REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO VIGÉSIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
207º y 158º
DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTES: MARÍA IGNACIA ROSARIO de ROSARIO y JOSÉ ANTONIO ROSARIO MILLA, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.394.528 y V-1.757.227., respectivamente.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: La parte demandada estuvo asistida por los abogados RAIZA ISABEL GONZÁLEZ PÉREZ y JESÚS ENRIQUE GOMES DOS SANTOS, Defensores Públicos con competencia en materia Civil, Administrativo, Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda adscritos al Área Metropolitana de Caracas, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 120.776 y 112.331., respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MABELY ACOSTA QUINTERO, venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-9.472.829.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JESÚS ENRIQUE ARENAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.950.236., abogado inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 200.633.
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)
SENTENCIA DEFINITIVA.
EXP Nº: AP31-V-2017-000297
Materia Civil.-
NARRATIVA
Inicia el presente procedimiento, libelo de demanda interpuesta en fecha 21 de junio de 2017, presentado por los ciudadanos MARÍA IGNACIA ROSARIO de ROSARIO y JOSÉ ANTONIO ROSARIO MILLA, asistidos por los abogados RAIZA ISABEL GONZÁLEZ PÉREZ y JESÚS ENRIQUE GOMES DOS SANTOS, contra la ciudadana MABELY ACOSTA QUINTERO, por Desalojo y la consecuente entrega material de la Planta Alta del inmueble destinado a vivienda constituido por la la Planta Alta de vivienda distinguido como Casa Nº 2-3, ubicado en la calle El Tanque, Parroquia La Dolorita, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, Número de Catastro:15-19-04-U01-009-014-017, parte alta del referido inmueble, la cual luego del escrito de reforma presentado en fecha 30 de junio de 2017, fue admitida finalmente por este Tribunal, mediante auto de fecha 11 de julio de 2017 y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 21 de julio de 2017, se libró la compulsa de citación y en fecha 25 de septiembre de 2017, el Alguacil Jairo Álvarez, dejó constancia que se trasladó a la siguiente dirección: calle El Tanque de la Parroquia la Dolorita, casa número 2-3, Municipio Sucre del Estado Miranda y al entregar la citación a la parte demandada, ciudadana MABELY ACOSTA QUINTERO, ésta se negó a firmar el recibo de la comparecencia.
En fecha 28 de septiembre de 2017, la parte demandante, vista la exposición del Alguacil, solicitó librar Boleta de notificación a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por auto de fecha 04 de octubre de 2017 y se libró boleta de notificación a la ciudadana MABELY ACOSTA QUINTERO.
El 18 de octubre del mismo mes, la secretaria del Tribunal ciudadana Rosa Virginia Villamizar, dejó constancia en autos de la entrega de la boleta de notificación a la ciudadana Keyla Matheus, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-20.490.177, quién manifestó ser hija de la demandada y recibió la boleta de notificación a fin de entregársela a su madre, dejando cumplida la formalidad prevista en lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de octubre de 2017, oportunidad fijada para la celebración del la Audiencia de mediación, comparecieron los demandantes asistidos por el abogado JESUS GOMES DOS SANTOS, en su condición de Defensor Público y por cuanto la demandada, ciudadana MABELY ACOSTA QUINTERO, no asistió ni por sí, ni por medio de apoderado judicial resultó imposible llegar a arreglo judicial alguno y se declaró la prosecución del juicio.
En fecha 15 de noviembre de 2017, la ciudadana MABELY ACOSTA QUINTERO, otorgó poder apud acta al abogado JESÚS ENRIQUE ARENAS. En la misma fecha, consta a los folios 171 y 172 del expediente el mencionado apoderado judicial de la demandada consignó escrito de contestación a la demanda donde rechaza y contradice los hechos alegados en la demanda. Por auto de fecha 30 de, Noviembre de 2017, el tribunal dejó asentado los hechos controvertidos en la presente causa y quedó abierto el lapso para la promoción de pruebas.
