REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veinticinco de enero de dos mil dieciocho
207º y 158º
ASUNTO: AP31-V-2016-001081
I
PARTE ACTORA: ciudadana LUZ MAGALY MEDINA GARCÍA, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.160.905.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanas MICELIS RÍOS NORIEGA y HAIDEE LORENZO DE QUINTERO, abogadas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 87.407 y 12.599, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadanos JOSÉ LUBIN RAMIREZ RAMIREZ y FELIDA HUIZZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-8.072.664 y V-6.002.034, respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano JOSÉ GRATEROL, Abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 35.858.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA
Fue recibida la presente demanda para su distribución ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipio con sede en Los Cortijos de Lourdes, en fecha 07 de Noviembre de 2016, correspondiéndole su conocimiento a este Tribunal.
En fecha 10 de noviembre de 2016, el Tribunal dictó auto mediante el cual instó a la parte actora a dar cumplimiento a los ordinales 2º y 9º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de pronunciarse sobre la admisión de la demanda.
Mediante auto del día 19 de diciembre de 2016, se admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la última de las citaciones a los fines de dar contestación a la demanda.
Cumplidas por la parte actora con las diligencias tendientes a la citación de los co-demandados, la Secretaria del Tribunal, en fecha 08 de febrero de 2017, dejó constancia de que se libraron las respectivas compulsas.
El día 22 de marzo de 2017, el Alguacil adscrito al Circuito Judicial dejó constancia que hizo entrega de las compulsas de citación de los ciudadanos FELIDA HUIZZA y JOSÉ LUBIN RAMÍREZ RAMÍREZ, quienes se negaron a firmar el recibo de citación.
Por auto de fecha 24 de mayo de 2017, se ordenó librar boleta de notificación, en conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de complementar la citación de los co-demandados.
A través de diligencia de fecha 30 de mayo de 2017, el ciudadano JOSÉ LUBIN RAMÍREZ, asistido por el Abogado JOSÉ GRATEROL, se dio por citado.
En fecha 27 de junio de 2017, el co-demandado JOSÉ LUBIN RAMÍREZ, asistido por el Abogado JOSÉ GRATEROL, dio contestación a la demanda.
El día 30 de mayo de 2017, la Secretaria dejó constancia de la notificación de la co-demandada ciudadana FELIDA HUIZZA, en conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 12 de julio de 2017, la ciudadana FELIDA HUIZZA, en su carácter de co-demandada, se dio por citada y se adhirió al escrito de contestación presentado por el ciudadano JOSÉ LUBIN RAMÍREZ.
Previa elaboración de cómputo por la Secretaria del Tribunal, en fecha 19 de septiembre de 2017, el Tribunal dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró inadmisible la reconvención planteada por la parte demandada.
En fecha 20 de Septiembre de 2017, el Tribunal fijó oportunidad a los efectos que tuviera lugar la audiencia preliminar de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil; la cual se celebró en fecha 28 de Septiembre de 2017.
Posteriormente, en fecha 04 de octubre de 2017, el Tribunal dictó auto fijando los hechos controvertidos en la demanda.
Por auto dictado en fecha 13 de octubre de 2017, el Tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 17 de Noviembre de 2017, se fijó oportunidad para que tuviera lugar el debate oral previsto en el último aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
El día 23 de enero de 2018, siendo la oportunidad fijada, se celebró el debate oral en el cual se dictó en forma oral el dispositivo del fallo, declarándose parcialmente con lugar la demanda.
II
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar el extenso del fallo, en conformidad con lo previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa de seguidas a hacerlo en los siguientes términos:
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora que constaba de un contrato de opción de compra venta, que consignó marcado “B”, celebrado en fecha 25 de abril del año 2.012, ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 43, Tomo 09, Protocolo Primero, entre su representada y los ciudadanos JOSÉ LUBIN RAMIREZ RAMIREZ y FELIDA HUIZZA, de nacionalidad venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 8.072.664 y 6.002.034, respectivamente, mediante el cual se obligaron a venderle a su representada un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un apartamento identificado con el número 6-E con las siguientes características, una sala comedor, área de cocina, un baño, dos habitaciones, un lavandero, un balcón, ubicado en la terraza de la casa número 6 del Sector Lomas de Paya, Calle Monte Verde, entre el kilómetro 6 y 7 del nuevo trazado (antes kilómetro 8 y 9) de la carretera Nacional Caracas-El Junquito, Hacienda San José y El Rosario, código catastral signado bajo el Nº 01-01-07-U01-004-031-005-000-000-000, Jurisdicción de la Parroquia El Junquito (antes Antímano) Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.
