REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
206° Y 158°
PARTE ACTORA: GLADYS MOLNER DE APONTE, JACKELINE APONTE MOLNER, MILEDY APONTE MOLNER y JOSÉ LUÍS APONTE MOLNER, venezolanos todos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V2.134.482, V-6.252.990, V-10.686.613 Y V-11.922.952 respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARÍA ALEJANDRA PARRA MARTÍNEZ, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el I.P.S.A bajo el número 85.432.
PARTE DEMANDADA: ALBERTO JOSÉ MERCADO LUCERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-16.426.959.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARIANN SALEM PÉREZ, abogada en ejercicio de este domicilio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.67.150.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO BILATERAL DE COMPRAVENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2013-000282.
CAPITULO I
DE LA NARRATIVA
Se inicia la presente causa mediante demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO BILATERAL DE COMPRA-VENTA, fue interpuesta por los ciudadanos Gladys Molner De Aponte, Jackeline Aponte Molner, Miledy Aponte Molner Y José Luís Aponte Molner, a través de su apoderada judicial abogada María Alejandra Parra Martínez, contra el ciudadano ALBERTO JOSÉ MERCADO LUCERO, la cual fue presentada por el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.
Alegó la apoderada Judicial de la parte actora en su escrito libelar (…) que en fecha 20/08/2009, sus representados suscribieron contrato de Opción de Compra-Venta, con el ciudadano ALBERTO JOSÉ MERCADO LUCERO, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías construidas sobre ella distinguidas cada una de la siguiente manera: la parcela de terreno con las siglas N° 281-A-124 ubicada en la sección primera del parcelamiento rural “Parque del Sur”, que está comprendido dentro de la Hacienda El Hato, situado en jurisdicción del Municipio Paracotos, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, con una superficie aproximada de cuatro mil ciento ochenta y siete metros cuadrados (4.287,27M2); que se encuentra comprendido en los siguientes linderos: por el Norte en veintisiete metros lineales (27m) con calle central y parcela 280-A-125; por el Sur: en veintiséis metros lineales (26m) can la calle sur y la parcela 282-A; por el Este en ciento ochenta y cinco metros con ochenta y dos centímetros lineales (185,82 m) con la parcela 282-A-123, calle sur y por el Oeste en ciento sesenta con sesenta centímetro lineales (169,60 m) con la parcela 282-A-123 y la calle central totalizando un área de construcción de doscientos metros cuadrados (200 m2).
Que las bienhechurías les pertenecen a sus representados según se evidencia de documento protocolizado por ante el registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 16 de octubre de 1984. Que dicho documento de compra venta quedo registrado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 20/08/2009, bajo el N° 71, Tomo 62, del libro de autenticaciones llevados por ante esa notaria.
Que se acordó como precio de negociación la cantidad de setecientos mil Bolívares (Bs. 700.000) el cual sería pagado en la cantidad de doscientos diez mil Bolívares (Bs. 210.000) aportados por el promitente comprador, en el acto notarial a los prominentes vendedores, de la cual dicha cantidad dada en calidad de arras y ellos declararon haberlas recibido a su entera satisfacción; Que para el acto de protocolización del documento definitivo por ante la oficina inmobiliaria correspondiente a la jurisdicción del inmueble, el promitente comprador se comprometió a entregar al promitente vendedor la suma restante vale decir la cantidad de cuatrocientos noventa mil Bolívares (490.000) en la cláusula tercera las partes establecieron el tiempo de vigencia de la opción de compra venta era de noventa (90) días continuos a partir de la firma del referido documento más una única prórroga de treinta (30) días continuos adicionales para que efectúe la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Que el tiempo de lapso venció en fecha 28-01-2010; Que en dicho documento no está prevista la condición que el promitente comprador gestionara un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble. Que dentro del documento de contrato, en la cláusula quinta en el caso en que la venta no se otorgase dentro del plazo establecido, el promitente comprador quedará en beneficio y pertenecerá a los promitentes vendedores la cantidad de ciento cinco mil Bolívares fuertes (Bs. 105.000,00) la cual representa el 50% de la suma recibida por los promitentes vendedores en calidad de arras, la cual iba a quedar como única indemnización por concepto de daños y perjuicios, sin que haya necesidad de probarlos, y la diferencia de ese monto, es decir, el otro tanto de los ciento cinco mil Bolívares fuertes, deberán ser entregados por los promitentes vendedores al promitente comprador dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a su notificación por escrito; Que en caso contrario la parte actora quedaría obligado a devolver las cantidades recibidas por concepto de arras (los doscientos diez mil Bolívares Bs. 210.000, mas la cantidad de ciento cinco mil Bolívares ( Bs105.000) para un total de Bs. 315.000, sin intereses, dentro de los 10 días siguientes a la notificación por escrito que haga el promitente comprador. Que el contrato bilateral no se ejecutó debido a que el promitente comprador no cumplió con su obligación de entregar las cantidades debidas el día previsto; y no probó que la inejecución de la obligación se debiera a causa no imputable al vendedor. Que las partes pactaron la resolución del contrato en caso de incumplimiento. Fundamentó su pretensión de conformidad con lo previsto en el artículo 1133, 1159, 1160, 1264, 1257, 1276, todos del Código Civil.