Por auto de fecha 30 de Noviembre de 2017, el Tribunal fijó los hechos controvertidos y declaró abierto el lapso para la promoción de pruebas, dentro del cual sólo la parte actora hizo uso de su derecho a promover pruebas, las cuales fueron admitidas cuanto ha lugar en derecho y producida la evacuación de las mismas, el Tribunal, mediante auto de fecha 21 de Marzo de 2017, fijó la oportunidad para la celebración de la Audiencia Oral y Pública de Juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de Abril de 2018, se celebró la Audiencia Oral y Pública de Juicio con las formalidades previstas en el 872 del Código de Procedimiento Civil, acto al cual comparecieron ambas partes, quienes hicieron una exposición oral y breve, señalando cada uno de los abogados apoderados presentes los motivos de hecho y de derecho por los cuales consideraban la procedencia o improcedencia de la demanda propuesta y concluido el debate el Tribunal se retiró por el lapso de Ley y de retorno a la Sala de Audiencias, procedió el Tribunal a pronunciar oralmente el dispositivo del fallo, en forma breve y sucinta, declarando con lugar la demanda que por desalojo interpusieron los ciudadanos MARÍA IGNACIA ROSARIO de ROSARIO y JOSÉ ANTONIO ROSARIO MILLA, en contra de la ciudadana MABELY ACOSTA QUINTERO.
Estando dentro de la oportunidad prevista en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a extender íntegramente el fallo adoptado en fecha 06 de Abril de 2018, oportunidad en la que se celebró la Audiencia Oral de Juicio en el presente procedimiento, el cual quedó expuesto en los siguientes términos:
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos Presentados por La Parte Demandante
Que en su carácter de propietarios del inmueble identificado como casa Nº 2-3 ubicada en la calle El Tanque, entre escalera León y calle Juan 23, Barrio La Dolorita celebraron de manera verbal un contrato de Arrendamiento de la parte alta de la vivienda, con la ciudadana MABELY ACOSTA QUINTERO, ya identificada.
Que necesitan ocupar el inmueble, debido a que el hijo de ambos, ciudadano ANTONIO GIOVANNI ROSARIO ROSARIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.472.482, se mantiene de forma permanente en silla de ruedas a consecuencia de un accidente sufrido hacia más de dos años, por lo que se encuentra imposibilitado para trasladarse por sus propios medios, y vive con sus padres, esposa y sus tres hijos, entre los cuales se encuentra uno menor de edad, en la parte baja de la vivienda, que cuenta con una serie de escaleras que le dificulta el libre transito por su condición y ocasiona que se encuentran hacinados en la misma.
Que realizaron varias diligencias, para llegar acuerdos conciliatorios privados ante el Juzgado de Paz del Municipio Sucre del Estado Miranda, donde la demandada se comprometió a desocupar el inmueble, lo que no cumplió.
Que la arrendataria adeuda el canon de arrendamiento a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00) mensual, desde el 15 de octubre del año 2013, para un total de cuarenta y cinco (45) recibos que totalizan un valor de lo adeudado en ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,00), a los efectos que corresponde a lo previsto en el artículo 91, numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
Que la demandada ha incumplido con las normas de convivencia convenidas.-
Que se han ocasionado daños mayores por la demandada y las personas a las que ella les ha permitido la permanencia no autorizadas expresamente en el inmueble.
Que fundamenta su demanda en los numerales 1, 2.4 y 5 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el artículo 98 ejusdem y los artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil.-
Alegatos de la parte demandada
. En la oportunidad de contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito en el cual se limitó a negar., rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes y especialmente negó que su representada se encuentre en mora con los arrendatarios, en la demanda intentada por los ciudadanos MARÍA IGNACIA ROSARIO de ROSARIO y JOSÉ ANTONIO ROSARIO MILLA, contra su representada, mas no promovió ningún tipo de pruebas.
DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la parte demandante
La parte actora ratificó en todas y cada una de sus partes las documentales producidas junto al libelo de demanda y consignó:
1. Copia de las cédulas de identidad de los ciudadanos MARÍA IGNACIA ROSARIO de ROSARIO y JOSÉ ANTONIO ROSARIO MILLA, demostrativa de la identidad de correcta de los demandantes
2. Copia de Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda que demuestra que han dado cumplimiento a lo previsto en el artículo 22 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.-
3. Copia certificada de Resolución Nº 0000124 de fecha 21 de Marzo de 2014, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, que estableció el justo valor del inmueble en la cantidad de Doscientos dos mil ochocientos noventa y tres bolívares con quince céntimos (Bs 202.893.15 y fijó el máximo del canon de arrendamiento en la cantidad de Ochocientos cuarenta y cinco bolívares con treinta y nueve céntimos (Bs. 845,39).-
4. Copia certificada del Titulo de Propiedad del inmueble protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 27 de octubre de 2007, que demuestra que efectivamente el mismo pertenece a los demandados por lo que les atribuye la cualidad para proceder como accionantes en el presente juicio.
