REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE TRIBUNALES DE MUNICIPIO ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
TRIBUNAL VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUEZ: LISETH DEL CARMEN HIDROBO AMOROSO
ASUNTO: AP31-V-2016-001008
PARTE DEMANDANTE: Empresa Mercantil NAISI C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha tres (03) de julio de 2003, anotado bajo el Nº 68, Tomo 779-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MIRIAM BALI DE ALEMAN, ELIZABETH ALEMAN BALI, YUVIRDA PLAZA MORENO, PAULA ISABEL BOGADO CARRILLO, OSCAR ALEMAN BALI y ANTONIO NUCETE LEIDENZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 284, 58.364, 128.748, 178.158, 73.401 y 58.365, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ARGIANA DI PRETORO NOSCHESE, venezolana, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.096.604.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NAIRIM MORENO BERROTERAN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 111.204.-
MOTIVO: DESALOJO
- I -
NARRATIVA
ACTUACIONES PROCESALES
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 19 de octubre de 2016, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento a este Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que mediante auto dictado en fecha 20 de octubre de 2016, la admite y ordena su trámite conforme a las normas del juicio oral.
En fecha 31 de octubre de 2016, previa solicitud de la representación judicial de la parte demandante, se dictó auto ordenando librar compulsa de citación a la parte demandada, ciudadana ARGIANA DI PRETORO NOSCHESE, antes identificada, y se hizo entrega de la misma a la Oficina de Alguacilazgo adscrita a este Circuito Judicial, a los fines de la práctica de la citación ordenada.
En fecha 29 de noviembre de 2016, se dictó auto negando el pedimento realizado por la representación judicial de la parte actora, referente a la citación por cartel, en virtud de la imposibilidad del Alguacil en practicar la citación de la demandada e instó a agotar la citación personal para lo cual se ordenó el desglose de la compulsa respectiva a los fines de practicar la citación.
En fecha 20 de enero de 2017, compareció el Alguacil DAVIS BENCOSME y consignó por medio de diligencia, compulsa sin firmar librada al ciudadano ARGIANA DI PRETORO NOSCHESE, parte demandada, por cuanto se trasladó en fechas 17/01/2017 y 18/01/2017, a la dirección señalada, y no fue posible lograr la citación personal.
En fecha 10 de febrero de 2017, en virtud de haber sido designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, mediante oficio No. CJ-2016-4627, de fecha 13 de diciembre del 2016, como Juez Temporal de este Juzgado, y debidamente juramentada en fecha 24 de enero de 2017 por ante la Rectoría Civil, la abogada LISETH DEL CARMEN HIDROBO AMOROSO, se aboco al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentra.
En esa misma fecha, previa solicitud de la representante judicial de la parte actora, se dictó auto ordenando la citación mediante cartel de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de abril de 2017, la Secretaria de este Tribunal dejó constancia mediante nota de secretaría de haberse dado fiel cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de mayo de 2017, previa solicitud de la representante judicial de la parte actora, se dictó auto mediante el cual se acordó designar como Defensora Judicial de la parte demandada, a la ciudadana NAIRIM JOSEFINA MORENO BERROTERAN, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 111.204, a quien se ordenó notificar.
En fecha 12 de julio de 2017, previa aceptación y juramentación del cargo por parte de la Defensora Judicial designada, se dictó auto ordenando librar compulsa de citación de la Defensora Ad-litem designada, ciudadana NAIRIM JOSEFINA MORENO BERROTERAN.
En fecha 28 de septiembre de 2017, compareció la Defensora Ad-litem, abogada NAIRIM JOSEFINA MORENO BERROTERAN, y consignó el escrito de Contestación de la Demanda.
En fecha 21 de febrero de 2018, oportunidad fijada para que tenga lugar la audiencia preliminar en el presente juicio, el alguacil respectivo anunció dicho acto en la correspondiente forma de ley, compareciendo al llamado la abogada ELIZABETH DEL VALLE ALEMAN BALI, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 58.364, con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, no compareciendo la parte demandada, ni por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno; la Juez con vista de la inasistencia de la parte demandada y con fundamento en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, acordó la fijación de los hechos y los límites de la controversia por auto separado, dentro de los tres (03) días de despacho siguientes.
En fecha 26 de febrero de 2018, se dictó auto fijando los hechos controvertidos en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil y abriendo al efecto a pruebas la causa por el lapso de cinco (5) días de despacho para que las partes promuevan las que consideren pertinentes.
En fecha 13 de marzo de 2018, se dictó auto admitiendo las pruebas promovidas junto con el escrito libelar en vista que ninguna de las parte promovió pruebas en la oportunidad correspondiente. Dejándose constancia que el lapso para la evacuación de pruebas seria de diez (10) días de despacho, todo ello de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de abril de 2018, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral en el presente proceso, para el vigésimo quinto (25º) día de despacho siguiente, el cual se difirió por asuntos preferenciales del Tribunal para el día 24 de mayo de 2018.
