REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, dieciocho de julio de dos mil dieciocho
208º y 159º
ASUNTO : AP31-V-2016-000081
PARTE DEMANDANTE: MAGALY ESTRADA DE HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.993.109.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: MARLON HIERON ARCAYA PULIDO, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 158.333
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL ``INMOBILIARIA DAFER, C.A´´, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 17 de julio de 1981, anotado bajo el Nº 142, Tomo 53-A SGNDO, siendo su última modificación estatutaria de fecha 01 de noviembre de 2006 ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, anotado bajo el Nº 25, Tomo A-24.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: inscrito en el I.P.S.A bajo el N°
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
En fecha 29 de enero de 2016, se recibió libelo de demanda por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por el MARLON HIERON ARCAYA PULIDO, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MAGALY ESTRADA DE HERNANDEZ, mediante el cual demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la Sociedad Mercantil ``INMOBILIARIA DAFER, C.A´´, todos plenamente identificados al inicio del presente fallo.
En fecha 02 de febrero de 2016 este Juzgado admitió la presente demanda por los trámites del Procedimiento Oral, conforme a lo establecido en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil y ordenó el emplazamiento de la Sociedad Mercantil ``INMOBILIARIA DAFER, C.A.´´ en la persona de cualquiera de sus directivos, presidente ADELINO FERREIRA MENDEZ y/o en la persona de su Vice-Presidente DAVID FERREIRA MENDEZ, todos plenamente identificado en autos, para que comparezcan dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes más un (01) día que se le concede como termino de la distancia a fin de das contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 29 de febrero de 2016, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar compulsa y despacho junto con oficio al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, a fin de que se practique la citación de la parte demandada, Sociedad Mercantil ``INMOBILIARIA DAFER, C.A.´´ domiciliada en Charallave-Cúa, Estado Miranda, en la persona de cualquiera de sus directivos, Presidente ADELINO FERREIRA MENDEZ y DAVID FERREIRA MENDEZ. Asimismo, se acordó la apertura del cuaderno de medidas y trasladar al mismo copias certificadas del libelo de la demanda, de los recaudos acompañados y del auto de admisión.
En fecha 26 de abril de 2016, se recibió Oficio Nº 068-2016 de fecha 07 de abril de 2017 proveniente del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, mediante el cual remite resultas de comisión con motivo de la citación de la Sociedad Mercantil ``INMOBILIARIA DAFER, C.A´´.
En fecha 26 de abril de 2016 compareció ante este Juzgado el abogado MARLON HIERON ARCAYA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó citación por carteles.
En fecha 03 de mayo de 2016, se dictó auto mediante el cual ordenó el desglose de las resultas de la comisión conferida al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, a los fines de remitirlas anexo a exhorto y oficio al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave (Tribunal comisionado) a los fines de que de fie cumplimiento a lo establecido en el artículo 227 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no dio cumplimiento en su totalidad a la comisión conferida.
En fecha 28 de junio de 2016 se dictó auto mediante el cual se designó como correo especial al abogado MARLON HIERON ARCAYA PULIDO.
II
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
1.-Contrato privado de opción de compra venta suscrito entre Inmobiliaria Dafer C.A y la ciudadana Magaly Estrada de Hernández, de fecha 05 de febrero de 2009.
2.-Constancia de Residencia a nombre de Magaly Estrada Hernández, otorgada por la alcaldía del Municipio General Rafael Urdaneta Cúa Estado Bolivariano de Miranda.
3.-Planilla de evolución de Riesgo emitida por la Coordinación de Gestión de Riesgo de la Administración de Desastre de la Alcaldía del Municipio Urdaneta del Estado Mirada
4.- Reproducciones fotográficas del estado en que se encontraba la vivienda cuando la recibió la parte actora.-
5.-Marcado con las letras E, F, G, H, I, J, K, L,M,N,Ñ,O,P,Q, R, S; se promueven 43 facturas de diversos estacionamiento comerciales ( ferreterías, venta de materiales de construcción, etc)que realizo la ciudadana Magali estrada de Hernández, para reparar refaccionar construir las diversas dependencias de las casa.
