REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, catorce de noviembre de dos mil dieciocho
208º y 159º
PARTE DEMANDANTE: GERMAN ALVAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 4.936.082.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PEDRO EMILIO BORGES CASTRO y MILAGRO JOSEFINA FRANCO NUÑEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 181.173 y 277.985, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.538.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: OSWALDO RAMON TENORIO JAIMES y SABRINA MARYORI GOMEZ MENDEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 131.142 y 163.762, respectivamente.
MOTIVO: Resolución de Contrato.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
ASUNTO: AP31-V-2018-000507.
I
ANTECEDENTES
Se inicio la presente causa mediante demanda de Resolución de Contrato propuesta en fecha 20 de septiembre de 2018, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento a este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que mediante auto dictado en fecha 2 de octubre de 2018, la admite por cuanto ha lugar en derecho y ordena su trámite conforme al Juicio Breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Cumplidas como fueron las formalidades previstas en el Código de Procedimiento Civil en lo que respecta a la citación personal del demandado, y encontrándose las partes a derecho en el presente proceso, en fecha 29 de octubre de 2018, la representación judicial de la demandada presentó formal escrito de contestación a la demanda instaurada en su contra.
En fecha 2 de noviembre de 2018, la representación judicial de la parte actora presentó formal escrito de promoción de pruebas, así como también en ésta misma fecha, presentó diligencia mediante la cual impugnó los anexos identificados con las letras “E”, “F”, “G” y “H” consignados por la representación judicial de la parte demandada junto a su escrito de contestación a la demanda.
II
DE LA COMPETENCIA
Pasa a continuación este Tribunal a revisar su competencia para conocer la presente solicitud, conforme a las observaciones siguientes:
La competencia consiste en la distribución del poder jurisdiccional entre los distintos Tribunales a los cuales se le asigna el conocimiento de determinados asuntos por disposición expresa de la Ley, cuya vinculación al derecho de defensa se encuentra contemplada en los numerales 3º y 4º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que a través de ella el justiciable es juzgado por su juez natural y competente, como expresión de la garantía de un debido proceso.
En tal sentido, el artículo 1º de la Resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, vigente para el momento de la interposición de la presente demanda, dispone:
Artículo 1: “Se modifica a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).
A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributaria (U.T.) al momento de la interposición del asunto.”. (Negrillas del Tribunal).
Conforme a la anterior disposición jurídica, corresponde a los Juzgados de Municipio conocer de todos los asuntos contenciosos cuta cuantía no exceda de las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.) y su equivalente en bolívares, para el momento de la interposición de la querella, y así se declara.-
III
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, el Tribunal entra al análisis del material probatorio ofrecido por las partes en litigio. Al respecto observa:
Pruebas de la Parte Demandante:
Con el escrito de formulación de la querella así como en el lapso probatorio, la parte demandante acompañó los siguientes documentos:
1.- Documento Poder otorgado por el ciudadano GERMAN ALVAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 4.936.082; a los abogados PEDRO EMILIO BORGES CASTRO y MILAGRO JOSEFINA FRANCO NUÑEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 181.173 y 277.985, respectivamente, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 7 de febrero de 2018, anotado bajo el Nº 19, Tomo 25, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria; este instrumento por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se admite para el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por considerar además que del mismo se desprende la cualidad con la que actúan los apoderados judiciales de la parte demandante en el presente juicio; y así se declara.-
2.- Contrato de Arrendamiento suscrito entre GERMAN ALVAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 4.936.082, en su condición de arrendador, y JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.538, en su condición de arrendatario, ante la Notaría Pública Cuarta de Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27 de agosto de 2014, anotado bajo el Nº 40, Tomo 254, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; este instrumento por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se admite para el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por cuanto el mismo refleja la relación contractual entre las partes, y así se declara.-
3.- Documento Privado suscrito por el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.538, mediante el cual formula solicitud a la Dirección De Inquilinato para Asuntos Comerciales del Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas, en el cual busca “protección legal sobre los derechos no reconocidos por el arrendador”; este instrumento por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se admite para el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, reputándolo el Tribunal como un documento privado en el cual se evidencian los datos de los contratos de arrendamiento de fechas 12 de julio de 2012 y 13 de septiembre de 2013 suscritos por las partes intervinientes en el presente proceso, lo cual tácitamente está siendo reconocido por la parte actora y promovente del mencionado documento privado; y así se declara.-
