REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 31 de julio de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2015-001152
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil GRUPO EMPRESARIAL URBINA G. E. U., C. A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 12 de marzo de 1992, bajo el Nº 21, Tomo 101-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL SIMÓN AROCHA URBINA, JOSÉ ALEJANDRO SILVA FEBRES, HUMBERTO BRICEÑO LEÓN, ORLANDO SUAREZ CONTRAMAESTRE, MARÍA BEGOÑA EPELDE SALAZAR, JOSÉ RAFAEL SALAZAR NAVAS y YANIRETH HERNÀNDEZ AGUILAR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.969.422, V-7.404.697, V-3.967.563, V-9.964.972, V-15.014.029, V-15.338.145 y V-19.123.582, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 44.395, 42.233, 13.946, 53.904, 105.131, 123.286 y 178.118, en el mismo orden enunciado.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil CENTRO CLÍNICO VISTA CALIFORNIA, C. A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 13 de septiembre de 1999, bajo el Nº 50, Tomo 255-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JORGE BAZO TARGA, JOSÉ DE JESÚS BLANCA ARCILA, MATILDE PINTO ACOSTA y GLADYS NIÑO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.753.824, V-10.983.924, V-9.878.628 y V-6.363.419, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 15.873, 74.234, 47.541 y 177.922, en el mismo orden enunciado.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS.
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SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 14 de agosto de 2015, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado JOSÉ RAFAEL SALAZAR NAVAS, quien actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil GRUPO EMPRESARIAL URBINA G. E. U., C. A. procedió a demandar a la sociedad mercantil CENTRO CLÍNICO VISTA CALIFORNIA, C. A., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO de ARRENDAMIENTO.
Previa distribución de Ley, mediante auto fechado 16 de septiembre de 2015, se admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda, conforme a lo dispuesto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho, siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación
Infructuosas como resultaron las diligencias necesarias para lograr la citación personal de la parte demandada, previa solicitud de la parte actora, se procedió a la citación por carteles, dejándose constancia del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil en fecha 9 de mayo de 2016, tal y como consta de declaración del Secretario de este Juzgado inserta al folio 217 de la pieza principal I del presente asunto.
Durante el despacho del día 30 de mayo de 2016, compareció el abogado JOSÉ DE JESÚS BLANCA ARCILA, quien consignado instrumento poder otorgado por la demandada, se dio por citado, solicitó la reposición de la causa, un acto conciliatorio y finalmente, procedió a contestar la demanda.
Así las cosas, por auto dictado en fecha 6 de junio de 2016, se acordó y fijó oportunidad para el acto conciliatorio, teniendo lugar a cabo dicho acto en fecha 16 de junio de 2016.
Mediantes escritos presentados en fechas 14 y 15 de junio de 2016, la representación judicial de la parte demandada y actora, respectivamente, presentaron sus escritos de promoción de pruebas, emitiéndose el correspondiente pronunciamiento en fecha 16 de junio de 2016.
Seguidamente, mediante diligencias presentadas en fechas 13, 22 y 30 de junio de 2016, la representación judicial de la parte demandada ratificó su solicitud de reposición de la causa.
Mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 6 de julio de 2016, se repuso la causa al estado de contestación de la demanda, la cual tendría lugar dentro de los veinte (20) días de despacho, ordenándose la tramitación de los demás actos por el procedimiento oral y declarándose la nulidad de todo lo actuado con posterioridad al acto de citación.
Mediante escrito presentado en fecha 4 de agosto de 2016, la representación judicial de la parte accionada procedió a dar contestación a la demanda.
En fecha 8 de agosto de 2016, se dictó auto mediante el cual se fijó oportunidad para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar en la presente causa.
En fecha 16 de septiembre de 2016, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia Preliminar, la misma se llevó a cabo con las formalidades de Ley.
Seguidamente, mediante auto dictado en fecha 21 de septiembre de 2016, se realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia, fijándose un lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas.