5. Copia fotostática simple del Justificativo Legal, que adapta el carácter de arrendadores conforme a las exigencias de Ley, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, que demuestra que los demandantes cumplen con su obligaciones como arrendadores.
6. Copia de la cédula de identidad de la demandada, ciudadana MABELY ACOSTA QUINTERO, a fin de probar su identidad.-
7. Copia certificada del Acta de Nacimiento del ciudadano ANTONIO GIOVANNI ROSARIO ROSARIO, asentada bajo el Nº 462, Tomo 2, año 1970, emanada de la Prefectura del Distrito Sucre del Estado Miranda, a los fines de evidenciar que efectivamente es hijo de los demandantes, por cuya necesidad solicitan el desalojo de manera urgente, que permite evidenciar el lazo de consanguinidad en primer grado con los demandantes, lo que cubre el supuesto contenido en el artículo2, 2 de la Ley especial.
8. Copia fotostática de la cédula de identidad del ciudadano ANTONIO GIOVANNI ROSARIO ROSARIO.
9. Copia Cédula Catastral Nº 15-19-04-U01-009-014-017-001-000-000, emanado de la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.
10. Copia de la Constancia de Residencia del ciudadano ANTONIO GIOVANNI ROSARIO ROSARIO, emitida por el Consejo Nacional electoral de la Parroquia La Dolorita, Municipio Sucre del Estado Miranda, que evidencia que dicho ciudadano reside en la casa Nº 2-3, ubicada en la avenida El Tanque, La Dolorita, que es el inmueble residencial de sus padres, demandantes en el presente proceso. .
11. Copia de la Constancia firmada por más de quince vecinos de los demandantes que de fecha 30 de junio de 2014, que dan Fe que la ciudadana MABELY ACOSTA QUINTERO, no cumple con las normativas que regula la Convivencia Ciudadana por cuanto ..” estas personas hacen bulla y desordenes a altas horas de la noche , de jueves a lunes, con motos dentro y fuera de la vivienda, con música a alto volumen… y al momento de pedirles que baje el volumen, ….nos hostigan y maltratan de manera verbal “….- la cual fue traída a los autos a fin de comprobar que en efecto la demandada ha incumplido con lo pautado en el numeral 5 del artículo 91 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda.
12. -Copia del acuerdo conciliatorio suscrito por los arrendadores y arrendataria ante el Juzgado de Paz del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 2 de Diciembre de 2012 mediante el cual las partes se obligaron: 1) A tratarse con respeto sin agresiones ni ofensas que evidencia que la arrendataria lo cual demuestra la actitud conciliatoria de parte de los demandantes . 2) Que la demandada desocupe el inmueble y 3) Que la demandada permitiese las reparaciones necesarias para el saneamiento del inmueble. Compromisos éstos que obviamente se vieron incumplidos e hizo prosperar la acción judicial.
13. Copia del Informe Médico del ciudadano ANTONIO GIOVANNI ROSARIO ROSARIO, expedido por el Hospital General “Dr. Domingo Luciani” que diagnostica trauma raquimedular dorsal complicado con fractura lamina izquierda T5 asociado a déficit motor sensitivo completo, paraplegia flácida a arreflexica sin control efinteriano, paciente no ambula, corset de Taylor y señala el uso de andadera, silla de rueda, colchón anrtiescaras, medias antiembólicas, cama clínica sondas vesicales
14. Copia del informe Médico del ciudadano ANTONIO GIOVANNI ROSARIO ROSARIO, expedido del Centro Médico de Caracas.
15. Información del Sistema de Arrendamientos de Viviendas en Línea (SAVIL), emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), que demuestra el estado de insolvencia de la demandada.-
16. Copia certificada del expediente Administrativo Nº 0301209-01211, que evidencia que los demandantes cumplieron con el Procedimiento Previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), la cual acuerda habilitar la vía Judicial en fecha 28 de junio de 2016.
17. Copia certificada del Acta de Nacimiento Nº 1286, Tomo 06, Folio 36, del hijo menor del ciudadano ANTONIO GIOVANNI ROSARIO ROSARIO.
