REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintidós de enero de dos mil dieciocho
207º y 158º
ASUNTO : AP31-V-2016-000264
PARTE ACTORA: RIGEY ESTHER DÍAZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-3.710.919, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 33.368, actuando en su nombre propio y representación.
PARTE DEMANDADA: JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de las cédula de identidad No. V-4.362.166.
DEFENSORA
PÚBLICA: VERIUSKA GRANADO, Defensora Pública Auxiliar Segunda, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 212.267, designada según resolución N° DDPG-2014-00630, de fecha 27 de noviembre de 2014.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: AP31-V-2016-000264.
- I -
ANTECEDENTES
El presente juicio se inició mediante libelo de demanda de DESALOJO presentado por la abogada RIGEY ESTHER DÍAZ CASTILLO, actuando en su propio nombre y representación; en contra del ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR; el cual fue admitido por este Juzgado el 11 de abril de 2016, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera por ante este Tribunal al quinto (5to) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de que se lleve a cabo la audiencia de mediación, a las once de la mañana (11:00 a.m.), todo ello conforme a lo establecido en el artículo 107 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, advirtiéndole a la parte demandada que concluida la audiencia de mediación sin que las partes hubieren alcanzado acuerdo alguno, el demandado debía contestar la demanda dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la preclusión de aquel lapso.
Por diligencia del 18 de julio de 2016, el ciudadano Julio Echeverría, Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada, por lo que procedió a consignar la compulsa correspondiente.
Resultando infructuosa la citación personal del ciudadano JOSE FRANCISCO ESCOBAR, se ordenó la misma mediante carteles a través de auto del 21 de julio de 2016, previa solicitud de la parte actora, los cuales fueron consignados por diligencia de fecha 23 de septiembre de 2016.
Mediante diligencia del día 28 de septiembre de 2016, compareció el ciudadano JOSE FRANCISCO ESCOBAR, debidamente asistido por el Defensor Público Segundo del Área Metropolitana de Caracas, Abg. DELMA GONZALEZ PERALTA, y se dio por citado en el presente procedimiento.
En fecha 10 de octubre de 2016, oportunidad fijada para que tuviera lugar la Audiencia de Mediación, de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se dejó constancia que sólo compareció la parte actora ciudadana RIGEY E. DIAZ DE NATERA, actuando en su propio nombre y representación. Asimismo, se dejó constancia que la parte demandada no compareció ni por si ni por medio del Defensor Público, por lo que este Tribunal hace del conocimiento de las partes que la causa continuaría con la contestación de la demanda, dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a dicha data, de conformidad con lo establecido en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Mediante diligencia presentada en fecha 17 de octubre de 2016, el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, debidamente asistido por la Defensora Pública Auxiliar Segunda (E) del Área Metropolitana de Caracas, Abg. DELMA GONZALEZ, y consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 28 de Noviembre de 2016, siendo la oportunidad procesal establecida en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a objeto que se haga la fijación de los hechos controvertidos, este Juzgado estableció que la controversia suscitada entre las partes se circunscriba a que la parte actora demuestre el estado de necesidad alegado en su escrito libelar, correspondiendo a la parte demandada demostrar lo alegado en el escrito de contestación de la presente demanda. Asimismo, este Tribunal declaró abierto un lapso probatorio de ocho (08) días de despacho para que las partes promuevan pruebas respecto al mérito de la causa, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los cuales comenzarían a computarse una vez conste en autos la última notificación que de las partes se practique.
Ambas partes consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 18 de septiembre de 2017, el Juez que suscribe se abocó al conocimiento del presente asunto, y ordenó la notificación de la parte demandada.
Este Juzgado se pronunció acerca de la admisibilidad de las pruebas mediante providencia de fecha 17 de octubre de 2017. Asimismo, estableció un lapso de treinta (30) días de despacho siguientes, para la evacuación de las pruebas, de conformidad con el segundo aparte del artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, este Tribunal actuando de conformidad con lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, procedió en fecha 13 de diciembre de 2017, a fijar el quinto (5°) día de despacho siguiente, a los fines de que tenga lugar el debate oral en el presente juicio, a las diez de la mañana (10:00 a.m.).
