REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, nueve de agosto de dos mil diecisiete
207º y 158º
ASUNTO Nº AP31-V-2016-000716.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Desalojo Local Comercial.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por la Sociedad Mercantil INVERSIONES GENOVA S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda (hoy estado Bolivariano de Miranda), en fecha 04/01/1974, bajo el Nº 11, tomo 3-A, reconstituida según consta de documento inscrito por ante esa misma oficina de Registro en fecha 17/02/1997, quedando inserta bajo el Nº 48, tomo 70-A-Sgo, de los libros llevados por esa Oficina de Registro. Representada en la causa por su apoderada judicial, abogada María Conceta Gigante Di Tomasso, venezolana, mayor de edad e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 25.633.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por la Sociedad Mercantil JAI COLECTION 2000 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda (hoy estado Bolivariano de Miranda), en fecha 26 de enero de 2005, quedando inserta bajo el Nº 08, tomo 11-A-Sgo., en la persona de su Director Gerente, ciudadano Jimy Hayon Corcias, de nacionalidad Marroquí (Marruecos), mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E-82.025.252, y/o en la persona de su presidente, ciudadano Isaac Hayon M., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-10.489.237. Representada en la causa por sus apoderados judiciales, abogados Ricardo Arturo Navarro Urbaez, Enrique José Chacón Breto y Elizabeth Toro Torres, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 21.085; 41.762 y 53.827 respectivamente, conforme instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de febrero de 2017, anotado bajo el Nº 25, tomo 31, folios 85 al 87 del libro de autenticaciones y cursante a los folios 98 al 100 del cuaderno principal del expediente.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas en virtud de la pretensión que por Desalojo incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES GENOVA S.A., en contra de la Sociedad Mercantil JAI COLECTION 2000 C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
En efecto, mediante escrito presentado en fecha 15 de julio de 2016, la parte demandante incoó pretensión de desalojo en contra de su arrendatario, argumentando, en síntesis:
1.- Que en fecha 1º de febrero de 2005, celebró contrato de arrendamiento con su arrendataria, autenticado en fecha 2 de febrero de 2005 por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 48, tomo 04 de los libros de autenticaciones; sobre un local de su única y exclusiva propiedad, distinguido como local 8, ubicado en el tercer (3º) piso del edificio denominado GENOVA, con una superficie aproximada de trescientos sesenta metros cuadrados (360,00 mts2), alinderado de la siguiente manera: Norte: con ascensores, escalera y fachada norte del edificio; SUR: con fachada Sur del edificio; ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con los locales 1-5, 2-7 y 3-9 y con patio de ventilación; situado en la Calle Cinco con Calle Nueve de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda.
2.- Que el termino de duración convenido fue de un (01) año fijo, prorrogable por automáticamente por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes, notificare por escrito a la otra y con un período de antelación de dos (02) meses, su voluntad de no prorrogar el contrato.
3.- Que en fecha 11 de noviembre de 2010, la fue notificada a la arrendataria por intermedio del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, la intención de la Arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento en fecha 1º de febrero de 2011, comenzando a transcurrir el período de la prórroga legal de dos (02) años.
4.- Que al vencerse la prórroga legal en fecha 1º de febrero de 2013, la arrendataria no entregó el inmueble arrendado, siendo que hasta la fecha no lo ha efectuado, por lo que procede a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en: A.- Cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de febrero de 2005, celebrado con su arrendataria, autenticado en fecha 2 de febrero de 2005 por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 48, tomo 04 de los libros de autenticaciones; sobre un local distinguido como local 8, ubicado en el tercer (3º) piso del edificio denominado GENOVA, con una superficie aproximada de trescientos sesenta metros cuadrados (360,00 mts2), alinderado de la siguiente manera: Norte: con ascensores, escalera y fachada norte del edificio; SUR: con fachada Sur del edificio; ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con los locales 1-5, 2-7 y 3-9 y con patio de ventilación; situado en la Calle Cinco con Calle Nueve de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, y en consecuencia proceda a su Entrega Material a la Arrendadora del inmueble; B.- Al pago de los daños y perjuicios derivados de la relación arrendaticia, equivalente a cada canon de arrendamiento dejado de cancelar hasta la fecha en que sea restituido el inmueble, así como su correspondiente indexación o corrección monetaria; y C.- Al pago de las costas y costos del proceso.
5.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los 1599, 1601 y 1167 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 20 y 40 literal “g” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estimándola en la suma de un mil unidades tributarias (1000 Ut).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:
Por su parte la demandada, mediante escrito presentado en fecha 07 de abril de 2017, la parte demandada por intermedio de sus co-apoderados judiciales, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando en su defensa, grosso modo:
1.- Impugnó el poder de representación de la parte actora por considerar que no se dio cumplimiento al deber del funcionario actuante de dejar constancia del acta de asamblea General de Accionistas que autorizaba a la ciudadana Zanoletti, como Directora de la Empresa, para otorgar poderes, solicitando sea desechado del proceso.
2.- Impugnó la copia simple de la notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento, al evidenciarse una tachadura en la palabra “octubre” para colocar “Nov”, de forma autógrafa y sin mención de la corrección.