Mediante auto de fecha 25 de marzo de 2013, este Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación del ciudadano ALBERTO JOSÉ MERCADO LUCERO, a los fines que compareciera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación y constancia en autos de la misma, y diera contestación a la demanda u opusiera las defensas que juzgare procedentes. (Folio 17).
Mediante diligencia de fecha 09 de julio de 2013, la Alguacil Titular de este Juzgado ciudadana María Corina Hurtado, dejó constancia de la imposibilidad de citar al demandado, y consignó la compulsa sin firmar. (Folio 23)
Por auto de fecha 30 de julio de 2013, a solicitud de la parte actora, fue ordenada la citación de la parte demandada mediante cartel, el cual fue librado en esa misma fecha. (Folios 32 y 33).
En fecha 31 de octubre de 2013, el secretario de este Tribunal Erickson José Martínez, dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en la morada del demandado, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (Folio 40).
Por auto de fecha 12 de febrero de 2014, y a solicitud de la parte actora, se designó como defensor judicial al abogado Carlos Vargas Serrano, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 30.222, librándose en esa misma fecha la boleta de notificación. (vto del folio 44 y 45).
Mediante diligencia de fecha 25 de marzo de 2014, la Alguacil Titular de este Juzgado ciudadano Douglas Vejar Bastidas, consignó boleta de notificación debidamente firmada por el Defensor Judicial. (Folio 49).
Por auto dictado en fecha 25 de abril de 2014, se ordenó el emplazamiento del Defensor Judicial abogado Carlos Vargas Serrano, para que comparezca ante el Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma y de contestación a la demanda u oponga las defensas que juzgare procedente.
Compareció en fecha 29 de abril de 2014, el ciudadano ALBERTO JOSÉ MERCADO LUCERO, titular de la cédula de identidad N° V-6.426.959, asistido por la abogada en ejercicio Marian Salem Pérez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 67.150, parte demandada y se dio por citado en el presente proceso. Igualmente en esa misma fecha consigno poder Apud-Acta.