Por auto de fecha 09 de enero de 2018, este Juzgado difirió la oportunidad del debate oral para el quinto (5°) día de despacho siguiente a las diez de la mañana (10:00 a.m.).
- II -
- DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA -
Con la finalidad de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, este sentenciador pasa a indicar lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, de la forma que sigue:
o Adujo que en fecha 22 de mayo de 1999 suscribió contrato de comodato con el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.362.166, sobre un apartamento de su propiedad identificado con el número y letra 2-D, ubicado en las Residencias Jardín del Centro, segundo piso, entre las esquinas Sordo a Tablitas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital; renovándose hasta que posteriormente el treinta (30) de enero de 2009 se celebró un Contrato de Arrendamiento con un canon correspondiente a Bolívares Ochocientos exactos (Bs.800,00);
o Que en la cláusula Décima Primera de dicho contrato de arrendamiento se estableció la prórroga legal de seis (6) meses a partir de su vencimiento en fecha 30 de julio de 2009;
o Que el arrendatario ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR siguió ocupando el inmueble, con un canon de arrendamiento correspondiente a Bolívares Un Mil Trescientos (1.300,00) mensual, el cual continúa pagando hasta la presente fecha;
o Que actualmente requiere la desocupación de su inmueble por necesidad de vivienda de su hija KARLA LINDSAY NATERA DIAZ, titular de la cédula de identidad Nº V-15.931.248, quien vive en un apartamento alquilado ubicado en la Avenida Arauco con Roraima, Urbanización San Bernardino, Edificio Royal Palace, identificado con el número 62 del piso 6 y quien actualmente se encuentra embarazada, según consta de informe médico;
o Que se agotó la vía Administrativa como es debido, es decir, el Procedimiento Conciliatorio ante el organismo competente como lo es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 13 de Julio de 2015, según expediente Número MC/000414, donde se dictó providencia administrativa mediante la cual se habilitó la vía judicial para hacer valer las pretensiones de las partes, en acatamiento de lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda de fecha 13 de julio de 2015;
o Que su hija está en riesgo de desalojo del inmueble que ocupa con su cónyuge MÁRQUEZ GARCÍA JOSÉ MASCIMINO, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.463.889, y es por ello que demanda al ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR por desalojo y entrega material del inmueble arrendado, con fundamento en el numeral 2º de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Por su parte, el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, debidamente asistido por la Defensora Pública Auxiliar Segunda (E) del Área Metropolitana de Caracas, Abg. DELMA GONZALEZ, en su escrito de contestación a la demanda, alegó lo siguiente:
o Niega, rechaza, y contradice la presente demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado como asidero legal a la acción ejercida;
o Que no se evidencia la supuesta necesidad del propietario de ocupar el inmueble por parte de su hija, quien alega que vive arrendada ya que contrajo nupcias con el ciudadano JOSE MASCIMINIO MARQUEZ GARCIA;
o Que tomando en cuenta que su asistido habita el inmueble desde el año 1998 y hasta el año 2008 y la propietaria aumentaba el canon de arrendamiento en un 20% anual, luego desde el año 2009 al 2012 provechosamente aumentaba el 30% anual, en fecha 20 de mayo de 2013 la propietaria de manera voluntaria ofreció en venta a su asistido el referido inmueble, y la parte actora no acató lo establecido en el procedimiento de justo valor para la venta del inmueble por la cantidad de bolívares Bs. 353.246,40, cantidad que para la fecha la propietaria y parte actora hubiese dado en venta el inmueble otorgándole una vivienda digna a su asistido y adquirido un capital lo suficientemente oneroso como para adquirir un nuevo inmueble el que hoy pudiera sin limitación alguna ofrecerlo a la hija;
o Que es el caso que para la fecha 19 de agosto de 2013, previa llamada telefónica se dejó abierta la posibilidad de realizar una nueva oferta de venta, y que posteriormente, los primeros días de febrero de 2014 se llamo a la referida propietaria quien contesto “que estaba ocupada con problemas familiares” en virtud de su evasivo comportamiento su asistido se vio en la necesidad de introducir ante la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento administrativo sancionatorio, signado con el Nº DS-01662/0314, siendo que la ciudadana propietaria cancelo y/o cerró maliciosamente la cuenta corriente del Banco Banesco Nº 01340111061115016853, para impedir que su asistido cumpliera con su obligación principal que es cancelar los cánones de arrendamiento, así pues le fue fijado el canon de arrendamiento en sede administrativa por un monto de Bs. 1.471, 86;
o Que se puede evidenciar la doble intención de la parte actora quien maliciosamente ha buscado las vías de que su representada incumpla las leyes;
o Que si bien es cierto que tiene su hija de quien alega el estado de necesidad, no es menos cierto que le ha ofertado el inmueble en varias oportunidades y no ha quedado satisfecha con los montos establecidos por las instituciones competentes;
o Que la parte actora no incorpora documento contundente que demuestre ante el juzgador el estado de necesidad, tal y como lo señala el parágrafo único del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es por ello que solicita a esta digno juzgador declare sin lugar dicha pretensión.