3.- Impugnó el acto administrativo consignado en copia simple por la parte demandada, mediante el cual la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), declara la “agotada la vía administrativa” a los fines de la solicitud de medida cautelar de secuestro, toda vez que no resulta el órgano competente para ello, pues conforme a la Resolución Nº DM/Num 100-14 de fecha 05 de diciembre de 2014, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.576 de fecha 08 de enero de 2015, le corresponde tal dictamen a la Unidad en Materia de Arrendamiento para Uso Comercial del Viceministerio de Gestión Comercial Adscrito al Ministerio del Poder Popular para el Comercio; por lo que el mismo esta inficionado de nulidad conforme al numeral 7 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
4.- Señaló que la parte actora incurre en Acumulación prohibida de pretensiones en su libelo de demanda, pues solicita la entrega del inmueble arrendado por la culminación del período de vigencia del contrato y a su vez solicita el pago de los cánones de arrendamiento, es decir, la continuidad de la relación arrendaticia, por lo que de admitirse se incurriría en una sentencia contradictoria de imposible ejecución.
5.- Adujo la falta de petición de condena del libelo de demanda, al omitirse la solicitud de condena a la demandada, resultando indeterminada su pretensión al no solicitar la entrega del inmueble arrendado, pudiendo incurrir el sentenciador en el vicio de ultra-petita al momento de sentenciar la causa. (Folios 108 al 116).
Siendo que, por auto de fecha 05 de mayo de 2017, se establecieron los hechos y límites de la controversia en:
1.- El vencimiento o no de la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
2.- La existencia de la tacita reconducción del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
3.- La obligación de la demandada en entregar el bien inmueble arrendado en virtud de su incumplimiento en la entrega al término de la relación arrendaticia y su prorroga legal.
4.- La obligación de la parte demandada en el pago por concepto de daños y perjuicios, los cánones de arrendamiento dejados de cancelar a la arrendadora, así como su corrección o indexación monetaria.
En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio.
-1er. PUNTO PREVIO-
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN DE LA DEMANDANTE
Mediante escrito de contestación a la pretensión de fecha 07 de abril de 2017, la parte demandada en la causa, procedió a impugnar el instrumento poder consignado por la parte actora para legitimar su actuación procesal en los abogados quienes le representan, considerando para ello que el funcionario Notario ante el cual se otorgó aquel, no dejó constancia en la Nota de autenticación que tuvo a la vista el acta de asamblea general de accionistas que autorizara a la ciudadana Zanoletti a otorgar poderes en nombre de su presentada. En efecto, el mencionado argumento lo efectuó expresando:
(SIC)”…Impugnamos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la copia simple anexa como “Poder Judicial” firmado por la ciudadana Patricia Zanoletti de Montanari, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.975.058, supuesta directora de la empresa. En este documento, que se encuentra aparentemente autenticado en la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao, en fecha 28 de octubre de 2014, quedando anotado bajo el Nº 1, tomo 192, folios 2 al 4 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria Pública. En dicho documento, el Notario no dejó constancia en la Nota de autenticación que tuvo a la vista, el acta de asamblea general de accionistas que autoriza a la ciudadana Zanoletti, como Director a de la empresa, con facultadas para girar documentos por la compañía, registrado en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y estado Miranda el día 02 de octubre de 2014, bajo el Nº 67, Tomo 55-A Sgdo. Por lo que queda duda, de ¿Cuál persona detentará la dirección de la empresa, con capacidad para otorgar poderes? Debido que en el poder citado, no se puede deducir, porque en el mismo no aparece la certificación de los documentos que tuvo a la vi9sta el Notario que realizó el acto. Este funcionario, dejó constancia de haber tenido físicamente y haber presenciado la presentación del acta constitutiva de fecha 04 de enero de 1974, registrada bajo el Nº 11, tomo 3-A y el acta de reconstitución de la compañía de fecha 17 de febrero de 1997, bajo el Nº 48, tomo 70-A-Sgdo., ambas registradas en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, pero el Notario no deja constancia de la presentación de ninguna otra acta, con lo cual se entiende que el acto donde conste la vigencia del período de la dirección general y su capacidad para otorgar poderes no esta certificada, lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que los funcionarios que intervengan en el acto, deben presenciar la presentación de los documentos, gacetas y demás documentos donde aparezca la capacidad del poderdante como representante de una persona jurídica de carácter particular, para otorgar a nombre de otro; pero no es el caso ciudadano juez, el impugnado poder no se llenó los requisitos dispuesto en el artículo 155 del Código Civil…
…Por tanto, al no constar en la nota del funcionario Notarial haber tenido a la vista el acta por la cual dice la otorgante haber sido autorizada por la Asamblea Genaro de Accionistas para firmar como Director Gerente, formalmente impugnamos el documento antes referido y solicitamos a usted muy respetuosamente, se sirva desechar el citado documento como todos los pronunciamientos de ley…”. (Fin de la cita textual). (Folios 107 y 108).
Impugnación de poder que no fuera contradicha y argumentada por la parte actora durante la audiencia preliminar, mas sin embargo en virtud del principio de exhaustividad del fallo pasa a ser resuelto en los términos que siguen:
Conforme lo dispone el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, para gestionar cualquier asunto en proceso civil y a través de apoderados, resulta indispensable encontrarse facultados estos últimos de mandato o poder, es decir, encontrarse facultado para ejecutar uno o más negocios por cuenta del mandante, quien a su vez le ha encargado de ello (artículo 1.684 del Código Civil).
