REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
TRIBUNAL VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIONO ORDINARIO Y EJECUTOR
DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
ASUNTO: AP31-V-2016-001131.-
PARTE DEMANDANTE: SEVERINO ESPIÑO GÓMEZ, mayor de edad, venezolano, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.483.412.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: MARÍA MARLENE DE ANDRADE ROJAS, abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 51.193.
PARTE DEMANDADA: NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-18.011.389.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: EDUARDO JOSÉ GUTIERREZ y LORELIS CAROLINA SÁNCHEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 124.609 y 62.551.
I
- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de Febrero de 2017, por la representación judicial de la parte actora, ciudadano SEVERINO ESPIÑO GÓMEZ, contentivo de la demanda intentada contra la ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA por acción de Desalojo.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la apoderada judicial de la parte actora en su escrito libelar que su representado es propietario de dos inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales contiguos, identificados con los Nos. 16 y 17, ubicados en el sector comercial +1.40, Planta Baja del Edificio CENTRUM, situado entre la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, según se desprende de documentos protocolizados ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (ahora Distrito Capital), en fecha 02 de agosto de 1995, bajo los Nos. 2 y 3, Protocolo Primero.
Que su mandante otorgó en calidad de arrendamiento los locales comerciales a la ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZALEZ, ya identificada, según se evidencia de contrasto de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de abril de 2013, bajo el Nº 003, Tomo 010 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que en la Cláusula Cuarta de dicho contrato se estipuló que las partes acordaron como canon mensual de arrendamiento una cantidad en bolívares equivalente a ciento cincuenta unidades tributarias (150 U.T.), que para la firma del contrato tenía un valor de Ciento Siete Bolívares (Bs. 107,00), lo que representaba la cantidad de Dieciseis Mil Cincuenta Bolívares (Bs. 16.050,00), más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que la arrendataria cancelará al arrendador o a la persona que este designe la cantidad correspondiente al canon mensual dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Que el canon a pagar se actualizará anualmente a partir de la fecha de la firma del contrato, fecha en que se efectuará el primer ajuste de conformidad con los ajustes anuales de las Unidades Tributarias.
Que la demandada dejó de cumplir con las obligaciones que pactó en el contrato de arrendamiento, específicamente en la falta de pago del canon de arrendamiento, así como de las cuotas de condominio que generan los inmuebles objeto de la presente demanda.
Que de acuerdo a lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, el monto del cánon es por la suma de Dieciseis Mil Cincuenta con cero céntimos (Bs. 16.050,00) y la demandada paga solo la suma de Dieciseis Mil Bolívares (Bs. 16.000,00), incumpliendo de esta forma con la obligación de pagar el monto completo por el cual se comprometió a cancelar y adeudando mensualmente la suma de Cincuenta Bolívares con cero céntimos (Bs. 50,00) desde que empezó la relación arrendaticia hasta la presente fecha.
Que de acuerdo a lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento antes transcrita, la demandada debe pagar mensualmente a favor de su mandante por concepto de cánon de arrendamiento la suma de Dieciseis Mil Cincuenta con cero céntimos (Bs. 16.050,00), sin embargo, la obligación es incumplida por la demandada, ya que la misma es irregular en el pago de los cánones de arrendamiento y es el caso que en fecha 30 de junio de 2016 consignó en un solo pago nueve (9) meses de cánon de arrendamiento atrasados, los cuales son extemporáneos por tardíos, correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 2015 y enero a junio de 2016.
Que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, se dispuso que la arrendataria se obliga a pagar al ente administrador del Edificio Centrum las cantidades que correspondan por concepto de cuotas y gastos de operación y mantenimiento del Edificio, la cual se calcula sobre la base de la alícuota que sobre las cosas comunes le corresponde al local comercial y las mismas serán pagadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
Que la demandada adeuda hasta la presente fecha la suma de Doscientos Diez Mil Ciento Cincuenta y Cinco Bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 210.155,40) por concepto de cuotas de condominio.