Mediante escrito de fecha 06 de junio de 2014, estando dentro de la oportunidad procesal para proceder a dar contestación a la demanda, los apoderados del demandado (abogados Ásael Socorro Morales y Marian Salem Pérez), presentaron escrito de contestación exponiendo lo siguiente:
Alegaron como punto previo impugnación de la cuantía por insuficiente para conocer el tribunal. Pues según su criterio la estimación de la demanda debía ser por el precio actual del inmueble en un millón cuatrocientos setenta mil Bolívares. (Bs 1.470.000).Negaron, rechazaron y contradijeron que su representado Alberto José Mercado no haya dado cumplimiento con su obligación para que se efectuara la protocolización del documento definitivo de compra venta, antes de los ciento veinte (120) días continuos tiempo que venció el 28-01-2010 incluyendo la prorroga. Negaron, rechazaron y contradijeron que su representado haya manifestado a los co-demandantes no disponer del dinero restante para adquirir el inmueble. Negaron, rechazaron y contradijeron que su representado haya sorprendido a los co-demandantes solicitándoles recaudos con motivos al trámite crediticio. Negaron, rechazaron y contradijeron que para la fecha 11-03-2010, se encontraba corriendo el lapso de reconsideración ante el Banco Provincial S.A, por la prorroga del crédito hipotecario. Negaron, rechazaron y contradijeron que no haya cumplido con la obligación de entregar las cantidades debidas el día previsto. Negaron, rechazaron y contradijeron que su representado haya abusado de la buena fe de los co-demandantes. Negaron, rechazaron y contradijeron que no haya probado que la inejecución de la obligación se debiera a causas no imputables a su representado. Negaron, rechazaron y contradijeron que el contrato bilateral de compra venta del inmueble propiedad de los co demandantes deba resolverse por causa imputables a su representado. Negaron, rechazaron y contradijeron que su representado deba pagar ciento cinco mil Bolívares Fuertes (Bs.105.000) por concepto de cláusula penal. Negaron, rechazaron y contradijeron que su representado deba pagar cantidad alguna por concepto de costas y costos. Negaron, rechazaron y contradijeron la estimación de la demanda por la cantidad de doscientos diez mil Bolívares (Bs.210.000). Alegaron que por causas imputables a la parte demandante las partes no pudieron efectuar la firma, por cuanto los documentos del inmueble solicitado por la parte demandada para suscribir la protocolización del documento definitivo de compra venta no fueron suministrados a tiempo al comprador por que no estaban listos. Que la entidad bancaria que le había aprobado el crédito hipotecario al demandado en diciembre de 2009, para realizar el pago de la diferencia en el precio de la venta del inmueble para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta le notificó que se encontraba vencido el plazo para utilizar dicho crédito. Que no fue sino hasta el mes de abril de 2010 que los demandantes le hicieron entrega al demandado de los documentos necesarios para reactivar el crédito hipotecario, iniciando en el mes de mayo de 2010, la solicitud. Que la parte demandante alega que para el 11-03-2010, se encontraba corriendo el lapso de reconsideración ante la entidad bancaria, ya que anteriormente fue aprobada en fecha 18 de diciembre de 2009 y por causas imputables a los demandantes no se pudo suscribir la protocolización del documento definitivo de compra venta. Que en fecha 09 de agosto de 2010, los demandantes le notificaron al demandado que no iban a vender el inmueble y entregarían el dinero dado en arras, conforme al documento de opción de compra venta, es decir un cheque por la cantidad de Doscientos Diez Mil Bolívares (Bs. 210.000) y otro por la cantidad de treinta mil Bolívares (Bs.30.000), dando un total de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs.240.000) y fijarían una fecha para la devolución del inmueble. Que las bienhechurías construidas sobre la parcela de terreno que igualmente es objeto de opción de compra venta fue registrada en fecha 23 de abril de 2010, es decir luego de vencido el lapso de los 120 días continuos, tiempo éste que venció el 28-01-2010. Que por causa imputable a los demandantes las partes no pudieron efectuar dicha firma como corolario de lo anterior existe una evidente confesión de que los demandantes incumplieron con las cláusulas tercera y sexta del contrato de opción de compra venta. Que por el incumplimiento de los demandantes le generó al demandado una causa extraña no imputable para poder cumplir con sus obligaciones, dentro de los 120 días continuos siguientes al otorgamiento del contrato de opción de compra venta.
CAPITULO II
DE LA MOTIVA
PUNTO PREVIO:
Alego EL DEMANDADO, como punto previo impugnación de la cuantía por insuficiente para conocer el tribunal. Pues según su criterio la estimación de la demanda debía ser por el precio actual del inmueble estimado en un millón cuatrocientos setenta mil Bolívares. (Bs 1.470.000) lo cual debía ser probado por el demandado; tal y como lo señala la doctrina Emanada del Tribunal Supremo citada por el demandado en su escrito de contestación PAG vto 69,
en el cual expresa:
“(…)En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. B) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio:”La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega”. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. C) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación porque la considera exagerada o reducida, y adicionada, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda…” (Negrillas y subrayadas del tribunal)
Y siendo que el demandado no trajo a los autos nada para demostrar este argumento, se desecha y se tiene por buena la cuantía fijada por el actor. Así se decide.
Ahora bien; trabada la litis en los términos expuestos, para decidir este Tribunal observa que la acción intentada es la RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA, basado en el incumplimiento del contrato por parte del comprador opcionante.
