REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
DEMANDANTE: JOSE GREGORIO RONDON TORO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro V-6.692.724.
DEMANDADA: HILDA SOCORRO HERRERA PIÑERO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.815.132.
APODERADO
JUDICIAL DEL
DEMANDANTE: CÉSAR PEREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 232.729.
DEFENSOR
AD-LITEM
DEMANDADA: ENDERSON LOZANO, Inpreabogado Nº 217.155
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA
ASUNTO: AP31-V-2010-001110
- I -
- DE LOS HECHOS-
En el juicio de desalojo por falta de pago seguido por el ciudadano JOSE GREGORIO RONDON TORO, supra identificado, contra la ciudadana HILDA SOCORRO HERRERA PIÑERO, identificada anteriormente,
Alegó la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:
1) Que en el año de 2012 su representado comenzó negociaciones con el ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE (FALLECIDO), a fin de adquirir el bien inmueble de su propiedad, constituido por una casa distinguida N° 1 de la Vereda 77, construida sobre un área de terreno propio, ubicada en la Urbanización “CORONEL CARLOS DELGADO CHALBAUD”, Jurisdicción de la Parroquia Coche, Municipio Libertador del Distrito Capital.
2) Que el área del terreno propio donde está construida la casa mide doscientos noventa metros cuadrados con ocho decímetros cuadrados (290.08 Mts2) y se encuentra dentro de los siguientes linderos: NORTE: en diecinueve metros con sesenta centímetros (19.62 mts.), con terreno del Banco Obrero, cedido jardín al propietario de la casa N° 1 de la vereda 77; SUR: en diecinueve metros con sesenta centímetros (19.60 mts) , con la casa N° 3 de la vereda 77; ESTE: en catorce metros con ochenta centímetros (14.80 mts), con la casa N° 2 de la vereda 76 y OESTE: en catorce metros con ochenta centímetros (14.80 mts), con la vereda 77.
3) Que adicionalmente se incluye una porción de terreno anexo al anteriormente deslindado con una superficie de treinta y cuatro metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (34.30 mts2), que está destinado únicamente a jardín; comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en diecinueve metros con sesenta centímetros (19.60 mts) con vereda que une veredas 76 y 77 paralelas a la Avenida Central; SUR: en diecinueve metros con sesenta centímetros (19.60 mts), con la casa construida en la propiedad; ESTE: en un metro con setenta centímetros (1.70 mts) con terreno del Banco Obrero, cedido al propietario de la casa N° 2 de la vereda 76 y OESTE: en un metro con ochenta centímetros (1.80 mts) con la vereda 77.
4) Que aun cuando el inmueble es denominado “casa”, el mismo está dividido en siete (7) dependencias, de las cuales tres (3) constituyen espacios para ser utilizados como locales comerciales.
5) Que el ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE y su representado celebraron un compromiso de compra-venta en fecha 6 de junio de 2012 el cual anexó a la demanda marcado con la letra “A”.
6) Que dicho ciudadano se encontraba padeciendo de una enfermedad crónica, otorgó poder especial a la ciudadana NADESKA SADIVY CHIRINOS PONCE, a fin de que la misma lo representara en lo atinente a la venta del inmueble, documento anexado a la demanda marcado con la letra “B”.
7) Que siendo ambas partes cumplieron con sus obligaciones en el compromiso de compra-venta, en fecha 15 de Noviembre de 2012, se protocolizó la compra-venta definitiva ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 2012.5487, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 217.1.1.19.2236, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012 anexado a la demanda marcado con la letra “C” y a partir de la referida fecha, su representado comenzó a ser el propietario del inmueble en cuestión.
8) Destacaron que al momento de adquirir el inmueble, una de las tres (3) dependencias del mismo destinadas a local comercial, constituida por un local de aproximadamente dieciocho metros cuadrados (18 mts2) de ancho por seis metros de largo (6 mts2), que se encuentra comprendido dentro del inmueble, colindando al ESTE: anexo destinado a local que está siendo habilitado como peluquería; OESTE: anexo destinado a local que se encuentra desocupado; SUR: interior de la casa y NORTE: calle. Se encontraba arrendado verbalmente a la ciudadana HILDA SOCORRO HERRERA, donde la misma tiene funcionando una “bodega” donde venden licores y cigarrillos a escasos metros de la entrada de su hogar.