4.- Inspección Judicial practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada con el número de expediente AP31-S-2018-002831; este instrumento por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se admite para el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por cuanto en la misma, se dejo constancia del estado de conservación del inmueble objeto de la presente demanda; y así se declara.-
Pruebas de la Parte Demandada:
Junto con el escrito de contestación de la querella así como en el lapso probatorio, la representación judicial de la parte demandada presentó el siguiente material probatorio:
1.- Documento Poder otorgado por el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.538; a los abogados OSWALDO RAMON TENORIO JAIMES y SABRINA MARYORI GOMEZ MENDEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 131.142 y 163.762, respectivamente, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 26 de octubre de 2018, anotado bajo el Nº 53, Tomo 147, Folios 173 hasta el 175 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria; este instrumento por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se admite para el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por considerar además que del mismo se desprende la cualidad con la que actúan los apoderados judiciales de la parte demandada en el presente juicio; y así se declara.-
2.- Contrato de Arrendamiento suscrito entre GERMAN ALVAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 4.936.082, en su condición de arrendador, y RANGEL, ARAUJO & RANGEL, S.C., inscrita ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 22 de junio de 2012, bajo el Nº 29, Folio 174, Tomo 24, del Protocolo de Transcripción del año 2012, representada por su Presidente JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.538, en su condición de arrendatario, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 12 de julio de 2012, anotado bajo el Nº 46, Tomo 75, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; este instrumento por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se admite para el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por cuanto el mismo refleja la relación contractual entre las partes, y así se declara.-
3.- Contrato de Arrendamiento suscrito entre GERMAN ALVAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 4.936.082, en su condición de arrendador, y RANGEL, ARAUJO & RANGEL, S.C., inscrita ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 22 de junio de 2012, bajo el Nº 29, Folio 174, Tomo 24, del Protocolo de Transcripción del año 2012, representada por su Presidente JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.538, en su condición de arrendatario, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 13 de septiembre de 2013, anotado bajo el Nº 53, Tomo 371, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; este instrumento por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se admite para el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por cuanto el mismo refleja la relación contractual entre las partes, y así se declara.-
4.- Contrato de Arrendamiento suscrito entre GERMAN ALVAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 4.936.082, en su condición de arrendador, y JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.538, en su condición de arrendatario, ante la Notaría Pública Cuarta de Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27 de agosto de 2014, anotado bajo el Nº 40, Tomo 254, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; este instrumento por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se admite para el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por cuanto el mismo refleja la relación contractual entre las partes, y así se declara.-
5.- Copia simple de Notificación de aumento del canon de arrendamiento y nuevo contrato de arrendamiento, emitida por el Bufete de Abogados Bolívar & Asociados dirigida al ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.538; este documento se desecha del presente proceso por cuanto se trata de un documento privado el cual no fue debidamente ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como tampoco cumple con la jurisprudencia patria emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante Sentencia Nº 315 de fecha 23 de mayo de 2006, siendo el Magistrado Ponente Carlos Oberto Vélez, y por considerar además, que este instrumento fue impugnado por la representación judicial de la parte actora mediante diligencia consignada a los autos en fecha 2 de noviembre de 2018, por tratarse éste de una copia o reproducción fotostática de su original, conforme lo dispuesto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.-
6.- Original de Contrato de Obra suscrito entre RANGEL, ARAUJO & RANGEL, S.C., inscrita ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 22 de junio de 2012, bajo el Nº 29, Folio 174, Tomo 24, del Protocolo de Transcripción del año 2012, representada por su Presidente JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.538, y la sociedad Mercantil DECORACIONES SUPPLY SPACE DSS, S.R.L., Registrada en el Registro Mercantil Segundo del Municipio Libertador, hoy Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Estado Miranda, en fecha 14 de octubre de 1994, bajo el Nº 22, Tomo 147-A-1994 SDO, Expediente Nº 469.124, representada por el ciudadano CARLOS VLADIMIR CESPEDES MENDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 11.026.617; este instrumento por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se admite para el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, reputándolo el Tribunal como un documento privado en el cual se desprenden las obras de remodelación efectuada a la oficina objeto del presente litigio, y la fecha en la cual se efectuaron dichas remodelaciones. Por otra parte, este Tribunal desecha la impugnación efectuada a este contrato de obra, por la representación judicial de la parte actora mediante diligencia consignada a los autos en fecha 2 de noviembre de 2018, por cuanto dicho contrato fue consignado en “original” y no “en copia o reproducción fotostática” tal como lo dispone el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y así se declara.-
