AP31-V-2017-000344
PARTE ACTORA: SUCESION DEL SEÑOR EDUARDO LOPEZ LOPEZ, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nro. J-30908132-2, integrada por los ciudadanos DOLORES MARTIN DE LOPEZ, MARIA DEL ROSARIO LOPEZ Y MARTIN y ANDRES EDUARDO TOGNI LOPEZ, de nacionalidad española la primera y venezolana los restantes, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-549.165, V-11.034.462 y V-23.693.417 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO JESUS BRANDO, MARIO ANDRES BRANDO, PAOLA INES BRANDO, PEDRO MIGUEL NIETO, LUIS ALEJANDRO RIVAS y DOMINGO ANTONIO MEDINA, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.710, 119.059, 131.293, 122.774, 237.900 y 128.661 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CORPORACION COLLAGE GRES, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha 01 de Julio de 1988, bajo el Nro. 64, Tomo 1-A-SGDO.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA: CARMINE ROMANIELLO, MABEL CERMEÑO, JOSE GREGORIO ROMANIELLO, NACARID SIFONTES y NELSON JOSE ROMANIELLO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.482, 27.128, 97.265, 106.687 y 128.340, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA.
De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se hace extensivo el presente fallo en los términos siguientes:
I
NARRATIVA
El presente juicio se inició mediante libelo de demanda que por DESALOJO intentó la sucesión del señor EDUARDO LOPEZ LOPEZ, inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el Nro. J-30908132-2, integrada por los ciudadanos DOLORES MARTIN DE LOPEZ, MARIA DEL ROSARIO LOPEZ Y MARTIN y ANDRES EDUARDO TOGNI LOPEZ, antes identificados, en contra de la sociedad mercantil CORPORACION COLLAGE GRES, C.A., identificados en la parte inicial del presente fallo.
Expone la representación judicial de la parte actora, que cedió en arrendamiento a la Sociedad Mercantil CORPORACION COLLAGE GRES, C.A., un inmueble identificado como un galpón Nro. 20-2-B, ubicado en la Calle Lecuna, de la Urbanización Lecuna, Boleita Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, tal y como se constata de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de Abril de 2015, bajo el Nro. 8, Tomo 57. Que el referido inmueble fue destinado para el uso comercial, y según la cláusula primera y segunda del contrato se convino que el lapso de duración sería de un (01) año fijo contado desde el 01 de Julio de 2014; que el canon de arrendamiento inicial fue establecido en la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000) mensuales más el Impuesto al Valor Agregado I.V.A., los cuales debían ser pagados puntualmente dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes vencido, tal y como señala la cláusula cuarta del contrato. Alegan igualmente que el último canon de arrendamiento mensual fue establecido en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 140.588,94), y que la arrendataria ha incumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento establecidos en la cláusula cuarta del contrato, y que a pesar de los muchos requerimientos extrajudiciales que le han sido hechos, la arrendataria dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo y Junio de 2017, causando un perjuicio en el patrimonio de la arrendadora, los cuales suman un total de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 281.177,88) a razón de CIENTO CUARENTA MIL QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 140.588,94), que el incumplimiento antes descrito de pagar las pensiones arrendaticias, otorga al arrendador a solicitar conforme al literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a desalojar y entregar al arrendador el bien inmueble objeto del contrato, completamente desocupado libre de bienes y personas, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió al inicio de la relación contractual. A pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 281.177,88), equivalente a los meses de arrendamiento insolutos y los que se sigan venciendo hasta la entrega total y definitiva del inmueble y en último lugar las costas y costos correspondientes. Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 281.177,88), equivalentes a NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE CON VEINTICINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (937,25 UT).