9) Señalaron que la inquilina HILDA SOCORRO HERRERA, para la fecha de la adquisición se encontraba en mora del pago de los últimos cinco (5) meses del canon de arrendamiento al propietario, cuya pensión arrendaticia solo constituía la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500.00) mensuales.
10) Que además de lo narrado hasta la fecha de la presentación de la presente demanda, cuatro años después, dicha inquilina no ha cancelado canon de arrendamiento alguno ni personalmente, ni a través de consignaciones arrendaticias a favor del demandante, tampoco ha desalojado el inmueble, por lo cual ocurre a demandar a la ciudadana HILDA SOCORRO HERRERA PIÑERO.
11) Que la ciudadana arriba identificada adeuda a partir del mes de Noviembre de 2012, cuarenta y siete (47) mensualidades vencidas, que a razón de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500.00) cada una arroja una deuda final de SETENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 70.500.00), además que la inquilina se ha negado hasta la fecha a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento.
12) Que como consecuencia de los hechos expuestos en la demanda, y con fundamento en el literal A del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.579 y 1592 del Código Civil, la demanda se encuentra inmersa en la causal de desalojo por falta de pago.
A los fines de contradecir los hechos expuestos por la parte actora, la parte demandada presentó escrito de contestación en fecha 30 de mayo de 2017, (folios del 106 al 110 ambos inclusive) alegando lo siguiente:
1) como punto previo, el profesional del derecho ENDERSON LOZANO, actuando en su carácter de Defensor Ad-Litem de la parte demandada, destacó que en fecha 12 de mayo de 2017, logró comunicarse vía telefónica con la ciudadana HILDA SOCORRO HERRERA PIÑERO, quien luego de informarle las acciones ejercidas en su contra por la parte actora, puso en conocimiento al Defensor Ad-Litem la realidad del caso y suministró los documentos correspondientes.
2) En el capítulo de los antecedentes, señaló la demandada que celebró un contrato verbal con el ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE, sobre un área del inmueble identificado como casa N° 1, vereda 77, constituido por un área de terreno propio de la Urbanización “Coronel Carlos Delgado Chalbaud” Parroquia Coche del Municipio Libertador del Distrito Capital
3) Que según dicho pacto, el área arrendada seria destinada al uso comercial por la arrendataria antes identificada, explicando que para el pago de los cánones de arrendamiento, el arrendador le otorgaría seis (6) años de gracia en compensación de los gastos de remodelación del inmueble.
4) Que en el transcurso del derecho como arrendataria, en fecha 5 de Noviembre de 2012, tuvo noticias del fallecimiento del Arrendador primigenio y que a tales efectos probatorios, consignó Acta de defunción N° 1529 de fecha 5 de Noviembre de 2012.
5) Alegó que la parte actora aportó junto a su escrito libelar, documento mediante el cual la ciudadana NADESKA SAVIDY CHIRINO PONCE, en representación del ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE, en fecha 15 de Noviembre de 2012 traspasó al ciudadano JOSE GREGORIO RONDON TORO los derechos de propiedad sobre el inmueble objeto del litigio, cuyo documento quedó inscrito en el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el N° 2012.5487 asiento registral N° 1 del inmueble matriculado con el N°217.1.1.19.2236 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. Dicho contrato se otorgó 11 días después del fallecimiento del ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE. Agregó que el mandato se extingue por muerte, interdicción, quiebra o cesión de bienes del mandante o del mandatario, concluyendo que según el artículo 1.142 del Código Civil establece: El contrato puede ser anulado: 1) por incapacidad legal de las partes o de una de ellas y 2) por vicios del consentimiento.
