: AP31-V-2015-001275
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., Inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de Agosto de 1979, bajo el Nro. 44, Tomo 92-A-SGDO y la Sociedad Mercantil CLUBVAFRE, C.A., Inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 15 de Diciembre de 1967, bajo el Nro. 70, Tomo 59-A.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: DANIEL PETTER NIETO y MAYALGI MARCANO PEREZ, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 64.754 y 141.540, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: FILOMENA IRENE PESTANA DE FERREIRA, quien es viuda y portadora de la cédula de identidad Nro. E-836.460, y sus hijos los ciudadanos TERESA MARIA DA LUZ FERREIRA PESTANA, MARIA GRACIELA FERREIRA PESTANA e ISMAEL RAUL FERREIRA PESTANA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.845.586, V-6.506.721 y V-6.515.471, respectivamente, en su carácter de sucesores del ciudadano RAUL JOAQUIN FERREIRA, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.505.005.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA: ALFREDO MEDINA ROA y ADRIAN NICOLAS GUGLIELMELLI, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 67.953 y 54.980, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA.
De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se hace extensivo el presente fallo en los términos siguientes:
I
NARRATIVA
El presente juicio se inició mediante libelo de demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó la representación judicial de las Sociedades Mercantiles INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., y Sociedad Mercantil CLUBVAFRE, C.A., en contra del ciudadano RAUL JOAQUIN FERREIRA, identificado en la parte inicial del presente fallo.
Expone la representación judicial de la parte actora, que en fecha 24 de Marzo de 1997, la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., suscribió un contrato de arrendamiento sobre el inmueble propiedad de la Sociedad Mercantil CLUBVAFRE, C.A., constituido por un local identificado con el Nro. 3, situado en el Centro Comercial Valle Fresco, ubicado en el kilómetro catorce (14) de la Carretera Nacional Petare-Santa Lucía, Municipio Mariche del Estado Miranda, con un área aproximada de setenta y siete metros cuadrados con diecinueve decímetros cuadrados (77,19 M2), con el ciudadano RAUL JOAQUÍN FERREIRA, portador de la cédula de identidad Nro. V-6.505.005, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en el contrato de arrendamiento ambas partes establecieron conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que sería de un (01) año fijo a partir del primero de Abril de 1997, pudiendo ser prorrogado por un (01) año siempre que así lo convengan las partes con treinta (30) días de anticipación y que en ningún caso operará la tácita reconducción, fijando las partes un canon de TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLIVARES EXACTOS (Bs. 33.410,00), obligándose a pagar los cánones dentro de los primeros cinco (05) días al comienzo de cada mes. Que el domicilio elegido por ambas partes es la ciudad de Caracas, a cuya jurisdicción de tribunales declararon someterse. Que conforme a la cláusula segunda, las partes declararon someterse al resultado de cualquier modificación del alquiler que pudiere ser solicitada por la arrendadora, aceptándose la aplicación de la nueva regulación emanada de los organismos competentes, en tal sentido el canon de arrendamiento para el local comercial luego del procedimiento administrativo de regulación sustanciado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante resolución administrativa Nro. 00013518, del 08 de Octubre de 2009, fijó el canon en la suma de MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES EXACTOS (BsF. 1.499,00). Que el ciudadano RAUL JOAQUIN FERREIRA, antes identificado falleció en fecha 08 de Junio de 2006, y que sus únicos y universales herederos son los ciudadanos FILOMENA IRENE PESTANA DE FERREIRA, quien es viuda y portadora de la cédula de identidad Nro. E-836.460, y sus hijos los ciudadanos TERESA MARIA DA LUZ FERREIRA PESTANA, MARIA GRACIELA FERREIRA PESTANA e ISMAEL RAUL FERREIRA PESTANA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.845.586, V-6.506.721 y V-6.515.471, respectivamente, tal y como se evidencia de Declaración de Únicos y Universales Herederos. Que la relación arrendaticia es a tiempo determinado toda vez que ambas partes establecieron que tendría una duración de un (01) año, a partir del 01 de Abril de 1997, bajo la modalidad de prorrogas automáticas, por lo que la relación arrendaticia es a tiempo determinado no operando la tácita reconducción.
Que los sucesores del ciudadano RAUL JOAQUIN FERREIRA, antes identificados, en su carácter de arrendatarios del inmueble, han incurrido en falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio de 2013 y Julio de 2013, sumando dos (02) cánones mensuales, consecutivos vencidos y no pagados que suman en conjunto la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 2.998,00) demostrándose la falta absoluta de pago. Que ante esa situación no le queda otra vía sino reclamar judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento por falta absoluta de pago.
Que como consecuencia de los hechos antes narrados, los arrendatarios se encuentran en mora en el cumplimiento de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de Junio y Julio de 2013, vencidos y no pagados, por lo infructuosas que han sido las gestiones realizadas para solventar dicha situación es que demanda con el fin de que convengan o en su defecto sean condenados por el tribunal en lo siguiente: Primero: Se declare la resolución del contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio y Julio de 2013, que suman la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLIVARES EXACTOS (Bs. 2.998,00); Segundo: Que en virtud de la declaratoria de resolución del contrato de arrendamiento, se ordene a la parte demandada que entreguen el inmueble objeto del contrato de arrendamiento libre de personas, cosas y sin plazo alguno a la Sociedad Mercantil CLUBVAFRE, C.A.; Tercero: En pagar las costas y costos que se ocasionen con motivo de la demanda.
