente con lugar la pretensión de la parte actora. En consecuencia, con lugar la petición de desalojo del local comercio.
LOS HECHOS
Encontrándose en el lapso legal para publicar el fallo completo, se hace, advirtiéndose que la sentencia en el procedimiento oral debe redactarse en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de trascripción del contenido de los documentos que consten en el expediente, según lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
En este caso, la parte actora pretende que la demandada convenga o sea condenada al desalojo e indemnización de daños materiales por el arrendamiento del local comercial arrendado, constituido por el local comercial de ciento ochenta y cinco metros (185, M2), ubicado en la Planta Baja del Edificio Flamingo, Urbanización Campo Claro, identificado con los números 3 y 4, Grupo 9, Manzana H, del Municipio Leoncio Martínez, del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, según contrato de arrendamiento del 21 de agosto de 2009, pactado a tiempo fijo de dos años sin prórroga, desde el 01 de julio de 2009 al 29 de junio de 2011, vencido el cual no se pactó nuevos contratos por lo que se indeterminó.
Que se le advirtió a la arrendataria de la necesidad de realizar labores de mantenimiento y reparaciones menores al local a los fines de evitar daños graves, a lo cual la arrendataria hizo caso omiso, por lo que hoy existen paredes con filtraciones, que han producido hongos a la estructura de la edificación, arañas de cables eléctricos que guindan en el aire, ductos de escape absolutamente tapados por la grasa acumulada, carencia de extintores de incendio, lámparas de seguridad, salida de emergencia, carencia de permisos de bomberos, mal estado de las instalaciones sanitarias, ruptura de tuberías de aguas servidas.
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en lo previsto en los literales “c” y “e” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 33 eiusdem y el artículo 1167 del Código Civil, demandó a los fines que la arrendataria convenga o sea condenada al desalojo del local comercial y al pago de la indemnización por los daños materiales ocasionados al local comercial.
Estimó el valor de la demanda en la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000).
El 06 de julio de 2016, la parte demandada contestó a la pretensión de la actora y señaló que en el contrato de arrendamiento se indicó que el inmueble arrendado constituido por un local comercial ubicado en la planta baja del edificio antes mencionado y un local para depósito ubicado encima de la cocina, por lo que se hace referencia a dos locales comerciales y esto último no consta en el documento de propiedad, por lo que no se trata del mismo inmueble.
DE LAS PRUEBAS
De acuerdo a lo narrado, la existencia de la relación arrendaticia, no es un hecho controvertido, solo que la parte demandada alegó que no se trata del mismo inmueble descrito tanto en el contrato de arrendamiento como en el documento de propiedad. Queda en consecuencia determinar, la existencia o no de las causales alegadas como motivo del desalojo pretendido.
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó copia de instrumento registrado el 03 de junio de 2015, relativo a la venta que Domingo de Abreu Aires, hizo a los hoy actores del inmueble arrendado, constituido por una planta baja y un primer piso con tres apartamentos y un segundo piso con un apartamento.
Aportó instrumento autenticado el 21 de agosto de 2009, contentivo de contrato de arrendamiento pactado entre Ana Berta Goncalves, en representación de los ciudadanos Domingos de Abreu Aires y María Concepción Sousa de Abreu y la sociedad mercantil El Palacio de las Carnes Las Tres B, S.R.L, representada por los Directores Gerentes Antonio Dos Santos y Vasco José Gouveia de Barros, sobre un local comercial ubicado en la planta baja del edificio Flamingo y un local para depósito que está sobre la cocina, con todas sus instalaciones y comodidades para el funcionamiento de bar y restaurant, por dos años sin prórroga, desde el 01 de julio de 2009 al 29 de junio de 2011, por la pensión mensual de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00).
Aportó dos actas de defunción, la de María Conceicao de Sousa de De Abreu y Domingos de Abreu Aires, quienes fallecieron el 10 de febrero de 2010 y 15 de septiembre de 2015, en ese orden.
Consta Informe de Inspección del 05 de noviembre de 2015, de la Comisión de Urbanismo, Ingeniería Local, Vialidad y Transporte del Consejo Municipal de Sucre, estado Miranda, donde se dejó constancia que en ese misma fecha se hizo inspección en el local arrendado, señalando que se trata de una estructura de 3 niveles, conformada con columnas y vigas de concreto armado. Que en la planta baja funciona el local comercial Restaurant El Palacio de las Carnes Las 3 B, donde observaron “filtraciones provenientes del nivel superior, causando daños a nivel de delaminación de pintura, desprendimiento de friso y en algunos casos, piezas dañadas de cielo raso que funciona como revestimiento para el techo. Que observaron un boquete en el piso en su lateral derecho de la planta baja, observando una tubería de aguas servidas que presentó una rotura. Que en el área externa de la segunda planta se observó las instalaciones correspondientes a los ductos de ventilación de la cocina del local, “los mismos totalmente corroídos y agrietados en ciertas áreas, por lo tanto no están cumpliendo su función correctamente, igualmente se apreciaron instalaciones eléctricas a la intemperie, corriéndose el riesgo de un incendio”. En las conclusiones se expuso que la instalaciones eléctricas se encuentran violentando las normas de seguridad establecidas, en el sentido de que algunos puntos (interruptores, uniones) se encuentran totalmente expuestos, pudiendo causar un incendio. Reemplazar los ductos de ventilación de la cocina en su totalidad, actualmente no cumple su función e implican un riesgo sanitario y de incendio a la edificación.
