AP31-V-2017-000423
PARTE ACTORA: MARIA ANGELA GONCALVES de DE DIAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-4.586.824.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: HECTOR ALONZO ROJAS TRIAS, FRANCISCO JOSE BANCHS y ANGEL GIL FERNANDEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 106.903, 112.069 y 270.525, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EDUARDO JOSE ARISMENDI MORALES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-12.057.104.
DEFENSORA
JUDICIAL: NORKA COBIS RAMIREZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 100.620.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se hace extensivo el presente fallo en los términos siguientes:
I
NARRATIVA
El presente juicio se inició mediante libelo de demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana MARIA ANGELA GONCALVES de DE DIAS, en contra del ciudadano EDUARDO JOSE ARISMENDI MORALES, identificados en la parte inicial del presente fallo.
Expone la representación judicial de la parte actora, que su representada es propietaria junto con sus hijos ARNALDO IVO DE DIAS GONCALVES, DEISY CAROLINA DE DIAS GONCALVES y JESSICA ZITA DE DIAS GONCALVES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-13.992.082, V-14.965.352 y V-18.042.245, respectivamente, así como con los ciudadanos MANUEL ZACARIAS y MARIA ODETE DE SOUSA de GOUVEIA, de nacionalidad extranjera, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números E-81.723.109 y E-81.382.019, de un inmueble constituido por una casa quinta llamada loleflor y el terreno sobre la cual está construida, ubicada en la parcela número ocho (8), Manzana R, Zona dos (2) en el plano de parcelamiento de la Urbanización Los Chaguaramos. Que en el año 2010, su representada MARIA ANGELA GONCALVES de DE DIAS, inició con el ciudadano EDUARDO JOSE ARISMENDI MORALES, antes identificado, una relación arrendaticia con respecto al Local distinguido con la letra y número A-1, ubicado en la planta baja de la quinta loleflor, situada en la parcela número ocho (8), Manzana R, Zona dos (2) en el plano de parcelamiento de la Urbanización Los Chaguaramos. Que la referida relación arrendaticia se documentó en cuatro (4) contratos de arrendamiento sucesivos, todos a tiempo determinado, con duración de un (1) año cada uno; el último de los cuales tuvo vigencia a partir del 01 de junio de 2013 al 31 de mayo de 2014. Que a pesar de que el contrato de acuerdo con la clausula sexta fue celebrado entre las partes intuito persona, el arrendatario subarrendó el inmueble cediéndolo a otra persona distinta, ya que él mismo está siendo ocupado y ejerce actos de comercio la sociedad mercantil INVERSIONES J.D.C 2000 C.A, lo que además evidencia el cambio de uso, pues el objeto del contrato de acuerdo con la cláusula quinta fue para uso de Cyber y actualmente la referida sociedad se dedica a la venta de productos lácteos, como quesos, huevos, etc. Que en franca violación a la cláusula octava el arrendatario modificó la estructura del inmueble sin la autorización de la arrendadora, pues se instalaron dos (2) aires acondicionados de forma inconsulta y sin previa autorización. Que el inmueble se encuentra deteriorado, que son evidentes los daños en la estructura, como tuberías salientes en la pared y techo, levantamiento de pintura y desprendimiento del tejado, lo que evidencia la falta de mantenimiento por parte del arrendatario, a lo cual está obligado tanto como por ley como contractualmente. Que tales circunstancias se adecuan a los supuestos de hecho contenidos en los literales taxativos identificados con las letras “c”, “d”, “f” e “i” del artículo 40 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que las mismas se traducen en incumplimientos de índole legal y contractual por parte del ciudadano EDUARDO JOSE ARISMENDI MORALES, que hacen procedente la acción de desalojo. Que por las razones antes expuestas y cumplidos todos los extremos de ley, es por lo que acuden ante este tribunal a demandar, como formalmente lo hacen en nombre de su representada ciudadana MARIA ANGELA GONCALVES de DE DIAS, al ciudadano EDUARDO JOSE ARISMENDI MORALES, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: Primero: A hacer la entrega material, real y efectiva del inmueble objeto del arrendamiento a su representada, totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que lo recibió, y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya hecho uso en el inmueble. SEGUNDO: En pagar las costas y costos del presente juicio. Estimó la cuantía de la demanda en setenta y dos mil bolívares (Bs. 72.000,00) equivalente a doscientas cuarenta unidades tributarias (240UT).