Que por todo lo anteriormente expuesto y cumpliendo instrucciones precisas de su poderdante, es que ocurre ante este Órgano Jurisdiccional para demandar a la ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, ya identificada, para que convenga en el desalojo de los inmuebles propiedad de su mandante o en su defecto así lo declare el Tribunal y en consecuencia, solicita:
PRIMERO: Declare el desalojo de la demandada NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ de los locales comerciales objeto de la presente demanda identificados con los Nos. 16y 17, ubicados en el sector comercial + 1.40, Planta Baja del Edificio CENTRUM, situado entre la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y la Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDO: El pago de los daños y perjuicios que se le causare a su representado que se originen por la indebida y arbitraria permanencia de la demandada en los inmuebles, que no es otra que los cánones de arrendamiento insolutos por el uso de los inmuebles hasta el momento en que se materialice la entrega definitiva.
TERCERO: Las costas y costos del proceso incluyendo los honorarios profesionales de abogados, los cuales pide sean calculados por el Tribunal en un treinta por ciento (30%) sobre el valor de las cantidades demandadas.
En fecha 30 de noviembre de 2016 se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda en su contra incoada.
En fecha 17/01/2017 compareció la representación judicial de la parte accionante y mediante diligencia consignó los fotostatos necesarios para librar la compulsa de citación. Asimismo dejó constancia de haber suministrado los emolumentos al Alguacil a los fines de la práctica de la citación personal de la parte demandada.
En fecha 20 de enero de 2017 se libró la compulsa de citación.
En fecha 06/02/2017 un Alguacil adscrito a la Coordinación del Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio de esta Circunscripción Judicial consignó compulsa y recibo de citación sin firmar.
Mediante diligencia de fecha 9 de febrero de 2017, la apoderada judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles de la parte demandada, lo cual se acordó por auto dictado en fecha 14/02/2017 y se libró cartel de citación, cuyas publicaciones fueron consignadas en fecha 21 de marzo de 2017.
En fecha 5 de abril de 2017 la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en el domicilio de la parte demandada.
En fecha 28 de abril de 2017 compareció la apoderada de la parte actora y solicitó se designara Defensor Judicial a la parte demandada, lo cual se acordó mediante auto dictado en fecha 09/05/2017, recayendo tal designación en la persona de la abogada MARÍA VIRGINIA SOLÓRZANO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 188.986, quien previa su notificación aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
En fecha 06/06/2017 compareció la apoderada de la parte accionante y mediante diligencia consignó los fotostatos necesarios para librar la compulsa de citación a la Defensora Judicial designada.
En fecha 21/06/2017 se libró la compulsa de citación.
En fecha 06 de julio de 2017 compareció el Alguacil y consignó recibo de citación debidamente firmado por la Defensora Judicial.
En fecha 10 de agosto de 2017 compareció la Defensora Judicial y consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 14 de agoto de 2017 compareció el ciudadano CARLOS GARCÍA, titular de la cédula de identidad Nº 4.887.593, en su carácter de apoderado de la ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA, debidamente asistido de abogado y consignó escrito de contestación a la demanda., en el cual alegó lo siguiente:
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Que niega, rechaza y contradice en nombre de su representada los hechos expuestos en el escrito libelar, por cuanto se encuentra solvente y al día en el pago de los cánones de arrendamiento y cuotas condominiales.
Que si bien es cierto que reconoce la relación locativa que se demanda, no es menos cierto que la misma pasó a ser a tiempo indeterminado, por lo que debe tenerse la relación arrendaticia según lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil.
Que se extrae la voluntad de demandar el cumplimiento de contrato que hoy se demanda, aún cuando posteriormente la fundamente, entre otros, en el artículo 40, literales “a” e “i” de la ley que regula la materia, lo cual es contradictorio procesalmente y nos lleva a una inepta acumulación de pretensiones.
Que no se deduce de la instrumental marcada con la letra “f” consignada junto con el libelo de la demanda que su representada deba absolutamente nada por concepto de cuotas condominiales, ya que la misma es insuficiente a los efectos alegados, por lo que consecuencialmente la impugna y desconoce.
Que se observa que la demanda fue presentada en fecha 10 o 17-11-2016 y admitida el 30-11-2016, demandándose cánones atrasados e insolutos de casi un año antes, lo que se evidencia una falta absoluta de interés jurídico actual en este momento para demandar los meses que según su entender estaban atrasados, ya que al dejar al demandado en forma pacífica en la posesión del inmueble y seguir recibiendo las pensiones arrendaticias en su cuenta, es un querer seguir en la relación arrendaticia por estar conforme con la actividad de su representada, lo que conlleva a un desistimiento de la acción conforme a esos meses que demanda como atrasados.
