REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 30 de mayo de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2014-000215
PARTES Y SUS APODERADOS.
PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadana SANDRA VANESSA DOS RAMOS AULAR, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº 15.932.536.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadana DULCE EMPERATRIZ CALLES NAVAS Y LISANDRA MORENO FLORES, venezolanas, mayores de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.558.146 y 5.416.427, respectivamente, abogadas en ejercicios en inscritas en el Inpreabogado bajo el Nº 75.559 y 40.010, también respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Sociedad Mercantil RESIDENCIAS SAY-PLAY, C.A, domiciliada en caracas e inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del Estado Miranda, bajo el Nº13, Tomo 171-A pro, en fecha 30 de Noviembre de 1994 y su modificación inscrita en el mismo Registro Mercantil I bajo el Nº.10, tomo 153-A, en fecha 28 de septiembre de 2007.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadanos JOSÉ LUÍS TORRES Y ELÍAS SAYEGH FRANCO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 17.575 y 140.262, respectivamente
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
NARRACIÓN DE LOS HECHOS
Se inicia la presente demanda por libelo presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de febrero de 2014, y previo el sorteo respectivo le correspondió conocer del mismo a este Tribunal.
En fecha 20 de febrero de 2014, se admitió la demanda por el procedimiento ordinario y se ordeno el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 24 de febrero de 2014, compareció la parte actora quien otorgo poder apud acta. En esa misma fecha la parte actora consignó los emolumentos para la práctica de la citación y los fotostatos para la elaboración de la compulsa.
En fecha 25 de febrero de 2014, se dejo constancia por secretaría de haberse librado la compulsa a la parte demandada.
Una vez cumplidos todos los trámites correspondientes a la citación de la parte demandada, en fecha 22 de mayo de 2015, compareció la representación de la parte demandada quien consigno poder y se dio por citado en el presente asunto.
En fecha 17 de junio de 2015, la representación de la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas.
En fecha 30 de junio de 2015, la representación de la parte actora presentó escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Seguidamente, el 14 de enero de 2016, este Tribunal dicto sentencia interlocutoria, en la cual declaro subsanada la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 6 y sin lugar la cuestión previa contenida en ese mismo articulo en el ordinal 11, ordenando la notificación de las partes de la referida decisión.
Realizados todos los trámites tendientes a lograr la notificación de la parte demandada y publicado el cartel de notificación correspondiente, el secretario de este Tribunal dejo constancia de haberse cumplido con las formalidades inherentes a su notificación, esto el 18 de noviembre de 2016.
Seguidamente, el 5 de diciembre de 2016, la parte demandada contesta la demanda y reconviene en la misma, este tribunal admite la misma el 16 de diciembre de esa misma data.
En fecha 30 de enero de 2017, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas.
Posteriormente, el 06 de febrero de 2017, la parte actora reconvenida consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron declaradas extemporáneas mediante auto de fecha 7 de Febrero de 2017 en cual también se ordeno agregar a los autos las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente.
El 9 de febrero de 2017, este tribunal dicto auto mediante el cual se admite las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
Por ultimo, el 25 de abril de 2017, la parte demandada reconviniente consigna escrito de alegatos.-
-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES:
Al respecto, narra la parte actora en su escrito de demanda, que en fecha 07 de octubre de 2008, realizo un contrato de opción a compra venta, suscrito ante la Notaria Publica Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedo anotado bajo el numero 70, Tomo 70, con la empresa constructora SAY PLAY C.A, para la adquisición de un apartamento en la Urbanización Playa Grande, Avenida 1, Calle 2, Edificio “ Residencias Vista Mar”, Municipio Vargas del Estado Vargas, siéndole adjudicado luego de la negociación el apartamento 3-A, en el piso 3, el mismo tiene una superficie de 89 mts2, y consta de tres habitaciones, dos baños, un puesto de estacionamiento, y un maletero, dicho apartamento es de clasificación tipo A, el cual es entregado al comprador por parte de la empresa con closet, cerámica de primera calidad, puertas, entre otras cosas. El costo de ese inmueble al momento de la negociación fue por la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.670.000) el cual debía cancelarse de la siguiente forma, una inicial de Doscientos Veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000) lo cuales podían ser cancelados en el transcurso de 18 meses y el resto del dinero es decir la cantidad de Cuatrocientos Cuarenta y Cinco Mil bolívares (Bs. 445.000), a través de un crédito hipotecario ( todo ello consta de documento que anexa al escrito en original marcado A), señalando además, que la inicial antes mencionada la había cancelado en el lapso de 14 meses, ( como consta de los comprobantes de depósitos y recibos que anexa al libelo de la demanda); Señala que el 18 de diciembre del año 2009, luego que termino de cancelar el monto de la inicial antes indicada, se dirigió a la constructora Say Play c.a, para informar que ya había cancelado el monto total de la inicial, es decir la cantidad de Doscientos Veinticinco mil bolívares Bs. 225.000 y al estar en la oficina de la empresa Say Play, el dueño de la misma el ciudadano Leopoldo Elías Sayegh Allup, le informo que debía cancelar además de lo estipulado en el contrato de preventa, la cantidad de ciento treinta y tres mil bolívares (Bs.133.000) mas los intereses, correspondientes a un año por concepto de IPC, aduce que luego de hacer denuncias ante el indecu e indepabis, para que se le reconociera el derecho que tenia, llego a un acuerdo con el dueño de la empresa, por lo cual concluyeron que se respetaría el precio del contrato de compra venta.
Arguye, que en el mes de julio de 2011, la constructora la llamo para decirle que le iban a incrementar la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000) por mejoras en el edificio, monto que acordó cancelar con el ciudadano Leopoldo Elías Sayegh Allup. No obstante, la decisión de cancelar dicha cuota, trajo como consecuencia, otro aumento por la misma cantidad, (Bs. 70.000), monto este que incrementaría automáticamente el crédito a solicitar ante la entidad bancaria es decir la cantidad de cuatrocientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 445.000,oo) que era el monto inicial del crédito, que luego de ese incremento el crédito debería ser solicitado por quinientos quince mil bolívares (Bs. 515.000,oo), señala que tal como fue acordado en el documento de pre-venta anunciado, solicitó un crédito ante la institución bancaria Bicentenario, el cual le fue aprobado en el mes de agosto (consta de documento signado D), es el caso que luego de aprobado el crédito ante la institución bancaria Bicentenario, le solicitaron la entrega de los siguientes recaudos para el otorgamiento de dicho crédito, certificación de gravamen, rif del comprador, rif de la compañía, entre otros, los cuales consignó en el mismo mes de agosto en la referida institución bancaria, señala que luego de consignar los documentos exigidos por el banco, firmo el contrato de compra-venta con la empresa Say-Play c.a, en fecha 16 de julio de 2012, donde entre otras cosas se acordó en la cláusula segunda “ el oferente ofrece pagar por el apartamento anteriormente identificado, la cantidad de setecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 740.000,oo)” (consta de documento marcado E), en lo que queda evidenciado el precio de venta del apartamento aquí anunciado y descrito e igualmente se puede evidenciar el aumento de los setenta mil bolívares que le hizo la empresa y que se expreso anteriormente.
