REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL VIGÉSIMO QUINTO (25°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y
EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE DEMANDANTE: SERGIO PEREZ LAGE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 972.536.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MIRIAM BALI DE ALEMAN, ELIZABETH ALEMAN BALI, YUVIRDA PLAZA MORENO y PAULA BOGADO CARRILLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 2.946.473, V- 11.305.297, V- 11.437.916 y V- 20.066.835, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 284, 58.364, 128.748 y 178.158; respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: JOSE LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.275.491.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: OLIVER HERNANDEZ JIMENEZ y LISETTE CAROLINA VILLAMEDIANA GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 11.535.675 y V-10.187.543, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 88.366 y 69.268; respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).-
II.- ACTUACIONES POR ANTE ESTA INSTANCIA.-
Se inició el presente juicio por demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), presentada el 09 de junio de 2017, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipios del Área Metropolitana de Caracas, por la profesional del derecho YUVIRDA PLAZA MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 11.473.916, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 128.748; en su carácter de apoderada judicial del ciudadano SERGIO PEREZ LAGE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 972.536; en contra del ciudadano JOSE LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.275.491.-
Cumplidas las formalidades administrativas de distribución, correspondió el conocimiento de la demanda a este tribunal, que por providencia del 14 de junio de 2017, la admitió por los cauces del procedimiento oral, contenido en el Código de Procedimiento Civil, atendiendo lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenando en consecuencia; la citación de la parte demandada ciudadano JOSE LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.275.491; para que compareciera por ante este juzgado dentro del lapso de veinte (20) días de despacho siguiente a la práctica de su citación y la constancia de ello en el expediente, a dar contestación a la demanda u oponer las defensas que juzgare procedentes.-
El 20 de junio de 2017, compareció la abogada PAULA BOGADO CARRILLO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó los fotostatos necesarios, para que previa su certificación por Secretaria, se librara la compulsa de citación ordenada a la parte demandada.-
Por providencia del 22 de junio de 2017, este tribunal ordenó certificar por Secretaria los fotostatos consignados, para que se anexaran a la compulsa de citación librada a la parte demandada, tal y como fue acordado por providencia del 14 de junio de 2017. En esa misma fecha se dio cumplimiento a lo ordenado.-
El 26 de junio de 2017, compareció la abogada PAULA BOGADO CARRILLO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia dejo constancia de haber cancelado por ante la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, los emolumentos necesarios para que se efectuara el traslado correspondiente, a los fines de practicar la citación del accionado.-
El 03 de julio de 2017, compareció el ciudadano MARCOS DE CORDOVA, en su carácter de Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, y mediante diligencia consignó recibo de citación debidamente firmado por la parte accionada.-
El 04 de agosto de 2017, compareció la abogada LISETTE CAROLINA VILLAMEDIANA GONZALEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y mediante diligencia consignó escrito de contestación a la demanda, anexo poder conferido por el demandado ciudadano JOSÉ LUIS DE FREITAS FERREIRA, así como pruebas documentales; donde procedió a rechazar la demanda tanto en los hechos como el derecho alegado por el demandante.-
Por auto del 07 de agosto de 2017, este tribunal fijó el Quinto (5º) día de despacho, contado a partir de la referida fecha inclusive, a las once y media antes meridiem (11:30 A.M.), para que tuviera lugar la audiencia preliminar en el presente asunto, debido al vencimiento del lapso dispuesto para la contestación de la demanda, y la no oposición de cuestiones previas en el proceso, todo en conformidad con lo dispuesto en el articulo 868 del Código de Trámites.-
El 11 de agosto de 2017, se llevó a cabo la audiencia preliminar entre las partes, compareciendo solo la representación judicial de la parte accionante, quien expresó como sustento de su pretensión:
“…Que ratifica los hechos y el derecho expuesto en el escrito libelar presentado el 09 de junio de 2017. Que ratificaba y oponía el incumplimiento contractual del demandado, específicamente en la pactado en sus clausulas con respecto, al uso y destino del inmueble dado en arrendamiento, a la obligación de pago por conceptos de cánones de arrendamiento y la obligación contenida con respecto a la contratación de una póliza de seguro, para afrontar los posibles riesgos. Que con respecto a lo manifestado en el escrito de contestación a la demanda, se oponía y declaraba la falsedad de las afirmaciones allí contenidas, pues; aduce que el accionado pretende demostrar su solvencia, afirmando que es porque mi representado se niega a percibir los pagos, lo debe ser considerado como una confesión en cuanto a que está insolvente por falta de pago de su parte, lo que no obstante ello; afirmó que estaba al día con sus pagos, lo que se demostraría falta de pago de su parte, con las consignaciones arrendaticias que efectúo por ante la OCCAI, pero que estas no fueron acompañadas al proceso en el acto de contestación a la demanda que es la oportunidad según los extremos de Ley, para ofrecerlas; por lo que ratificada el incumplimiento en la obligación de