7.- Original de Factura Nº 00034752, emitida por PROSEIN, C.A. en fecha 15 de agosto de 2012, a nombre de RANGEL, ARAUJO & RANGEL, S.C.; este documento se desecha del presente proceso por cuanto se trata de un documento privado el cual no fue debidamente ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como tampoco cumple con la jurisprudencia patria emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante Sentencia Nº 315 de fecha 23 de mayo de 2006, siendo el Magistrado Ponente Carlos Oberto Vélez. Por otra parte, este Tribunal desecha la impugnación a la mencionada Factura, efectuada por la representación judicial de la parte actora mediante diligencia consignada a los autos en fecha 2 de noviembre de 2018, por cuanto dicha Factura fue consignada en “original” y no “en copia o reproducción fotostática” tal como lo dispone el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y así se declara.-
8.- Original de Carta suscrita por los abogados OSWALDO RAMON TENORIO JAIMES y SABRINA MARYORI GOMEZ MENDEZ, dirigida al ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.538, en la cual le informan del costo de sus honorarios profesionales para prestar su patrocinio en el presente juicio, en la cual se evidencia la firma y declaración del ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS aceptando los términos explanados en dicha carta; este documento por no guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se desecha del presente proceso. Por otra parte, este Tribunal desecha la impugnación a la mencionada carta, efectuada por la representación judicial de la parte actora mediante diligencia consignada a los autos en fecha 2 de noviembre de 2018, por cuanto dicha carta fue consignada en “original” y no “en copia o reproducción fotostática” tal como lo dispone el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y así se declara.-
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:
Alega la representación judicial de la parte actora en su escrito liberal lo siguiente:
“Siendo que “EL ARRENDATARIO” realizó mejoras en la Oficina sin previamente notificarlo, menos aún esperar debida respuesta escrita que le permitiera evaluar costos, si era material fijo o removible, monto de la inversión, y acuerdo de a beneficio de quien quedarían, que permitiera mantener un justo equilibrio entre el monto del canon que percibe e interés en pagárselas o las retirara al finalizar la relación arrendaticia sin afectar las estructuras, cableados ni tuberías.”.
Adicionalmente, expone la representación judicial de la parte actora:
“Por consiguiente nuestro representado al no ser notificado de la inversión ni otorgar permiso escrito alguno de aprobación para efectuarlas, el ARRENDATARIO incumplió las Condiciones expresas fijadas en el Contrato de Arrendamiento suscrito.”.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda instaurada en su contra, expuso lo siguiente:
“Es cierto que se suscribió un contrato de fecha Veintisiete (27) de Agosto de Dos mil Catorce (2014), entre nuestro Representado con el ciudadano GERMAN ALVAREZ GARCIA, para el arrendamiento de una oficina su puesto de estacionamiento y Maletero, como consta del documento autenticado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, inserto bajo el numero 40, tomo 254.
Pero es menester agregar, que el contrato de marras es integrante de la relación arrendaticia que data desde el año 2012, a través de un contrato de arrendamiento otorgado por la Notaria Publica Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de julio de 2012, llevado por los libros de autenticación por esa Notaria bajo el numero 46, tomo 75, este hecho histórico no lo expresa nuestra contraparte en sus fundamentos de hecho, mas adelante comentaremos sobre este contrato.”.
Ahora bien, corresponde a este Juzgador el establecer los términos en que ha quedado trabada la presente controversia, ya que no es un hecho controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes en conflicto, y a tal efecto se fija que el meollo del asunto debatido se circunscribe a juzgar y determinar si efectivamente la relación arrendaticia data desde el año 2014 como lo señala en su escrito liberal la parte actora, o data del año 2012 como lo expuso la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, y determinar si el demandado obtuvo o no la respectiva autorización del arrendador-demandante, para realizar las remodelaciones a la oficina dada en arrendamiento.
Así las cosas, Considera este juzgador que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.
Probar en el proceso, no es más que una actividad de parte consistente en llevar a él, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados; de allí que constituyan única y exclusivamente objeto de pruebas, los hechos controvertidos. Al respecto, Ronsenberg expresa que “los hechos, son los acontecimientos y circunstancias concretas determinadas en el espacio y en el tiempo, pasados o presentes, del mundo exterior y de la vida anímica, humana, que el derecho objetivo ha convertido en presupuesto de un efecto jurídico”. De esta afirmación deducimos que, en el proceso, el tema u objeto de la prueba, son los hechos, los cuales se deben subsumir en las normas jurídicas que invoquen las partes como sustento de la tutela judicial que solicitan, para producir los efectos jurídicos perseguidos.
