REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 25 de octubre de 2018
208º y 159º
Parte Actora: Rosa Emma Febles Hernández, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.090.648. Representación judicial: Abogados Pedro José Rodríguez Ríos y Simón Alberto Delgado Carvajal, inscritos en el Inprebogado bajo las matrículas número 19.748 y 22.595, respectivamente; con domicilio procesal en: Avenida Universidad, Esquinas de Chorro a Traposos, Edificio Centro Empresarial, Piso 17, Oficinas D-E, del Municipio Libertador.
Parte Demandada: Sociedad mercantil Escritorio Lucas S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, según participación efectuada el día 12 de marzo de 1987, donde quedó anotada bajo el número 38, Tomo 59-A-Sgdo, de los Libros llevados por esa oficina registral. Representación judicial: Abogados Isabel Pinto Rodríguez y José Luis Villegas, inscritos en el Inpreabogado bajo las matrículas número 12.862 y 28.050, respectivamente.
Motivo: Desalojo (Oficina).
Sentencia: Definitiva.
Caso: AP31-V-2017-000102
I
Antecedentes
Inició el presente en juicio, en fecha 9 de febrero de 2017, mediante libelo de demanda presentado por los abogados Pedro José Rodríguez Ríos y Simón Alberto Delgado Carvajal, inscritos en el Inprebogado bajo las matrículas número 19.748 y 22.595, respectivamente, en su carácter de representantes judiciales de la ciudadana Rosa Emma Febles Hernández, ut supra identificada, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, acompañado de sus anexos, contentivo de una pretensión por desalojo, la cual por distribución le correspondió su conocimiento a este Juzgado, contra la sociedad mercantil Escritorio Lucas S.R.L.
Seguidamente, por auto de fecha 21 de febrero de 2017, se admitió la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose la citación de la parte demandada, para que compareciera ante este Juzgado al segundo (2º) día de despacho siguientes a que conste en autos su citación a los fines de dar contestación a la demanda que por cumplimiento de contrato sigue en su contra la ciudadana Rosa Emma Febles Hernández.
Mediante diligencia suscrita en fecha 3 de marzo de 2017, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostátos respectivos, a los fines de la elaboración de la compulsa. Por diligencia de fecha 9 de marzo de 2017, compareció la representación judicial de la parte accionante, dejó constancia en autos de haber suministrado los emolumentos necesarios a los fines de la citación personal de la parte demandada.
En este estado, el día 27 de marzo de 2017, el ciudadano Alguacil Fidel Estacio, informó mediante diligencia que se trasladó en dos oportunidades a la dirección suministrada por la accionante, siendo infructuoso su misión, motivo por el cual consignó la compulsa sin firmar.
Seguidamente, en fecha 3 de abril de 2017, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó se librará cartel de citación, siendo librado a tal efecto mediante auto de fecha 6 de abril de 2017.
Posteriormente, en fecha 25 de abril de 2017, compareció la representación judicial de la parte actora y dejó constancia de haber retirado cartel de citación para su debida publicación, consignándolo debidamente publicado en el diario mediante diligencia de fecha 5 de mayo de 2017.
De seguida, en fecha 16 de mayo de 2017, la secretaria titular de este Tribunal dejó constancia mediante nota de secretaria de haber cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Subsiguientemente, en fecha 9 de junio de 2017, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó se designará defensor ad- litem a la parte accionada. Siendo acordado su pedimento, mediante auto de fecha 19 de junio de 2017, librando a tal efecto boleta de notificación a la abogada María Fernanda Sandoval Ramírez, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula número 247.134.
En este estado, en fecha 3 de julio de 2017, el ciudadano Alguacil José Feliz Duran, informó mediante diligencia que consignó boleta de notificación debidamente firmada por la ciudadana María Fernanda Sandoval Ramírez, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula número 247.134, en su carácter de defensora Ad- Litem designada a la parte demandada.
Seguidamente, en fecha 4 de julio de 2017, compareció la abogada María Fernanda Sandoval Ramírez, quien mediante diligencia aceptó el cargo y fue debidamente juramentada.