o Por ultimo, impugnó cada una de las pruebas anexas al escrito libelar, por carecer de valor probatorio.
Hechos No Controvertidos:
Que las partes suscribieron inicialmente, un contrato de comodato, y posteriormente, celebraron un contrato de arrendamiento cuyo objeto es “un apartamento propiedad de la hoy actora, identificado con el número y letra 2-D, ubicado en las Residencias Jardín del Centro, segundo piso, entre las esquinas Sordo a Tablitas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital”
Que la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo por haber ocurrido la tacita reconducción del contrato de marras.
De las Pruebas:
Pruebas de la Parte Demandante:
Acompañó al escrito libelar documento de compraventa en original, el cual acredita la propiedad del inmueble de autos a la parte demandante, registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), en fecha 02 de febrero de 1978, quedando anotado bajo el N° 06, folio 18, tomo 1, Protocolo 1°. Al respecto, se observa que este instrumento al no haber sido tachado durante el juicio, se aprecia y valora a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Cursante al folio 15 documento original contentivo del Informe de ecosonograma obstétrico del trimestre I, de fecha 02 de marzo de 2016, correspondiente a la ciudadana Karla Natera, suscrito por la Dra. Belmar Torcatt López, que por emanar de terceros que no forman parte de la relación procesal, y al no haber sido ratificada en juicio se desecha del proceso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Copia certificada de la Resolución dictada en fecha 13 de julio de 2015, por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en el expediente signado bajo el N° MC-00904/14-03, de la nomenclatura de dicha dependencia, mediante la cual acordó habilitar la vía judicial en el procedimiento conciliatorio solicitado por la ciudadana Rigey Esther Díaz Castillo, con relación a su arrendatario, el ciudadano José Francisco Escobar. Al respecto, se observa que dicho instrumento emana de una autoridad administrativa de la administración pública, por lo que se equipara en su naturaleza y efectos a un documento público que –además- no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto, lo cual le otorga presunción de veracidad a su contenido, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto por el artículo 1.360 del Código Civil; y así formalmente lo valora este Sentenciador.
Acta de Nacimiento de la ciudadana Karla Natera Díaz, signada bajo el N° 1873, expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Candelaria, del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 12 de septiembre de 1988, quedando inserta en el folio 437. Con relación a dicha probanza observa quien decide que la misma no fue tachada en la oportunidad procesal respectiva, en virtud de lo cual se aprecia y valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y su correlativo adjetivo, contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Acta de Matrimonio de los ciudadanos Karla Natera Díaz y José Márquez García, signada bajo el N° 790, expedida por la Primera Autoridad Civil del Municipio Baruta, del Estado Miranda, en fecha 28 de noviembre de 2014. Con relación a dicha probanza observa quien decide que la misma no fue objeto de impugnación en la oportunidad procesal respectiva, en virtud de lo cual se aprecia y valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y su correlativo adjetivo, contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Original del documento contentivo del contrato de Arrendamiento celebrado privadamente en fecha 01 de agosto de 2011, entre las ciudadanas Yoli Rojas Ruiz, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 7.744.218, actuando en su carácter de arrendadora, y la ciudadana Karla Natera Díaz, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° 15.931.248, en su carácter de arrendataria; el cual tiene por objeto un inmueble constituido por “Un apartamento ubicado en la Avenida Anauco, Edificio Royal Palace, piso 6, apartamento N° 62, de la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador”, el cual se aprecia como indicio en conjunto con los demás elementos probatorios existentes en autos, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se acuerda.
