REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
TRIBUNAL VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, dieciséis (16) de enero de dos mil diecisiete (2017)
206º y 157º
FIJACIÓN DE LOS HECHOS
ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2015-000294
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil PROMOCIONES EDYBECA C.A., empresa mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 20 de agosto de 1984, bajo el Nro. 28, tomo 30-A SGDO. Registro de Información Fiscal Nro. J-00197863-1.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MIRIAM MALI DE ALEMAN, ELIZABETH ALEMAN BALI, ANTONIO NUCETE LEIDENZ, YUVIRDA PLAZA MORENO y PAULA BOGADO CARRILLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 284, 58.364, 58.365, 128.748 y 178.158, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil EDEN BOLIVAR ESCUELA DE BAILE Y MUSICA, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha 23 de julio de 2010, bajo el Nro. 46, Tomo 206-A-Sdo, inscrita en el Registro de Información Fiscal Nro. J-29936666-8.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ROSA ARELIS HURTADO DE POL, JUAN ALEXIS RAMIREZ TORRES y KERLLY PERAZA MARCANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 30.472, 48.273 y 129.941, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
Versa la presente causa de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, en fecha 26 de marzo de 2015, correspondiéndole por sorteo el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, siendo admitida en fecha 30 de marzo de 2015, por el procedimiento oral.
Luego de realizado los trámites necesarios para lograr la citación de la parte demandada, en fecha 03 de junio de 2015, la secretaria de este Tribunal dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, ello con respecto a la citación de la parte demandada, y luego de transcurrir el lapso establecido en la ley de designo defensora judicial a la parte demandada, quien se dio por notificada de su designación en fecha 28 de septiembre de 2015, ordenándose la citación de la misma mediante auto de fecha 08 de octubre de 2015, y dejándose constancia de su citación según consignación presentada por el ciudadano OMAR HERNANDEZ, en su carácter de alguacil adscrito a este Circuito Judicial, en fecha 02 de noviembre de 2015.
Posteriormente, en fecha 10 de noviembre de 2015, se recibió escrito de contestación de la demanda presentado por la abogada YUDELKIS DURAN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 91.719, actuando en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, procediendo este Juzgado a fijar mediante auto de fecha 02 de diciembre de 2015, oportunidad para celebrar la audiencia preliminar de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, llevando a cabo la mencionada audiencia en fecha 15 de diciembre de 2015.
Así las cosas, mediante auto de fecha 07 de enero de 2016, se fijaron los hechos controvertidos en la presente causa, y posteriormente, en fecha 13 de enero de 2016, se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada YUVIRDA PLAZA, ya identificada, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora.
En fecha 22 de febrero de 2016, quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba para esa oportunidad, y procedió a admitir las pruebas promovidas por la parte demandante, y posteriormente por auto de fecha 23 de febrero de 2016, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio en este proceso.
En fecha 08 de marzo de 2016, se recibió escrito de solicitud de reposición de la causa, presentado por los abogados JUAN ALEXIS RAMIREZ TORRES y KERLLY MARIA PERAZA MARCANO, ya identificados, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, procediendo este Juzgado mediante sentencia dictada en fecha 14 de marzo de 2016, a ordenar la REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado en que comenzara a transcurrir el lapso para la contestación de la demanda y en consecuencia se declararon nulas todas las actuaciones posteriores a la juramentación de la defensora judicial.
En fecha 28 de junio de 2016, previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, se dictó sentencia mediante la cual se ordenó la nulidad de todas las actuaciones efectuadas desde la admisión de la demanda inclusive, y la REPOSICIÓN DE LA CAUSA, al estado de admitir nuevamente la demanda, en virtud de haberse cometido errores en el momento de practicar la citación de la parte demandada, procediendo a admitir la demanda, mediante auto de esa misma fecha por los tramites del procedimiento oral.
Ahora bien, en fecha 01 de julio de 2016, se recibió escrito de reforma de demanda, presentado por la abogada YUVIRDA PLAZA, ya identificada, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, la cual fue debidamente admitida mediante auto de fecha 18 de julio de 2016 por los tramites del procedimiento oral, ordenando la citación de la parte demandada.