En este sentido, mediante auto dictado en fecha 12 de julio de 2017, y por cuanto quién suscribe tomó posesión del cargo de Jueza Suplente de éste Tribunal para el que fue designada, incluida como se encuentra en la lista de suplentes para cubrir la falta de los jueces o juezas con motivo de permisos, reposos, vacaciones, inhibiciones y recusaciones de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, y debidamente juramentada según acta n° 065-2017, de fecha siete (7) de julio de 2017 que cursa al folio ciento treinta y tres (133) y su vuelto del Libro de Actas de Juramentación llevado por la Rectoría Civil de esta misma Circunscripción Judicial, habiendo tomado posesión del Tribunal mediante acta nº 14, de fecha diez (10) de julio de 2017, procede formalmente a abocarse al conocimiento de la presente causa.
Consecutivamente, en fecha 21 de julio de 2017, compareció la abogada Isabel Pinto Rodríguez, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula número 12.862, consignando poder judicial otorgado por representación judicial de la parte demandada. Luego, en fecha 26 de julio de 2017, fue presentado por la representación judicial de la parte demandada, escrito de contestación de la demanda.
Así las cosas, en fecha 7 de agosto de 2017, compareció la representación judicial de la parte demandada y presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 9 de agosto de 2017, compareció la representación judicial de la parte actora y presentó escrito de alegatos.
Por auto de fecha 1º de marzo de 2018, se dictó auto negando las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, ordenándose librar boletas de notificación a las partes del mismo auto.
En fecha 19 de marzo de 2018, quedaron ambas partes debidamente a derecho del auto dictado en fecha 1| de marzo de 2018.
Posteriormente en fecha 19 de marzo de 2018, la representación judicial de la parte demandada apeló del referido auto, oyéndose el mismo en un solo efecto por auto de fecha 21 de marzo del mismo mes y año, ordenándose remitir mediante oficio n° 2018-184 al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 10 de mayo de 2018.
En fecha 14 de mayo de 2018, compareció la representación judicial de la parte actora y presentó escrito de conclusiones.
En fecha 3 de julio de 2018, compareció la representación judicial de la parte demandada y presentó escrito de alegatos.
Por lo tanto, vistas las actas procesales que integran el presente asunto, el Tribunal procede a dictar la sentencia de merito, sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
Síntesis de la controversia
Dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión la representación judicial de la parte demandante en el libelo de demanda, expresó en síntesis, lo siguiente:
Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante:
En primer término, señaló que en fecha 17 de noviembre de 2000, la madre de su representada, la ciudadana Agustina María Hernández de Febles, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 6.138.647, suscribió contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 17 de noviembre de 2000, inserto bajo el Nº 04, Tomo 96 de los Libros respectivos, con la sociedad mercantil Escritorio Lucas S.R.L, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Las Ciencias, cruce con calle Edison, Edificio Residencial BALPECA, oficina distinguida con el Nº 1, urbanización Los Chaguaramos, Caracas.
De este modo, alegó que se estableció en la cláusula tercera del contrato que el mismo sería de un año fijo, sin prórroga, el cual sería contado del 1º de agosto de 2000 hasta el 31 de julio de 2001, fecha en la cual el inmueble debía ser desocupado de bienes y personas.
Posteriormente, indicó que en fecha 28 de junio de 2005, a través del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según solicitud signada con Nº 2005-0132 de la nomenclatura del Tribunal, se le notificó a la parte demandada que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes no sería prorrogado a la fecha de su vencimiento el 30 de julio de 2005, dándose por resuelto el contrato, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato.