En fecha 21 de septiembre de 2017, se admitió la presente demanda, la cual se ordenó sustanciar por los trámites del juicio oral establecido en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
Agotadas como fueron las gestiones para lograr la citación personal del demandado ciudadano EDUARDO JOSE ARISMENDI MORALES e infructuosas como resultaron las mismas, se procedió a su citación por carteles conforme a lo previsto en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil, se le designó defensor judicial cuyo nombramiento recayó en la abogada NORKA COBIS RAMIREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 100.620.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la Defensora Judicial de la parte demandada, adujo que envió telegrama por ante el Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL, para tratar de ubicar a su representado ciudadano EDUARDO JOSE ARISMENDI MORALES, no teniendo comunicación alguna; negó rechazó y contradijo que su representado haya incumplido el contrato suscrito con la ciudadana MARIA ANGELA GONCALVES de DE DIAS; negó rechazo y contradijo que su representado haya subarrendado, que tenga el local deteriorado o haya realizado cambio de uso, modificaciones, alteraciones o deba pagar costas procesales.
En fecha 30 de julio de 2018, se celebró la audiencia preliminar, a dicho acto comparecieron los abogados ANGEL GIL y FRANCISCO BANCHS, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 270.525 y 112.069, respectivamente, quienes ratificaron todo lo alegado en el libelo de demanda, así como las pruebas acompañadas promovidas en el mismo. Se dejó constancia que la parte demandada, no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno.
En fecha 02 de agosto de 2018, este tribunal conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procedió hacer la fijación de hechos y límites de la controversia.
En el lapso probatorio, en fecha 07 de agosto de 2018, la parte actora procedió a ratificar el valor probatorio de las pruebas promovidas junto al libelo de demanda, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 19 de septiembre de 2018.
La parte demandada no ejerció su derecho a promover pruebas.
En fecha treinta de Octubre de 2018, se llevó a cabo la audiencia oral en la presente causa.-
II
PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante:
Junto con el escrito libelar:
1) Cursante de los folios cuarenta y ocho (48) al cincuenta (50), instrumento poder otorgado por la ciudadana MARIA ANGELA GONCALVES de DE DIAS a los abogados HECTOR ALONZO ROJAS TRIAS, FRANCISCO JOSE BANCHS y ANGEL GIL FERNANDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 106.903, 112.069 y 270.525, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el N° 39, Tomo 297 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria; dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos, 150, 151, 152 y 429 del Código de Procedimiento Civil.
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2) Cursante de los folios cincuenta y uno (51) al folio cincuenta y seis (56) documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 36, Tomo 12, Protocolo Primero de fecha 07 de agosto de 1997, dicha instrumental es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como plena prueba de la propiedad que sobre el bien inmueble constituido por una casa-quinta y el área de terreno sobre el cual está construida y que le es anexo y le pertenece, situada en la Urbanización Los Chaguaramos, Parcela distinguida con el número ocho (8), Manzana R, Zona dos (2) en el plano de parcelamiento de la Urbanización Los Chaguaramos , cuyas medidas y demás determinaciones constan en el referido documento; ostenta la ciudadana MARIA ANGELA GONCALVES de DE DIAS, parte actora en el presente juicio y así se establece.
3) Cursante a los folios cincuenta y siete (57) al sesenta y cuatro (64), documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, N° 2011.2459, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 217.1.1.20.2071 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, de fecha 28 de julio de 2011; correspondiente al Certificado de Solvencia de Sucesiones del expediente N° 090498, correspondiente al de cujus IVO DE DIAS GARCES, emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario, y así se establece.
