REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 26 de septiembre de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2015-001240
PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-16.524.333 y V-17.120.623, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: Abogados en ejercicio SANEL J. FAJARDO PINO y MIRIAM ELENA GALLEGOS RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 211.462 y 37.363, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadanas SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA y DARLYN VALENTINA ROJAS HERMOSO, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.098.364 y V-24.332.425, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Abogado en ejercicio PEDRO EMILIO BORGES DELGADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 181.173.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA (CON RECONVENCIÓN).
- I -
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Este juicio se inició por demanda con pretensión de cumplimiento de contrato, incoada en fecha 25 de septiembre de 2015, por los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES, contra las ciudadanas SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA y DARLYN VALENTINA ROJAS HERMOSO.
En fecha 07 de octubre de 2015 se admitió la demanda ordenándose la citación de los codemandados.
En fecha 26 de enero de 2016, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda. Posteriormente, en fecha 1º de marzo de 2016 presentó escrito de reconvención contra los demandantes, la cual fue admitida en fecha 08 de marzo de 2016.
En fecha 08 de marzo y 28 de junio de 2016 la representación judicial de la parte demandante-reconvenida presentó escrito de promoción de pruebas. Por su parte, en fechas 15 de marzo y 14 de junio de ese mismo año, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 06 de julio de 2016, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la contraparte.
En fecha 23 de septiembre de 2016 se dictó resolución interlocutoria respecto de la admisión de las pruebas promovidas por las partes en este juicio.
En fechas 20 y 22 de febrero de 2017 las partes presentaron sus escritos de informes.
- II –
ALEGATOS DE LAS PARTES
RESPECTO DE LA DEMANDA ORIGINARIA
En síntesis, como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora-reconvenida, se afirmó en su escrito de demanda lo siguiente
1. Que en fecha 30 de marzo de 2015, celebraron un contrato denominado promesa bilateral de compraventa, con las ciudadanas SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA y DARLYN VALENTINA ROJAS HERMOSO, contenido en instrumento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao, sobre un inmueble destinado a vivienda principal, distinguido con el Nro. 0703, ubicado en el piso 07, Bloque 38, Edificio 01 perteneciente a la Urbanización Menca de Leoni, Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda.
2. Que dicho inmueble tiene una superficie aproximada de SESENTA METROS CUADRADOS CON SETENTA DECÍMETROS (60,70 m2.), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: PISO: Con el techo del apartamento Nro. 0603; TECHO: Con el piso del apartamento Nro. 0803; NORTE: Con pared que da con el apartamento Nro. 0704; SUR: Con pared que da con el apartamento 0702; ESTE: Con fachada Este del edificio; y, OESTE: Con pasillo común de circulación del edificio.
3. Que según consta en el documento de propiedad de dicho inmueble, el mismo les pertenece a las demandadas en la siguiente proporción: cincuenta por ciento (50%) a la ciudadana SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA por haberlo adquirido con el de cujus DARWIN ALBERTO ROJAS MUJICA, y el otro cincuenta por ciento (50%) a la ciudadana DARLYN VALENTINA ROJAS HERMOSO, por ser única heredera universal del de cujus DARWIN ALBERTO ROJAS MUJICA.
4. Que el precio de venta del inmueble se estableció en la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.850.000,00), haciéndole entrega a las demandadas en el acto de firma del contrato la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.450.000,00), equivalentes al (50,87%) del precio total de la venta, en calidad de garantía.
5. Que dicho pago lo realizó por medio de cheques de gerencia según lo indicado por las demandadas, a través de la Inmobiliaria Aruanda Bienes Raíces C.A., representada por los ciudadanos Juan González y Tania Salcedo.
6. Que el saldo restante por la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00) equivalentes al (49,13%) del monto de la venta, sería pagado a través de un crédito hipotecario, todo ello en el acto de otorgamiento del documento definitivo de venta.
7. Que el plazo del contrato de promesa bilateral de compraventa en beneficio de ambas partes sería de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha de celebración de dicho contrato, es decir, desde el día 30 de marzo de 2015, hasta el día 27 de julio de 2015.
8. Que una vez autenticado el documento, procedieron a reunir todos los recaudos necesarios para la solicitud del crédito hipotecario a los fines de la adquisición de vivienda principal, solicitud que introdujeron el día 07 de abril de 2015 ante la institución financiera Banco Mercantil, siendo aprobado por la cantidad diferencial en fecha 04 de mayo de 2015.
9. Que estando dentro del plazo establecido en el contrato, procedieron a notificarle a las demandadas por medio de la sociedad mercantil Inmobiliaria Aruanda Bienes Raíces C.A., del estatus de aprobación del crédito, esperando la comunicación del Banco Mercantil a los fines de hacerle entrega del documento definitivo de compraventa para su protocolización.
10. Que en fecha 26 de mayo de 2015, reciben comunicación del Banco Mercantil a los fines de hacerle entrega del documento definitivo de compraventa, el cual contenía la cancelación del gravamen que pesaba sobre el inmueble, a favor del Banco Bicentenario.
11. Que posteriormente le hacen entrega del documento definitivo de compraventa a los representantes de la inmobiliaria, a los fines de su presentación en el Banco Nacional De la Vivienda y Hábitat (BANAVIH), como requisito indispensable para la protocolización del mismo.
12. Que el documento debía ser presentado en el Banco Nacional De la Vivienda y Hábitat (BANAVIH), con su respectivo estado de cuenta del saldo deudor del gravamen con el Banco Bicentenario, por lo cual le solicitaron a la ciudadana SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA como deudora del crédito garantizado con la hipoteca, que se dirigiera a dicha institución a los fines de realizar la solicitud del estado de cuenta.
13. Que luego de varias diligencias tendentes a que la demandada realizara dicho trámite, es el día 17 de junio de 2015 cuando el documento es entregado por primera vez en el Banco Nacional De la Vivienda y Hábitat (BANAVIH), con la intención que dicha institución le diera el visto bueno para su protocolización.
14. Que el día 06 de julio de 2015 (aún sin vencerse el plazo del contrato) según oficio Nro. 004281 emitido por la Consultoría Jurídica del Banco Nacional De la Vivienda y Hábitat (BANAVIH), le notifican a la ciudadana SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA que no se procedió a dar el visto bueno, por cuanto el documento presentaba un error en los datos de protocolización colocados en la liberación redactada por el Banco Bicentenario.
15. Que luego de subsanado el error, el documento fue nuevamente presentado ante el Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat (BANAVIH), en fecha 21 de julio de 2015, siendo el día 12 de agosto de 2015 cuando dicha institución hace entrega del documento definitivo con el respectivo visto bueno, donde se dan las instrucciones expresas para realizar la cancelación del gravamen que pesaba sobre el inmueble.
16. Que en el transcurso de dicho proceso, la ciudadana SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA convocó una reunión por medio de la inmobiliaria, que se llevó a cabo el día 01 de agosto de 2015, a la cual acudió el esposo de la demandada, manifestando que en vista de que el plazo del contrato se encontraba vencido desde el día 30 de julio de 2015, no querían continuar con la negociación, y que en caso tal, le incrementarían el precio de venta del inmueble.
