REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA DE CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE: AP31-V-2014-001816
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil FARMANET, C.A, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero (1°)de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de abril de 2000, bajo el No. 12, tomo 64-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: REYNA MENDIVIL, MOISES AMADO y JESUS ARTURO BRACHO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 145.164, 37.120 y 25.402, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil Dr. POTATO C.A., inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Cuarto (4°) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y el Estado Miranda, en fecha 14 de marzo de 2008, bajo el No. 59, tomo 23-A Cto.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: Representada por su Defensora Ad-Litem, abogada ANA SABRINA SALCEDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 129.223.
MOTIVO: Resolución de Contrato.
I
DE LA NARRATIVA
En fecha 17 de diciembre de 2014 la parte actora presentó escrito libelar, y alegó lo siguiente:
“Mi representada (…) procedió arrendar mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 12 de mayo del año 2011, el cual quedo asentado bajo el Nº(44), tomo (191) de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, a la Sociedad Mercantil DR POTATO C.A., empresa de este domicilio e inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Cuarto del Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 14 de Marzo de 2008 bajo el No. 59, tomo 23-A Cto., un inmueble constituido por el local comercial identificado con la letra “F”; ubicado en el ángulo Sureste de la Planta Baja del Edificio Humbolt, situado en la Avenida Ávila, actualmente Luís Roche, esquina con la avenida Francisco de Miranda, Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda”
Que “El Arrendatario (…) jamas presentó el contrato de póliza de seguros”
“que durante el mes de marzo de 2012, se produjo un incendio”
Que “El ARRENDATARIO (…) continuo con una conducta irresponsable al no instalar un sistema de prevención y detección de incendios (…) ya que nuevamente se produjo un segundo siniestro de consecuencias graves toda vez que el inmueble se encuentra totalmente destruido, inoperativo y cerrado al público…”
Que “la parte arrendataria, una vez mas no ha cumplido con sus obligaciones contractuales y legales, al no pagar a la parte arrendadora o quien haga su veces lo cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde el mes de ENERO hasta el mes de diciembre de 2.014, ambos inclusive, a razón de SIETE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON OCHO CENTIMOS (Bs.7.892,08), por cada mes de ocupación, todo lo cual suma NOVENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS DOCE BOLIVARES CON NOVENTA Y SEIS CENTAVOS (Bs.94.712,96).
Finalmente pidió la resolución del contrato de arrendamiento, se condene a pagar la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs.300,00), diarios por concepto de cláusula penal desde fecha de la admisión de la presente demanda y hasta la entrega voluntaria o forzosa del inmueble, pagar la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS DOCE BOLIVARES CON NOVENTA Y SEIS CENTAVOS (Bs.94.712,96) por concepto de los meses insolutos correspondientes a ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, Y DICIEMBRE del año 2014, que a las cantidades demandadas se les aplique la devaluación monetaria que determine el índice de inflación del Banco Central de Venezuela, mediante una experticia complementaria del fallo, y a pagar las costas y costos, así como los honorarios profesionales de los abogados causados por el ejercicio de la presente acción.
En fecha 23 de enero de 2015, se admita la demanda y se ordena la citación de la Sociedad Mercantil Dr. Potato, en la persona de su Director Roberto Marrero Borjas, titular de la cédula de identidad 10.471.011.
En fecha 12 de febrero de 2015, el Apoderado Judicial de la Parte Actora, solicito a este Tribunal dicte un auto complementario o saneador, mediante el cual se indique a las partes que el presente proceso se sustanciará de conformidad con el Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
En fecha 24 de marzo de 2015, se ordeno sustanciar la presente causa por el Procedimiento Oral establecido en el Titulo XI del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, a fin de dar cumplimiento al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
En fecha 13 de Abril de 2015, en vista de la imposibilidad de citar personalmente al demandado, se ordeno su citación mediante carteles.
En fecha 6 de octubre de 2015 se designó defensora judicial de la parte demandada a la Abogado Ana Sabrina Salcedo Salcedo.
En fecha 27 de febrero de 2016, la Defensora Judicial, presentó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual en forma genérica negó, rechazó y contradijo los hechos explanados por la parte demandante en su escrito libelar.
En fecha 4 de Abril de 2016, se efectuó la Audiencia Preliminar, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, a la cual solo asistió la representación judicial de la parte actora.
En fecha 07 de abril de 2016, se dictó auto mediante el cual se procedió a la fijación de los hechos y establecer los límites de la controversia, en los términos siguientes:
1. Quedo demostrada la relación arrendaticia objeto del presente juicio.
2. Corresponde a la parte demandada demostrar el pago de los cánones de arrendamientos que se demandan como insolutos.-
3. Corresponde a la parte actora demostrar el deterioro del inmueble del inmueble objeto del presente juicio.
4. Corresponde a la parte demandada demostrar la contratación de la póliza de seguro a que se refiere la Cláusula Sexta del Contrato.