Durante el lapso probatorio las partes hicieron uso de su derecho, promoviendo los medios de pruebas que consideraron pertinentes en defensa de los intereses de sus representadas, las cuales fueron admitidas mediante providencia de fecha 27 de octubre de 2016, fijándose un lapso de treinta (30) días de despachos para la evacuación de los medios de pruebas, para lo cual se ordenó la notificación de las partes, materializándose la última de ellas en fecha 14 de noviembre de 2016.
Previa solicitud de la parte demandada, en fecha 16 de noviembre de 2016, se libró boleta de intimación a la parte actora, a los fines de la evacuación de la prueba de exhibición, siendo consignada negativamente con posterioridad.
Por autos de fechas 5 y 14 de diciembre de 2016, se ordenó agregar resultas provenientes del Banco Mercantil, SDUDEBAN y Banco Banesco.
Mediante auto fechado 26 de enero de 2017, se emitió pronunciamiento respecto a varios pedimentos y se fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, conforme a lo dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, en fecha 3 de marzo de 2017, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, la misma tuvo lugar con las formalidades de Ley, dejándose constancia que la decisión se publicaría dentro de los diez (10) días siguientes a la referida fecha.
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, de la siguiente manera:
Alegatos de la parte actora:
Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que, en fecha 30 de septiembre de 1999, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el N° 63, Tomo 55, su representada celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil CENTRO CLÍNICO VISTA CALIFORNIA, C. A, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un edificio de cinco (5) pisos y tres (3) sótanos para estacionamiento, denominado GEUCA, ubicado en la calle Triestre de la Zona Industrial de Los Ruices Sur, Municipio Sucre, estado Miranda, cuyo objeto fue la destinación para realizar las actividades inherentes a su objeto principal y el funcionamiento de una clínica de servicios médicos y servicios relativos al área de la salud, tal y como se evidencia de copia certificada consignada como anexo marcado “B”.
Asimismo, que se estableció inicialmente la duración del contrato por un lapso de cinco (5) años, el cual podía ser prorrogado y se estableció un canon de arrendamiento para los primeros cinco años de la relación arrendaticia en la cantidad de VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 28.500,00).
Que la arrendataria desde el mes de abril de 2014 hasta la fecha no pagó en bolívares el monto total que debía pagar para cubrir el pago del canon de arrendamiento que en moneda de cuenta dólar es de treinta mil dólares, por lo que se encuentra pagando actualmente en moneda de curso legal al tipo de cambio oficial la cantidad de US$1.540,95, por lo que adeuda por la falta de pago de canon de arrendamiento íntegro desde el mes de abril de 2014 hasta el mes febrero de 2015, a su contra valor en bolívares a la tasa oficial referencial SICAD II, y desde el mes de marzo de 2015 hasta el mes de agosto de ese mismo año, a su contra valor en bolívares a la tasa referencial SIMADI, la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL DOSCIENTOS VEINTINUEVE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON CINCO CENTAVOS (US$ 440.229,05).
Que la parte demandada también incumplió lo previsto en la cláusula décima primera, en el sentido de que el contrato se consideraba celebrado intuito personae, en atención a ello, no podía cederlo, traspasarlo ni subarrendarlo total o parcialmente, siendo el caso que la arrendataria emitió unos certificados de uso, certificados de médicos consultante, a través de los cuales arrienda consultorios médicos, en contravención a lo previsto contractualmente.
Finalmente, que la arrendataria incumplió lo previsto en la cláusula vigésima cuarta del citado instrumento toda vez que, no contrató una póliza de seguro durante la vigencia del contrato que cubriera los riesgos de motín o incendio a favor o en nombre de su representada, razón por la cual demandan a la arrendataria por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, los cuales fueron estimados en la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL DOSCIENTOS VEINTINUEVE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON CINCO CENTAVOS (US$ 440.229,05), en razón del diferencial de los cánones de arrendamientos dejados de percibir desde el mes de abril de 2014 hasta el mes de agosto de 2015, así como los cánones de arrendamiento que se siguieran causando hasta la entrega del inmueble.
Fundamentó su pretensión en las cláusulas tercera, novena, décima primera y vigésima cuarta del contrato, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1159, 1167 y 1261 del Código Civil.
Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada alegó como punto previo la inadmisibilidad de la demanda, en primer lugar, por no reunir el escrito libelar los requisitos dispuestos en la norma contenida en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, y en segundo lugar, por contravenir disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concretamente, el contener la expresión del canon de arrendamiento en moneda extranjera, lo que denota que la misma sea ilegal, ya que va en detrimento del orden público.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, en su decir, por no ser cierto los hechos alegados ni resultar aplicable el derecho invocado.
En lo que respecta a la falta de pago del canon de arrendamiento refirió que el canon de arrendamiento convenido y vigente para el año 2015 fue la cantidad de TRESCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 307.378.50), lo cual ha venido pagando de manera periódica a la arrendadora, por lo que su representada ha cumplido con la entrega total del canon de arrendamiento, por lo que no debe proceder la denuncia del incumplimiento de la cláusula novena del contrato.
En relación al subarrendamiento adujo que, conforme a lo estipulado en la cláusula segunda del citado instrumento, el mismo tiene por finalidad desarrollar el objeto de prestar consultas médicas, las cuales deben ser realizadas por personas naturales distintas a su representada y en la sede del centro dispensador de salud CENTRO CLÍNICO VISTA CALIFRONIA, C.A., y con ello, contribuir con la materialización del objeto de su representada, por lo que la emisión de certificados de médicos consultantes no debe ser catalogada como un subarrendamiento del inmueble.
Finalmente, alegó que su representada no incumplió la obligación prevista en la cláusula vigésima cuarta toda vez que, su representada contrató las pólizas de seguro con SEGUROS MERCANTIL en los años 2015 y 2016, por lo que solicita se declare sin lugar la demanda y se condene al pago de las costas y costos del proceso.
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Objeto controvertido
La pretensión sujeta al estudio de este Tribunal se circunscribe a la procedencia de la Resolución del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el Nº 63, Tomo 55, en fecha 30 de septiembre de 1999, sobre un inmueble constituido por un edificio de cinco (5) pisos y tres (3) sótanos para estacionamiento, denominado GEUCA, ubicado en la calle Triestre de la Zona Industrial de Los Ruices Sur, Municipio Sucre, estado Miranda, por el incumplimiento de las cláusulas tercera, novena, décima primera y vigésima cuarta, concretamente, el incumplimiento del diferencial de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2015, por parte de la arrendataria; el subarrendamiento del inmueble y la falta de contratación de una póliza de seguros respecto al inmueble arrendado y a favor de la propietaria, y adicionalmente, los Daños y Perjuicios calculados en la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL DOSCIENTOS VEINTINUEVE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON CINCO CENTAVOS (US$ 440.229,05), en razón del diferencial de los cánones de arrendamientos dejados de percibir desde el mes de abril de 2014 hasta el mes de agosto de 2015, así como los cánones de arrendamiento que se causen desde el momento de la interposición de la demanda hasta la entrega material del inmueble arrendado
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De la actividad probatoria
Planteados los límites de la controversia, esta Juzgadora pasa seguidamente a analizar las pruebas aportadas al proceso, a saber:
PIEZA I
• Copia certificada de instrumento poder que acredita la representación judicial de la parte actora, folios 27 al 30, y ratificada en la oportunidad de promoción de pruebas, no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dicho instrumento se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado, folios 31 al 38, y ratificada en la oportunidad de promoción de pruebas. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, hace plena fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, visto u oído y de la verdad de las declaraciones formuladas por las partes acerca de la realización de hecho jurídico a que se refiere, en particular que la hoy demandante dio en arrendamiento a la hoy demandada, un inmueble constituido por un edificio de cinco (5) pisos y tres (3) sótanos para estacionamiento, denominado GEUCA, antes identificado. Que el canon arrendaticia seria pagado por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Que la arrendataria, hoy demandada, asumió obligaciones de hacer y de no hacer, tales como la contratación de una póliza de seguro y la prohibición de subarrendar, ceder o traspasar, total o parcialmente, el inmueble arrendado.
• Copia simple de notificación extrajudicial practicada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, remitida por la arrendadora a la arrendataria, donde le notifica su voluntad de no renovar ni convenir prórroga alguna al contrato y que al finalizar la última de las prórrogas comenzaría a transcurrir el lapso de prórroga legal, folios 39 al 59, y ratificada en la oportunidad de promoción de pruebas. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, hace plena fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, visto u oído.
