República Bolivariana de Venezuela
En su nombre
Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Años: 207º y 159º
Sentencia Definitiva
Juzgado 15 de Municipio
AP31-V-2014-001639
PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL SPA AVILA FRESCA C.A., inscrito ene. Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción judicial del Distrito Capital y Estado Miranda de fecha 09 de mayo de 2006, bajo el N° 33, Tomo 1318-A-Qto, Registro de Información Fiscal N° J-315655128.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ANÍBAL JOSÉ LAIRET VIDAL venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V-5.538.625, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 19.882.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL UNIVERSAL GYM C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas en fecha 24 de abril de 2006, bajo el N° 24, Tomo 68-A Sgdo
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JUAN VICENTE ARDILA PEÑUELA, HUMBERTO BAUDER F, DANIEL ARDILA VISCONTI, MARCO PEÑALOZA PESCIONI, JUAN VICENTE ARDILA VISCONTI, PEDRO JAVIER MATA HERNÁNDEZ, ZULEVA ÁLVAREZ Y ANA LORCA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.691, 9.011, 86.749, .46.968, 73.419, 43.897, 117.878 y 215.064 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
-I-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISION.
Vistas las actuaciones que conforman el presente expediente, así como el acta del debate oral de fecha 22 de febrero de2018, en el presente juicio, que se sigue por ante este Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Nº EXP. AP31-V-2014-001639, estando dentro del lapso de ley para publicar el extenso del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se procede en consecuencia.
El presente juicio trata sobre una acción de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), que se sustanció por ante este Tribunal y siguió el la Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A contra la Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A., alegando la actora que suscribió contrato de arrendamiento, en fecha 25 de agosto de 2006, con la parte demandada sobre unos locales comerciales signados con los números 302, 304, 305 y 306; también alego la parte actora que la arrendataria le adeudaba cánones de arrendamiento desde el inicio de la Prórroga legal de contenida en ello los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2014, a razón de Ciento Diecisiete Mil Bolívares (Bs. 117.000).cada mes.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en su oportunidad de contestar la demanda negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes los hechos como el derecho, negó que es falso que el contrato sea a tiempo determinado; asimismo negó que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento y finalmente alego la existencia de un fraude procesal por parte de la actora en su contra.
- II -
CONSIDERACIONES DE MERITO PARA DECIDIR.
Al respecto observa el tribunal; en primer lugar respecto a la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, este hecho quedo demostrado con el documento contentivo del contrato de arrendamiento que en copia certificada fue anexo al libelo de demanda y que al no haber sido tachado de falso se tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1355, 1356, 1357, 1359, 1360,y 1384 del Código Civil. y se tiene por cierto la relación arrendaticia suscrita entre las partes.
Por lo que corresponde al actor demostrar los hechos constitutivos de su pretensión y al demandado el hecho de haber efectuado los pagos de los cánones de alquiler insolutos que dan lugar a la demanda de Desalojo por falta de pago.
0De la conducta y actuación de las partes en autos se pudo constatar que fue admitida la relación arrendaticia entre las partes y en relación al inmueble objeto del contrato; por lo que queda por punto controvertido verificar en primer lugar si el contrato era a tiempo determinado y si se efectuaron los pagos correspondiente a la prorroga legal de los meses de enero, febrero y marzo, de 2014, a razón de ciento diecisiete Mil Bolívares (Bs.117.000,00) a partir de la finalización del ultimo contrato celebrado el 01 de enero de 2013 el cual finalizaba en diciembre de 2014; y si fueron tempestivos y debidamente cancelados por el demandado en su oportunidad.
Ahora bien; no obstante el quid del asunto controvertido, considerando la denuncia impetrada por el demandado sobre la existencia de un fraude procesal debe este juzgador pronunciarse al respecto.
En efecto, la primordial labor del Juez es resolver conflictos haciendo efectivos los derechos sustanciales –lo que significa que los conflictos no se resuelven sin dirección del proceso por parte del juez, sin búsqueda de la verdad material y sin la garantía de igualdad de las partes-, y todos los actos que se produzcan durante el proceso deben apuntar a ello, a que el proceso se desarrolle de manera fluida para llegar a una solución eficaz y oportuna, evitando situaciones dilatorias, pese a que en algunas oportunidades el interés de la parte consista precisamente en prolongar la incertidumbre del conflicto jurídico para lograr que la coyuntura del proceso le favorezca.
