REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
CARACAS.
ASUNTO: AP11-V-2016-000869
El juicio por desalojo de inmueble intentado por el ciudadano JULIO MORILLO TORREALBA, titular de la cédula de identidad nº 4.422.227, representado en juicio por la abogada Enma Hernández Villegas, inscrita en el Inpreabogado bajo el nº 152.445, contra LA ASOCIACION COOPERATIVA DE TRANSPORTE LOS INDIOS DEL OESTE 2006, R.L., inscrita en el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito, Municipio Libertador del Distrito Capital el 19/10/2006, bajo el nº 38, tomo 14, protocolo 1º, representada en juicio por los abogados José Mory y Hugo Domínguez, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 13.339 y 13.236, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoada el 12 de abril de 2016, que correspondió originalmente al Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien por decisión del 02 de mayo de 2016, se declaró incompetente por la cuantía y la declinó en un Juzgado de Primera Instancia de la materia y circunscripción judicial, por lo que una vez redistribuido correspondió a este tribunal, que la admitió el 27 de junio de 2016, por los trámites del juicio oral, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.
El 14 de noviembre de 2016, se celebró la audiencia preliminar con la sola presencia de la representación judicial de la parte demandada.
El 04 del presente mes y año, se celebró la audiencia de juicio en la cual se dictó el dispositivo del fallo, mediante la cual se declaró con lugar la pretensión de desalojo y se condenó a la parte demandada a hacer entrega a la actora el inmueble arrendado, por lo que estando dentro del lapso establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se extiende por escrito el fallo completo.
PRIMERO
Encontrándose en el lapso legal para publicar el fallo completo, se hace, advirtiéndose que la sentencia en el procedimiento oral debe redactarse en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de trascripción del contenido de los documentos que consten en el expediente, según lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
En este caso, la parte actora alegó que siendo propietario de un inmueble ubicado en la parroquia La Vega, los Paraparos, calle Independencia, Municipio Libertador del Distrito Capital marcado con el nº 6, en el año 2008, inició una relación arrendaticia comercial con la demandada, quien la utilizaría para dicha cooperativa, según contrato autenticado el 08 de septiembre de 2006, y desde el inicio de la relación, los arrendatarios han usado el inmueble como vivienda familiar y no lo quieren desocupar, violando la obligación contractual.
Que habiendo agotado de manera infructuosa las gestiones extrajudiciales a los fines de la entrega del inmueble, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34, literal “d” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, demandó a la citada cooperativa a los fines que convenga o sea condenada al desalojo del inmueble arrendado.
El valor de la demanda la estimó en la cantidad de un millón sesenta y dos mil bolívares (Bs. 1.062.000).
El 03 de octubre de 2016, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada a través del ciudadano Deivis Tarache y el 07 de noviembre de 2016, contestó a la demanda. En efecto, alegó que la demanda no debió ser admitida dado que no se evidencia a quien se demandó y no se agotó la vía administrativa. Además, se demandó conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que está derogada.
Alegó la incompetencia por la materia del tribunal para conocer del asunto dado que el inmueble se usa como vivienda y debe aplicarse la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Que en este caso, el inmueble se usa como vivienda y se debe aplicar la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Negó y rechazó tanto los hechos como el derecho invocado.
SEGUNDO
De acuerdo a lo narrado, la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, como si lo es determinar si la parte demandada ha usado el inmueble arrendado para un uso distinto al pactado contractualmente, para lo cual se deben analizar las pruebas aportadas al proceso.
En efecto, la parte actora produjo copia simple de instrumento autenticado el 08 de septiembre de 2006, que merece fe su contenido al tenerse como fidedigno, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes sobre el inmueble antes descrito, donde se indicó que el mismo sería destinado exclusivamente para la operación de oficinas de la Cooperativa de Transporte en referencia, no obstante en el libelo se indicó que era destinado al comercio.
Luego, queda descartado la necesidad de acudir a la vía administrativa previa a la demanda incoada, dado que tal agotamiento de la vía administrativa rige sólo para aquellos inmuebles destinados a vivienda, de acuerdo a lo previsto en el artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Asimismo, no hay dudas, de acuerdo a lo alegado por las partes, que el inmueble arrendado se usa como vivienda, sin que exista prueba alguna que el arrendador haya dado su autorización para ese cambio de uso del inmueble.