En fecha 24 de mayo de 2018, se llevó a cabo la audiencia oral, contando con la presencia de la representación judicial de la parte actora, no compareciendo la parte demandada, ni por sí ni por medio de apoderado alguno. Luego de celebrada la audiencia y transcurrido el lapso de ley, el juez dictó el dispositivo del fallo, declarando con lugar la demanda.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la representación judicial de la parte actora que su representada, es propietaria de un local comercial distinguido con el numero uno (No. 1), del Edificio SINAI, situado en la Calle C, de la Urbanización Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda. Que dicho local se encuentra dividido en dos (2) locales comerciales marcados No. 1-A y No. 1-B.
Que consta del contrato de arrendamiento, autenticado por ante el Notario Público Primero del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de marzo de 2004, inserto bajo el Nº 08, Tomo 23, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, que INVERSIONES IBEPRO S.R.L., quien para esa fecha estaba plenamente autorizada por la anterior propietaria del inmueble y luego por su representada, para administrar el inmueble, celebró con la ciudadana ARGIANA DI PRETORO NOSCHESE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº V-14.096.604, contrato de arrendamiento, que comenzó a regir el día dieciocho (18) de marzo de dos mil cuatro (2004), sobre el local marcado con el numero y letra (No. 1-B), el cual se convino sería destinado a la venta de loterías autorizadas por la autoridad competente.
Sigue alegando que el día 24 de septiembre de 2008, practicó notificación judicial a través del Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a INVERSIONES IBEPRO S.R.L., notificándole su voluntad de revocarle el mandato de administración que hasta esa fecha venía ejerciendo sobre las unidades que le pertenecían del edificio SINAI, entre las que se encuentra el local No. 1-B.
Y posteriormente, para dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 1.550 del Código Civil, su representada el día 01 de diciembre de 2015, a través del Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, notificó a la ciudadana ARGIANA DI PRETORO NOSCHESE, que en su condición de propietaria había asumido directamente la administración del local No. 1-B, por lo que a partir de la fecha de esa notificación debía entenderse con NAISI C.A., en todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento, que tiene celebrado sobre el referido local del edificio SINAI y asimismo, que debía cancelarle los cánones de arrendamiento que vencieran a partir de esa fecha. Se le notificó igualmente, que debería pasar dentro de los siete (07) días siguientes por las oficinas de NAISI C.A., cuya dirección se le suministró con la notificación, para adecuar su contrato a lo establecido por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Arguye que, a pesar del contenido de la notificación, no acudió a la oficina NAISI C.A., para adecuar su contrato a las normas allí establecidas y para cancelar los cánones de arrendamiento del local arrendado, que se vencieron a partir de la fecha de notificación antes mencionada, adeudando la cantidad de SEISCIENTOS ONCE BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 611,40), por pensiones de arrendamiento vencidas de los meses de diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016, a razón del canon mensual de SESENTA Y UN BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 61,14); es por lo que acude a demandar a la parte demandada por DESALOJO.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La Defensora Judicial designada a la parte demandada, abogada NAIRIM MORENO BERROTERAN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 111.204, en su escrito de contestación, alega que después de realizados varios intentos para contactar a su representada, no se pudo lograr ninguna conversación, de manera tal que se le envió telegrama a la dirección en autos.
Que encontrándose dentro del lapso legal correspondiente para ejercer el derecho a la defensa de su defendida y contestar la demanda lo hizo en los siguientes términos: Niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos, como en derecho la pretensión incoada por la parte accionante, por no estar dados los supuestos de hecho y sus correspondientes consecuencias jurídicas, donde su representada ha incumplido con el contrato establecido en fecha 18 de marzo de 2004, donde la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO, estaba plenamente facultada para su administración y que posteriormente por revocar su mandato es asumido por la Sociedad Mercantil NAISI C.A., Ya que según las premisas invocadas ha faltado con los deberes establecidos tanto en el contrato de arrendamiento como en la Ley, comenzando a cancelar de manera incorrecta los cánones de arrendamientos, correspondiente a los meses de diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2016, por cancelar al propietario del inmueble por concepto de los cánones de arrendamientos insolutos, adeudando la cantidad de Bs. 611,40. Que el accionante deberá fundamentar la demanda donde pruebe de manera fehaciente sus alegatos, para ser declarada como cierta dicha pretensión.
- II -
DE LOS MEDIOS DE PRUEBA
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA JUNTO AL LIBELO DE DEMANDA
1. Copias fotostáticas del Instrumento Poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 17 de marzo de 2016, anotado bajo el Nº 6, Tomo 54, folios del 30 al folio 34, de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría Pública, el cual riela al folio 06 y 07 del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, motivo por el cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado el carácter con el que actúan los mencionados abogados en el juicio. Así se decide.
