REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 12 de junio de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2015-000174
PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Sociedad Mercantil INVERSIONES 3770726, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 16 de noviembre de 2010, bajo el N° 45, Tomo 241-A, expediente 224-8011, RIF N° J-30471166-2.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: PAOLA VERÓNICA REVERÓN HURTADO, SARA JUDITH MEDINA MEDINA y PEDRO JOSÉ MONTES GONZÁLEZ, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 79.983, 19.204 y 31.882, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: MANUEL VILLAR GAYO, JOSÉ ALEJANDRO BUGALLO BATALLAN y MARÍA ESTHER GÓMEZ MOSQUERA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-11.025.752, V-16.178.928 y V-6.218.521, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: los ciudadanos MANUEL VILLAR GAYO y JOSÉ ALEJANDRO BUGALLO BATALLAN, están representados por las abogadas VESTALIA HURTADO DE QUIRÓS y VESTALIA MARÍA QUIRÓS HURTADO, inscritas en el I.P.S.A., bajo lo Nos. 19.873 y 41.687, respectivamente. La ciudadana MARÍA ESTHER GÓMEZ MOSQUERA, está representada por la defensora judicial ASTRID CAROLINA RANGEL, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 195.286.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
I
Se inicia el presente juicio mediante escrito presentado en fecha 18 de febrero de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, mediante el cual el ciudadano Israel David Mizrahi Kohn, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.311.114, asistido por la abogada Paola Verónica Reverón Hurtado, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 79.983, actuando como Director de la empresa INVERSIONES 3770726, C.A., procedió a demandar a los ciudadanos MANUEL VILLAR GAYO, JOSÉ ALEJANDRO BUGALLO BATALLAN y MARÍA ESTHER GÓMEZ, antes identificados, para que éstos convinieran o fuesen condenados a cumplir el contrato suscrito ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda el 19 de julio de 2013, bajo el N° 15, Tomo 252 de los libros respectivos; así como la consecuente condena en costas.
En fecha 23 de febrero de 2015, este Juzgado admitió la pretensión bajo los lineamientos que rigen el procedimiento ordinario.
En fecha 06 de marzo de 2015, la representación legal de la empresa demandante consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de las compulsas y, el 15 de marzo de ese mismo año, puso a disposición de la Coordinación de Alguacilazgo los emolumentos necesarios para la práctica de las citaciones ordenadas.
En fechas 18 y 27 de mayo de 2015, compareció el ciudadano Miguel Peña quien, actuando como Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, manifestó la imposibilidad de citar a los ciudadanos MANUEL VILLAR GAYO, MARÍA ESTHER GÓMEZ y JOSÉ ALEJANDRO BUGALLO, consignando las compulsas correspondientes.
Dada la imposibilidad de citar personalmente a los demandados y previa solicitud efectuada por la parte demandante, se libró cartel de citación para que fuese publicado en los diarios “El Universal” y “Últimas Noticias”, complementándose dicha actuación por nota de Secretaría de fecha 07 de octubre de 2015 donde se hizo constar el cumplimiento de las formalidades de publicación, consignación y fijación previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidas con las formalidades anteriores se designó defensor judicial a los demandados, recayendo dicho cargo en cabeza de la abogada Astrid Carolina Rangel, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 195.286, quien estando notificada, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley en fecha 02 de diciembre de 2015.
El 15 de diciembre de 2015, comparecieron los ciudadanos MANUEL VILLAR GAYO y JOSÉ ALEJANDRO BUGALLO, asistidos por la abogada Vestalia María Quirós, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 41.687, quienes otorgaron poder apud acta a la profesional del derecho antes nombrada y a la abogada Vestalia Hurtado de Quirós, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 19.873, quedando tácitamente citados.
En fecha 01 de febrero de 2016, compareció el ciudadano Manuel Álvarez Villar, asistido por la abogada Vestalia María Quirós y consigno poder que le fuera otorgado por la ciudadana MARÍA ESTHER GÓMEZ MOSQUERA, en fecha 18 de marzo de 2010, ante el Notario Gabriel Baleriola Lucas de Madrid, Reino de España, quedando anotado bajo el N° 677, posteriormente apostillado y protocolizado en fecha 04 de agosto de 2010, ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 7, Folio 40 del Tomo 26, Protocolo de Transcripción; pretendiendo con ello, darse por citado en el presente juicio.