Quedando planteada la controversia en los términos siguientes:
Alego el actor el incumplimiento por parte del comprador al no haber pagado dentro del lapso previsto en el contrato según la cláusula tercera. y por su parte el demandado alego no haber cumplido con el pago en el lapso establecido en el contrato y la protocolización de la venta alegando una causa extraña no imputable, ya que el vendedor no cumplió con la clausula sexta del contrato entregando oportunamente los recaudos necesarios para poder hacer los trámites para la protocolización de la venta.
Para decidir este juzgador observa que en el referido contrato se estableció en la clausula tercera:
cláusula tercera:
“las partes establecieron el tiempo de vigencia de la opción de compra venta era de noventa (90) días continuos a partir de la firma del referido documento más una única prórroga de treinta (30) días continuos adicionales para que efectúe la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
De lo que se aprecia, examinando en forma literal la referida clausula, que existe un lapso preciso, determinado para el cumplimiento de la obligación que este contrato fue suscrito en fecha 20 de agosto de 2009; Siendo la fecha fatal de su vencimiento según la firma del contrato el día 28-01-2010.
Ahora bien, también observa este juzgador que en la clausula sexta del contrato se estableció:
cláusula Sexta:
“LOS PROMITENTES VENDEDORES” entregaran a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, todas las solvencias y recaudos exigidos por el registro competente para proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta, a saber: a) solvencia de derecho de frente del inmueble B) Solvencia de Hidrocapital; c) fotocopia de la Cedula de Identidad de “LOSPROMITENTES VENDEDORES”, d) RIF, de ““LOS PROMITENTES VENDEDORES”, e) pago de anticipo de Impuesto Sobre la Renta por enajenaciones equivalentes al 0,5% del valor del inmueble o vivienda principal f) ficha catastral del inmueble; asi como cualquier otro documento que el registro inmobiliario exija para la protocolización del documento de compra venta, el cual será solicitado oportunamente por el “EL PROMITENTE COMPRADOR”.
Pero esta lectura no puede leerse literalmente, sin tomar en cuenta la norma prevista en el artículo 1160 del Código Civil, citado por el actor en su escrito libelar; en el cual la norma sustantiva establece>:
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
También atendiendo a la disposición citada sobre la “buena fe”, y en la búsqueda de la verdad, la norma adjetiva prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece:
Artículo 12.-Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. (Subrayados del Tribunal).
De manera que de un examen de los hechos vertidos en el juicio observamos que ciertas circunstancias acaecieron relajando ciertos términos de la negociación; sobre todo lo establecido en la clausula tercera del contrato; en efecto, alego el demandado en su contestación como excepción: la causa extraña no imputable al comprador, dado el incumplimiento oportuno del vendedor a entregar los recaudos necesarios para proceder a la protocolización del contrato definitivo de compra venta en el lapso acordado en la clausula tercera del contrato. Veamos:
Alego el demandado;
“Que no pudo cumplir el contrato en el plazo acordado, aduciendo como fundamento para ello, el hecho de que el demandante acordó con su persona trasladar la fecha de la firma para enero de 2010, por cuanto existían varios documentos necesarios para proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta que no tenían al día, lo cual le notifico por vía (correo electrónico). Que la entidad bancaria que le había aprobado el crédito hipotecario al demandado en diciembre de 2009, para realizar el pago de la diferencia en el precio de la venta del inmueble para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta le notificó que se encontraba vencido el plazo para utilizar dicho crédito. Que fue en fecha mes de abril de 2010 que los vendedores demandantes le hicieron entrega de los documentos necesarios para reactivar el crédito hipotecario, iniciando en el mes de mayo de 2010, nuevamente la solicitud de crédito hipotecario.
Para demostrar este hecho el demandado promovió como prueba:
1. Constancia de entrega de Documento de Préstamo Original de fecha 18/12/2009, expedida por la entidad financiera BBVA Banco Provincial S.A. Banco Universal. dicho documento no fue impugnado y por lo tanto se tiene por cierto su contenido, quedando demostrado con ello un trámite dentro del lapso de cumplimiento del contrato por parte del demandado para la solicitud de un crédito hipotecario. (lo cual solo constituye un principio de prueba solo a los efectos de demostrar la actividad del demandado en búsqueda de cumplir con el pago adeudado, lo cual tiene que ser adminiculado a otras pruebas para tener valor probatorio).