• Documentos privados contentivos de comunicaciones, de fechas 25 de mayo, 2 de julio y 4 de agosto de 2015 (folios 60 al 62, 64 y 65, 67 al 69), y ratificada en la oportunidad de promoción de pruebas, igualmente reproducidas en copias simples y originales inserta a los folios 240 al 247 de la pieza II, mediante la cual la arrendadora notificó a la arrendataria la tasa de cambio oficial para el pago de su equivalente al canon de arrendamiento pactado, que estaban pendientes los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2015, y que dicha comunicación no implicaba renuncia a otro diferencia pendiente.; lo cual guarda relación con comunicación privada de aviso de cobro de los meses de junio y julio de 2015, de fechas 2 de junio y 2 de julio de 2015, respectivamente (folios 63 y 66). Dichos documentos no fueron impugnados en modo alguno, por lo que se tienen como ciertos y con pleno valor probatorio conforme el artículo 1363 del Código Civil.
• Copia simple del expediente mercantil de la demandada, folios 70 al 140, y ratificada en la oportunidad de promoción de pruebas, contentivo de: documento constitutivo estatutario, Actas de Asambleas de Accionistas de fechas 11 de noviembre de 1999, 28 de abril de 2005, y 15 de julio de 2014. Dicho documento no fue tachado o en modo alguno atacado, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, hace plena fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, visto u oído y de la verdad de las declaraciones formuladas por las partes acerca de la realización de hecho jurídico a que se refiere dicho instrumento;
• Copias simples de comunicación de fecha 17 de febrero de 2006, y certificado de uso N° 51 emitido por la accionada, folios 141 y 142. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, sin embargo, al no tratarse de alguno de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio.
• Copia simple de comunicación de fecha 12 de enero de 2015, folio 25, emitido presuntamente por el Departamento de Administración de la parte accionante, suscrito por la ciudadana María Eugenia García, mediante la cual se informa el nuevo cano de arrendamiento. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, sin embargo, al no tratarse de alguno de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio.
PIEZA II
• Documento privado contentivo de comunicación de fecha 6 de mayo de 2014, folios 26 y 27, emitida por la Asociación Civil SERPROLEG, A.C., suscrita por el ciudadano Jorge Bazo Targa, con sello húmedo y firma como señal de recibido de esa misma fecha por la parte accionada, mediante la cual la cual se informa el nuevo canon de arrendamiento, reproducida en copia simple a los folios 255 y 256. Al respecto, advierte este Juzgado que dicho instrumento fue ratificado mediante la prueba testimonial conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, de las actas del expediente quedó demostrado que el ciudadano que suscribe dicha comunicación es apoderado judicial de la parte demandada, por lo que dicho medio probatorio es violatorio del principio de Alteridad de Prueba, en el sentido que las partes no pueden fabricar sus medios de pruebas, por lo que se desecha del proceso.
• Originales de recibos denominados “FACTURA” de fechas 1 de marzo y 1 de abril de 2015, folios 28 y 29, que aparecen debidamente con sellos húmedos de las partes y debidamente firmados, los cuales se emiten por descripción de alquiler correspondiente a los meses de marzo y abril 2015, por las cantidades de TRESCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 307.378,50). Dichos documentos no fueron impugnados en modo alguno, por lo que se tienen como ciertos y con pleno valor probatorio conforme el artículo 1363 del Código Civil.
• Copia simple de recibo denominado “FACTURA” de fechas 1 de mayo de 2015, folio 30, que aparece debidamente con sellos húmedos de las partes y debidamente firmados, el cual se emite por descripción de alquiler correspondiente al mes de mayo 2015, por la cantidad de TRESCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 307.378,50). Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, sin embargo, al no tratarse de alguno de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio.