Seguidamente, en fecha 22 de julio de 2005, el arrendatario, a través del Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, trasladó y constituyó el Tribunal en la siguiente dirección: Calle El Comercio, Edificio “A”, Apto. 1002, Las Acacias, a los fines que le notificara a Agustina Hernández o Rosa Febles, lo siguiente:
“(…) Que ESCRITORIO LUCAS SRL tiene suscrito un Contrato de Arrendamiento con la Ciudadana AGUSTINA MARIA HERNANDEZ DE FEBLES, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.090.648, en su carácter de apoderada de la Arrendadora según Poder otorgado por ante el CONSULADO GENERAL DE LA REPÚBLICA DE VENEZUELA EN SANTA CRUZ DE TENERIFE el día once (11) de Junio de 2004 anotado bajo el Nº 1099 y/o cualquier otra persona mayor de edad que ahí se encuentre con el carácter de Arrendadora, el contenido siguiente: PRIMERO: Que ratifico que mi representada “ESCRITORIO LUCAS SRL” en el Uso de la Prorroga Legal tal como lo establece el Artículo 38 Aparte d) (3) años según la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. SEGUNDO: Que la vigencia de la relacion arrendaticia es de dieciocho (18) años desde 1º de Agosto de 1987, tal como consta de los diez (10) Contratos de Arrendamientos suscritos y Autenticados por las diferentes Notarías que se señalan… TERCERA: Que la Prorroga Legal vence el día treinta y uno (31) de Julio del año 2008.- por cuanto la Prorroga legal es obligatoria para el arrendador y potestativamente para el ARRENDATARIO.- Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS. Finalmente pido se deje Copia de la presente Notificación y que evacuada como sea ordene me sea devuelto original con sus resultas y recaudos correspondientes.- (…)”
De igual modo, respecto a la legitimación activa de su mandante indicó que en fecha 22 de agosto de 2015, falleció ab intestato en la ciudad de Caracas, la ciudadana Agustina Maria Rosa Hernández De Febles, titular de la cédula de identidad número 6.138.647, viuda de Esteban Romualdo Febles Díaz, dejando dos hijos de nombre Rosa Emma Febles Hernández y Esteban Febles Hernández. Por consiguiente, alegó que su mandante tiene legitimación activa, por ser heredera legítima de la arrendadora. De este modo, procedió a demandar a la sociedad mercantil Escritorio Lucas S.R.L, en virtud que la misma se ha negado a entregar el inmueble objeto del contrato.
En este sentido, fundamentó su pretensión, en los artículos 1º, 33, 38, y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.159, 1.160, y 1.167 del Código Civil.
Finalmente, estimó la presente demanda en la cantidad de cinco mil setecientos sesenta bolívares (Bs. 5.760,00) equivalentes a treinta y dos con cincuenta y cuatro unidades tributarias (32,54 U.T,) a su vez, solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada y declarada con lugar en la sentencia definitiva.
Frente a estos hechos libelados, la abogada Isabel Pinto Rodríguez, en su condición de mandataria judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:
Alegatos formulados por la representación judicial de la parte demandada:
En primer lugar, alegó la falta de cualidad por cuanto en fecha 14 de noviembre de 1994, los ciudadanos Esteban Romualdo Febles Díaz y Agustina María Rosa Hernández de Febles, titulares de las cédulas de identidad números V-5.615.975 y V-6.138.647, respectivamente, avinieron a constituir una sociedad mercantil con la denominación social de CORPORACIÓN E.F.-A.H., C.A., lo cual se constata en documento inserto ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el número 5, Tomo 135-A-Pro de los libros llevados por esa oficina registral.