Por auto dictado en fecha 19 de septiembre de 2017 se fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00 a.m.) para que tuviera lugar la audiencia preliminar en la presente causa.
En fecha 28 de septiembre de 2017 compareció el ciudadano CARLOS GARCÍA y confirió Poder Apud Acta al abogado EDUARDO GUTIERREZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 124.609.
En fecha 28 de septiembre de 2017 tuvo lugar la Audiencia Preliminar en la cual las partes discreparon en los términos allí expuestos.
En fecha 05 de octubre de 2017 se dictó auto mediante el cual quedaron fijados los hechos de la controversia en los términos siguientes:
Hechos Admitidos:
• La existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 003, Tomo 010.
Hechos Controvertidos:
• La deuda por concepto de cánones de arrendamiento.
• La deuda por concepto de cuotas de condominio.
En fecha 13 de octubre de 2017 compareció la apoderada judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 16/10/2017 el apoderado de la parte demandada consignó escrito de pruebas.
En fecha 10 de noviembre de 2017 fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 25 de enero de 2018 se agregó a los autos comunicación suscrita por el ciudadano JOSÉ ELÍAS FARACHE, en su carácter de Presidente de CONDOMINIOS BEIT, C.A.
En fecha 26 de abril de 2018 compareció el apoderado de la parte accionada y sustituyó Poder reservándose su ejercicio en la persona de la abogada LORELIS CAROLINA SÁNCHEZ PINEDA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 62.551.
En fecha 27 de abril de 2018, siendo las 11:00 a.m., día y hora fijados por este tribunal para que tuviera lugar la audiencia oral, las partes ratificaron lo dicho en la audiencia preliminar y discreparon en los términos allí expuestos.
Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal señala que dicho pronunciamiento no es más que el último acto del proceso, el cual a la luz de los postulados constitucionales es el ‘instrumento fundamental para la realización de la justicia’; entendida ésta como “constans et perpetua voluntas ius suum cuique tribuendi” (‘la constante y perpetua voluntad de dar a cada quien lo que se merece’), tal y como la definió el jurista romano Dominicio Ulpiano.
- II -
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR –
Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede a dictar sentencia en el presente asunto previa las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
DE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA
Alega la representación judicial de la parte accionada que se extrae la voluntad de demandar el cumplimiento de contrato que hoy se demanda, aún cuando posteriormente la fundamente, entre otros, en el artículo 40, literales “a” e “i” de la ley que regula la materia, lo cual es contradictorio procesalmente y nos lleva a una inepta acumulación de pretensiones.
En el caso bajo examen, la pretensión planteada es una acción de derecho común como lo es verbigracia la de Desalojo, fundamentada en el artículo 40, literales “A” e “I” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual reza:
“Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Al respecto, observa quien aquí decide que la representación judicial de la parte accionante demandó el desalojo de dos inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales contiguos, identificados con los Nos. 16 y 17, ubicados en el sector comercial +1.40, Planta Baja del Edificio CENTRUM, situado entre la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital y el pago de los daños y perjuicios que se le causare a su representado que se originen por la indebida y arbitraria permanencia de la demandada en los inmuebles, que no es otra que los cánones de arrendamiento insolutos por el uso de los inmuebles hasta el momento en que se materialice la entrega definitiva.
Al respecto, establece el artículo 1.167 del Código Civil:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
En el presente caso, las pretensiones contenidas en el escrito libelar, vale decir, el desalojo del inmueble antes descrito y el pago de cánones de arrendamiento dejados de percibir como indemnización de daños y perjuicios, no se excluyen ni los efectos jurídicos de ambas se oponen entre si, el ejemplo que usualmente suele dar la doctrina para entender esta hipótesis, es cuando se demanda por vía principal el cumplimiento de un contrato, pero al mismo tiempo se solicita por vía principal su resolución.
En consecuencia de lo anterior, quien aquí decide considera que en el presente caso no existe una inepta acumulación de pretensiones, por lo que se declara sin lugar la defensa interpuesta por la representación judicial de la parte accionada. Así se establece.
Decidido el punto previo, esta sentenciadora se adentra al fondo del asunto controvertido con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).