Agotadas como fueron las gestiones para lograr la citación personal de la demandada y una vez designado defensor judicial, en fecha 03 de Julio de 2018, compareció la abogada MABEL CERMEÑO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 27.128, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil CORPORACION COLLAGE GRES, C.A., y se dio por citada en la causa.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, compareció el abogado CARMINE ROMANIELLO, inscrito en el inpreabogado bajo el número 18.482 y en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda en los siguientes términos: Alega que en primer lugar niegan, rechazan y contradicen los hechos narrados como el derecho invocado en su contra por no ser ciertos los hechos descritos por el actor en su escrito libelar. Que es completamente falso que su representada haya dejado de cumplir con sus obligaciones derivadas del contrato, ya que en ningún momento dejó de cancelar los meses correspondientes a mayo y junio de 2017, tal y como narra la parte actora y que suman un total de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 281.177,88), pues así se constatará del acervo probatorio que se promoverá; que los dos (02) meses demandados fueron cancelados al día, que por lo general son cancelados depósitos de hasta tres (03) cánones por mes, lo cual se evidencia de los recibos y depósitos que se consignarán en el lapso probatorio correspondiente, en consecuencia: a) niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, los hechos y en el derecho invocado, que su representada tenga que desalojar el bien inmueble desocupado y libre de bienes y personas, en las mismas perfectas y solventes condiciones; b) niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, los hechos y en el derecho invocado, que su representada deba pagar por concepto de daños y perjuicio la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 281.177,88), equivalentes a meses insolutos y los que se sigan venciendo; c) niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, los hechos y en el derecho invocado, que deban pagar las costas y costos del proceso incluyendo los honorarios correspondientes de los abogados. Igualmente, alega que lo que pretendió el arrendador fue hacer caer el mora al arrendatario, razón por la cual se hizo uso de la posibilidad de hacer los depósitos en la cuenta de la sucesión, cosa que se siguió haciendo de forma constante y permanente, con lo cual se evidencia que la arrendataria cumplió con todas y cada una de sus obligaciones y por ende no hay ninguna violación del contrato de arrendamiento, por lo que la acción debe ser declarada sin lugar. En tercer lugar, que la demandada no se encuentra insolvente y que fue la usanza del contrato la cancelación de la forma que se venía haciendo, que en una serie de situaciones falsas por parte del demandante, quieren ocasionar un grave daño a la demandada, por lo cual debe ser declarada la temeridad de la acción incoada. En cuarto lugar, que de todos los hechos expresados por la parte actora, lo único cierto es la existencia de un contrato de arrendamiento, el cual se mantiene vigente en virtud de que la demandada se ha mantenido de forma ininterrumpida en el local comercial arrendado y ha cumplido con la contraprestación que le impone la relación, la cual es pagar; que es muy importante diferenciar la acción de desalojo por falta de pago de la posible mora del deudor, y que la parte que invoca la mora no puede accionarla si consiente recibir el pago después de vencido el termino. Que la demandada cumplió con la obligación de pagar y la actora aceptó el pago y que si hubiere incurrido en mora, esta fue tolerada por la actora, o pudiendo exigir el desalojo debido a lo que la doctrina llama presunción de aquiescencia. Que en consecuencia la demandada ha cumplido con la carga procesal de demostrar la solvencia, logrando enervar la pretensión de la actora. En quinto lugar, alega que la arrendataria se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, que no debe operar el desalojo y que por no haber plena prueba de los hechos que motivan la demanda, la misma debe ser declarada sin lugar con condenatoria en costas para la parte demandante.
En fecha primero de Noviembre de 2018, se celebró la audiencia preliminar, a dicho acto comparecieron los abogados DOMINGO MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 128.661, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante; y como representante de la parte demandada el abogado CARMINE ROMANIELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 18.482. El apoderado judicial de la actora rarificó e insistió en todas y cada una de sus partes la demanda que dio inicio al procedimiento, e igualmente solicitó al tribunal que prosiga con las siguientes etapas del mismo. Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada expuso que su representada si ha pagado los cánones de arrendamiento en la oficina correspondiente para tal circunstancia de hecho y que se encuentra ubicado en el mismo circuito judicial cuyo efecto podría el tribunal solicitar un informe para determinar el cumplimiento de los pagos que en el libelo de demanda se manifestó no habían sido cumplidos.
En fecha 06 de Noviembre de 2018, este tribunal conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procedió hacer la fijación de hechos y límites de la controversia.
En el lapso probatorio, en fecha 12 de Noviembre de 2018, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito formal de promoción de pruebas. En fecha 13 de Noviembre de 2018, la parte demandada igualmente consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 15 de Noviembre de 2018, este tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
II
PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante:
Junto con el escrito libelar:
1) Cursante entre los folios seis (06) al folio ocho (08) ambos inclusive, instrumento poder otorgado por los ciudadanos DOLORES MARTIN DE LOPEZ, MARIA DEL ROSARIO LOPEZ Y MARTIN y ANDRES EDUARDO TOGNI LOPEZ, de nacionalidad española la primera y venezolana los restantes, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-549.165, V-11.034.462 y V-23.693.417 respectivamente, a los abogados ANTONIO JESUS BRANDO, MARIO ANDRES BRANDO, PAOLA INES BRANDO, PEDRO MIGUEL NIETO, LUIS ALEJANDRO RIVAS y DOMINGO ANTONIO MEDINA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.710, 119.059, 131.293, 122.774, 237.900 y 128.661 respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el N° 17, Tomo 220, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria; dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1357 y 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos, 150, 151 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la representación que ostentan en el presente juicio los apoderados judiciales de la parte actora. Y así se declara.