Documento privado emanado de la Junta de Condominio del “Edificio Royal Palace”, de la Avenida Anauco, de San Bernardino, de fecha 10 de febrero de 2016, mediante la cual hace constar que los ciudadanos cónyuges Karla Natera Díaz y José Márquez García, habitan en el apartamento identificado con el N° 62, ubicado en el piso 6 de dicho edificio, en calidad de arrendatarios, cuya propiedad es de la ciudadana Yoli Rojas Ruiz, titular de la cédula de identidad N° V-7.744.218, el cual se aprecia como indicio en conjunto con los demás elementos probatorios existentes en autos, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se acuerda.
Constancia de Residencia expedida por la Registradora Civil de la Parroquia San Bernardino, del Municipio Libertador, Distrito Capital, expedida en fecha 22 de febrero de 2016, a favor de la ciudadana Karla Natera Díaz, quien bajo fe de juramento declaró que habita en forma permanente en la Avenida Anauco, Edificio Royal Palace, piso 6, apartamento N° 62, de la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador. Al respecto, se observa que dicho instrumento emana de una autoridad administrativa de la administración pública, por lo que se equipara en su naturaleza y efectos a un documento público que –además- no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto, lo cual le otorga presunción de veracidad a su contenido, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto por el artículo 1.360 del Código Civil; y así formalmente lo valora este Sentenciador.
Misiva de fecha 11 de diciembre de 2015, dirigida a la ciudadana Karla Natera Díaz, por parte de su arrendadora, mediante la cual le notificó su voluntad de no renovar el contrato locativo suscrito entre ambas, y la solicitud de entrega del inmueble libre de bienes al termino de su vencimiento; la cual se aprecia como indicio en conjunto con los demás elementos probatorios existentes en autos, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se acuerda.
En la oportunidad probatoria la parte demandante ratificó el valor probatorio de las pruebas que acompañó al libelo de demanda, y promovió además, copia certificada del Acta de Nacimiento de una niña (cuya identidad se omite en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 65 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes), signada bajo el N° 21, expedida por la Primera Autoridad Civil del Municipio Baruta, del Estado Miranda, en fecha 17 de octubre de 2016. Con relación a dicha probanza observa quien decide que la misma no fue tachada en la oportunidad procesal respectiva, en virtud de lo cual se aprecia y valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y su correlativo adjetivo, contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas de la Parte Demandada:
Acompañó a su escrito de contestación, cursantes a los folios desde el 70 al 94, documentos privados consignados en copia simple, los cuales no pueden ser apreciados ni valorados en este proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se subsumen en los presupuestos de dicha norma, motivo por el cual se desechan del presente proceso, y así se declara.
Copia simple de la Resolución dictada en fecha 15 de abril de 2014, por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, mediante la cual resolvió regular el canon máximo de arrendamiento del inmueble de autos en la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Setenta y Un Bolívares con Ochenta y Seis Céntimos (Bs. 1.471,86). Al respecto, se observa que dicho fotostato no fue impugnado por la parte contraria, por lo que este Juzgador lo declara fidedigno de su original, apreciándolo y valorándolo según los postulados contenidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se acuerda.
En la etapa probatoria, promovió la prueba de informes al Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN) Ministerio Del Poder Popular para las Relaciones Interiores, Justicia y Paz, a los fines de solicitar información sobre propiedad inmobiliarias en el territorio nacional de los ciudadanos Rigey Esther Díaz Castillo, Karla Natera Díaz y José Márquez García; la cual si bien fue admitida por el Tribunal y ordenada su evacuación, cierto es también que a la fecha de publicación del presente fallo no consta en autos las resultas de la misma, por consiguiente no hay prueba de informes que valorar y apreciar al respecto, y así se decide.