4) Cursante de los folios sesenta y cinco (65) al sesenta y siete (67) instrumento autenticado por ante la Notaria Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de junio de 2004, anotado bajo el N° 29, Tomo 10, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de lo establecido en su cláusula tercera relativa al derecho de uso, disfrute y explotación comercial que sobre el local particularizado como 1-A, objeto de esta controversia gozaba el ciudadano IVO DE DIAS GARCES. Y así se establece.
5) Cursante de los folios sesenta y ocho (68) al folio setenta y dos (72) instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 18 de junio de 2010, por ante la Notaria Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 58, Tomo 48, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes desde el 01 de junio de 2010, hasta el 31 de mayo de 2011, sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.
6) Cursante de los folios setenta y tres (73) al folio setenta y siete (77) instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 31 de mayo de 2011, por ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 44, Tomo 137, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes desde el 01 de junio de 2011, sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.
7) Cursante de los folios setenta y ocho (78) al folio ochenta y dos (82) instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 29 de junio de 2012, por ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 44, Tomo 137, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes desde el 01 de junio de 2012 hasta el 31 de mayo de 2013, sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.
8) Cursante de los folios ochenta y tres (83) al folio ochenta y siete (87) instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 02 de julio de 2013, por ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 31, Tomo 387, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes desde el 01 de junio de 2013 hasta el 31 de mayo de 2014, sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.
9) Cursante a los folios ochenta y ocho (88) al folio ciento treinta y cinco (135) expediente N° AP31-S-2017-003407, contentivo de la solicitud de Inspección Judicial extra litem evacuada por este Tribunal en el inmueble objeto de la presente causa en fecha 22 de julio de 2017; dicha instrumental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1427 y 1428 del Código Civil, en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y siendo que la misma no fue impugnada por la parte contraria, se tiene como plena prueba lo que quedó establecido en los particulares a los cuales se contrae la misma y así se declara.
10) Cursante a los folios ciento treinta y seis (136) al folio ciento setenta (170) del expediente copias certificadas del expediente C-0273/06/17 nomenclatura de la Dirección de Arrendamiento Comercial del Viceministerio de Comercio Interior del Ministerio del Poder Popular para la Economía y Finanzas, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario, las cuales son prueba fehaciente del inicio del procedimiento administrativo que por ante dicho Ente inició la parte actora y así se establece.
11) Cursante de los folios ciento setenta y uno (171) al folio (172) del expediente cursa original de documento privado, mediante el cual en sus particulares CUARTO y QUINTO se dejó expresa constancia del reconocimiento que hacen los demás copropietarios del inmueble que la ciudadana MARIA ANGELA GONCALVES de DE DIAS, desde el 4 de julio de 2009, momento del fallecimiento de su cónyuge IVO DE DIAS GARCES, se ha encargado de la administración del local “1-A”; y que le atribuyen el derecho de uso, goce, disfrute y explotación comercial del local 1-A.- Esta documental visto que no fue impugnada por la parte contraria se valora conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.
12) Promovió las testimoniales de los ciudadanos MANUEL ZACARIAS GOUVEIA DA SILVA, MARIA ODETE DE SOUSA DE GOUVEIA, ARNOLD IVO DE DIAS GONCALVES, DEISY CAROLINA DE DIAS GONCALVES y JESSICA ZITA DE DIAS GONCALVES; visto que los precitados ciudadanos no comparecieron a rendir testimonio en la oportunidad de celebrarse el debate oral y público, quedan desechadas dichas testimoniales de este proceso y así se declara.