6.-Marcado con los número 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11, 12,13,14,15 recibos de pago que fueron emitidos por Inmobiliaria Dafer, C.A por concepto de pago de 24 cuotas pendientes según la cláusula sexta del Contrato en el periodo comprendido entre el mes de febrero de 2009 hasta el mes de abril de 2011.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMADNADA
No aportó ningún tipo de prueba
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Alegó la parte actora, que en fecha 05 de febrero de 2009, que firmó una OPCIÓN BILATERAL DE COMPRA VENTA, con la Sociedad Mercantil de este domicilio ``INMOBILIARIA DAFER C.A.´´, Sociedad Mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 17 de julio de 1981 y anotado bajo el Nº 142, Tomo 53-A-Sgdo,siendo su última modificación estatutaria de fecha 01 de noviembre de 2006 y anotada bajo el Nº 205-A-Pro de fecha 01 de diciembre de 2006 por ante el Registro Mercantil Primero de la misma Circunscripción Judicial y anotada bajo el Nº 25, Tomo A-24. Número de Identificación Fiscal (RIF): J-29455203-0, representada en aquél entonces por su Presidente, ADELINO FERREIRA MENDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.965.407, cuyo objeto fue la adquisición de un inmueble constituido por una parcela de terreno y una casa sobre el construida, identificada con el Número TREINTA Y OCHO (38) situado en la calle dos (02) de la Etapa B-2, de la denominada Etapa primaria ``B´´, del Conjunto Residencial ``Las Villas´´, el cual está construido sobre un lote de terreno ubicado al norte de la carretera Nacional Charallave-Cúa, sector ``La Magdalena´´ o ``Cueva Ña Plácida´´ situada en jurisdicción del Municipio Urdaneta del Estado Miranda.
Que según el contrato de compra venta, se estipuló que la parcela y casa identificada con el Número 38 fue con la cual se hizo negociación con su persona, se establecieron las condiciones de pago del referido inmueble a medida que se iba construyendo, los cuales ya finiquitaron y cumplieron los aportes de dinero al referido Presidente de la empresa inmobiliaria ciudadano ADELINO FERREIRA MENDEZ, supra identificado.
Que el monto total de venta para la fecha en que se firmó el contrato el 05 de febrero de 2009 según la cláusula SEGUNDA del contrato, fue de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (350.000,00) que era el valor del inmueble.
Que para garantizar el contrato definitivo de compra-venta se suscribió una OPCIÓN BILATERAL DE COMPRA-VENTA, mediante la cual pagó como inicial la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (35.000,00).
Que entregó a la vendedora INMOBILIARIA DAFER, C.A, supra identificada, la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5000,00).
Que entregó la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) en fecha quince (15) de enero de 2009.
Que entregó la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) en fecha cinco (05) de febrero de 2009.
Que la vendedora reconoció una inversión que iba a hacer su representada por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de mejoras y reparaciones varias que deberá hacer en el inmueble, lo cual se garantizó por una cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 35.000,00), que se entregaron con el carácter de arras más la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) que gastó por los referidos conceptos según facturas, recibos, etc. Lo que hace un total de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.135.000,00) que serían imputados al precio de venta definitivo de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00).
Que se convino entre ambas partes que el lapso de duración de esta Opción de Compra-Venta a los fines de la protocolización del documento definitivo era de un (01) año contados a partir de la fecha cinco (05) de febrero de 2009, lapso este, que tendría cinco (05) meses de prórroga, a los fines que cualesquiera de las partes cumplan con las obligaciones contraídas en el contrato por alguna causa imputables a ellas.
Que las documentales de pago están debidamente aceptadas por el Representante Legal de Inmobiliaria ``DAFER, C.A.´´.
Que dicho lapso de un año se cumplió íntegramente venciéndose el 05 de febrero de 2010 así como también el lapso de prórroga de cinco (05) meses, venciéndose exactamente el 05 de julio de 2010, sin que a la presente fecha la empresa vendedora haya cumplido el contrato con el otorgamiento del documento definitivo.
En fecha 02 de abril de 2018, el abogado ADERITO DA SILVA CASTRO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 21.092 en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ADMITIÓ el hecho que entre su representada ``INMOBILIARIA DAFER C.A.´´ y la parte actora, suscribió un documento privado de OPCION BILATERAL DE COMPRA VENTA, en fecha 05 de mayo febrero de 2009.
Admitió que el monto total de venta para la fecha en que se firmó el contrato el 05 de febrero de fue de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (350.000,00) que era el valor del inmueble.
Admitió el hecho que para garantizar el contrato definitivo de compra-venta, la compradora pagó como inicial la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00).
