REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, dos de marzo de dos mil dieciocho
207º y 159º
ASUNTO: AP31-V-2016-000005
PARTE ACTORA: JACQUELINE LETIZIA PERNICENI VIUDA DE SINACOLA, MICHELLE ODETTE PERNICENI VIUDA DE SERRE, MONIQUE PALMYRE MARIE PERNICENI DE ARANA, ISABELLE JEANNE ESILDE PERNICENI y JEANINNE SIMONE HENRIETTE DE MOULIN, francesas, mayores de edad, titulares de los pasaportes Nos. 01AE91319, 05TR78738, 04RK29483, 04EE51148, 02VE32112, quienes son las Únicas y Universales Herederas de los difuntos SIMON ROMERO CANOVAS y LETIZIA PERNICENI DE ROMERO, en vida titulares de las cédulas de identidad Nos. V-1.874.771 y E-49.719.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: IRENE GAMARDO MEDINA y VICTOR GAMARDO MEDINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 57.945 y 90.712, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil VEGA-MARTI PLATA COBRE S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 8 de julio de 1970, bajo el N° 76, Tomo 37-A, en la persona de sus Directores Gerentes, ciudadanos LAURA VEGA SOJO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.511.962.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALFONSO MARTIN BUIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 78.345.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA
I
NARRATIVA
Mediante escrito presentado en fecha 11 de enero de 2016, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, Circuito Judicial Los Cortijos, por los abogados IRENE GAMARDO MEDINA y VICTOR GAMARDO MEDINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 57.945 y 90.712, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas JACQUELINE LETIZIA PERNICENI VIUDA DE SINACOLA, MICHELLE ODETTE PERNICENI VIUDA DE SERRE, MONIQUE PALMYRE MARIE PERNICENI DE ARANA, ISABELLE JEANNE ESILDE PERNICENI y JEANINNE SIMONE HENRIETTE DE MOULIN, francesas, mayores de edad, titulares de los pasaportes Nos. 01AE91319, 05TR78738, 04RK29483, 04EE51148, 02VE32112, respectivamente, quienes son las Únicas y Universales Herederas de los difuntos SIMON ROMERO CANOVAS y LETIZIA PERNICENI DE ROMERO, en vida titulares de las cédulas de identidad Nos. V-1.874.771 y E-49.719, introdujeron libelo de demanda por DESALOJO en contra de la sociedad mercantil VEGA-MARTI PLATA COBRE S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 8 de julio de 1970, bajo el N° 76, Tomo 37-A, en la persona de sus Directores Gerentes, ciudadanos LAURA VEGA SOJO y JOSE MARTI CORDOVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.511.962 y V-6.820.027, respectivamente.
En fecha 12 de enero de 2016, se dictó auto mediante el cual se admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil VEGA-MARTI PLATA COBRE S.R.L., antes identificada, en la persona de sus Directores Gerentes, ciudadanos LAURA VEGA SOJO y JOSE MARTI CORDOVA, ya identificados, para que comparezcan dentro de los VEINTE (20) DIAS DE DESPACHO siguientes a que conste en autos su citación, y de contestación a la demanda, librándose la respectiva compulsa, en fecha 22 de enero de 2016.
Mediante diligencia de fecha 16 de febrero de 2016, compareció el abogado VICTOR GAMARDO MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 90.712, y consignó ESCRITO DE REFORMA de la demanda.
En fecha 25 de febrero de 2016, se dictó auto mediante el cual se admitió la REFORMA DE LA DEMANDA, ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil VEGA-MARTI PLATA COBRE S.R.L., antes identificada, en la persona de su Directora Gerente, ciudadana LAURA VEGA SOJO, ya identificada, para que comparezca dentro de los VEINTE (20) DIAS DE DESPACHO siguientes a que conste en autos su citación, y de contestación a la demanda, librándose la respectiva compulsa, en fecha 06 de abril de 2016.