La parte demandante estimo la demanda en la cantidad de DIECINUEVE CON NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (19,986 U.T.), que a razón de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00) por cada unidad tributaria, es equivalente a la suma de DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLIVARES EXACTOS (Bs. 2.998,00).
En fecha 09 de noviembre de 2015, fue admitida la demanda conforme a los trámites del juicio oral, previstos en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.-
Agotadas como fueron las gestiones para lograr la citación personal de la parte demandada, en fecha 30 de Mayo de 2016, compareció el abogado ADRIAN NICOLAS GUGLIELMELLI, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 54.980, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y se dio por citado en la causa.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, compareció en fecha 6 de junio de 2016, el abogado ADRIAN NICOLAS GUGLIELMELLI, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y procedió a dar contestar la demanda en los siguientes términos:
Sobre los hechos no controvertidos establece que el ciudadano RAUL JOAQUIN FERREIRA FERREIRA, antes identificado falleció en la ciudad de Caracas el 08 de Junio de 2007; que sus poderdantes con los únicos y universales herederos; y que el causante de sus representados suscribió con la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente causa; y que desde la fecha de suscrición del contrato el ciudadano RAUL JOAQUIN FERREIRA, y sus herederos ocuparon el local dado en arrendamiento, desde la fecha de la muerte del causante hasta la práctica de la medida de secuestro decretada.
Sobre la contestación al fondo, la representación judicial de la parte demandada niega, rechaza y contradice la demanda en los hechos y el derecho invocado ya que no se encuentran en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, al no incumplir sus representados ninguna de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, no habiendo dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de Junio y Julio de 2013. Que para la parte actora el contrato es a tiempo determinado y para la demandada es a tiempo indeterminado, ya que de manera inequívoca el contrato es indeterminado a tenor de lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato y cuya resolución se demanda. El referido artículo del contrato evidencia con absoluta claridad que solo podría renovarse automáticamente y únicamente por el período de un (01) año, lo que implica que el contrato venció el 31 de Marzo de 1998, se renovó por el lapso comprendido entre el primero (01) de Abril de 1998 y venció el 31 de Marzo de 1999, y a partir de dicha fecha no podría continuar renovándose automáticamente como así erróneamente lo interpreta el profesional del derecho y que contraria a tal posición, emerge la correcta interpretación que debe dársele al contrato suscrito y que no es otra distinta solamente en una ocasión y por el período de un (01) año se renovaría el contrato, en consecuencia el 31 de Marzo de 1999, venció el contrato comenzando a operar desde ese momento la prorroga legal en favor del causante de los poderdantes consagrada en la legislación, e independiente de las diversas modificaciones que ha venido sufriendo la legislación en materia de arrendamientos inmobiliarios, tanto de vivienda como de locales comerciales.
Que es indudable concluir que hasta el momento en que fue admitida la demanda, ya también la prorroga legal había vencido, y durante todos esos años la arrendadora, hoy demandante, permitió la permanencia del difunto padre de los demandados hasta el mes de noviembre de 2015, cuando interpuso la demanda.
Que para demostrar que el demandante consintió la permanencia de los demandados y su causante, consignó recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento en originales, los cuales eran emitidos indistintamente por la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., y otros por CLUBVAFRE, C.A.
Que ante los hechos antes narrados, concluye que se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción. Igualmente que es importante acotar que todo contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, pueden ocurrir varias situaciones que por acción u omisión de una de las partes o ambas, lo convierten en un contrato a tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prorroga legal.
Que ante el vacío que ha dejado el legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, con el objeto de que no prospere la tácita reconducción, ha sido satisfecho con decisiones de los propios tribunales y doctrinarios afines a la materia, donde todos concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prorroga legal, en ánimos de impedir el surgimiento de la tácita reconducción. Que en ese sentido, los artículos 1600, 1601 y 1614 del Código Civil, fundamentan la tácita reconducción que reside en dos aspectos, de una parte que el arrendatario ocupe el inmueble y la otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace, por lo cual el contrato se presume renovado y sus efectos se rigen por los artículo relativos a los contratos a tiempo indeterminado.
Que por ello la tácita reconducción consiste en la renovación del contrato, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o la posesión. Que con el consentimiento tácito o expreso del arrendatario y a falta de oposición que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia, para lo cual deben converger tres (03) circunstancias: 1) que el contrato sea a tiempo determinado; 2) que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo; y 3) que a esta circunstancia no se oponga el propietario.
Que a los fines de verificar el caso en concreto, operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento conforme a la cláusula tercera, ya que las partes celebraron el contrato de arrendamiento por el tiempo de un (01) año, tratándose de un contrato a tiempo determinado. Dicho contrato celebrado por el término de un (01) año venció el 31 de Marzo de 1998, y al renovarse automáticamente por un (01) año, el contrato luego de renovado venció 31 de Marzo de 1999, naciendo la prorroga legal de un (01) año, ya que la relación arrendaticia tenía dos (02) años.
Que como consecuencia de lo anterior la prorroga legal venció el 31 de Marzo del 2000, ocupando el inmueble los demandados después de vencido el plazo estipulado y la prorroga legal, quedando satisfecho el segundo requisito.
Que el tercer requisito para que opere la tácita reconducción consiste en que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el termino sin oposición del propietario, y es por ello que el arrendador se presume renovado.