17. Que paralelamente al lapso de espera para el otorgamiento del visto bueno por parte del Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat (BANAVIH), se percataron de la existencia de publicaciones en portales de internet del inmueble objeto de venta, siendo promocionado el mismo en la supuesta cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.800.000,00) equivalentes a casi el doble del precio de venta pactado en el contrato.
18. Que una vez cumplidos todos los pasos para la protocolización del documento definitivo de compraventa, procedieron a la notificación de las partes interesadas, coincidiendo que la fecha para la firma ante la Oficina de Registro era el día 08 de septiembre de 2015.
19. Que en la fecha anteriormente señalada, asistieron todas las partes notificadas, a excepción de las demandadas, según se evidencia de Acta Nro. 57-15 levantada en la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda.
20. Que en vista a todo lo anterior, es por lo que proceden a demandar el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa, celebrado en fecha 30 de marzo de 2015, con el objeto de realizar la tradición de la propiedad del inmueble.
Posteriormente, las codemandadas en la oportunidad de contestar la demanda, alegaron en síntesis lo siguiente:
1. Admiten la celebración en fecha 30 de marzo de 2015, del contrato denominado por las partes como contrato bilateral de opción de compraventa, con los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES, mediante el cual se obligaron a vender el inmueble anteriormente descrito.
2. Rechazan y contradicen la presente demanda de cumplimiento de contrato y solicitan que la misma sea declarada sin lugar.
3. Niegan, rechazan y contradicen en todas sus partes los alegatos esgrimidos de manera irresponsable y temeraria por los demandantes, por tratar de responsabilizar de conducta “negligente y dilatoria” en relación a las obligaciones contraídas por éstas en el contrato.
4. Que cumplieron con todas y cada una de sus obligaciones en el tiempo en que se les solicitó su cumplimiento, con la esperanza de que el mismo se llevara a cabo en el tiempo estipulado de (120) días continuos.
5. Que contrataron los servicios de la sociedad mercantil Inmobiliaria Aruanda Bienes y Raíces C.A., a los fines de que ésta se encargara de la asesoría, promoción, intermediación en la negociación, orientadas a la redacción, presentación y autenticación del documento de promesa bilateral de compraventa del inmueble.
6. Que le hicieron entrega oportuna a los representantes de la inmobiliaria de los recaudos necesarios para la tramitación del visto bueno que debía de dar el Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat (BANAVIH), siendo que el estado de cuenta de la hipoteca emanado del Banco Bicentenario presentó un error de tipeo en los datos de protocolización del registro, el cual no les puede ser imputado, ya que fue responsabilidad directa del Banco.
7. Que el Banco Nacional De la Vivienda y Hábitat (BANAVIH) entregó el documento definitivo de compraventa en fecha 12 de agosto de 2015, es decir doce (12) días después de vencido el plazo del contrato, el cual vencía el día 27 de julio de 2015.
8. Aceptan haber celebrado una reunión en el día 01 de agosto de 2015 en la sede de la sociedad mercantil Inmobiliaria Aruanda Bienes y Raíces C.A., en la que le manifestaron a los demandantes su intención de no seguir con la negociación, en vista de haberse vencido el plazo establecido en el contrato. De igual forma, le comunicaron a los demandantes que si estaban en la capacidad de aceptar un incremento de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) sobre el precio establecido en el contrato continuarían con la negociación, recibiendo una respuesta negativa.
9. Que paralelamente a la celebración del contrato de promesa bilateral de opción de compraventa, firmaron un contrato privado en el cual se modificaron ciertas condiciones del mismo.
10. Que en fecha 04 de agosto de 2015, procedieron a notificar a los demandantes, con la finalidad de informarles el vencimiento del plazo establecido en el contrato autenticado en fecha 30 de marzo de 2015, y de igual forma, hacerles entrega del cheque signado con el Nro. 84-08591254 de la entidad financiera 100% Banco, Banco Universal, por la cantidad de UN MILLON TRECIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.305.000,00).
11. Que en fecha 17 de septiembre de 2015, solicitaron una oferta real de pago, ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, fijándose el día 21 de octubre de 2015 para el traslado y constitución de dicho ente judicial en la dirección de los oferidos, no pudiendo ser encontrados en la dirección aportada como su domicilio.
12. Que niegan, rechazan y contradicen en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la estimación de la demanda por considerarla elevada.
- III -
ALEGATOS DE LAS PARTES
RESPECTO DE LA RECONVENCIÓN
Asimismo, los codemandados propusieron reconvención en contra del demandante, alegando lo enumerado a continuación:
1. Aceptan la celebración del contrato denominado por las partes como promesa bilateral de opción de compraventa en fecha 30 de marzo de 2015, sobre el inmueble descrito en el capítulo anterior, estableciendo el plazo para la firma del documento definitivo de venta en (90) días continuos más (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación del mismo.
2. Que el precio de venta del inmueble se fijó en la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.850.000,00), los cuales se comprometieron a pagar de la siguiente forma: i. La cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.450.000,00) al momento de la autenticación del contrato; ii. La cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00) mediante crédito hipotecario al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.
3. Que cumplieron con todas y cada una de las obligaciones en el lapso de tiempo en que se les solicitó su cumplimiento, con la esperanza de que se llevara a cabo la negociación en el plazo establecido de (120) días continuos.
4. Que en fecha 01 de marzo de 2015, firmaron un contrato de mandato con la sociedad mercantil Inversiones Aruanda Bienes Raíces C.A., representada por la ciudadana TANIA SALCEDO, con el objeto de gestionar las diligencias tendientes a la realización de una promesa de compraventa, opción de compraventa o venta de contado sobre el inmueble anteriormente descrito.
5. Que realizadas las diligencias tendentes a obtener el estado de cuenta del crédito hipotecario ante la institución financiera Banco Bicentenario, el mismo presentó un error de tipeo en los datos de protocolización del registro, error que en ningún caso puede ser imputado a su responsabilidad, siendo ésta única y exclusiva responsabilidad del Banco y a la falta de responsabilidad de la empresa inmobiliaria Aruanda Bienes y Raíces C.A., al no haber revisado minuciosamente el documento y percatado del error, produciendo un retardo grave en el proceso.
6. Que una vez entregado el documento subsanado ante el Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat (BANAVIH), en fecha 21 de julio de 2015, el mismo entrega el documento definitivo de compraventa en fecha 12 de agosto de 2015, es decir, doce días después de haberse vencido el plazo establecido en el contrato.
7. Que en fecha 30 de marzo de 2015, se celebró un contrato privado entre las partes, el cual modificó ciertas condiciones del primer contrato, y observando la imposibilidad de los reconvenidos de cumplir con las obligaciones de ambos contratos, proceden en fecha 04 de agosto de 2015 a autenticar y hacer pública una notificación dirigida a los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES, donde se les informan el vencimiento del contrato y, de igual forma, hacerle entrega del cheque signado con el Nro. 84-08591254 proveniente de 100% Banco, Banco Universal por la cantidad de UN MILLON TRECIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES EXCATOS (Bs. 1.305.000,00).
8. Que en ningún momento existió comunicación en fecha 04 de agosto de 2015, entre su persona y el ciudadano NELSON JESÚS LAYA AVILES, para ofrecerle disculpas tal como éste último alega en su escrito de demanda.
