REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, siete de agosto de dos mil diecisiete
207º y 158º
ASUNTO: AP31-V-2016-001167
PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA TANGO A.L., C.A., empresa inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 2006, bajo el Nro. 80, Tomo: 136-A-Sgdo; representada judicialmente por el abogado Leopoldo Micett Cabello, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 50.974.
PARTE DEMANDADA: DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 23 de octubre de 2002, bajo el Nro. 58, Tomo 303-A-VII, representada judicialmente por las abogadas Raquel Mendoza De Pardo, Gladys Chocron M. y Mercedes Aranguren de Giancola, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 5.543, 3843 y 5.558, respectivamente.
MOTIVO: DEMANDA DE DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada en fecha 29 de noviembre de 2016 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, por el abogado Leopoldo Micett Cabello, antes identificado, actuando en su condición de apoderado judicial de la empresa ADMINISTRADORA TANGO A.L., C.A., correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Órgano Jurisdiccional, previa distribución.
El 1º de diciembre de 2016, este Tribunal admitió la demanda bajo los trámites del procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por aplicación del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y, en consecuencia, ordenó el emplazamiento de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A., en la persona de sus Directores, ciudadanos CLAUDIA PATRICIA ORTEGA PALACIO y GUSTAVO ADOLFO TORRES, titulares de las cédulas de identidad Nº V- y V- para que comparezca dar contestación a la demanda.
El 16 de diciembre de 2016, este Tribunal libró la compulsa de citación de la parte demandada.
El 26 de enero de 2017, el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial dejó constancia que la ciudadana CLAUDIA PATRICIA ORTEGA PALACIO se negó a recibir y a firmar la compulsa de citación.
Por auto de fecha 2 de febrero de 2017, el Juez Provisorio de este Tribunal, abogado Leonardo Enrique Jiménez Isea, se abocó al conocimiento de la presente causa. Adicionalmente, mediante auto separado de esa misma fecha y previa solicitud de la parte actora, se ordenó la citación de la parte demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
El 6 de abril de 2017, la abogada Raquel Mendoza De Pardo, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A., presentó escrito de contestación a la demanda.
El 7 de abril de 2017, este Tribunal fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
El 24 de abril de 2017, se celebró la audiencia preliminar con la asistencia del abogado Leopoldo Micett Cabello, en representación de la compañía ADMINISTRADORA TANGO A.L., C.A., y la abogada Raquel Mendoza De Pardo, en representación de la empresa DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A.
El 27 de abril de 2017, este Tribunal fijó los límites de la controversia y ordenó la apertura del lapso probatorio al siguiente día de despacho luego de vencidos el lapso para fijar los hechos, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
El 4 de mayo de 2017, el abogado Leopoldo Micett Cabello presentó escrito de promoción de pruebas.
El 9 de mayo de 2017, la abogada Ranquel Mendoza De Pardo consignó escrito de promoción probatoria.
Por auto de esa misma fecha, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte demandada.
El 10 de mayo de 2017, este Tribunal estableció el lapso de evacuación para las pruebas admitidas en esta causa.
El 11 de mayo de 2017, la abogada Raquel Mendoza De Pardo consignó escrito de oposición de pruebas.
Por auto de fecha 15 de mayo de 2017, este Tribunal, de conformidad con el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, ordenó subsanar el error incurrido en el auto en el que se providenció acerca de las pruebas promovidas por la parte actora, en el que se admitió las pruebas promovidas por ésta.
En esa misma fecha, este Tribunal dictó auto mediante el cual declaró que se abstenía de considerar el escrito de oposición a las pruebas presentado por la abogada Raquel Mendoza De Pardo, por haber sido consignado fuera de la oportunidad procesal correspondiente.
El 18 de mayo de 2017, el abogado Leopoldo Micett Cabello, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó el diferimiento para la evacuación de la prueba de inspección y la concesión de prórroga al lapso de evacuación de pruebas.
Por auto de esa misma fecha, este Tribunal acordó diferir la práctica de la inspección judicial y la prórroga del lapso probatorio.
El 6 de junio de 2017, la abogada Raquel Mendoza De Pardo consignó escrito mediante el cual requirió la inhibición del Juez de este Tribunal.
Por auto del 8 de junio de 2017, el Juez de este Tribunal negó la solicitud de inhibición que planteara la abogada de la parte demandada.