Que respecto a la reiterada afirmación de que la parte demandada ha incurrido en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio y Julio de 2013, y que suman la cantidad de dos (02) cánones mensuales consecutivos vencidos, esa afirmación es total y absolutamente falsa ya que se negaron a recibir el pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de Junio de 2013, encontrándose la génesis de su actitud en el hecho real de haber notificado a los arrendatarios a través de notario público del vencimiento el pasado 31 de mayo del 2013, de una infundada prorroga legal, la cual opero de acuerdo a su erróneo entender.
Que en virtud de ello, y la negativa de recibir los pagos de los cánones de arrendamiento, desde el 23 de Agosto de 2013, se ha consignado por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en el expediente Nro. 2013-0038, el pago de los cánones desde los meses de Junio de 2013 a Mayo de 2015. Que conforme sobre la base de los hechos antes expuestos, solicita que en la sentencia definitiva de declare sin lugar la demanda, se deje sin efecto la medida preventiva de secuestro practicada, y se ponga sus poderdantes el posesión del local comercial dado en arrendamiento para que continúen en su actividad comercial.
En el capítulo tercero la representación judicial de la parte demandada formalmente ejerció reconvención o mutua petición en contra de las Sociedades Mercantiles INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., y CLUBVAFRE, C.A., para que convengan o sean condenadas a indemnizar a sus representados, por concepto de daño moral y daños y perjuicios, con motivo de la situación causada por las demandantes como consecuencia de la interposición de la demanda y la práctica de la medida preventiva de desalojo del local dado en arrendamiento.
Que tal y como se demostró en la contestación de la demanda, es imposible arribar a una conclusión distinta ya que la demanda es temeraria e infundada dado que el representante de la parte demandada tiene afán en desalojarlos sabiendo que están en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que la parte demandada no ha incurrido en causal alguna para que sea procedente una acción judicial ya que permitió que continuaran ocupando el inmueble luego de vencerse el contrato y terminara la prorroga legal. Que pretendió notificarlos a través de un Notario Público sobre el vencimiento de una prorroga legal, que los arrendatarios debían desalojar el local en fecha 31 de Mayo de 2013 y han procurado que incurran en un estado de insolvencia al no aceptarle el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Junio de 2013, hasta Mayo de 2015.
Que ese comportamiento se encuadra dentro de los supuestos procesales consagrados en el artículo 170, ordinal 1° y parágrafo único ordinal 2 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a la lealtad y probidad por lo cual deben ambas sociedades mercantiles resarcir los daños y perjuicios que la demanda temeraria e infundada le causa y seguirá causando hasta la culminación del proceso judicial. Que preventivamente fueron desalojados del local comercial arrendado causándoles un daño moral y económico de significante peso ya que desarrollaban su actividad comercial de manera ininterrumpida desde 1997 y al ser desalojados dejaron de satisfacer los requerimientos de sus clientes.
Que respecto a la tipificación del daño moral y su indemnización el Tribunal señala jurisprudencias de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 29 de Julio de 1999 y en decisión de fecha 12 de Diciembre de 1995, exp Nro. 95.281. Que conforme al artículo 1195 del Código Civil, este faculta al juzgador para apreciar si el hecho ilícito generador de daños morales puede ocasionar repercusiones psíquicas o lesivas de algún modo al ente moral de la víctima, la estimación que hagan los jueces sobre el mérito y la indemnización que acuerde en uso de su facultad discrecional que le concede el precitado artículo, es de criterio exclusivo.
Que igualmente el artículo 23 del Código de Procedimiento Civil autoriza al juez para obrar según su prudente arbitrio y por ende puede conceder una indemnización o forma de reparación que considere conveniente sin que esta necesariamente tenga que ser de contenido patrimonial ya que el daño es moral y no patrimonial, que el contenido del artículo antes identificado, la palabra “puede” se entiende como una autorización concedida al juez para obrar discrecionalmente de modo equitativo, racional y facultativamente.
Como consecuencia de lo antes expuesto estima la parte demandada reconviniente, por concepto de daño moral y daños y perjuicios la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 425.000), cuyo equivalente en Unidades tributarias a razón de CIENTO SETENTA BOLIVARES (Bs. 170,00), por cada unidad tributaria, es la cantidad de DOS MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (2500 U.T.). Igualmente que en atención a las consideraciones doctrinales y jurisprudenciales solicitan que se proceda a declararse con lugar y se condene al pago de una indemnización por concepto de daño moral y daños y perjuicios causados a la parte demandada, como consecuencia de la interposición de una demanda temeraria e infundada aunado a la práctica de una medida de secuestro.
Que conforme a todo lo antes expuesto, y sobre la base los hechos anteriormente narrados y los argumentos de derecho esgrimidos, solicitan se declare sin lugar la demanda, así como que se suspenda la medida de secuestro practicada.
En fecha 5 de agosto de 2016, se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.
Por auto de fecha 28 de mayo de 2018, quien suscribe se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 14 de agosto de 2018 la abogada MAYALGI MARCANO, consignó poder que acredita su representación y se dio por notificada del auto de fecha 20-9-2018, procediendo a consignar escrito de contestación a la reconvención, en fecha 21/09/2018.