9. Que en vista de la imposibilidad de notificar a los reconvenidos, proceden en fecha 17 de septiembre de 2015, a solicitar una oferta real de pago ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora del Estado Miranda, dándole éste entrada y fijando el día 21 de octubre de 2015 para el traslado y constitución del tribunal en la dirección de los oferidos, no pudiendo ser localizados.
10. Que la demanda por cumplimiento de contrato incoada por los reconvenidos, resulta temeraria y ocasiona daños morales y daños y perjuicios muy graves en su persona, ya que han tenidos que pagar por su defensa y ser sometidas a una prohibición de enajenar y gravar el inmueble de su propiedad, afectándolas económicamente.
Se deja constancia, que de la revisión de las actas, no se observó que la representación judicial de los demandantes-reconvenidos dieran oportuna contestación a la reconvención interpuesta en su contra.
- IV -
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Para determinar la eventual procedencia de la pretensión contenida en la demanda que originó este proceso, así como de la reconvención interpuesta en el curso del mismo, en primer término este juzgador debe analizar los medios probatorios que cursan en autos.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
La representación judicial de los demandantes-reconvenidos promovió en el juicio los siguientes medios de prueba:
1. Copia certificada de contrato celebrado en fecha 30 de marzo de 2015, denominado por las partes como “contrato de promesa bilateral de compraventa”, contenido en instrumento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando inserto bajo el Nro. 16, Tomo 115 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría. Respecto de dicho documento auténtico, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo tiene como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden. Mediante dicha probanza queda demostrado que las partes celebraron el contrato bilateral cuyo cumplimiento pretenden los demandantes. Así se establece.-
2. Copia fotostática simple de notificación dirigida a los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES, emanada de la entidad financiera Mercantil, Banco Universal C.A., mediante la cual le notifican de la aprobación de un crédito hipotecario signado con el Nro. 610556886, destinado a la adquisición del inmueble descrito en el primer capítulo de la presente decisión. Se deja constancia que el presente instrumento privado emanado de un tercero carece de valor probatorio por no haber sido ratificado conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
3. Copia fotostática simple de documento denominado como notificación de firma de fecha 26 de mayo de 2015, emanado de la entidad financiera Banco Mercantil, Banco Universal. Se deja constancia que el presente instrumento privado, emanado de un tercero, carece de valor probatorio por no haber sido ratificado conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
4. Copia fotostática simple de documento contentivo de los requisitos para la tramitación de documentos, emitido por la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), con constancia de recepción de fecha 17 de junio de 2015, a los fines de dar el visto bueno a la solicitud realizada por la ciudadana SUSAN HERMOSO. Respecto de dicha probanza, este juzgado observa que el comprobante de recepción emanado de dicho ente gubernamental goza de una presunción de autenticidad, por aplicación extensiva de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
5. Copia fotostática simple de oficio signado con el Nro. 004281, de fecha 06 de julio de 2015, emanado de la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), mediante el cual le notifican de la no procedencia del visto bueno para el trámite solicitado, puesto se evidenció la existencia de un error en los datos de protocolización del documento de propiedad del inmueble. Respecto de dicha probanza, este juzgado observa que el comprobante de recepción emanado de dicho ente gubernamental goza de una presunción de autenticidad, por aplicación extensiva de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
6. Copia fotostática simple de documento subsanado, contentivo de los requisitos para la tramitación de documentos emitidos por la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), presentado en fecha 21 de julio de 2015. Mediante dicho documento administrativo pretenden demostrar que dicho trámite se realizó dentro del plazo establecido en el contrato. Respecto de dicha probanza, este juzgado observa que el comprobante de recepción emanado de dicho ente gubernamental goza de una presunción de autenticidad por aplicación extensiva de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
7. Copia fotostática simple de oficio signado con el Nro. 0005024 de fecha 12 de agosto de 2015, emanado de la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), mediante el cual proceden a dar el visto bueno al trámite de liberación de hipoteca. Respecto de dicha probanza, este juzgado observa que el comprobante de recepción emanado de dicho ente gubernamental goza de una presunción de autenticidad por aplicación extensiva de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
8. Copia fotostática simple de documento contentivo de liberación de hipoteca, con el visto bueno emanado del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), en fecha 05 de agosto de 2015. Respecto de dicha probanza, este juzgado observa que el comprobante de recepción emanado de dicho ente gubernamental goza de una presunción de autenticidad por aplicación extensiva de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
9. Original de constancia de recepción de fecha 18 de agosto de 2015, emanada del Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, mediante el cual fijan la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compraventa para el día 21 de agosto de 2015. Este tribunal valora dicho documento según lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, y deja constancia que el mismo da fe pública de lo que de él se desprende. Así se establece.-
10. Original de notificación de fecha 02 de septiembre de 2015, emanada de la Notaría Pública de los Municipios Plaza y Zamora del Estado Miranda, dirigida a las ciudadanas SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA y DARLYN VALENTINA ROJAS HERMOSO, a los fines de su comparecencia para el día 08 de septiembre de 2015 en la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, para otorgar el instrumento de cancelación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble y la protocolización del documento definitivo de compraventa. Este Juzgado le otorga valor probatorio al referido instrumento auténtico de conformidad con el artículo 1357 del código civil. Así se establece.
11. Original de acta signada con el Nro. 57-15, de fecha 08 de septiembre de 2015, emanada del Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, mediante la cual se deja constancia de la no comparecencia de las demandadas al acto de otorgamiento del documento definitivo de compraventa. Este tribunal valora dicho documento según lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, y deja constancia que el mismo da fe pública de lo que de él se desprende. Así se establece.-
12. Copia fotostática simple de cheques signados con los Nros. 00238861 y 21135150 emanados de las entidades financieras Banco Provincial y Banco Mercantil, respectivamente, a nombre de las ciudadanas TANIA SALCEDO y SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA, por el monto de CIENTO CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 114.000,00), el primero; y UN MILLON TRECIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 1.336.000,00), el segundo, para un monto total de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.400.000,00), mediante los cuales se pretende demostrar el pago de la cuota inicial al momento de la autenticación del contrato. Dichas probanzas demuestran que en fecha 30 de marzo de 2015, los demandantes libraron dos (02) cheques a la orden de las ciudadanas anteriormente señaladas. Ahora bien, no habiendo sido desconocidos, este tribunal valora los referidos instrumentos privados según lo establecido en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y los tiene como tácitamente reconocidos. Así se establece.
13. Copia certificada de instrumento contentivo de contrato de compraventa debidamente protocolizado en fecha 16 de agosto de 2006 ante el Registro Inmobiliario del Municipio Plaza del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 14, Protocolo Primero, Tomo 27. Dicha documental demuestra la propiedad que tienen los ciudadanos SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA y DARWIN ALBERTO ROJAS MUJICA, sobre el inmueble descrito en el primer capítulo de la presente decisión. Este tribunal valora dicha reproducción de documento público según lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y deja constancia que el mismo da fe pública de lo que de el se desprende. Así se establece.-
14. Copia fotostática simple de declaración de únicos y universales herederos, emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución del Circuito de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante la cual se hace constar que la ciudadana DARLYN VALENTINA ROJAS HERMOSO es la única y universal heredera del de cujus, ciudadano DARWIN ALBERTO ROJAS MUJICA, y por lo tanto es propietaria en proporción del inmueble descrito en el primer capítulo de la presente decisión. Este tribunal valora dicho documento judicial según lo establecido en el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 del código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
15. Copia fotostática simple de certificado de solvencia de sucesiones emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 30 de enero de 2015. Dicho documento administrativo solo prueba el cumplimiento de una obligación de naturaleza tributaria, tal como fuera establecido en sentencia Nº 2015-371 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 12 de noviembre de 2015, sin que resulte una prueba conducente para demostrar el estado civil de las personas mencionadas en la misma. Así se establece.