• Impresión de certificados de transferencias electrónicas de fondos del Banco Mercantil y Banesco, de fechas 30 de enero, 27 de febrero, 3 de marzo, 31 de marzo, 29 de abril, 2 y 3 de junio, 1 de julio, 3 de agosto, 2 de septiembre, 1 de octubre de 2015, 4 de enero y 3 de marzo de 2016, por las cantidades de TRESCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 307.378,50), folios 31 al 51, y reproducidas las correspondientes a las fechas 27 de febrero, 31 de marzo y 29 de abril de 2015, en copias simples a los folios 261, 263 y 264. Al respecto se observa que durante el lapso probatorio la representación judicial de la demandada promovió la prueba de informes dirigida a las referidas instituciones financieras, cuyas resultas constan en autos del folio 92 al 114 de la pieza principal III, así como del folio123 al 128 de la misma pieza. Respecto de dicho informe, este Juzgado le otorga valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, de lo que se desprenden las transferencias efectuadas por la demandada a la cuenta de la actora por las cantidades y fechas indicadas.
• Copias simples de los cuadros de las pólizas Nos. 01-06-102880, 01-20-102368 y 01-44-101255, emanadas de MERCANTIL, SEGUROS, relativas al recibo de prima de Seguro de Responsabilidad Civil General, Seguros de Dinero y Valores, y Seguro de Todo Riesgo Industrial, cuyas vigencia es desde el 1 de julio de 2015 hasta el 1 de julio de 2016, folios 52 al 56, reproducidas igualmente en copias simples a los folios 266 al 270. Dichos documentos no fueron impugnados en modo alguno, sin embargo, al no tratarse de alguno de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio.
• Copias simples de Certificados de Médicos Consultantes suscritos en los ciudadanos LUCIANO SANGLIMBENI, RAMÓN ARREZA, ALBERTO PEROZA, MARIA JOSEFINA GONZALEZ y NYLIAN RINCON y el Centro Clínico Vista California, folios 57 al 71. Dichos documentos no fueron impugnados en modo alguno, sin embargo, al no tratarse de alguno de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio.
• Originales de Certificados de Médicos Consultantes suscritos en los ciudadanos CARLOS BARRIOS, SILVIA PINTO y el Centro Clínico Vista California, folios 236 al 239, de los cuales se evidencia que el Centro Médico cede, de manera temporal y limita, un espacio denominado consultorio, a los fines de realizar consultas dentro de la especialidad del contratando, a cambio de una determinada contraprestación en dinero. Dichos documentos no fueron impugnados en modo alguno, por lo que se tienen como ciertos y con pleno valor probatorio conforme el artículo 1363 del Código Civil.
• Copias simples de mayor analítico por cuenta de los años 2009 al 2015, emanado del CNETRO CLÍNICO VISTA CALIFORNIA, C.A., folios 248 al 254, y 258 y 259. Dichos documentos no fueron impugnados en modo alguno, sin embargo, al no tratarse de alguno de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio.
• Copias simples de comunicación de fecha 25 de julio de 2014, emitido presuntamente por el Departamento de Administración de la parte accionante, suscrito por la ciudadana María Eugenia García, mediante la cual se informa el nuevo cano de arrendamiento al Centro Médico Vista California (folio 257), y de recibos denominados “FACTURA” de fechas 1 de marzo y 1 de abril y 1 de mayo de 2015 (folios 260, 262 y 265), de los cuales se aprecia los sellos húmedos de las partes y debidamente firmados, por concepto de alquiler correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo 2015, por las cantidades de TRESCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 307.378,50). Al respecto, advierte este Juzgado que dichos documentos fueron desconocidos por la representación judicial de la parte actora, los cuales fueron posteriormente ratificados por la representación judicial de la parte accionada, sin embargo, al no tratarse de alguno de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los mismos carecen de valor probatorio.
• En la oportunidad de promoción de pruebas, la representación judicial de la parte de demandada promovió exhibición de documentos a su contraparte, la cual fue debidamente admitida, librada la correspondiente boleta de intimación, sin embargo, no se materializó dicha intimación, por lo que no hay elemento probatorio alguno objeto de análisis.
• Asimismo, promovió prueba de informes dirigida a Mercantil Seguros, para lo cual se libró oportunamente oficio No. 628-2016, sin embargo, a la presente fecha no constan las resultas del mismo, por lo que no hay elementos probatorios que analizar.