2) Cursante de los folios nueve (09) al folio catorce (14), ambos inclusive, se encuentra copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la SUCESION EDUARDO LOPEZ LOPEZ, representada por los ciudadanos DOLORES MARTIN DE LOPEZ, MARIA DEL ROSARIO LOPEZ Y MARTIN y ANDRES EDUARDO TOGNI LOPEZ, y la representación de la Sociedad Mercantil CORPORACION COLLAGE GRES, C.A., antes identificada, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas, en fecha 20 de Abril de 2015, bajo el Nro. 8, Tomo 57, folio 30 hasta el 35. Este Tribunal valora el precitado contrato conforme a lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil Venezolano y los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y visto que el mismo no fue objeto de desconocimiento, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio respecto a la relación arrendaticia existente entre la partes y las disposiciones del referido contrato que la rigen. Y así se declara.
Pruebas de la parte demandada:
1) Cursante a los folios sesenta y ocho (68) al folio sesenta y nueve (69) ambos inclusive, consta instrumento poder otorgado por el ciudadano CAMILO LAMALETTO D’ ALESANDRO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-10.338.649, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA COLLAGE GRES, C.A., a los abogados CARMINE ROMANIELLO, MABEL CERMEÑO, JOSE GREGORIO ROMANIELLO, NACARID SIFONTES y NELSON JOSE ROMANIELLO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.482, 27.128, 97.265, 106.687 y 128.340, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 46, Tomo 375, folios 183 a 185; dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos, 150, 151 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la representación que ostentan en el presente juicio los referidos apoderados. Y así se declara.
2) Cursante entre los folios setenta y siete (77), al folio ochenta y siete (87), ambos inclusive, constan copias certificadas relativas al expediente Nro. 2017-0262, nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), perteneciente al Circuito Judicial de Juzgados de Municipios, Ordinarios y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, contentivas de los pagos por concepto de cánones de arrendamiento de la Sociedad Mercantil DISTRBUIDORA COLLAGE GRESS, C.A., a favor de la sucesión de LOPEZ LOPEZ EDUARDO. Visto que dicha instrumental no fue impugnada por la parte contraria es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario, teniéndose como plena de las consignaciones realizadas ante dicha oficina por la arrendataria Y así se establece.
3) Cursa en el folio ciento veintitrés (123) copia certificada de comprobante de ingreso de consignaciones, emanada de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), del expediente 2017-0262. Respecto esta documental, este tribunal aclara que una copia de la referida planilla y que corre inserta en las pruebas aportadas en el juicio por la parte demandada en su contestación, ya ha sido valorada conforme lo establece en numeral anterior. Y así se decide.
III
DEL DEBATE ORAL
En fecha viernes 18 de enero de 2019, siendo la oportunidad legal fijada para la evacuación del debate oral, fue otorgada la palabra a la representación judicial de la parte actora, y la misma expuso que la demanda se trata de una acción de desalojo por falta de pago donde la sucesión del señor Eduardo Lopez Lopez es la arrendadora; que la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, así como tampoco la existencia del contrato o el monto de los cánones de arrendamiento, que el único hecho controvertido se refiere al pago de los cánones de arrendamiento de mayo y junio de 2017; que la parte demandada alega haber pagado esos meses y como prueba consigna el recibo de la OCCAI, sin embargo que esas mensualidades fueron consignadas junto a la mensualidad de Julio en fecha 08 de Agosto de 2017, es decir de forma extemporánea y que incluso después de intentarse la demanda, por lo que no pueden considerarse pagos válidos. Que su representada nunca ha aceptado esos pagos por lo haberlos retirado de la oficina referida y tampoco está obligada a hacerlo y en consecuencia solicitan al tribunal que declare la falta de pago de las mensualidades antes mencionadas y ordene el desalojo del inmueble. Acto seguido, fue concedido el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada y haciendo uso del mismo ratificó en todas y cada una de sus partes los alegatos esgrimidos en el escrito de contestación y lo promovido en el lapso probatorio correspondiente y la falsedad respecto a que su representada ha dejado de cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento suscrito ya que nunca dejó de cancelar los cánones de arrendamiento demandados y que generalmente se pagaban por adelantado, habiendo depósitos de hasta tres (03) cánones por mes. Que lo pretendido por el arrendador fue hacer caer en mora a la arrendataria para así solicitar el desalojo del local comercial y que ante la negativa de recibir los cánones, decidió acudir ante la OCCAI para hacer los depósitos correspondientes, razón por la cual se encuentra totalmente solvente y así quedó demostrado con la consignación de la copia certificada emitida por la OCCAI, evidenciándose que se encuentra solvente hasta el mes de mayo de 2019, que por haberse desvirtuado los alegatos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar, es por lo que solicitan se declare la solvencia en los pagos por parte de la arrendataria y sin lugar la acción intentada.