En fecha 02 de febrero de 2016, compareció el ciudadano Manuel Álvarez Villar, asistido por la abogada Vestalia María Quirós, pretendiendo dar contestación a la demanda en nombre de la codemandada MARÍA ESTHER GÓMEZ. Lo mismo hizo la abogada Vestalia María Quirós quien actuando como apoderada judicial de los codemandados MANUEL VILLAR GAYO y JOSÉ ALEJANDRO BUGALLO, presentó escrito de contestación a la demanda e interpuso mutua petición.
El 26 de febrero de 2016, el ciudadano Rafael Palima, actuando como Alguacil adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, diligenció manifestando haber practicado exitosamente la citación personal de la defensora judicial designada.
El 04 de abril de 2016, la abogada Astrid Carolina Rangel, inscrita en el I.P.S.A, bajo el N° 195.286, actuando en representación de la codemandada MARÍA ESTHER GÓMEZ, rechazó la demanda interpuesta.
En fecha 02 de mayo de 2016, este Tribunal dictó pronunciamiento en el que desestimó la representación judicial que pretendió ejercer el ciudadano Manuel Álvarez Villar, en nombre de la codemandada MARÍA ESTHER GÓMEZ y por otro lado, admitió la reconvención propuesta, ordenando la notificación de la parte actora.
Realizada la notificación de rigor, en escrito presentado en fecha 25 de octubre de 2016, la abogada Sara Judith Medina, actuando como apoderada judicial de la parte actora reconvenida, dio contestación a la reconvención propuesta.
En fechas 14 y 15 de noviembre de 2016, las representaciones judiciales de los codemandados presentaron escritos de pruebas, los cuales fueron agregados a las actas mediante providencia de fecha 16 de ese mismo mes y año. En esa misma data, la parte actora reconvenida pretendió promover pruebas.
Por auto interlocutorio de fecha 23 de noviembre del pasado año, este Juzgado emitió pronunciamiento respecto a las pruebas presentadas por las partes, desechando las de la parte actora reconvenida en virtud de su extemporaneidad y admitiendo las probanzas aportadas por los representantes judiciales de los codemandados.
En fecha 25 de enero de 2017, la representación judicial de los codemandados MANUEL VILLAR GAYO y JOSÉ ALEJANDRO BUGALLO, presentó escrito de informes y, lo mismo hizo la defensora judicial de MARÍA ESTHER GÓMEZ en fecha 21 de febrero de 2017.
En fecha 25 de abril de 2017, este Tribunal dictó auto difiriendo el dictamen de la decisión dentro de los treinta (30) días continuos contados a partir de esa fecha.
II
Alega la parte actora en su escrito libelar que en fecha 19 de julio de 2013 suscribió junto con los ciudadanos MANUEL VILLAR GAYO, JOSÉ ALEJANDRO BUGALLO BATALLAN y MARÍA ESTHER GÓMEZ, un contrato de promesa bilateral de compra venta, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno con superficie total de tres mil cuatrocientos treinta y ocho metros cuadrados (3.438 Mts2) y tres (3) edificios en el construidos, situados en la Parroquia San Juan, en el lugar denominado El Empedrado, cuyos linderos y demás determinaciones se dan aquí por reproducidos. Que dicho inmueble pertenece a los demandados de la siguiente forma:
• A MANUEL VILLAR GAYO, en un 12,5% según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Capital), en fecha 17 de febrero de 1993, bajo el N° 16, Tomo 20, Protocolo Primero; habiendo comprado primero el 25% y realizando posteriormente separación de bienes con su esposa, según documento inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y Estado Miranda en fecha 31 de julio de 1998, bajo el N° 10, Tomo 11 C Sgdo., y un 25% según documento protocolizado ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 27 de octubre de 2008, anotado bajo el N° 2008.288, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 219.1.1.7.204, correspondiente al libro de folio real del año 2008.
• A JOSÉ ALEJANDRO BUGALLO BATALLAN en un 50% según documento protocolizado ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de noviembre de 2008, anotado bajo el N° 2008.469, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 219.1.1.7.262, correspondiente al libro de folio real del año 2008.
• A MARÍA ESTHER GÓMEZ MOSQUERA en un 12% según consta de documento inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y Estado Miranda, en fecha 31 de julio de 1998, bajo el N° 10, Tomo 11 C Sgdo.
Aduce que se estableció como precio de la operación la suma de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,00), los cuales serían pagados así:
• Cinco millones seiscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 5.625.000,00) pagados mediante cheques de gerencia Nos. 00727215 del Banco Provincial por Bs. 300.000,00; 00727227 del Banco Provincial por Bs. 545.625,00; 06011812 del Banco Exterior por Bs. 960.000,00; 06011811 del Banco Exterior por Bs. 2.182.500,00 y; 1636875 de Banesco por Bs. 1.636.875,00.