Asimismo, señala la actora en su libelo de demanda, que el crédito que solicitó ante la institución bancaria Bicentenario fue por un monto de quinientos quince mil bolívares (Bs. 515.000,oo) bajo la modalidad de crédito hipotecario por recursos propios, no obstante le fue aprobado el crédito por la modalidad de crédito hipotecario Faov, por un monto de bolívares trescientos (Bs. 300.000,oo) (consta de documento marcado F), por lo antes expuesto y en vista que no le aprobaron el crédito por el monto solicitado cancelo a la constructora en fecha 19 de febrero de 2013, la cantidad de bolívares doscientos quince mil bolívares (Bs. 215.000,oo), en dos cheques, uno de gerencia, por un monto de cuarenta y un mil bolívares ( Bs. 41.000,oo) emitido por el Banco Bicentenario y el otro en un cheque personal por un monto de ciento setenta y cuatro mil (Bs.174.000,oo) del Banco BNC ( anexo marcado G), luego de haber hecho ese pago, solicitó a la empresa Say Play, que fijaran la fecha para la entrega de los documentos que el registro inmobiliario exigía para la protocolización del documento de compra venta del apartamento, el cual le había sido entregado por el banco bicentenario (que consigna marcado con la letra E), siendo la respuesta de parte del ciudadano Leopoldo Sayegh que le faltaba una solvencia del seguro social de una empresa que ya no existía y que por ese motivo estaba retrasada la firma. Señala, que por esa solvencia estuvo luchando por más de 4 meses y medio, y a finales del mes de junio, luego de tanta insistencia, y molestia de su parte, ya que le urgía culminar la compra venta del apartamento, aduce que lo que le respondió el ciudadano Leopoldo Sayegh, en las instalaciones de la empresa Say-play c.a, fue que si no le cancelaba adicional al monto que estaba acordado en el documento de compra venta, la suma de Bs. 300.000,oo, no le entrega el apartamento pues estaba perdiendo dinero con ese inmueble, y que si quería podía denunciarlo ante cualquier institución, que el igual no iba a entregarle el apartamento hasta que no le cancelara el monto antes solicitado, igualmente agrego de forma amenazante que si dejaba pasar mas tiempo para realizar dicho pago, mas se podía incrementar el monto, es por lo que, va nuevamente a indepabis, en dicho ente le informan que ellos no llevan la denuncia de fraudes de constructoras, pues había un decreto en donde vivienda y hábitat era quien ahora se haría responsable de esos casos, presentando dicha denuncia en el referido ente, días después el abogado que trabaja para vivienda y hábitat, se comunico y le manifestó que el ciudadano Leopoldo Sayegh iba a firmar la protocolización del apartamento, luego pasado un mes y medio y en vista que no se lograba la protocolización del documento de compra venta, y dado que el ciudadano Leopoldo Sayegh, se negaba a la protocolización, el abogado de vivienda y hábitat le sugirió que se trasladara a un tribunal civil.
Ahora bien, siendo que el ciudadano Leopoldo Sayegh, le esta privando el derecho de poder tener vivienda, y luego de habérsele aprobado el crédito en el Banco Bicentenario, dicho crédito esta a punto de vencerse, por lo que le tocaría conseguir por otra parte la cantidad de Trescientos Mil bolívares (Bs. 300.000), ya que actualmente no poseo esa cantidad de dinero.
En vista de las múltiples diligencias hechas ante la empresa Say Play c.a, representada por el ciudadano Leopoldo Elías Sayegh, decide demandar a la referida empresa por cumplimiento de contrato.
En el segundo capitulo, aduce la parte actora, y en cuanto al incumplimiento de la oferida, señala que no obstante, ella cumplió con todas y cada una de las obligaciones contractuales que la ley le imponía como oferente, es decir, cumplió con todas las obligaciones principales como oferente, como lo es la de pagar el precio de la Opción Compra Venta, no siendo este el mismo caso o la misma actitud de la oferida ya que la misma burlándose de su buena fe de manera flagrante incumplió con su principal obligación contractual como lo es cumplir con la culminación de opción a compra venta, al entregar la debida documentación ante el Registro inmobiliario, de forma tal que se pueda protocolizar y finiquitar la compra venta del apartamento señalado en la narración de los hechos, de este escrito, y por ende hacer la tradición de la cosa vendida, es decir hacer la entrega material del bien inmueble vendido, es por lo que, realizadas todas las diligencias tendientes a finiquitar la venta del referido bien inmueble, y su respectiva entrega material, es por lo que demanda por cumplimiento de contrato, al ciudadano Leopoldo Elías Sayegh Allup, en su carácter de propietario de la empresa Say Play c.a.
En cuanto al fundamento de derecho, señala el artículo 1.159,1.167; 1486, 1488, 1.134,1.160, 1.264,1.270, 1.197 y 1.920 del código civil, concluyendo que tiene derecho en atención al contenido del contrato de opción a compra venta y a las disposiciones legales ya invocadas a demandar el cumplimiento del contrato de opción a compra venta, reservándose el derecho de demandar por separado los daños y perjuicios que le podían haber ocasionado y a los que le sigan causando por el incumplimiento de las obligaciones contractuales a que esta obligada “ la oferida”
En relación al petitorio de la demanda y con fundamento en lo anteriormente expuesto demanda al ciudadano Leopoldo Elías Sayegh Allup, en su carácter de propietario de la empresa Say Play c.a, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.165.357, de este domicilio, para que convenga o en defecto de convenimiento, así sea declarado por el Tribunal en dar cumplimiento al ya mencionado contrato de opción a compra venta, suscrito por ella y el prenombrado ciudadano, y en tal sentido convengan o sean condenado por este Tribunal a que reconozca que ella es la legitima oferente o compradora del inmueble ubicado en playa grande, en la avenida 1, calle 2, edificio Residencias Vista Mar”, piso 3, apartamento 3-A, de 89 mts2, y consta de tres habitaciones, dos baños, un puesto de estacionamiento, y un maletero; en reconocer la existencia del Contrato de opción de compra venta suscrito entre el prenombrado ciudadano, y con su persona el día 16 de junio de 2012; en cumplir con la obligación legal y contractual de finiquitar sin plazo alguno la venta del bien inmueble objeto de mencionado Contrato de Opción Compra venta; en cancelar las costas, costos y honorarios profesionales del presente juicio.
Constituyen su domicilio procesal en la calle bella vista, casa mi Nonita, Urbanización Playa Verde, Catia la Mar estado Vargas.
Estiman la demanda en Tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000), es decir la cantidad de Dos Mil Ochocientas Cuatro Unidades Tributarias.
Solicitan medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el ya tantas veces referido bien inmueble.
Solicitan la citación del ciudadano Leopoldo Elías Sayegh Allup, en carácter de propietario de la empresa Say-Play C.A, señala la dirección en la cual debe practicarse la misma.
Por ultimo solicitan que la demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y se habilite el tiempo necesario para la tramitación de la misma.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En la oportunidad legal correspondiente la parte demanda, contesta la demanda y lo hace en los siguientes términos.
El ciudadano José Luís Torres Ramos, apoderado judicial de la parte demandada, en nombre de su representado, niega rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho en que pretende fundamentarse, la demanda incoada por la ciudadana Sandra Vanessa Dos Ramos Aular, contra su representada Residencias Say Play, c.a por temeraria y carecer de fundamento.
En cuanto a los alegatos de fondo, señala que de la negociación inicial suscrita por las partes, para la compra venta del apartamento Nº 3-A, del edificio Vista Mar, Ubicado en la Avenida 1 con Calle 2, de la urbanización Playa Grande, jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, Estado Vargas, conforme consta de documento autenticado, por ante la Notaria Publica Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 07 de octubre de 2008, bajo el Nº 70, tomo 87, y que riela en autos anexo al libelo de la demanda, identificado “A” quedo sin efecto alguno, pues posteriormente, se suscribió otro contrato de opción de compra por el mismo inmueble, pero bajo condiciones distintas. Por ello no puede considerarse el instrumento, antes señalado como fundamental para la demanda incoada, pues carece de valor alguno, al haberlo anulado las partes, al suscribir una nueva negociación, en posterior documento autenticado.