Indicó que en el expediente administrativo nº 434691, de la nomenclatura del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, aparece una lista contentiva de los “BIENES INMUEBLES PROPIEDAD DE LOS ACCIONISTAS DE LA SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACIÓN E.F.-A.H., C.A.”, evidenciándose, en el particular cuarto de ese listado, que forma parte integrante del aporte social efectuado a esa entidad mercantil, entre otros, el bien inmueble constituido por la oficina nº 1, integrante del edificio que lleva por nombre Residencias Balpeca, situado con frente a la calle Edison de la urbanización Los Chaguaramos, jurisdicción hoy en día de la parroquia San Pedro, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, de esta ciudad de Caracas, de lo cual el socio Esteban Romualdo Febles Díaz, según participación efectuada en fecha 3 de abril de 1997, indicó que habían sido traspasados los bienes a nombre de la sociedad mercantil in comento, lo cual quedó asentado en documento protocolizado ante la entonces denominada Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 6 de noviembre de 1995, anotado bajo el número 16, tomo 1, Protocolo Tercero, cuarto trimestre de 1995. Asimismo, respecto a la titularidad del inmueble arrendado, expresó lo siguiente:
“(…) De ello se concluye que la titularidad raíz sobre la oficina nº 1 que forma parte integrante del edificio que lleva por nombre Residencias Balpeca, situado con frente a la calle Edison de la urbanización Los Chaguaramos, jurisdicción hoy en día de la parroquia San Pedro, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, de esta ciudad de Caracas, la tiene asignada la sociedad mercantil CORPORACIÓN E.F.-A.H., C.A., lo cual es ampliamente conocido por la hoy demandante pues, de acuerdo al citado expediente administrativo, la actual representante legal de CORPORACIÓN E.F.-A.H., c.a., y única accionista, es la ciudadana Rosa Emma Febles Hernández, portadora de la cédula de identidad nº V-6.090.678, hoy constituida a demandante a título particular.(…)”
En segundo término, promovió la cuestión previa establecida en el ordinal decimoprimero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, del siguiente modo:
“(…) De allí, pues, la razón de ser de la defensa previa que se promueve en esta oportunidad, dado que la pretensión procesal deducida por la hoy demandante es de imposible e ilegal ejecución pues, además de estar ejerciendo ella en juicio un derecho que le es ajeno, prohibido por el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, en la forma indicada en el particular que antecede, se está en presencia de una actuación que procura hacer nugatorios los derechos y demás prerrogativas que le asisten y son inherentes a mi patrocinada como arrendataria que, por mandato de lo establecido en el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son de carácter irrenunciable por estar interesado en ello principios informados de orden público, por lo cual es de estimarse la nulidad absoluta de tales actuaciones. (…)”
Así las cosas, señaló que al verificarse la extinción del beneficio de la prórroga legal, su representada no fue interrumpida de su goce pacifico de la cosa arrendada, ni le fue requerido el inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que por el contrario, continuaron percibiendo el pago del canon de arrendamiento en forma mensual y consecutiva, posterior al vencimiento de la referida prórroga legal, con lo cual alegó que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado.
III
Punto previo.
En el petitorio del escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada solicita al Tribunal, sin mayor argumentación, que “…se declare la falta de cualidad e interés del demandante para intentar el juicio incoado…”
Al respecto, cabe considerar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº de fecha 12 de diciembre de 2012, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez Velásquez, en el expediente Nº AA20-C- 2011-000680, señaló lo siguiente:
“…Sobre el particular, cabe destacar que la Sala Constitucional mediante sentencia Nro. 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005, estableció lo siguiente:
“…El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa
En el caso se marras, la decisión de instancia declaratoria de la falta de cualidad del actor para intentar el juicio de resolución de contrato de arrendamiento contra la empresa de autos, definitivamente atenta contra la tutela judicial efectiva, pues de las actas se evidencia que el actor como propietario de las bienhechurías arrendadas y suscriptor del contrato de arrendamiento de dichas bienhechurías, tiene cualidad para solicitar ante la justicia su resolución.