III
DEL DEBATE ORAL
Tal como fue indicado precedentemente, la representación judicial de la parte demandante ratificó los alegatos que ha sostenido durante la sustanciación del proceso, es así que en síntesis manifestó lo siguiente: “…ratificamos el valor probatorio de todas las documentales aportadas en el libelo de demanda, especialmente la inspección judicial practicada el día 22 de julio de 2017, el documento de propiedad y el último contrato de arrendamiento. Nuestra pretensión de desalojo se sustenta en que se verificaron y probaron los supuestos de hecho contenidos en las causales “C” “D” “F” e “I”, del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Esta representación demostró el título de de propietaria de nuestra representada tal y como se evidencia del anexo B, acompañado al libelo de demanda, en el sentido de tener la cualidad para sustentar la pretensión de desalojo. La relación arrendaticia inició el 1 de junio de 2010, mediante contrato que suscribió nuestra representada con el demandado ciudadano EDUARDO ARISMENDI, identificado en autos, la relación arrendaticia se sustentó en cuatro (4) contratos de arrendamiento que versaron sobre el mismo inmueble los cuales tuvieron vigencia de un año cada uno, siendo el último de éstos suscrito el 2 de julio de 2013, estableciendo la vigencia contractual desde el 1 de junio de 2013 al 31 de mayo de 2014. Vale decir que nuestra representada se encontraba habilitada para suscribir los contratos a título de arrendadora, en virtud de la función de administradora que le delegaron los copropietarios del inmueble a tales efectos, ello se desprende del anexo marcado con la letra “H” que se acompañó adjunto al libelo de demanda. Los referidos contratos que fueron idénticos en su contenido y entre las partes establecieron una serie de obligaciones que fueron incumplidas por el hoy demandado y que hacen procedente nuestra pretensión de desalojo. Se estableció contractualmente que la relación entre el arrendador y el arrendatario era intuito persona, como lo estableció la cláusula cuarta del último contrato; asimismo, se estableció la prohibición de quien fuese inquilino de subarrendar, ceder o traspasar los derechos derivados del contrato, tal y como lo establece la cláusula sexta del contrato que se viene comentando. Igualmente se estableció que el uso destinado al inmueble seria de Cyber establecido en la clausula quinta del contrato. De la misma forma el demandado se obligó, según la clausula sexta del contrato a mantener en buen estado de conservación el inmueble tal y como lo recibió, ello conforme a la cláusula séptima del contrato y por último el demandado estaba imposibilitado de hacer modificaciones inconsultas a la estructura del inmueble tal y como lo establece la cláusula octava del contrato. Todas las cláusulas anteriormente mencionadas fueron violadas por el demandado lo cual hace procedente el desalojo, especialmente conforme al contenido del acta que se levantó con motivo de la inspección extrajudicial que practicó este tribunal el 22 de julio de 2017, donde se demostró: 1) el deterioro conforme al particular primero y tercero del acta donde se señala los pisos y techos en mal estado de conservación, 2) Se demostró la modificación inconsulta señalada en el particular primero del acta donde se desprende la modificación de una estructura de la pared para instalar un aire sin la autorización de nuestra representada 3) Se demostró el cambio de uso del inmueble, señalado en el particular segundo, por cuanto se dejó constancia de la venta de productos lácteos, como quesos y nata y huevos 4) se demostró que hubo un subarrendamiento del contrato por parte del demandado establecido en los particulares cuarto, quinto y sexto del acta de inspección donde se dejó constancia de la actividad comercial de una empresa llamada INVERSIONES JDC 2000, así como puntos de venta para el público donde dicha empresa cobraba por sus servicios. En conclusión quedó demostrado que el inmueble estaba deteriorado, que sufrió modificaciones inconsultas, que se cambió el uso para el cual fue destinado y que además se verificó un subarrendamiento por parte del demandado, circunstancias éstas que se subsumen en las causales C, D, F, e I del artículo 40 de la ley especial aplicable a este caso, razón por la cual la pretensión de desalojo ha de ser declarada procedente. Es todo.”