18. En fecha 05 de febrero de 2018, este Tribunal practicó inspección judicial promovida por la parte actora, en el inmueble objeto de la presente acción, ubicado en la calle El Tanque entre escalera León y Calle Juan 23, Barrio La Dolorita, Municipio Sucre del Estado Miranda, donde pudo constatar que efectivamente el ciudadano Antonio Rosario Rosario, habita en la residencia de sus padres constituida por dos habitaciones pequeñas, ocupando una de ellas en compañía de su esposa e hijos menores, que se mantiene en silla de ruedas y que el acceso a la vivienda se encuentra determinado por unas escaleras estrechas por donde no es posible transitar en silla de ruedas. En cuanto al inmueble que ocupa la demandada MABELY ACOSTA QUINTERO, si bien el tribunal no tuvo acceso, se pudo evidenciar a través de una ventana abierta el deterioro inminente del salón privada lo cual consta en foto tomada al efecto. folios 189 al 195
19. En fecha 19 de marzo de 2018, se recibió informe médico del ciudadano Antonio Rosario Rosario, suscrito en fecha 22 de Febrero de 2018 por el Dr. Enoeh Morón, subdirector médico del Departamento de Registro y Estadísticas de Salud del Hospital General de Este “Dr. Domingo Luciani” diagnosticando Trauma Dorsal, Frankel a complicado con fractura Lámina T5. Síndrome medular completo, evidenciando así la compleja discapacidad que mantiene dicho ciudadano Folio 198 y su vuelto.-
Pruebas de la Parte demandada
En la oportunidad procesal correspondiente la parte demandada no promovió prueba alguna que lo favoreciere o desvirtuara los hechos alegados por los demandantes.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De conformidad con lo previsto en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamenta la presente decisión, tomando en consideración las normativas legales de valoración tarifada y sana crítica y las pretensiones expuestas por los demandados y así observa:
En el escrito orden de las cosas es de suma importancia para este sentenciador, medir con detenimiento el alcance de las normativas legales de valoración tarifada y la sana crítica.
Por valoración o apreciación de la prueba judicial se entiende la operación mental que tiene por fin conocer el mérito o valor de la convicción que pueda deducirse de su contenido; se trata de un actividad procesal exclusiva del Juez, pues las partes y sus apoderados tienen únicamente una función de colaboradores, cuando presentan su punto de vista en alegaciones o memoriales. Tres aspectos básicos de la función valoratoria son: la percepción, representación o reconstrucción y razonamiento; el Juez debe percibir los hechos por la vía directa de la percepción u observación, pero algunos otros por la vía de la inducción o deducción, es decir, infiriéndolos de otros hechos porque solo los primeros han sido percibidos por el Juez. Sin lógica no puede existir valoración de la prueba, se trata de razonar sobre ella, así sea prueba directa, y la lógica es indispensable para el correcto razonamiento; esa actividad lógica debe basarse en las reglas de la experiencia, (físicas, morales, sociales, psicológicas, técnicas, científicas y las corrientes a que todos enseña la vida) que en conjunto forman la llamada regla de la san crítica; gracias a la valoración podrá saber el juez, si en el proceso, la prueba ha cumplido su fin propio, si su resultado corresponde o no a su fin, pero en ambos caso la actividad valorativa ha cumplido el fin que le corresponde. (Devis Echandía, Hernando, Compendio de Derecho Procesal. I.II. Pág. 99 y ss).
Así las cosas se observa:
El artículo 1.579 del Código Civil define el arrendamiento de la siguiente manera:
Artículo 1579 “: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.”
Por otro lado dispone el artículo 1354 del Código Civil:
Artículo 1354 “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
De igual forma, señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 506.- “Las Partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Las citadas disposiciones en comento se limitan a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones.
En ese sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, que “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…”
En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas, por lo que seguidas se verificará la procedencia de las causales alegadas así.
En el estricto orden de las cosas es de suma importancia para este sentenciador, medir con detenimiento el alcance de las normativas legales de valoración tarifada y la sana crítica.
Por valoración o apreciación de la prueba judicial se entiende la operación mental que tiene por fin conocer el mérito o valor de la convicción que pueda deducirse de su contenido; se trata de un actividad procesal exclusiva del Juez, pues las partes y sus apoderados tienen únicamente una función de colaboradores, cuando presentan su punto de vista en alegaciones o memoriales. Tres aspectos básicos de la función valoratoria son: la percepción, representación o reconstrucción y razonamiento; el Juez debe percibir los hechos por la vía directa de la percepción u observación, pero algunos otros por la vía de la inducción o deducción, es decir, infiriéndolos de otros hechos porque solo los primeros han sido percibidos por el Juez. Sin lógica no puede existir valoración de la prueba, se trata de razonar sobre ella, así sea prueba directa, y la lógica es indispensable para el correcto razonamiento; esa actividad lógica debe basarse en las reglas de la experiencia, (físicas, morales, sociales, psicológicas, técnicas, científicas y las corrientes a que todos enseña la vida) que en conjunto forman la llamada regla de la san crítica; gracias a la valoración podrá saber el juez, si en el proceso, la prueba ha cumplido su fin propio, si su resultado corresponde o no a su fin, pero en ambos caso la actividad valorativa ha cumplido el fin que le corresponde. (Devis Echandía, Hernando, Estr. Compendio de Derecho Procesal. I.II. Pág. 99 y ss).
