REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL.
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, diecinueve (19) de junio de 2017.
207º y 158º.
EXPEDIENTE Nº: AP31-V-2016-001031.
PARTE ACTORA: GIOVANA GRACIELA ROSALES BERMÚDEZ y ANTONIO JOSÉ ROSSI BLANCO.
APODERADAS JUDICIALES: ANA INÉS SANTANDER ORTIZ y AUMA AMUNDARAIN FANAY.
PARTE DEMANDADA: WILMER JOSÉ NIÑO ANDRADE.
APODERADO JUDICIAL: KILSON RAFAEL TORO VILLEGAS.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
SENTENCIA INTERLOCUTORIA: FIJACIÓN DE HECHOS Y DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA.
La presente causa por DESALOJO DE INMUEBLE DESTINADO AL USO COMERCIAL, fue interpuesta por libelo presentado por la abogada Ana Inés Santander Ortiz, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 53.497, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos GIOVANA GRACIELA ROSALES BERMÚDEZ y ANTONIO JOSÉ ROSSI BLANCO, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad números V- 12.377.243 y V- 11.305.754, en carácter de propietarios y arrendadores; contra el ciudadano WILMER JOSÉ NIÑO ANDRADE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.745.248, en carácter de arrendatario.
Luego de transcurrir íntegramente el lapso destinado para la contestación de la demanda, este juzgado dictó auto el 5 de junio de 2017 por el que fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente, a las (10:00) a.m., para el acto de celebración de la audiencia preliminar, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Esta oportunidad correspondió al día doce (12) de junio de 2017 y al ser anunciado el acto por parte del Alguacil, comparecieron los apoderados judiciales de ambas partes, tal como se dejó constancia en acta que levantó este juzgado, por lo cual se llevó a cabo la audiencia preliminar.
Entonces, corresponde a este juzgado realizar la fijación de los hechos y los límites de la controversia, de conformidad a lo previsto en el artículo 868 eiusdem, en atención a los alegatos expuestos por las partes en el libelo y en la contestación.
Es de advertir que la controversia se traba con los hechos expuestos en el libelo y la contestación y no le es dable al tribunal tomar en consideración hechos nuevos que alegaren las partes fuera de esas oportunidades, pues de conformidad a lo previsto en el primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la finalidad de la audiencia preliminar es para que “cada parte deberá expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad; aquellos que consideren admitidos o probados con las pruebas aportadas con la demanda y la contestación; las pruebas que consideren superfluas o impertinentes, o dilatorias y las que se proponen aportar en el lapso probatorio y cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia”.
DE LOS HECHOS ALEGADOS EN EL LIBELO Y EN LA CONTESTACIÓN:
La apoderada judicial de los ciudadanos GIOVANA GRACIELA ROSALES BERMÚDEZ y ANTONIO JOSÉ ROSSI BLANCO, afirmó que estos son propietarios de un inmueble constituido por una parcela de terreno situada en la calle Pedro Emilio Coll de la urbanización Santa Mónica, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Caracas, signada con el Nº 13, sección Nº 8, con una superficie de cuatrocientos setenta y cinco metros cuadrados (457mts2) y la casa-quinta de dos plantas construida en parte del lote de terreno, con cédula catastral 0101118U01009027019000000000; comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte, en veinticinco metros (25 mts), con la parcela Nº 12 de la urbanización; Sur, en veinticinco metros (25 mts), con la parcela Nº 14; Este, en diecinueve metros (19 mts) con parte de la parcela Nº 9 y parte de la parcela Nº 10 y Oeste, en diecinueve metros (19 mts) con la calle Pedro Emilio Coll, a la cual da su frente; todo conforme a documento protocolizado el 19 de noviembre de 2015, ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, registrado bajo el Nº 2015.1883, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 217.1.1.20.4772 y correspondiente al folio real del año 2015, consignado marcado “C”.
Que dentro de dicho inmueble funciona un local comercial destinado a taller mecánico, cuyo arrendatario es el ciudadano WILMER JOSÉ NIÑO ANDRADE, constituido por tres (3) puestos de estacionamiento de los cuatro (4) que tiene el inmueble, ubicados en la planta baja de la casa-quinta denominada Sabana Grande.
Que el arrendamiento consta desde el 12 de marzo de 2007 en contrato suscrito con quien fuera el anterior propietario del inmueble, el ciudadano CARLOS PÉREZ PLAZA, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.752.306, ya fallecido, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta de Caracas, anotado bajo el Nº 22, Tomo 07, consignado marcado “D”, así como el acta de defunción marcada “E”.