• Finalmente, en la oportunidad de celebrarse la Audiencia de Juicio en la presente causa se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos JORGE BAZO TARGA y CARLOS ANTONIO BASTIDAS, titulares de las cédulas de identidad Nos: V-3.753.824 y V-5.301.121, respectivamente, quienes una vez juramentados por la Juez de este Juzgado, manifestaron tener interés en las resultas del juicio, el primero, y el segundo, manifestó mantener una relación laboral con la parte accionada.
Así las cosas, resulta imperativo traer a colación lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, que es del siguiente tenor: “…No puede tampoco testificar el magistrado en la causa en que esté conociendo; el abogado o apoderado por la parte a quien represente; el vendedor, en causas de evicción, sobre la cosa vendida; los socios en asuntos que pertenezcan a la compañía. El heredero presunto, el donatario, el que tenga interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito, y el amigo íntimo, no pueden testificar en favor de aquellos con quienes les comprenda estas relaciones. El enemigo no puede testificar contra su enemigo…”.
De la disposición precedentemente transcrita se evidencia que, la determinación de si un testigo tiene o no interés en la resultas del juicio es una cuestión de hecho que queda reservada a la soberanía de los jueces de instancia, debido que el contenido de la norma al expresar “el que tenga interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito”, es un concepto abstracto y genérico dentro del cual caben variedad de situaciones que el legislador dejó a la ponderación del Juez.
En ese sentido, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 12 de mayo de 1993, con Ponencia del Magistrado Héctor Grisanti Luciani, caso: Inter American Computer Mantenimiento C.A. Vs. Banco Mercantil C.A., estableció:
“…Esta disposición legal es igual a la contenida en el art. 344 del Código Derogado, por lo que las interpretaciones y conceptos que se hubieren emitido con ocasión de esta disposición, tienen plena vigencia al analizar el Art. 478 del Código Vigente. A este respecto, ha dicho la Sala que: “el citado Art. 344, (hoy 478), del C.P.C., no define el concepto “interés”, no expresa en que consiste; por consiguiente, es materia que incumbe resolver a los jueces de instancia, sin que la Casación pueda señalar particularidades no contenidas en la mencionada disposición, ni considerarla infringida, por no haberse tomado en cuanta características no previstas…”
En la misma línea argumentativa, la misma Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de mayo de 1994, caso: Línea de Taxis Taxitour Vs. Cesar Martínez, dejó sentado lo siguiente:
“…El interés que un testigo pueda tener en las resultas de un litigio, en cuestión que corresponde medir a los jueces de fondo, sin que el modo como ellos ejerzan esta facultad pueda originar denuncia de ninguna especie en casación…”.
Ahora bien, en el caso de autos, resulta incuestionables que los testigos promovidos por la representación judicial de la parte demandada tienen interés en las resultas del juicio, pues el primero se encuentra inhabilitado para declarar como testigo por ser apoderado de la parte accionada, y el segundo, al manifestar que tiene una relación de dependencia con la parte accionada, hace dudar su imparcialidad a favor de la promovente, en consecuencia, se desechan las testimoniales promovidas y como consecuencia de ello, resulta inoficioso emitir pronunciamiento respecto a la tacha de testigo formulada por la representación actora en fecha 16 de noviembre de 2016 (folios 82 al 84 pieza III).
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Punto previo
Habiendo alegado la representación judicial de la parte demandada la inadmisibilidad de la demanda por no reunir el escrito libelar los requisitos dispuestos en la norma contenida en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, la cual hace referencia a los requisitos de forma expresados en el artículo 340 eiusdem y que debe acompañarse con el libelo todos los medios de prueba documental de que se disponga, incluyendo la identificación de los testigos que rendirán declaración en el debate oral (de ser el caso); así como la inadmisibilidad de la demanda por contravenir disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concretamente, el contener la expresión del canon de arrendamiento en moneda extranjera, lo que denota que la misma sea ilegal, ya que va en detrimento del orden público, al respecto, advierte esta Juzgado que con el libelo de demanda fueron acompañados los medios de pruebas documentales (fundamentales) en los cuales se sustenta la pretensión, tales como el contrato de arrendamiento, notificaciones, documento constitutivo y estatutario, así como copias de actas de asambleas de accionistas de la parte accionada y de certificado de uso, anexos identificados C, D, E, F, G, H, I, J, K y L, razón por la cual, se ratifica en todo su contenido el auto de admisión de fecha 16 de septiembre de 2015, y como consecuencia de ello, se desecha dicho argumento. ASÍ SE ESTABLECE.