En fecha 12 de abril de 2016, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 12 de abril de 2016, el Apoderado Judicial de la parte actora presentó un escrito de promoción de pruebas, mediante el cual promovió los siguientes medios probatorios:
1. Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria IV del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12 de mayo del 2011, el cual quedo asentado bajo el No. 44, tomo 191, suscrito con la Sociedad Mercantil Dr. Potota C.A.
2. Inspección Judicial practicada en fecha 20 de marzo de 2012 por Tribunal 23 de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
3. Inspección Extrajudicial practicada en fecha 14 de agosto de 2014 por la Notaría Pública IV del Municipio Chacao del Estado Miranda.
4. Notificación Extrajudicial evacuada en fecha 24 de octubre por la Notaria IV del Municipio Chacao del Estado Miranda , mediante la cual se le comunica a la parte demandada que no se le otorgará la prorroga legal arrendaticia .
5. Doce recibos originales, insolutos , correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre, del año 2014.
En fecha 23 de febrero de 2017, se llevó a cabo la audiencia de juicio prevista en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. Compareció el apoderado de la parte actora abogado JESUS ARTURO BRACHO quien entre otras cosas expuso:
“…la litis se traba cuando el aludido local comercial sufrió dos incendios, el primero de ellos en fecha aproximada 19 de marzo de 2012 y el segundo de ellos en fecha aproximada 14 de agosto de 2014, siendo éste último de tal magnitud que destruyó completamente el referido local comercial todo lo cual consta en actas por haber sido evacuadas las correspondientes inspecciones de igual forma, la empresa arrendataria no ha cancelado los meses de Enero a Diciembre de 2014, respectivamente, por lo que comprobados los hechos denunciados en el escrito libelar solicito a este Tribunal muy respetuosamente se proceda a declarar Con Lugar la demanda incoada en todos y cada una de sus partes en cuanto a derecho se refiere y muy especialmente se ordene la entrega material del mismo a mi mandante, en el entendido que dicho inmueble se encuentra totalmente desocupado de bienes y libre de personas en virtud del siniestro del que fue objeto…”.
De igual manera, compareció a ese acto la Abogada ANA SABRINA SALCEDO, en su carácter de Defensora Judicial de la parte demandada y argumentó:
“Niego y rechazo todos los hechos explanados por la parte demandante en su libelo de demanda, así mismo, niego y rechazo que mi representada DR POTATO haya suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 12-05-2011, de igual manera, que mi representada le adeude a la sociedad mercantil FARMANET la cantidad de 94.712,96 Bolívares, la cantidad de 150.000,00 equivalente a 1.182 Unidades Tributarias. Es por ello que solicito respetuosamente en la definitiva se declare Sin Lugar la presente demanda”.-
Siendo la oportunidad prevista para decidir la presente causa, pasa hacerlo este Tribunal y para ello observa:
MOTIVA
La presente causa corresponde a un juicio por incumplimiento de contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil Farmanet (Arrendadora) y la Sociedad Mercantil Dr. Potato C.A., (Arrendataria), plenamente identificadas en autos.
Establece el artículo 1167 del Código Civil reza al tenor siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Esta norma sustantiva contiene el derecho subjetivo de cualquiera de las partes contratantes, de pedir ante los órganos jurisdiccionales competentes, en caso de incumplimiento de los obligaciones estipuladas en el contrato, -que en el caso in comento es un contrato de arrendamiento-, o bien el cumplimiento o la resolución del contrato.
Ahora bien, la parte actora fundamentó su acción en el incumplimiento en que incurrió el arrendatario- demandado, del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 12-05-2011, específicamente las cláusulas TERCERA Y SEXTA, que a continuación se transcriben parcialmente:
TERCERA: El canon de arrendamiento mensual que la ARRENDATARIA se obliga a pagar a EL ARRENDADOR, se ha fijado por las partes en la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON OCHO CENTIMOS (Bs. 7.892,08), MENSUALES…
…omissis…
En todo caso, los pagos mensuales deberán ser cancelados en cheque a nombre de EL ARRENDADOR, por mensualidades vencidas, dentro u no después de loas primeros cinco (5) días del mes siguiente…”
SEXTA: LA ARRENDATARIA queda obligada a poner en conocimiento de EL ARRENDADOR por escrito y tan pronto como sea posible, de cualquier novedad dañosa o indicio de algo que pueda afectar al inmueble y de no hacerlo así, será responsable de los daños y perjuicios que se ocasione. LA ARRENDATARIA es responsable del deterioro o pérdida que sufriere el local arrendado por su causa y en caso de incendio imputable a ella, deberá reparar los daños causados al local y a terceros, deberá reconstruir dicho local en la misma forma en que estaba anteriormente”.-
Para probar sus alegatos la parte actora acompañó a su libelo de demanda: contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria IV del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12 de mayo del 2011, el cual quedo asentado bajo el No. 44, tomo 191, suscrito con la Sociedad Mercantil Dr. Potota C.A., inspecciones y notificaciones judiciales y recibos de cánones de arrendamiento, todos los cuales no fueron tachados, desconocidos ni impugnado por la contraparte, por lo que conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio a los efectos de establecer la relación arrendaticia.