6) Destacó que con la muerte del mandante, no solo cesó su persona y por ello, incapaz de ser titular de derechos y obligaciones, sino que cesó igualmente el mandato otorgado, por lo que el mandatario resultaba igualmente incapaz de celebrar posterior a ello negocios jurídicos, en este caso, cuando no resulta aplicable el supuesto de hecho previsto en el artículo 1.710 del mismo Código, dado que la mandante es vecina del de cujus e incluso estuvo presente en los actos velatorios.
7) En el capítulo III: Contestación de Fondo, alegó lo siguiente: Negó, rechazó o contradijo las afirmaciones de hechos realizadas por la parte actora, ciudadano JOSE GREGORIO RONDON TORO, antes identificado, así como los supuestos de derecho invocados.
Que es necesario resaltar que la ciudadana HILDA SOCORRO HERRERA PIÑERO, a diferencia de lo expuesto por la parte actora, ha venido ejerciendo su actividad comercial desde enero de 2012 de manera pacífica y cumpliendo con todos los parámetros legales para la explotación de su actividad comercial, es así que se evidencia del correspondiente inscripción del acta constitutiva-estatutaria ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 154, Tomo 13 A-Sdo, de fecha 19 de marzo de 2014.
Que de la misma forma, ha cumplido con las normas de convivencia ciudadana, tal y como se demuestra del “Aval Residencial Comunitaria”, expedido por el Consejo Comunal “Valor y Conciencia” de Ámbito Geográfico desde la U.E.B. Cnel. Carlos Delgado Chalbaud, hasta la vereda 87, Municipio Libertador del Distrito Capital, consignando original a la demanda.
Destacó que la presente demanda se fundamentó en la falta de pago de cuarenta y siete (47) cánones de arrendamiento, negó, rechazó y contradijo tales hechos, pues como dijo anteriormente, el lapso comprendido desde la celebración del contrato, es decir, aproximadamente el 15 de junio de 2011, hasta la fecha de la interposición de la demanda, es decir, el 10 de Noviembre de 2016, no transcurrieron los seis (6) años de gracia acordado con el arrendador original.
Finalmente agregó que la parte demandada desconoce totalmente al demandante, ciudadano JOSE GREGORIO RONDON TORO, como propietario del inmueble que nos ocupa, dado que se valió de actos fraudulentos para la adquisición de la propiedad.
- DE LAS PRUEBAS -
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA JUNTO AL LIBELO DE LA DEMANDA:
1) Poder otorgado por el ciudadano JOSE GREGORIO RONDON TORO a los abogados CESAR PEREZ BARRETO, CESAR PEREZ ARCIA, CESAR PEREZ GUEVARA y MAITEDER IDIGORAS LONDOÑO
2) Copia simple del documento de venta otorgado en fecha 15 de Noviembre de 2012 por NADESKA SAVIDY CHIRINO PONCE, actuando en representación del ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE, al ciudadano JOSE GREGORIO RONDON TORO, levantado por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, venta protocolizada bajo el N° 2012.5487 Matrícula 217.1.1.19.2236, Asiento Registral 1, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012
3) Copia simple del escrito dirigido a la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA JUNTO A SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN:
1) Recibo Original expedido por IPOSTEL, de fecha 28 de abril de 2017
2) Texto original telegráfico enviado por el abogado ENDERSON LOZANO, actuando en su carácter de Defensor Ad-Litem de la parte demandada, de fecha 28 de abril de 2017
3) Copia simple del documento de venta otorgado en fecha 15 de Noviembre de 2012 por NADESKA SAVIDY CHIRINO PONCE, actuando en representación del ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE, al ciudadano JOSE GREGORIO RONDON TORO, levantado por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, venta protocolizada bajo el N° 2012.5487 Matrícula 217.1.1.19.2236, Asiento Registral 1, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.
4) Copia simple del Poder Especial otorgado por el ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE, a la ciudadana NADESKA SAVIDY CHIRINOS PONCE, levantado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserta bajo el Protocolo Primero, Tomo 39, N° 49, folio 312 del año de 2012..
5) Copia simple del acta de nacimiento N° 3170 perteneciente al ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE, expedida por el Registro Civil de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital.