La parte demandada no compareció a dicho acto ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno
IV
MERITO
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para esta Juzgadora traer a colación el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:
“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…Omissis…La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)…”
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión de la actora de solicitar el desalojo en virtud del incumplimiento del demandado del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; por su parte la defensora judicial designada se limitó a negar, rechazar y contradecir la demanda, negando el incumplimiento que alega la actora en el libelo.
Ahora bien, de lo anteriormente señalado aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en los supuestos de hecho contenidos en los literales taxativos identificados con las letras “c”, “d”, “f” e “i” del artículo 40 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala:
Artículo 40. Son causales de desalojo:
(…)
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio
(…)
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
(…)
i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “comité Paritario de Administración de Condominio”
De la referida norma se desprende, que son causales de desalojo el deterioro causado al inmueble por el arrendatario; las modificaciones hechas sin consentimiento del arrendador; el cambio de uso y en general el incumplimiento por parte del arrendatario de cualesquiera de las obligaciones que le corresponden según la ley y el contrato.
En el presente caso, del acervo probatorio aportado al proceso por la parte demandante, en especial de la Inspección judicial extra litem evacuada por este Tribunal en el inmueble objeto de la presente causa en fecha 22 de julio de 2017, se constata de sus particulares que el inmueble presenta deterioro, que sufrió modificaciones cuya prohibición está estipulada en la cláusula octava del contrato; que es ocupado por una persona distinta al arrendatario, pues ejerce actividades comerciales la sociedad mercantil llamada INVERSIONES JDC 2000, dejándose constancia de los puntos de venta para el público donde dicha empresa cobra por sus servicios, lo que le está prohibido al arrendatario según lo estipulado en la cláusula sexta del contrato que fue suscrito intituito persona y no hubo autorización de parte de la arrendadora para subarrendar el inmueble . Asimismo, se dejó constancia el cambio de uso del inmueble, pues de la cláusula quinta del contrato se desprende que el arrendatario lo usaría para la actividad comercial de Cyber, y de la inspección judicial se desprende que el uso dado al inmueble es de una actividad comercial distinta como es la venta de quesos, nata, embutidos y otros enceres y productos no perecederos.
Ahora bien, conforme a los ya citados artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación. En tal sentido, considera quien aquí suscribe que el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, no constituye causa de inversión en la carga probatoria pues en el caso de desalojo por las causales previstas en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la carga probatoria recae sobre el demandado (arrendatario), quien debe demostrar algo que le favorezca conforme lo indica la norma, es decir, en este caso, el demandado le correspondía probar el cumplimiento a cabalidad conforme a lo estipulado por las partes en el contrato de arrendamiento, o que tanto el subarrendamiento alegado, el cambio de uso del inmueble y las modificaciones realizadas fueron consentidas por el arrendador, lo que constituye una causa que no le es imputable; empero, siendo que en el presente casos no consta en autos prueba que desvirtúe los alegatos señalados por la demandante en el libelo de demanda, resulta forzoso para quien aquí suscribe declarar con lugar la demanda, y así se decide.
V
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana MARIA ANGELA GONCALVES de DE DIAS; en contra del ciudadano EDUARDO JOSE ARISMENDI MORALES.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada ciudadano EDUARDO JOSE ARISMENDI MORALES, a la entrega material real y efectiva libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió a la ciudadana MARIA ANGELA GONCALVES de DE DIAS, el bien inmueble constituido por local distinguido con la letra y numero A-1, ubicado en la planta baja de la quinta llamada Loleflor, ubicada en la parcela número ocho (8) manzana R, Zona dos (2) de la avenida Las Ciencias, Urbanización Los Chaguaramos, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada ciudadano EDUARDO JOSE ARISMENDI MORALES conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce días del mes de noviembre de dos mil dieciocho.- Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.-
LA JUEZ
ABG. ARLENE PADILLA
LA SECRETARIA
ANNIS PEREZ
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previa las formalidades de ley.-
LA SECRETARIA
ANNIS PEREZ