En efecto, ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 16 de julio de 2012, bajo el Nº 47, Tomo 98, la ciudadana Sandra Venessa Dos Ramos y su representado Residencias Say Play, c.a, suscribieron una nueva opción de compra venta, por el apartamento 3-A del edificio Vista Mar, pero fijando un precio de venta al mismo, por la cantidad de Setecientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 740.000, 00) destacándose en la cláusula octava “ con la firma del presente documento queda derogado, anulado y totalmente sin efecto el documento autenticado ante la Notaria Publica Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 07 de Octubre de 2008, bajo el Nº 70, tomo 87 de los libros autenticaciones llevados por dicha notaria”
Señala que con esa nueva negociación, se establece que el precio establecido (Bs. 740.000,00) seria cancelado, mediante el pago ya efectuado de Doscientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 225.000,00), y el saldo, es decir la cantidad de Quinientos Quince Mil Bolívares (Bs. 515.000,00) se cancelaría con dinero proveniente de un crédito bancario que solicitaría la demandante, o bien, con dinero de su propio peculio, todo ello, conforme lo establece la cláusula segunda de la referida opción a compra venta “…omisiss B) la cantidad de Quinientos Quince Mil Bolívares Fuertes ( Bs. 515.000,00) con dinero que podrá ser proveniente de crédito bancario que solicitara el OFERENTE….) la anterior frase “ podrá ser proveniente”, implica que también puede cancelarse, el referido saldo, con dinero del propio peculio patrimonial de la demandante, y no exclusivamente con un crédito bancario. Así mismo, en la cláusula quinta de la opción, se conviene “Quinta: esta oferta tiene valides (Sic) de noventa (90) días continuos para que el “oferente” pueda obtener el crédito bancario para pagar el restante del precio del apartamento objeto de esta negociación, contados a partir de la firma de este documento ante la notaria respectiva. No obstante, en caso de que “el oferente” no obtenga dicho financiamiento bancario en el lapso establecido, esta oferta tendrá una prorroga de treinta (30) día continuos a partir de la fecha en que se haya vencido el primer lapso.” En consecuencia, en base a los parámetros establecidos en la opción, es que debe determinarse, si cada una de las partes, cumplió con sus obligaciones contractuales, o si no lo hizo, de manera tal que su incumplimiento, facultase a la otra a recurrir a la vía judicial, en procura de resguardar sus intereses afectados.
Señala que en base a lo anterior, entienden que la demandante no dio cumplimiento cabala y oportuno, a sus obligaciones contractuales, por lo siguiente:
Para concluir la operación de venta del referido apartamento, se estableció por las partes, un plazo de 90 días continuos, mas una prorroga eventual de 30 días mas, por lo que habiendo sido suscrita por la opción de compra, el día 16 de julio de 2012, la fecha tope para suscribir el documento definitivo de venta, ha debido ser el día 12 de noviembre de 2012.
La anterior fecha tope deviene de que a partir de la firma de la opción (17-07-2012), hasta el 31 de julio, transcurrieron 15 días continuos, los cuales sumados a los 31 días del mes de agosto, mas los 30 días del mes de septiembre, y 14 días del mes de octubre, suman los noventa (90) días establecidos, para la firma de venta, pero adicionando 30 días mas de prorroga, que terminaría el día 12 de noviembre de 2012, concluyéndose que esa fecha, era la ultima establecida, para el objeto de la opción de compra.
Señalan, que adicionalmente, le fue aprobado un crédito bancario para adquirir el apartamento, objeto de la opción, en fecha 01 de noviembre de 2012, como se lee en el documento que anexara a su libelo, es decir, faltando apenas 10 días para que venciera el plazo acordado, mas su prorroga, para protocolizar la venta del apartamento.
Que con el detalle de que, el crédito aprobado por el Banco Bicentenario, fue por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000) y no por el monto solicitado de quinientos mil bolívares fuertes (Bs.500.000), y para la fecha de vencimiento del plazo acordado para protocolizar el documento de venta del inmueble, (12-11-2012), no tenia disponibilidad del saldo de Doscientos quince mil bolívares (Bs.215.000, 00) restantes, para completar el precio de venta acordado, conforme manifestó a su mandante la ciudadana Sandra Vanessa Dos Ramos Aular.
Aducen, que a pesar de lo anterior, su representada, en cuenta de que en nuestro país, adquirir una vivienda por parte del sector privado, es también una legitima aspiración de cada ciudadano, acepto previa solicitud de la demandante, en alargar el plazo para concluir la opción de compra venta del apartamento 3-A del edificio Vista Mar.
Señala que en esa nueva prorroga, fue hasta el 28 de febrero de 2013, y es así como la demandante, en fecha 19 de febrero de 2013, concurre a las oficinas de su representada en Caracas, y hace un abono de doscientos quince mil bolívares (Bs. 215.000,oo) al monto de la opción, quedando por tanto a deber la cantidad de Trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) que deberían cancelarse, al momento de suscribirse el documento de venta, ante la Oficina inmobiliaria el estado Vargas, competente para ello, pero dentro del plazo que vencía el día 28 de febrero de 2013, arguyen que lo anterior no ocurrió, por causas imputables a la demandada, por el contrario, la accionante no tenia en definitiva, la disponibilidad para cancelar los Trescientos Mil Bolívares ( Bs.300.000,oo), que faltaban para concretar la venta del apartamento, objeto de la opción, dentro del plazo que finalizo el 28 de febrero de 2013, y así lo confiesa en su libelo, al decir: “ …Omisiss… por lo que me tocaría conseguir por otra parte la cantidad de Trescientos mil Bolívares (Bs. 300.000,00), ya que actualmente no poseo esa cantidad de dinero….omisiss.” Pág.5 del libelo, pues para la última fecha citada, ya había caducado el préstamo bancario, que le aprobara el banco bicentenario, el día 01 de noviembre de 2012.
En consecuencia, la demanda incoada contra Residencias Say-Play, c.a, no puede prosperar pues a esta, no le es imputable incumplimiento alguno, a las obligaciones que le imponía la opción, al contrario, en procura de coadyuvar a la demandante, fue mas allá de dicha obligaciones, que sin novar el contrato, concedió mas tiempo para concretar el objeto del mismo, sin que lo hubiese cumplido Dos Ramos.
Por tanto, con base en todas las argumentaciones de hecho y de derecho anteriormente señaladas, solicita que dicha demanda, sea declarada Sin Lugar en la sentencia definitiva, por se improcedente y no ajustada a derecho.
EN CUANTO A LA RECONVENCIÓN PROPUESTA.
Estando dentro del lapso procesal correspondiente, establecido para ello, en nombre de su representada Residencias Say-Play, C.A, plenamente identificada en autos, proceden en este acto a formular en contra de la ciudadana Sandra Vanessa Dos Ramos Aular, reconvención, conforme a las previsiones del articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, con base a los siguientes términos:
Se reconviene a la ciudadana Sandra Vanessa Dos Ramos Aular, por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, que devienen del contrato de opción de compra (en lo sucesivo la opción), suscrito ante la Notaria Publica Séptima Del Municipio Baruta Del Estado Miranda, en fecha 16 de julio de 2012, bajo el Nº 47, tomo 98, entre la ciudadana Sandra Ramos Dos Ramos y su representada Residencias Say-Play, y que riela a los autos del presente expediente.