Mediante diligencia de fecha 04 de abril de 2016, compareció el ciudadano EDUARD PEREZ, en su carácter de Alguacil Adscrito a este Circuito Judicial, y consignó compulsa de citación sin firmar dirigida a la parte demandada, en razón de la reforma presentada por la parte actora en fecha 16 de febrero de 2016, lo cual hace improcedente la practica de la citación.
Mediante diligencia de fecha 06 de junio de 2016, compareció el ciudadano MARIO DIAZ, en su carácter de Alguacil Adscrito a este Circuito Judicial, y consignó compulsa de citación sin firmar dirigida a la parte demandada.
En fecha 04 de julio de 2016, previa solicitud de la parte actora, se dictó auto mediante el cual se acordó la citación por carteles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue retirado en fecha 28 de julio de 2016, y siendo consignados sus ejemplares en fecha 12 de agosto de 2016, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 19 de septiembre de 2016.
Mediante nota de secretaria de fecha 01 de diciembre de 2016, la Secretaria de este Juzgado dejó constancia del cumplimiento de las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de abril de 2017, previa solicitud de la parte actora, se dictó auto mediante el cual se designó al abogado ALFONSO MARTIN BUIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 78.345, como Defensor Judicial de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 26 de abril de 2017, compareció el ciudadano OMAR HERNANDEZ, en su carácter de Alguacil Adscrito a este Circuito Judicial, y consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado ALFONSO MARTIN BUIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 78.345, en su carácter de Defensor Judicial designado a la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 28 de abril de 2017, compareció el abogado ALFONSO MARTIN BUIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 78.345, en su carácter de Defensor Judicial designado a la parte demandada, renunció al lapso de comparecencia y aceptó el cargo, jurando cumplirlo bien y fielmente.
En fecha 07 de agosto de 2017, previa consignación de los fotostatos respectivos, se dictó auto mediante el cual se ordenó emplazar al abogado ALFONSO MARTIN BUIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 78.345, en su carácter de Defensor Judicial designado de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 03 de octubre de 2017, compareció el ciudadano OMAR HERNANDEZ, en su carácter de Alguacil Adscrito a este Circuito Judicial, y consignó recibo de citación debidamente firmado por el abogado ALFONSO MARTIN BUIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 78.345, en su carácter de Defensor Judicial designado a la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 20 de noviembre de 2017, compareció el abogado ALFONSO MARTIN BUIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 78.345, en su carácter de Defensor Judicial designado a la parte demandada, y consignó ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.
En fecha 23 de noviembre de 2017, se dictó auto mediante el cual se fijó oportunidad para el QUINTO (5TO) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE, a los fines de que tuviera lugar la Audiencia de Mediación.
Mediante diligencia de fecha 05 de diciembre de 2017, compareció la abogada IRENE JOSEFA GAMARDO MEDINA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 57.945, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y consignó ESCRITO DE SUBSANACIÓN DE CUESTIONES PREVIAS.
En fecha 05 de diciembre de 2017, se dicto auto mediante el cual este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, revoca por contrario imperio el auto de fecha 23 de noviembre de 2017, y se procederá a la fijación de la oportunidad para la Audiencia Preliminar una vez se hayan decidido las cuestiones previas opuestas.
II
MOTIVACION PARA DECIDIR
Ahora bien, se evidencia de escrito presentado en fecha 20 de noviembre de 2017, por el abogado ALFONSO MARTIN BUIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 78.345, en su carácter de Defensor Judicial designado a la parte demandada, que procedió a oponer las cuestiones previas contenida en el ordinal 1° dispuesto a lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de jurisdicción de este Tribunal para conocer de la demanda.
Alega el defensor judicial de la parte demandada que la presente demanda, incoada por “Las Arrendadoras”, tiene por objeto burlar la disposición legal referida a la prohibición de modificar el canon de arrendamiento por vía contractual y, desvirtuar la norma atributiva de competencia de la Administración Pública, en especial, a la Dirección de Arrendamiento Comercial, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Economía, Finanzas y Banca Pública, quien es la llamada a resolver este tipo de controversias.