Respecto a la inadmisibilidad de la demanda por contravenir disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial se advierte que, en Venezuela rige el principio de Irretroactividad de la Ley, el cual se encuentra previsto en el artículo 24 de la Constitución y desarrollado en las diversas normas de rango legal, entre ellas, en el Código Civil (artículo 3), en el sentido de que ninguna disposición legislativa tiene efecto retroactivo, salvo que imponga una sanción menor.
Ahora bien, en el caso de autos, la representación judicial de la parte demandada pretende la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (cuya vigencia es del año 2014), retroactivamente, pues para el momento en que nació el contrato (año 1999), no existía control de cambio en Venezuela, por lo que la obligación pactada en moneda extranjera de mutuo acuerdo por las partes es perfectamente válida, y como consecuencia de ello, se desecha dicho argumento. ASÍ SE ESTABLECE.
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Del Fondo
Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
En cuanto al alegato de resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fundamento en el incumplimiento de las obligaciones contraídas por la arrendataria, conforme a las cláusulas tercera, novena, décima primera y vigésima cuarta, habiendo entrado en vigencia el contrato ya referido en fecha 1 de enero del año 2000, desde esa misma fecha la arrendataria debía cumplir con todas sus obligaciones, en el caso particular, las contenidas en la cláusulas tercera, novena, décima primera y vigésima cuarta, referidas al pago del canon de arrendamiento, la prohibición de ceder, traspasar o subarrendar total o parcialmente el inmueble arrendado, sin previa autorización, y la obligación de contratar una póliza de seguro contra incendio y motín a favor del inmueble.
En lo que respecta al cumplimiento de las cláusulas tercera y novena, la parte demandada fue conteste en reconocer que pagó por concento de cánones de arrendamientos la cantidad de TRESCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 307.378,50), desde el mes de mayo de 2015, así como en reconocer que su representada ha expedido unos certificados de médicos consultantes, que permite a los médicos adquirentes desarrollar su especialidad.
En ese sentido, siguiendo la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia según la cual, los hechos admitidos en el escrito de contestación deben considerarse como la manera en que se traba la litis y no como una confesión, toda vez que ésta tiene como característica la indivisibilidad, así pues, la parte demandada conviene expresamente que pagó una cantidad en bolívares que al ser dividida a la tasa de cambio oficial para el momento en que debió realizarse el pago del canon de arrendamiento pactado por las partes, tal y como se evidencia del Libelo de demanda y pruebas cursantes en autos, que es una cláusula contravalor fijada en la cantidad de VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 28.500,00), para el período comprendido desde el 1 de enero del año 2000 hasta el 31 de diciembre de 2004, y para los períodos comprendidos desde el 1 de enero de 2005 hasta el 31 de diciembre de 2009, así como desde el 1 de enero de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2014, es la cantidad de TREINTA MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 30.000,00), toda vez que no consta a los autos acuerdo suscrito por las partes o determinación por parte del órgano competente de un canon de arrendamiento distinto, es inferior. ASÍ SE ESTABLECE.
Asimismo, respecto a la cláusula décima primera, fue conteste en reconocer que su representada expidió unos certificados de médicos consultantes, que permite a los médicos adquirentes utilizar unos determinados consultorios (folios 236 al 239 de la pieza II) a los fines de desarrollar su especialidad, para lo cual pagan una contraprestación dineraria, siendo el caso que, independientemente de la figura que hayan adoptado o denominado, cedieron parcialmente parte del inmueble arrendado, en franca violación de la disposición contractual antes referida, siendo este un hecho que escapa al debate probatorio, satisfaciendo con ello el primero de los requisitos. ASÍ SE ESTABLECE.