En efecto, la ciudadana Sandra Vanessa Dos Ramos, no dio cabal cumplimiento, a las obligaciones que le imponía la opción
Señala que esas obligaciones eran principalmente, cancelar la totalidad del precio acordado por las partes, que como se dijera, ascendió a la cantidad de Setecientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs.740.000), además debía proceder a la elaboración del documento de compra venta, a su posterior presentación ante la Oficina De Registro Inmobiliario Del Estado Vargas competente para ello, al pago del impuesto regional, a la presentación de la solvencia del inmueble, tales como Derecho de frente, agua, presentar el registro de información fiscal de su representada, así como copia certificada de los estatutos sociales de la residencia Say-Play c.a, de manera de ser verificados en el registro inmobiliario, copia de la cedula de identidad del representante legal de su representada (residencias say-play, c.a),documentos estos últimos señalados que ha debido solicitar formalmente a su mandante, además de exigirle a esta la planilla F-33 del SENIAT, que es la que obliga al pago del impuesto por concepto de venta de inmuebles y que se requiere junto con los otros documentos señalados, para que se le de curso, en el registro inmobiliario al documento de venta.
Aducen, que cumplidos con todos los requisitos, debía notificar con la suficiente antelación y por escrito, a Residencias Say-Play, c.a, la fecha y hora en que debía otorgarse el documento de venta
Las obligaciones antes señaladas, no fueron cumplidas cabalmente por dos Ramos, dentro del plazo establecido por las partes para ello, como se dijera previamente, pues de haber estado en condiciones reales para concretar la operación de compra-venta por el apartamento Nº 3-A del edificio Vista Mar, hubiera notificado por escrito a Residencias Say-Play, c.a, la fecha y hora en que esta debía concurrir a la Oficina de Registro inmobiliario respectiva, para protocolizar el documento, cosa que nunca hizo.
Lo anterior se debe a que para la fecha límite de la operación (28-02-2013) no tenia disponible la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo), que era el saldo del precio de la venta del inmueble, y por esa razón, no procedió por medio de abogado, a la redacción del documento definitivo de venta.
Dicha realidad la confiesa Dos Ramos en su libelo de demanda, al decir:
“…Omisiss… por lo que me tocaría conseguir por otra parte la cantidad de Trescientos mil Bolívares (Bs. 300.000,00), ya que actualmente no poseo esa cantidad de dinero….omisiss.” Pág.5 del libelo.
De igual manera, dentro del plazo señalado, y acordado por las partes, no solicito a su representada, formalmente y por escrito, para dejar constancia de ello, de ninguno de los documentos señalados previamente, tales como planilla F-33 del Seniat, solvencia del derecho de frente del inmueble (apto. 3-A) copia certificada de estatutos sociales, Rif, etc., que como se dijera previamente, era indispensable, presentarlos en la Oficina de Registro inmobiliario competente, para que se le diere curso al documento de venta del apartamento 3-A, y de esa manera concluir la obligación.
Fundamentan su reconvención en los artículos 1.167, 1.168, 1.474 y 1.527, todos del Código Civil.
A manera de conclusión, señalan que la ciudadana Dos Ramos, no dio cumplimiento a las obligaciones que le imponía la opción, y su conducta encuadra además, dentro de los parámetros de hecho establecidos en las disposiciones legales, antes transcritas aplicables al presente caso.
En efecto, como se ha desarrollado en los apartados del anterior capitulo de la reconvención, la obligación de pagar el precio, en el tiempo y lugar establecidos en el contrato de opción, no lo realizo, por tanto, violento no solo la acción, sino los artículos 1474 y 1527 del Código Civil, y por ello, la opción debe declararse resuelta, pues no se configura con la actitud de la actora-reconvenida, venta alguna de inmueble, al faltar el requisito fundamental para ello, cual es, el pago del precio en el lugar y tiempo pactados.
Señalan, que al no haber pago del precio, oportuno y veraz por parte de la actora reconvenida, surge para su representada Residencias Say-play, c.a, la facultad inhibitoria establecida en el articulo 1.168 del Código Civil, que le permite no proceder a la tradición del inmueble, por no haberse pagado el precio del mismo, por quien estaba obligado para ello.
Además, surge para su representada, el derecho de solicitar resolución del contrato de opción de compra, que suscribiera con la actora reconvenida, ante la Notaria Publica Séptima Del Municipio Baruta Del Estado Miranda, en fecha 16 de julio de 2012, bajo el Nº 47, tomo 98, y también, solicitar la indemnización monetaria por los daños y perjuicios, que el incumplimiento contractual de Dos Ramos, le ha ocasionado.
Como es lo usual para estos casos, y aceptado por reiterada jurisprudencia, su representada ejerce el derecho de retener para si, por concepto de daños y perjuicios, una cantidad equivalente al diez (10%) por ciento, del precio de venta que fuera pactado, en la suma de Setecientos Cuarenta mil bolívares, es decir, retiene la cantidad de Setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 74.000,oo), dicha cantidad se retiene de cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs. 440.000,oo) que entregara Dos Ramos a su representada, en el decurso de la fallida negociación, por lo que, nace la obligación de devolverle la cantidad de Trescientos sesenta y seis mil bolívares (Bs. 366.000,oo), lo cual se hará de inmediato, en la oportunidad determinada, por la sentencia definitiva que abarque esta causa.
En consecuencia, y en representación de Residencias Say-Play, c.a, antes identificada, comparece a los fines de reconvenir, como en efecto reconviene en este acto para que convenga, o en su defecto a ello, sea condenado por este tribunal, en lo siguiente: en resolver, y dejar en consecuencia, sin efecto ni valor alguno, por incumplimiento, el contrato de opción de compra suscrito con su representada, ante la Notaria Publica Séptima Del Municipio Baruta Del Estado Miranda, en fecha 16 de julio de 2012, bajo el Nº 47, tomo 98; en aceptar, la retención a favor de su representada, la cantidad de Bs. Setenta y cuatro mil bolívares (Bs.74.000,oo) en concepto de daños y perjuicios, ocasionados por su incumplimiento al contrato señalado, en el particular anterior; en aceptar, la devolución de la cantidad de Trescientos sesenta y seis mil bolívares (Bs. 366.000,oo) que se le hará, en la oportunidad que determine la sentencia definitiva; en pagar costas, costos y honorarios que se generen en esta causa.
Por ultimo, estiman esta reconvención en la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000.oo), constituyendo su domicilio procesal en el Centro Empresarial El Hatillo, Piso 3, Oficina 313, Municipio Baruta, Estado Miranda, asimismo, solicitan que esta reconvención sea declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley, con expresa condenatoria en cosa.