Pero ese mandato debe estar otorgado en forma pública o auténtica por así disponerlo el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, ello es, debe encontrarse revestido de formalidades intrínsecas y extrínsecas que le otorgarán tal forma, tal como ser otorgado ante un funcionario público competente para ello (Registrador, Notario, Juez).
Por otro lado, la norma del artículo 155 eiusdem prevé el supuesto de hecho por medio del cual se otorgue mandato o poder judicial en nombre de otra persona, ya sea ésta natural o jurídica, resultando necesario en éstos casos, llenar los siguientes requisitos para decir que el mismo se encuentra “legalmente otorgado” o lo que es lo mismo, en forma pública o auténtica, a saber: 1.- Enunciar en el poder o en su sustitución, los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce; 2.- Exhibir tales documentos al funcionario por ante el cual se otorga el poder o mandato; y 3.- Que el funcionario deje expresa constancia en nota respectiva, de los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar apreciación o interpretación jurídica de los mismos.
En éste sentido, se pronunció la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia N° 00209 del 12 de Febrero de 2.003, con ponencia del Magistrado Dr. Hadel Mostafá Paolini, en el expediente N° 2001-0142, expresó:
(SIC)”…En efecto, la norma antes transcrita dispone que el otorgante de un poder debe exhibir al funcionario que autoriza el acto los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que se ejerce, y a su vez, el funcionario debe dejar constancia en la nota respectiva, el haber tenido a su vista tales instrumentos sin adelantar apreciación alguna o interpretación jurídica de los mismos…”. Así se reitera.
Por ello, la impugnación del mandato judicial debe estar orientada mas que a resaltar la carencia o deficiencia de los aspectos formales del documento, hacia aquellos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir, los requisitos intrínsecos que de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, entre otros la identificación del poderdante, o el no haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de darle fe pública y carácter de documento auténtico. Vale decir que la intención del legislador no puede considerarse dirigida al ataque de meros defectos formales de los cuales pudiera adolecer el mandato.
En éste sentido, el autor Ricardo Henríquez La Roche, al comentar el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, argumenta:
(SIC)”…como ocurre por lo común, la contraparte puede inspeccionar extra litem los recaudos en la oficina correspondiente, impugnar luego la eficacia del poder y cargar al poderdante la prueba de su cualidad de representante del litigante… Los documentos que manda a exhibir éste artículo son relativos a la prueba del carácter del representante de otro, sean de origen legal o convencional que tenga el poderdante; no conciernen, como se ha visto en el estudio del artículo 155, a las pruebas de las facultades que pueda tener el poderdante para conferir al apoderado ciertas potestades de disposición como las que señala el artículo 154, ni la relación alguna con la suficiencia del poder…”. (Fin de la cita textual).
Impugnación además que comprende un acto complejo, pues no puede limitarse a la simple desavenencia con el poder presentado, sino que además debe incluir la solicitud de exhibición del mismo, pues así lo ha dispuesto la jurisprudencia nacional, cuando en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 12 de Abril de 2.005, expediente N° 04-254, con ponencia del magistrado Dra. Isbelia Pérez de Caballero, dejó sentado:
(SIC)”…Es muy importante resaltar que la impugnación, se repite, no está diseñada para detectar el incumplimiento de requisitos de forma, sino más bien para detectar si el otorgante de un poder en nombre de otro, carece de la representación suficiente para la realización del acto. De igual forma, no puede el litigante limitarse a impugnar sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria: o pide la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas o prueba que el otorgante carecía de facultad para otorgar el poder’....”.
Al respecto la Sala advierte, que la escritura de mandato, objeto de la impugnación, y que fue otorgado al abogado Carlos César González Coffi, por el ciudadano Artur Soares Ferreira, cumple con los requisitos de identificación del mandante y del mandatario, fue otorgado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, se concedió para que el apoderado representara y defendiera los derechos e intereses del representado ante el Tribunal Supremo de Justicia. Así mismo, es oportuno señalar que consta en autos que antes de estar concluida la sustanciación del caso bajo decisión, fue otorgado en la Secretaría de la Sala, poder apud acta por el demandante, mediante el cual se instituyó apoderados a varios profesionales del derecho y entre ellos al abogado antes mencionado, quien tuvo a su cargo la consignación del escrito de formalización.
No obstante, la Sala observa que el juez de alzada ha debido advertir que la impugnación del poder fue efectuada en forma irregular, pues para que pueda tenerse como válidamente presentada se requiere que el impugnante solicite en esa misma oportunidad la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas, o en su defecto, probar que la otorgante carecía de facultad para otorgar el poder; y en el supuesto de que la demandada no cumpliera con la formalidad de exhibir los documentos en la fecha y hora fijada por el tribunal, entonces resultaría ineficaz ese mandato judicial.
En efecto, el artículo 155 del Código de procedimiento Civil, establece que “...Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona o sustituido por el mandatario, el otorgante debe enunciar en el mismo y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos...”; no obstante, el artículo 156 eiusdem, le exige al impugnante so pena de caducidad, que solicite además en el mismo acto la exhibición de los documentos mencionados en el poder, que si no son presentados por el interesado para su examen en la oportunidad fijada por el juez de la causa, el Tribunal deberá dictar decisión sobre la eficacia del poder, en la cual expresará que ha quedado desechado del juicio.