Por otra parte, Jairo Parra Quijano, nos enseña que la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos.
Así entonces, tenemos que la representación judicial de la parte actora mediante diligencia consignada a los autos en fecha 5 de noviembre de 2018, expone que la demandada ha quedado confesa al dar contestación a la demanda de manera extemporánea por cuanto presentó dicho escrito al primer día de despacho siguiente a la consignación en autos de su citación personal. A tal efecto, este Juzgador considera necesario hacer alusión a lo sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante Sentencia Nº RC.00259 de fecha 5 de abril del año 2006, Expediente Nº AA20-C-2005-000579, el cual es el siguiente:
“Siguiendo la orientación del criterio sustentado sobre el asunto de la actuaciones procesales en comentario sostenido por las Salas Constitucional y esta de Casación Civil de este Alto Tribunal, según el cual deben tenerse como validamente ejercidos tanto el medio recursivo aludido como la contestación de la demanda que se realicen anticipadamente a la oportunidad procesal establecida por la Ley Adjetiva Civil, estima esta Máxima Jurisdicción que con base a la reciente doctrina, la que resulta vinculante por estar referida a un asunto donde esta interesado el orden público y por que garantiza el derecho a la defensa, deberá entonces, estimarse tempestivo, en todas las oportunidades en que se realice anticipadamente, el acto procesal de la contestación de la demanda, bien en el caso del juicio ordinario en el que la norma procesal señala un lapso de veinte días para que se efectúe dicho acto, bien en el juicio breve en el que lo establecido es un término. Ahora bien, es menester aclarar que en el segundo caso, tal como sucede en el de autos en los juicios breves, en atención en que la oportunidad para oponer cuestiones previas coincide con la de dar contestación a la demanda y el juez debe resolver aquellas en el mismo acto, a tenor de lo preceptuado en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, “si estuviere presente el demandante”, de no estar presente este no podrá ser resuelta la cuestión previa opuesta sin antes hacer del conocimiento del demandante del acontecimiento procesal para que pueda realizar las alegaciones que estime pertinentes bien para subsanarlas o para refutarlas.
Consecuencia de las anteriores consideraciones y en acatamiento a la normativa constitucional que ordena no sacrificar la justicia por la omisión de formalismos no esenciales y habiendo estimado esta Máxima Jurisdicción que el hecho de que el demandado consigne su contestación a la demanda el mismo día en que se perfeccionó la citación, debe entenderse que realmente estaba abocado a atender el juicio, vale decir, que su intención de ejercer su defensa queda patentizada con esta conducta, igualmente es procedente acotar que de ocurrir la situación analizada, el acto habrá alcanzado el fin para el cual estaba programado; razón por la que no es posible, ni puede estimarse como garantía del derecho a la defensa de los litigantes declarar confeso al demandado y condenarlo al pago pretendido por los demandantes, por el hecho de haber efectuado la actuación en cuestión en la oportunidad señalada. Asimismo, resulta pertinente establecer que de proceder así los demandados no causa lesión alguna a los accionantes.”. (Resaltado de la Sala).
Adicionalmente, tenemos que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia Nº 1811 de fecha 5 de octubre de 2007, Expediente Nº 06-1774, dejo sentado lo siguiente:
“De allí que, en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el término específico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de su jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, sí se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas (ver entre otras, decisión N° 981/2006, ratificada en la sentencia N° 1203/2007).
Así las cosas, la regla general en el caso del juicio breve es que la parte demandada debe dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas al segundo día de efectuarse la citación, ni antes ni después de ese término. Sin embargo, excepcionalmente podría aceptarse la contestación adelantada de la demanda siempre y cuando no se opongan cuestiones previas.”. (Negrillas y Cursivas propias).
Visto los anteriores criterios del máximo Tribunal de la República, concluye este Juzgador que la contestación ejercida el primer día de despacho por la representación judicial de la parte demandada en el juicio que nos ocupa, debe ser considerada tempestiva y consecuentemente válida para la consecución del proceso, y así expresamente se declara.-
Ahora bien, en lo que respecta a determinar si efectivamente la relación arrendaticia data desde el año 2014 como lo señala en su escrito liberal la parte actora, o data del año 2012 como lo expuso la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, este Juzgador observa que si bien es cierto que la relación contractual que inició con el contrato de arrendamiento suscrito entre GERMAN ALVAREZ GARCIA, en su condición de arrendador, y RANGEL, ARAUJO & RANGEL, S.C., representada por su Presidente JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, en su condición de arrendatario, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 12 de julio de 2012, anotado bajo el Nº 46, Tomo 75, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y su posterior contrato de arrendamiento suscrito por las mismas partes ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 13 de septiembre de 2013, anotado bajo el Nº 53, Tomo 371, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, no es menos cierto que en ambos contratos figura como representante de la arrendataria una misma persona natural, esto es JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS.