-III-
-MOTIVA-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION
Corresponde a este Tribunal verificar si de las actas procesales que integran la presente causa, se evidencian pruebas de la existencia de la pretensión que se demanda, así como la pretensión que versa sobre la reconvención propuesta, y para ello primeramente hace el siguiente pronunciamiento:
Constituye el principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Asimismo, el código de procedimiento civil, establece:
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Hechas las consideraciones precedentes, procede este jurisdicente a analizar y emitir juicio sobre la valoración de los medios probatorios que fueron aportados al proceso:
Ahora bien, con el libelo de la demanda, la parte actora reconvenida consigno, los siguientes documentales, los cuales fueron ratificados en el lapso de promoción de pruebas:
Contrato de opción a compra venta, suscrito entre la Sociedad Mercantil Residencia Say-Play, c.a, representada por el ciudadano Leopoldo Sayegh Allup y Sandra Dos Ramos, titulares de las cedulas de identidad Nº V 4.165.357 y V-15.932.536, respectivamente, autenticado por ante la Notaria Publica Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07 de octubre de 2008, el cual quedo anotado bajo el Nº 70 Tomo 87 de los libros llevados ante esa notaria, Al respecto observa este Juzgador que dichas copias al no ser tachadas por la parte demandada, surten pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, del cual se observa que efectivamente, en fecha 07 de octubre de 2008, se suscribió un contrato de opción de compra venta, entre la sociedad mercantil Residencias Say-Play, c.a, representada por el ciudadano Leopoldo Sayegh Allup y la ciudadana Sandra Dos Ramos, ambos identificados en autos, en el cual, bajo las cláusulas expresamente pactadas entre ambos, acordaron oferta de compra del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el numero y letra (3-A) con un área de 89 mts2, ubicado en el tercer (3º) piso, que conforma parte del edificio Residencias Vista Mar, en el cual quedo determinado el precio de dicha venta, el termino de la referida oferta de compra Y así se declara.
Vauchers Originales, signados con el Nº 414555886, 282938663, 282938665, 436285446, 436285437, 391564217, 361413522, 390943982, 390943981, 446145664, 387157372, 396388376, 446145663, 391564219, 391564224, 391564218, 503757902, 503757901, 387157371, los cuales no fueron objeto de impugnación, por lo cual se valoran de conformidad con la norma contenida en el articulo 1.383 del Código Civil, y se aprecia de las mismas que en el lapso comprendido desde octubre de 2008 hasta diciembre de 2009, la ciudadana Sandra Dos Ramos realizo una serie de depósitos bancarios a la cuenta 0134-0874-29-8743001304, en la cual es titular el ciudadano Leopoldo Sayegh Allup, quien funge como accionista de la sociedad mercantil Residencias Say Play, c.a. lo cual fue reconocido por la parte demandada reconvenida y así se declara.
Comprobante de remisión de denuncia, de fecha 25-11-2009 y acta de remisión voluntaria a sustanciación del 25-03-2010, ambas en original, emanadas del Indecu y de Indepabis, respectivamente, se le otorga valor probatorio como documento administrativo de conformidad con la norma contenida en el art. 8 de la LOPA, de los cuales se observa, que la ciudadana Sandra Vanesa Dos Ramos Aular, parte actora en la presente causa, denuncio a la sociedad mercantil Constructora Residencias Say- Play, c.a, en los referidos entes.
Copia simple de planilla de entrega de documentos ante el Banco Bicentenario, al no haber sido objetada, se le otorga valor probatorio, de conformidad con la norma contenida en el art. 429 del Código De Procedimiento Civil, del cual se observa que le fue aprobado un crédito a la referida ciudadana por la cantidad trescientos mil bolívares (Bs. 300.000, oo). Y así se declara.
Copia simple de contrato de oferta de compra venta, autenticado ante la Notaria Publica Séptima Del Municipio Baruta Del Estado Miranda, en fecha 16 de julio de 2012, suscrito por los ciudadanos Elías Sayegh Franco y Sandra Dos Ramos, identificados en autos, el cual al no haber sido objetado, se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el articulo 429 del código de procedimiento civil, al respecto se observa de dicho documento que los ciudadanos Elías Sayegh Franco y Sandra Dos Ramos, suscribieron contrato de opción a compra venta, en el cual se estableció que el ciudadano Elías Sayegh Franco, en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil Residencias Say-Play, c.a, ofrece vender a la ciudadana Sandra Dos Ramos, y esta a comprar, el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero y letra 3-A con un área de 80 mts2, ubicado en tercer (3º) piso, que forma parte del Edificio Residencias Vista Mar, que en dicho contrato quedo establecido el monto a pagar por el apartamento en cuestión el cual fue de Bs. 740.000,00 y la modalidad bajo la cual se haría el referido pago, asimismo, con la firma de este nuevo contrato, las partes acordaron que con la firma de este quedaba derogado, anulado y totalmente sin efecto el documento autenticado ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Baruta el estado miranda de fecha 07 de mayo de 2012, bajo el Nº 28, Tomo 57 de los libros autenticaciones llevados ante esa notaria.
Copia de documento de venta del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero y letra 3-A con un área de 80 mts2, ubicado en tercer (3º) piso, que forma parte del Edificio Residencias Vista Mar, suscrito por el ciudadano Elías Sayegh Franco, en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil Residencias Say-Play, c.a, y Sandra Dos Ramos, no obstante se observa que el referido documento no esta suscrito por ninguna de las partes que aparece identificado en el cuerpo del mismo, por lo cual, mal podría este Tribunal otórgale valor probatorio, y así se declara.
Recibo de pago de fecha 19 de febrero de 2013, entre la ciudadana Sandra Dos Ramos y Residencias Say-Play c.a, se tiene como documento privado, que al no haber sido objetado si no por el contrario el pago a que se contrae el mismo fue reconocido por la parte demandada reconviniente, se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el articulo 444 del Código De Procedimiento Civil, del cual se aprecia que en fecha 19 de febrero de 2013, la ciudadana Sandra Dos Ramos paga la cantidad de Bs. 215.000,oo a la sociedad mercantil Residencias Say-Play, c.a, por concepto de “pago restante a la inicial del inmueble ubicado en Res. Vista Mar, apt. 3-A”.
En el lapso probatorio, la parte actora, ratifica las pruebas documentales anexas al libelo de la demanda, las cuales fueron valoradas up supra y promueve prueba de informe a los fines que se libre oficio al INDEPABIS, para que dicho ente informe a este Juzgado todo lo contentivo con el expediente signado con el Nº DEN-016613-2009-01-01, no obstante, se observa que la referida prueba, en primer termino fue extemporánea por tardía, por lo cual no tuvo lugar su evacuación, siendo así este Tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse respecto a dicha prueba y así se declara.
En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada tenemos:
Copia Certificada de documento de oferta de compra venta suscrito por la sociedad mercantil Residencias Say-Play, c.a, y la ciudadana Sandra Dos Ramos, ambos identificados en autos, autenticado por ante la Notaria Publica Séptima Del Municipio Baruta Del Estado Miranda, en fecha 16 de julio de 2012. Al respecto, observa quien aquí sentencia que dicha copia de documento autenticado no fue impugnado por la parte demandada, por lo que a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original, quedando demostrado que en fecha 16 de julio de 2012, las partes señaladas up supra, suscribieron un contrato de opción a compra venta, en el cual la sociedad mercantil Residencias Say-Play, c.a, se compromete a vender el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero y letra 3-A con un área de 80 mts2, ubicado en tercer (3º) piso, que forma parte del Edificio Residencias Vista Mar, que en dicho contrato quedo establecido el monto a pagar por el apartamento en cuestión el cual fue de Bs. 740.000,00 y la modalidad bajo la cual se haría el referido pago, asimismo, con la firma de este nuevo contrato, las partes acordaron que quedaba derogado, anulado y totalmente sin efecto el documento autenticado ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 07 de mayo de 2012, bajo el Nº 28, Tomo 57 de los libros autenticaciones llevados ante esa notaria, y que dicha oferta tenia validez de 90 días continuos para que el oferente obtuviera el crédito bancario, que en el caso que no obtuviera dicho crédito, esta oferta se prorrogaría por 30 días continuos a partir de la fecha en que se haya vencido el primer lapso.