En efecto, si bien es cierto que el ciudadano Andrés Sanclaudio Cavellas, suscribió conjuntamente con el ciudadano Gustavo Ortega Lares, el contrato de arrendamiento de marras, ello no puede servir de justificación para negarle el derecho a llevar a cabo un juicio, donde si bien se le permitió acceder a él en principio, injustificadamente se le declara inviable por una presunta falta de cualidad que no es tal, pues la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares…”. (Negrillas y subrayado de esta Sala)…”
Del criterio parcialmente transcrito, se evidencia que el juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no obstante esto no implica determinar la efectiva titularidad del derecho, porque esto obviamente es materia de fondo del litigio, pero si debe advertir cuando examina la legitimación de la parte que esté debidamente conformada la relación jurídico procesal, mediante la correspondencia o identidad lógica entre las personas a quien la ley hipotéticamente confiere la facultad de estar válidamente en juicio como actor o demandado, por ser aquellas frente a quienes ha de producir sus efectos la sentencia, y aquellas que concretamente se presentan como tales en el juicio de que se trata…”
Atendiendo al anterior criterio proferido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el caso concreto de marras, tanto la lectura del escrito libelar y del escrito de contestación a la demanda patentiza, que ambas partes están contestes que en fecha 17 de noviembre de 2000, suscribieron contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, quedando inserto bajo el Nº 4, Tomo 96 de los Libros respectivos, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Las Ciencias, cruce con calle Edison, Edificio Residencial BALPECA, oficina distinguida con el Nº 1, urbanización Los Chaguaramos, Caracas, suscrito entre la ciudadana Agustina María Hernández de Febles y la sociedad mercantil Escritorio Lucas S.R.L, suficientemente identificados a lo largo del presente fallo, y que sirve de instrumento fundamental a la demanda que origina las presentes actuaciones.
Cabe destacar, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, y por tanto sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación relacionada las unas con las otras. Así, en opinión de Messineo, citado por Guerrero Quintero, cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1990, p: 35).
En esta perspectiva, partiendo de la facultad otorgada a los Juzgadores por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para la interpretación de los contratos, y de lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, a juicio de quien aquí decide, aún cuando en el texto del citado contrato las partes calificaron su relación contractual como “concesión”, en esencia se trata de una relación contractual arrendaticia, no solo porque así lo manifestaron ex profeso en las actas del expediente, sino porque además según la norma contenida en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. De tal manera que, como ocurre en el caso de marras, previo consentimiento legítimamente manifestado, una de las partes concedió a la otra el derecho a la posesión de un bien, por un precio como contraprestación consistente en una suma de dinero determinada; así se establece.-
De tal manera que, en atención al vínculo contractual que nace de la relación arrendaticia suscrita entre la madre de la hoy demandante, quien en vida era la ciudadana Agustina María Hernández de Febles, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 6.138.647, en condición de arrendadora y la sociedad mercantil Escritorio Lucas S.R.L, representada por el Gerente ciudadano Avelino Lucas De Oliveira, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad n° E-81.076.087, en condición de arrendatario, documentada en el instrumento fundamental aportado junto al escrito libelar, esto es aquél del cual deriva inmediatamente el derecho deducido, resulta de suyo evidente que tanto por voluntad de la ley como del propio contrato, la legitimación para integrar debidamente el contradictorio la tienen asignada dichos sujetos contratantes. Es decir, visto que el contrato surte efectos entre las partes contratantes, en este caso entre arrendador y arrendatario, quienes son precisamente las personas que conforman el presente litigio, forzosamente debe declararse no ha lugar la falta de cualidad bajo examen, ni existen razones jurídicas para determinar una falta de interés en la parte demandante para intentar el juicio por ser la misma heredera legitima de su causante ciudadana Agustina María Hernández de Febles, según se evidencia del acta de defunción n° 181 de fecha 24 de agosto de 2015; así se decide.-
Por otra parte, cabe considerar que la representación judicial de la parte demandada promueve la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y al respecto observa:
Las cuestiones previas cumplen en el proceso una función saneadora, en el sentido de que suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al thema decidendum. Las mismas tienden a resolver cuestiones que no guardan relación con el mérito de la causa, y evitan todo el trámite posterior y desarrollo del juicio, que pudiera concluir en una sentencia final declaratoria de la nulidad del proceso o la falta de un presupuesto procesal.
Al respecto de la cuestión previa en examen, el egregio Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, página 82; señala lo siguiente:
“…También ocurre cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción. (Subrayado del Tribunal)”;
Se colige entonces, sin lugar a dudas, que resultaría procedente la cuestión previa in comento, cuando la ley expresamente excluya en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción), es decir, cuando sea el propio legislador quien establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Siendo ello así, la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, podemos enunciar, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.