• Cinco millones seiscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 5.625.000,00) en un plazo no mayor a los quince (15) días siguientes a la suscripción del contrato.
• Treinta y tres millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 33.750.000,00) al momento de suscribir el documento definitivo de venta.
Que el plazo para el otorgamiento definitivo se estableció en noventa (90) días continuos contados a partir de la firma del convenio, pudiendo prorrogarse por treinta (30) días más; que después de la suscripción del contrato y del pago de la primera parte del precio, la comunicación entre las partes se hizo imposible, sin que pudiesen coordinarse los pagos subsiguientes, ni la recepción de los recaudos para la firma del documento definitivo de venta ante el Registro, negándose a recibir las cantidades aduciendo que la inflación había afectado el precio del inmueble. Por ello, acude a demandar a los promitentes vendedores para que cumplan el aludido contrato o en su defecto sean condenados por el tribunal a ello, solicitando igualmente que, de no haber cumplimiento voluntario, la sentencia que se dicte sirva como título de propiedad sobre el bien prometido en venta. Asimismo ofreció pagar la cantidad de dinero restante, establecida en el contrato por Bs. 39.375.000,00.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación de los ciudadanos MANUEL VILLAR GAYO y JOSÉ ALEJANDRO BUGALLO, convino en la existencia del contrato de promesa bilateral de compra venta que versa sobre el lote de terreno y los tres edificios sobre él construidos, recibiendo la suma de cinco millones seiscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 5.625.00,00). Asimismo adujo que es incierto que después del pago el demandante haya querido cumplir con su obligación de pagar la suma de cinco millones seiscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 5.625.00,00); que no tuvo intención de cumplir, por cuanto no recibieron ningún tipo de comunicación y no consta documento alguno que demuestre tal voluntad, existiendo en el contrato la dirección de vendedor y por el contrario, desde la firma del convenio, no se supo más de la parte demandante, ni por si, ni mediante apoderado alguno; que la demandante no cumplió con su obligación de pagar la segunda cuota, además que no recibieron ninguna comunicación de hecho o causa no imputable para no cumplir con el pago. Por ello, solicita que la demanda sea declarada sin lugar.
En esa misma oportunidad, la demandada interpuso reconvención contra la empresa demandante aduciendo que desde el día en que se firmó el contrato ha sido imposible lograr un acuerdo para que la accionante cumpla su obligación establecida en la Cláusula Segunda de dicho convenio, referida a un segundo pago de cinco millones seiscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 5.625.00,00). En tal virtud, demanda la resolución del contrato de promesa bilateral de compra venta por falta de pago; que se declare que la cantidad dada en el primer pago, quede a su favor por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios causados y que la mutua petición se declare con lugar.
Por su parte, la defensora judicial de la codemandada MARÍA ESTHER GÓMEZ, rechazó la demanda interpuesta; negó que su representada haya suscrito contrato de promesa bilateral de compra venta; negó que el inmueble objeto del mismo pertenezca a los accionados; rechazó que se estableciera un precio de venta de Bs. 45.000.000,00; negó que se estableciera un plazo de noventa (90) días para cumplir contrato alguno; rechazó que su defendida deba ser condenada a cumplir con contrato alguno y; rechazó que sea condenada en costas.
Llegada la oportunidad para dar contestación a la reconvención, la representación judicial de la parte actora reconvenida rechazó la misma, alegando que es falso que su defendida no hiciera contacto por ningún medio con los codemandados para lograr cumplir con la obligación de pagar el precio pactado, puesto que en varias oportunidades habrían conversado telefónicamente sobre el pago y fue cuando plantearon una reconsideración del monto pendiente basándose en la inflación, lo cual no fue aceptado. Anexa una copia del e-mail presuntamente enviado por el representante legal de la empresa demandante al correo del demandado MANUEL VILLAR, con la intención de lograr una conciliación, el cual jamás fue respondido. Aduce que también hubo reuniones en las oficinas de los codemandados en presencia del Dr. David Bittan Obadia, quien representó a la empresa demandante para que fuese recibido el precio de la cosa. Que no existe demanda de resolución que fuese interpuesta en todo este tiempo para solicitar la resolución del contrato, sino que sólo decidieron quedarse con el dinero abonado y no aceptar la suma restante a la espera de que transcurriera el tiempo y no tuvieran la obligación de realizar devolución alguna ni traspasar el inmueble. Que no se recibió en todo este tiempo notificación u oferta de devolución del pago realizado. Por ello, solicita se declare sin lugar la reconvención con su condena en costas.