2. Promovió pruebas de informes a la entidad financiera BBVA Banco Provincial, a los fines de demostrar si el ciudadano Alberto José Mercado, solicito créditos hipotecarios. Al respecto observa el Tribunal que este documento no fue impugnado y por lo tanto se tiene por cierto su contenido, quedando demostrado con ello el trámite tempestivo dentro del lapso de cumplimiento del contrato por parte del demandado para la solicitud de un crédito hipotecario. (lo cual solo constituye un principio de prueba solo a los efectos de demostrar la actividad del demandado en búsqueda de cumplir con el pago adeudado, lo cual tiene que ser adminiculado a otras pruebas para tener valor probatorio).
Y para demostrar que la imposibilidad de cumplir con el pago y la protocolización del documento de compra-venta, era imputable a los vendedores y no al comprador; el demandado promovió el texto de varios correos electrónicos intercambiados entre comprador y vendedor desde fecha…10-08-2009
a saber:
Correo electrónico de fecha 10-08-2009, de las 8:26 a.m, emitido por el ciudadano Alberto José Mercado a través del correo Alberto.mercado@kaluca.com; dirigido al correo electrónico del ciudadano José Luís Aponte, joseluisaponte@hotmail.com, parte accionante en el presente juicio, en el cual expresa lo siguiente:
“Amigo José luís, ya te anexe la dirección, pero tengo una observación y requiero que me aclares En el párrafo donde describes la los registros de la propiedad mencionas: las bienhechurías por documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda bajo el N° 12, Tomo 26, protocolo 1° de fecha 11 de septiembre de 2006. Este documento no me lo presentaste y debo tener copia de todos para poder llevar al banco todas las carpetas completas. Tengo entendido que están por registrar el documento donde se autoriza la bienhechuría por parte de la SUCESION, puedes indicar el estatus de ese documento? Si puedes pásame tu numero de celular para conversar al respecto”.
Correo electrónico de fecha veintiuno (21) de agosto de 2009, a las once horas y cuarenta y cuatro minutos ante meridiem (11:44 a.m), emitido por Alberto José Mercado Lucero, Alberto.mercado@kaluca.com dirigido al correo electrónico del ciudadano José Luís Aponte, joseluisaponte@hotmail.com parte accionante en el presente juicio; en el cual se expresa lo siguiente:
“José luís, espero que estés bien, por favor puedes indicar como está el estatus del Titulo supletorio, Me llamaron del Banco para saber que más tiempo tardaría la firma y les comente que el próximo martes estaré presentando una respuesta Te agradezco que me indiques para saber que responder Gracias”
Correo electrónico de fecha tres (03) de marzo de 2010, a las diez horas y veintiséis minutos ante meridiem (10:26 a.m), emitido por Alberto José Mercado Lucero, Alberto.mercado@kaluca.com dirigido al correo electrónico del ciudadano José Luís Aponte, joseluisaponte@hotmail.com parte accionante en el presente juicio; en el cual se expresa lo siguiente:
“José luís buenos días, Como te he estado comentando, estoy muy preocupado por la situación de los documentos, ya del banco me han llamado en tres oportunidades informando sobre el vencimiento del crédito. Te pido que me des respuesta, incluso por escrito para poder presentar el caso al departamento de crédito Hipotecario del banco a fin de buscar una prórroga y evitar volver a hacer los trámites desde un principio (los cuales no garantizan la aprobación) Espero que me entiendas lo preocupado de poder solucionar este caso. Saludos Alberto Mercado.
Correo electrónico de nueve (09) de marzo de 2010, a la una con cuatro minutos post meridiem (1:04 p.m), emitido por Alberto José Mercado Lucero, Alberto.mercado@kaluca.com dirigido al correo electrónico del ciudadano José Luís Aponte, joseluisaponte@hotmail.com parte accionante en el presente juicio; en el cual se expresa lo siguiente:
“Buenas tardes José luís, Disculpa mi insistencia, pero la preocupación por el vencimiento del crédito aprobado me motiva a ver de que manera podemos solicitar una prórroga en el tiempo. Te pedí que me ayudaras con las nuevas solvencias y copia del nuevo documento que esta por registrar y no veo respuesta de tu parte. Espero por tus comentarios a fin de ayudarme con esto saludos”.