pago. Asimismo; con respecto al destino del inmueble, advierte que el demandado aduce en su contestación que si existían los locales que prestan servicio de latonería; pintura, mecánica, tapicería, pero que eran derivados de la propia prestación de servicio de estacionamiento, por lo que no estaba incurso en la falta de cumplimiento que se le imputaba, lo que afirma constituye del cambio de uso y se confirma con la propia inspección que acompañó al proceso, donde se hizo constar que existían personas que dijeron ser sub- arrendatarios del demandado, como el ciudadano NORBERTO PINTO; incurriendo así en la prohibición expresa contractual de sub-arrendar; pretendió probar con la justificación de testigos que aportó al proceso su solvencia, la que califica de ineficaz e ilegal, al no cumplir las exigencias legales, y por contener discrepancia con respecto a los testigos que se ofrecieron para declarar y los que en realidad se les tomó testimonial; invocando además en tal sentido lo dispuesto en el artículo 1.387 del Código Civil, por lo que solicita se declare ilegal e impertinente, al igual que las testimoniales ofrecidas, por falta de objeto, al no indicarse cuál era el fin perseguido con la prueba, si la ratificación del justificativo de testigo aportado al proceso o demostrar hechos independientes de los alegados, invocando para tal prueba lo previsto igualmente en el artículo 1.387 eiusdem. Insistía en la falta de incumplimiento por la no contratación de la póliza según lo estipulado en el contrato; lo que quedaba evidenciado de los autos, dado que si bien; el demandado negó el incumplimiento endilgado en ese sentido, no aportó prueba alguna que desvirtuara lo reclamado. Ratificó su acervo probatorio en todo su valor, con respecto a sus afirmaciones; asimismo promovía inspección judicial practicada por este juzgado, por lo que solicitaba se fijará la oportunidad de traslado y constitución en el inmueble arrendado. Por último solicitaba que la demanda fuese declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley. Es todo...”.-
Concluida la exposición de la apoderada judicial de la parte actora, el tribunal acordó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Trámites, fijar por auto expreso los hechos y los límites de la controversia dentro de los tres (3) días de despacho siguiente al acto.-
Por providencia del 19 de septiembre de 2017, este tribunal fijó los hechos y los límites de la controversia, estableciendo los puntos que quedaban relevados de prueba y los que serían objeto de éstas, en tal sentido determinó que no existía controversia con respecto a la relación locativa que une a las partes, contenida en el contrato de arrendamiento autenticado el 20 de febrero de 2008, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 60, Tomo N° 25, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho organismo; sobre Dos (2) Sótanos identificados con los Nros. 1º y 2º del Edificio SER-YOLO, ubicado en la Calle Baptista, Urbanización Lebrum de Petare del Distrito Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, según constaba de instrumental acompañado al escrito libelar; por lo que quedaba relevada de prueba; que en razón de lo determinado, estaba claro la posición en juicio que ocupaban las partes, por lo que su legitimación no se cuestionaba en autos, quedando relevada de prueba, no obstante; advirtió que quedaba controvertido el incumplimiento contractual que le endilgaba la representación actoral a la parte demandada, al ser confrontado por la representación judicial del accionado en la contestación de la demanda, de lo que se determino que en base a las aseveraciones de las partes, debía regir su actividad probatoria. En ese mismo acto se declaró aperturada la fase probatoria por un lapso de cinco (5) días de despacho siguiente a la referida fecha, para que las partes promovieran pruebas con respecto al mérito de la causa, como lo dispone el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.-
El 25 de septiembre de 2017, compareció la abogada PAULA ISABEL BOGADO CARRILLO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante y presentó escrito de promoción de pruebas, donde reprodujo e hizo valer el mérito favorable de los siguientes instrumentos:
“… a) El poder autenticado por ante el Notario Publico Primero del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de Enero de 2017, inserto bajo el No. 24, Tomo 5, folios 98 hasta el 101 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, que en original riela en autos y acredita mi representación.
b) El contrato de arrendamiento autenticado por ante el Notario Público Tercero del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, que en original se encuentra dentro del legajo de notificación que acompaña el libelo de la demanda marcado “A”, por el cual se demuestra la existencia de la relación arrendaticia entre mi representado SERGIO PEREZ LAGE, antes identificado, y el ciudadano JOSE LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. 6.275.491, demandado, sobre el inmueble constituido por los sótanos uno y dos (Nos. 1 y 2) del edificio SER-YOLO, situado en la Calle Baptista, Urbanización Lebrum, Parroquia Petare, Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda.
El referido contrato, ha sido expresamente reconocido t aceptado, por el demandado.
c) El original del Legajo de la Inspección Judicial extra litem, realizada por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha tres (03) de marzo de dos mil diez y siete (2.017), que acompaña el Libelo de la demanda marcado “C”, en la que se dejo constancia de que el demandado ha incumplido en forma reiterada y evidente con el contrato suscrito, específicamente las obligaciones relativas al uso al cual estaba destinado el inmueble, que es el de estacionamiento de vehículos livianos y camionetas pick-up, y aquellas obligaciones relacionadas a las condiciones físicas en que recibió y se comprometió a mantener el mismo.