Al mismo tiempo, es forzoso concluir que la obligación prevista en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, sólo persigue que quién otorgue poder en nombre de otro, haga constar en la nota respectiva que el funcionario tuvo a la vista los documentos que le atribuyen el carácter de representante legal; ello con el propósito de facilitar a los interesados la búsqueda, revisión y verificación de los documentos allí expresados; finalidad ésta que se encuentra cumplido en el caso bajo estudio, puesto que las partes consignaron copia de documentos, entre los que se encuentra la Gaceta legal N° 228, de fecha 10 de abril de 2000, (folio 618, tercera pieza), de los que se desprende que la ciudadana Sandra Mendoza es la Presidenta de la sociedad mercantil demandada.
Aún más, la parte actora le reconoce tal carácter en el libelo de demanda, al solicitarle al tribunal de la causa que cite a la empresa demandada en la persona de su presidenta Sandra Mendoza.
En consecuencia, la Sala considera que el poder otorgado por la mencionada ciudadana no fue válidamente impugnado, por no haber solicitado el impugnante la exhibición de los instrumentos pertinentes; además, en las propias actas del expediente puede verificarse que la ciudadana Sandra Mendoza ostenta ese carácter…”: (Fin de la cita textual). Así se reitera.
Que subsumido al caso de autos, evidencia la improcedencia de la impugnación que del poder efectuara la parte demandada en la causa, pues ésta no solicitó la exhibición de los documentos, libros, registros o gacetas, o en su defecto, probar que la otorgante carecía de la facultad para otorgar el poder. Así se decide.
Ahondando en el pronunciamiento para desechar la impugnación efectuada, observa éste Juzgado de Municipio que la parte demandante en el proceso, ya habría actuado en la causa antes de proceder a impugnar la cuestionada representación, cuando en fecha 23 de marzo de 2017, se dio por citado expresamente en la causa (Folio 97), contraviniendo con ello, el criterio por demás acogido por los Tribunales Nacionales, en el sentido que ésta debe ser efectuada en la primera oportunidad en que tenga acceso al expediente el impugnante inmediatamente después de consignado el poder o mandato; tal y como quedara dispuesto en sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 08 de Diciembre de 2.004, con ponencia del magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, expediente N° 2000-0165, que expuso:
(SIC)”…Al efecto, en criterio pacífico y reiterado, la Jurisprudencia de la Sala ha considerado que en casos como el de autos, cuando el impugnación del instrumento poder se hace por una vía distinta a las cuestiones previas, ésta debe verificarse en la primera oportunidad o actuación inmediatamente posterior a la presentación del mandato que se cuestiona, de lo contrario existe una presunción tácita de que ha sido admitida como legítima la representación que ha invocado el representante judicial…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera.
Todo lo cual configura en el presente caso la improcedencia de la impugnación efectuada, por lo que éste Juzgado desecha y declara SIN LUGAR la impugnación que del poder de representación interpusiera la parte demandante en el proceso en escrito de fecha 07 de abril de 2017, teniéndose por válida la representación judicial de la demandante. Así se decide.
-2º PUNTO PREVIO-
DE LA INEPTA ACUMULACIÓN
En su escrito de contestación de fecha 07 de abril de 2017, la parte demandada señaló la acumulación prohibida de pretensiones, al considerar que la parte actota incoó “acciones” contradictorias en su contra, al solicitar la entrega por culminación del período del contrato o no renovación, pero a su vez solicita el pago de los cánones de arrendamiento, es decir, una continuidad de la relación arrendaticia, por lo que claramente una petición excluiría a la otra, pues el fallo que así lo determine, incurriría en una sentencia contradictoria de imposible ejecución.
En ese sentido, resulta pertinente traer a colación lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí…”. (Subrayado de la Sala).
Se desprende claramente de la norma que antecede, que, entre otros supuestos, está prohibido acumular en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, siendo sólo permitido acumularlas cuando se pida que su resolución sea una como subsidiaria de la otra, siempre que sus procedimientos no sean incompatibles entre sí, pues así ha sido sostenido por Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras en sentencia N° 837, de fecha 9 de diciembre de 2008, caso: Inversiones Sacla, C.A. (INSACLA), contra Leoncio Tirso Morique, en el expediente, N° 08-364, en el que estableció al respecto lo siguiente:
“…Asimismo, el artículo 78 eiusdem, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.
…Omissis…
Conforme a las anteriores consideraciones y al criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los supuestos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda…”. (Subrayado de la Sala).
Por otro lado, la doctrina expresa al respecto que:
“...Finalmente, no son acumulables las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí. La unidad de procedimiento es una característica de la acumulación en general, y cuando a cada pretensión corresponde un procedimiento incompatible con el de la otra, aquella unidad no puede lograrse y la acumulación por tanto no es posible. Así, v. gr., una pretensión de reivindicación de un inmueble, no puede acumularse con otra de ejecución de hipoteca, porque la primera tiene un procedimiento ordinario y la segunda se sigue por uno especial. No pueden acumularse una pretensión de cobro de una letra de cambio y una de rendición de cuentas, porque aunque ambas corresponden a la competencia mercantil, la primera debe seguirse por el procedimiento ordinario y la segunda por uno especial. (Art. 78 C.P.C.)....” (Arístides Rengel Romberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo II, pág. 110).-
Por lo que es indiferente que ambas pretensiones tengan procedimiento especial si éstos no son incompatibles.