Correo electrónico de fecha doce (12) de marzo de 2010, a las diez horas con ocho minutos ante meridiem (10:08 a.m), emitida por José Luís Aponte, Alberto.mercado@kaluca.com dirigido al correo electrónico del ciudadano José Luís Aponte, joseluisaponte@hotmail.com parte accionante en el presente juicio; en el cual se expresa lo siguiente:
“Hola Alberto. Según lo acordado en la conversación de ayer, te envio los documentos que tenemos para que se lo anexes a la exposición de motivo que vas a dirigir al banco provincial para tu prórroga del crédito donde se deja constancia que estamos a la espera de la autorización del Ministerio del Ambiente para poder introducir el documento al Registro Mercantil…como veras ya son cosas ajenas a nuestra voluntad… espero te ayuden estos documentos…en lo que tenga pronta respuesta del Min de Ambiente, te avisare… ”
Correo electrónico de fecha veinticinco (25) de marzo de 2010, a las cuatro horas con cincuenta y dos minutos post meridiem (04:52 p.m), emitido por Alberto José Mercado Lucero, Alberto.mercado@kaluca.com dirigido al correo electrónico del ciudadano José Luís Aponte, joseluisaponte@hotmail.com parte accionante en el presente juicio; en el cual se expresa lo siguiente:
“Buenas tardes José luís, Mil gracias por mantenerme informado al respecto. Espero que el documento debidamente registrado para poder solicitar al banco la posible reactivación del crédito. Saludos”.
En cuanto a las demás probanzas promovidas por el demandado
Comprobante de recepción de Denuncia realizada ante el INDEPABIS a los fines de demostrar el incumplimiento de la parte demandante, y que el incumplimiento del contrato fue por causas imputables a los demandantes. Al respecto observa el Tribunal que este documento es impertinente por cuanto es un documento posterior a los hechos objeto de la controversia; por lo tanto se desecha .
Promovió comunicación dirigida a la Sucesión Aponte Crespo, a los fines de demostrar que el crédito hipotecario le había sido aprobado por la entidad financiera BBVA Banco Provincial S.A Banco Universal por segunda vez. Al respecto observa el Tribunal que este documento es impertinente por cuanto es un documento posterior a los hechos objeto de la controversia; por lo tanto se desecha
Promovió comunicación dirigida a Seguros Provincial C.A, a los fines de demostrar que solicitó a dicha entidad que se anularan dos pólizas de seguros en virtud de no haberse llevado a cabo la venta definitiva del inmueble. Al respecto observa el Tribunal que este documento es impertinente por cuanto es un documento posterior a los hechos objeto de la controversia; por lo tanto se desecha
Promovió prueba de informes a la Sociedad Mercantil Seguros Provincial C.A a los fines de que informe si el ciudadano Alberto José Mercado, gestionó algún contrato de Seguro de vida individual y de incendio. Al respecto observa el Tribunal que este documento es impertinente por cuanto no aporta prueba alguna respecto al asuntó controvertido por lo tanto se desecha.
De lo cual infiere este juzgador que los hechos narrados en los distintos correos, al no haber sido impugnadas ni negados por el actor deben tenerse por hechos ciertos y cierto su contenido; de manera que los Vendedores estaban en conocimiento que para realizar el pago de la cantidad restante del contrato de compra venta, el comprador estaba realizando un trámite de un crédito hipotecario y estaban sujetos a ello.
Ahora bien, tratándose de una acción resolutoria de un contrato bilateral, habiendo excepciones opuestas respecto al incumplimiento del Comprador, este juzgador considera meritorio el examen de los criterios de la doctrina sobre el tema del principio de la buena fe en la ejecución de los contratos y la equidad.
Eloy Maduro Luyando, Emilio Pittier Sucre, Curso de Obligaciones
Derecho Civil III, Tomo II, Edición 2002. pag 950
“… según, Planiol, Messineo, Capitán, Marti y otros, en relación a la reciprocidad en el contrato sinalagmático perfecto, o contrato bilateral, y considerando el principio de la buena fe en la ejecución de los contratos y la equidad, la doctrina explica tres instituciones típicas y exclusivas de los contratos sinalagmáticos o bilaterales
1° la teoría de los riesgos que estudia las consecuencias de la imposibilidad de cumplimiento por causa extraña no imputable de la obligación de una de las partes sobre la obligación reciproca.