Así las cosas el tribunal pasa a examinar cada una de las pretensiones alegadas y observa:
DE LA FALTA DE PAGO:
El primer elemento a analizar es la falta de pago de 4 o más de los cánones de arrendamientos debidos tal como estipula el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo que en el presente caso la arrendataria ha sido demandada por concepto de cánones de arrendamiento a razón de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) mensual, desde el 15 de octubre del año 2013, para un total de cuarenta y cinco (45) recibos que totalizan un valor de lo adeudado en once mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 11.250,00), a los efectos que corresponde a lo previsto en el artículo 91, numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Cuando la parte demandada, no logró imponer los elementos necesarios para demostrar el pago hecho extintivo de la obligación, conforme a los alcances del artículo 1354 del Código Civil, ya no consignó medio de pago alguno, debe este tribunal declarar con lugar la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandados y por ende configurado el incumplimiento al numeral 1 del artículo 91 citado. Así se declara.-
DELA NECESIDAD DE OCUPACION DEL INMUEBLE
Esta causal se refiere a la determinación de la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble arrendado, dicha necesidad de ocupación debe estar dada por una especial circunstancia que obligue al propietario de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, por constituir su situación actual un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino también en el orden social o familiar, o de cualquier otra categoría o circunstancia capaz de obligar al necesitado a ocupar el inmueble y satisfacer esa exigencia que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.
De la misma norma sustantiva se deriva el establecimiento de los tres requisitos concurrentes para la configuración de dicho supuesto. Cuales son: 1) Existencia de relación arrendaticia.-2) Propiedad del inmueble o ser pariente consanguíneo de segundo grado del propietario.- 3) La necesidad de ocupar el inmueble. Además de esta recurrencia, dichos requisitos, a tenor de lo señalado en el Parágrafo Única del citado artículo 91 deben ser probados de manera contundente tanto en vía administrativa como judicial.
Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas sino de cualquier naturaleza, que en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia de la solicitud de desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce de manera directa o indirecta en el interés indudable del necesitado de ocupar dicho inmueble y no otro particular o causal; entonces la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría como propietario.
En doctrina, el Dr Arquímedes E. González F., en su obra “Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas)”, tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente:
“…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo…”
El autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, al comentar esta norma sustantiva, manifiesta, específicamente, que la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifica de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. En cuanto a la prueba de la necesidad de ocupación, esta puede ser indirecta y conducente, no sólo el contrato de arrendamiento o una factura, sino que puede servirse del abanico de opciones que ofrece nuestro sistema probatorio.
Durante el desarrollo del presente juicio quedó plenamente demostrado la existencia de la relación arrendaticia entre los demandante y la ciudadana MABELY ACOSTA QUINTERO, independientemente de su naturaleza, verbal o escrita; ya que ella fue reconocida por la demandada, quien solo se pronunció en negación a los hechos imputados para su desalojo.
En cuanto a la cualidad de los demandantes como propietarios del inmueble dado en arrendamiento, en este proceso, se pudo constatar que el inmueble arrendado a la demandada le pertenece a los demandantes tal como consta de documento traído a los autos, debidamente registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, que quedó inscrito bajo el Nº 2, Tomo 17, Protocolo Primero, acompañado con el libelo de demanda.