En fecha primero (01) de Octubre de 2018, se celebró la audiencia preliminar, a dicho acto compareció la abogada MAYALGI MARCANO PEREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 141.540, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, dejándose constancia que no compareció la parte demandada ni por si, ni por medio de apoderado alguno. La representación judicial de la parte actora hizo uso de su derecho de palabra y ratificó el contenido del libelo de demanda y que se declare con lugar en la definitiva la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento en virtud de la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de Junio y Julio de 2013 y procedió a consignar escrito conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de Octubre de 2018, este tribunal conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procedió hacer la fijación de hechos y límites de la controversia.
En el lapso probatorio, en fecha 16 de Octubre de 2018, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 25 de Octubre de 2018, este tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
II
PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante:
Junto con el escrito libelar:
1) Cursante entre los folios siete (07) al folio nueve (09) ambos inclusive, corre inserto instrumento poder otorgado por el ciudadano DANIEL YERENA MENA, venezolano mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-985.274, en su carácter de director presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., al abogado DANIEL PETTER NIETO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 64.754 debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 17 de Junio de 2013, anotado bajo el N° 22, Tomo 96, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria; dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1357 y 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos, 150, 151 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la representación que ostenta en el presente juicio. Y así se declara.
2) Cursante entre los folios diez (10) al folio doce (12) ambos inclusive, corre inserto instrumento poder otorgado por el ciudadano DANIEL YERENA MENA, venezolano mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-985.274, en su carácter de vicepresidente de la Sociedad Mercantil CLUBVAFRE, C.A., al abogado DANIEL PETTER NIETO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 64.754, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 17 de Junio de 2013 y anotado bajo el N° 20, Tomo 96, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria; dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1357 y 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos, 150, 151 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la representación que ostenta en el presente juicio. Y así se declara.
3) Cursante entre los folios trece (13) al folio dieciocho (18) ambos inclusive, corre inserto contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., en su carácter de arrendadora y el ciudadano RAUL JOAQUIN FERREIRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.505.005, en su carácter de arrendatario y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de Marzo de 1997, anotado bajo el N° 5, Tomo 79, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria; dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1357 y 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y visto que el mismo no fue objeto de desconocimiento, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio respecto a la relación arrendaticia existente entre la partes y las disposiciones del referido contrato que la rigen. Y así se declara.
4) Cursante ente los folios veinte (20), al folio veintitrés (23) ambos inclusive, resolución Nro. 00013518 de fecha 08 de Octubre de 2009, del expediente Nro. 64.447, emanada de la Dirección General de Inquilinato perteneciente al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual se resuelve fijar el canon de arrendamiento máximo mensual a las partes que se regulan para comercio de los locales 1, 3 y 4 PB, galpones 1 y 1-2, 2 y 3 del Edificio Centro Comercial Valle Fresco. Visto que dicha instrumental no fue impugnada por la parte contraria es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario, teniéndose como plena del monto máximo de los cánones a cobrar para el arrendamiento del inmueble objeto de la presente causa. Y así se establece.
5) Riela del folio veinticuatro (24), al folio treinta y dos (32) ambos inclusive, copias certificadas emanadas del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de Octubre de 2013, contentivo del Título Supletorio declarado a favor de la Sociedad Mercantil CLUBVAFRE, por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27 de Junio de 1972, respecto al bien inmueble objeto de la demanda. Dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y visto que el mismo no fue objeto de desconocimiento, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio respecto a la propiedad del bien inmueble objeto de la demanda. Y así se declara.
6) Entre los folios treinta y tres (33) al folio treinta y cuatro (34), ambos inclusive, riela copia del acta de defunción Nro. 353 que se encuentra en el libro 2, folio 102, año 2006, emanada del Registro Civil del Municipio Chacao del Estado Miranda, perteneciente al ciudadano RAUL JOAQUIN FERREIRA FERREIRA, quien falleció en fecha 08 de Junio de 2006. Dicho documento se valora conforme las disposiciones establecidas en los artículos 1357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y visto que el mismo no fue objeto de desconocimiento, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio respecto a que el arrendatario, que es quién suscribe el contrato de arrendamiento falleció, y son sus causantes quienes continuaron en la posesión del local comercial. Y así se declara.
7) Cursa a los folios treinta y cinco (35) al treinta y nueve (39), ambos inclusive, decisión emanada del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 17 de Diciembre de 2007, mediante la cual se declara como únicos y universales herederos del De Cujus, RAUL JOAQUIN FERREIRA, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.505.005, a los ciudadanos FILOMENA IRENE PESTANA DE FERREIRA, quien es viuda y portadora de la cédula de identidad Nro. E-836.460, y sus hijos los ciudadanos TERESA MARIA DA LUZ FERREIRA PESTANA, MARIA GRACIELA FERREIRA PESTANA e ISMAEL RAUL FERREIRA PESTANA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.845.586, V-6.506.721 y V-6.515.471, respectivamente. Dicho documento se valora conforme las disposiciones establecidas en los artículos 1357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y visto que el mismo no fue objeto de desconocimiento, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio respecto a demostrar quienes son los únicos y universales herederos de quien era arrendatario sobre el local comercial objeto de la presente causa. Y así se declara.