2° la acción resolutoria que permite a la parte inocente solicitar la extinción de sus obligaciones, y el pago de los daños y perjuicios ante el incumplimiento culposo de la otra parte (art 1167CC.)
3° la excepción de incumplimiento o “non adimpleti contratus”, que le permite al demandado suspender temporalmente el cumplimiento de su obligación mientras el actor no haya cumplido con la obligación correspectiva o reciproca. (Pág. 950) (Resaltados, negrillas y subrayados del tribunal)
Ahora bien, para la aplicación de cualquiera de estas instituciones debe compararse la conducta de ambas partes. Si una de ella ha sido la primera en incumplir, o se ha negado definitivamente a cumplir, o la otra parte hubiere justificado su retardo en el cumplimiento, sería contrario a la buena fe oponer en tales circunstancias la excepción. Hay varias situaciones en las cuales no se cumple este requisito. Pág. 970
“…La apreciación de la magnitud y gravedad del incumplimiento total o parcial, y la calificación del juzgador dependerá de las circunstancias que rodean el caso en concreto, el juez deberá atenerse a los criterios que imponen la buena fe en la ejecución del contrato y los atinentes al abuso de derecho.
c) El incumplimiento tardío solo puede justificar la excepción de incumplimiento cuando el acreedor ya no tiene interés en la prestación (termino esencial)
d) Que la parte que la oponga no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte; ello es obvio, pues si el demandado, por su culpa, hubiese motivado el incumplimiento, no estaríamos en presencia de un incumplimiento culposo, que es el supuesto indispensable de la excepción .Pág. 973
DEMANDA DE RESOLUCION Y EXCEPCION DE INCUMPLIMIENTO
En nuestra jurisprudencia, alguna sentencia ha rechazado la admisibilidad de la excepción frente a una demanda de resolución, en base a una interpretación literal del artículo 1168 (CSJ-SCC 18-6-1960). La tesis contraria (Melich) es más razonable, pues uno de los requisitos de la acción resolutoria es que sea ejercida de buena fe, por lo cual el incumplimiento de la excepción correlativa a cargo del actor, sería suficiente para declarar sin lugar la demanda de resolución, con mayor razón debe admitirse que el demandado oponga expresamente la excepción. Lo contrario sería darle al actor incumpliente derecho a pedir resolución, cuando por esa misma circunstancia no tiene derecho a la resolución.
También es de interés el criterio sustentado por la doctrina respecto al retardo en el cumplimiento del contrato; al respecto dice el citado autor:
“…No puede confundirse la mora con cualquier retardo del deudor en el cumplimiento de su obligación. Si el retardo es consecuencia de una causa extraña no imputable, el deudor no incurre en responsabilidad alguna; no hay mora. Tampoco incurre en responsabilidad cuando el acreedor se niega injustificadamente a recibir el pago ….omisis . (pag 859 y 860),
Entre el retardo y la mora hay un lapso en el cual si bien el deudor no ha cumplido, tampoco el acreedor ha exigido el cumplimiento de la obligación, hay una tolerancia del acreedor por el retardo del deudor.
En la mora, hay un incumplimiento temporal; se supone que el deudor cumplirá en el futuro y que el acreedor todavía tiene interés en el cumplimiento de la obligación. (ob citada pag 865).
También, nos enseña la doctrina son elementos de la mora :
a) un elemento de hecho, constituido por el retardo en el cumplimiento de la obligación: la obligación no se cumple en el momento o tiempo que fue prevista su ejecución, sino que se difiere en el tiempo…. (omisis).
b) un elemento de naturaleza jurídica, que es la culpa (tomada esta noción en su acepción más lata que abarca el dolo); el retardo o retraso o tardanza en el cumplimiento debe ser culposo, determinado por una causa imputable al deudor. si el retardo se debe a una causa extraña no imputable no procederá la noción de mora, sino estaremos en presencia de un caso de incumplimiento involuntario (negrillas y subrayadas del tribunal).