Que según la clausula segunda del referido contrato de opción de compra-venta, se establecía que el precio de la venta era la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÌVARES, de los cuales los vendedores recibieron en ese acto la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), siendo el saldo restante, la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,oo), que pagaría la compradora por crédito hipotecario o en su defecto efectivo. Que ambas partes tenían entendido que se estaba tramitando el documento de condominio ante la Alcaldía de Caracas y el mismo sería entregado a la compradora al momento de recibirlo para gestionar el crédito hipotecario ante el banco respectivo.
Que establecía la cláusula tercera del mencionado contrato de opción de compra venta que la compradora, al momento de recibir el documento de condominio, tendría 90 días más 30 días adicionales para entregar el dinero restante de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,oo).
Asimismo, que establecía el contrato en sus cláusulas quinta y sexta que ambas partes convenían que el incumplimiento de la promesa bilateral de compra venta daría derecho a considerar resuelto el contrato de pleno derecho.
Seguidamente alegó que era el caso, que una vez otorgado por ante la Notaría mencionada, el contrato de opción de compra-venta, aproximadamente a los treinta días le manifestó a los vendedores que ella tenía disponible el remanente que les adeudaba en dinero en efectivo, y que estaban a su entera disposición cuando ellos se lo solicitaran, por lo que no se hacía necesario solicitar ningún crédito bancario. Que así las cosas, y cansada ya de realizar ante los vendedores muchas diligencias sin respuesta alguna, su representada por última vez les volvió a solicitar a los vendedores que le otorgaran el documento definitivo de venta, en virtud de que había pasado mucho tiempo desde que firmó la opción de compra venta y que debido a ello, le estaban causando graves daños y perjuicios, y serios daños a su salud tanto a ella como a su grupo familiar, a lo que ellos respondieron que le habían fijado un precio muy bajo al inmueble y ese era el motivo por el cual no le otorgaban dicho documento.
Que no existía ninguna duda de que el contrato mencionado constituía por su propia naturaleza, un contrato perfeccionado donde se entrelazaron las voluntades con el consentimiento legítimo manifestado, uno de comprar y el otro de vender el inmueble, fijándose el precio de venta y cancelando por adelantado dentro de los términos del contrato, siendo la obligación del comprador pagar el precio, lo cual se había hecho en parte, y de acuerdo con el contrato, la obligación del vendedor era transferir la propiedad de bien vendido al comprador, siendo otra obligación fundamental la de hacer la tradición legal con el otorgamiento del instrumento de propiedad por ante la Oficina de Registro Público.
Que por las razones expuestas, demandaban a los ciudadanos JOSÉ LUBIN RAMIREZ RAMIREZ y FELIDA HUIZZA, en su carácter de propietarios del inmueble que le fue ofrecido en venta a su representada, a los fines que convinieran en los hechos planteados en la demanda o a ello sean condenados por el Tribunal, en los siguientes términos: PRIMERO: Que le otorgue a su mandante el documento de compra-venta definitivo del referido inmueble, dentro de un plazo fijado por el Tribunal. SEGUNDO: Que en el supuesto caso de que el demandado no diera cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio primero del escrito, la sentencia que recayera sobre el mismo se considerara título de propiedad suficiente y en la etapa de ejecución de la sentencia se le expidiera copia certificada de la misma, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización ante la oficina respectiva. TERCERO: Que pague las costas y costos que cause el procedimiento. Que se reservaban en nombre de su representada demandar por separado los daños y perjuicios y daños morales derivados del incumplimiento por parte de los vendedores.
Estimó la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 360.000,00), equivalente a DOS MIL TREINTA Y TRES CON OCHENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (2.033,89 U.T,).
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
Original del instrumento poder conferido por la ciudadana LUZ MAGALY MEDINA GARCÌA, a las ciudadanas HAIDEE LORENZO DE QUINTERO y MICELES RÍOS NORIEGA, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 12.599 y 87.407, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 37, Tomo 162, Folios 155 al 158 de los Libros de Autenticaciones respectivos, al cual esta sentenciadora le da valor probatorio en conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.-
De dicho instrumento se desprende la facultad de representación de la ciudadana LUZ MAGALY MEDINA GARCÌA, que ostentan en juicio las ciudadanas HAIDEE LORENZO DE QUINTERO y MICELES RÍOS NORIEGA, antes identificadas.