6) Copia simple del acta de defunción N° 1529 perteneciente al ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE, levantada ante el Registro Civil de la Parroquia San Pedro del Municipio Libertador del Distrito Capital.
7) Copia simple del poder otorgado por la ciudadana MARYVIC DEL VALLE TELLERIA, al abogado JUAN CARLOS BARRETO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 182.620
8) Copia simple del Registro Único de Información Fiscal (RIF) N° J-403832510 perteneciente al la empresa ABASTOS MI LOCURA, C.A.
9) Copia simple de la Constancia de Preinscripción del Registro Nacional del Sistema Integral de Control Agroalimentario (SICA), perteneciente a la empresa ABASTOS MI LOCURA, C.A., de fecha 22 de abril de 2015.
Copia simple del acta Constitutiva-Estatutaria de la empresa ABASTOS MI LOCURA, C.A., levantada ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, Tomo 13-A SDO, N° 154 del año 2014.
10) Copia Simple del Registro Único de Información Fiscal (RIF) N° V048151325, perteneciente a la ciudadana HILDA SOCORRO HERRERA PIÑERO.
11) Copia simple del Contrato de trabajo otorgado por HILDA SOCORRO HERRERA PIÑERO, al ciudadano JERGE JOSE DORTA MENDOZA, titular de la cédula de identidad N° V-14.429.562.
12) Copia simple del Contrato de trabajo otorgado por HILDA SOCORRO HERRERA PIÑERO, al ciudadano YIRVY ERASMO GOMEZ ADRIAN, titular de la cédula de identidad N° V-14.060.023.
13) Copia certificada del Aval Residencial Comunitaria expedida por el Consejo Comunal “Valor y Conciencia”
14) Copia Certificada del acta expedida por la Gerencia de Participación Social y Comunitaria, Dirección de Formación y Capacitación Social de la Sala de Mediación y Conciliación de la Alcaldía del Área Metropolitana, de fecha 30 de enero de 2014.
- IMPUGNACION DE DOCUMENTALES, OPOSICION Y ALEGATOS -
En fecha 6 de junio de 2017, el abogado CESAR PEREZ GUEVARA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de impugnación de las documentales traídas a los autos por la parte demandada, igualmente se opuso a la testimonial que promovió la parte demandada y de igual manera contradijo en cada una de sus partes los alegatos de la demandada.
En el Capítulo I, en su escrito expresó rechazar y desconocer el acta de defunción emanada del Registro Civil de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital, debido a que fue consignada en copia simple y carece de vinculación con la presente controversia, pues la misma fue consignada por la demandada a fin de poner en entredicho la cualidad del propietario de su representado.
En el mismo documento impugnó el poder otorgado por la ciudadana MARYVIC DEL VALLE TELLERIA, al abogado JUAN CARLOS BARRETO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 182.620, por tratarse de copias simples según su opinión.
De igual forma procedió a impugnar el contrato de trabajo suscrito por HILDA SOCORRO HERRERA PIÑERO, por tratarse de copias simples.
Del mismo modo procedió a impugnar el Aval Residencial Comunitaria expedida por el Consejo Comunal “Valor y Conciencia”, ya que carece de vinculación alguna con la presente demanda
Impugnó de igual manera el Acta Constitutiva-Estatutaria de la empresa ABASTOS MI LOCURA, C.A., levantada ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, Tomo 13-A SDO, N° 154 del año 2014, ya que carece de vinculación alguna con la controversia que se trata.
Y por último procedió a impugnar el acta expedida por la Gerencia de Participación Social y Comunitaria, Dirección de Formación y Capacitación Social de la Sala de Mediación y Conciliación de la Alcaldía del Área Metropolitana, de fecha 30 de enero de 2014, ya que carece de vinculación alguna con el presente caso.
En el Capítulo II, procedió a oponerse a la prueba testimonial promovida por la parte demandada, ya que cuando aun la parte demandada hace mención al nombre, apellido y cédula de identidad de la testigo que propone, no señala su domicilio, siendo un requisito establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera señala el artículo 1387 del Código Civil.