En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas las probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente:
Son hechos admitidos en este juicio y fuera del controvertido, la existencia de un contrato de oferta de compra venta suscrito por la sociedad mercantil Residencias Say-Play, c.a y Sandra Dos Ramos Aular, autenticado ante la Notaria Publica Séptima Del Municipio Baruta Del Estado Miranda, en fecha 16 de julio de 2012, inserto bajo el Nº 47, Tomo 98, de los libros autenticaciones llevados en esa notaria.
Que la parte actora Sandra Dos Ramos Aular pago a la sociedad mercantil Residencias Say-Play, c.a, la cantidad de Bs. 440.000,00, por el apartamento ubicado en tercer (3º) piso, que forma parte del Edificio Residencias Vista Mar. Tal como lo enuncia la parte actora en su libelo de demanda y lo reconoce así la demandada en su contestación.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, se ventila en el presente caso, una pretensión de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, motivado a un supuesto incumplimiento de la obligación que tiene la parte demandada, consistente en finiquitar sin plazo alguno la venta del bien inmueble objeto del mencionado contrato de opción a compra venta, contestando la parte demandada, que la parte actora no cumplió con las obligaciones, dentro del plazo establecido para ello.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, esta constituida por el articulo 1.167, del código civil, el cual es del tenor siguiente;
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De lo anterior, se interpreta que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
En este mismo orden de ideas, el artículo 1.134, señala lo siguiente: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”
Del cual se entiende que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes, como es el caso del contrato de opción a compra venta.
Cuando hablamos de la opción bilateral de compraventa, tanto la doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que esta es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete vender y el comprador, se compromete a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo.
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, constata este juzgador la existencia de contrato de oferta de compra venta, suscrito ante la Notaria Publica Séptima Del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 16 de julio de 2012, anotado bajo el Nº 47, Tomo 98, de los libros de autenticaciones llevados en esa notaria, siendo este el objeto de la presente controversia, reproducido por ambas partes y valorados como fue, observa quien suscribe y en atención al referido contrato que en su cláusula Primera, se acuerda que la Oferente (Sandra Dos Ramos) ofrece comprar a la oferida (Residencias Say-Play, c.a) y la oferida ofrece vender al oferente, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero y letra 3-A, con un área de ochenta y nueve metros cuadrados, ubicado en el tercer piso que forma parte del edificio Residencias Vista Mar, que se construye en la parcela distinguida con el numero 12, ubicado en la avenida 1, con la calle 2, de la urbanización Playa Grande, en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del estado Vargas, y le pertenece a la oferida; en dicho contrato y en la cláusula segunda del mismo se estableció que la ciudadana Sandra Dos Ramos ofrece pagar por el apartamento antes identificado, la cantidad de Bs. 740.000,00, la cual se pagaría de la siguiente manera, una inicial por Bs. 225.000,00 con dinero de su propio peculio, mediante documento autenticado ante la Notaria Publica Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 07 de octubre de 2008, bajo el Nº. 70, Tomo 87 de los libros de autenticaciones llevados ante esa notaria, cuyo documento corre a los folios 10 al 15, ambos inclusive del presente expediente, y la cantidad de Bs. 515.000,00 con dinero que podrá ser proveniente de crédito bancario que se solicitara el oferente, asimismo, en el referido contrato se estableció que la duración de la oferta tiene una validez de noventa (90) días continuos para que la ciudadana Sandra Dos Ramos, parte actora obtuviera el crédito bancario para pagar el precio del apartamento, no obstante, en el caso que el oferente no obtuviere dicho financiamiento bancario en el lapso de 90 días continuos, la oferta tendría una prorroga de 30 días mas, de lo cual tenemos que, desde el 16 de julio de 2012, fecha en la cual se suscribió dicha oferta hasta el 13 de octubre de esa misma data, se cumplieron los 90 días correspondientes para el pago de dicho inmueble, y que los 30 días de prorroga se cumplieron 30 días después, eso es el 12 de noviembre de 2012.
Teniendo claro entonces las normas que rigieron el contrato en cuestión, y reconocido el vinculo contractual existente entre las partes, quien decide observa, que la parte demandada, negó, rechazo y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho que pretende fundamentarse la actora al interponer la presente demanda aduciendo que la parte actora no tenia en definitiva disponibilidad para cancelar los Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) que faltaban para completar el precio para la venta del apartamento, objeto de la opción dentro del plazo que finalizo el 28 de febrero de 2013.
Así las cosas, corresponde a este Tribunal dilucidar si en el lapso establecido para ello, cada una de las partes cumplió con sus respectivas obligaciones contractuales, Ahora bien, una vez trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes esta obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, en ese sentido, la actora deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación, conforme a lo instituido en el Código de Procedimiento Civil, de la carga y apreciación de la prueba, específicamente el articulo 506, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil; en consecuencia, queda claro que la actora, ciudadana Sandra Dos Ramos entregó a la promitente vendedora sociedad mercantil Residencias Say-Play, c.a la cantidad de Doscientos veinte y cinco mil bolívares con 00/100 (Bs. 225.000,00), como cuota inicial del referido apartamento, tal como se evidencia en el contrato inicial de fecha 07 de octubre de 2008, e igualmente en el escrito de contestación de la demanda la promitente vendedora no negó nada de ello, asimismo, la parte actora en el escrito de demanda manifiesta haber hecho otro pago a la sociedad Residencias Say-Play,c.a, por la cantidad de Bs. 215.000,oo, esto en fecha 19 de febrero de 2013, hecho que tampoco negó la demandada, de lo cual se observa entonces que para esta data, es decir 19 de febrero de 2013, ya había vencido el lapso de 120 días estipulado para finiquitar la venta, esto según lo estipulado en el contrato de fecha 16 de julio de 2012. De lo cual y por interpretación se tiene que efectivamente las partes habían llegado a un nueva prorroga para la firma del contrato definitivo, tal como aduce la parte demandada en su contestación, señalando que esta prorroga era hasta el 28 de febrero de 2013.
Asimismo, se evidencio que la parte actora solicitó un crédito hipotecario ante el Banco Bicentenario, para cumplir con su obligación de pagar el saldo restante de la obligación asumida y que el mismo fue aprobado por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,oo) en agosto de 2012, tal como se evidencia de los autos, esto es dentro de los noventa (90) días continuos establecido en el contrato en cuestión, aunado al hecho que tenia treinta días más tal y como lo establecieron las partes en la cláusula quinta, dando entonces cumplimiento con las obligaciones inherentes a su condición, en lo que respecta al pago inicial, y a la tramitación del crédito para la cancelación del saldo deudor final, que si bien es cierto, la parte con haber realizado el pago inicial restaba a la vendedora la cantidad de Bs. 515.000,oo, y dicho crédito fue aprobado por Bs. 300,000,oo consta de las actas que conforman la presente causa, específicamente al folio 45 que la promitente compradora le pago Bs. 215.000,oo en fecha 19 de febrero de 2013, que si súmanos el pago de la cuota inicial, mas el pago que se le realizo el 19 de febrero de 2013, mas el crédito aprobado, todo ello suma la cantidad de Setecientos Cuarenta Mil Bolívares ( Bs. 740.000,oo) monto por el cual seria la venta del ya tantas veces referido bien inmueble, por lo cual, mal podría considerar este tribunal que la parte actora no contaba con la disponibilidad para cancelar los trescientos mil bolívares (Bs.300.000,oo) que faltaban para concretar la venta, objeto de la opción, por cuanto para la fecha 28 de febrero de 2013, a la parte actora ya se le había aprobado el crédito hipotecario por la entidad bancaria Bicentenario, sin que la parte demandada reconviniente hubiere demostrado en forma alguna que dicho crédito se encontraba vigente para el 28 de febrero de 2013 oportunidad en la cual según reconocen ambas partes se había prorrogado la oferta de compra venta que existe entre ellos.