8) Desde el folio cuarenta (40), al folio cuarenta y dos (42), ambos inclusive, riela copia de poder especial otorgado por los ciudadanos FILOMENA IRENE PESTANA DE FERREIRA, MARIA GRACIELA FERREIRA PESTANA, ISMAEL RAUL FERREIRA PESTANA y MARIA TERESA DA LUZ FERREIRA PESTANA, la primera de nacionalidad portuguesa, y los otros venezolanos, mayores de esas y titulares de las cédulas de identidad Nros E-836.460, V-6.506,721, V-6.515.471 y V-6.845.586, respectivamente, a los abogados ALFREDO MEDINA ROA y ADRIAN NICOLAS GUGLIELMELLI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 67.953 y 54.980, respectivamente, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 08 de Mayo de 2013, inserto bajo el Nro. 29, Tomo 177. Dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1357 y 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos, 150, 151 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la representación que ostentan en el presente juicio, los apoderados judiciales de la parte demandada. Y así se declara.
9) Respecto a la prueba de informes promovida por la parte actora, mediante la cual solicitó se oficiara a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), para que esta comunicara si: 1) por ante dicha oficina cursa expediente administrativo Nro. 2013-0038, y la fecha de apertura, quien inició la solicitud y los datos del consignante y beneficiario; 2) que informe la dirección del inmueble objeto de las consignaciones; 3) informe el monto del canon mensual consignado; 4) informe el monto y la fecha del primer boucher de depósito y la descripción de los meses a los cuales corresponden dicha cantidad y; 5) remita informe detallado de cada una de las consignaciones efectuadas desde la apertura del expediente hasta la actualidad, indicando fecha, numero de boucher y monto. Este tribunal conforme al contenido del precitado oficio, y en concordancia con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, declara que se encuentran satisfechos todos los requerimientos realizados por la parte demandada y por ende, pleno valor probatorio al contenido del referido oficio.
Pruebas de la parte demandada:
1) Cursante al folio ciento veinticinco (125), original de acta de defunción Nro. 353 que riela en el libro 2, folio 102, año 2006, emanada del Registro Civil del Municipio Chacao del Estado Miranda, perteneciente al ciudadano RAUL JOAQUIN FERREIRA FERREIRA, quien falleció en fecha 08 de Junio de 2006. Dicho documento se valora conforme las disposiciones establecidas en los artículos 1357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio respecto a que el arrendatario que suscribe el contrato de arrendamiento falleció, y quienes continuaron en el local comercial son sus causantes, tal y como fue valorada según las pruebas presentadas por la parte demandada que acompañaron el libelo de la demanda. Y así se declara.
2) Cursante entre los folios ciento veintisiete (127), al folio doscientos cuarenta y cuatro (244), ambos inclusive, originales de los recibos de pago emanados tanto de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., como de la Sociedad Mercantil CLUBVAFRE, C.A., a favor del ciudadano JOAQUIN FERREIRA, por concepto del pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia. Visto que dicha instrumental no fue impugnada por la parte contraria, es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y conforma plena prueba respecto al pago de las mensualidades de los cánones de arrendamiento realizados por el arrendatario, a favor de la arrendador y parte actora en los meses en ellas contenido. Y así se establece.
3) Cursa al folio doscientos cuarenta y cinco (245), copia de escrito dirigido a la Notario Público Octavo del Municipio Sucre del Estado Miranda, por parte del ciudadano DANIEL YERENA MENA, titular de la cédula de identidad Nro. V-985.274, en su carácter de Director Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., mediante la cual solicita se notifique al ciudadano RAUL JOAQUIN FERREIRA, y a sus sucesores o quien se encontrare en el lugar, hacer entrega las llaves del referido inmueble completamente desocupado. Igualmente se le notifique que el arrendador se reserva el derecho de ejercer las acciones judiciales a que hubiere lugar en caso de no cumplir la entrega en día 31 de Mayo de 2013. Dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1357 y 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo, 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como prueba de las gestiones realizadas por la parte actora tendientes a la devolución de la posesión del inmueble arrendado y objeto en el juicio. Y así se declara.
4) Cursa desde el folio doscientos cuarenta y siete (247), al folio trescientos catorce (314) ambos inclusive, copias certificadas de planillas de pago relativas al expediente con la nomenclatura Nro. 2013-0038, perteneciente a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), del Circuito Judicial de Juzgados de Municipios, Ordinarios y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, contentivas de los pagos por concepto de cánones de arrendamiento de la sucesión del ciudadano RAUL JOAQUIN FERREIRA. Visto que dicha instrumental no fue impugnada por la parte contraria es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, siendo solo desvirtuable mediante prueba en contrario, se le tiene como plena de las consignaciones realizadas ante dicha oficina a favor de la arrendadora, por los montos y en las fechas contenidas en las referidas planillas Y así se establece.
5) Respecto a la prueba de informes promovida por la parte demanda, mediante la cual solicitó se oficiara a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), para que esta comunicara si en dicha dependencia administrativa se encuentra aperturado el expediente Nro. 2013-0038, contentivo de la consignación del canon de arrendamiento a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., por parte del ciudadano RAUL JOAQUIN FERREIRA, desde el mes de Septiembre de 2013 hasta la presente fecha. Este Tribunal en concordancia con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio y declara que se desprende del contenido del oficio remitido a este Tribunal, por parte de la oficina de consignaciones, respecto a que efectivamente si se encuentra aperturado un expediente administrativo con el Nro. 2013-0038, desde la fecha 23 de Agosto de 2018.