En el Capítulo III del escrito de impugnación, a parte actora procede a contradecir los hechos de la contestación de la demanda, especialmente el contrato verbal, pues señala que no es cierto que la demandada haya celebrado contrato verbal alguno con el de cujus, ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE, mucho menos que se le otorgara un lapso de gracia por la remodelación del terreno, ya que el presente caso versa sobre la falta de pago del canon de arrendamiento.
No es cierto que el documento que le da titularidad del inmueble a su representado es un simple traspaso, al contrario, se trata de un justo título y auténtico documento de compra-venta.
Es falso que la venta se haya realizado en fraude a la Ley, al contrario, la venta se protocolizó en fecha 15 de Noviembre de 2012 y se efectuó siempre actuando su representado de buena fé, ya que la parte demandada no puede excusarse del pago del canon de arrendamiento, ya que su representado posee un justo título sobre el inmueble y que la parte demandada pretende señalar como falso.
Por último solicita que la demanda sea declarada con lugar en la definitiva.
En fecha 9 de junio de 2017 tuvo lugar la audiencia preliminar, fijando los hechos y límites de la controversia dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la fecha señalada.
Es Así que los Hechos y Límites se fijaron en fecha 16 de junio de 2017, la cual se señaló:
La demanda de desalojo se fundamenta por falta de pago en virtud del transcurso de cuatro años sin que la demandada diera cumplimiento a sus obligaciones de pago, y que a consecuencia de ello se encuentran vencidos cuarenta y siete (47) mensualidades.
Por la parte demandada, alegó que el arrendador le otorgó a la arrendataria el lapso de seis (6) años de gracia en compensación de los gastos de remodelación del inmueble.
- DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA -
En fecha 21 de junio de 2017, el abogado CESAR PEREZ GUEVARA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas en los términos siguientes:
De manera general, ratificó las documentales acompañadas a su escrito libelar, indicando que promueve, ratifica, y hace valer en todas y cada una de sus partes los documentos públicos y privados, particularmente los siguientes:
1) Poder otorgado por el ciudadano JOSE GREGORIO RONDON TORO a los abogados CESAR PEREZ BARRETO, CESAR PEREZ ARCIA, CESAR PEREZ GUEVARA y MAITEDER IDIGORAS LONDOÑO, otorgado por la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 3 de Noviembre de 2016, najo el N° 28, tomo 502.
2) Copia simple del documento de venta otorgado en fecha 15 de Noviembre de 2012 por NADESKA SAVIDY CHIRINO PONCE, actuando en representación del ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE, al ciudadano JOSE GREGORIO RONDON TORO, levantado por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, venta protocolizada bajo el N° 2012.5487 Matrícula 217.1.1.19.2236, Asiento Registral 1, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012
En el capitulo II, procedió a ratificar la impugnación de los documentos acompañados por la parte demandada en su escrito de contestación, toda y en cada una de sus partes, la cual reproduce que cada documento carecen de vinculación alguna de la presente demanda.
En el capítulo III, procedió a ratificar la oposición a la prueba testimonial promovida por la parte demandada en su escrito de contestación, ratificando que la parte demandada, haciendo mención en su escrito de contestación hace mención al nombre, apellido y cédula de identidad de la testigo que propone, mas no señala su domicilio, siendo un requisito establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera ratifica y señala a lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil.
En el capitulo IV, de la promoción de testigos, la parte actora pasa a promover como calidad de testigos a al ciudadano GABRIEL ABRAHAM GIL ROMERO, titular de la cédula de identidad N° V-19.200.284, a la ciudadana INGRID NOUEL DE RAMOS, titular de la cédula de identidad N° V-3.247.669, y a la ciudadana REINA TERAN GOYA, titular de la cédula de identidad N° V-11.411.423.