III
Vistos los alegatos presentados por las partes, este Tribunal antes de pronunciarse sobre el mérito de la causa, considera menester entrar a analizar el acervo probatorio traído a las actas y a tal efecto se observa que:
Corre inserto a los folios 14 al 18, documento autenticado en fecha 19 de julio de 2013, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 15, Tomo 252 de los libros respectivos, el cual no fue impugnado, ni tachado en la oportunidad de ley, por el contrario, fue reconocido el negocio jurídico contenido en tal instrumento, al que se le adminicula el poder cursante a los folios 120 al 126 del expediente, otorgado por la codemandada MARÍA ESTHER GÓMEZ al ciudadano Manuel Álvarez Villar, titular de la cédula de identidad N° V-11.163.088, en fecha 18 de marzo de 2010, ante el Notario Gabriel Baleriola Lucas de Madrid, Reino de España, quedando anotado bajo el N° 677, posteriormente apostillado y protocolizado en fecha 04 de agosto de 2010, ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 7, Folio 40 del Tomo 26, Protocolo de Transcripción, para que éste la represente “EN RELACION SOLO Y EXCLUSIVAMENTE CON LOS BIENES PROPIEDAD DE LA PODERDANTE EN VENEZUELA O CUALQUIER ASUNTO DE INTERESES DE LA PODERDANTE EN DICHO PAIS”. Visto lo anterior, este Despacho Judicial otorga valor probatorio a dichos documentos conforme a lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Trámites, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y aprecia este Juzgado que la codemandada antes nombrada estuvo representada por el ciudadano Manuel Álvarez, antes identificado, en la suscripción del contrato donde intervinieron además los ciudadanos MANUEL VILLAR GALLO y JOSÉ ALEJANDRO BUGALLO BATALLAN, actuando como vendedores y el ciudadano Israel David Mizrahi Kohn, en representación de INVERSIONES 3770726, C.A., en su condición de optante compradora, donde los primeros dan en opción de compra venta a la compradora el inmueble de marras y la segunda, a su vez, se obliga a adquirirlo mediante el precio de venta acordado en la cantidad de cuarenta y cinco millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 45.000.000,00), pagaderos así: a) al momento de la firma del contrato la compradora entrega como garantía la suma de cinco millones seiscientos veinticinco mil bolívares con cero céntimos (Bs. 5.625.000,00), que los vendedores declararon recibir a su entera y cabal satisfacción y que sería imputable al precio de venta acordado; b) la suma de cinco millones seiscientos veinticinco mil bolívares con cero céntimos (Bs. 5.625.000,00), en un plazo de quince días continuos contados a partir de la firma de la notaría y, c) el saldo restante de treinta y tres millones setecientos cincuenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 33.750.000,00), serían cancelados de contado, mediante cheque de gerencia, en el momento de protocolizar el documento de venta. Que el plazo de la “opción” es de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma del mismo, dicho lapso podría ser prorrogado a voluntad de las partes por treinta (30) días continuos adicionales en caso de ser necesario. Que dentro de dicho plazo la compradora se obligaba a entregar, al menos con diez (10) días hábiles antes de la fecha de protocolización, los requisitos exigidos por el Registro, como son: copias del registro mercantil y RIF; y los vendedores se comprometieron a entregar cédula catastral, solvencia de derecho de frente, solvencia de HIDROCAPITAL, comprobante de pago del 0,5% como adelanto de impuestos al SENIAT. Del mismo modo se observa que las partes pactaron en la cláusula sexta que en caso que la compradora no pagara la suma especificada en el inciso b) de la Cláusula Segunda (Bs. 5.625.000,00), la suma recibida en ese acto por los vendedores quedará a su favor como indemnización por los perjuicios causados. En armonía con ello, convinieron en que si la negociación no se efectuare por causas no imputables a la compradora, los vendedores se obligaron a devolver la suma total recibida y a pagar la cantidad de once millones doscientos cincuenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 11.250.000,00), como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. Si por el contrario la negociación no se efectuare por causas no imputables a los vendedores, la suma que reciben quedará a su favor como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, conviniendo igualmente en que las cantidades expresadas constituyen el máximo de la indemnización que pueden reclamarse mutuamente. Así se precisa.