No obstante a lo anterior, sólo quedó demostrado en autos que la arrendataria demandada probó el cumplimiento de la cláusula vigésima cuarta fue a partir del año 2015 cuando contrató pólizas Nos. 01-06-102880, 01-20-102368 y 01-44-101255 de Seguro de Responsabilidad Civil General, Seguros de Dinero y Valores, y Seguro de Todo Riesgo Industrial, con la sociedad mercantil MERCANTIL SEGUROS, cuya vigencia son desde el 1 de julio de 2015 hasta el 1 de julio de 2016. De modo que, no consta en autos el cumplimiento de tales obligaciones para el período comprendido desde el primero (1ro) de enero del año de 2000 hasta el 30 de junio de 2015.
Lo anterior conduce forzosamente a este Juzgado a considerar que el CENTRO CLÍNICO VISTA CALIFORNIA, C.A., incurrió en el incumplimiento de las obligaciones que le imponían las cláusulas tercera, novena, décima primera y vigésima cuarta del contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita. ASÍ SE ESTABLECE.
Como consecuencia de lo precedentemente expuesto, se condena a la sociedad mercantil CENTRO CLÍNICO VISTA CALIFORNIA, C.A., a pagar a la sociedad mercantil GRUPO EMPRESARIAL URBINA, G.E.U., C.A., la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL DOSCIENTOS VEINTINUEVE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON CINCO CENTAVOS (US$ 440.229,05), por concepto del diferencial de los cánones de arrendamientos dejados de percibir correspondiente a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2015, más el pago de los cánones de arrendamiento que se causen a partir del mes de septiembre de 2015, inclusive, hasta la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme. Dicha cantidad será pagada con la entrega de lo equivalente, en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado, utilizando como referencia la tasa de Divisas Complementarias (Dicom) regulada a través del Centro Nacional de Comercio Exterior (CENCOEX), para el día del pago efectivo, o la que aplicare para la fecha de pago, si aquella fuere sustituida. ASÍ SE ESTABLECE.
-III-
DECISIÓN
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS incoara la sociedad mercantil GRUPO EMPRESARIAL URBINA, G.E.U., C.A., contra la sociedad mercantil CENTRO CLÍNICO VISTA CALIFORNIA, C.A.
SEGUNDO: Por vía de consecuencia, QUEDA RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el Nº 63, Tomo 55, en fecha 30 de septiembre de 1999.
TERCERO: SE ORDENA a la sociedad mercantil CENTRO CLÍNICO VISTA CALIFORNIA, C.A., antes identificada, la entrega inmediata y en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y bienes, el inmueble constituido por un (1) edificio de cinco (5) pisos y tres (3) sótanos para estacionamiento, denominado GEUCA, ubicado en la calle Triestre de la Zona Industrial de Los Ruíces Sur, Municipio Sucre, estado Miranda.
CUARTO: SE CONDENA a la sociedad mercantil CENTRO CLÍNICO VISTA CALIFORNIA, C.A., a pagar a la sociedad mercantil GRUPO EMPRESARIAL URBINA, G.E.U., C.A., antes identificadas, la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL DOSCIENTOS VEINTINUEVE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA CON CINCO CENTAVOS (US$ 440.229,05), por concepto del diferencial de los cánones de arrendamientos dejados de percibir correspondiente a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2015, más el pago de los cánones de arrendamiento que se causen a partir del mes de septiembre de 2015, inclusive, hasta la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme. Dicha cantidad será pagada con la entrega de lo equivalente, en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado, utilizando como referencia la tasa de Divisas Complementarias (Dicom) regulada a través del Centro Nacional de Comercio Exterior (CENCOEX), para el día del pago efectivo, o la que aplicare para la fecha de pago, si aquella fuere sustituida.
Dada la naturaleza del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte demandada por haber resultado vencida en esta instancia.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de julio del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ,
EL SECRETARIO Acc,
CAROLINA GARCÍA CEDEÑO.
ABEL VANSLUYTMAN B.-
En esta misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO Acc.,
ABEL VANSLUYTMAN B.
Asunto: AP11-V-2015-001152
DEFINITIVA