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR –
Este Juzgador antes de emitir algún pronunciamiento con respecto al fallo correspondiente, debe quien aquí suscribe advertir que es facultad del Juez como Director del proceso y garante del instrumento para la aplicación de la ley, analizar no solo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, puesto que su labor no se limita a los hechos y al derecho por ellos invocados, debiendo en todo caso, en virtud del principio iura novit curia, revisar minuciosamente los denominados presupuestos procesales, unos de orden formal y otros de orden material o de fondo, los cuales son requisitos indispensables para que un proceso se considere válidamente constituido, y cuya inobservancia acarrearía una transgresión al artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, siendo desacertado iniciar un procedimiento en el cual se cause indefensión a alguna de las partes, y el cual conlleve a la declaratoria de una sentencia meramente inhibitoria, por haberse incurrido en alguno de los supuestos que la jurisprudencia ha establecido para que el Juez pueda apartarse del tema debatido en resguardo del orden público.-
En efecto, con relación a la labor del Juez para controlar la válida instauración del proceso, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 779, del 10 de abril de 2002, que “(…) la aplicación del principio de conducción judicial al proceso no se limita a la formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que el encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el Juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta (…)”
Ahora bien, el presente juicio se refiere a un desalojo de local comercial que es la facultad establecida en la normativa especial en materia de arrendamiento de local comercial, mediante la cual se le concede al arrendador que reúna ciertas cualidades, el derecho a subrogarse en un contrato de arrendamiento en lugar del arrendador primigenio, por efecto de la presunta adquisición del inmueble de autos, en las mismas condiciones en el contrato de arrendamiento inicial.
Sobre la definición de arrendamiento el Código Civil en su artículo 1579, prescribe lo siguiente:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla….”
De acuerdo a la norma parcialmente transcrita, este Jurisdecente, considera que el contrato de arrendamiento es el resultado de un acuerdo unánime caracterizado por la concurrencia o conjugación de dos voluntades destinadas de un modo general a producir efectos jurídicos, de esto deriva el hecho de que no es admisible el hecho de que una persona mediante una notificación a la que viene ocupando el inmueble se entienda que con la sola voluntad del propietario de arrendar el inmueble se perfeccione el contrato de arrendamiento, pues, se insiste, debe existir entre las partes contratantes un acuerdo de voluntad unánime, desde el inicio hasta la extinción del contrato.
El Jurista Venezolano, LUIS LORETO, ha definido la cualidad o interés procesal como la relación de identidad lógica entre la persona que se presenta como actora y la que efectivamente esta obligada. La cualidad o interés procesal existe solo entre las partes intervinientes de una relación jurídica de la cual se desprenden los derechos y obligaciones accionadas en juicio. Solo tendrán cualidad o interés aquellas personas naturales o jurídicas, que hayan formado parte de la relación de derecho sustantivo de la cual se desprende la acción. Esta regla pacíficamente aceptada en nuestra doctrina procesal y por nuestra jurisprudencia, impone la obligación del juez de verificar si quienes accionan un proceso y quienes se defienden en el mismo se encuentran sujetos entre si por algún vinculo de derecho sustantivo de donde se derivan las obligaciones demandadas.
En el caso de autos, el ciudadano JOSE GREGORIO RONDON TORO actuando a través de su apoderado CESAR PEREZ GUEVARA identificado en autos, ha establecido que la ciudadana NADESKA SAVIDY CHIRINO PONCE , tenia la cualidad para ser apoderada del ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE, quien era el anterior propietario del inmueble objeto de desalojo arrendaticio, aunado al hecho que del documento traslativo de propiedad, cursante a los folios 113/133 del expediente judicial, señala que el propietario del inmueble es el ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE para la fecha del otorgamiento en el Registro Inmobiliario 15 de noviembre de 2012, según la nota de registro, en el cual actuó ciertamente la ciudadana NADESKA SAVIDY CHIRINO PONCE como apoderada del difunto JOSE LUIS RIVAS VICENTE mas adelante identificado, según instrumento poder de fecha 19 de septiembre de 2012 Folios 134 y 137 del expediente.
Por otra parte, consta en el expediente Acta de Defunción No. 1529 del 05 de noviembre de 2012 folios 134 y su vto, donde consta la defunción del ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE antes identificado.