Admitió que su representada ``INMOBILIARIA DAFER C.A.´´, supra identificada, reconoció en la oportunidad de la opción de compra-venta una inversión que iba a ser realizada por la compradora, por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de mejoras y reparaciones varias que la parte atora debería hacer en la referida casa número 38, y que la cantidad garantizada fue de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 35.000,00).
Admitió que se convino según el contrato, que el lapso de duración de opción de compra-venta a los fines de la protocolización del documento definitivo era de un (01) año contados a partir de la fecha cinco (05) de febrero de 2009, lapso que tendría cinco (05) meses de prórroga.
Admitió que el presidente de la INMOBILIARIA DAFER C.A., supra identificada facilitó a la parte actora las condiciones y el acceso al inmueble para habitarlo con su familia y fuera remodelándolo a su satisfacción, quedando expresamente entendido que tales reparaciones, reformas y bienhechurías por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) que se reconocieron en la cláusula tercera del contrato.
Rechazó negó y contradijo los hechos como al derecho la pretensión de la parte actora, que su representada INMOBILIARIA DAFER C.A. haya incumplido en el contrato de opción de compra-venta objeto de esta pretensión.
Que la cláusula CUARTA del contrato establece el compromiso que tenía su representada INMOBILIARIA DAFER C.A., supra identificada, de reconocer cualquier cantidad hasta un límite de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00) que hiciere en el futuro la parte actora para efectuar mejoras y reparaciones varias necesarias en la casa Nº 38 y se estableció que la compradora debe demostrar a la vendedora los instrumentos privados que reflejen los gastos y reparaciones efectuadas por ella.
Que la parte actora durante el periodo de tiempo previsto en el contrato más los referidos meses de prórroga, no hizo en ese lapso, ninguna mejora, reparación o bienhechurías o arreglos a tal inmueble.
Que nunca presentó a la vendedora los instrumentos documentales probatorios que demuestren arreglos o reparaciones como era su obligación según el contrato, a los fines de reconocer la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00).
Que la parte actora no tramitó algún tipo de crédito hipotecario con alguna institución financiera.
Que ocupó y tomó posesión de la casa sin hacer reparaciones y mejoras o bienhechurías.
Que la parte actora incumplió en pagar las cuotas mensuales y consecutivas de Bs. 13.125,00 cada una, a las que estaba obligada. Que debió pagar a la INMOBILIARIA DAFER C.A., supra identificada, la cantidad de veinticuatro (24) cuotas mensuales y no pagó ninguna.
Que su representada, no ejecutó su obligación contractual de firmar el documento definitivo de compra venta y protocolizar el contrato por cuanto la parte actora no cumplió con sus obligaciones de pagar las veinticuatro (24) cuotas mensuales y consecutivas por concepto de pago del precio inmueble a razón de Bs. 13.125,00 cada una de ellas, así como también hacer las reparaciones, arreglos y bienhechurías para evitar el deterioro progresivo del inmueble.
Este Tribunal estando en la oportunidad establecida en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, pasa decidir y al respecto aprecia lo siguiente:
Que la parte demandada alega al momento de contestar la demanda señala que niega rechaza y contradice que la parte actora haya cumplido la clausula sexta del contrato, que se aprecia que la actora para demostrar el cumplimiento de la obligación contraída en la clausula Sexta del contrato de opción de compra venta trae a los autos recibos de pago marcado con los número 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11, 12,13,14,15 recibos de pago que fueron emitidos por Inmobiliaria Dafer, C.A por concepto de pago de 24 cuotas pendientes según la cláusula sexta del Contrato en el periodo comprendido entre el mes de febrero de 2009 hasta el mes de abril de 2011, que dichas documentales no fueron desconocidas por la parte demandada, motivo por el cual el Tribunal le otorga pleno valor probatorio y en consecuencia se concluye que la parte actora cumplió con el pago de las 24 cuotas mensuales y definitivas de Bs. 13.125,00 si se efectuaran las mejoras y gastos previstos en la clausula Cuarta hasta la cantidad de (Bs 100.000). y la cantidad de Bs.8958,33 sino se efectuaran mejoras. Es por ello que se debe concluir que quedo demostrado que la parte actora cumplimiento con el pago de las referidas cuotas previstas en la clausula sexta del contrato de marras. Y Así se decide.-