El 12 de junio de 2017, la referida abogada apeló del auto dictado el 8 del mismo mes y año, apelación que fue oída en un solo efecto el día 13 de junio. Posteriormente, el 20 de junio de 2017, el Tribunal ordenó remitir las copias indicadas por la parte demandada, a los Juzgados Superiores en lo Civil del Área Metropolitana de Caracas.
El 28 de junio de 2017, este Tribunal fijó para el vigésimo día de despacho siguiente la oportunidad para celebrar la audiencia oral o de juicio en el presente asunto.
El 3 de agosto de 2017, se celebró la audiencia de juicio con la presencia de los apoderados judiciales de las partes. Al culminar el debate, el Tribunal declaró con lugar la presente demanda.
Siendo la etapa procesal para extender por escrito la sentencia definitiva, este Tribunal procede a cumplir su deber procesal en los siguientes términos:
I
DE LA DEMANDA
Sostuvo la representación judicial de la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
Que en fecha 12 de noviembre de 2012, su representada celebró un contrato de arrendamiento sobre un inmueble destinado al uso comercial con la empresa DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A., constituido por un (1) local comercial ubicado en el nivel Mezzanina, distinguido con las siglas “Mzz-22”, que forma parte del edificio denominado J.A., hoy “Centro Comercial Liberty Center”, situado en las esquinas Corazón de Jesús a Coliseo de la Avenida Universidad Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que en la cláusula sexta del contrato se obligaba expresamente a la sub-arrendataria a no efectuar alteración o modificación en el inmueble sub-arrendado, siendo el caso, que la empresa incurrió en una flagrante violación de dicha estipulación contractual, por la modificación y la alteración estructural realizado sobre el referido local, incumpliendo de esta forma con lo establecido en la mencionada cláusula sexta del contrato, tal como consta en la notificación “judicial” realizada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de noviembre de 2016.
Que por la razón anterior, interpone demanda contra la empresa DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A., en la persona de sus Directores, ciudadanos CLAUDIA PATRICIA ORTEGA PALACIO y GUSTAVO ADOLFO TORRES, para que convenga a ello o en su defecto sea condenado por este Tribunal, en lo siguiente:
PRIMERO: En entregar el inmueble y todos sus accesorios, en perfecto estado completamente desocupados de bienes y de personas.
SEGUNDO: En pagar las costas y costos de este juicio, incluidos los Honorarios del Abogado de conformidad los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, que estima la presente demanda en la cantidad de treinta y cuatro mil ciento setenta y seis bolívares sin céntimos (Bs. 34.176,oo), equivalentes a ciento noventa y tres con ocho unidades tributarias (193,8 UT), y que solicita que la presente demanda sea admitida, sustanciada y declarada con lugar en la sentencia definitiva.
II
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En la oportunidad legal correspondiente, la abogada Raquel Mendoza De Pardo, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:
En primer lugar, impugnó la cuantía estimada a la presente demanda, señalando que, de conformidad con el Tribunal Supremo de Justicia, la cuantía no se fija caprichosamente sino que atiende a parámetros rigurosos, fijados por la ley.
Que la parte actora estimó la cuantía de la presente acción en la cantidad de sesenta y siete mil ochocientos setenta y dos bolívares (Bs. 67.872,oo), suma que es equivalente a trescientos ochenta y tres con cuarenta y cinco unidades tributarias (383,45 U.T.), resultando insuficiente, ya que la cuantía en el presente caso debe ser estimada de conformidad con la norma prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
Que en el presente caso, se está demandando el desalojo del inmueble antes identificado, en donde el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 21 de noviembre de 2012, es un contrato a tiempo determinado, por lo tanto, el cálculo de la estimación debió realizarse en base al monto que resulte de acumular las pensiones de arrendamiento sobre las cuales se litiguen, y siendo que al vencimiento del contrato de arrendamiento e iniciada la prórroga legal, el canon arrendaticio quedó fijado en la suma de dieciocho mil ochocientos seis bolívares con cincuenta y dos bolívares (Bs. 18.806,52), la parte actora debió basarse en esta cantidad para el cálculo de la cuantía.
Que haciendo la estimación con base a los parámetros antes aducidos, esto es, acumulando las pensiones sobre las cuales se litiga y sus accesorios, la cuantía asciende a la cantidad de doscientos veinticinco mil seiscientos setenta y ocho con veinticuatro céntimos (Bs. 225.678,24), equivalentes a mil doscientos setenta y cinco con cero uno unidades Tributarias (1275,01 U.T.).