En fecha 20 de julio de 2016, previa solicitud de la parte actora, se libró compulsa a la parte demandada, a los fines de que comparecieran a dar contestación a la demanda, citación que fue debidamente practicada en la persona de la ciudadana MAGALY MIRNA BLANCO MENDOZA en su condición de Vicepresidente de la sociedad mercantil accionada, EDEN BOLIVAR ESCUELA DE BAILE Y MUSICA, C.A., según consignación presentada por el ciudadano EDUARD PEREZ, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, en fecha 27 de septiembre de 2016, mediante la cual consignó recibo debidamente firmado por la representación de la parte demandada. Asimismo, en fecha 20 de octubre de 2016, previa solicitud de la parte, se ordenó librar compulsa a la parte demandada, en la persona de su Presidente, ciudadano EDEN JOSEF BOLIVAR PACHECO, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.926.359, la cual fue debidamente practicada según consignación presentada por el ciudadano EDUARD PEREZ, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial en fecha 17 de noviembre de 2016, mediante la cual consignó recibo debidamente firmado por el ciudadano YOSEF BOLIVAR.
En fecha 19 de diciembre de 2016, se recibió escrito de contestación de la demanda, presentado por los abogados JUAN RAMIREZ y KERLLY PERAZA, ya identificados, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, procediendo este Juzgado en la oportunidad respectiva a fijar mediante auto de fecha 20 de diciembre de 2016, oportunidad para llevar a cabo la Audiencia Preliminar, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la cual se llevó a cabo en fecha 11 de enero de 2017, dejándose constancia de la incomparecencia de la parte demandada.
Ahora bien, corresponde a este Juzgado, siendo oportunidad procesal correspondiente, realizar la fijación de los hechos y límites de la controversia (thema decidendum) en el presente juicio, lo cual pasa a hacer en los siguientes términos:
Probar en el proceso, no es más que una actividad de parte consistente en llevar a él, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados; de allí que constituyan única y exclusivamente objeto de pruebas, los hechos controvertidos. Al respecto, Rosenberg expresa que:
“los hechos, son los acontecimientos y circunstancias concretas determinadas en el espacio y en el tiempo, pasados o presentes, del mundo exterior y de la vida anímica, humana, que el derecho objetivo ha convertido en presupuesto de un efecto jurídico”.
(Leo Rosenberg, citado por Juan Montero Aroca, La Prueba en el Proceso Civil.)
De esta afirmación deducimos, que en el proceso, el tema u objeto de la prueba, son las afirmaciones de hechos, los cuales se deben subsumir en las normas jurídicas que invoquen las partes como sustento de la tutela judicial que solicitan, para producir los efectos jurídicos perseguidos; y en opinión de Jairo Parara Quijano, “la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos.” (Jairo Parra Quijano, Manual de Derecho Probatorio).
En el caso concreto de autos, pasa este Tribunal a señalar los hechos alegados por la representación judicial de la parte actora la cual señala lo siguiente:
Que consta del contrato de arrendamiento, que en fecha 08 de octubre de 2010, su representada, PROMOCIONES EDYBECA .C.A., dio en arrendamiento a EDEN BOLIVAR ESCUELA DE BAILE Y MUSICA C.A., ambas ya identificadas, el inmueble constituido por el LOCAL A6-A (que forma parte del local A6 dividido en dos locales), situado en el nivel Avenida, del Centro Comercial Las Colinas, ubicado este último en la Avenida Las Colinas de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Que conforme a lo establecido en la CLAUSULA SEGUNDA de dicho contrato, éste comenzó a regir el día 15 de octubre de 2010, por un plazo fijo de un (1) año, renovable por períodos de un año, si las partes firmantes del contrato, así lo acordara, de mutuo consentimiento y por escrito.
Alega igualmente, que sin embargo, los contratantes no acordaron la renovación del contrato por lo cual llegado el día 15 de octubre de 2011, tuvo lugar el vencimiento del plazo fijo de un (1) año, y en consecuencia, según señala, a partir de esa fecha se inició el lapso de prorroga legal, correspondiendo en virtud de la duración de un (1) año del contrato, un máximo de seis (6) meses.
Que la prorroga legal del contrato, por un lapso cuya duración máxima era de seis (6) meses, venció el día 15 de abril de 2012, fecha en que la arrendataria debió haber cumplido con su obligación de entregar a su representada totalmente desocupado de bienes y personas el local arrendado, lo cual según señala no ha cumplido.
Que la pensión mensual de arrendamiento convenida fue la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), y aun cuando la CLAUSULA CUARTA de dicho contrato establece que el canon se ajustaría cada seis (6) meses, ello no ocurrió, siendo la última mensualidad que canceló la arrendataria, fue el canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2011, por la cantidad establecida en el contrato.