En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.
Aduce la mandataria judicial de la parte demandada, como fundamento de la cuestión previa bajo examen, que “(…) De allí, pues, la razón de ser de la defensa previa que se promueve en esta oportunidad, dado que la pretensión procesal deducida por la hoy demandante es de imposible e ilegal ejecución pues, además de estar ejerciendo ella en juicio un derecho que le es ajeno, prohibido por el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, en la forma indicada en el particular que antecede, se está en presencia de una actuación que procura hacer nugatorios los derechos y demás prerrogativas que le asisten y son inherentes a mi patrocinada como arrendataria que, por mandato de lo establecido en el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son de carácter irrenunciable por estar interesado en ello principios informados de orden público, por lo cual es de estimarse la nulidad absoluta de tales actuaciones. (…)”
Ahora bien, infiere esta juzgadora apoyado en las anteriores consideraciones doctrinarias, que yerra la representación judicial de la parte demandada, al considerar que existe prohibición de la Ley de admitir la demanda de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de Prórroga Legal ejercida por la parte actora, toda vez que no solamente el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla tal posibilidad, sino que además es claro y patente que la acción propuesta por la parte actora, se encuentra tutelada por nuestro ordenamiento jurídico sustantivo, en el artículo 1.167 del Código Civil, para cuyo ejercicio no está previsto el cumplimiento de determinados requisitos legales. En todo caso, se aprecia de autos que la mandatario judicial de la parte demandada, ni siquiera señaló la norma de derecho positivo que a su entender, prohíbe el ejercicio de la acción de marras, limitándose solamente a manifestar una serie de hechos aislados que no guardan relación con una defensa de esta naturaleza.
Como corolario de todo lo antes expuesto, y siendo que los argumentos que esgrime la representación judicial del demandado, resultan a todas luces infundados, débiles y sin ningún basamento legal que los apoye, la cuestión previa referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, debe declararse improcedente; y así se decide.-
IV
Valoración de las Pruebas
Es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Por consiguiente, a objeto de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, el Tribunal procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.
Al respecto se observa:
Pruebas ofrecidas por la representación judicial de la parte demandante
a) Aportó, junto al libelo de la demanda, instrumento original autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, el día 16 de enero de 2017, bajo el n° 23, tomo 5 de los libros respectivos, el cual se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose idóneo y pertinente para demostrar el vinculo jurídico arrendaticio existente entre las partes en conflicto, que tiene por objeto el inmueble cuya entrega aspira el demandante; así como también, el contenido y alcance de las obligaciones por ambas partes asumidas; así se establece.-
b) Promovió, instrumento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 17 de noviembre de 2000, al cual se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, reputándose legalmente reconocido, idóneo y pertinente para demostrar el vinculo jurídico existente entre las partes en juicio, especialmente en lo que respecta al contenido y alcance de las prestaciones por ambas asumidas; así se establece.-
c) Promovió copia simple de solicitud de la no prórroga legal del contrato de arrendamiento de fecha 28 de junio de 2005, presentada ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, instrumentos que conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por fidedigno respecto al hecho jurídico que allí se especifica; así se decide.-
d) Promovió copia simple de solicitud de notificación del uso de la prórroga legal presentado en fecha 22 de julio de 2005, ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, por la parte demandada, instrumentos que conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por fidedigno respecto al hecho jurídico que allí se especifica; así se decide.-
e) Copia Certificada del acta de defunción de fecha 24 de agosto de 2015, bajo el nº 181, en los libros de Registro Civil de Defunciones inserta por ante la Primera Autoridad Civil de la Parroquia El Cafetal, Municipio Baruta, instrumentos que conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por fidedigno respecto al hecho jurídico que allí se especifica; así se decide.-
Pruebas ofrecidas por la representación judicial de la parte demandada
a) Promovió, copia simple de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, el día 10 de septiembre de 2009, bajo el n° 42, tomo 68 de los libros respectivos, instrumento que si bien fue impugnado por la parte demandante conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo que trae como consecuencia que no se tenga por fidedigno.