Promovió la prueba de informes al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a los fines de solicitar información sobre los datos migratorios de los ciudadanos Rigey Esther Díaz Castillo, Karla Natera Díaz y José Márquez García; a los efectos de evidenciar la solvencia económica de la parte actora. Al respecto, observa quien aquí decide, que en fecha 08 de diciembre de 2017, se recibió oficio proveniente de dicha institución, mediante el cual informó a este despacho sobre el movimiento migratorio de los referidos ciudadanos, observándose que la referida prueba en nada ayuda al esclarecimiento de los hechos controvertidos; y en consecuencia, resulta forzoso para este Juzgado, declarar los medios probatorios en comento impertinentes y por ende, desecharlos del presente debate procesal, de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Promovió inspección judicial al inmueble objeto del contrato locativo accionado, siendo que se evidencia de autos que a través de providencia dictada en fecha 17 de octubre de 2017, este Tribunal declaró la inadmisibilidad de la misma, y en virtud de ello, nada tiene que analizar este servidor al respecto. Así se establece.
Constancia de Residencia expedida por el Registrador Civil de la Parroquia Santa Rosalía, del Municipio Libertador, Distrito Capital, expedida en fecha 21 de abril de 2014, a favor del ciudadano José Francisco Escobar, quien bajo fe de juramento declaró que habita en la Urbanización Santa Rosalía, Avenida Este 16, Esquina Tablitas a Sordo, Residencias El Jardín del Centro, Piso 02, apartamento 2D, Municipio Libertador. Al respecto, se observa que dicho instrumento emana de una autoridad administrativa de la administración pública, por lo que se equipara en su naturaleza y efectos a un documento público que –además- no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto, lo cual le otorga presunción de veracidad a su contenido, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto por el artículo 1.360 del Código Civil; y así formalmente lo valora este Sentenciador.
Copia simple de documentales relativas a la relación de comodato que existió entre las partes, lo cual fue aceptado por las mismas, y en consecuencia dichas reproducciones se desechan del debate procesal, dada su impertinencia. Así se acuerda.
Planilla de depósito bancario cursante al folio 129, la cual se aprecia como indicio en conjunto con los demás elementos probatorios existentes en autos, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se acuerda.
Copia certificada del documento contentivo de la declaración jurada de no poseer vivienda, efectuado por el ciudadano José Francisco Escobar, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Caracas, del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 01 de diciembre de 2016, quedando anotado bajo el N° 44, Tomo 304, de los libros de autenticaciones llevados por dicha dependencia, el cual no fue objeto de impugnación alguna, por lo que este Sentenciador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- DESARROLLO DEL DEBATE -
Tal como fue indicado precedentemente, durante la audiencia de juicio se dejó constancia de comparecencia de ambas partes. La parte accionante ratificó los alegatos que ha sostenido durante la sustanciación del proceso, es así que en síntesis manifestó lo siguiente:
PARTE ACTORA: “Ratifico en todas y cada una de sus partes la demanda de Desalojo que incoe contra el ciudadano José Francisco Escobar, con fundamento en el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, ya que mi hija Karla Natera Díaz, se encuentra viviendo en calidad de inquilina en el apartamento 62, edificio Royal Palace, Avenida Arauco San Bernardino, siendo la propietaria la señora Yoly Rojas identificada en autos quien le ha solicitado reiteradas veces la desocupación del mismo, manifiesto en este acto que es injusto que mi hija viva alquilada teniendo yo un apartamento de mi propiedad el cual quiero cederle para que construya un hogar, sólido, seguro y estable, junto con su esposo José Márquez García, y su hija de un año de edad (cuyo nombre se reserva para dar cumplimiento a la Ley Orgánica de Protección del Niño, Niña y Adolescente), la relación arrendaticia desde el año 1999 hasta la fecha con reiteradas gestiones para solicitar el desalojo del apartamento al inquilino las cuales han sido infructuosas es decir que el inquilino ha tenido suficiente tiempo, más de 18 años para solventar su problema habitacional, ratifico las pruebas consignadas junto con el libelo de la demanda y en el lapso probatorio las cuales demuestra la existencia de la necesidad justificada de vivienda por parte de mi hija y su grupo familiar, en cuanto a las pruebas aportadas por la parte demandada solo demuestran hechos no controvertidos en este juicio, pido sea declarada Con Lugar la presente demanda de Desalojo y se ordene la entrega material del inmueble objeto de este litigio libre de persona, animales y cosas y en las mismas condiciones en que fue recibido…”