Alega también el defensor judicial de la parte demandada, que la presente controversia surge como consecuencia de una falta de acuerdo entre “Las Arrendadoras” y “La Arrendataria” en la fijación del método de cálculo aplicable para la fijación del canon de arrendamiento a ser cobrado por “Las Arrendadoras”, la cual no debió establecerse de mutuo acuerdo entre las partes, en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; controversia, que de conformidad con lo establecido en el articulo 32 ejusdem, corresponde conocer y dirimir a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) actualmente a la Dirección de Arrendamiento Comercial, y no surge como un conflicto derivado de un mero incumplimiento contractual, por lo cual opone la falta de jurisdicción a favor de la administración pública, en especial, a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), actualmente le corresponde a la Dirección de Arrendamiento Comercial.
Llegada la oportunidad para decidir la incidencia de la cuestión previa opuesta, esta Juzgadora pasa hacerlo con fundamento a las siguientes consideraciones:
El Defensor Judicial de la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º, del Artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
1º. La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto debe acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia. (…)”. (Subrayado y resaltado del Tribunal).-
Vencida la oportunidad procesal para resolver la incidencia suscitada en virtud de la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por el Defensor Judicial de la parte demandada, pasa esta Juzgadora a realizar las siguientes consideraciones:
Señala el Defensor Judicial de la parte demandada que la demanda propuesta por el actor desvirtuar la norma atributiva de competencia de la Administración Pública, en especial, a la Dirección de Arrendamiento Comercial, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Economía, Finanzas y Banca Pública, quien es la llamada a resolver este tipo de controversias.
Alega también el defensor judicial de la parte demandada, que la presente controversia surge como consecuencia de una falta de acuerdo entre “Las Arrendadoras” y “La Arrendataria” en la fijación del método de cálculo aplicable para la fijación del canon de arrendamiento a ser cobrado por “Las Arrendadoras”, la cual no debió establecerse de mutuo acuerdo entre las partes, en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; controversia, que de conformidad con lo establecido en el articulo 32 ejusdem, corresponde conocer y dirimir a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) actualmente a la Dirección de Arrendamiento Comercial, y no surge como un conflicto derivado de un mero incumplimiento contractual, por lo cual opone la falta de jurisdicción a favor de la administración pública, en especial, a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), actualmente le corresponde a la Dirección de Arrendamiento Comercial.
Ahora bien este Tribunal para decidir aprecia que dicha cuestión previa se encuentra regulada en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que literalmente reza al tenor siguiente:
“Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
1° La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia. (...)
(Resaltado Nuestro)
Ahora bien, observa quien aquí decide que el núcleo de la presente incidencia se circunscribe a la solicitud de declaratoria de falta de jurisdicción de este Tribunal, por cuanto, tal y como lo afirma el Defensor Judicial de la demandada, que en el presente caso existe un conflicto para fijar el canon de arrendamiento y por ello las partes debieron acudir a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos en sede administrativa, consagrada en el artículo 66 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial
Artículo 66: Es competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la fijación del canon de arrendamiento de los Inmuebles.
Del artículo anteriormente trascrito, se desprende que la instancia administrativa fijara el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente ley. Sin embargo, en el presente caso se ventila una demanda de Desalojo por falta de pago de los meses febrero de 2012 hasta diciembre de 2015, quedando en evidencia que la fijación del canon de arrendamiento no constituye un hecho controvertido en la presente demanda de Desalojo, así mismo se aprecia que dicha instancia administrativa no obstará en el derecho de los interesados de acudir a los órganos jurisdiccionales, ya que si las partes no se pusieron de acuerdo para la fijación del canon de arrendamiento se tomara en cuenta el que fijen las partes en el contrato de arrendamiento En vista de ello, este Tribunal debe considerar que dicho procedimiento en sede administrativa es una instancia optativa para la fijación del canon de arrendamiento, la cual no necesita ser agotada para que pueda ser accionada la vía judicial.