Argumentos estos que hace suyo este juzgador y en consecuencia es forzoso para quien aquí decide, una vez analizadas las pruebas presentadas por el demandado en especial según lo explanado en los distintos correos remitidos por el comprador al vendedor :
Correo electrónico de nueve (09) de marzo de 2010, a la una con cuatro minutos post meridiem (1:04 p.m), emitido por Alberto José Mercado Lucero, Alberto.mercado@kaluca.com dirigido al correo electrónico del ciudadano José Luís Aponte, joseluisaponte@hotmail.com parte accionante en el presente juicio.
Correo electrónico de fecha doce (12) de marzo de 2010, a las diez horas con ocho minutos ante meridiem (10:08 a.m), emitida por José Luís Aponte, Alberto.mercado@kaluca.com dirigido al correo electrónico del ciudadano José Luís Aponte, joseluisaponte@hotmail.com parte accionante en el presente juicio
Correo electrónico de fecha veinticinco (25) de marzo de 2010, a las cuatro horas con cincuenta y dos minutos post meridiem (04:52 p.m), emitido por Alberto José Mercado Lucero, Alberto.mercado@kaluca.com dirigido al correo electrónico del ciudadano José Luís Aponte, joseluisaponte@hotmail.com parte accionante en el presente juicio.
Concluir que el incumplimiento del comprador (demandado), fue un incumplimiento involuntario, a causa de la conducta omisiva del vendedor (parte actora), en entregar oportunamente los documentos requeridos por el demandado a fin de cumplir con la protocolización definitiva del contrato de compra venta.
Por otra parte, no escapa a este juzgador que del análisis literal de la clausula sexta del contrato se aprecia que la obligación del vendedor en el compromiso de la venta para cumplir con el tramite inicial se circunscribe a la entrega de los documentos (solvencias, recaudos y demás requisitos requeridos por el Registro; no se estableció en dicho contrato otros recaudos necesarios para la aprobación de un crédito bancario; pero esto tampoco se lo hizo saber el vendedor cuando el comprador le requirió en varias oportunidades los recaudos requeridos por la entidad bancaria para proceder a acordar el crédito por el monto adeudado. Por lo que a juicio de este Juzgador, el vendedor estaba consciente y de acuerdo con la gestión que realizaba el comprador para la obtención del crédito bancario para proceder a la protocolización de la venta definitiva del inmueble. y luego sorprenderlo negándose a venderle es evidentemente proceder de mala fe; más aun, alegando en el escrito libelar que en el contrato no se estableció esa condición; sin embargo de autos se pudo apreciar que parte de los documentos necesarios para la protocolización de la venta, que serian requeridos por el Registro, no fueron entregados al comprador oportunamente, como lo es el documento las bienhechurías por documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda bajo el N° 12, Tomo 26, protocolo 1° de fecha 11 de septiembre de 2006., el cual fue registrada por el vendedor en fecha 23 de abril de 2010; es decir luego de vencido el lapso de los 120 días continuos, previstos en el contrato en la clausula tercera.
Por lo que considera quien aquí decide, que ciertamente el incumplimiento de la obligación de pago no puede ser imputable al comprador ya que el vendedor no entregó los recaudos requeridos por el comprador tempestivamente para que este gestionara el crédito hipotecario, a sabiendas que el comprador desde el inicio de la negociación, antes del vencimiento del lapso acordado le hizo saber del tramite crediticio para el cumplimiento de la obligación; siendo además uno de estos documentos ( titulo supletorio), fundamentales para la protocolización de la venta en el Registro, razones estas por las que no puede prosperar la acción impetrada por el actor y así se decide.
CAPITULO IV
DE LA DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA sigue: GLADYS MOLNER DE APONTE, JACKELINE APONTE MOLNER, MILEDY APONTE MOLNER y JOSÉ LUÍS APONTE MOLNER, venezolanos todos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V2.134.482, V-6.252.990, V-10.686.613 Y V-11.922.952 respectivamente, contra el ciudadano ALBERTO JOSÉ MERCADO LUCERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-16.426.959.
Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.-
Por haber sido dictada la presente decisión fuera de lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.
PUBLÍQUESE, NOTIFIQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de Noviembre de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ TITULAR
RENAN JOSÉ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA
YENNY CARABALLO
En esta misma fecha siendo las 3:15 p.m., se público y registró esta decisión.
LA SECRETARIA
YENNY CARABALLO
Exp. N° AP31-V-2013-000282.
RJG/YRC/JP