Que el 17 de marzo de 2004, antes de iniciar la relación arrendaticia del hoy demandado, el codemandante ANTONIO JOSÉ ROSSI BLANCO, suscribió contrato de arrendamiento con CARLOS PÉREZ PLAZA, ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado bajo el Nº 55, Tomo 116, que consigna marcado “G”, sobre la casa quinta ya descrita, es decir, que antes de ser propietarios los accionantes fueron arrendatarios de dicho inmueble. Que para cuando ocurrió el deceso del arrendador CARLOS PÉREZ PLAZA, en 2009, sus herederos ofertaron en venta el inmueble como un todo/globalidad indivisible y los demandantes lo compraron el 19 de noviembre de 2015.
Que a partir de 2015 y estando el arrendatario en pleno conocimiento de la adquisición del inmueble por parte de los accionantes y que efectivamente se respetaría la relación arrendaticia existente a su favor, le solicitaron que se solventara en su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento adeudados, y le solicitaron la adaptación de la relación arrendaticia conforme a la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo infructuosos tales requerimientos, negándose a reconocer la subrogación ocurrida en cabeza de los demandantes.
Que el 12 de febrero de 2016, por medio de la Notaría Pública Décima Séptima de Caracas, Municipio Libertador, los demandantes le notificaron al arrendatario que a pesar de haber estado en pleno conocimiento desde noviembre 2015 de la adquisición del inmueble por parte de los demandantes y ante su negativa a solventarse y reconocerlos como nuevos arrendadores –producto de la subrogación legal arrendaticia-, darían inicio a las acciones legales correspondientes en defensa de sus intereses.
Que a pesar de dicha notificación, que consigna marcada “H”, el arrendatario no hizo el menor esfuerzo por solventarse en sus pagos u obligaciones contractuales, debiendo desde la fecha de fallecimiento del anterior arrendador, a la fecha de interposición de la demanda (julio 2016) mas de ochenta y un (81) meses de canon de arrendamiento, que a razón de mil bolívares (Bs. 1.000,00) cada mes alcanza la suma adeudada de OCHENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 81.000,00); lo que evidencia que el arrendatario incurrió en alto grado de morosidad e insolvencia; razón por la cual interpone la presente demanda de desalojo basada en la causal establecida en el artículo 40, literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 43. Fundamentó la demanda además en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; 1.159, 1.264, 1.167 y 1.604 del Código Civil; 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que por los razonamientos expuestos y debido a que el arrendatario se niega a entregar el inmueble arrendado, acude ante este tribunal para demandar el desalojo por falta de pago de mas de dos (2) cánones de arrendamiento, de conformidad a lo establecido en el artículo 40, literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al ciudadano WILMER JOSÉ NIÑO ANDRADE, domiciliado en el local comercial ubicado en la planta baja de una casa quinta denominada Sabana Grande, de dos (2) plantas, construida sobre una parcela de terreno situada en la urbanización Santa Mónica, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, marcada con el Nº 13, sección Nº 8, Departamento Libertador, Caracas, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el tribunal a lo siguiente: UNO: Que reconozca que mantiene una elevada morosidad (mayor a dos meses consecutivos), en el pago de los cánones de arrendamiento, a los cuales se obligó a cancelar contractualmente; DOS: Que dada su insolvencia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales no tiene derecho de preferencia a continuar arrendado en el inmueble; TRES: A que desaloje y entregue el inmueble constituido por un local comercial que gira a modo de taller mecánico, en tres (3) puestos de estacionamiento ubicados en la planta baja de una casa quinta denominada Sabana Grande, de dos (2) plantas, construida sobre una parcela de terreno situada en la urbanización Santa Mónica, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, marcada con el Nº 13, sección Nº 8, Departamento Libertador, Caracas, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió, sin plazo alguno.
Señaló que estimaba la demanda de conformidad a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, como norma imperativa para la cuantificación de la demanda sobre arrendamiento por contrato a tiempo determinado, en la suma de OCHENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 81.000,00), o su equivalente de CUATROCIENTAS CINCUENTA Y SIETE unidades tributarias.