Como consecuencia de lo antes expuesto, este Tribunal declara improcedente la cuestión previa del ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no consta en autos causa de falta de jurisdicción alguna. Así se decide.
Por otro lado el Defensor Judicial opone la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código Procedimiento Civil, consistente en el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos establecidos en el artículo 340 de la ley adjetiva específicamente el ordinal 4º y 5º que establece que la demanda debe contener la determinación precisa del objeto de la pretensión, y la relación de los hechos y el derecho, lo cual no ha ocurrido en el presente caso.-
Al respecto señala que es evidente la indeterminación del objeto ya que de una lectura al libelo de la demanda al folio 2 y su vuelto señala que el objeto de la demanda de desalojo versa sobre dos inmuebles constituida por un local comercial un apartamento identificado con el Nro. 2-13-7-08.
Que la parte actora no identifica el inmueble denominado apartamento, y tampoco indico la ubicación lindero y demás medidas, no nos permite determinar específicamente cual es el objeto de la pretensión al no determinarse con exactitud la identificación de ellos (Local y apartamento) y en el caso particular del apartamento definido como una vivienda unifamiliar en un edificio de varios pisos, generalmente constituido por una o dos habitaciones.
Asimismo opone el defecto de la demanda por no haber llenado los requisitos establecidos en el artículo 340 de la ley adjetiva específicamente en el ordinal 5º que establece que la demanda deberá expresar la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión con las pertinentes conclusiones.
El actor narra una serie de hechos relacionados con un contrato de arrendamiento, fundamento su demanda tanto en la ley de Arrendamiento Inmobiliarios como también en la ley de Regulación de arrendamiento Inmobiliarios para uso comercial, y omitió cual de las causales invoca para fundamentar en los artículos 43 y 91 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial pero en relación con el apartamento Omitió cual de las causales invoca para fundamentar el desalojo no señalo la causal aplicable al caso en referencia.
En cuanto al ordinal 5 la norma exige una relación de los hechos y el derecho aplicable, por lo que con vista a las impresiones en el cuerpo de la demanda sobre el apartamento, que el mismos sería destinado a deposito entonces la ley aplicable para los inmuebles reservados a ello sería la ley de arrendamiento Inmobiliario, toda vez que el artículo 2 de la ley de locales comerciales excluyen a los depósitos.-
Este Tribunal para decidir aprecia:
Establece el Artículo 346:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…) 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340,…”
Artículo 340: “El libelo de la demanda deberá expresar:
4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble, las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
5º) La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones... Fin de la cita
Para mejor ilustración, este Tribunal tiene a bien citar este Juzgado el criterio doctrinal expuesto por el autor REGEL-ROMBERG en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987: Tomo 3. Procedimiento Ordinario, el cual es del tenor siguiente:
…Por todo ello, se acepta generalmente la posición ecléctica de Rosenberg formulada así: … Como el fin de la indicación del objeto, así como del fundamento y también de la presentación de determinada petición, no es otro que hacer saber al Tribunal y al demandado cual es la causa litigiosa que quedará pendiente, basta la indicación de un conjunto de hechos que haga conocer la pretensión planteada y que se designe en forma tan clara que sea individualizada, es decir, que pueda ser diferenciada de otras de las misma, es decir, la denominación técnico-jurídica del derecho o de la relación jurídica que se haga valer no es necesaria y como el juez no está impedido por ella para la aplicación del derecho, tiene únicamente el significado de una indicación abreviada y de un sustituto de la indicación de los hechos, única importante…
(Subrayado y Negrita del Tribunal)
En efecto, quien demanda debe dar las razones de hecho y de derecho en que base su acción, sin que sea necesario que la parte actora indique en forma detallada y minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho, ya que de conformidad con el texto supra citado, la juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones en que estas incurran, por cuanto el aplica o desaplica el derecho de oficio.