En abono a esta precisión La Sala Constitucional en sentencia N° 1.209 del 25 de julio de 2011, caso: “María Teresa Pomoli Muñecas”, señaló:
“Es función del Juez Constitucional mantener la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales; de allí que cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y ellos son generadores de esos hechos, al ser conocidos por el Juez, éste de oficio tendrá que dejar sin efectos tales determinaciones judiciales, ya que ellas contrarían el orden público constitucional y las violaciones del orden público se declaran de oficio.
De allí y con base en los valores del Estado de ética y justicia, consagrados en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esta Sala Constitucional, además de declarar ha lugar la solicitud de revisión constitucional llevada ante su conocimiento, puede, con base en el acervo probatorio aportado, extender su poder de juzgamiento hacia el juicio primigenio que pretendía declararse inexistente por vía del fraude procesal aquí declarado nulo en su totalidad, si de las actas se desprendiesen suficientes elementos que ameriten la restitución del orden público constitucional que ha sido vulnerado por la actividad jurisdiccional o la conducta procesal de las partes y sus apoderados judiciales. Así se declara.
En el caso que nos ocupa se observa que textualmente el argumento expuesto por el apoderado de la demandada es el siguiente:
“… SPA AVILA FRESCA C.A., en su condición de arrendatario, no ha cumplido con la Disposición Transitoria Primera, que le obligaba adecuar lo estipulado en los contrato de arrendamiento suscrito con UNIVERSAL GYM C.A.
Esa conducta esquiva, huidiza y por encima de todo en fraude de la ley, se consiguen con la situación de orden legal, y es precisamente que SPA AVILA FRESCA C.A., no podrá recurrir a los órganos de administración de justicia, a pedir tutela jurídica efectiva con apoyo en un contrato de arrendamiento que adrede no cumple con la voluntad de la ley, porque, insistimos no ha sido adecuado.
Desde el punto de vista interpretativo, o hermenéutico si un contrato de arrendamiento no ha sido re-adaptado a las exigencias de ley, se entenderá suspendida su eficacia hasta tanto cuadre con el mandato de ley. En su lugar regirá plenamente el Decreto-ley en el sentido dicho…” ( negrillas del Tribunal)
De lo que se puede apreciar que la delación inferida por el apoderado de la demandada se reduce a un hecho de incumplimiento de formalidades administrativas funcionales de acuerdo con la ley, y que en todo caso, previo un análisis exhaustivo del asunto y si se llenaran los supuestos establecidos en la norma esta tendría por consecuencia sanciones de multas como lo establece el artículo 44 de la referida ley; pero en modo alguno, aparece en la ley alguna disposición que prohíba la admisión de una demanda por esta causa ni mucho menos la declaración de un fraude procesal; por lo tanto, se desecha este argumento de fraude procesal por infundado. asi se decide
Ahora bien continuando con los asuntos previos al merito de la causa, en cuanto a la determinación del contrato, observamos que la relación arrendaticia suscrito entre las partes se pacto inicialmente el 01 de julio de 2006, pero que se fue prorrogando en los años sucesivos, siendo su último contrato comprendido el 01 de enero de 2013 hasta el 31 de diciembre de 2013, y ajustando el canon de arrendamiento en la cantidad de ciento diecisiete mil bolívares (.Bs.117.000), mensuales, por lo que se entiende estamos ante un contrato a tiempo determinado y que se ha prorrogado en el tiempo, sin que esto hay indeterminado el contrato. Y por (por cuanto la relación arrendaticia duro más de cinco (5) años). De el año 2006 al año 2013, le corresponde una prorroga legal de dos años, tal y como lo determina la ley en su artículo 26. Asi se decide.
Por otra parte es necesario denotar que el demandado produjo notificación del 4 de julio de 2014 folios (172 al174) donde se observa que se le requiere la entrega de los locales el 31 de julio de 2014 fecha improrrogable, y el cobro de cánones insolutos desde el mes de enero a julio de 2014. Documento este que no fue impugnado, y que de acuerdo al principio de comunidad de la prueba debe ser apreciado, quedando demostrada la voluntad del arrendador de dar por terminada la relación contractual.
También produjo el demandado original de comunicación emitida por esta (folios 188 al 189) donde le hace saber que viene realizando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler en la oficina OCCAI, expediente N° 2104-0040, al cual se le confiere valor probatorio al no haber sido impugnado con lo cual queda demostrado el conocimiento que tenía el arrendador del pago por parte de la arrendataria de los cánones considerados insolutos; sin que esto significare su conformidad respecto a la tempestividad de los mismos.