2. Copias fotostáticas del Documento de Propiedad del inmueble objeto de la demanda, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 25 de junio de 2004, quedando registrado bajo el Nº 12, Tomo 8, Protocolo Primero, el cual riela a los folios 08 al folio 11, ambos inclusive, del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de los demandados, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia quedó demostrado que la parte actora tiene la propiedad del Edificio SINAI, en donde se encuentra ubicado el local objeto del juicio. Así se decide.
3. Original del Contrato de Arrendamiento suscrito por la empresa mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L. y la ciudadana ARGIANA DI PRETORO NOSCHESE, sobre el local marcado con el número y letra uno-B (No. 1-B), del edificio EL SINAI, ubicado en la Calle C de la Urbanización Boleíta, Municipio Sucre del Estado Miranda, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 18 de marzo de 2004, anotado bajo el Nº 08, Tomo 23, de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría Pública, el cual riela a los folios 12 al folio 16, ambos inclusive, del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue desconocido por la parte demandada, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la relación arrendaticia que existe entre las partes con relación al local marcado con el número y letra uno-B (No. 1-B). Así se decide.
4. Copias fotostáticas de la Notificación Judicial, practicada en fecha 24 de septiembre de 2008, por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada con el expediente Nº AP31-S-2008-001750, cursante a los folios del 17 al folio 23, ambos inclusive del presente expediente. En consecuencia, quedó demostrado que la parte actora notificó a la arrendataria de la revocatoria a INVERSIONES IBEPRO, S.R.L. de la administración del Edificio, y en virtud de ello, cesarían de inmediato en el cobro de los alquileres de los locales, oficinas y apartamentos del Edificio, igualmente se dejó constancia de haber entregado la notificación. Así se decide.
5. Copias fotostáticas de la Notificación Judicial, practicada en fecha 01 de diciembre de 2015, por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada con el expediente Nº AP31-S-2015-010464, cursante a los folios del 24 al folio 58, ambos inclusive del presente expediente. En consecuencia, quedó demostrado que la parte actora notificó a la arrendataria que NAISI C.A. es la única propietaria de los locales en el Edificio SINAI; que NAISI C.A. decidió asumir directamente la administración de dichos locales y que deberán entenderse con ella; que deberá pasar dentro de los siete (07) siguientes a la fecha de esa notificación para adecuar su contrato de arrendamiento, en la dirección señalada, igualmente se dejó constancia de haber entregado la notificación. Así se decide.
- III -
MOTIVA
Adminiculando las probanzas, continuando con la motivación de presente fallo, resulta necesario delimitar los puntos sobre los cuales ha quedado trabada la litis, pues ello, es determinar el thema decidendum y fijar los límites de la controversia, es decir, el cual viene claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, las pruebas y el valor de éstas.
Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:
“(…) En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (...)”.
La disposición supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Así pues, quien aquí sentencia, apreció y valoró todas las pruebas aportadas al proceso, en acatamiento al mandato contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 509 íbidem, el cual prevé que:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer el límite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o en máximas de experiencia. En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o los otorgantes teniendo en mira las exigencias de la ley de la verdad y de la buena fe.”
En ese orden de ideas, previo a pasar a dirimir el fondo de la causa y analizar como el material probatorio presentado en juicio aporta elementos para resolver la controversia, debe este Tribunal revisar con antelación la procedencia de la acción, es decir, que nos encontremos frente a la acción idónea, para tutelar los derechos que se alegaron en el libelo de demanda.
En este sentido debemos atender inicialmente que nos encontramos frente una acción judicial intentada por la Empresa Mercantil NAISI C.A., antes identificada, en la cual demanda por DESALOJO, a la ciudadana ARGIANA DI PRETORO NOSCHESE, teniendo como objeto del presente juicio un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el numero y letra uno-B (No. 1-B), del Edificio SINAI, situado en la Calle C, de la Urbanización Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda.
La acción propuesta versa sobre el desalojo, a consecuencia de la falta de pago de los meses que van desde el mes de diciembre de 2015, y de enero de 2016 a septiembre de 2016, adeudando hasta la fecha en que se interpuso la demanda, once (11) cuotas por cánones de arrendamiento, por lo que la presente causa queda delimitada a verificar la procedencia del desalojo por falta de pago de cánones arrendaticios, así como el incumplimiento a adecuar el contrato de arrendamiento, en la cual el procedimiento aplicable a las acciones de esta naturaleza, es el regulado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40, causales “a” e “i”, el cual establece:
“Artículo 40: Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Cursiva, Negrita y Subrayado del Tribunal).