A los folios 35 al 37 se inserta poder autenticado en fecha 09 de marzo de 2015, ante la Notaría Pública Vigésima Novena de Caracas, Municipio Libertador, bajo el N° 44, Tomo 26, Folios 161 al 163, otorgado por el ciudadano Israel David Mizrahi Kohn, titular de la cédula de identidad N° V-11.311.114, actuando como Director de la sociedad de comercio denominada INVERSIONES 3770726, C.A., a los abogados Paola Verónica Reverón Hurtado, Sara Judith Medina Medina y Pedro José Montes González, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 79.983, 19.204 y 31.882, respectivamente, el cual no fue cuestionado en modo alguno, por lo que este Tribunal les confiere valor conforme a las previsiones de los artículos 12, 150, 429, 509 y 510 del Código Adjetivo Civil y 1.363 del Código Civil y tiene como cierta la representación que ostentan los abogados de la demandante reconvenida en nombre de su mandante y así se establece.
Al momento de dar contestación a la reconvención, la actora reconvenida aportó impresión de correo electrónico que cursa al folios 177 y cuya copia simple riela al folio 184, las cuales al no haber sido cuestionadas en modo alguno, se aprecian conforme los Artículos 12, 321 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y en concordancia con el Artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas; no obstante, de su contenido no se desprende que la comunicación verse específicamente sobre el negocio jurídico dilucidado en estas actas, pues solo versa sobre un “local de SanMartín” sin que genere la certeza de que dicho bien atañe exclusivamente al inmueble objeto del contrato de marras y al no ser así, debe este Tribunal desechar dicha instrumental y así se establece.
En la oportunidad de promover pruebas, las representaciones judiciales de los codemandados, coincidieron en promover el mérito favorable de los autos y sobre este punto en particular, el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.
Del mismo modo aportaron documentales anexos a los folios 188 al 190 y 195 al 197, relativos a: i) original y copia simple de cédula catastral a nombre del codemandado MANUEL VILLAR GAYO, sobre un inmueble ubicado en la Calle El Matadero, Edificio, Galpones y Terreno Urbanización San Martín, Sector El Empedrado, de fecha 13 de mayo de 2013, emitida por la Dirección General de Planificación y Control Urbano, Dirección de Catastro; ii) original y copia simple del Certificado de Solvencia N° 183503, emanado de la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Caracas, de fecha 13/03/2014, a nombre del codemandado VILLAR GAYO MANUEL, sobre un inmueble urbano ubicado en San Juan, Calle El Matadero, Edificio, Galpones y Terreno Urbanización San Martín, Sector El Empedrado y; iii) original y copia simple del Certificado de Solvencia N° 130761, emanado de la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Caracas, de fecha 30/01/2013, a nombre del codemandado “VILLAR GAYO MANUEL Y OTROS”, sobre un inmueble urbano ubicado en Libertador (Caracas), San Juan, Edificio y Terreno, Av. El Matadero, Sector El Empedrado, Urb. Industrial San Martín; dichas instrumentales al no haber sido impugnadas en la oportunidad de ley, deben ser valoradas por este Juzgado conforme a aquellos instrumentos que la doctrina jurisprudencial ha denominado como administrativos, y se les confiere mérito probatorio, a tenor de lo previsto en los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil y se aprecia que la parte vendedora cumplió con su obligación de obtener la documentación necesaria para la realización del negocio jurídico pactado, tal como se previó en la cláusula cuarta del contrato objeto de la controversia, al obtener tanto la carta catastral como la solvencia por el pago de impuestos municipales, concedidas en fechas 13-05-2013 y 30-01-2013 respectivamente y así se establece.
En otro orden de ideas, la representación judicial de la parte actora reconvenida pretendió promover pruebas en la causa, las cuales fueron desechadas por cuanto no fueron promovidas en la oportunidad de ley, por ende, no hay pruebas que analizar y valorar al respecto y así se establece.
IV
Realizado el análisis de las pruebas aportadas al proceso, este Juzgado considera preciso señalar que constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin que esto constituya la anulación del poder discrecional del juez en la búsqueda de la verdad para acercarse a lo justo y ajustado en la aplicación del derecho. El anterior precepto persigue establecer los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, ya que el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Ahora bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia patria han considerado que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador, se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo. Sin embargo, la venta puede realizarse a crédito, es decir, que el pago se realiza en un momento posterior a la entrega, o en su defecto mediante pago anticipado, a saber, el precio se abona, al menos en parte, con anterioridad a la entrega de dicho bien, en el entendido de que, contra la recepción de cada uno de los referidos pagos, deben extenderse los correspondientes recibos, como constancia del pago de las respectivas porciones del precio de compra venta, siendo muy frecuente, prestar garantía para el cumplimiento de la obligación.