III
DEL DEBATE ORAL
En fecha Jueves 14 de Febrero de 2019, siendo la oportunidad legal fijada para la evacuación del debate oral, se dejó constancia que no se encontró presente en el debate la parte demandada ni por si, ni a través de apoderado alguno. Fue otorgada la palabra a la representación judicial de la parte actora, y la misma expuso que en fecha 24 de marzo de 1997 la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., en uso de las facultades conferidas por la Sociedad Mercantil CLUBVAFRE, C.A., suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano RAUL JOAQUIN FERREIRA, antes identificado, sobre le bien inmueble objeto de la presente controversia; que en la cláusula segunda se estableció lo relativo al canon mensual especificando que serían por adelantados dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. Que el presente caso se inició como consecuencia de la falta de pago de los arrendatarios sucesores del De Cujus RAUL JOAQUIN FERREIRA, dejando de cancelar los meses de Junio y Julio de 2013.
Que la parte demandada arguye haber iniciado la consignación de los cánones de arrendamiento de Junio, Julio y Agosto de 2013, en fecha 23 de Agosto de 2013, por ante la OCCAI, siendo las mismas extemporáneas por tardías ya que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que se debe iniciar la consignaciones en el lapso de 15 días continuos siguientes al vencimiento de la fecha en que debía pagarse el canon, y en tal sentido tomando en consideración que el canon debe pagarse durante los primeros 5 días de cada mes por adelantado, debieron haber efectuado la consignación en tribunales en el lapso perentorio de 15 días continuos siguientes al vencimiento de la segunda mensualidad, es decir, el 20 de Julio de 2013.
Que sin embargo, de manera extemporánea además de erróneo el procedimiento consignatario, se consignó en fecha 23 de Agosto de 2013 la cantidad de CINCO MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 5.040), como pago de los meses de Junio, Julio y Agosto de 2013, tal y como se evidencia de expediente llevado por ante la OCCAI, aunado al hecho que se evidencia de las pruebas de informe y del Oficio OCCAI-014, de fecha 02 de Noviembre de 2018, y que tiene como último pago el 05 de Abril de 2017, quedando demostrado que las consignaciones fueron hechas de manera extemporánea, configurándose el incumplimiento del pago de tres (03) mensualidades consecutivas y la falta total de pago de los cánones desde el 2017, hasta la presente fecha, solicitando que sea declarada con lugar la demanda. Que con relación a la reconvención, ratificó el contenido del escrito presentado en fecha 21 de Septiembre de 2018.
IV
SOBRE LA RECONVENCION PLANTEADA
Respecto a los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demanda en el escrito de contestación, y especialmente en capítulo tercero relativo a la reconvención, cabe en primer lugar hacer referencia a que la reconvención o mutua petición es la facultad legalmente establecida y conferida a la parte demandada en un juicio, para que esta dentro del mismo juicio incoado en su contra, pueda ejercer de forma autónoma una pretensión en contra de la actora y reconvenida aportando hechos nuevos, que no sea el mismo objeto sobre el cual recae la demanda de la parte actora y que esta además satisfaga todos los requerimientos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y así no solo que sea declarada sin lugar la acción de la actora y reconvenida, sino además buscar con la reconvención que la parte actora sea condenada sobre la base de los hechos expresados en la mutua petición planteada.
A tales efectos, el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, prevé que:
“Podrá el demandado, intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica el artículo 340.”
Ahora bien, el demandado reconviene bajo el alegato de que la situación causada por los demandantes mediante la interposición de la demanda y la práctica de la medida preventiva han causado daños morales y daños y perjuicios, procediendo en su contra con mala fe y que como consecuencia de esto, pretenden una indemnización debido a esta situación de hecho que sobre ellos ha recaído. A propósito de la tipificación de los daños y perjuicios debemos en primer lugar hacer mención a que el derecho de tal reclamo nace como consecuencia de la ocurrencia de un hecho ilícito, a propósito de ello, el artículo 1185 del Código Civil, establece que:
“El que con intención, o por negligencia o por imprudencia ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quién haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.”
Se desprende del contenido del artículo in comento que ya sea por inacción o la acción de una persona, si esta causa un daño a otra, se tiene la obligación de reparar el daño causado, es decir, es imperativa y no facultativa la necesidad de reparar el daño sufrido moral o material, y así restablecer esa situación, ya sea a través de medios para colocar a la persona en la situación que se encontraba antes del daño que se le ha infringido, o a través del resarcimiento económico debido a la imposibilidad fáctica de lograr dicha condición anterior al daño. No solo es a través de la actuación negligente, intencional o imprudente se debe reparar el daño causado, sino además también quien lo cause excediéndose al momento de ejercer un derecho de manera desleal, pues ello igualmente acarrea una serie de consecuencias previstas en el ordenamiento jurídico debido, al actuar de mala fe, lo cual no es más que actuar amparado en la ley y hacer uso desmedido de los derechos que se poseen u asisten a una persona en una posición determinada, y con estos realizar actividades reprobables que generen un fin distinto a deseable por el legislador.
Dicho hecho ilícito, el cual se desarrollado anteriormente es un requisito esencial, el cual debe confluir en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1196 del Código Civil, relativo a los daños y perjuicios, para así hacer efectivo su reclamo, al respecto el precitado artículo establece que:
“La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito.
El Juez puede, especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación, o a los de su familia, a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada.
El Juez puede igualmente conceder una indemnización a los parientes, afines, o cónyuge, como reparación del dolor sufrido en caso de muerte de la víctima.”
Se requiere irremediablemente, a los fines de demandar, o como en el caso en concreto, reconvenir por concepto de daño moral y daños y perjuicios, la ocurrencia de un hecho ilícito, es decir, acto realizado contrario al ordenamiento jurídico, por parte del actor reconvenido y de mala fe amparado en el derecho que le asiste.