En este mismo orden de ideas, tenemos que las exigencias contenidas en el ordinal 5º del citado artículo 340 del Código de Procedimiento Civil consiste fundamentalmente en que el escrito de demanda se redacte de tal manera que puedan conocerse los fundamentos de hecho y su respectiva relación con los preceptos o disposiciones legales que el abogado que represente o asista a la parte actora considere aplicables al caso, surgiendo de esa manera, la primaria calificación jurídica de los hechos sometidos a juicio.
En tal sentido, observa quien aquí decide, que en el libelo que originó esta controversia el cual encabeza las presentes actuaciones señala lo siguiente:
“Que Germán Alviarez Guevara como apoderado especial de las ciudadanas JACQUELINE LETIZIA PERNICENI VIUDA DE SINACOLA, MICHELLE ODETTE PERNICENI VIUDA DE SERRE, MONIQUE PALMYRE MARIE PERNICENI DE ARANA, ISABELLE JEANNE ESILDE PERNICENI y JEANINNE SIMONE HENRIETTE DE MOULIN suscribió contrato de arrendamiento privado ( de ahora en adelante “El Contrato”), con la Sociedad Mercantil “vega Marti Plata Cobre, S.R.L. de ahora en el adelante la Arrendadora).
Que es el caso que la sociedad mercantil vega Martí Plata Cobre, S.R.L. “La Arrendataria”, dejo de cancelar los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2012 que fue el último mes en que canceló su obligación como arrendataria, es decir que los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril , mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014 enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015, o sea cantidad de cuarenta y siete 847) cánones sin pagar que a razón de Tres mil Cincuenta y un Bolívares con Ochenta céntimos (3051,80 Bs.) mensuales que fue el ultimo canon de ajustado de mutuo acuerdo entre las partes, hacen un total de Ciento Cuarenta y tres Mil Cuatrocientos Treinta y cuatro bolívares con sesenta céntimos (Bs.143.434,60).-
Que es caso que la arrendataria en el Contrato es la Sociedad Mercantil vega Martí Plata Cobre, S.R.L. “La Arrendataria”, y de conformidad con el contrato este se celebró Intuito Personae, es decir, Por la razón de la persona o en consideración de ella, en efecto la clausula cuarta de “El Contrato”.
Que es caso honorable Juez, en el local comercial objeto del Contrato está funcionando otra empresa diferente a la Arrendataria en flagrante violación de la Clausula Cuarta del Contrato. En efecto si se coloca en cualquier buscador de sitios de Internet la siguiente página www.platacobre.com, se encuentra una empresa que funciona bajo la denominada de Plata y Cobre y en dicho sitio de Internet, en la sección contacto y ubicación de dicha página aparece lo siguiente Platacobre Calle José Félix Ribas, Chacao, Caracas.
Como se puede observar la dirección que se coloca en dicha pagina es la inmueble de nuestra representada y aparece señalado como Rif de la empresa “Plata y Cobre” el numero J-29953300-9. Ahora bien cuando se consulta el Rif de la empresa “plata y cobre” el número J-29953300-9. Que la empresa que aparece funcionado en la dirección del inmueble de el Contrato propiedad de nuestra representada no s la empresa que realizó el contrato intuito personae, por lo, por lo tanto “la arrendataria” y sus actuales socios no podrá cederlo ni traspasarlo total o parcialmente y tampoco celebrar subarrendamientos totales ni parciales, sin la autorización escrita de “las arrendadoras”. El contrato se celebra de común acuerdo entre las partes, pero se hace exclusivamente en consideración de los actuales socios de la Sociedad Mercantil “…Vega Marti Plata Cobre S.R.L.” Solo a los efectos de este contrato de arrendamiento, el cambio, cesión o inclusión de nuevos socios diferentes a los actuales deberá obligatoria y necesariamente ser aprobado por los “Los Arrendadores” o sus apoderados Germán Alviarez Guevara y Gabriel Enrique Alvares Hernandez…” y el mismo contrato señala las consecuencias del incumplimiento..” fin de la cita
Fundamentando su demanda en los artículos 33 y 34 de la ley de arrendamiento Inmobiliarios, ley con la que nació la relación contractual y los Artículos 1,2,40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios.