16. Comunicación por correo electrónico de fecha 04 de agosto de 2015, emitida por la ciudadana SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA a nombre del ciudadano NELSON JESÚS LAYA AVILES. Con el objeto de valorar dicho correo electrónico, este juzgado debe revisar lo establecido en el artículo 4º del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, el cual se lee lo que se transcribe a continuación:
“Artículo 4°. Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.
La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.”
Desde el punto de vista conceptual, tenemos que el mensaje de datos puede estar constituido por cualquier tipo de información capaz de ser reproducida y almacenada electrónicamente. Respecto del valor probatorio de los correos electrónicos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictó sentencia de fecha 5 de octubre de 2011 (Expediente Nº 2011-237, caso: Transporte Doroca, C.A. contra Cargill de Venezuela, S.R.L.) donde dejó establecido que dicha información tiene el mismo valor probatorio otorgado legalmente a los documentos escritos, toda vez que el último aparte del artículo 4º del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas establece que la impresión del mensaje de datos se tendrá como fidedigna en caso de no ser impugnada, por remisión legal a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, en el caso que concretamente nos ocupa, no habiendo sido impugnado, este tribunal valora el referido instrumento privado según lo establecido en el artículo 444 del código de Procedimiento Civil. Dicha probanza demuestra que en la referida fecha las demandadas mantenían la intención de continuar con la negociación del inmueble. Así se establece.
17. Original de dos (02) constancias de residencia de fecha 21 de junio de 2016, emanadas de la Oficina de Registro Civil del Municipio Plaza del Estado Miranda, a nombre de los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES. Mediante dichas documentales pretenden demostrar que siguen habitando en la misma dirección, negando lo alegado por su contraparte en su escrito de contestación de la demanda. Este tribunal le otorga valor probatorio a dicha probanza, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil. Así se establece.
18. Promovió las testimoniales de los ciudadanos JUAN GONZÁLEZ TRAVIESO y TANIA SALCEDO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.328.682 y V-12.781.370, respectivamente.
Al rendir su testimonio, el testigo JUAN GONZÁLEZ TRAVIESO, en calidad de representante de la sociedad mercantil Inmobiliaria Aruanda Bienes Raíces C.A., alegó lo siguiente:
• Que su participación en la negociación se circunscribió a la promoción del inmueble para su venta, y todo lo que tuvo que ver con el proceso de intermediación inmobiliaria;
• Aceptó haber recibido una autorización simple de los propietarios para realizar los trámites concernientes a la documentación de inmueble;
• Que con la autorización antes mencionada no podía tramitar el estado de cuenta certificado por el Banco de la deuda del crédito hipotecario;
• Que el motivo principal por el cual se retrasó la protocolización del documento definitivo de compraventa, fue el retardo de la propietaria de mas de treinta (30) días para facilitar el estado de cuenta que emite el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH);
• Que en ningún momento las propietarias notificaron su decisión de no continuar con la negociación, a pesar de haber manifestado que se había vencido el plazo del contrato;
Se deja constancia de que el testimonio de la ciudadana TANIA SALCEDO no fue evacuado en la oportunidad fijada por el Juzgado.
Respecto del testigo único, el autor Arístides Rengel Romberg, en su conocido Tratado de Derecho Procesal Civil (Tomo IV, pág. 323), ha comentado lo siguiente:
“El nuevo Código de Procedimiento Civil Venezolano de 1987, que derogó el de 1916, introdujo un nuevo capítulo destinado a tratar, en general, de la carga y apreciación de la prueba, (artículos 506 – 510), en el cual no se sigue la regla clásica tradicional unus testis nullus testis, sino la regla general de apreciación de las pruebas según las reglas de la sana crítica, salvo que exista una regla legal expresa para valorar su mérito (artículo 507).
La jurisprudencia es ya reiterativa al sostener que el principio según el cual un testimonio singular no vale como plena prueba –unus testis nullus testis- no rige actualmente en nuestro derecho procesal civil, en el cual las reglas del sistema de prueba legal han sido sustituidas por las normas del sistema de la prueba moral, basado en la convicción del sentenciador en cuanto a la verdad. Así, en otros fallos la casación ha decidido que la declaración del testigo singular puede ser acogida con fines de demostrar algún hecho procesal. Que si bien el artículo 367 (hoy 508) se refiere a la prueba de testigos en plural, no señala como inhábil al testigo singular, queda sometido a la soberana apreciación de los jueces de instancia.”