Ahora bien, respecto a los alegatos que fundan dicha reconvención, la posibilidad de una persona, ya sea natural o jurídica de acceder a los órganos de administración de justicia para así hacer valer los derechos que considera le están siendo lesionados a través de una demanda, no pueden ser considerados bajo ningún punto de vista como un hecho que ocasiones un daño a la contraparte que está siendo demandada, esta afirmación encuentra su sustento primitivo dentro del ordenamiento jurídico venezolano a través del artículo 26 de la Constitucional en la República Bolivariana de Venezuela que garantiza la tutela judicial efectiva y por ende el derecho de obtener por parte de los órganos de administración de justicia una respuesta ante un conflicto entre administrados, consagrándose además el derecho de hacer valer derechos e intereses, incluso colectivos y difusos, para así reclamar un derecho que considera le asiste, y esto no puede considerarse fuente de daños y perjuicios y daño moral ni mucho menos un acto hecho de mala fe.
De igual forma, en lo que respecta al alegato del daño causado como consecuencia de la práctica de una medida preventiva, es menester aclarar que el juez puede, en uso de las facultades que su investidura le otorga, decretar cualquier medida legalmente establecida, en cualquier estado y grado de la causa, siempre que exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y que se acompañe medio de prueba que constituya una presunción grave. El decreto de estas medidas de carácter preventivo, son meramente facultativas del juez, en base a la ponderación de los supuestos de procedencia cautelares antes señalados y este tiene la facultad de practicarlas.
En razón de lo antes expuesto, este Tribunal no considera que una persona al ejercer sus derechos a la tutela judicial efectiva, y puntualmente a la tutela jurisdicción declarativa de condena, así como la cautelar, se encuentra realizando un hecho ilícito, así como tampoco hace ejercicio de los derechos que posee de manera desleal, desmedida y con mala fe buscando perjudicar a su contraparte, por lo cual, este Tribunal declara, sin lugar la reconvención planteada por la representación judicial de la parte demandada reconviniente.
V
MERITO
En principio, corresponde a este Tribunal resolver lo concerniente a los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada, respecto a que el contrato de arrendamiento suscrito se encuentra actualmente indeterminado, conforme lo establece el contenido de la cláusula tercera del contrato. Efectivamente la indeterminación de un contrato pudiere ocurrir debido a la aceptación por parte del propietario arrendador, de que los arrendatarios continúen ocupando en bien inmueble arrendado, es decir, que haya finalizado el tiempo de duración contractual establecido; que la prorroga legal haya finalizado; y que una vez ocurrido lo anterior, el propietario del bien consienta la permanencia del arrendatario a través de la recepción de los cánones de arrendamiento, rigiéndose esa relación arrendaticia por las disposiciones establecidas en la ley, y cargando el arrendador con la consecuencia de que en caso de requerir el desalojo del local, esta solo se materialice judicialmente a través de las causales establecidas en la ley.
Sin embargo, y pese a lo extensivo que ha sido la parte demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda, en donde con ahínco intenta demostrar la indeterminación del contrato de arrendamiento, lo cierto es que de una revisión de las actas procesales, y en especial atención a los alegatos que trae a colación la parte demandada, y más específicamente en su petitorio, se evidencia con meridiana claridad que el motivo de la demandada no es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, en cuyo casa ya habría vencido la prorroga legal, y cabría el alegato sobre la indeterminación del mismo, sino que el contrato se encuentra resuelto debido al incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento.
Como refuerzo de lo antes expuesto, cabe hacer mención al hecho de que, en el acto procesal realizado por este Tribunal, relativo a la fijación de los hechos de fecha 08 de Octubre de 2018, cuyo fin es que se establezcan cuáles son los hechos controvertidos y cuales no, para que así exista un marco de actuación sobra el cual las partes deben circunscribirse en el proceso, no se estableció como controvertido el hecho de que el contrato se encuentre o no indeterminado, ello debido a que la actora demanda es el incumplimiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento, y dicha obligación que recae sobre el arrendatario, independientemente de que el contrato sea a tiempo determinado o el mismo se encuentre indeterminado, por lo cual este Tribunal debe pasar a decidir es sobre el hecho demandado, el cual es la determinación de si la parte demandada incumplió o no con el pago de los cánones de arrendamiento.
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para esta Juzgadora traer a colación el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:
“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…Omissis…La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)…”
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, en que la parte actora demanda la resolución del contrato, en virtud del incumplimiento de la demandada en su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio y Julio de 2013, causando perjuicios que suman un total de DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLIVARES EXACTOS (BS. 2.998,00), hecho que quedó controvertido cuando la parte demandada alegó como falso que su representada dejo de cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y que no dejó de cancelar los meses de Junio y Julio de 2013, arguyendo que esos dos (02) meses fueron cancelados al día, por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), debido a la negativa de la actora en recibir los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, de lo anteriormente señalado aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en el supuesto de hecho contenido en el literal “a”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala:
Artículo 40.