b) Promovió, copia simple de sentencias emitidas por otros Órganos jurisdiccionales, las cuales se desechan del proceso por cuanto fueron impugnadas conforme la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; así se decide.-
A) Durante la etapa probatoria, promovió y se limitó a reproducir el merito probatorio de los autos, lo cual no constituye medio de prueba alguno, siendo el juez quien por imperio de lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, debe analizar toda y cada una de las pruebas aportadas al proceso, y así se decide.-
B) Promovió el principio de la notoriedad judicial, cuya evacuación fue negada por auto de fecha 1° de marzo de 2018, en consecuencia nada tiene que apreciar esta juzgadora al respecto, y así se decide.-
C) Promovió prueba de informes, cuya evacuación fue negada por auto de fecha 1° de marzo de 2018, en consecuencia nada tiene que apreciar este juzgador al respecto, y así se decide.-
V
Fundamentos del Fallo
Así las cosas, es menester aducir primeramente lo dispuesto por el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, conforme al cual:
“En los contratos de arrendamientos que en los contratos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el Arrendador, y potestativamente para el Arrendatario, de acuerdo con las siguientes Reglas: .…D) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.. Durante el lapso de la prorroga legal, la Relación Arrendaticia se considerará a tiempo Determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento o regulación, …”.
Esta disposición legal debemos analizarla en forma concordada, con lo dispuesto por los artículos 39 y 40 ejusdem, el primero de los indicados consagra que la prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado; por su parte el segundo de los nombrados estatuye que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
Ahora bien, se aprecia de las actas que conforman el presente expediente, el contrato de arrendamiento accionado, aportado por la parte actora. Este instrumento se considera como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; en consecuencia, es evidente que tiene valor probatorio de demostrar que en su cláusula tercera, las partes pactaron la duración de la relación contractual arrendaticia, por un (1) año fijo contado a partir del 1° de agosto 2000 hasta l 31 de julio de 2001, sin posibilidad de prórroga convencional alguna.
Por otra parte, la representación judicial demandada en su escrito de contestación, afirmó ser arrendataria del inmueble objeto de la pretensión actora, tal y como lo describe el escrito libelar, convención cuya duración finalizó el 31 de julio de 2005, lo que permitió que a partir de esa fecha, la parte demandada haya disfrutado del beneficio de la prórroga legal por tres (3) años calendarios, hasta el 31 de julio de 2008.
Ahora bien, el anterior análisis del material probatorio en armonía con el principio iura novit curia, conlleva a esta sentenciadora concluir, que las partes en litigo se encuentran vinculadas en una relación arrendaticia desde el año 1987, por tanto, ciertamente la parte demandada se hace acreedora del lapo de prorroga legal a que alude el literal (D) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, que la vigencia de la relación arrendaticia es del 1° de agosto de 1987 y que la prorroga legal vence el día 31 de julio de 2008, el lapso de la antes mencionada prorroga legal, es decir tres (3) años; que durante el plazo de la prorroga legal, la relación arrendaticia sub examine se considera a tiempo determinado; y así se decide.-
VI
Dispositiva
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana Rosa Emma Febles Hernández, en contra de la sociedad mercantil Escritorio Lucas S.R.L.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar el inmueble constituido por una oficina, distinguida con el n° 1, ubicada en la Avenida Las Ciencias, cruce con calle Edison, Edificio Residencial BALPECA de la Urbanización Los Chaguaramos.
TERCERO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese la presente decisión, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias interlocutorias llevado por este Tribunal, tal como lo ordena el artículo 248 del Código de Trámites.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de octubre del año dos mil dieciocho (2018), Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
La Jueza
Abg. Damaris Ivone García
El Secretario Acc,
Geovany Alexander González Pérez
En esta misma fecha, siendo las __________________, se registró y publicó la presente decisión.
El Secretario Acc,
Geovany Alexander González Pérez