De igual manera, este Juzgador observa que tanto los dos (2) contratos de arrendamiento anteriormente mencionados, así como el contrato suscrito entre GERMAN ALVAREZ GARCIA, en su condición de arrendador, y JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, en su condición de arrendatario, ante la Notaría Pública Cuarta de Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27 de agosto de 2014, anotado bajo el Nº 40, Tomo 254, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, versan sobre el mismo inmueble, este es: “un (1) inmueble destinado a Oficina, ubicado en la Torre Platinum II, Piso 9, Oficina 9-A, ubicada en la Avenida Venezuela, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda”; así como también observa este Juzgador que el objeto bajo el cual se otorgaron los tres (3) contratos de arrendamiento versan sobre lo mismo, esto es: “utilizar el inmueble únicamente para la instalación de una sociedad de prestación de servicios profesionales de consultoría o asesoría jurídica”.
Aunado a lo anterior, observa este Juzgador que en el tercer contrato de arrendamiento suscrito de fecha 27 de agosto de 2014, en su Cláusula Cuarta se previó un objeto de exclusividad para con el arrendatario, al establecerse que:
“EXCLUSIVIDAD. “LA ARRENDATARIA”, se obliga a utilizar la OFICINA 9-B, objeto del presente contrato de arrendamiento única y exclusivamente con fines exclusivos al objeto de la compañía que hoy refleja el Registro de Sociedad, del documento anteriormente citado en el presente contrato.
La cual se refleja para prestar servicios profesionales de consultoría o asesoría jurídica la cual “EL ARRENDADOR” “NO” reconocerá un Objeto distinto al citado en el documento contratante aquí mencionado.”.
Así por tanto, concluye este Juzgador que en el tercero de los contratos de arrendamiento suscrito en fecha 27 de agosto de 2014, el arrendador ha reconocido tácitamente la continuidad de la relación arrendaticia, por lo que a consecuencia de ello debe reconocerse que la relación contractual entre los ciudadanos GERMAN ALVAREZ GARCIA, en su condición de arrendador, y JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, en su condición de arrendatario, data desde el día 12 de julio de 2012, fecha en la cual se suscribió el primero de los contratos de arrendamiento de un (1) inmueble destinado a Oficina, ubicado en la Torre Platinum II, Piso 9, Oficina 9-A, ubicada en la Avenida Venezuela, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, y con un mismo objeto, y así expresamente se declara.-
En lo que respecta a determinar si el demandado obtuvo o no la respectiva autorización del arrendador-demandante, para realizar las remodelaciones a la oficina dada en arrendamiento, este Juzgador observa que tal como ya ha queda sentado que la relación arrendaticia entre los ciudadanos GERMAN ALVAREZ GARCIA, en su condición de arrendador, y JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, en su condición de arrendatario, data desde el día 12 julio de 2012, en dicho primer contrato se pactó en la Cláusula Séptima que “EL ARRENDADOR autoriza a LA ARRENDATARIA a realizar en el inmueble las remodelaciones necesarias para adecuar la oficina al ejercicio de la actividad de consultoría y prestación de servicios profesionales que desarrollará, dado que el inmueble arrendado se entrega en obra gris a LA ARRENDATARIA.”.