Posteriormente el apoderado judicial de la parte actora ejerció su derecho a réplica señalando que no requerían acudir a la OCCAI para el pago de los cánones de arrendamiento demandados, toda vez que en la cláusula cuarta (4°) del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, se encontraba señalado un número de cuenta bancaria perteneciente al arrendador, en donde podían ser depositados dichos cánones y que mal puede la parte demandada culpar a su representada de su incumplimiento.
V
MERITO
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para esta Juzgadora traer a colación el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:
“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…Omissis…La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)…”
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, en que la parte actora demanda el desalojo en virtud del incumplimiento de la demandada en su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo y Junio de 2017, causando perjuicios que suman un total de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (BS. 281.177,88), a razón de CIENTO CUARENTA MIL QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (BS. 140.588,94), por cada mes demandando como insoluto, hecho que quedó controvertido cuando la parte demandada alegó como falso que su representada dejo de cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y que no dejó de cancelar los meses de Mayo y Junio de 2017 por los montos antes señalados, arguyendo que esos dos (02) meses fueron cancelados al día, ya que por lo general los cancelaba adelantados, haciendo depósitos de hasta tres (03) cánones por mes.
Ahora bien, de lo anteriormente señalado aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en el supuesto de hecho contenido en el literal “a”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala:
Artículo 40.
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”
De lo anterior tenemos, que constituye una causal para la procedencia de la acción de desalojo que el arrendatario no cancele los cánones de arrendamiento en la forma y oportunidad estipulada; en el caso de autos, el contrato suscrito entre ambas partes, establece textualmente en su clausula cuarta que:
(…)
“Esta suma será pagada por EL ARRENDATARIO, a la firma del presente Contrato y EL ARRENDADOR, entregará en el mismo acto todos los recibos correspondientes al pago del año de arrendamiento, por medio de depósito o transferencia a la Cuenta Corriente del Banco Mercantil N° 01050030301030271887 a nombre de la ciudadana DOLORES MARTIN DE LOPEZ, previamente identificada. El canon mensual de arrendamiento se incrementará anualmente según lo indica el artículo 33, numeral 1 de la Ley, sin necesidad de negociación de ningún tipo, más los montos equivalentes al I.V.A., pagándose mensualmente en los primeros cinco (05) días de cada mes vencido, mediante cheque, depósito o transferencia a la Cuenta Corriente antes identificada”
Ahora bien, conforme a lo antes expuesto, efectivamente las partes deben probar todos los alegatos realizados en el iter procesal, sin embargo, no corresponde a la parte actora probar la insolvencia de la parte demandada pues los documentos que servirían de fundamento para respaldar dicha afirmación, provendrían de la propia parte actora, careciendo esta de absoluta legitimidad debido a la naturaleza del caso bajo estudio, como refuerzo a lo antes expuesto, se encuentra lo establecido en la sentencia número RC.000604 emanada de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, de fecha 10 de diciembre de 2.010, la cual establece:
“…Si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos manan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Es al demandado, el arrendatario, a quien corresponde probar que sí pago los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda resolutoria.
Por lo tanto, es en definitiva al arrendatario a quien correspondía demostrar que sí pagó los cánones de arrendamiento, y resultaba intrascendente, desde el punto de vista probatorio, los dieciocho recibos no pagados acompañados por el demandante en la oportunidad probatoria. La carga de la prueba la tenía el arrendatario en cuanto a su solvencia….”
Ahora bien, de acuerdo al criterio señalado anteriormente, a quién corresponde demostrar el cumplimiento de su obligación contractual de cancelar los cánones de arrendamiento es a la parte demandada, en virtud de los alegatos esgrimidos por la parte actora en el presente caso, respecto a la obligación de pagar los cánones y su oportunidad correspondiente, la misma quedó fatalmente establecida tal y como se desprende de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, es decir, dentro de los cinco (05) días de cada mes vencido, mediante cheque, depósito o trasferencia en la cuente descrita en el precitado contrato de arrendamiento.