Por otra parte, este Tribunal, luego de la revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, observa que la sociedad mercantil Residencias Say-Play, c.a (vendedora), tenia la carga de entregar a la ciudadana Sandra Dos Ramos, (compradora) los documentos que exigía el Registro inmobiliario para la protocolización del documento de compra venta del apartamento, no obstante no consta en autos la referida entrega, constituyendo un incumplimiento de tal obligación para esta parte.
En consecuencia, considera este Juzgador con lo antes expuesto, que la parte accionante cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de oferta de compra venta, del cual se deriva la obligación que se pretende hacer cumplir con la presente demanda, así como también, cumplió con las obligaciones inherentes a su condición, en lo que respecta al pago de la inicial, y a la tramitación del crédito para la cancelación del saldo deudor final, que al no haber sido aprobado como ella lo solicito, consta en auto que de su propio peculio pago el saldo restante, sin embargo, no es menos cierto que, la parte demandada, no consignó en el expediente la planilla del seniat que es la que obliga al pago del impuesto por concepto de venta de inmuebles a los fines de la protocolización del contrato de compra venta, relativas al inmueble objeto de la opción a compra, en otras palabras, no consta en las actas procesales algún medio probatorio del cual se infiera que la promitente vendedora contara y hubiere aportado la documentación necesaria, tal y como señalo con antelación a la parte demandante en aras de consumar la venta definitiva, o que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable a ésta, y el efecto de ello es declarar la procedencia de la acción de cumplimiento ejercida por la parte actora y en consecuencia condenar a la parte demandada a que cumpla voluntariamente en hacer la entrega de todos los documentos necesarios, antes señalados, a fin que efectivamente se verifique el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, una vez que reciban, en ese mismo acto el remanente de pago del precio pactado para la época de la negociación, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, puesto que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede en este caso ser suplida con el registro de esta sentencia, en la cual se ha declarado la existencia del contrato, por ser aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, una vez consignada ante este tribunal la citada diferencia del precio pactado a favor de la parte vendedora, y así finalmente se decide.
RECONVENCIÓN
Resuelta como ha quedado la pretensión principal pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la RECONVENCIÓN opuesta, de lo cual se observa:
En el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por Resolución de contrato de Opción de Compra Venta, conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por el hecho concreto de que la actora reconvenida no dio cabal cumplimiento, a las obligaciones que le imponía la acción, eso era cancelar la totalidad del precio acordado por las partes, eso es setecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 740.000,00) además debía proceder a la elaboración del documento de compra venta, a su posterior presentación ante la Oficina de Registro inmobiliario del estado vargas competente para ello, al pago del impuesto registral, a la presentación de las solvencias del inmueble, tales como derecho de frente, agua, presentar el registro de información fiscal (Rif) de su representada, así como copia certificada de los estatutos sociales de Residencias Say-Play, c.a, de manera de ser verificados en el registro inmobiliario, copia de la cedula de identidad del representante legal, documentos estos últimos señalados, que han debido solicitar formalmente a su mandante, además de exigirle a esta la planilla F-33 del Seniat, que es la que obliga al pago del impuesto por concepto de venta de inmuebles y que se requiere junto con los otros documentos señalados, para que se le de curso, en el registro inmobiliario al documento de venta.
Además señala, que cumplido los anteriores requisitos, debía notificar con la suficiente antelación y por escrito, a Residencias Say-Play, c.a, la fecha y hora en que debía otorgarse el documento de venta, aduciendo, que las obligaciones antes señaladas, no fueron cumplidas cabalmente por Dos Ramos, dentro del plazo establecido para ello, como se dijera previamente, pues de haber estado en condiciones reales, para concretar la compra-venta por el apartamento Nº 3-A del edificio Vista-Mar, hubiera notificado por escrito a Residencias Say-Play,c.a, la fecha y hora en que esta debía concurrir a la oficina de registro inmobiliario respectiva, para protocolizar el documento, cosa que nunca ocurrió, arguye que lo anterior se debe a que para la fecha limite (28-02-2013), no tenia disponible la cantidad de Trescientos Mil bolívares (Bs. 300.000,oo) que era el saldo del precio de venta del inmueble, y por esa razón, no procedió por medio de abogado a la redacción del documento definitivo.
De igual manera, dentro del plazo señalado, y acordado por las partes, no solicito a su representada, formalmente y por escrito, para dejar constancia de ello, de ninguno de los documentos señalados previamente, tales como la planilla F-33 del seniat, solvencia del derecho de frente del inmueble, copia certificada de estatutos sociales, Rif, entre otros, que como se dijera previamente, era indispensable, presentarlos en la oficina de registro inmobiliario competente, para que se le diera curso al documento de venta del apartamento 3-A, y de esa manera concluir con su obligación.
Ahora bien, en la oportunidad procesal correspondiente, la representación judicial de la parte actora no dio contestación a la reconvención propuesta, por lo cual, la demandada reconvenida, solicito se le aplique la norma contenida en el articulo 362 del Código de procedimiento civil.
En este punto corresponde verificar, si es aplicable dicha norma en la reconvención propuesta, por lo que, es necesario traer a colación la norma contenida en el articulo 362 del Código De Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.
De lo anterior se colige, que para la procedencia de la confesión ficta establecida en la norma que la regenta, deben aplicarse tres supuesto, los cuales son ha saber, que el demandado no diere contestación a la demanda, que la misma no sea contraria a derecho y que nada probare que le favorezca, que dichos supuestos deben ser concurrentes entre si, para que se pueda configurar la confesión ficta en cuestión.
Para Couture, la confesión es un “acto jurídico consistente en admitir como cierto, expresa o tácitamente, dentro o fuera del juicio, un hecho cuyas consecuencias de derecho son perjudiciales para aquel que formulare la declaración”
En este mismo orden de ideas, el procesalita Emilio Calvo Baca, señala que en lo procesal civil, se le considera como una presunción de confesión recaída sobre los hechos narrados en el libelo, mas no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conformen a la ley deben aplicarse a los hechos establecidos. Es pues, una presunción Iuirs tantum.
Para que la confesión ficta sea declarada con lugar, se requiere que la petición del actor no se contraria a derecho y que en el termino probatorio no pruebe el demandado algo que le favorezca.
En el primero de los casos, es necesario determinar el alcance de la expresión “contraria a derecho”, ello va a significar que la acción propuesta esta prohibida por la ley; no se encuentra tutelada ni amparada por ella, poco importa que el demandado no haya acudido a contestar la demanda, su contumacia no lo perjudica de modo alguno, por cuanto los hechos alegado en el libelo dejan de tener trascendencia legal porque el prioritaria la cuestión de derecho, esto es, la prohibición legal, la cual puede producirse, no tiene objeto entrar a examinar si los hechos aducidos son o no verdaderos.
No obstante la confesión en que incurriese el demandado, es deber del juzgador examinar si la petición del demandante resulta ser contraria a derecho, ya que no puede declararse con lugar la demanda, ni acordarse lo pedido por la actora, aunque se tenga por admitidos los hechos en virtud de la confesión ficta, cuando la petición resulta contraria a derecho.