Así pueden acumularse a manera de ejemplo dos pretensiones de divorcio, porque ambas se siguen por el mismo procedimiento especial; pero no pueden acumularse una de privación de la patria potestad con una de divorcio, porque cada una tiene su procedimiento especial incompatible con el da la otra.
La exigencia de la unidad del procedimiento es de tal entidad en esta materia, que si bien se permite la acumulación subsidiaria de dos o más pretensiones incompatibles entre sí, esta acumulación tampoco es posible cuando no hay unidad de procedimientos
De igual forma, la indebida acumulación de acciones ha sido catalogada como de inminente orden público, resaltando entre otros fallos, el proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de octubre de 1997, cuando dispuso:
(SIC)”…La acumulación de acciones es de eminente orden público.
“...La doctrina pacífica y constante de la Sala ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes, y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales. Esto, como lo enseña Chiovenda, que no hay un proceso convencional sino, al contrario, un proceso cuya estructura y secuencia se encuentra preestablecidas con un neto signo impositivo, no disponible para el juez, ni para las partes. Así, la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia del proceso civil, es obligatoria en un sentido absoluto, tanto para las partes como para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos.
…Es por lo expresado que la Sala ha considerado tradicionalmente que la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado sobre los intereses particulares del individuo, por lo que su violación acarrea la nulidad del fallo y las actuaciones procesales viciadas, todo ello en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las parte, que es el interés primario en todo juicio....” (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 22 de octubre de 1997).
“...Aun cuando las partes litigantes manifiesten su acuerdo, no es potestativo de los Tribunales subvertir las reglas con que el legislados ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia intimante litigada al orden público....” (S. De 24-12-15). (Fin de la cita textual). Así se reitera.
En consecuencia, la inepta acumulación de acciones esta íntimamente ligada al orden público, pudiendo ser revisada por el Juzgador, ya a instancia de parte o de oficio, no pudiendo acumularse acciones con procedimientos incompatible o aquellas que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre si.
Visto lo anterior, se evidencia que en el caso de autos no existe la inepta acumulación de pretensiones alegada por la parte actora, pues esta conforme a su libelo de demanda, solicitó el pronunciamiento judicial en torno a:
(SIC)”…La entrega material del bien inmueble objeto de esta demanda, por cumplimiento de contrato y terminación de la prorroga legal, de conformidad con el artículo 40 ordinal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…
…SEGUNDO: En pagar los daños y perjuicios derivados de la relación contractual, equivalente a cada canon de arrendamiento mensual que la demandada en cualidad de arrendataria ha dejado de pagar, hasta la fecha en que sea restituido el inmueble, cuya cuantía pido sea determinada mediante experticia complementaria al fallo por experto designado por este tribunal. Como también, se ordene la indexación o corrección monetaria de los montos demandados…”. (Fin de la cita textual). (Folios 8 y 9).
Sin que ello constituya pretensiones excluyentes o con procedimientos incompatibles, pues ambas son afines a la materia arrendaticia discutida, siendo una consecuencia de la otra. A mayor abundamiento se destaca el fallo de la Sala Casación Civil Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 21 de septiembre de 2007, recaído en el expediente AA20-C-2006-000084, que estableció en caso similar al presente:
(SIC)”…Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.
Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:
“…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.
Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…” (Subrayado de la Sala). (Fin de la cita textual). Así se reitera.
En consecuencia la pretendida inepta acumulación de acciones formulada por la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 07 de abril de 2017, debe ser declarada Sin Lugar y por ende desechada del proceso. Así se decide.
-3er. PUNTO PREVIO-
DE LA PRESUNTA NULIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO DICTADO POR LA SUNDDE
Continuó alegando la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión, que el supuesto acto administrativo dictado por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), se encontraría viciado de nulidad absoluta, toda vez que el funcionario actuante en la presunta “habilitación de la vía judicial” por “agotamiento de la vía administrativa”, carecía de competencia para dictar el mismo, tornándose el acto así dictado en nulo de nulidad absoluta por disponerlo el numeral 4 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, pues conforme a Resolución Nº DM/Num 100-14 de fecha 05 de diciembre de 2014 y publicada en Gaceta Oficial Nº 40.576 de fecha 08 de enero de 2015, fue creada la Unidad en Materia de Arrendamiento para Uso Comercial del Vice-ministerio de Gestión Comercial Adscrito al Ministerio del Poder Popular para el Comercio, quien sería la facultada para dar por agotada la vía administrativa para el caso previsto en el literal “L” del artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Señaló además que la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-económicos, no tiene atribución legal o administrativa expresa, que le haya facultado para dictar actos administrativos donde se agote la vía administrativa, por lo que en atención al numeral 7 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, el acto así dictado carece de validez por estar afectado de nulidad absoluta.