La parte demandada no acompañó a su escrito de contestación ningún medio probatorio.-
Ahora bien, de la inspección judicial realizada en fecha 14-08-2014, por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda (folios 51 al 58), a la cual ya se le ha otorgado pleno valor probatorio, así como de las reproducciones fotográficas anexas y del informe presentado por el Ingeniero Civil designado a tal efecto, se evidencia que para el momento de constitución del funcionario público respectivo, el local arrendado, objeto de este proceso, se encuentra totalmente deteriorado y que de acuerdo a la manifestación de la Notario Público que realizó la inspección, el local está totalmente calcinado.
Pues bien, de acuerdo a lo establecido en la referida inspección judicial que data del 14/07/2014, y de la transcripción que hemos realizado de la cláusula SEXTA del contrato que rige las relaciones de las partes, se evidencia que ciertamente, la parte demandada arrendataria, hasta la fecha de interposición de ésta demanda, no ha dado cumplimiento a lo pactado contractualmente, porque queda evidenciado de ese instrumento probatorio y del material fotográfico acompañado al mismo, que el local dado en arrendamiento sufrió pérdida total como consecuencia de un incendio ocurrido.
Además durante toda la secuela del proceso, la parte demandada no probó nada que le favoreciera respecto del incumplimiento de la cláusula SEXTA alegado por la parte actora.
Quedó demostrado en autos, que la parte demandada incumplió con lo estipulado en la referida cláusula y que lo peticionado por la parte actora es procedente y que son ciertos los hechos alegados en el libelo de la demanda.-
Aunado a ello, la parte demandada tampoco demostró el pago de lo denunciado por la parte actora como insolvente, porque al momento de dar contestación a la demanda, la Defensora Ad-Litem designada se limitó a negar, rechazar y contradecir en forma genérica, la demanda incoada, pero no trajo a los autos, muestra de la solvencia de su defendido, respecto de los meses demandados como insolutos.
De modo que, además del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento tal como fue acordado por las partes, la parte demandada incumplió lo acordado en la cláusula sexta al no tomar las medidas preventivas para evitar el siniestro ocurrido que dejó pérdida total del local que le fue arrendado.
Por lo tanto, queda probado en autos, la existencia de una relación arrendaticia entre la Sociedad Mercantil Farmanet C.A., y la Sociedad Mercantil Dr. Potato C.A., en la cual, la arrendataria incumplió las cláusulas segunda, tercera, cuarta, sexta y décima quinta, lo cual la subsume dentro de los supuestos establecidos en el supra transcrito artículo 1.167 del Código Civil, cuya consecuencia es la declaratoria de resolución del contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia y así será declarado en el dispositivo del presente fallo.-
DISPOSITIVA
Por todas las razones expuestas, este Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: Con lugar la demanda
SEGUNDO: Resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil Farmanet C.A. la Sociedad Mercantil Dr. Potato C.A. autenticado por ante la Notaria IV del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12 de mayo del 2011, el cual quedo asentado bajo el No. 44, tomo 191.
TERCERO: Se condena al demandado a hacer entrega de un inmueble constituido por el “Local comercial identificado con la letra “F”; ubicado en el ángulo Sureste de la Planta Baja del Edificio Humbolt, situado en la Avenida Ávila, actualmente Luís Roche, esquina con la avenida Francisco de Miranda, Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda”, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió.
CUARTO: Se condena al demandado a pagar la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS DOCE BOLIVARES CON NOVENTA Y SEIS CENTAVOS (Bs.94.712,96) correspondiente a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, Y DICIEMBRE del año 2014, demandados como insolutos.
QUINTO: Se condena en costas del proceso a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la litis.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Dos (02) días del mes de Marzo de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
EL JUEZ,
DR. JOSE GREGORIO VIANA LA SECRETARIA,
ABOG. ENEIDA VASQUEZ
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m, se publicó y registró la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,
ABOG. ENEIDA VASQUEZ
JGV/eneida
EXP. N° AP31-V-2014-001816