Respecto a la expresión “si nada probare que le favorezca” el procesalita Brice, ha dicho que: “ahora bien, como el legislador autoriza al confeso para comprobar en el termino probatorio algo que lo favorezca, es evidente que, a mas de las expresadas circunstancias, cuya prueba debe serle aceptada para desvirtuar los efectos de la confesión, puede hacer la de cualquiera otra que tienda al mismo efecto”
Para Borjas, la falta de comparecencia del demandado, produce una confesión ficta de los hechos en que se basa la demanda; equivale a admitir el demandado la verdad de esos hechos, por lo que si ninguna de las partes promoviere pruebas, debe declararse con lugar la demanda, siempre que no sea contraria a derecho, esto es siempre que la acción no sea ilegal. Por consiguiente, esta confesión es revocable, si se demuestra que la falta de comparencia del demandado se debe a causas poderosas ajenas a su voluntad como enfermedad, muerte, perdida de libertador, etc., o lo que es lo mismo, si como dice la ley, el demandado prueba algo que le favorezca. Por consiguiente, si hiciera esa prueba, la confesión ficta desapareciera y quedaría el caso, como si hubiese sido contradicha la demanda en todas sus partes, por lo que el actor debe promover siempre la prueba de su derecho, en el evento de que el demandado destruya la confesión ficta el lapso probatorio.
En el caso bajo estudio, tenemos que ciertamente la parte actora reconvenida no dio contestación a la reconvención en el lapso establecido para ello, no obstante, la parte actora reconvenida, trajo a los autos documentos que fueron valorados up supra, a los fines de probar los argumentos expuestos en el libelo de la demanda, por lo cual, no puede considerar este tribunal que la parte actora reconvenida por el hecho de no haber dado contestación a la reconvención incurrió en confesión ficta, toda vez que los supuestos para que se configure la misma no están dados en el presente caso, por lo cual se declara improcedente el alegato de confesión ficta y así se decide.
En este estado, y declarado improcedente como fue el alegato de confesión ficta alegado por la parte demandada reconviniente, pasa este tribunal a revisar la Reconvención opuesta, en este sentido y como ya señalamos up supra la parte reconviene a la actora, en razón que, según sus dichos esta no dio cabal cumplimiento al contrato de fecha 16 de julio de 2012, bajo el Nº 47, Tomo 98, solicitando además, los daños y perjuicios, que el incumplimiento contractual de Dos ramos, le ha ocasionado, aduciendo que dicho incumplimiento se debía a que esta no cancelo la totalidad del precio acordado por las partes, eso es setecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 740.000,00) además debía proceder a la elaboración del documento de compra venta, a su posterior presentación ante la Oficina de Registro Inmobiliario Del Estado Vargas competente para ello, al pago del impuesto registral, a la presentación de las solvencias del inmueble, tales como derecho de frente, agua, presentar el registro de información fiscal (Rif) de su representada, así como copia certificada de los estatutos sociales de Residencias Say-Play, c.a, de manera de ser verificados en el registro inmobiliario, copia de la cedula de identidad del representante legal, documentos estos últimos señalados, que han debido solicitar formalmente a su mandante, además de exigirle a esta la planilla F-33 del Seniat, que es la que obliga al pago del impuesto por concepto de venta de inmuebles y que se requiere junto con los otros documentos señalados, para que se le de curso, en el registro inmobiliario al documento de venta, así las cosas, y en atención a las pruebas promovidas, señala quien suscribe que es obligación de la actora, es decir de la compradora pagar el precio pactado en el contrato, en el lapso de tiempo establecido para ello y obligación del vendedor facilitar a la compradora los documentos correspondientes a los fines de que estos seas verificados en el registro y de esa manera concretar la venta, en cuanto al alegato de falta de pago y como ya dijimos, tenemos que para el momento en que se vencía el lapso establecido por las partes para el pago, la compradora ciudadana Sandra Dos Ramos, ya le había pagado Residencias Say-Play,.c.a la cantidad de Cuatrocientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 440.000,oo), y que el saldo restante era la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,oo) los cuales seria pagaderos con el crédito que para la fecha 28 de febrero de 2013, ya le había sido aprobado por la entidad bancaria Bicentenario, por lo cual esta cumplió con su obligación, aunado a esto y toda vez que los bancos son rigurosos con las asignaciones de los créditos para la adquisición de vivienda, mal puede alegar la parte demandada reconviniente, que la actora reconvenida no tenia la disponibilidad para terminar de cancelar el precio de venta del inmueble ofertado y así se declara.
Por otro lado, la parte demandada reconviniente arguye, que la actora reconvenida, no le solicito formalmente la planilla del seniat F-33 correspondiente al pago del impuesto por concepto de venta de inmuebles y que se requiere con los documentos antes señalados para que se le de curso, en el registro inmobiliario al documento de compra venta, ahora bien, quien suscribe observa que no consta en autos que la parte actora haya solicitado formalmente la referida planilla, entendiendo como “formalmente” de manera escrita, no obstante la parte demandada reconveniente, tampoco produce la misma en el presente juicio a los fines de llevar a quien suscribe a la convicción que efectivamente tenia la planilla F-33 del seniat que era requisito necesario para la protocolización del documento de compra venta del ya tanta veces referido inmueble, por lo que, no consta en las actas procesales algún medio probatorio del cual se infiera que la sociedad mercantil Residencias Say-Play como vendedora haya aportado la documentación necesaria, en aras de consumar la venta definitiva, o que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable a ésta, por lo cual se declara sin lugar la reconvención opuesta y así se declara.-
Por todo lo antes expuesto, la demanda que origina estas actuaciones debe prosperar en derecho conforme los lineamientos señalados con antelación, y tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo, de donde se desprende la procedencia de la pretensión invocada en el escrito libelar, razón por la cual es forzoso para este Juzgador DECLARAR CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta y SIN LUGAR la reconvención, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo, y así se declara.
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana SANDRA DOS RAMOS AULAR contra la sociedad mercantil RESIDENCIAS SAY-PLAY, c.a, todos plenamente identificados en el encabezamiento del presente fallo; ya que quedó demostrado en las actas procesales el incumplimiento de la parte demandada, conforme a los lineamientos explanados en el fallo.
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada sociedad mercantil RESIDENCIAS SAY-PLAY, c.a en la persona del ciudadano Elías Sayegh Franco, a que cumplan voluntariamente en realizar la entrega de la documentación requerida para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Numero y letra 3-A con un área de Ochenta y Nueve Metros cuadrados (89 mts2), ubicado en el Tercer (3º) piso, que forma parte del edificio “ Residencias Vista Mar” ubicado en la urbanización playa grande, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Estado Varga, avenida 1, calle 2, edificio . En el entendido que si no se cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente Sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante, ciudadana SANDRA DOS RAMOS AULAR, previa consignación del saldo del precio restante eso es la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000, oo).
TERCERO: SIN LUGAR el alegato interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, referido a la confesión ficta en la reconvención opuesta.
CUARTO: SE DECLARÓ SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN o Mutua Petición propuesta por la representación judicial de la parte demandada; en vista que el contrato definitivo no llegó a configurarse ya que éste último no dio cumplimiento a su obligación de recaudar la documentación necesaria para la firma del documento definitivo.
QUINTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado vencido en el presente proceso.
El presente fallo fue dictado, dentro del lapso legal correspondiente.
Publíquese, Regístrese, y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de Mayo del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ
Dr. LUÍS TOMÁS LEÓN SANDOVAL
EL SECRETARIO
ABG. MUNIR SOUKI URBANO
En esta misma fecha, siendo las 2:24 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO
Abg. Munir Souki
Asunto: AP11-V-2014-000215