Argumento que este sentenciador ya habría resuelto al momento de dar respuesta jurisdiccional a la oposición a la medida de secuestro decretada en fecha 06 de octubre de 2016, sustanciada bajo la numeración AN3A-X-2016-000006, cuando en su fallo del 26 de abril de 2017, determinó la validez y legalidad del mencionado acto administrativo, al no constar en autos sentencia definitivamente firme que declarase su nulidad, puesto que carecería de competencia material este Juzgador para establecer la nulidad del acto administrativo cuestionado. En efecto, en el mencionado fallo y cuyos argumentos se reiteran en esta oportunidad, este Juzgador de Municipio asumió la validez y legalidad del acto por considerar:
Resulta evidente que la parte demandada en su escrito de oposición a la medida, refuta la decisión del órgano jurisdiccional, bajo la premisa que el acto administrativo por el cual se habría agotado la vía administrativa a los efectos de levantar la prohibición que contiene el literal “L” del artículo 41 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, carece de validez por encontrarse inficionada de nulidad absoluta en los términos del numeral 4 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, toda vez que fue dictado por un funcionario incompetente para ello.
Ante tal aseveración, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, debe dejar por sentado, que si bien el acto administrativo por el cual se dejó constancia probatoriamente en el cuaderno de medidas de haberse agotado la vía administrativa a los fines de solicitar el decreto de medidas cautelares en el juicio que nos ocupa, pudiera estar afectado de nulidad absoluta en los términos que dispone la propia demandada, tal declaratoria de nulidad no le compete a este Órgano Jurisdiccional por carecer de competencia para ello, pues bajo el principio de legalidad y validez de los actos administrativos, éstos surten efectos plenamente hasta tanto sean destruidos o anulados por sentencia definitivamente firme que así lo declare, por un tribunal competente para ello (contencioso administrativo), mal pudiendo en consecuencia pretenderse un pronunciamiento en ese sentido por parte de este Juzgado en conocimiento de la oposición ejercida; pues el literal “L” del artículo 41 in comento, persigue una habilitación para acudir al procedimiento jurisdiccional en procura de satisfacer dicha pretensión cautelar, una vez obtenida la misma, se deduce que el órgano administrativo a cargo de dicho procedimiento ha evaluado el cumplimiento de los requisitos necesarios para su otorgamiento o dado el transcurso del tiempo sin decisión, opere el llamado silencio administrativo positivo, por lo que esa decisión goza de la presunción de legalidad de los actos administrativos…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera.
En base a lo cual se declara válido y con plenos efectos jurídicos el acto administrativo emitido por la Superintendencia de Precios Justos en fecha 16 de octubre de 2015, bajo la numeración CGC-DEN-002274-2015, Sala de Protección, Dirección Regional Gran Caracas, que habilitó la vía judicial para solicitar medidas cautelares por agotamiento de la vía administrativa. Así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La parte demandante en la causa, centra su pretensión de desalojo en el argumento fáctico del vencimiento de la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes así como de su prórroga legal, el cual le fuera notificada judicialmente a su arrendataria por intermedio del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas en fecha 11 de noviembre de 2010, sin que a la fecha haya efectuado el cumplimiento voluntario del contrato y por ende realizada la entrega material del bien inmueble arrendado.
Alegato que la representación judicial de la parte demandada procedió a rebatir, arguyendo para ello que la notificación judicial que se efectuara en fecha 11 de noviembre de 2010, carece de validez jurídica al resultar impugnada y desconocida al tener una tachadura en el Cartel de Notificación en cuanto al mes de realización, y donde se lee Octubre, luego de tachado se lee Nov, de forma autógrafa y sin la mención de su corrección, por lo que no le habría sido notificada por su arrendadora la voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento, por lo que no se encuentra obligado a entregar el inmueble en cuestión, adminiculado con el vicio que tendría el libelo de demanda en cuanto a la falta de petición de condena.
Argumentos que este Juzgador pasa a decidir en los términos que siguen:
Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
En efecto, el artículo 1.264 del Código Civil expresa:
ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”
Estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:
ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.
Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo sustantivo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo.
Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado.
No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil.
En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó:
(SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual).
No obstante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil:
ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.
Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 eiusdem.
Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son:
1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario.
2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y,
3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo.
No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en:
4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. (Aplicable al caso en virtud de ser la ley cuya vigencia se notificó la no prorroga del contrato de arrendamiento), que se corresponde en la actualidad al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo.
Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador.
Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, aplicable para la fecha de la ocurrencia de la notificación de desahucio, se dispone:
(SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).
O como lo dispone el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial:
Artículo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamientos con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario…”
Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual resultaba aplicable al caso de autos en virtud de su vigencia al momento de la ocurrencia de los hechos, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento y la duración del mismo, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar pretensiones de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal.
Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un termino de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórroga automática, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo.
En base a lo anterior, es evidente que en el contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión, la arrendadora y su arrendataria habrían convenido como termino de duración inicial de la relación, en su cláusula Primera y Tercera:
(SIC)”…PRIMERA: “La arrendadora” da en arrendamiento a los arrendatarios, y estos así lo toman, un inmueble de su única y exclusiva propiedad, distinguido como local 8, ubicado en el tercer piso del edificio GENOVA, con una superficie de aproximadamente 360,00 mts2, situado en la Calle Nueve de la Urbanización La Urbina, Municipio Petare, Distrito Sucre del estado Miranda…
…TERCERA: La duración del presente contrato será por el plazo fijo de un (01) año, contados a partir del 01 de febrero de 2005, prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo que una de las partes notificare a la otra, con dos (=2) meses de anticipación, por lo menos, al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas, si las hubiere, su voluntad de no prorrogarlo. Para optar a las renovaciones aludidas “Los Arrendatario” deberá estar solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos que se le suministran al inmueble y en el resto de las obligaciones del contrato. Ambas partes convienen en que las prórrogas anuales, si las hubiere, serán también de plazo fijo, y el canon de arrendamiento mensual será incrementado conforme lo anteriormente establecido en la cláusula segunda “in fine”…•. (Fin de la cita textual). (Folios 27 y vto).