Analizando concretamente la anterior declaración desde el punto de vista formal, se observa de las actas correspondientes que se dio estricto cumplimiento a los extremos previstos en el artículo 492 del Código de Procedimiento Civil y que el testigo rindió sus testimonios cumpliendo previamente con el juramento de ley. Ahora bien, desde el punto de vista material y luego de la detenida revisión de la testimonial anteriormente sintetizada, a la luz de las disposiciones contenidas en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la deposición precedentemente resumida resulta ser clara y concisa en la acreditación de hechos que sanamente apreciados demuestran la participación del testigo en el proceso de negociación del inmueble, en calidad de agente inmobiliario, de igual forma, establece que en cumplimiento de sus funciones fue autorizado por las propietarias para realizar los trámites relacionados con la tramitación de la documentación del inmueble, siendo que dicha autorización no le permitió realizar el trámite de solicitud del estado de cuenta del crédito hipotecario del inmueble, el cual según su testimonio ocasionó el retardo que dejo como resultado el vencimiento del plazo establecido en el contrato, siendo causa imputable a las propietarias. Todo lo anterior, necesariamente hace concluir que el testigo interrogado ha rendido sus declaraciones con apego a la verdad y merece credibilidad. Así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Los codemandados promovieron en el juicio los siguientes medios de prueba:
1. Copia certificada de contrato celebrado en fecha 30 de marzo de 2015, denominado por las partes como “contrato de promesa bilateral de compraventa”, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando inserto bajo el Nro. 16, Tomo 115 de los Libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría. Respecto de dicho documento auténtico, se deja constancia que el mismo ya fue objeto de valoración en el apartado anterior de la presente decisión. Así se establece.-
2. Copia fotostática simple de contrato celebrado en fecha 30 de marzo de 2015, contenido en documento debidamente autenticado en fecha siete de abril de 2015, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nro. 28, Tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaría pública. Respecto de dicho documento auténtico, este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y lo tiene como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden. Así se establece.-
3. Copia fotostática simple de autorización otorgada a los ciudadanos JUAN GONZÁLEZ y TANIA SALCEDO, debidamente suscrita por la ciudadana SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA, autenticada en fecha 27 de mayo de 2015 ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, anotada bajo el Nro. 29, Tomo 132 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría pública. Dicha probanza demuestra que los ciudadanos antes descritos fueron autorizados como agentes inmobiliarios a los fines de tramitar lo concerniente a la documentación del negocio de compraventa del inmueble. Este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y lo tiene como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden. Así se establece.-
4. Copia fotostática simple de notificación de fecha 04 de agosto de 2015, dirigida a los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES, emanada de la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, mediante la cual se les notifica del vencimiento del plazo establecido en el contrato de opción de compraventa, de igual forma, se les hace entrega del cheque signado con el Nro. 84-08591254 por la cantidad de UN MILLON TRECIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.305.000,00), librado por la entidad financiera 100% Banco, Banco universal a nombre de los ciudadanos anteriormente descritos, se deja constancia que la misma no pudo ser efectivamente practicada, debido a que los notificados no se encontraban en la dirección indicada. La indicada actuación de una notaría pública en ejercicio de la facultad que le confiere el ordinal 13º del artículo 74 de la Ley de Registro y del Notariado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil debe tenerse como auténtica y goza de fe pública. Sin embargo, la misma únicamente demuestra que la parte demandante intentó el mencionado requerimiento extrajudicial. Así se establece.-
5. Copia fotostática simple de documento autenticado en fecha 01 de octubre de 2015, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nro. 30, Tomo 281 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Dicha documental demuestra la reunión celebrada por las partes el día 01 de agosto de 2015, donde los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES, no aceptaron seguir con la negociación de ser incrementado el valor del inmueble, ya que no contaban con los recursos necesarios, solicitando la devolución del dinero entregado al momento de la autenticación del contrato. De igual forma, las demandadas procedieron el día 07 de septiembre de 2015 a notificar a los representantes de la sociedad mercantil Inmobiliaria Aruanda Bienes y Raíces C.A., sobre el vencimiento del plazo establecido en el contrato. Este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y lo tiene como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden. Así se establece.-
6. Copia fotostática simple de actas de solicitud de Oferta Real de Pago, presentada por la ciudadana MARGARET HERMOSO GUERRA, en fecha 17 de septiembre de 2015 ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dándosele entrada a dicha solicitud en fecha 14 de octubre de 2015 y fijando el día 21 de octubre de 2015 para el traslado y constitución del juzgado a objeto de realizar la oferta a los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES. Este tribunal valora dicho documento judicial según lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
7. Copia fotostática simple documento contentivo de mandato para gestión de promoción inmobiliaria, otorgado en fecha 16 de agosto de 2006 entre las ciudadanas SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA y DARLYN VALENTINA ROJAS HERMOSO, y los representantes de la sociedad mercantil Inmobiliaria Aruanda Bienes Raíces C.A., ciudadanos JUAN GONZÁLEZ y TANIA SALCEDO. Se deja constancia que dicho instrumento privado, emanado del propio promoverte y de un tercero, carece de valor probatorio por no haber sido ratificado mediante prueba testimonial en concordancia con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente:
A. Es un hecho convenido la existencia del contrato denominado por las partes como promesa bilateral de compraventa, celebrado en fecha 30 de marzo de 2015, cuyo objeto es la venta del inmueble propiedad de las ciudadanas SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA y DARLYN VALENTINA ROJAS HERMOSO, el cual fue descrito en el primer capítulo de la presente decisión, cuyo plazo era de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, para un total de ciento veinte (120) días continuos, que corrieron desde el día 30 de marzo de 2015, hasta el día 27 de julio de 2015.
B. Que en la misma fecha se celebró un contrato privado entre las partes, en la sede de la sociedad mercantil Inmobiliaria Aruanda Bienes Raíces C.A., en el cual se modificaron ciertas condiciones del primer contrato.
C. Que en la misma fecha que antecede se libraron dos (02) cheques signados con los Nros. 00238861 y 21135150 emanados de las entidades financieras Banco Provincial y Banco Mercantil, respectivamente, a nombre de las ciudadanas TANIA SALCEDO y SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA, por el monto de CIENTO CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 114.000,00) el primero y UN MILLON TRECIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 1.336.000,00) el segundo, para un monto total de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.400.000,00), dirigidos al pago del (50%) del monto pactado para la negociación.
D. Que en fecha 17 de junio de 2015, se realizaron los trámites ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), a los fines de obtener el visto bueno sobre la solvencia del crédito hipotecario del Banco Bicentenario, que pesaba sobre el inmueble.
E. Que en fecha 06 de julio de 2015, mediante oficio Nro. 004281 proveniente del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), se le notifica la no procedencia del visto bueno para el trámite solicitado, pues se evidenció la existencia de un error en los datos de protocolización del documento de propiedad del inmueble.
F. Que en fecha 21 de julio de 2015, se introdujo nuevamente el documento en el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), con el error subsanado, a los fines de obtener el respectivo visto bueno.
G. Que en fecha 01 de agosto de 2015, se celebró una reunión entre las propietarias y los compradores en la cual los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES, manifestaron su indisposición de continuar con la negociación en vista del incremento propuesto por las propietarias del inmueble, ya que no contaban con los recursos necesarios.
H. Que en fecha 04 de agosto de 2015 aproximadamente a las 11:25 A.M., la ciudadana SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA envió un correo electrónico al ciudadano NELSON JESÚS LAYA AVILES, mediante el cual le manifestó su intención de continuar con la negociación.
I. Que en la misma fecha anterior, aproximadamente a las 2:31 p.m., un funcionario de la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, se trasladó al domicilio de los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES, con la intención de notificarlos del vencimiento del plazo establecido en el contrato de opción de compraventa. De igual forma, con la intención de hacerles entrega del cheque signado con el Nro. 84-08591254 por la cantidad de UN MILLON TRECIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.305.000,00), librado por la entidad financiera 100% Banco, Banco universal a nombre de los ciudadanos anteriormente descritos, la cual no pudo ser efectivamente practicada debido a que los notificados no se encontraban en la dirección indicada.
J. Que en fecha 12 de agosto de 2015, se recibió respuesta del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), mediante la cual proceden a dar el visto bueno al trámite de liberación de hipoteca.
K. Que en fecha 18 de agosto de 2015, se recibió comunicación proveniente del Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, mediante el cual fijan la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compraventa para el día 21 de agosto de 2015.
L. Que en fecha 07 de septiembre de 2015 las propietarias proceden a notificar a los representantes de la sociedad mercantil Inmobiliaria Aruanda Bienes y Raíces C.A., el vencimiento del plazo establecido en el contrato.
M. Que en fecha 08 de septiembre de 2015, se fijó nueva oportunidad en la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, para que se otorgara la cancelación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble y se protocolizara el documento definitivo de compraventa, acto al cual no comparecieron las propietarias del inmueble.
N. Que en fecha 17 de septiembre de 2015 las propietarias solicitaron ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, una oferta real de pago, dándosele entrada a dicha solicitud en fecha 14 de octubre de 2015 y fijando el día 21 de octubre de 2015 para el traslado y constitución del juzgado a objeto de realizar la oferta a los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES.