Ahora bien, observa este juzgador que de las actas que cursan a los folios (233 al 238) se evidencian consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por el arrendatario, pero que las mismas son extemporáneas de acuerdo a lo establecido en la clausula sexta del contrato.
En ese sentido; la norma prevista en el artículo 40 de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial establece:
“Artículo 40 Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…omisis …”
En el presente caso las partes acordaron según lo establecido en la cláusula sexta del contrato que el pago de los cánones de alquiler debían efectuarse dentro de los cinco primeros días de cada mes, obligación esta que no cumplió el arrendatario, pues el mes de enero no cumplió con el pago en el tiempo fijado y realizo el pago correspondiente a ese mes en el mes de febrero el día 13 de febrero; es decir, fuera de lapso acordado por las partes. En su defensa el apoderado del demandado expreso que su representado tenía 15 días para presentar el pago de los cánones por mes atrasado, siendo este un criterio que tuvo vigencia en el artículo 51 de la antigua ley de Arrendamiento inmobiliario del año 1999, que solo quedo vigente en materia de contratos de alquiler de oficinas el cual establece:
Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Pero tal disposición no tiene vigencia en el presente caso, por cuanto la ley aplicable a los locales comerciales es la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial, publicada en gaceta Oficial N° 40.305 de fecha 29 de Noviembre de 2013, y en la misma no se mantuvo tal disposición, fue omitida expresamente, mas aun, en la disposición derogatoria de la referida ley se estableció expresamente:
Disposiciones Derogatorias
Primera
Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.
Por lo tanto no tiene aplicación en caso de arrendamiento de local comercial el referido articulo 51; del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999. asi se decide.
De manera que debe aplicarse en la interpretación del contrato la disposición prevista según lo establecido en el articulo 6° numeral 4° de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial.
Asi pues que el incumplimiento de dos cánones de arrendamientos en forma consecutiva según lo establecido en el contrato suscrito por las partes llena los extremos exigidos en la norma citada artículo 40 de la ley infine para que proceda con lugar el desalojo por falta de pago y asi se decide
En cuanto a la obligación de pago de los meses de alquiler insolutos, correspondía como carga procesal de la demandada demostrar la solvencia en el pago de los mismos, o el hecho impeditivo o extintivo de la obligación que se le demanda, lo cual no demostró en modo alguno; por ser extemporáneos por atrasados lo pagos; por lo que es forzoso para este jurisdicente declarar que la presente acción debe prosperar conforme a derecho. Y así se decide.
-III-
DISPOSITIVA
Por todo lo antes expuesto conformidad con lo establecido en los artículos 6° numeral 4°, 14°, 26°, 27° y 40°-a de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concatenado a los artículos 506, 507,509 y 429 del Código de Procedimiento y 1.133, 1.159 y 1.160, del Código Civil Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley se declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) fuere interpuesta por Sociedad Mercantil SPA AVILA FRESCA C.A contra Sociedad Mercantil UNIVERSAL GYM C.A. SEGUNDO: Se condena el desalojo del inmueble identificado como un local comercial en uso por la entidad comercial denominada UNIVERSAL GYM C, el cual se encuentra ubicado en la planta del 2do piso (3er nivel ) local numero 302, 304, 305, 306 y 307, con un área aproximada de SEISCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (660 MTS) del Centro Comercial FEBACO (Los Campitos), situado al oeste de la intersección que forma el cruce de la Avenida Pichincha con la Avenida Rio de Oro de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, en las misma buenas condiciones en que los mismos le fueron arrendados, así como totalmente libre de personas y bienes. TERCERO: Se condena a la demandada al pago de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 351.000), a la arrendadora, correspondiente a los arrendamientos impagados de los meses enero, febrero y marzo del año 2014, a razón de CIENTO DIECISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 117.000,oo). CUARTO: Se condena en costa a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el articulo 274 del código de procedimiento Civil.- asi se decide.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de Marzo de de Dos Mil Dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR
RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,
YENNY R. CARABALLO S.
En esta misma fecha siendo las: 2:30 pm, se público y registró esta decisión.
LA SECRETARIA,
YENNY R. CARABALLO S.
EXP. AP31-V-2014-001639
RJG/YRCS/dmsh