Cuya valoración probatoria en la causa se le confieren a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber controversia entre las partes en torno a su existencia y cláusulas que lo componen, anotado en fecha 02 de febrero de 2005 por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 48, tomo 04 de los libros de autenticaciones; como documento autentico, demostrando con ello el término de duración inicial pactadas por las partes contratantes, por un período de un (01) año fijo con prórrogas automáticas anuales, con fecha de inicio al 01 de febrero de 2005.
Ahora bien, cursa a los folios 32 al 45 del expediente, notificación judicial de “No Prorroga” del contrato de arrendamiento, efectuada en fecha 11 de Noviembre de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas (actualmente Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas), mediante la cual se le “notificaba” a la arrendataria del inmueble arrendado:
(SIC)”…En el día de hoy, once (11) de noviembre de 2010, a las (10:45) de la mañana, se trasladó y constituyó el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en la siguiente dirección: Edificio Génova, situado en la Calle 5, esquina con Calle 9 de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda, con la finalidad de realizar la notificación judicial que en el local comercial Nº 8, ubicado en el tercer piso del referido edificio, solicitó Inversiones Génova C.A., dirigida a la arrendataria JAI COLLECTION 2000 C.A., indicándole que no le renovaría el contrato de arrendamiento vigente entre ambas empresas, a su vencimiento, el 1º de febrero de 2011, por lo que a partir de esa fecha comenzaría a correr el lapso de la prórroga legal, que en el caso era de dos (02) años. Tocado el timbre ubicado en el local 8, no atendió personal alguna al llamado del tribunal, por lo que se procedió a realizar la notificación por Cartel, fijándolo en la puerta del local antecedido por una reja, adjunto dicho cartel a una copia del escrito que dio inicio a estas actuaciones y el original de la carta que le remite su arrendadora, cuya copia cursa al folio (33) del expediente. Un ejemplar del cartel de notificación fijado en el inmueble, se anexa a la presente acta. Cumplida la misión del tribunal, se ordena el cierre del acta y el regreso a la sede. Es todo, terminó, se leyó y firman…”. (Fin de la cita textual).
Resultando que lo notificado por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, se correspondió con:
“Notificar la voluntad de mi representada de no renovarles mas el contrato de arrendamiento, a las siguientes empresa:
3.- A la empresa JAI COLLECTIÓN 2000 C.A., suficientemente identificada en el contrato de arrendamiento suscrito por su presidente, ciudadano Isaac Hayon, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.489.237 y Jimy Hayon, Marroquí, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-82.025.252 e Inversiones GENOVA C.A., debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 02 de febrero de 2005, anotado bajo el Nº 48, tomo 04 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, que acompaño al presente documento, marcado con la letra “F”, donde mi representada dio en arrendamiento a la antes mencionada empresa Jai Collectión 2000 C.A., un inmueble de su propiedad, distinguido como local 8, ubicado en el tercer piso del edificio Génova, situado en la Calle cinco, esquina con nueve de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda. La duración de este contrato quedó inequívocamente establecida en la cláusula tercera del mismo contrato, la cual expresa…(omisis)…Ahora bien, no estando mi representada como propietaria y arrendadora del inmueble en la disposición de renovar por un año mas el contrato de arrendamiento antes mencionado, es que ocurro ante usted con el fin de solicitarle se sirva trasladas a la dirección del inmueble arrendado a objeto de que se le haga entrega de la notificación que anexo a la presente, marcada con la letra “G”, personalmente al representante legal de la empresa, o en su defecto a cualquier persona que se encuentre presente en el inmueble y se sirva también fijar copia de la presente notificación en la puerta del inmueble, cuyo contenido es el siguiente: 2cumplo con notificarles que el contrato que tienen suscrito con Inversiones Génova C.A., por un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un local comercial, distinguido como local Nº 8, ubicado en el tercer Piso del edificio Génova, situado en la calle cinco, esquina con nueve de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Miranda, no le va a ser renovado y que a la fecha de su vencimiento, es decir el 01 de febrero de 2011, el mismo se da por resuelto, por lo que a partir de eses mismo día 01 de febrero de 2011 y según lo estipulado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, empezará a correr el lapso de la prorroga legal que le otorga la ley, para la desocupación del inmueble, por lo que al cumplirse dicho período, que en este caso es de dos (02) años según lo establece el ordinal “c” del antes mencionado artículo, o antes si fuere el caso, se debe hacer entrega del mismo, totalmente solvente y en perfectas condiciones de aseo, pintura y de acuerdo a los términos establecidos en el contrato…”. (Fin de la cita textual).
Actuaciones judiciales que la parte demandada procedió a señalar de irritas e inválidas, carentes de efectos jurídicos alguno, por cuanto las mismas no le fueron hechas de forma correcta y contener el cartel de notificación al que se hace mención en el acta levantada por el citado Juzgado de Municipio, una tachadura no salvada en el renglón correspondiente al mes de su realización, en el que se leía “octubre” y le fue sobrepuesta una tachadura y las letras “Nov”.