Aportó informe del 16 de noviembre de 2015, de la Coordinación Nacional de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, dando respuesta al ciudadano Domingo de Abreu quien solicitó inspección el 12 de ese mismo mes y año. Ese órgano dejó constancia de haber practicado una evaluación de riesgos de incendio en el palacio de las Carnes Las Tres B, donde funciona el restaurant en referencia señaló que existen algunas averías en los sistemas de prevención protección de incendios referentes a: Normas Covenin 823 (sistema de detención y alarma de incendio). Norma Covenin 1040 (extinción portátil). Normas Covenin 200 (instalaciones eléctricas). Falta de mantenimiento al sistema de campana de la cocina. Señalización de vías y medios de escape.
El 2 de noviembre de 2016, este Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado, a los fines de evacuar la prueba de inspección promovida por ambas partes, con la asistencia del ingeniero César Gandica. De acuerdo a lo solicitado, se dejó constancia que en la planta baja efectivamente funcionaba un restaurant denominado el palacio de las carnes las tres B. Que en la planta baja esta distribuida en un área de comedor, baños, una barra, una cocina, una oficina, un depósito y una escalera que da acceso a la planta alta. Que respecto a las paredes se observaron en regular estado de conservación, evidenciándose humedad, pequeñas fracturas en el friso. Que el techo también se observó en regular estado de conservación, donde se evidenció manchas y focos de humedad, techo raso con imperfecciones en regular estado de conservación. Que se observó cuatro extintores en la planta baja. En la planta alta se observó además de equipos de aire acondicionado y chimenea, compresores y ductería de acero galvanizado, que se observa de regular a mal estado de conservación en general, por encontrarse en proceso de oxidación; a la intemperie.
DEL MERITO
La parte actora fundamentó su pretensión en la causal de desalojo prevista en los literales “c” y “e” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual procede esa pretensión:
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.
Sin embargo, el 23 de mayo de 2014, entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que en su artículo 40 establece las causales de desalojo. Así, el literal “c”, señala:
Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Mientras que en el literal “e”, se indica:
Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificada.
Como puede verse, a pesar que haya sido derogado el primer Decreto Ley, en el segundo se mantienen dichas causales de desalojo y por ello no se justifica la inadmisibilidad de la demanda contentiva de la pretensión hecha valer. Por ello, se declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y el Tribunal Superior que conoció de la apelación, expuso que no encontró ningún presupuesto para la inadmisibilidad de la demanda contentiva de la pretensión y que en todo caso, en virtud del principio iura novil curia, corresponde a las partes alegar los fundamentos de hecho de su pretensión y al juez corresponde seleccionar la regla de derecho. Que la pretensión intentada es de desalojo, prevista en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, donde se encuentra tipificada las causales de desalojo, por lo que no hay prohibición de admisión de la misma.
Antes de conocer el mérito del asunto, debe este Tribunal por el principio de exhaustividad, resolver los alegados de las partes en la audiencia de juicio, el de la parte actora respecto a la violación del debido proceso en virtud que la parte demandada contestó en dos oportunidades y el de la demandada en que no hay correspondencia entre la medida del local comercial indicado tanto en el documento de propiedad y de arrendamiento y lo indicado en el libelo de demanda y en el informe rendido por el perito designado para la inspección y que forma parte de la misma.
En cuento al alegato de la violación del derecho al debido proceso, en virtud que la parte demandada contestó en dos oportunidades, se aprecia que, de acuerdo a auto del 08 de marzo de 2016, el lapso de emplazamiento de veinte (20) días comenzó a computarse desde esa fecha exclusive, el 13 de abril de ese mismo año, la parte demandada propuso cuestiones previas y contestó a la pretensión de la actora y el 21 de junio de 2016, el Tribunal dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar dicha cuestión previa y el 06 de junio de 2016, la parte demandada presentó nuevo escrito que denominó de contestación. Por auto del 07 de julio de 2016, se fijó oportunidad para la audiencia preliminar que debía llevarse a efecto al segundo día de despacho siguiente.