Del acervo probatorio que riela a las actas que conforman el expediente, y especialmente de las pruebas consignadas por la demandada tendientes a demostrar el pagos de los cánones de arrendamiento realizados por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), se evidencia que los meses alegados por la parte actora como no cancelados (Mayo y Junio de 2017), fueron depositados de manera extemporánea, específicamente el 08 de Agosto de 2017, y no dentro de los cinco primeros días de cada mes vencido tal y como establece el contrato suscrito por ambas partes, evidenciándose con meridiana claridad el pago extemporáneo por tardío de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo y Junio de 2017, conforme se desprende del contenido de los comprobantes de ingresos de consignaciones del expediente signado con el numero 2017-0262, presentados por la parte demandada.
Igualmente, respecto al hecho de que la parte actora pretendió que la arrendataria incurriera en mora para así demandar el desalojo, considera este tribunal difícil de perpetrar dichas maquinaciones, pues en el caso bajo estudio sorprender en su buena fe a la arrendataria y eludir recibir canon alguno resulta cuesta arriba, cuando en el cuerpo del mismo contrato se establece la forma de pago, la cual dicho sea de paso, evita la mora deliberada del arrendatario, ya que es a través de depósito, cheque o trasferencia, tal y como establece el contrato, el modo en que se debieron hacer los pagos, y estos mecanismos antes descritos en ningún momento plantean necesariamente la posibilidad de un encuentro personal y que por ende el arrendador se demore en el recibimiento de del pago arrendaticio.
Bastaba solamente que el arrendatario, para no quedar insolvente en los meses alegados de Mayo y Junio de 2017 y que ocasionan la presente acción de desalojo, solo depositara el monto del canon de arrendamiento en la cuenta bancaria estipulada contractualmente y en la fecha correspondiente, para que no pudiera alegarse su insolvencia, ya que si el arrendador en el supuesto de que demandare por desalojo y que no le haya entregado los recibos a la arrendataria, era más que suficiente para demostrar su solvencia, la promoción de una prueba de informes ante el banco donde el contrato estipulaba debían hacerse lo pagos y allí el tribunal haber corroborado si estos se habían realizado en la forma y fecha contractualmente pactada.
En consecuencia este tribunal determina que, no fueron realizados los pagos correspondientes a los meses de Mayo y Junio de 2017, en los lapsos correspondientes para tal fin, ni en la forma estipulada contractualmente, sino que fueron hechos en el mes de agosto de 2017, a través de la oficina de consignaciones OCCAI, y que tampoco fueron realizados los pagos en la cuenta bancaria destinada contractualmente para tal fin, no cabiendo la posibilidad de excusarse de la arrendataria bajo el pretexto de que la arrendadora provocó la mora y así se decide.
VI
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la SUCESION DEL SEÑOR EDUARDO LOPEZ LOPEZ en contra de la sociedad mercantil CORPORACION COLLAGE GRES C.A, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente decisión.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada sociedad mercantil CORPORACION COLLAGE GRES, C.A., a la entrega material real y efectiva libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió a la SUCESIÓN DEL SEÑOR EDUARDO LOPEZ LOPEZ el bien inmueble constituido por un Galpón distinguido con el número 20-2-B, ubicado en la Calle Lecuna de la Urbanización Lecuna, Boleita Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de setecientos diez metros cuadrados con treinta y cuatro centímetros (710,34 mts2).
TERCERO: Se condena a la parte demandada sociedad mercantil CORPORACION COLLAGE GRES C.A., al pago por concepto de daños y perjuicios de la cantidad de DOS BOLIVARES SOBERANOS CON OCHENTA Y UN CENTIMOS (BsS. 2,81) equivalente a los cánones de arrendamiento reputados como insolutos correspondientes a los meses de mayo y junio de 2017, y los que se sigan venciendo hasta la total entrega definitiva del bien inmueble arrendado.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el proceso.
Regístrese, publíquese.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (5) días del mes de febrero de dos mil diecinueve. Año 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
LA JUEZ
ABG. ARLENE PADILLA
LA SECRETARIA
ABG. MARIA ELIZABETH NAVAS
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, previa las formalidades de ley.-
LA SECRETARIA
ABG. MARIA ELIZABETH NAVAS