Situación que obliga a este sentenciador a establecer que la actuación judicial, en modo alguno fue atacada por la demandada mediante la tacha instrumental, pues lo dicho por el funcionario merece fe publica, la que no fue desvirtuada mediante la tacha correspondiente, sólo limitándose la accionada a señalar que existe una tachadura en el Cartel de Notificación que lo hace inválido, mas no señaló o desconoció que la misma no se hubiere efectuado en la fecha del 11 de noviembre de 2010, por lo que la impugnación así realizada carece de efectos sobre la actuación llevada a cabo de forma válida y eficaz por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, quien en fecha 11 de noviembre de 2010 notificó judicialmente a la arrendataria del inmueble, tanto la intención de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, como el inicio y terminación de la prórroga legal dispuesta a su beneficio, pues conforme a la propia acta levantada por el Juzgado actuante, al Cartel de notificación le fue anexado tanto el escrito de la solicitud de notificación judicial como la carta misiva dirigida por la arrendadora a su arrendatario. Así se decide.
En base a ello y habiendo la arrendadora del inmueble, notificado su intención de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes a la fecha de su terminación, 1º de febrero de 2011, a partir de la señalada fecha comenzó a correr a favor de la arrendataria la prórroga legal dispuesta en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al caso para la fecha de ocurrencia de los hechos, lo que determinaría la obligación de ésta última de entregar el bien inmueble arrendado para la fecha del 1º de febrero de 2013, por corresponder un plazo de dos (02) años de prórroga.
Así pues, se evidencia que llegado el día de la entrega, la parte demandada arrendataria del inmueble, en modo alguno dio cumplimiento a su obligación establecida tanto contractualmente como en el artículo 1264 del Código Civil, en el entendido que aun se encuentra ocupando el inmueble arrendado en contra de la voluntad de su arrendadora, quien ya le habría notificado el desahucio de ley, por lo que la pretensión de desalojo debe ser declarada Con Lugar con las consecuencias que de ello derivan. Así se decide.
El anterior pronunciamiento se basa en la existencia palpable en el libelo de demanda de la petición de desalojo impetrado por la actora, cuando textualmente expuso:
(SIC)”…Por tales razones, es que formalmente procedo, en nombre y representación de la demandante, propietaria del inmueble y arrendadora, a demandar como en efecto lo hago, a la demandada y arrendataria del inmueble objeto de esta demanda, por cumplimiento del contrato y terminación de la prorroga legal con la consecuente entrega material del inmueble…”. (Fin de la cita textual). Negrillas y subrayado del tribunal.
Muy por el contrario al señalamiento efectuado por la demandada en su escrito de contestación de no existir petición de condena en la pretensión incoada, argumento que queda desechado del proceso. Así se decide.
No obstante el anterior pronunciamiento, resalta que la parte demandante en su libelo de demanda, peticionó además del desalojo del inmueble, el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, hasta el momento en que ocurriese la entrega definitiva del inmueble arrendado, sin indicar a que meses se refiere la insolvencia de la parte demandada-arrendataria ni el monto de los mismos, que de declararse Con Lugar se incurriría en el vicio de ultrapetita del fallo, pues el tribunal estaría estableciendo unos montos no señalados en el libelo y contra los cuales la parte demandada poco pudo ejercer derecho a la defensa por desconocerlos, motivo por el cual tal petición queda desechada del proceso, resultando declarada Sin Lugar. Así se decide.
En virtud de los anteriores pronunciamientos es evidente que la pretensión que ocupa a quien decide, debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR en virtud de no otorgarse todo lo pedido por la parte actora en su libelo de demanda, es decir, ante la inexistencia de vencimiento total en la causa. Así se decide.
DISPOSITIVO
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a lo previsto en el artículo 253 del texto Constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la Impugnación del poder de la parte demandante, formulado por la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 07 de abril de 2017.
-SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR el alegato de Inepta Acumulación de pretensiones formulado por la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 07 de abril de 2017.
-TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por DESALOJO incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES GENOVA S.A., en contra de la Sociedad Mercantil JAI COLECTION 2000 C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; quedando obligada esta última a la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva a favor de la parte actora y/o sus apoderados judiciales constituidos en autos, del bien inmueble arrendado, constituido por un local distinguido como local 8, ubicado en el tercer (3º) piso del edificio denominado GENOVA, con una superficie aproximada de trescientos sesenta metros cuadrados (360,00 mts2), alinderado de la siguiente manera: Norte: con ascensores, escalera y fachada norte del edificio; SUR: con fachada Sur del edificio; ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con los locales 1-5, 2-7 y 3-9 y con patio de ventilación; situado en la Calle Cinco con Calle Nueve de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda.
-CUARTO: No se hace especial condenatoria en costas y costos del proceso, al no existir vencimiento total en la causa, todo ello conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
-QUINTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal establecido en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los nueve (09) días del mes de agosto del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ.
NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
EL SECRETARIO.
ABG. RHAZES I. GUANCHE M.
En la misma fecha, siendo las nueve y veintisiete minutos de la mañana (09:27 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°_____del Libro Diario del Juzgado.
EL SECRETARIO.
ABG. RHAZES I. GUANCHE M.
NGC/RIGM/*
28 Páginas, 01 Pieza, 01 Cuaderno de Medidas Nº AN3A-X-2016-000006.
Asunto Nº AP31-V-2016-000716.