Siendo así, tenemos que la contestación a la demanda (13/04/2016), la realizó al décimo séptimo (17) día, por lo que hubo de dejar transcurrir íntegramente el lapso de emplazamiento. Vencido el mismo, se abrió el lapso probatorio de ocho (8) días a que hace referencia el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, que venció el 06 de junio de 2016, y de acuerdo al mismo artículo, la decisión debía tomarse al octavo (8) día siguiente, que lo fue precisamente el 21 de junio de 2016, fecha en que se decidió la cuestión previa. En tal sentido, si bien la parte demandada presentó nuevo escrito, que denominó de contestación el 06 de junio de 2016, no puede venir ahora la parte actora alegar que se ha violado el debido proceso, cuando dicha actuación de parte no interfirió en el iter procesal, pues por auto del 07 de julio de 2016, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 868 del mismo código, se fijó al segundo día para la audiencia preliminar, que efectivamente se celebró con la presencia de los apoderados judiciales de ambas partes.
Como puede observarse de lo antes narrado, lejos de violentarse el proceso debido en este caso, se observa que se cumplió a cabalidad con el, pues se cumplieron cada una de las etapas del proceso, donde cada una de las partes a través de sus apoderados judiciales pudieron intervenir, alegar y probar lo que consideraron conveniente y el tribunal les proveyó de acuerdo al proceso legalmente establecido. Siendo así, debe desecharse este alegato de la parte actora.
Respecto al argumento de la representación judicial de la parte demandada en cuanto a que no hay correspondencia entre la medida del local comercial indicado tanto en el documento de propiedad, de arrendamiento y lo indicado en el libelo de demanda y en el informe rendido por el perito designado para la inspección y que forma parte de la misma, se observa que, efectivamente en el libelo de demanda, la parte indicó que se trata de un local de aproximadamente ciento ochenta y cinco metros cuadrados (185 m2), en el documento de propiedad se indica que se trata de un inmueble que consta de una planta baja de aproximadamente 185 m2. En el documento que contiene el contrato de arrendamiento, se señala que se trata de un local comercial constituido por planta baja del edificio Flamingo y un local para depósito que está sobre la cocina, sin indicar su cabida.
Sin embargo, en la inspección que efectuó el tribunal se dejó constancia que todo el local arrendado, tenía una extensión de aproximadamente 499 metros cuadrados. Por lo que si no hubo contradicción en su momento de parte de los arrendatarios respecto a que no ocupasen alguna área del local, donde funciona el restaurant, por lo que en virtud del principio que debe primar la verdad sobre las formas, debe tenerse que el local comercial abarca ese aproximado de cuatrocientos noventa y nueve metros cuadrados (499 m2). Así se establece.
En cuanto al mérito tenemos que la parte actora alegó las dos causales como fundamento del desalojo solicitado, lo cual debe ser demostrado por cualquiera de los medios de prueba. No obstante, de acuerdo al los medios de pruebas aportados al proceso, no consta ninguno que se refiera al hecho que el local comercial objeto material del juicio vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
En efecto, más allá de documento privado del 18 de noviembre de 2015, presentado por el Ingeniero José Galino, relativo a presupuesto para algunas reparaciones, que no tiene ningún valor probatorio en el proceso, dado que se trata de un documento privado no ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, no consta por ejemplo, informe de Bomberos o Ingeniería Municipal que indique la necesidad de demolición del local. Siendo así debe declararse no ha lugar esta causal.
En cuanto a la otra causal, “que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”, se entiende que dicha causal encierra en si dos motivos distintos a los mismo fines, los deterioros o reforma al mismo.
Resulta natural que un local donde ha funcionado un restaurant por treinta (30) años, según lo expuesto por las partes en al audiencia oral, sufra deterioros sino se hacen los mantenimientos necesarios tanto a la estructura como paredes, friso, pintura pisos como a los equipos requeridos para el adecuado funcionamiento de este tipo de negocios. Eso lo ha considerado el legislador, de allí que los deterioros que deben tenerse como causal de desalojo son aquellos mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, pues debe entenderse que se deben ejecutar mantenimiento a los mismos, vista la categoría del negocio, donde acuden las personas a comer y demás actividades propias de los restaurantes.
Según la letra de la citada causal, se requiere que el arrendatario despliegue una actuación sobre la cosa arrendada, que le cause un deterioro mayor que aquel proveniente del uso normal del mismo, esto es, que además del deterioro propio del uso de la cosa, por el desarrollo de la actividad comercial para lo cual fue contratado, signifique un desgaste mayor, pero que provenga ya no del uso, sino de una actividad distinta a la que estaba destinado contractualmente.