Con relación al requisito de necesidad del inmueble, tenemos, esta Sentenciadora considera, que suficientemente quedó demostrada la necesidad por los demandantes ya que el cúmulo de pruebas promovidas y evacuadas por los ciudadanos MARÍA IGNACIA ROSARIO de ROSARIO y JOSÉ ANTONIO ROSARIO MILLA, muy especialmente partida de nacimiento que demuestra que el grado de filiación del ciudadano Antonio Rosario Rosario respecto de los demandantes; de los informes médicos que cursan en autos, en especial el recibido del Hospital General del Este Dr. Domingo Luciani de fecha 22 de febrero de 2018, que determina el estado de discapacidad actual del ciudadano Antonio Rosario Rosario, los cuales se aprecian en todo su valor probatorio conforme a los alcances del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no siendo impugnados ni tachados por la contraparte. De la inspección judicial practicada por este tribunal en el domicilio de los demandantes que pudo evidenciar efectiva imposibilidad del ciudadano Antonio Rosario Rosario para trasladarse por si mismo así como de accesar en silla de ruedas al inmueble. Todo lo cual permite concluir que en el caso de autos se han configurado los tres requisitos necesarios para ejercer la pretensión de desalojo, fundamentada en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se decide.
DEL DETERIORO DEL INMUEBLE
Del mismo desapego sostenido por la parte demandada al no presentar ni impugnar pruebas en el proceso, así como la misma inspección judicial practicada por este tribunal el 05 de Febrero de 2018, la cual contiene en sí pleno valor probatorio, conforme a lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que comprueba el franco deterioro del inmueble, por lo que queda configurado el establecimiento de la causal de desalojo contenida en el numeral 4 del artículo 91 de la Ley para Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas.- Así se decide.
DEL INCUMPLIMIENTO A LAS NORMAS DE CONVIVENCIA
El artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda estipula en el numeral 5., que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.-
Tal incumplimiento queda demostrado no solo de los alegatos esbozados por la parte actora sino también con la consignación de la copia del documento que riela al folio 139, contentivo del acuerdo conciliatorio suscrito por los arrendadores y arrendataria ante el Juzgado de Paz del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 2 de Diciembre de 2012 que obliga a las partes a tratarse con respeto, que la demandada desaloje el inmueble y que permitiese las reparaciones necesarias para el saneamiento del inmueble, al cual se otorgó pleno valor probatorio al no ser impugnado por la contrapartte. Compromisos éstos que obviamente se vieron incumplidos e hizo prosperar la acción judicial. Igualmente consta a los folios 135 al 137 de autos, Constancia firmada por más de quince vecinos de los demandantes que de fecha 30 de junio de 2014, que dan Fe que la ciudadana MABELY ACOSTA QUINTERO, no cumple con las normativas que regula la Convivencia Ciudadana, por la indebida conducta que afecta la paz vecinal, documento éste que tampoco fue impugnado y por lo que en consecuencia obliga a este tribunal a declarar que existe merito suficiente para determinar que en efecto la demandada ha incumplido con lo pautado en el numeral 5 del artículo 91 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda. Así decide.-
En razón de los elementos de hecho y de derecho considerados, resulta forzoso para este Tribunal, concluir que se encuentran comprobados en juicio los elementos necesaritos para declarara CON LUGAR la presente demanda de Desalojo, tal como mse dejará expreso en el dispositivo del fallo. Así se decide
PARTE DISPOSITIVA.
Por los argumentos de hecho y derecho, este Tribunal Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por los ciudadanos MARÍA IGNACIA ROSARIO de ROSARIO y JOSÉ ANTONIO ROSARIO MILLA, contra la ciudadana MABELY ACOSTA QUINTERO, ambas partes plenamente identificadas.
SEGUNDO: Se ordena la ENTREGA MATERIAL libre de bienes y personas de la vivienda, ubicada en la siguiente dirección: Calle El Tanque, Casa Nº 2-3, Parroquia La Dolorita, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, Número de Catastro: 15-19-04-U01-009-014-017, parte alta del referido inmueble, a los ciudadanos MARÍA IGNACIA ROSARIO de ROSARIO y JOSÉ ANTONIO ROSARIO MILLA.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a los actores por concepto de deudas de canon de arrendamientos la suma de ONCE MIL DOS CIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CERO CENTÍMOS (Bs. 11.250,00), que representa la sumatoria de los cuarenta y cinco (45) cánones de arrendamiento adeudados por la arrendataria.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la presente litis.
Habiendo sido dictada la presente sentencia dentro del lapso, no amerita notificación de las partes.
Regístrese, publíquese y déjese copia en el archivo de esta Sentenciadora.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO VIGÉSIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de abril del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° y 158°
La Juez,
Caribay Gauna
El Secretario,
Arturo Robles
En la misma fecha y siendo las dos y media de la tarde (02:30 p.m.), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
El Secretario,
Arturo Robles
Exp. Nº AP31-V-2017-000297.-
CG/AR/JD