O. Que con la intención de llevar a buen término la negociación, las propietarias contrataron los servicios de la sociedad mercantil Inmobiliaria Aruanda Bienes Raíces C.A., otorgando autorización a los ciudadanos TANIA SALCEDO y JUAN GONZÁLEZ, para la tramitación de la documentación del inmueble, siendo que el único trámite que no pudieron concretar fue la solicitud del estado de cuenta ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), alegando que el motivo principal por el cual se retrasó la protocolización del documento definitivo de compraventa, fue el retardo de la propietaria de mas de treinta (30) días para facilitar dicho estado de cuenta.
- V -
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA
Habida cuenta de que el presunto agraviante impugnó la estimación de la demanda y la rechazó por considerarla exagerada y contraria a derecho, ese Tribunal procede a pronunciarse respecto a ello, en capítulo previo en la presente sentencia definitiva.
Al respecto, observa este sentenciador que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será este quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”
De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que, el monto de la demanda es materia del fondo y por lo tanto corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento.
Así mismo, nuestro máximo Tribunal de la República, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 07 de marzo de 1985, con ponencia del Magistrado Adán Febres Cordero, reiterada en fecha en fecha 17 de febrero de 2000, se pronuncia respecto a la impugnación de la estimación de la demanda en los siguientes términos:
“… En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuesto importantes, a saber: a) si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: “la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que la niega”. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo… Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda.”
En vista del dispositivo jurisprudencial, este Tribunal deduce los diferentes escenarios que pueden acaecer una vez que el demandado rechaza la cuantía estimada por la parte actora en su libelo de la demanda. Dichas situaciones han sido establecidas por la jurisprudencia, dependiendo de la forma en que el demandado formula su rechazo, las cuales son del tenor siguiente:
1. El demandado no rechaza la estimación del actor: o lo hace fuera del lapso de contestación de fondo de la demanda, se considerará dicha omisión como una aceptación tácita de dicha estimación. El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece que el rechazo a la estimación de la demanda por parte del demandado en juicio debe ser hecha en el acto de contestación de la demanda, sin poderla impugnarla con posterioridad a ella.
2. Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado: El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, prevé la obligación de las partes de probar todo lo alegado en juicio. En el presente caso, señalado por la sentencia anteriormente transcrita de forma parcial, y en aplicación de la norma referida con anterioridad, la carga de la prueba se encuentra en manos del demandante, en virtud de que dicha estimación ha sido alegada por el. En caso de que el demandante no pueda probar el hecho alegado por él, es decir, la estimación de la demanda, se considerará la causa como no estimada.
3. Estima el actor y es contradicha por el demandado, adicionando una nueva cuantía: En este caso, aplicando el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba cae sobre el demandado, en virtud de que se encuentra alegando un nuevo elemento dentro del juicio, el cual consiste en una estimación distinta a la hecha por el actor.
En el caso que nos ocupa, la impugnación del presunto agraviante fue realizada en la contestación de la demanda, y en consecuencia, se considera que dicho rechazo fue formulado en tiempo hábil. Así mismo, de una revisión del rechazo formulado por las demandadas, se desprende que las mismas solo procedieron a contradecir pura y simplemente la cuantía propuesta por los demandantes.
Sin embargo, se evidencia de una revisión de las actas procesales, que los demandantes no cumplieron con su carga procesal de probar la estimación alegada en el libelo de la demanda, tal y como lo ordena el criterio jurisprudencial transcrito con anterioridad. En consecuencia, este juzgador considera que al no probarse la estimación de la demanda alegada por los demandantes, ésta no puede hacer surgir efecto jurídico alguno, en virtud del incumplimiento de los mismos de probar su afirmación.
En virtud de los razonamientos anteriores, y en estricto cumplimiento de lo preceptuado por nuestro máximo Tribunal de la República y nuestro ordenamiento jurídico, este sentenciador declara la presente demanda como no estimada. Así se decide.-
- VI -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
LA DEMANDA ORIGINARIA
De la revisión efectuada de los alegatos y pretensiones de los demandantes, explanados en su escrito de demanda, así como de los hechos rechazados y contradichos por las codemandadas en su escrito de contestación de la demanda, tenemos que el controvertido quedó delimitado y circunscrito a determinar el cumplimiento de las obligaciones correspondientes a las partes, derivadas del contrato contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando inserto bajo el Nro. 16, Tomo 115, entre las ciudadanas SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA y DARLYN VALENTINA ROJAS HERMOSO, y los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES, sobre el inmueble suficientemente descrito en el primer capítulo de la presente decisión.
En síntesis, los demandantes arguyen haber celebrado un contrato de compraventa notariado con las codemandadas sobre un inmueble destinado a vivienda principal; que el precio de dicha venta se fijó en la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.850.000,00), de los cuales alegó haber pagado la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.450.000,00) en la oportunidad de autenticación del referido contrato y que el saldo restante de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00), sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro respectiva; y, que dicha protocolización no ha sido posible por causas imputables a las codemandadas, alegando que el vencimiento del plazo establecido en el contrato, fue ocasionado por el retardo de las propietarias, en la tramitación necesaria para la obtención del estado de cuenta del crédito hipotecario que pesaba sobre el inmueble.
Asimismo, las codemandadas afirmaron que el contrato celebrado con el demandante es una promesa bilateral de compraventa, y, que vencido como se encontraba el plazo para la transmisión de la propiedad, decidieron no continuar con la negociación, siendo dicho retardo imputable únicamente a responsabilidad de la agencia inmobiliaria contratada.
Establecidos como han sido los límites del controvertido, para resolver el fondo de la controversia, este tribunal observa que la norma rectora de la acción de ejecución (cumplimiento) o resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los tres (3) elementos concurrentes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la pretensión de cumplimiento de contrato, a saber:
1. La existencia de obligaciones dimanadas de un contrato bilateral válido;
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de una o más obligaciones principales; y,
3. La parte demandante debe haber cumplido sus propias obligaciones o manifestar su disposición a cumplirlas.
Ahora bien, para determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato denominado en la demanda como promesa bilateral de compraventa, y la consecuente obligación de proceder a la tradición legal de la cosa, resulta necesario revisar la verificación o no de cada uno de los elementos de validez antes indicados.
En ese sentido, con respecto a la existencia de un contrato bilateral, primero de los elementos taxativamente requeridos por el artículo 1.167 del Código Civil para la procedencia de las demandas de cumplimiento de contrato, este tribunal observa que la parte actora trajo junto a su escrito de demanda, un documento notariado en fecha 30 de marzo de 2015, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, contentivo del contrato celebrado entre las partes, sobre un inmueble destinado a vivienda principal, distinguido con el Nro. 0703, ubicado en el piso 07, Bloque 38, Edificio 01 perteneciente a la Urbanización Menca de Leoni, Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, con una superficie aproximada de SESENTA METROS CUADRADOS CON SETENTA DECÍMETROS (60,70 m2.), el cual fue ratificado como válido por las codemandadas en su escrito de contestación de la demanda y posterior reconvención, por lo que de esta forma que da satisfecho el primero de los requisitos que otorga validez a la presente demanda. Así se establece.