PARTE DEMANDADA: “Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes tantos los hechos narrados como el derecho invocado en el libelo de la demanda. Niego, rechazo y contradigo que la relación contractual haya iniciado en el año 1999, por cuanto la misma inició en fecha 20 de mayo del año 1998, mediante un contrato de comodato que no era tal ya que mi asistido cancelaba canon de arrendamiento desde esa fecha, es el año 2008 que la propietaria del inmueble y hoy parte actora le notifica a mi asistido de la realización de un contrato de arrendamiento el cual fue suscrito entre ambas partes. Asimismo es de vital importancia indicar que en el año 2013 y de manera voluntaria la propietaria del inmueble objeto del presente juicio, ofertó en venta el inmueble a mi asistido, más sin embargo no quiso sujetarse al justo valor establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, de igual manera dejó abierta la posibilidad de un nuevo ofrecimiento. Niego, rechazo y contradigo que la hija de propietaria necesite del inmueble tal y como lo indica en su escrito libelar la parte actora por cuanto de autos no se evidencia prueba contundente mediante la cual se observe tal necesidad, tal y como lo establece el Parágrafo Único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos e Vivienda, es decir no se evidencia declaración jurada de no poseer vivienda debidamente autenticada, Registro por ante el Sistema SIRCAV de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, y tampoco se evidencia que se haya solicitado Inspección Judicial a los fines de verificar la necesidad aquí alegada, en virtud de lo cual solicitamos sea declarada sin lugar la presente demanda en todas y cada una de sus partes.…”
PRUEBAS EVECUADAS EN LA AUDIENCIA:
En el decurso del debate, y declarada por el Juez la oportunidad para recibir las pruebas, ambas partes ratificaron e invocaron el merito de las pruebas que acompañaron a sus escritos de alegatos, y las evacuadas en el lapso probatorio.
- DEL MERITO DE LA CONTROVERSIA –
Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).
En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.
En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.
En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue el desalojo de un bien inmueble constituido por “un apartamento de su propiedad identificado con el número y letra 2-D, ubicado en las Residencias Jardín del Centro, segundo piso, entre las esquinas Sordo a Tablitas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital”; el cual dio en comodato inicialmente al ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, según contrato suscrito en fecha 22 de mayo de 1999, el cual fue renovándose hasta que posteriormente el treinta (30) de enero de 2009 celebraron un contrato de arrendamiento con un canon correspondiente a Bolívares Ochocientos exactos (Bs.800,00), en el cual las partes establecieron la prórroga legal de seis (6) meses a partir de su vencimiento en fecha 30 de julio de 2009; y que el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR siguió ocupando el inmueble, pagando un canon de arrendamiento correspondiente a Bolívares Un Mil Trescientos Bolívares (Bs. 1.300,00) mensuales, el cual continúa pagando hasta la presente fecha; y que actualmente requiere la desocupación de su inmueble por necesidad de vivienda de su hija Karla Lindsay Natera Díaz, titular de la cédula de identidad Nº V-15.931.248, quien vive en un apartamento alquilado ubicado en la Avenida Arauco con Roraima, Urbanización San Bernardino, Edificio Royal Palace, identificado con el número 62 del piso 6 con su grupo familiar. Frente a ello, la parte demandada negó, rechazó, y contradijo la presente demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, alegando que no se evidencia la supuesta necesidad del propietario de ocupar el inmueble por parte de su hija, que habita el inmueble desde el año 1998 y hasta el año 2008, y la propietaria aumentaba el canon de arrendamiento en un 20% anual, luego desde el año 2009 al 2012 provechosamente aumentaba el 30% anual, en fecha 20 de mayo de 2013 la propietaria de manera voluntaria ofreció en venta a su asistido el referido inmueble, y la parte actora no acató lo establecido en el procedimiento de justo valor para la venta del inmueble por la cantidad de bolívares Bs. 353.246,40, cantidad que para la fecha la propietaria y parte actora hubiese dado en venta el inmueble otorgándole una vivienda digna, y adquirido un capital lo suficientemente oneroso como para adquirir un nuevo inmueble el que hoy pudiera sin limitación alguna ofrecerlo a la hija.
Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas aportadas al juicio, estima necesario quien aquí decide, destacar que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar cuál es la norma aplicable al caso que le ocupa. En este sentido, establece el artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda lo siguiente:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
(…)
2° En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado...” (Destacado nuestro).
Así pues, tenemos que la transcrita causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado. Ahora bien, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Y en el mismo orden de ideas, señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Las normas anteriormente transcritas, contentivas de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada; y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia son diáfanas en admitir, de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo.
En tal sentido, cabe descascar que la existencia de tal relación no fue negada en la oportunidad de la litis contestación por la representación judicial accionada; por lo que este Juzgador considera que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.
Así las cosas, puede apreciarse que de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo inquilinario que nos ocupa, resultó plenamente demostrado, tal y como fue analizado precedentemente en este fallo, la relación locativa que vincula a las partes que integran la litis, siendo que por voluntad de las partes, la relación contractual se indeterminó en el tiempo, toda vez que al vencimiento del lapso previsto en el contrato, el arrendatario continuó ocupando el bien inmueble sin oposición de su arrendadora, de tal manera que la naturaleza del contrato que nos ocupa es la de un contrato de arrendamiento con las características propias de un contrato a tiempo indeterminado, conforme al cual resultan aplicables los presupuestos de procedencia previstos en la norma arriba transcrita.
Así pues, tenemos que la transcrita causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, por parte del propietario del mismo, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que conlleva a la ocupación del inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no solo de índole económico, sino social o familiar, o de cualquier otra índole, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Se trata pues de un hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.
Examinadas, apreciadas y valoradas como han sido todas las pruebas, indistintamente de quien las haya producido, porque una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el juicio, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez, el Juez valorarlas, aun en perjuicio de aquél que las produjo, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, y extraídas de ellas los elementos de convicción, no pudo evidenciar este Juzgador, que la parte demandada hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas, considerando que un simple ofrecimiento de venta no es suficiente para desvirtuar el deseo o la necesidad de ocupar el inmueble. Una persona puede querer vender su propiedad y después, al pasar el tiempo, cambiar de opinión por circunstancias sobrevenidas y necesitar ocuparlo, vale decir, que primeramente haya ofrecido en venta el inmueble, pero después haya surgido la necesidad de que su hija junto a su grupo familiar lo ocupe. De todos modos, téngase presente que quien hace desocupar su propiedad arrendada bajo esta causal, para después no ocuparla, estaría incurriendo en fraude procesal y a la ley, con las consecuencias que ello conlleva.
Como corolario de todo lo que ha quedado plasmado a lo largo de esta decisión, y estudiadas como han sido suficientemente las actas procesales que integran este expediente, tomando como base los argumentos de derecho explanados con anterioridad, se aprecia que la parte demandada, al no haber traído a los autos medio probatorio alguno que enervara las pretensiones libelares referidas, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar con lugar la demanda propuesta. Así se decide.
- III -
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de DESALOJO, intentó la abogada RIGEY ESTHER DÍAZ CASTILLO, actuando en su propio nombre y representación, en contra del ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, ambos identificados al inicio de este fallo, decide así:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por acción de DESALOJO intentó la abogada RIGEY ESTHER DÍAZ CASTILLO, en contra del ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregarle a la parte actora el bien inmueble arrendado, constituido por “un apartamento identificado con el número y letra 2-D, ubicado en las Residencias Jardín del Centro, segundo piso, entre las esquinas Sordo a Tablitas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital”; libre de personas y bienes, en el mismo estado de conservación en que lo recibió.
TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 22 días del mes de enero de 2018. 207º y 158º.
El Juez,
Abg. Miguel Ángel Padilla Reyes
La Secretaria,
Abg. Lisbeth Rodríguez González
En esta misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. Lisbeth Rodríguez González