Ahora bien, en el momento de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada alegó lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil PROMOCIONES EDYBECA C.A., contra su representada,
Negó, rechazó y contradijo que se declare que EDEN BOLIVAR ESCUELA DE BAILE Y MUSICA C.A., incumplió con la supuesta obligación de entregar a la demandante, el día 15 de abril de 2012, el LOCAL A6-A (que forma parte del local A6 dividido en dos locales), situado en el nivel Avenida, del Centro Comercial Las Colinas, ubicado este último en la Avenida Las Colinas de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Negó, rechazó y contradijo que se declare con lugar la presente demanda, y en consecuencia, negó, rechazó y contradijo que se declare extinguido el contrato por vencimiento del término, que se condene a su representada a hacer entrega real y efectiva del inmueble antes identificado a la parte actora, totalmente desocupado de bienes y personas y solventes de todo y cada uno de los servicios públicos y privados de que haya hecho uso el inmueble y que se condene a su representada al pago de costas y honorarios causados por este procedimiento.
Que es cierto que PROMOCIONES EDYBECA C.A., en la condición de arrendadora y EDEN BOLIVAR ESCUELA DE BAILE Y MUSICA C.A., en condición de arrendataria, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el LOCAL A6-A (que forma parte del local A6 dividido en dos locales), situado en el nivel Avenida, del Centro Comercial Las Colinas, ubicado este último en la Avenida Las Colinas de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda, autenticado en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 08 de octubre de 2010, bajo el Nro. 68, Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría.
Que es cierto que en la clausula segunda del referido contrato se estipuló que la duración del contrato sería de un (1) año fijo a partir del quince (15) de octubre de 2010, renovable por períodos de un año si las partes firmantes así lo acordaban de mutuo acuerdo por escrito. Que también es cierto que las partes contratantes no suscribieron por escrito alguna renovación del contrato por lo que llegando el día 15 de octubre de 2011, tuvo lugar el vencimiento del plazo fijo de un (1) año que convinieron inicialmente las partes para la duración del contrato.
Señala igualmente que es cierto que con la expiración del término convencional del contrato de arrendamiento, se inició a partir del 15 de octubre de 2011, el lapso de prorroga legal de seis (6) meses, el cual expiró el día 15 de abril de 2012.
Negó, rechazó y contradijo que una vez vencido el lapso de la prorroga legal, la demandante realizara gestiones amigables para requerir a su representada la entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas. Que tales gestiones nunca existieron, pues según señala, la demandante permitió a su representada continuar en la posesión del inmueble arrendado sin requerirle ni extrajudicialmente ni judicialmente la entrega del inmueble arrendado, por más de dos años después del vencimiento de la prorroga legal.
Que no cabe duda de que respecto al contrato de arrendamiento celebrado por las partes operó la tácita reconducción, en virtud de la voluntad presunta de las partes, que surge por la conducta que asumen, luego de concluido el contrato, la del arrendatario de seguir ocupando el inmueble y la del arrendador de no oponerse a la posesión del inmueble que hace el arrendatario, la cual no procesaría según señala si existiera una voluntad declarada de las partes destinada a excluir la tácita reconducción, sin embargo, señala que en el contrato se dijo que el mismo era renovable, por periodos de un año si las partes firmantes así lo acordaban de mutuo consentimiento.
Señala también que luego del día 15 de abril de 2012, la parte actora nunca notificó a su representada su voluntad de extinguir el vinculo contractual por lo cual nunca hubo desahucio.
Que la demandante emitió con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal varias facturas para el pago de los cánones de arrendamiento a nombre de su representada, en la cual indicaba como dirección fiscal de su representada el inmueble arrendado, reconociendo así según señala que su representada continuaba ocupando el inmueble y permitiendo la continuación de dicha posesión sin oposición alguna.
Que dado que para el momento de la interposición de la demanda, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes había quedado tácitamente reconducido dando lugar a una nueva relación arrendaticia por tiempo indeterminado, la demandante no puede reclamar la entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, en virtud de que surgió un nuevo contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado el cual está vigente desde hace mas de dos (2) años luego del vencimiento de la prorroga legal.
Que la inaplicación del ajuste del canon arrendaticio previsto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no se debió a un hecho imputable a su representada, por cuanto la misma pagaba el canon arrendaticio que la arrendadora fijaba en las facturas fiscales correspondientes, de modo que los cánones pagados por su representada fueron determinados por la arrendadora en las facturas que ésta emitía por tal concepto.
Que la parte demandada no hizo ningún reclamo contra las facturas emitidas por la parte actora, al contrario, las pagó de forma oportuna, constituyendo así la modificación de la cláusula cuarta del contrato, en el sentido de que las partes acordaron no realizar ningún ajuste al canon de arrendamiento, siendo esa modificación resultante de la declaración unilateral de voluntad contractual expresada por la parte actora y aceptada por su representada.