Con respecto al segundo de los requisitos exigidos por la norma, relativo al incumplimiento de la parte demandada respecto de una o más obligaciones principales, tenemos que los demandantes alegan que las vendedoras-codemandadas no cumplieron con su obligación relativa a la protocolización del documento definitivo de venta, siendo que en la fecha pautada para dicho trámite, las mismas no asistieron con el objeto de firmar dicho documento, no cumpliendo así con su obligación de transmitir la propiedad del inmueble.
Por su parte, en su oportunidad, las codemandadas alegaron que, vencido como se encontraba el plazo establecido en el contrato para concretar la negociación, no siendo en ningún caso imputable dicho retardo a su responsabilidad, y, en vista del índice inflacionario del país, celebraron una reunión con los demandantes, a fin de proponerle un aumento en el precio pactado en el contrato, a lo que estos se negaron, por lo que decidieron conjuntamente no continuar con la negociación.
En ese sentido, de la revisión de las actas, se evidencia que efectivamente es un hecho convenido por las partes el vencimiento en el plazo establecido en el contrato para concretar la negociación, ahora bien, resulta necesario determinar a cual de las partes es imputable dicho retardo a los fines de establecer las respectivas responsabilidades.
Es un hecho convenido por las partes que dicho retardo se deriva de error en los datos de protocolización colocados en la liberación redactada por el Banco Bicentenario, a los fines de obtener el visto bueno de parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) necesario para la protocolización del documento definitivo de compraventa, error que fue subsanado dentro del plazo establecido en el contrato.
A los fines de establecer responsabilidades, es necesario citar la Cláusula Octava del contrato, que literalmente expresa:
“OCTAVA: Sobre el inmueble pesa una Hipoteca de Primer Grado a favor del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT (BANAVIH), la cual se liberará conjuntamente con el otorgamiento del documento de venta definitivo ante el Registro respectivo. Lo correspondiente al documento de liberación de hipoteca debe cumplir un requisito obligatorio de revisión y visto bueno ante dicha institución financiera y ante el BANCO BICENTENARIO, Banco Universal C.A., como operador financiero que otorgó los recursos provenientes de dicha hipoteca. En este caso, los días que tarde el proceso no podrán ser imputados como incumplimiento por parte de los FUTUROS COMPRADORES, ya que este proceso es inherente a la liberación de hipoteca cuya obligación de hacerlo le corresponde a LAS FUTURAS VENDEDORAS.”
En el mismo orden de ideas, en el entendido de que los trámites de créditos hipotecarios pueden causar demoras no imputables a los adquirentes de inmuebles, el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat dictó Resolución de fecha 21 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 y estableció lo siguiente:
“Artículo 3. Sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes”
“Artículo 4. A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona.”
De lo anterior, se observa que todo lo relacionado con el trámite de liberación de hipoteca y obtención del visto bueno de parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), era responsabilidad directa de las codemandas, y, de igual forma, que el retardo en la obtención de dicho trámite no es imputable de ninguna forma a los demandantes, por lo que siendo dicha situación la causante del vencimiento del plazo, no resulta circunstancia suficiente para pretender la resolución del contrato. Por todo lo anterior resulta forzoso para este tribunal declarar el incumplimiento culposo de las vendedoras respecto de su obligación referente a la protocolización del documento definitivo de venta y transmisión de la propiedad. Así se establece.
Finalmente, en cuanto al tercero de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, se observa que el precio de la cosa vendida fue establecido en la suma de DOS MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.850.000,00), pagaderos así: (i) La suma de UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.450.000,00), equivalentes al (50,87%) del precio total de venta, al momento de la firma del contrato; y (ii) la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00), equivalentes al (49,13%) del precio de venta, según lo establecido en el contrato, al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. Así las cosas, no existe controversia en cuanto al pago de la primera cuota correspondiente al precio del inmueble vendido, oportunamente pagada por los demandantes y recibidas por la parte demandada. Ahora bien, en cuanto al pago del saldo del precio, cuyo monto asciende a la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00), se observa que la parte demandante manifestó su voluntad de pagarlos al momento de concretarse la firma del documento definitivo de compraventa, siendo que las demandadas no comparecieron el día pactado por el registro, reiterando su disposición a pagar dicha cantidad adeudada a través del dinero que obtuvo en virtud del crédito hipotecario que tramitó ante la entidad financiera Banco Mercantil, Banco Universal C.A.
De esta manera ha quedado demostrado que la parte demandante pagó oportunamente la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.450.000,00), a cuenta del precio del inmueble y que ha manifestado su disposición de pagar el diferencial restante de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00), así también se establece.
En consecuencia, satisfechos los requisitos indispensables exigidos por el artículo 1.167 del Código Civil, a los fines de que prospere la pretensión de los demandantes referente al cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa, este juzgador debe declarar con lugar la pretensión contenida en la demanda que inició esta causa judicial. Así se decide.-
- VII -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
RESPECTO DE LA RECONVENCIÓN
Asimismo, respecto de la demanda reconvencional de daño material y daño moral, este tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones.
La representación judicial de las vendedoras-reconvinientes, alega que la demanda interpuesta en su contra por cumplimiento de contrato, resulta a su juicio, temeraria y que ocasiona daños morales y materiales muy graves a sus representadas, ya que se han visto en la necesidad de pagar por su defensa, y de igual forma, se ven sometidas a una media de enajenar y gravar el inmueble de su propiedad, afectándolas económicamente sin haber dado razón alguna para que las demanden, si no motivada únicamente a la mala fe de los compradores-reconvenidos. Se deja constancia que en la oportunidad procesal, la representación judicial de los compradores-reconvenidos no dio oportuna contestación a la reconvención.
Establecido lo anterior, tenemos que las demandas cuyo objeto es la indemnización por daños materiales y morales, se encuentran fundamentadas en los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil, que literalmente expresan:
“Artículo 1185: El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.”
“Artículo 1196: La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito.
El juez puede especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación o a los de su familia, a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada…”
Asimismo nos señala la jurisprudencia emanada de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, lo siguiente:
“…Aún cuando la primera parte del texto contiene una declaración general, en las disposiciones siguientes, se especifican los hechos que dan lugar a reparación; y pese a que algunos consideran que no se trata de una enumeración taxativa, la doctrina y la jurisprudencia entiende que se trata siempre de un atentado contra la personalidad moral, esto es, estrictamente extrapatrimonial…” JTR 12-03-63. V. XI. Pág. 158 s. Código Civil, Doctrina y Jurisprudencia. Nerio Planas.
“…hay que tomar en cuenta igualmente el nexo causal, es indispensable que entre el hecho y el daño causado exista relación directa de causalidad…Es constante la jurisprudencia al afirmar que la víctima del daño tiene el deber, cuando se presenta a reclamar, de dar la prueba completa del hecho culposo, del daño sufrido y de la relación de causalidad existente entre la culpa y el daño…”
“En cuanto a los daños morales, éstos, por su naturaleza, esencialmente subjetiva, no están sujetos a una comprobación material directa, pues ella no es posible. Dice la doctrina que para que el daño moral sea reparable, es necesario establecer que éste sea cierto, que haya un interés legítimo por parte de quien reclama y que exista una culpa y un vínculo de causalidad entre culpa y el perjucio.” JTR 18-3-64. V. XII. Pág. 224. s. Código Civil, Doctrina y Jurisprudencia. Nerio Planas.