En estos casos, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia señaló que esos cambios de uso de un inmueble arrendado a vivienda, no permite calificarlos como una ocupación legítima a que hace referencia el artículo 2 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así, en sentencia nº 1154 del 14 de agosto de 2015, expediente nº 15-0587, en una pretensión de revisión en caso de desalojo de local comercial, señaló:
No obstante, observa esta Sala que el inmueble arrendado (constituido por un galpón y un local comercial), objeto de desalojo judicial, estaba destinado a uso comercial, como lo alega el solicitante y según quedó determinado en la sentencia que ordenó la restitución de la posesión del mismo al propietario, por lo que mal podía suspenderse la ejecución de la sentencia que había sido favorable al hoy solicitante de esta revisión constitucional con base en las disposiciones del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que, la ocupación de una parte del mismo destinándolo a un uso distinto al pactado en el contrato de arrendamiento no permite que se considere a dichos ocupantes como poseedores legítimos, a tenor de lo que establece el artículo 2 del mencionado Decreto-Ley, toda vez que el bien dado en arrendamiento estaba destinado a uso comercial y el mencionado Decreto solo protege a quienes de forma legítima ocupen un inmueble destinado al uso de vivienda principal.
En virtud de lo anterior, al no estar amparada la posesión del inmueble en un contrato que permitiese poseerlo como vivienda principal, su ocupación con tal carácter sería ilegítima y por tanto no tutelada por el ordenamiento jurídico, razón por la cual se estaría en presencia de una violación del orden público y de derechos constitucionales, como la tutela judicial efectiva, que implica, entre otros aspectos, la ejecución de los fallos que diriman controversias entre particulares para la restitución de un derecho, en este caso el de propiedad del accionante, a quien además se le vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva, ya que se le impuso una carga procesal indebida para la ejecución del fallo que obtuvo a su favor, impidiéndole recuperar el inmueble arrendado dentro de un plazo razonable al emplear erradamente un procedimiento previsto en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que no resultaba aplicable al caso.
En este caso, la parte actora pretende el desalojo de un inmueble arrendado a la parte demandada a los fines que la usara de manera exclusiva al comercio por haber cambiado su uso a vivienda, bajo la causal establecida en el literal “d” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, según el cual:
Artículo 40. Son causales de desalojo:
Omissis.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
Como puede observarse de la norma, constituye causal de desalojo de un inmueble arrendado cuando habiendo sido pactado para uso comercial, sin consentimiento del arrendador se cambia a vivienda. Mal puede pretender el arrendatario justificar su ocupación del inmueble, alegando que se cambio su uso a vivienda y en consecuencia se le aplique la normativa que rige a este tipo de uso. Tal situación no constituiría otra cosa que un fraude a la ley, pues se estaría procurando sustraer de los efectos jurídicos de la ley aplicable a los inmuebles destinados al comercio.
Como puede verse de la sentencia parcialmente trascrita, en los casos como el de autos, cuando el arrendatario cambia el uso de comercio a vivienda del inmueble arrendado, no puede alegar la protección prevista en el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pues según su propio artículo 2, sólo son objeto de protección de la misma, las personas naturales y grupos familiares, que ocupen los inmuebles destinados a vivienda principal cuando las ocupen de manera legítima, calificación que no reciben aquellas personas que han cambiado el uso de comercio a vivienda sin el debido consentimiento del arrendador, lo que constituye el supuesto de hecho de la norma antes referida y como tal causal de desalojo.
Es más, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones principales: pagar la pensión de arrendamiento y, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato. Luego, el arrendatario que cambia el uso de la cosa arrendada sin el consentimiento del arrendador, no se comporta como el promedio de los arrendatarios, es decir, aquel que usa la cosa arrendada según lo pactado en el contrato.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 eiusdem, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido pactadas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo convenido y en caso de no ejecutar sus obligaciones debe correr con las consecuencias contractuales y legales, que en este caso viene dado por el desalojo del inmueble arrendado.
Es que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en el artículo 1160 eiusdem, que señala textualmente lo siguiente: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley…”. , en concordancia con los artículos 1159 y 1264 eiusdem, debe declararse con lugar la pretensión de la actora..
TERCERO
Con fundamento en las consideraciones que anteceden, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de República y por la autoridad de la Ley, en la oportunidad de la audiencia de juicio, dictó el dispositivo siguiente: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo intentada por el ciudadano JULIO MORILLO TORREALBA contra la ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE TRANSPORTE LOS INDIOS DEL OESTE 2006, R.L. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada, a hacer entrega material a la parte actora, el inmueble arrendado ubicado en la calle la Independencia con Río Negro, Los Paraparos, Parroquia la Vega, , Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguido con el Nº 6, constituido por tres habitaciones, con sus instalaciones eléctricas en perfecto estado de funcionamiento, un área para cocina revestida en cerámica, un área de recibo, una sala amplia, un porche, un balcón completamente enrejado, techo de acerolit, piso de cemento y un baño totalmente equipado y revestido en cerámica, una reja metálica totalmente pintada que cubre el balcón y una escalera de acceso a la planta alta. SEGUNDO: SE CONDENA el pago de las costas y costos a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los diez (10) días del mes de julio de dos mil diecisiete (2017), en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,
ENDRINA OVALLE
En esta misma fecha, siendo las se publicó el fallo.
LA SECRETARIA
ENDRINA OVALLE