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”
De lo anterior tenemos, que constituye una causal para la procedencia de la acción de desalojo que el arrendatario no cancele los cánones de arrendamiento en la forma y oportunidad estipulada; en el caso de autos, el contrato suscrito entre ambas partes, establece textualmente en su cláusula segunda que:
“EL ARRENDATARIO conviene y se compromete a cancelar el canon mensual de arrendamiento de BOLIVARES TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS DIEZ CON CERO CENTIMOS (Bs.33.410,00) que serán cancelados en el domicilio de “LA ARRENDADORA” ubicado en la Ciudad de Caracas, cuya dirección declara expresamente conocer “EL ARRENDATARIO” y serán cancelados por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros Cinco (05) días subsiguientes al comienzo de cada mes, en moneda de curso legal, la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas dará derecho “LA ARRENDADORA” a dar por rescindido el presente Contrato de Arrendamiento, y a solicitar la inmediata desocupación del inmueble arrendado…”
Ahora bien, conforme a lo antes expuesto, efectivamente las partes deben probar todos los alegatos realizados en el iter procesal, sin embargo, no corresponde a la parte actora probar la insolvencia de la parte demandada pues los documentos que servirían de fundamento para respaldar dicha afirmación, provendrían de la propia parte actora, careciendo esta de absoluta legitimidad debido a la naturaleza del caso bajo estudio, como refuerzo a lo antes expuesto, se encuentra lo establecido en la sentencia número RC.000604 emanada de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, de fecha 10 de diciembre de 2.010, la cual establece:
“…Si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos manan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Es al demandado, el arrendatario, a quien corresponde probar que sí pago los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda resolutoria.
Por lo tanto, es en definitiva al arrendatario a quien correspondía demostrar que sí pagó los cánones de arrendamiento, y resultaba intrascendente, desde el punto de vista probatorio, los dieciocho recibos no pagados acompañados por el demandante en la oportunidad probatoria. La carga de la prueba la tenía el arrendatario en cuanto a su solvencia….”
Ahora bien, de acuerdo al criterio señalado anteriormente, a quién corresponde demostrar el cumplimiento de su obligación contractual de cancelar los cánones de arrendamiento es a la parte demandada, en virtud de los alegatos esgrimidos por la parte actora en el presente caso, respecto a la obligación de pagar los cánones y su oportunidad correspondiente, la misma quedó fatalmente establecida tal y como se desprende de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, es decir, dentro de los primeros cinco (05) días subsiguientes al comienzo de cada mes.
Del acervo probatorio que riela a las actas que conforman el expediente, y especialmente de las pruebas consignadas por la demandada tendientes a demostrar el pagos de los cánones de arrendamiento realizados por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), así como el oficio Nro. OCCAI-014, proveniente de la referida oficina de consignaciones a través de la prueba de informes, se evidencia que los meses alegados por la parte actora como no cancelados (Junio y Julio de 2013), fueron depositados de manera extemporánea, específicamente en fecha 23 de Agosto de 2013 tal y como se evidencia de la planilla de depósito Nro. 00004694, perteneciente al Expediente Nro. 2013-0038, emanada de la referida oficina de consignaciones cursante al folio trescientos trece (313), y del referido oficio cursante del folio trescientos setenta y siete (377), al folio trescientos setenta y nueve (379), ambos inclusive, y no dentro de los primeros cinco días subsiguientes al comienzo de cada mes, tal y como establece el contrato suscrito por ambas partes, evidenciándose con meridiana claridad el pago extemporáneo por tardío de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio y Julio de 2013.
En consecuencia este tribunal determina que, no fueron realizados los pagos correspondientes a los meses de Junio y Julio de 2013, en los lapsos correspondientes para tal fin sino que fueron hechos extemporáneamente en fecha 23 de Agosto de 2013, a través de la oficina de consignaciones OCCAI, y así se decide.
VI
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOMA FRESCA, C.A., y la Sociedad Mercantil CLUBVAFRE, C.A., en contra de los ciudadanos FILOMENA IRENE PESTANA DE FERREIRA, quien es viuda y portadora de la cédula de identidad Nro. E-836.460, y sus hijos los ciudadanos TERESA MARIA DA LUZ FERREIRA PESTANA, MARIA GRACIELA FERREIRA PESTANA e ISMAEL RAUL FERREIRA PESTANA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.845.586, V-6.506.721 y V-6.515.471, respectivamente, en su carácter de sucesores del De Cujus RAUL JOAQUIN FERREIRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.505.005.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la reconvención por daño moral, y daños y perjuicios propuesta por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, mediante su escrito de contestación de fecha 06 de Junio de 2016.
TERCERO: Se condena a la parte demandada, a la entrega material real y efectiva libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió a la Sociedad Mercantil CLUBVAFRE, C.A., el bien inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nro. 3, situado en el Centro Comercial Valle Fresco, ubicado en el kilómetro catorce (14) de la Carretera Nacional Petare-Santa Lucía, Municipio Mariches del Estado Miranda.
CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de CERO CON DOS CENTIMOS DE BOLIVARES EXACTOS (BsS. 0,02) equivalente a los cánones de arrendamiento reputados como insolutos, correspondientes a los meses de Junio y Julio de 2013, y los que se sigan venciendo hasta la total entrega definitiva del bien inmueble arrendado.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el proceso.
Regístrese, publíquese
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de marzo de dos mil diecinueve.- Años 208º de la Independencia y 160º de la federación.-
LA JUEZ
ABG. ARLENE PADILLA
LA SECRETARIA
ABG. MARIA ELIZABETH NAVAS
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, previa las formalidades de ley.-
LA SECRETARIA
ABG. MARIA ELIZABETH NAVAS