En cuanto al fondo del asunto, la abogada indicó:
Que negaba, rechazaba y contradecía que su representada haya incurrido en una violación de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento celebrado con la parte actora en fecha 21 de noviembre de 2012, tal como consta de la notificación “judicial” realizada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, instrumento el cual desconoció e impugnó en todas sus partes, por carecer de todo valor probatorio por cuanto en dicha notificación no se dejó constancia de los hechos señalados en el particular segundo y tercero de la solicitud de notificación.
Que con la referida notificación, la parte actora no demostró que su representada haya efectivamente modificado o alterado ilegalmente la estructura del local comercial, por lo cual la demanda debe ser desechada.
Que su representada ha mantenido una relación arrendaticia con la empresa ADMINISTRADORA TANTO A.L., C.A. que alcanza una duración de trece años y cinco meses, en relación con el local comercial distinguido con el número MZZ-22, por cual negó, rechazó y contradijo la alegada alteración del local, por cuanto su representada no realizó ninguna modificación a la estructura física del local dado en Sub-Arrendamiento, ya que cuando se le cedió el referido local MZZ-22 estaba unido con el local comercial número MZZ-21, y durante el tiempo de la relación contractual, jamás su representada ha sido notificada ni recriminada por la parte demandante.
Que la notificación “judicial” practicada en fecha 14 de noviembre de 2016 por la Notaría Pública Sexta de Caracas, del Municipio Libertador del Distrito Capital, no es el medio idóneo para verificar la violación de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento objeto de la acción de desalojo, por cuanto el funcionario que realizó la mencionada notificación “judicial”, es incompetente para ejecutarla, de conformidad con el artículo 75 numeral 7 de la Ley de Registro Público y del Notariado de fecha 22 de diciembre de 2006. Que la prueba idónea era una experticia judicial o prueba pericial con nombramiento de un perito experto en la materia.
III
MOTIVACIÓN
Sustanciado en su totalidad el proceso, corresponde a este Tribunal extender la sentencia definitiva en la presente causa, lo cual pasará a realizar en los siguientes términos:
La parte actora, sociedad mercantil ADMINISTRADORA TANGO A.L., C.A., solicitó el desalojo del local comercial ubicado en el nivel Mezzanina, distinguido con las siglas “Mzz-22”, que forma parte del edificio denominado J.A., hoy “Centro Comercial Liberty Center”, situado en las esquinas Corazón de Jesús a Coliseo de la Avenida Universidad Municipio Libertador del Distrito Capital; el cual, mediante contrato de sub-arrendamiento, fue cedido a la empresa demandada, DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A.
El argumento para fundamentar el desalojo esencialmente fue que, presuntamente, la empresa DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A., modificó o alteró la estructura física del local, al anexarlo con el inmueble o local contiguo, signado con la nomenclatura “Mzz-21”, circunstancia ésta que configura un incumplimiento a la cláusula sexta del contrato que celebraron, y que, además, constituye la causal de desalojo prevista en el literal c del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
La parte demandada, en su defensa y como punto previo, impugnó la cuantía en quedó estimada la demanda, afirmando que era insuficiente, al no haberse calculado conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; y en cuanto al fondo, refutó la alegada alteración del inmueble desconociendo e impugnando la notificación auténtica que realizó la parte accionante previa a la instauración del presente juicio, señalando que el funcionario notarial no era competente para dejar constancia de los hechos o particulares enunciados en la solicitud de notificación presentada a la notaría respectiva, y señalando también que, a todo evento, negaba haber anexado o unido ambos locales puesto que esta unificación existía desde hace años y en esas mismas condiciones les fue cedido el local comercial, cuestión por la que nunca antes se le reprochó a la empresa.