En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.
En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.
Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente esta Juzgadora los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a su consideración.
En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la representación judicial de la parte accionante en su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia persigue es el Desalojo de “dos inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales contiguos, identificados con los Nos. 16 y 17, ubicados en el sector comercial +1.40, Planta Baja del Edificio CENTRUM, situado entre la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital”. Frente a ello, la parte demandada negó, rechazó y contradijo los hechos expuestos en el escrito libelar.
Expuesto lo anterior y a los fines de determinar la procedencia o no de la presente demanda, esta Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa de seguidas a analizar las probanzas aportadas al proceso, no sin antes advertirles a las partes que quien suscribe, asumiendo la potestad que otorga la ley a los jueces consagrada en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que el Juez es el Director del Proceso y debe impulsarlo hasta su conclusión y que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, les recuerda que los medios de prueba consignados a los autos ya no son propiedad de quienes los alegaron y aportaron al proceso, sino que pertenecen ‘a lo público’, es decir, del juicio en general; todo ello en aplicación del ‘Principio de la Comunidad de la Prueba’ o ‘Principio de Adquisición Probatoria’, según el cual, una vez admitido el medio de prueba ofrecido por las partes, éste pertenece al proceso, no siendo posible el desistimiento, ni la renuncia al mismo, pues los medios probatorios pasan a ser precisamente del proceso.
Ahora bien, estudiadas como han sido las actas procesales que integran el presente expediente, se observa que la parte demandante acompañó al libelo de demanda documento contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de abril de 2013, bajo el Nº 003, Tomo 010 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual no fue objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, en virtud de lo cual este Juzgadora lo aprecia y valora a efectos de la decisión, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Documentos producidos junto con el libelo:
• Poder conferido por el ciudadano SEVERINO ESPIÑO GÓMEZ a la Abogada MARÍA MARLENE DE ANDRADE RODRÍGUEZ ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao en fecha 11 de julio de 2016, bajo el Nº 27, Tomo 278.
• Documentos de Propiedad de los inmuebles objeto del presente juicio, debidamente protocolizados ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 1º de junio de 1999, bajo el Nº 2, Tomo 15, Protocolo Primero y 25 de mayo de 1999, bajo en Nº 3, Tomo 15, Protocolo Primero.
• Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 003, Tomo 010 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dichos instrumentos se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber recibido cuestionamiento alguno.
• Estados de cuenta emanados del Banco Venezolano de Crédito de la cuenta corriente Nº 0104-0002-39-0020156848 a nombre del ciudadano Severino Espiño Gómez. Dichos instrumentos se valoran conforme al artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Movimientos de cuenta, los cuales fueron impugnados y desconocidos por la representación judicial de la parte accionada. Al respecto, observa esta sentenciadora luego de una revisión de los mismos que no se puede precisar a que persona o inmueble se refieren, ni por que concepto se hicieron los pagos, por lo que no se le puede otorgar valor probatorio alguno y quedan excluidos del debate probatorio. Así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
PRUEBAS PRODUCIDAS EN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
1. Copia simple del Poder conferido por la ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ al ciudadano CARLOS GARCÍA SOSA, titular de la cédula de identidad Nº V.4.887.593 ante la Notaría Octava del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 20 de junio de 2016, bajo el Nº 40, Tomo 224, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Este Tribunal lo valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS PROMOVIDAS DURANTE EL LAPSO PROBATORIO
Parte actora:
• Ratificó todos los instrumentos acompañados al libelo de la demanda. Los anteriores instrumentos ya fueron objeto de pronunciamiento respecto de su valor probatorio.
• Prueba de Informes a la sociedad mercantil Condominios Beit, C.A. de cuyas resultas se evidencia que la demandada está insolvente en el pago de sus alícuotas condominiales mensuales. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Parte demandada:
• Copia simple de vouchers de depósitos bancarios del Banco Venezolano de Crédito en la cuenta corriente Nº Nº 0104-0002-39-0020156848, a nombre del ciudadano Severino Espiño Gómez por Bs. 16.000,00 cada uno, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2015 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2016. Esta sentenciadora lo valora conforme al artículo 429 eiusdem. Sin embargo, de los mismos se evidencia que la suma depositada en los mismos no corresponde a la cantidad pactada por las partes por concepto de cánones de arrendamiento, vale decir, Bs 16.050,00, según lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.