Que no es cierto que su representada se encontrara ocupando el inmueble arrendado ilegalmente y en forma gratuita, que en realidad su representada se encuentra ocupando el inmueble por virtud del contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado que surgió entre las partes luego de que operara la tácita reconducción del contrato inicialmente suscrito, y respecto al pago de los cánones de arrendamiento causados a partir del mes de octubre de 2011, su representada asumió una actitud lícita por cuanto la parte actora ha incumplido con su obligación principal de asegurar a su representada la conservación del inmueble, ni ha cumplido con su obligación de realizar las reparaciones requeridas por el inmueble arrendado para servir al fin o uso para el cual fue arrendado, señalando igualmente que el inmueble objeto del arrendamiento presenta problemas de infraestructura como graves filtraciones en la placa techo, fractura de la placa techo, desprendimiento del techo raso producto de la recurrente humedad, tuberías colgantes de PVC, conductoras de aguas servidas, las cuales según señala están colapsadas y con diámetros inadecuados y humedad y goteo en todos los ambientes a nivel de placa techo y paredes ocasionando daño al mobiliario.
Que tales defectos en el inmueble arrendado se presentaron con mayor intensidad, a partir de octubre de 2011, los cuales fueron constatados por el personal técnico del Servicio de Ingeniería Sanitaria de la Dirección de Salud Ambiental adscrito a la Dirección General del Estado Miranda, en virtud de la denuncia presentada por la ciudadana MAGALY BLANCO, en su carácter de Vicepresidenta de EDEN BOLÍVAR ESCUELA DE BAILE Y MUSICA C.A., ante la presencia de filtraciones de aguas servidas en el inmueble arrendado y la explosión de los ductos y tuberías que conducen las mismas, y fueron notificados a PROMOCIONES EDYBECA C.A., señalando que a través de sus representantes se apersonaron en el inmueble constatanto los daños.
Que en virtud de los incumplimientos ejecutados por PROMOCIONES EDYBECA C.A., su representada asumió una actitud lícita prevista en el artículo 1168 del Código Civil, por cuanto dentro del ámbito contractual en un contrato bilateral, una de las partes tiene la facultad de abstenerse a ejecutar sus obligaciones hasta tanto su contraparte en el contrato no proceda a cumplir sus obligaciones.
Señala también que la presente demanda no contiene ninguna pretensión de pago de los cánones arrendaticios, ni la arrendadora demandó la resolución de contrato de arrendamiento o el desalojo del inmueble arrendado por algún supuesto incumplimiento de pago arrendaticio.
PUNTO PREVIO
La representación judicial de la parte actora, en la Audiencia Preliminar, celebrada en fecha 11 de enero de 2017, alegó la confesión ficta de la parte demandada en virtud de errores en el poder, este Tribunal, luego de una revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, pudo constatar que si bien es cierto, en el momento de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, identificó erróneamente el poder donde se demuestra su representación, no es menos cierto que el mencionado instrumento poder corre inserto en el expediente, a los folios del noventa y cinco (95) al ciento uno (101), ambos inclusive, de donde se pueden evidenciar los datos verdaderos del mencionado instrumento poder, motivo por el cual, siendo que el mencionado documento corre inserto en el expediente mal podría este Tribunal declarar la confesión ficta de la parte demandada, por lo cual declara IMPROCEDENTE dicha solicitud. Y así se decide.
FIJACION DE LOS HECHOS
Ahora bien, de los argumentos de hecho y de derecho que se esgrimen tanto en el libelo de demanda como en el escrito de contestación a la misma, se observa que ambas partes aceptan la existencia de una relación arrendaticia a partir del 15 de octubre de 2011, por el plazo de un (1) año fijó, igualmente ambas partes aceptan la culminación de la prorroga legal en fecha 15 de abril de 2012, teniendo estos hechos como no controvertidos.
Así las cosas, observa este Juzgado que la controversia del asunto debatido se circunscribe fundamentalmente a que corresponde a la parte demandada, la carga de probar que operó la tacita reconducción en el presente caso, en vista que fue la excepción alegada como defensa en su escrito de contestación.
Queda de esta forma determinada los límites de la presente controversia, fijándose de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, abriéndose la causa a pruebas por un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes promuevan las probanzas que consideren pertinentes, y conducentes para la demostración de sus respectivas afirmaciones de hecho; así se declara.-
EL JUEZ,
Abg. AILANGER FIGUEROA CÓRDOVA.
LA SECRETARIA,
ABG. JERIMY UZCATEGUI.
AFC/JU/Yimmy.
AP31-V-2015-000294