Frente al alegato de la cuantía, alegado como punto previo, este Tribunal examinó la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, y particularmente, en cuanto al tema, la sentencia Nº RC-392 de fecha 16 de julio de 2009, emanada de la Sala de Casación Civil, que estableció lo siguiente:
“El artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, cuya violación se le denuncia por errónea interpretación, establece textualmente lo siguiente:
(…Omissis…)
En relación al alcance de la norma antes transcrita, en un caso análogo al sub iudice, esta Sala de Casaciòn Civil, mediante sentencia Nº 77 del 13 de abril de 2001, (Caso: Paula Diogracia Lara de Zarate contra Electricidad del Centro), en el expediente 00-001, precisó cuáles eran los supuestos en los cuales dicha disposición resultaba aplicable y, en ese sentido, estableció lo siguiente:
(…Omissis…)
Ratificando el criterio jurisprudencial antes citado, esta Sala de Casación Civil, mediante sentencia Nº 125, de fecha 17 de febrero de 2006, (Caso: Heriberto Álvarez, contra Asociación de Propietarios del Edificio Torre Lincoln), en el expediente Nº 05-346, estableció en ese mismo sentido, lo siguiente:
(…Omissis…)
Como puede apreciarse del contenido de los criterios jurisprudenciales antes citados, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, resulta aplicable a los fines de la estimación de la demanda, en aquellos casos que traten sobre demandas de resolución (continuación) del contrato de arrendamiento, o de aquellas que versen sobre la nulidad (validez) de dicho contrato.
Asimismo, resulta aplicable esta disposición legal, a los fines de establecer la cuantía en aquellos juicios que se demande la resolución del contrato de arrendamiento por cánones vencidos, que estén por vencerse y, en aquellos casos, donde se demande la validez o nulidad del contrato de arrendamiento solicitando el pago de cánones que estén por vencerse, o que ya hayan sido pagados incluso, en el caso de solicitarse la repetición de lo pagado por nulidad del contrato.
En aquellos casos, donde se demande el cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se solicite el pago de pensiones insolutas ni accesorias, el valor de la pretensión estará determinada por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que entre otras cosas establece: ‘Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará…’” (Resaltado de este Tribunal).
En consideración de la referida jurisprudencia, el alegato relativo a la aplicación del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y al cálculo de la cuantía tomando en cuenta las pensiones de arrendamiento acumuladas y sus accesorios, resulta improcedente, toda vez que en este caso concreto se está demandando la continuidad de la relación arrendaticia sin la exigencia de pago de cánones insolutos, por lo cual, cabe aplicar las consideraciones señaladas en la sentencia ut supra citada, concernientes a que la estimación de la cuantía de la demanda debe formularla la parte actora de conformidad con el artículo 38 eiusdem y no como lo exigió la parte demandada, ateniéndose al artículo 36.
Así entonces, en razón a lo antes expuesto, la impugnación de la cuantía formulada por la representación judicial de la parte demandada resulta improcedente y así se declara.
En cuanto al fondo del asunto, cabe referirse en esta oportunidad a las pruebas que ambas partes aportaron durante el curso del juicio:
A) Pruebas de la parte actora.
A.1.- En copia simple, instrumento poder mediante el cual la empresa ADMINISTRADORA TANGO A.L., C.A., le acredita poder de representación al abogado Leopoldo Micett Cabello, entre otros. Este documento se valora plenamente, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
A.2.- Contrato de sub-arrendamiento autenticado el 21 de noviembre de 2012, por ante la Notaría Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, suscrito entre las empresas ADMINISTRADORA TANTO A.L., C.A., y DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A., mediante el cual la primera da en sub-arrendamiento a la segunda el local comercial Mzz-22. Esta instrumental no fue tachada y por lo tanto, se le concede pleno valor probatorio.
A.3.- Solicitud de notificación notarial por la Empresa ADMINISTRADORA TANGO A.L., C.A., y evacuación de la misma practicada y debidamente autenticada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de noviembre de 2016. Los particulares cuya notificación se solicitó, los cuales fueron dirigidos a los ciudadanos GUSTAVO ADOLFO TORRES y/o CLAUDIA PATRICIA ORTEGA PALACIO, en su carácter de Directores Gerentes de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A, son los siguientes:
“PRIMERA: En fecha veintiuno (21) de noviembre de 2.012 suscribió Ud. (sic) (…) un Contrato de Sub-Arrendamiento (…) sobre el local Nro. Mzz-22 del Edificio J.A., hoy Centro Comercial ‘Liberty Center’, situado entre las esquinas de Corazón de Jesús a Coliseo, Avenida Universidad, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDA: Se les notifique además que, de acuerdo al contenido de la Cláusula Sexta del referido acuerdo, Ud. (sic) deliberadamente viola dicha cláusula al alterar de manera inconsulta y de modo unilateral la estructura física del local que le fue dado en Sub-Arrendamiento, quitando una puerta y uniéndolo con otro local contiguo (…).