Adicionalmente, la jurisprudencia patria ha establecido lo siguiente:
“Al decidir una reclamación por concepto de daños morales, el sentenciador necesariamente, ha de sujetarse al proceso lógico de establecer los hechos, de calificarlos y de llegar a través de este examen a la aplicación de la Ley y la equidad, analizando la importancia del daño, el grado de culpabilidad del autor, la conducta de la víctima y la llamada escala de sufrimientos morales, valorándolos, pues no todos tienen la misma intensidad, por las distintas razones que pueden influir en ellos, para llegar a una indemnización razonable…”(Sentencia No. 116 de la Sala de Casación Social de fecha 17 de mayo de 2000).
De los artículos anteriormente trascritos y de los precedentes jurisprudenciales citados, se desprende, que para que un tribunal declare procedente una acción por daño moral, es necesario que se demuestre: (i) Que se produjo el daño; (ii) Que hubo intención, negligencia o abuso de derecho por parte del agente del daño, y, (iii). La relación de causalidad entre el daño sufrido por la víctima y la culpa del agente.
Para saber si se produjo un daño moral es necesario, establecer que se entiende por daño moral. Al respecto la doctrina nacional, establece lo siguiente:
“…la lesión que sufre una persona en sus sentimientos, afectos, creencias, fe, honor o reputación, o bien en la propia consideración de si misma.” (Enciclopedia Jurídica Opus, Tomo III, Ediciones Libra, Caracas, 1994).
“El Daño Moral: Consiste en la afección de tipo psíquico, moral, espiritual o emocional que experimente una persona… Dentro del supuesto del daño moral caben las mas variadas hipótesis: el sufrimiento emocional o espiritual que ha experimentado un atentado a su honor, o a su reputación o a la de su familia.”(Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Universidad Católica Andrés Bello. Caracas, 1989, pp. 243.)
Asimismo la doctrina extranjera nos señala:
“Por daño moral se entiende la afectación que una persona sufre en su sentimientos, afectos, creencias, decoro, honor, reputación, vida privada, configuración y aspectos físicos o bien en la consideración que de sí misma tienen los demás” (Bejarano Sánchez, Manuel; Obligaciones Civiles, Universidad Autónoma de México; Colección Textos Jurídicos Universitarios, quinta edición, México D.F., 1999, pp. 194) (Negrillas del Tribunal).
De lo antes expuesto, se desprende que el daño moral puede haberse ocasionado, al producirse un cambio en la reputación o en la consideración que del demandante tenga la sociedad. En el caso que nos atañe, las reconvinientes alegaron que debido a la acción civil ejercida por los reconvenidos, se le produjo un daño material y moral.
Se deja constancia, que de una revisión exhaustiva de las actas que componen el expediente, no se evidenció que las reconvinientes hayan promovido elemento probatorio alguno, que sustente sus alegatos en cuanto al supuesto daño sufrido susceptible de ser indemnizado.
Establecido lo anterior, es necesario indicar que no quedó demostrada en autos la mala fe de los reconvenidos, pues el solo hecho de incoar una demanda por cumplimiento de contrato mal podría constituir un hecho ilícito, toda vez que tal conducta no es mas que la objetivación del ejercicio del derecho constitucional de acción, consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debiendo presumirse la buena fe como lo establece el artículo 789 del Código Civil. De lo anterior queda evidenciado, que el presente caso no se subsume en el supuesto de hecho establecido en el segundo párrafo del artículo 1.185 del Código Civil. En consecuencia, mal puede este tribunal afirmar, que la causa directa del supuesto daño moral eventualmente experimentado por las reconvinientes fue el ejercicio del derecho constitucional a la acción por parte de los reconvenidos. Así se decide.-
Respecto al daño que alegaron haber sufrido las reconvinientes, debido a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble de su propiedad, este tribunal considera que la indicada circunstancia se produjo por una decisión del tribunal que conoció de la causa y que por lo tanto no puede imputársele al demandado la culpa del mismo. Así se decide.-
Conjuntamente con los daños morales, las reconvinientes alegaron el supuesto daño emergente que les produjo el pago de honorarios profesionales a abogados contratados para su defensa en el proceso civil incoado en su contra por los reconvenidos, cuya pretensión es de cumplimiento de contrato. Ante tal alegato, resulta necesario precisar que las costas generadas en el proceso, dentro de la cuales se incluyen los honorarios profesionales de los abogados, deben demandarse según el procedimiento especial regulado en la Ley de Abogados, previa condena en costas, de conformidad con lo establecido en los artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y no como un daño emergente. Así se decide.-
En conclusión, después de haber revisado la normativa aplicable al presente caso, así como también parte de la doctrina más respetada al respecto, se declara la improcedencia de la pretensión de indemnización por daños y perjuicios contenida en la reconvención intentada por las ciudadanas SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA y DARLYN VALENTINA ROJAS HERMOSO, en contra de los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES. Y así se decide.-
- VIII -
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dispone lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa incoada por los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES, en contra de las ciudadanas SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA y DARLYN VALENTINA ROJAS HERMOSO, todos plenamente identificados en el encabezado de esta decisión.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada cumplir con la obligación asumida en el contrato de opción de compraventa, haciendo la tradición de la cosa vendida tal como lo establece el artículo 1.488 del Código Civil, otorgando la escritura traslativa de propiedad del inmueble objeto de aquel contrato, el cual se encuentra constituido por un inmueble destinado a vivienda principal, distinguido con el Nro. 0703, ubicado en el piso 07, Bloque 38, Edificio 01 perteneciente a la Urbanización Menca de Leoni, Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de SESENTA METROS CUADRADOS CON SETENTA DECÍMETROS (60,70 m2.), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: PISO: Con el techo del apartamento Nro. 0603; TECHO: Con el piso del apartamento Nro. 0803; NORTE: Con pared que da con el apartamento Nro. 0704; SUR: Con pared que da con el apartamento 0702; ESTE: Con fachada Este del edificio; y, OESTE: Con pasillo común de circulación del edificio, según consta de documento de condominio inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Plaza del Estado Mirandaen fecha 30 de junio de 1977, anotado bajo el Nro. 10, Folios 34 Vto. Al 41, Protocolo Primero, Tomo 01.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.266 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil, en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada, servirá esta decisión como título traslativo de propiedad, una vez que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada, haciéndose constar que esta decisión solo producirá efectos y se ordenará su protocolización si la parte actora aporta prueba auténtica de haber cumplido su prestación, consistente en el pago a la parte demandada la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00).
CUARTO: Se declara SIN LUGAR la pretensión de indemnización por daños y perjuicios y daño moral contenida en la reconvención incoada por las ciudadanas SUSAN MARGARET HERMOSO GUERRA y DARLYN VALENTINA ROJAS HERMOSO, en contra de los ciudadanos CHERYL ADRIANA ACEVEDO DE LAYA y NELSON JESÚS LAYA AVILES.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 2º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 26 de septiembre de 2017. 207º y 158º.
El Juez,
Abg. Luís R. Herrera G.
El Secretario,
Abg. Jonathan Morales
En esta misma fecha, siendo las 10:51 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,
Abg. Jonathan Morales
LRHG/JM/Hommy