• Prueba de Informes a Condominios Beit, C.A., de cuyas resultas se evidencia que dicha sociedad mercantil es la administradora de los inmuebles objeto del presente juicio y que los mismos se encuentran insolventes en el pago de las alícuotas condominiales. Este Tribunal la valora conforme a lo preceptuado en el artículo 433 eiusdem.
• Prueba de Informes al Banco Venezolano de Crédito. Por cuanto la misma no fue evacuada, este Tribunal la excluye del debate probatorio.
Ahora bien, analizado como ha sido el material probatorio aportado por la parte actora en el presente procedimiento, esta Sentenciadora pasa a analizar el contrato de arrendamientos suscrito entre las partes en el presente juicio, y a tal efecto se observa:
De conformidad con el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.
De la norma anterior se evidencia, que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por un tiempo determinado, y el arrendatario se obliga a pagar al arrendador un precio convencionalmente pactado o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia.
Así las cosas, se observa que en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempos indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Respecto al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la doctrina jurisprudencial ha establecido que es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento. (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta juzgadora analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, se desprende del contrato de arrendamiento que riela a los folios diecinueve (19) al veintiocho (28) del presente expediente, que fue suscrito entre el ciudadano SEVERINO ESPIÑO GÓMEZ y la ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, autenticado por ante la Notaría Publica Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 003, Tomo 010, de los libros llevados por esa Notaría, la existencia de relación arrendaticia surgida entre las partes contratantes, por dos inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales contiguos, identificados con los Nos. 16 y 17, ubicados en el sector comercial +1.40, Planta Baja del Edificio CENTRUM, situado entre la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, que el contrato en cuestión tendría una duración de un (1) año fijo, contado a partir del día 1º de abril de 2013, por lo que considera esta juzgadora que el contrato fue pactado a tiempo determinado con una duración de un (1) año fijo, contados desde el 01 de abril de 2013 y se desprende del mismo, que la intención de las partes era destinar el local arrendado única y exclusivamente para la venta y recepción de celulares para revisiones, accesorios, repuestos, liberación y decodificación de telefonía celular, evidenciándose de las actas que luego de vencido el mismo, el arrendatario siguió usando los locales arrendados, considerándose renovado tácitamente el contrato, cuya cláusula tercera establece que las obligaciones del contrato continuarán vigentes aún cuando se produzcan prórrogas, por ser la naturaleza del contrato a plazo fijo, vencido el término del mismo quedará extinguido de pleno derecho y en ningún caso operará la tácita reconducción del mismo, aún cuando se hubiere pagado alguna cantidad con posterioridad al vencimiento del término, que en todo caso se tendrá recibida como indemnización y no como cánon de arrendamiento, entendiéndose que llegado este término se extingue la relación arrendaticia allí celebrada y consecuencialmente no hay conversión de esta a tiempo indeterminado.
En este sentido, dado que la pretensión de la parte actora versa sobre acción de desalojo sobre los inmuebles arrendados, este Tribunal para verificar la idoneidad de la acción escogida por la parte demandante para justificar su pretensión, observa que el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, siendo la ley aplicable al presente caso por cuanto se trata de un local comercial, dispone lo siguiente:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
(…)
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) canones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
En consecuencia de lo anterior, considera este Tribunal que la acción por Desalojo intentada por la parte actora se subsume dentro de lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
La representación judicial de la parte actora sostiene que el demandado incumplió con la obligación de pagar pensiones de arrendamiento mensuales causadas por el goce del inmueble objeto del presente juicio, así como el pago de las cuotas de condominio mensuales.
Ahora bien, de las pruebas aportadas por la parte actora, esta Juzgadora pudo constatar que efectivamente la demandada ha dejado de cancelar los respectivos cánones de arrendamiento y las cuotas de condominio, incumpliendo así con lo estipulado en el contrato objeto del caso de marras.
La parte demandada en su contestación procedió a negar, rechazar y contradecir en nombre de su representada los hechos expuestos en el escrito libelar, por cuanto se encuentra solvente y al día en el pago de los cánones de arrendamiento y cuotas condominiales.