Es importante destacar, que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellas adquiridas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, los cuales señalan textualmente lo siguiente:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Por lo que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado ya que el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon de arrendamiento. En este orden de ideas acotamos que, La ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de sus obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal o se trate de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación.
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, a los fines de determinar la procedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En referencia al primero de los supuestos establecidos en la norma, es decir, la existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado, observa este juzgador que consta en el expediente contrato de arrendamiento suscrito entre las partes inmersas en el proceso y en virtud que la parte demandada no compareció a impugnarlo ni desconocerlo se tiene como fidedigna la existencia de la relación locativa, y en virtud de que las partes no suscribieron acuerdo alguno luego de vencido el tiempo fijo de un (01) año, según consta en la tercera clausula del referido contrato, éste se convirtió a tiempo indeterminado, por lo que el primer supuesto queda fuera del contradictorio; y así se establece.-
En cuanto a la segunda exigencias para la procedencia de la acción de desalojo, observa este Tribunal, que a decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, desde el mes de diciembre de 2015, y de enero de 2016 a septiembre de 2016; por lo que, el principio general que rige en materia de la carga probatoria, derivado de las normas contenidas en los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, postula que cada parte debe probar los hechos que afirma y complementa que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia; así que, obligada como se encontraba la accionada a demostrar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, y en el caso de autos, la demandada no demostró ni haber seguido efectuando el pago de los cánones de arrendamiento, ni el pago de la cantidad que se le reclama, ni ningún hecho capaz de liberarla, cumpliéndose así con el segundo supuesto.
En tal sentido, para que prospere la acción de desalojo fundada en falta de pago, es requisito indispensable que la arrendataria haya dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas. En el caso sub iudice, observa quien aquí sentencia, que no fue controvertida en la secuela del proceso la relación jurídica que vincula a las partes; por tanto, habiendo alegado la actora como fundamento de su pretensión el incumplimiento del contrato por parte de la arrendataria, al no cancelar los cánones de arrendamiento desde diciembre de 2015, y de enero de 2016 a septiembre de 2016; debe expresamente el Tribunal constatar la prueba de los hechos alegados, no demostrando la parte demandada durante la secuela del proceso que haya cumplido con tal obligación.
Siendo así, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, vistas las consideraciones expresadas por este Tribunal, y por haber sido así solicitado en el libelo de la demanda, se estiman llenos los extremos fácticos y jurídicos para concluir que la pretensión del actor se encuentra ajustada a derecho, por lo que la acción intentada debe prosperar, en tal virtud debe declararse en el dispositivo del presente fallo con lugar la demanda, condenándose a la parte demandada por vía de consecuencia, a la entrega material del local objeto de la litis. Igualmente debe condenarse a la parte accionada a pagar la suma de SEISCIENTOS ONCE MIL BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 611,40), a titulo de indemnización por daños y perjuicios por el uso y disfrute del local arrendado, correspondiente a los meses insolutos que van desde el mes de diciembre de 2015, y de enero de 2016 a septiembre de 2016 y los que se sigan venciendo desde la interposición de la presente demandad hasta que quede definitivamente firme el presente fallo. Así queda establecido.
DISPOSITIVA
En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado Vigésimo Cuarto (24º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de DESALOJO intentada por la Empresa Mercantil NAISI, C.A., contra la ciudadana ARGIANA DI PRETORO NOSCHESE, arriba identificados plenamente.
SEGUNDO: Como consecuencia, se condena a la parte demandada la entrega material, real y efectiva a la parte actora, del inmueble arrendado, constituido por un local comercial marcado con el numero y letra uno-B (Nº 1-B) del Edificio El Sinaí, inmueble ubicado en la Calle C de la Urbanización Boleíta, Municipio Sucre del Estado Miranda, en las misma condiciones en que fue recibido y solvente en el pago de los servicios y gastos a que se obligó.
TERCERO: Se ordena a la demandada al pago a titulo de indemnización de daños y perjuicios, por la cantidad de SEISCIENTOS ONCE MIL BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 611,40) correspondiente al total de las pensiones de arrendamiento insolutas a partir del mes de diciembre de 2015 al mes septiembre de 2016, más los que se sigan venciendo hasta el día en que quede definitivamente firme la presente decisión.
CUARTO: Se condena a la demandada al pago de las costas y costos a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los ocho (08) días del mes de junio de dos mil dieciocho (2018). Años 208 Años de la Independencia y 159 Años de la Federación.-
LA JUEZ,
ABG. LISETH DEL CARMEN HIDROBO AMOROSO.-
LA SECRETARIA ACC.,
VIVIANA ALDANA.-
En esta misma fecha, siendo las once y diez minutos de la mañana (11:10 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC.,
VIVIANA ALDANA.-
LCHA/Viviana*
ASUNTO: AP31-V-2016-001008
ASIENTO LIBRO DIARIO: 10