Copias simples del contrato denominado por las partes promesa bilateral de compra-venta, celebrado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de abril de 2012, anotado bajo el Nº 01, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones respectivos, el cual no fue impugnado por la parte contra quien fue opuesto, por lo cual se tiene como fidedigno en conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
De dicho documento se desprende que los ciudadanos RAMÍREZ RAMÍREZ JOSÈ LUBIN y FELIDA HUIZZA, denominados en el contrato como “Los Vendedores”, se obligaron a vender un inmueble de su exclusiva propiedad destinado a vivienda, constituido por un apartamento identificado con el número 6-E con las siguientes características: sala-comedor, área de cocina, un baño, dos habitaciones, un lavandero y un balcón, ubicada en la terraza de la casa Nº 6, del Sector Lomas de Paya, calle monte verde, entre el Kilómetro 6 y 7 del muevo trazado (antes Kilómetro 8 y 9) de la Carretera Nacional Caracas El Junquito, Hacienda San José y el Rosario, identificada con el Nº 6, Código Catastral bajo el Nº 01-01-07-U01-004-031-005-000-000-000, Jurisdicción de la Parroquia El Junquito (antes Antímano), Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital; a la ciudadana MEDINA GARCÍA LUZ MAGALY.
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha 27 de junio de 2017, el ciudadano JOSÉ LUBIN RAMÍREZ, asistido por el abogado JOSÉ GRATEROL, contestó la demanda en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo los hechos y acciones señalados en su contra en el libelo de demanda. Reconvino a la parte actora por falta de pago, así como también por daños y modificaciones efectuados a la construcción, sin permisología de la Alcaldía de Caracas, ni mucho menos de la Asamblea de Propietarios, violando el Reglamento Interno del Edificio Nº 6, para que conviniera o en su defecto sea condenada por el Tribunal en: 1. Efectuar la entrega material del apartamento objeto de promesa bilateral de compra-venta, 2. En el pago de la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES, por concepto de penalización, acordado en la cláusula quinta del contrato, 3. El pago por daños y modificaciones en la estructura, ya que las mismas deben ser nuevamente reestructuradas en la forma acordada por la Alcaldía de Caracas, 4. El pago de Veinte Mil Bolívares (20.000,00 Bs.) mas la indexación que produjo desde el momento que se celebró el contrato hasta la presente fecha, 5. El pago de las costas y costos del procedimiento.
La co-demandada ciudadana FELIDA HUIZZA, antes identificada, en fecha 12 de julio de 2017, presentó diligencia mediante la cual se adhirió al escrito de contestación de la demanda presentado por el co-demandado ciudadano JOSÉ LUBIN RAMÍREZ.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Copia simple del documento de condominio del inmueble denominado Edificio Nº 6 destinado a comercio y vivienda, ubicado en la margen derecha de la vía principal que conduce a las haciendas San José y El Rosario, a la altura de los kilómetros 6 y 7 del nuevo trazado, antes kilómetros 8 y 9 de la Carretera Nacional caracas-El Junquito, parcela Nº 6, Calle Monteverde de la Urbanización denominada Lomas de Paya, distinguido con el Código Catastral Nº 01-01-07-U01-004-031-005-000-000-000, jurisdicción de la Parroquia El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Capital. En relación a dicho documento al no haber sido impugnado por la parte contra quien fue opuesto, se tiene como fidedigno a conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Del instrumento antes valorado se desprende que el apartamento objeto de la promesa bilateral de compra venta, forma parte del edificio antes identificado, bajo el régimen de propiedad horizontal.
Copia simple de planos del inmueble Nº CO-075/12, según conformidad de la Alcaldía de Caracas, cursante a los folios 69 y 70 del expediente. Respecto de dicho documento, se observa que por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, podrán producirse en juicio en original o en copias certificadas expedidas por un funcionario competente conforme a la Ley, los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; e igualmente, las copias o reproducciones fotográficas o fotostáticas de dichos instrumentos se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, y siendo que lo consignado en el caso de autos, es copia fotostática simple de un documento privado, ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429 eiusdem, y como consecuencia, este Tribunal no la valora como prueba en el presente asunto. Así se declara.-
III
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
Analizadas las alegaciones de las partes, así como las pruebas aportadas al proceso, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito de la causa, el Tribunal pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:
La presente controversia viene dada en razón de una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA presentada por la ciudadana LUZ MAGALY MEDINA GARCÍA, contra los ciudadanos JOSÉ LUBIN RAMÍREZ RAMÍREZ y FELIDA HUIZZA, antes identificados, por cuanto según aduce la parte demandante; la parte demandada incumplió las obligaciones contractuales y legales, referidas a hacer entrega de la documentación necesaria para la tramitación del crédito hipotecario y otorgar el documento definitivo de venta del inmueble.