TERCERA: Se les notifique adicionalmente que en vista de la vigencia del acuerdo contractual en cuestión y en vista de la flagrante violación, se procederá el inmediato inicio de la respectiva acción judicial para su desalojo por vía judicial (…).”
El acta notarial que contiene la evacuación de la notificación, en lo pertinente, señala lo siguiente:
“En el día de hoy, catorce (14) de Noviembre de dos mil dieciséis (2016), se traslado (sic) al C.C. (sic) Liberty Center, Av. (sic) Universidad, entre la esquina de Corazón de Jesús y Coliseo, Edificio J.A, Novel (sic) Mezzanina, a solicitud de (...), al llegar a los locales (MZZ-21 y MZZ-22) siendo las 4:45 Pm (sic), se constato (sic) que los local (sic) MZZ-21 y MZZ-22, no se encontraba nadie estaban cerrados por lo cual se fino (sic) cartel en las puertas de cada locales, cumpliendo de esta forma la Notificación acordada y se regreso (sic) a la sede Notaria (sic).”.
La parte demandada impugnó esta documental. Sin embargo, bien es conocido que, frente a documentos públicos o auténticos, la acción para desvirtuar su valor probatorio es la tacha, contemplada en el artículo 1380 del Código Civil y regulada adjetivamente en los artículos 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Y en cuanto al alegato de la representación judicial de la parte demandada relativo a que el funcionario notarial no es competente para dejar constancia de la anexión de ambos inmuebles, este Tribunal desecha este argumento por cuanto tal constatación técnica (esto es, la comprobación física, arquitectónica, de la unión de ambos locales) no fue el objeto de la notificación, sino que, como se desprende de su contenido, en el particular segundo se daba por hecho que la anexión había sido efectuada y la notaría, por tal razón, se limitó a dejar constancia de que se informaba a la empresa DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A. (o específicamente, a sus Directores-Gerentes) que ello —la anexión— constituía una violación del contrato de sub-arrendamiento.
Por las razones anteriores, este Tribunal concede pleno valor probatorio a la notificación efectuada de forma auténtica, que se acaba de analizar.
A.4.- En la etapa probatoria, la parte actora aportó a los autos la Inspección extrajudicial evacuada por la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de febrero de 2017, en la cual se dejó constancia, entre otros aspectos, de lo siguiente: “el inmueble se encuentra unificado al local distinguido como Mzz-21. No existe ningún objeto que los divida.”.
Esta documental no fue tachada por la parte demandada. Y en relación con su valor probatorio, ha sido pacífica la doctrina de la Sala de Casación Civil en establecer que la inspecciones extra litem tienen el valor de indicios que, por esa naturaleza, requieren adminicularse con otros elementos de prueba “para que de esta manera puedan considerarse como totalmente verdaderas” (Sentencia Nº RC-360 de fecha 22 de mayo de 2007.)
La referida inspección extra litem, como se observa, deja en evidencia que los locales Mzz-21 y Mzz-22 (este último implicado en autos) se encuentran unificados.
A.5.- En la etapa probatoria, la parte actora aportó a los autos, en copia simple, el Plano arquitectónico del nivel “mezzanina” del edificio denominado J.A., hoy “Centro Comercial Liberty Center”, situado en las esquinas de Corazón de Jesús a Coliseo de la Avenida Universidad, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene sello de Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital. Se valora plenamente esta documental, por no haber sido impugnada.
Este plano demuestra que, en la edificación de la obra, el local Mzz-22 se encuentra separado por una pared divisoria con el local adyacente, el Mzz-21.
A.6.- En la etapa probatoria, la parte actora solicitó, de conformidad con los artículos 472 y 473 del Código de Procedimiento Civil, la práctica de una Inspección Judicial, acompañada de un práctico, la cual fue debidamente evacuada el día 24 de mayo de 2017, mientras que el práctico rindió su informe en relación con el acompañamiento a la inspección realizada, el día 30 de ese mismo mes y año.
Sobre esta inspección, la parte demandada formuló una serie de observaciones una vez que la misma se practicó, antes de y durante la celebración de la audiencia de juicio, básicamente delineadas en que, para el momento de practicarla, el local Mzz-22 se encontraba cerrado y que, por esta razón, no era posible la evacuación de la inspección.