Con lo anterior expuesto, no hay dudas para este Juzgador que el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, en su condición de arrendatario, si poseía la respectiva autorización para realizar, como en efecto realizó, las remodelaciones necesarias en la oficina que le fuera dada en arrendamiento para el desarrollo de la actividad comercial y/o profesional acordada por las partes en el referido contrato de arrendamiento, y así expresamente se declara.-
Adicionalmente, observa este Juzgador que la representación judicial de la parte actora no expuso en su escrito liberal, ni acompañó con el mencionado escrito documentación alguna que hiciera alusión a cuales fueron las remodelaciones que presuntamente había realizado el arrendatario sin contar con la debida autorización, más solo consignó una Inspección Judicial practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada con el número de expediente AP31-S-2018-002831, en la que sólo se dejó constancia del estado físico y las condiciones de mantenimiento y conservación en que se encontraba la oficina arrendada para el momento de la referida inspección, sin establecerse el tiempo y/o la fecha en que presuntamente hubieren sido realizadas las remodelaciones; más aun por el contrario la parte demandada en su escrito de contestación alego haber efectuado unas remodelaciones cumpliendo con lo pactado en el contrato de arrendamiento de fecha 12 de julio de 2012, por lo que se reafirma nuevamente que el arrendatario si poseía la debida autorización de remodelación de la oficina, y así expresamente se declara.-
Dilucidado como han quedados los hechos controvertidos en la presente causa, considera este Juzgador explanar algunas apreciaciones doctrinales. A tal efecto, el contrato en Venezuela constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado acto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico.
Siendo el contrato el resultado de la libre manifestación de voluntad de las partes contratantes e imperando en el derecho moderno el principio consensualista, es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades.
La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Mogollón Castillo, Jesús. Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, p 5).
El contrato es definido por nuestro Código Civil, en su artículo 1.133 como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
En este sentido, los contratos tienen como elementos esenciales para su validez el consentimiento, el objeto y la causa, así lo señala expresamente el artículo 1.141 del Código Civil.
Si aplicamos la noción del Contrato que recoge nuestra legislación civil, vemos que tiene connotación de imperium, al darle a la voluntad de las partes legítimamente manifestada, el valor efectivo, entre ellas, de una ley. Es decir, el Contrato es un mandato supra para Arrendador-Arrendatario, siempre y cuando no haya entre ellos la voluntad de revocarlo, que no pueden desconocer ni relajar en su esfera por simple rebeldía o contumacia. Su violación es como si se estuviera violando una ley, todo el poder coercitivo del Estado se impone para restaurar lo incumplido, aún con persecución patrimonial y hasta sucesoral, según el caso.
Ahora bien, conforme a los alegatos esgrimidos por ambas partes en la causa, ha quedado plenamente sentado que la relación jurídica arrendaticia objeto de la demanda, no se encuentra controvertida por las partes, por lo que su existencia ha quedado expresamente establecida como un hecho cierto.
Como corolario de lo antes expuesto y del resultado de la tarea probatoria cumplida por las partes en el presente juicio, así como de los requisitos exigidos por la ley, concluye este sentenciador que el demandante no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del siguiente tenor:
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Así como también lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil que establece lo siguiente:
Artículo 1354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante Sentencia Nº 364 de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejo sentado lo siguiente:
“En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1.354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fit actor referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia Nº 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la prueba, estableció:
… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”.
Adicional a lo anterior, tenemos que el artículo 12 de Código de Procedimiento Civil prevé lo siguiente:
Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. (Omissis)…”. (Negrillas del Tribunal).
En consecuencia, de los documentos acompañados como títulos fundamentales de la pretensión actora, así como de los presentados en la etapa probatoria, se deduce que son conducentes para probar tanto la cualidad activa y pasiva que detentan las partes de la relación jurídica procesal; colige este juzgador además, que la parte actora conforme lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, no logró demostrar el hecho afirmado sobre las presuntas remodelaciones que realizara el arrendatario en el inmueble cedido en arrendamiento sin contar con la respectiva autorización dada por el arrendador, tal como ha quedado sentado en el cuerpo de la presente sentencia, por lo que forzosamente este sentenciador debe declarar sin lugar la presente demanda por Resolución de Contrato por mandato del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil el cual prevé “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”, y así se declara.-
V
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento de un (1) inmueble destinado a Oficina, ubicado en la Torre Platinum II, Piso 9, Oficina 9-A, ubicada en la Avenida Venezuela, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, interpuesta por el ciudadano GERMAN ALVAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 4.936.082, en contra del ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.538.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas procesales a la parte demandante de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dado, firmado y sellado en el Salón de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los catorce (14) días del mes de noviembre de dos mil dieciocho (2018).- Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ,
ABG. JESÚS ENRIQUE PÉREZ PRESILIA
LA SECRETARIA,
ABG. JOHANA PADILLA RIVERA
En esta misma fecha, siendo las nueve horas y cuarenta y seis minutos de la mañana (09:46 a.m.) se publicó y registró la presente Sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el copiador de Sentencias llevado por este Tribunal, ello conforme lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
ABG. JOHANA PADILLA RIVERA