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales que conforman el expediente, se observa que fue acompañada por la parte actora copia simple del contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha veinticinco de Abril de 2012, bajo el Nº 43, Tomo 09, de cuya revisión se desprende que quedó expresamente establecido por las partes, que el precio de la venta es la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.360.000,00), del cual los vendedores recibieron en ese acto la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00), y que el saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,00), los pagaría la compradora por crédito hipotecario o en su defecto en efectivo. Asimismo, en la cláusula primera se estableció que las partes tenían entendido que se estaba tramitando el documento de condominio ante la Alcaldía de Caracas y el mismo sería entregado a la compradora al momento de recibirlo, para gestionar el crédito hipotecario ante el Banco respectivo. En la cláusula tercera se estableció que la compradora al momento de recibir el documento de condominio, tendría noventa (90) días mas treinta (30) días adicionales para entregar el dinero restante de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,00). Igualmente, se estipuló lo siguiente: “…QUINTA: Ambas partes convienen que el incumplimiento de la Promesa Bilateral de Compra-Venta por parte de LA COMPRADORA, a considerar resuelto el contrato de pleno derecho e, igualmente, se autoriza a LOS VENDEDORES a recibir una penalización UNICA de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) SEXTA: Ambas partes convienen que el incumplimiento de la Promesa Bilateral de Compra-Venta por parte de LOS VENDEDORES, a considerar resuelto el contrato de pleno derecho e, igualmente, se autoriza a LA COMPRADORA a recibir una penalización UNICA de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00)…” (Resaltado del Tribunal).
Asimismo, se observa que la parte demandada no demostró que cumplió con la obligación contraída en el contrato de entregar el documento de condominio respectivo, según la cláusula segunda; aún cuando se desprende de autos que los demandados tienen en su poder el referido documento expedido por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, el cual fue Protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veinticuatro de febrero de 2017, bajo el Nº 15, Folio 61, Tomo 8 del Protocolo de Trascripción del año 2017, por haberlo traído su apoderado judicial; ello a los fines que comenzara a transcurrir el lapso de noventa (90) días más treinta (30) días adicionales para la entrega del monto restante del precio de venta, por lo que, siendo que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que de ellos se derivan y deben ejecutarse de buena fe, tal como lo disponen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, a criterio de esta sentenciadora tal incumplimiento por parte de los vendedores conlleva a la aplicación de la cláusula sexta del contrato, y como consecuencia de ello, la presente demanda por cumplimiento de contrato debe prosperar en derecho en forma parcial. Y así se hará constar en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
III
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, presentó la ciudadana LUZ MAGALY MEDINA, titular de la cédula de identidad Nº 6.160.905, representada en el proceso por sus apoderadas judiciales Abogadas MICELIS RÍOS NORIEGA y HAIDEE LORENZO DE QUINTERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 87.407 y 12.599, respectivamente, contra los ciudadanos JOSÉ LUBIN RAMÍREZ y FELIDA HUIZZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 8.072.664 y 6.002.034, respectivamente, asistidos en este juicio por el Abogado JOSE GRATEROL, Abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 35.858; en consecuencia, conforme a lo pactado por las partes en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta, se declara resuelto el contrato de opción de compra venta celebrado por las partes ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veinticinco (25) de abril de dos mil doce (2.012), autenticado bajo el Nº 01, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones respectivos.
SEGUNDO: SIN LUGAR el petitorio formulado por la parte actora en el particular segundo, de que la presente decisión sea considerada titulo de propiedad suficiente del inmueble, toda vez que el contrato de opción de compra venta se declaró resuelto en el particular primero de la dispositiva del presente fallo.
TERCERO: Se condena en costas a las partes por haber vencimiento recíproco en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de enero del año 2018. A los 206° años de la Independencia y 157° de la Federación.-
LA JUEZ,
Abg. ARELIS FALCÓN LIZARRAGA
LA SECRETARIA,
FRANCYS PONCE
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las dos y treinta y siete de la tarde (2:37 p.m.).
LA SECRETARIA,
FRANCYS PONCE
AGFL/FP