Ahora de la confrontación de las fechas del documento de venta otorgado en el Registro inmobiliario día 15 de noviembre de 2012 suscrita por NADESKA SAVIDY CHIRINO PONCE actuando como apoderada del ciudadano JOSE LUIS RIVAS VICENTE fallecido el 4 de noviembre de 2012, es decir doce días antes de la venta en referencia, evidencia que no podía utilizarse el documento poder en la forma indicada para el traslado de propiedad por la mandataria indicada, por haber quedado extinguido dicho mandato por efecto de la muerte de su mandante JOSE LUIS RIVAS VICENTE, según lo prescrito en el artículo 1.704 del Código Civil, que indica:
El mandato se extingue :
…………………
Por la muerte, interdicción, quiebra o cesión de bienes del mandante o del mandatario.
…………………
A su vez el artículo 165 del Código de Procedimiento Civil, prescribe, lo siguiente:
La representación de los apoderados y sustitutos cesa:
………………….
3. Por la muerte, interdicción, quiebra o cesión de bienes del mandante o del apoderado o sustituto
En tal sentido es criterio de este Jurisdecente, que las obligaciones violentadas en el caso de la venta realizada, debían ser exigidas a los propietarios del inmueble, es decir la sucesión de JOSE LUIS RIVAS VICENTE, pues son los que efectivamente tienen la facultad para tomar las decisiones tendientes a la enajenación del bien de su propiedad y por lo tanto los demás tramites de notificación de venta o de presentar la oferta preferente de venta a los arrendatarios del inmueble, por lo que en caso de ser procedente el derecho alegado por el actor, lo cual no corresponde a este Tribunal en este caso establecer, solo pueden ser exigidos a la sucesión de JOSE LUIS RIVAS VICENTE, como propietario - arrendador del inmueble de autos y a la arrendataria HILDA SOCORRO HERRERA PIÑERO, quienes pueden ser responsables de los hechos u obligaciones referentes al mencionado bien, de modo que JOSE GREGORIO RONDON TORO carece de cualidad para actuar como demandante actor por tales conceptos, ya que entre él y el propietario del inmueble, no existe una relación de identidad lógica. Y Así se decide.
Al respecto, el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil indica que no se puede hacer valer en juicio en nombre propio un derecho ajeno. Igualmente opera dicha norma en los casos en donde se pretende demandar en nombre de un tercero un derecho propio.
Por lo tanto, la legitimación o cualidad, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa), por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda.
Asimismo este Jurisdecente señala que a pesar de que la falta de cualidad pasiva de la demandada no fue un alegato por parte de la defensa de la demandada, resulta necesario acoger el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de junio de 2011, que consideró que la falta de cualidad o legitimación ad causam es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar vinculada estrechamente a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y derecho a la defensa, materia esta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces de la República. En consecuencia, se declara la falta de cualidad activa Ex Officio del ciudadano JOSE GREGORIO RONDON TORO, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad no. V- 6.692.724, en consecuencia se desecha la demanda de desalojo por falta de pago contra la ciudadana HILDA SOCORRO HERRERA PIÑERO, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad No. 4.815.132 identificada en el expediente. Y Así se decide.
DISPOSITIVA
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara la falta de cualidad activa Ex Officio del ciudadano JOSE GREGORIO RONDON TORO mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad No. V- 6.692.724 y de este domicilio. En consecuencia se desecha la demanda de desalojo por falta de pago, interpuesta contra la ciudadana HILDA SOCORRO HERRERA PIÑERO, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad No. V – 4.815.132.
Se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los CINCO (05) DÍAS DEL MES DE DICIEMBRE DEL AÑO DOS MIL DIECISIETE (2017). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.-
EL JUEZ,
ABG.MSC.ORLANDO LAGOS VILLAMIZAR
LA SECRETARIA
ABG.LUZDARY JIMÉNEZ
En la misma fecha, siendo las once y cincuenta de la mañana (11:50 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
ABG.LUZDARY JIMÉNEZ
OLV/LJS/GAB