Al contestar al fondo de la demanda, el apoderado judicial del demandado, abogado Kilson R. Toro Villegas, señaló que niega, rechaza y contradice, por ser incierto que su representado adeude cantidades de dinero de la parte actora, por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, específicamente la cantidad de ochenta y un mil bolívares (Bs. 81.000,00).
Que niega, rechaza y contradice, por ser incierto, que su representado haya arrendado tres (3) puestos de estacionamiento ubicados en la planta baja de la casa quinta denominada Sabana Grande, situada en la urbanización Santa Mónica, toda vez que su representado arrendó un local comercial, que forma parte de la referida casa, para uso exclusivo de taller mecánico.
Que niega, rechaza y contradice que a su mandante le hayan ofertado la casa en venta una vez ocurrido el fallecimiento del arrendador (Carlos Pérez Plaza), toda vez que siempre ha sido su interés adquirir el inmueble.
Que niega, rechaza y contradice que su representado no se encuentre solvente en sus obligaciones contractuales y muy especialmente en el pago de los cánones de arrendamiento; que su representado no se ha negado a pagar las pensiones de arrendamiento, así como a adaptar la relación arrendaticia a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que no adeuda las pensiones de arrendamiento desde 2009.
Que el caso es que desde el mes de enero de 2002, su representado inició una relación arrendaticia en forma verbal con el ciudadano CARLOS PÉREZ PLAZA, formalizada posteriormente a través de contrato de arrendamiento suscrito el 12 de marzo de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta de Caracas, bajo el Nº 22, Tomo 07, que se anexa marcado “C”.
Que el arrendador falleció dejando como herederos a los ciudadanos Brígida y Carlos Pérez Madriz, titulares de la cédula de identidad números 11.308.574 y 11.308.573, quienes formalizaron contrato de arrendamiento con su representado, el 15 de noviembre de 2009, anexo marcado “D”, toda vez que siguió ocupando el inmueble en las mismas condiciones establecidas originalmente; en el cual se dejó constancia expresa que su representado inició la relación arrendaticia en el año 2002.
Que por instrucciones de uno de los herederos, específicamente el ciudadano CARLOS PÉREZ MADRIZ, su representado comenzó a pagar las pensiones de arrendamiento en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), actualmente (Bs. 1.000,00), en la cuenta corriente número 01057331660731022998, del Banco Mercantil, a nombre del ciudadano CARLOS PÉREZ MADRIZ.
Que es así como su representado comenzó a pagar las pensiones de arrendamiento al ciudadano CARLOS PÉREZ MADRIZ, inclusive de forma adelantada, siguiendo sus instrucciones, por lo que consigna comprobante de pagos marcados “E” que prueban que su representado se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Señaló que “impugna” la documental marcada “H” toda vez que a su representado jamás se le notificó la venta de la casa, ni mucho menos ningún funcionario de la Notaría Pública Décima Séptima de Caracas, se presentó con tal documental.
Para establecer los hechos controvertidos, este juzgado observa que el arrendatario admitió el carácter de arrendatario que le fue atribuido en el libelo, del inmueble constituido por un local comercial que forma parte de la casa-quinta denominada Sabana Grande, planta baja, situada en la urbanización Santa Mónica, para uso exclusivo de taller mecánico. Entonces se tiene como un hecho admitido que el demandado es efectivamente el arrendatario y que la relación arrendaticia inició con el ciudadano CARLOS PÉREZ PLAZA, ya fallecido.
Son controvertidos los siguientes hechos: La parte actora imputó al demandado la insolvencia en el pago de ochenta y un (81) cánones de arrendamiento, comprendidos desde octubre 2009 hasta julio 2016; mientras que este se excepcionó afirmando su solvencia a través de pago que efectuó en la forma antes expresada, a uno de los herederos de su arrendador original. Entonces, corresponde entonces a la parte demandada probar el pago alegado, de conformidad a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, actuando como director del proceso en base a las facultades conferidas en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal observa que de conformidad con el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil el juicio principal continuará en la fase probatoria. En consecuencia, se declara que el lapso de cinco días de despacho previsto legalmente para que las partes puedan promover pruebas sobre el mérito de la causa conforme a los hechos alegados en el libelo y en la contestación, antes expuestos, comenzará a transcurrir al día de despacho siguiente al de hoy, que corresponde al último día de los tres (3) con que contaba este tribunal para dictar la presente decisión de forma tempestiva.
La Juez Titular,
ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
La Secretaria Titular,
VIOLETA RICO CHAYEB.
EXPEDIENTE Nº AP31-V-2016-001031.