Que la parte demandada niega rechaza y contradice que la parte actora no consignó facturas recibos gastos de mano de obra para realizar bienhechurías y mejoras estructurales por un monto de hasta cien mil bolívares (Bs.100.000,00), que la parte de actora a los fines de demostrar el cumplimiento de la clausula Cuarta trae a los autos Constancia de Residencia a nombre de Magaly Estrada Hernández, otorgada por la alcaldía del Municipio General Rafael Urdaneta Cúa Estado Bolivariano de Miranda de fecha 18 de marzo de 2018, la cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por ser un documento publico administrativo, del cual se aprecia que la parte actora tiene su residencia en el inmueble objeto de la opción de compra, asimismo consigna Planilla de evolución de Riesgo emitida por la Coordinación de Gestión de Riesgo de la Administración de Desastre de la Alcaldía del Municipio Urdaneta del Estado Mirada, documental que es valorada por esta sentenciadora como plena prueba por ser un documento público administrativo emanado de un funcionario de la Alcaldía del Municipio General Rafael Urdaneta. Reproducciones fotográficas del estado en que se encontraba la vivienda cuando la recibió la parte actora, dicha tomas fotográficas este tribunal las desecha en virtud de que no hay manera de constatar que dichas tomas fueron realizadas en el lugar y en al fecha señaladas. Y Así se decide.-
Igualmente la parte actora consigna Marcado con las letras E, F, G, H, I, J, K, L,M,N,Ñ,O,P,Q, R, S; 43 facturas de diversos establecimiento comerciales ( ferreterías, venta de materiales de construcción, etc)que realizo la ciudadana Magali estrada de Hernández, para reparar refaccionar construir las diversas dependencias de las casa, aprecia este tribunal que dichas documentales son documentos privados emanados de terceros que no son parte del juicio y que a todo evento debieron ser ratificas en juicio a través de la prueba de testigo tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual este Tribunal los desecha, y asi se establece.
Ahora bien se aprecia en primer término que la parte actora al dar cumplimiento de la clausula sexta del contrato, las cuotas eran por la cantidad de Bs13.125, cada cuota, pero sin embargo al efecutarse mejoras bienhechurías y gastos previstos en clausula cuarta de este Documento y hasta por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,00) se deducirán proporcionalmente y en forma prorrateada a cada cuota a pagar, entonces cada cuota mensual y consecutiva será de (Bs.8958,33) que en el pago de la cuota Nro3/24, 6/24,7/24, 11/24, 13/24, 15/24,17/24, 20/24, 22/24, 23/24, 24/24 se les hizo un descurto de Bs. 4166,67 por concepto de mejoras arreglos, gastos y bienechurias efectuada en la casa por la compradora. De lo antes señalado se aprecia que en efecto a través de los recibos de pago consignados se demuestra que la parte actora si cumplió lo establecido en la clausula cuarta del contrato de opción de compra venta, por concepto de mejoras y reparaciones varias que esta realizó al inmueble objeto de la compa venta, al quedar demostrado que la vivienda fue reparada en virtud de que la parte actora vive ella con su grupo familiar, en consecuencia de lo antes señalado se aprecia que queda demostrado el cumplimiento de las obligaciones contendidas en el contrato de opción de compra venta por parte de la ciudadana Magaly Estrada de Hernández. Y Así se decide
- IV -
-DISPOSITIVO-
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana MAGALY ESTRADA DE HERNANDEZ, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL ``INMOBILIARIA DAFER, C.A´´, ambos identificados en la presente acta, en consecuencia se condena a la parte demandada a dar cumplimiento con el contrato definitivo de venta y otorgue la propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno y una casa sobre el construida, identificada con el Número TREINTA Y OCHO (38) situado en la calle dos (02) de la Etapa B-2, de la denominada Etapa primaria ``B´´, del Conjunto Residencial ``Las Villas´´, el cual está construido sobre un lote de terreno ubicado al norte de la carretera Nacional Charallave-Cúa, sector ``La Magdalena´´ o ``Cueva Ña Plácida´´ situada en jurisdicción del Municipio Urdaneta del Estado Miranda, y en caso de no otorgar el demandado el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.
Se Condena en Costas procesales a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Dieciocho (18) días del mes de julio del años dos mil dieciocho (2018) Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA ACC;
Abg. LIGIA ELENA ELIAS
En la misma fecha se publicó el presente fallo.
LA SECRETARIA ACC,
Abg. LIGIA ELENA ELIAS