En el escrito de subsanación de las cuestiones previas señala el apoderado judicial de la parte demandada que en escrito de demanda se señala sin lugar a dudas la relación de los hechos los fundamentos de derecho y las conclusiones que exige el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien el Tribunal para decidir aprecia lo siguiente el defensor judicial opuso el defecto de forma de la demandada por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica ordinal 4 el artículo 340 del Código de procedimiento Civil, por no haberse determinado con precisión el objeto de la demanda, indicando sus linderos.
El Tribunal pasa seguidamente a revisar si el libelo de demanda señala de forma detallada el objeto de la pretensión y al respeto se aprecia en su petitorio el cual señala:
PRIMERO: Al desalojo inmediato del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido Local Comercial ubicado en la planta baja del Edificio Residencias Letizia, identificado con el Nro.2-13 y 7-08 ubicado en la calle José Félix Ribas del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Asimismo se aprecia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que en fecha 22 de abril de 2008 en su clausula Primera se observa lo siguiente:
PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO: “Las Arrendadoras” da en arrendamiento a “La Arrendataria” , el local comercial ubicado en la planta baja del edificio “ Residencias Letizia” donde funciona la compañía Vega Marti Plata Cobre , S.R.L, así como también un apartamento situado en la planta median del mencionado edificio, identificado con el No2-13 y 7-08, ubicado en la calle José feliz Ribas del Municipio Chacao del Estado Miranda, local y Apartamento que a los únicos efectos de este contrato se identifican como “el Local”. Para fines que interesan a la arrendataria
De lo antes señalado se aprecia que en primer término que en el petitorio de la demanda se solicita el desalojo del local comercial ubicado en la planta baja del edificio Residencias Letizia identificado con el Nro.2-13 y 7-08, del libelo de la demanda se aprecia que la parte actora es propietaria de un local comercial ubicado en la planta baja del edificio Residencias Letizia, donde funciona la compañía “Vega Marti Plata Cobre, S.R.L” así como también un apartamento situado en la planta media del mencionado Edificio identificado con el Nro.2.13 y 7-08 , asimismo se observa en la clausula primera del contrato de arrendamiento se identifica el objeto del contrato, motivo por el cual se debe concluir que es irrelevante la no indicación de la situación de los linderos del inmueble objeto de la demanda que tengan por objeto relaciones arrendaticias, y siendo que en el presente caso, no hubo contradicción por parte de la demandada del bien inmueble arrendado, es decir, que la relación arrendaticia recayera sobre otro inmueble, es evidente que ello por sí sólo resulta suficiente para identificar el bien inmueble sobre el cual recaerá el presente fallo, razón por la cual estima esta sentenciadora que se cumplió el requisito de forma previsto en el ordinal 4 del artículo 340. Y así se decide.-
Ahora bien este tribunal a los fines de verificar el requisito previsto en el ordinal 5 del artículo 340 aprecia que la presente demanda trata de un Desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento y el incumplimiento de la clausula cuarta del contrato del referido contrato, en virtud de que el inmueble lo está ocupando una persona jurídica distinta a la arrendataria, asimismo se aprecia que la parte actora señala como fundamentos de derecho los artículos 33 y 34 de la ley de arrendamiento inmobiliarios y 1, 2 y 40 del Decreto con rango Valor Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
En contraste con lo anterior, la actora manifiesta el carácter con el que actúa y la base de su pretensión, así como los fundamentos legales, ya que señala los hechos constitutivos y menciona los artículos en los que recae su pretensión y que pese a que la parte actora señala como fundamento la Ley de arrendamiento Inmobiliarios que no es aplicable al caso in comento, no es motivo para declarar dicho defecto de forma, toda vez el juez no está atada a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones en que estas incurran, por ser el este conocedor del derecho, motivo por el cual concluye quien aquí decide que se cumplieron los requisitos del artículo 340 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Por lo antes señalado resulta forzoso concluir que la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el ordinal 4ºy 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil se declara improcedente. y Así se decide.-
Asimismo El Defensor Judicial de la parte demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil la cual establece la prohibición de admitir la acción propuesta y al respecto señala que del contrato de arrendamiento objeto de estudio, versa sobre un local comercial ubicado en la planta baja del edificio residencias Letizia, y tal como lo manifiesta la representación de la parte actora, es donde funciona la compañía Vega Marti Plata Cobre, S.R.L inmediatamente explica “.. así como un apartamento situado en la planta media del mencionado edificio identificado con el Nro. 2-13- y 7-08… Quisiera acotar que sus representados desconocen sin esos números sin uno local comercial y el otro del apartamento o a la inversa
El actor fundamenta la pretensión en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y también lo fundamenta en los artículos 1,2 y 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliarios para el uso comercial aplicable para sendos inmuebles, vale decir un local comercial y un apartamento identificado con el nro. 2-13 y 7-08, que la última ley especial esta aplicable a los arrendamiento de locales en los cuales se realicen actividades comerciales o de prestación de servicios independientemente de que el inmueble funcione como una unidad inmobiliaria por sí sólo, forme parte de una unidad inmobiliaria por sí solo o se encuentre anexado a éste.