Queda con las pruebas aportadas al proceso la convicción a esta Juzgadora y revela claramente que, en efecto, la parte demandada ha dejado de cumplir la obligación contractual dispuesta en las cláusulas cuarta y quinta del contrato de arrendamiento, por cuanto el monto depositado por concepto de cánones de arrendamiento no fue el pactado en el mismo, aunado a que se encuentra insolvente en el pago de las cuotas de condominio. Así se establece.
En consideración a los motivos señalados y de las probanzas aportadas, se evidencia claramente, que el inmueble objeto de la acción de desalojo incoada, se encuentra incursa en el supuesto de hecho previstos en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial esto es, que el arrendatario haya dejado de cancelar cánones de arrendamiento y cuotas de condominio. Así se declara.
Por lo anteriormente expuesto, considera esta sentenciadora que la parte actora demostró suficientemente en autos y conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la obligación demandada, a través de los medios probatorios aportados al proceso, hechos que resultan suficientes para que esta Juzgadora considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.
Con respecto al pago de los honorarios profesionales de abogados, es importante señalar que los mismos no son deudas de valor, pues son derechos subjetivamente incorporados a un proceso, bien por vía judicial o extrajudicial.
En el caso de autos, los honorarios judiciales demandados son el producto de un proceso de litigio que se generan de acuerdo al resultado del fallo. Dicho en otras palabras, el resultado de la suerte del juicio es aquél que determina si se generan honorarios o no producto de la costas, lo cual implica que demandarse a priori mal podrían ser acordados por no ser deudas de valor y la suerte de los mismos dependerían de la suerte del juicio principal, razón por la cual se desechan los mismos. Así se decide.
En virtud de los razonamientos anteriormente efectuados, para esta juzgadora resulta forzoso declarar en el dispositivo de este fallo, parcialmente con lugar la demanda de desalojo incoada con fundamento en los literales a) e i) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la parte demandada deberá entregar a la parte actora completamente libre de bienes y personas los inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales contiguos, identificados con los Nos. 16 y 17, ubicados en el sector comercial +1.40, Planta Baja del Edificio CENTRUM, situado entre la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se declara.
- III -
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por DESALOJO intentado por el ciudadano SEVERINO ESPIÑO GÓMEZ contra la ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo, declara:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTECON LUGAR la demanda que por acción de DESALOJO fue incoada por el ciudadano SEVERINO ESPIÑO GÓMEZ contra la ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y se condena a la parte demandada a:
Entregar a la parte actora los locales comerciales identificados con los números 16 y 17, ubicados en el sector comercial +1.40, Planta Baja del Edificio CENTRUM, situado entre la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDO: A pagar por concepto de daños y perjuicios los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2016, enero a diciembre de 2017 y enero a marzo de 2018, a razón Dieciseis Mil Cincuenta Bolívares con cero céntimos (Bs. 16.050,00) mensuales, más los que se sigan venciendo hasta la entrega real y física de los locales.
TERCERO: No hay condenatoria en costas por cuanto no hubo vencimiento total.
CUARTO: Se deja constancia que la presente decisión es dictada al DÉCIMO (10º) día de despacho siguiente a la celebración de la Audiencia de Juicio en el presente procedimiento.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRSCUSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. En la Ciudad de Caracas, a los Dieciseis (16) días del Mes de mayo de Dos Mil Dieciocho (2018).- AÑOS: 208º y 159º.
LA JUEZ,
ABG. IRENE GRISANTI CANO.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY SCHOTBORGH.
En esta misma fecha, siendo las ________________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY SCHOTBORGH.
IGC/JS/MVAR.-
EXP. Nº AP31-V-2016-001131.-
Quien suscribe, Abg. JENNY SCHOTBORGH, Secretaria del Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, CERTIFICA: “Que las copias fotostáticas que con anterioridad pueden apreciarse, son traslado fiel y exacto de sus respectivos originales, cursante en el expediente Nº AP31- V-2016-001131, contentivo de la demanda de DESALOJO. Presentada el ciudadano GERARDO SEVERINO ESPIÑO GÓMEZ CONTRA la ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ Todo de conformidad con lo en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Caracas, a los _____________________.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY SCHOTBORGH
IGC/JS/MVAR.-
EXP. Nº AP31-V-2016-001131.-