Con vista a lo anterior y siendo que el documento de fecha 19 de julio de 2013, versa sobre un acuerdo contractual previo para la suscripción de un documento definitivo, donde una de las partes se comprometió a vender y el otro a comprar mediante el pago de una cantidad primigenia y el saldo se verificaría mediante dos pagos diferenciados, uno dentro de los quince (15) días contados a partir de la firma del contrato y, el resto para el momento de otorgamiento definitivo del contrato de venta, por lo que es obvio que se está en presencia de una promesa bilateral de compra venta así se precisa.
En base a ello, la accionante reconvenida demanda el cumplimiento del contrato y, la demandada reconviniente se defiende aduciendo que su contraparte no cumplió con su obligación de pagar la cuota convenida en el contrato. En este sentido, resulta oportuno para este Tribunal entrar a analizar lo concerniente a la distribución de la carga de la prueba y bajo tal perspectiva la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
En aplicación analógica al criterio jurisprudencial trascrito y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la demandada reconviniente que, la demandante reconvenida debió demostrar que desplegó una verdadera actividad en aras de cumplir con la obligación de pago dentro de los quince (15) días pactados para ello, tal como quedó establecido en el contrato de marras, más aún cuando del debate probatorio quedó evidenciado que la parte reconviniente cumplió con la obtención de la documentación necesaria para la realización del negocio, sin que tal hecho fuese desvirtuado por la parte accionante. Al ser esto así, se concluye que no quedó demostrado en autos que la accionante haya cumplido con su obligación de pagar la segunda cuota acordada o haya ofertado efectivamente en tiempo oportuno la suma que se comprometió a pagar. Por todo lo antes expuesto, la demanda que origina estas actuaciones no debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella, por ello, tomando en consideración que no hubo actividad probatoria de la accionante resulta obligante para este sentenciador declarar sin lugar la presente demanda y ASÍ SE DECIDE.
Resuelta como ha quedado la pretensión principal pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la reconvención opuesta, de lo cual observa:
En el caso bajo análisis, la demandada reconvenida solicita la resolución del contrato, basándose en la falta de cumplimiento de la demandante reconvenida en el pago de la segunda cuota pactada en el convenio que origina la demanda, además de solicitar que la suma recibida como cuota inicial quede a su favor como concepto de indemnización por los perjuicios causados.
A tal efecto, observa este Juzgador que efectivamente se produjo un incumplimiento por parte de la empresa INVERSIONES 3770726, C.A., al no demostrar en el decurso del proceso que efectivamente cumplió con el segundo pago acordado, o, en su defecto haya realizado las actividades tendentes a lograr el mismo, por ello, la mutua petición interpuesta resulta procedente en derecho al no haberse desvirtuado, probatoriamente, los fundamentos sostenidos por la accionante, debiendo quien decide acordar igualmente que el dinero recibido inicialmente quede en calidad de resarcimiento por los daños y perjuicios causados, tal y como fuera pactado entre los litigantes en el contrato objeto de esta litis y ASÍ SE PRECISA.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los Órganos Jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema Social de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente debe declarar sin lugar la pretensión del demandante y con lugar la mutua petición resolutoria intentada por la demandada con todos sus pronunciamientos de Ley; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo deja establecido éste Operador de Justicia.
V
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la sociedad de comercio INVERSIONES 3770726, C.A., contra los ciudadanos MANUEL VILLAR GAYO, JOSÉ ALEJANDRO BUGALLO BATALLAN y MARÍA ESTHER GÓMEZ, todos plenamente identificados en el encabezamiento de la decisión; SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos MANUEL VILLAR GAYO y JOSÉ ALEJANDRO BUGALLO BATALLAN contra la demandante; en consecuencia, se declara resuelto jurisdiccionalmente el contrato de marras, quedando a favor de la parte demandada la suma de cinco millones seiscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 5.625.000,00), tal como quedó convenido por las partes en el contrato de marras.
Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante reconvenida por haber resultado totalmente vencida.
PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 12 de junio de 2017. 207º y 158º.
EL JUEZ,
RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
En esta misma fecha, siendo las 10:42 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
Asunto: AP11-V-2015-000174