Por máxima de experiencia, los locales comerciales destinados a restaurantes, como es el caso de autos, sus instalaciones sufren daños provenientes del uso normal, sobre todo en la parte de la cocina derivado del fuego y las substancias que se deriva de la cocción de los alimentos, que incluso se adhieren a los ductos correspondientes que permiten el desvío del calor, humo etc. Cosa distinta es esos mayores daños que no provienen de la explotación comercial, sino que se debe a una acción del arrendatario que cause menoscabo en el inmueble arrendado.
Como se dijo con antelación, ese local se viene usando a los fines indicados desde hace treinta (30) años y ciertamente de las inspecciones levantadas en el local, antes analizadas, se pudo constatar que el mismo presenta algunos daños en su estructura, como por ejemplo en las paredes, techo, pisos y, especialmente en las instalaciones eléctricas y ductos de la cocina, pues “…se apreciaron instalaciones eléctricas a la intemperie, corriéndose el riesgo de un incendio”.
Igualmente, de las pruebas analizadas se dejó constancia de la falta de mantenimiento al sistema de campana de la cocina. Mientras que en la planta alta se observó además de equipos de aire acondicionado y chimenea, compresores y ductería de acero galvanizado, que se observa de regular a mal estado de conservación en general, por encontrarse en proceso de oxidación; a la intemperie.
Todos estos hechos apreciados en el local, apreciados en su conjunto permiten al tribunal concluir que ciertamente el local presenta deterioros mayores que los derivados del uso normal, que conducen a tenerse como probada la causal de desalojo. Permite apreciar además que un local en tales condiciones, como pudieron apreciar los demás órganos que inspeccionaron el local, es fácil prever la ocurrencia de un incendio, pues al entrar en contracto cualquier corto circuito dada la existencia de instalaciones eléctricas a la intemperie, que, al entrar en contacto a la grasa y demás sustancias existentes en las campanas ubicadas en la cocina y demás ductos en mal estado, permitiría su combustión con las consecuencia inimaginables.
Además, este tribunal conoce que en la avenida “D” de Campo Claro, justo detrás del inmueble en que se encuentra el local comercial en referencia, funciona el Colegio Francia, lo que permite inferir el flujo de personas: niños, padres, representantes, maestros personal administrativo y obrero, que se verían en grave peligro a la hora de un eventual incendio, situación que debe prevenirse, pues no debe ser ajeno este tribunal a tales circunstancias; al igual que la actividad jurisdiccional además de resolver el conflicto de intereses particulares, debe siempre ver el interés de la colectividad. No en vano el artículo 2 de la Constitución, propugna la vida como uno de los valores fundamentales y el Estado tiene como uno de sus fines esenciales, el desarrollo de la persona, el bienestar del pueblo, siendo precisamente la educación, un proceso para alcanzar tales fines, según el artículo 3 Constitucional.
Constituye un principio elemental que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones que de él derivan deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, según lo disponen los artículos 1159 y 1264 ejusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado y en caso de no ejecutar sus obligaciones debe correr con las consecuencias contractuales y legales, que en este caso viene dado por el desalojo del inmueble arrendado.
DISPOSITIVO
Con fundamento en las consideraciones que anteceden, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de República y por la autoridad de la Ley, en la oportunidad de la audiencia de juicio, dictó el dispositivo siguiente: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por los ciudadanos RITA MARIA DE ABREU DE FIGUEIRA, MIGDALIA DE ABREU DE SOUSA, DOMINGO DE ABREU DE SOUSA, CHARLES DE ABREU DE SOUSA, contra la sociedad mercantil EL PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B. S.R.L, identificadas en autos. SEGUNDO: CON LUGAR LA PETICION DE DESALOJO intentada por los ciudadanos RITA MARIA DE ABREU DE FIGUEIRA, MIGDALIA DE ABREU DE SOUSA, DOMINGO DE ABREU DE SOUSA, CHARLES DE ABREU DE SOUSA, contra la sociedad mercantil EL PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B. S.R.L, en consecuencia se condena a la parte demandada sociedad mercantil EL PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B. S.R.L, a hacerle entrega a la actora del local comercial ubicado en la Planta Baja del Edificio Flamingo, Urbanización Campo Claro, identificado con los números 3 y 4, Grupo 9, Manzana H, del Municipio Leoncio Martínez, del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, constituido por una planta baja y un local para depósito que esta sobre la cocina. TERCERO: SIN LUGAR LA PETICION DE DAÑOS Y PERJUCIOS MATERIALES. No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
MAURO JOSÉ GUERRA.
EL SECRETARIO ACC
CARLOS SALAZAR.
En esta mima fecha se publicó y registró la anterior decisión, previo el anuncio de Ley.
EL SECRETARIO ACC,
CARLOS SALAZAR