Alega el defensor judicial que la parte actora confunde los procedimientos en los cuales fundamenta su pretensión, en primer lugar la parte actora debió inicialmente agotar el procedimiento previo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda para la desocupación del apartamento, entidad esta donde debió dirigirse con el fin de dar inicio al procedimiento administrativo previo a las demanda conforme lo establece el artículo 94 al 96 de la Ley para la Regularización y Control de Regulación de Arrendamiento de Vivienda.
Que esta incongruente demanda de desalojo de dos inmuebles de uso distintos como local comercial y el otro de vivienda unifamilar en un edificio de varios pisos generalmente constituido por unas o mas dos habitaciones cocina y baño, nos permite afirmar que dichos procedimientos de desalojo en ambos casos, son diametralmente opuesto uno del otro y es por ello que la acción propuesta no debió ser admitida.
Cabe señalar que estas demandas están prohibidas expresamente en la ley o que bien aparezca clara la intensión del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad esta sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de un supuesto de inadmisibilidad de la demanda porque así lo dispone la ley.-
Ahora bien este Tribunal pasa a transcribir el contenido del referido artículo, el cual reza:
Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
... 11º La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda...
Este tribunal observa, que efectivamente, en la clausula primera del contrato de arrendamiento señala que el objeto del contrato de arrendamiento es un local comercial identificado con el Nro. 2-13 ubicado en la planta baja y un apartamento situado en la planta media signado con el numero 7-08, que es evidente que dicho apartamento se alquila como parte del local comercial, es decir que su uso es el que le otorgan las partes en el contrato de arrendamiento que es uso exclusivo de local comercial, motivo por el cual este tribunal estima que en el presente caso no es aplicable la ley de Alquileres de Vivienda, en virtud de que el apartamento no fue alquilado para uso exclusivo de vivienda, es por ello que se debe concluir que la ley aplicable al caso in comento es la ley de Alquileres de Locales Comerciales, con vista al uso que le otorga a los inmuebles que constituyen un todo, en consecuencia se debe concluir que en el presente caso no existe ninguna disposición legal que expresamente prohíba la presente acción.
En consecuencia resulta forzoso para esta sentenciadora declarar Sin lugar la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por el Defensor Judicial de la parte actora. Así expresamente se decide.
- III-
DECISIÓN
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente esgrimidos, este Juzgado Duodécimo de Municipio Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO:SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción frente a la administración pública.
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el ordinal 4ºy 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por el Defensor Judicial de la parte actora.
CUARTO: Conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada al haber resultado totalmente vencida en esta incidencia
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Dos(02) días del mes de marzo del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ
LA SECRETARIA ACC.,
ABG. LIGIA ELENA ELIAS
En la misma fecha se publicó el presente fallo.-
LA SECRETARIA ACC.,
ABG. LIGIA ELENA ELIAS
AGG/LEE/GraceRengifo.-