Al respecto, este Tribunal debe hacer énfasis en que la Inspección Judicial sirve para dejar constancia de las circunstancias o el estado de las cosas o lugares determinados, y siendo ello así, el Tribunal, en la evacuación de la Inspección, se trasladó al inmueble objeto de la misma (el local comercial Mzz-22 implicado en autos) y como quiera que resultaba perfectamente factible la visualización de su interior, dado que los ventanales frontales puestos para la fachada eran totalmente transparentes y se podía mirar a través de ellos sin ningún elemento de por medio que entumeciera u obstaculizara la visión, el Tribunal, en consecuencia, pasó a dejar constancia estrictamente de lo que estaba al alcance de su vista, lo cual se concilia con la naturaleza de la prueba de inspección judicial.
Pues bien, a raíz de esta Inspección y con la información brindada por el práctico, este Tribunal pudo constatar que los inmuebles o locales comerciales Mzz-21 y Mzz-22 se encuentran anexados, ya que la pared divisoria que los separa (tal como se denota de las imágenes fotográficas que anexó a su informe el práctico) fue suprimida, permitiéndose en consecuencia la anexión.
Por lo demás, la propia parte demandada reconoció en su contestación a la demanda, que la unificación efectivamente existe.
B) Pruebas de la parte demandada.
B.1.- Poder conferido por los ciudadanos CLAUDIA PATRICIA ORTEGA PALACIO y GUSTAVO ADOLFO TORRES ARCILA, antes identificados, en su condición de Directores Gerentes de la empresa DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A., a las abogadas Raquel Mendoza de Pardo, Gladys Chocron M. y Mercedes Aranguren De Giancola.
Esta instrumental no fue objeto de impugnación, y por lo tanto, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio.
Con esta documental se evidencia la acreditación de poder especial atribuido a las referidas abogadas, para la representación judicial de la empresa DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A.
B.2.- Acta de Asamblea Extraordinaria correspondiente a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A., celebrada el 16 de abril de 2015. Esta documental, aunque no fue impugnada y ostenta pleno valor probatorio, no aporta ningún elemento de convicción al mérito de la presente causa distinto a la aclaratoria de quiénes integran la junta directiva de la empresa en cuestión. .
B.3.- Contrato de sub-arrendamiento celebrado en fecha 23 de octubre de 2003, entre las empresas ADMINISTRADORA TANGO A.L., C.A., y DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A., mediante el cual la primera cede en sub-arrendamiento a la segunda el local comercial identificado con las siglas Mzz-22, ubicado en el Nivel Mezzanina del Edificio J.A., hoy “Centro Comercial Liberty Center”, situado entre las esquinas de Corazón de Jesús a Coliseo, Avenida Universidad, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Se le otorga pleno valor probatorio a esta documental, al no haber sido objetada en la forma procesal pertinente.
B.4.- Sendos recibos de pago por concepto de cánones arrendaticios, que según se indica en su contenido, fueron cancelados durante la prórroga legal.
Uno de los recibos (correspondiente al mes de noviembre de 2015) fue presentado en copia simple y sin firma que lo avale; en consecuencia, como se trata de la copia simple de un documento privado que además no está firmado, no se le otorga valor probatorio.
El segundo recibo (del mes de marzo de 2017), en contraste con el primero, sí aparece firmado, y en vista de que no fue desconocido ni tachado, se le otorga pleno valor probatorio.
Esta documental fue aportada por la parte demandada para sustentar su impugnación a la cuantía en que fue estimada la demanda; sin embargo, como quedó plasmado en líneas previas, esta impugnación fue desechada y en consecuencia, este elemento de prueba nada aporta al mérito de la causa.
B.5.- En la etapa probatoria, la parte demandada consignó:
B.5.1.- Contrato de sub-arrendamiento celebrado en fecha 17 de abril de 2007, entre las empresas ADMINISTRADORA TANGO A.L., C.A., y DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A., mediante el cual la primera cede en sub-arrendamiento a la segunda el local comercial identificado con las siglas Mzz-22, ubicado en el Nivel Mezzanina del Edificio J.A., hoy “Centro Comercial Liberty Center”, situado entre las esquinas de Corazón de Jesús a Coliseo, Avenida Universidad, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Se le otorga pleno valor probatorio a esta documental, al no haber sido objetada en la forma procesal pertinente.
B.5.2.- Contrato de sub-arrendamiento celebrado en fecha 17 de diciembre de 2009, entre las empresas ADMINISTRADORA TANGO A.L., C.A., y DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A., mediante el cual la primera cede en sub-arrendamiento a la segunda el local comercial identificado con las siglas Mzz-22, ubicado en el Nivel Mezzanina del Edificio J.A., hoy “Centro Comercial Liberty Center”, situado entre las esquinas de Corazón de Jesús a Coliseo, Avenida Universidad, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Se le otorga pleno valor probatorio a esta documental, al no haber sido objetada en la forma procesal pertinente.
B.5.3.- Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, que contiene el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ahora bien, hecho el recuento de las pruebas consignadas por la parte actora y la parte demandada, así como la valoración a cada una de ellas, este Tribunal de entrada debe advertir que si bien es cierto que con los diversos contratos que consignó esta última, efectivamente se evidencia una relación contractual con la empresa ADMINISTRADORA TANGO A.L., C.A., sobre el local comercial Mzz-22, que data de fecha anterior al 21 de noviembre de 2012, sin embargo, este hecho por sí solo no demuestra que la anexión al local adyacente, el Mzz-21, se halla efectuado también con anterioridad a dicha fecha, especialmente porque los diversos contratos que se consignaron, todos se refieren al local Mzz-22 como unidad individualizada, y en ninguna parte de su texto, en ningún párrafo o frase, se da a entender o se expresa que éste se encuentra unificado con otro inmueble o, particularmente, con el local contiguo, hecho este último que quedó corroborado con la inspección extra litem y la inspección judicial que este Tribunal, en su momento, realizó.
En tal sentido, considerando que quedó demostrado que ambos inmuebles se encuentran unificados, se observa del contrato de sub-arrendamiento firmado entre ambas partes que riela del folio 10 al 13 del expediente, y, en lo pertinente, su cláusula sexta, que se estipula expresamente lo siguiente en cuanto a las obligaciones de la sub-arrendataria (esto es, la empresa DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL):
“Cláusula Sexta: La Sub-arrendataria se obliga expresamente: A) No efectuar alteración o modificación en inmueble subarrendado (…)”
Como se observa de la disposición contractual transcrita, la empresa DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A., tenía una obligación de no hacer dentro del catálogo de obligaciones derivadas del contrato suscrito con la sociedad mercantil hoy demandante, la cual consistía en que estaba impedida de efectuar modificaciones o alterar de algún modo la composición estructural del local comercial sub-arrendado.
Por su parte, el literal c del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
“Son causales de desalojo:
(…Omissis…)
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.”.
El precepto normativo anterior contempla dos supuestos de hecho que hacen procedente el desalojo: 1) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal; y 2) que haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, subsumiéndose la demanda de desalojo de autos en este último supuesto, ya que el sub-arrendatario (en este caso, la empresa DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A.) efectuó reformas o modificaciones al local sin autorización del otro contratante y en incumplimiento del contrato que regulaba la relación locativa.
En razón de lo anteriormente expuesto, este Tribunal declara CON LUGAR la demanda de desalojo fundada en el artículo 40, literal a, del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al verificarse la falta de pago de dos (2) cánones consecutivos, y, en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar el local comercial implicado en autos más las sumas de dinero que se indicarán en la dispositiva del presente fallo. Así se establece.
IV
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, presentada por la empresa ADMINISTRADORA TANGO A.L, C.A., antes identificada, contra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA VERDE-AZUL, C.A. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento celebrado por el día 21 de noviembre de 2012 y, como consecuencia de ello, se condena a la demandada a entregar a la parte actora el local comercial ubicado en el nivel Mezzanina, distinguido con las siglas “Mzz-22”, que forma parte del edificio denominado J.A., hoy “Centro Comercial Liberty Center”, situado en las esquinas Corazón de Jesús a Coliseo de la Avenida Universidad Municipio Libertador del Distrito Capital
Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada, en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (7) días del mes de agosto de 2017.
El Juez,
LEONARDO ENRIQUE JIMÉNEZ ISEA
La Secretaria,
ABG. WINEISKA DELGADO PARRA
En esta misma fecha, 7 de agosto de 2017, siendo las 10:14 a.m., se registró y publicó la anterior decisión.
La Secretaria
ABG. WINEISKA DELGADO PARRA