De la inspección referida se evidencia igualmente, que el arrendatario sub- arrendó los sótanos, pues el juez en el particular TERCERO de la inspección extrajudicial acompañada, dejo constancia de que el ciudadano LUIS LOPEZ, le informo que es inquilino de dos (2) locales donde funciona un taller de mecánica, y en el particular OCTAVO de la inspección judicial dejo constancia del funcionamiento de cuatro (4) talleres de latonería y pintura en el sótano dos (2), y en ese estado se hizo presente un ciudadano que se identifico como NORBERTO PINTO y manifestó ser sub-arrendador en un local comercial denominado PINNOL-CARS, dedicado a latonería.
Aunado a lo anterior, en la misma inspección judicial se dejo constancia igualmente de las condiciones de mal estado en las que se encuentra el inmueble arrendado, pues el Juez Noveno de Municipio evidencio que las paredes, pisos y techos del sótano Uno se encuentran en mal estado de uso y conservación, deterioradas, con los cables de electricidad desprendidos y la iluminación es improvisada, a través de cables externos. Y que en el Sótano Dos, sus paredes están manchadas enmohecidas, sus pisos y techo en mal estado de uso y conservación con manchas de aceite, los cables electricidad de manera externa por causa de desprendimiento y con aguas estancadas. Todo esto constituye flagrantes violaciones por parte del inquilino a las cláusula PRIMERA, QUINTA, SEPTIMA, DECIMA, DECIMA TERCERA, DECIMA CUARTA y DECIMA NOVENA del contrato suscrito con mi representado.
-CAPITULO II-
DE LA INSPECCION JUDICIAL
Siendo esta la oportunidad legal PROMUEVO INSPECCION JUDICIAL, de conformidad con lo establecido en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le solicito se sirva trasladar y constituir el Tribunal a su digno cargo, en el inmueble constituido por los SOTANOS UNO (No 1) y DOS (No 2),del edificio SER-YOLO, construido sobre la Parcela 10 A, situada en la Calle Baptista, de la Urbanización Lebrum Municipio Sucre del Estado Miranda, a fin de que por vía de Inspección Judicial deje constancia de los siguientes particulares:
PRIMERO: Que la entrada y salida a los sótanos, es por el SOTANO UNO (No 1), ubicado a nivel Planta Baja del Edificio y este se comunica internamente con el SOTANO DOS (No 2) por una rampa.
SEGUNDO: Si al momento de realizar la inspección, el paso de las escaleras que dan acceso al resto del Edificio, se encuentran libre u obstruidas.
TERCERO: Del uso al cual esta destinado el SOTANO UNO (No 1). Si el mismo se encuentra dividido en locales. Si observa algún anuncio comercial.
CUARTO: Si observa que se esta realizando dentro del SOTANO UNO (No. 1), alguna labor diferente a la de estacionamiento de vehículos, tales como carpintería y tapicería de muebles en general, reparación mecánica y pintura de vehículos. Si observa concentración de gases y pintura en el aire dentro del referido sótano.
QUINTO: Del estado en que se encuentran las paredes, pisos, cables de electricidad y techos del SOTANO UNO (No. 1). Si observa basura, desechos metálicos y chatarra.
SEXTO: Si observó dentro del SOTANO UNO (No. 1) la existencia de extintores de incendio.
SEPTIMO: De las personas que se encontraren en el SOTANO UNO (No. 1) y las actividades que realizan, en el momento de realizar la inspección.
OCTAVO: Del uso al cual esta destinado el SOTANO DOS (No. 2), Si el mismo se encuentra dividido en locales. Si observa algún anuncio comercial.
NOVENO: Si observa que se esta realizando dentro del SOTANO DOS (No. 2), alguna labor diferente a la de estacionamiento de vehículos, tales como reparación, mecánica, latonería y pintura de vehículos. Si observa concentración de gases y pintura en el aire dentro del referido sótano.
DECIMO: Del estado en que se encuentran las paredes, pisos, cables de electricidad y techos del SOTANO DOS (No. 2). Si observa basura, desechos metálicos y chatarra. Si observa aguas estancadas en el piso.
UNDECIMO: si observó la existencia de extintores de incendio en el SOTANOS DOS (No. 2).
DUODECIMO: De las personas que se encontraren en el SOTANO DOS (No. 2) y las actividades que realizan, en el momento de realizar la inspección.
DECIMO TERCERO: Si durante la realización de la inspección pudo observar la entrada y salida de vehículos, la entrega de tickets de estacionamiento y el pago del servicio de estacionamiento.
DECIMO CUARTO: Si al momento de realizar la inspección pudo observar fuera o dentro del inmueble, alguna denominación o aviso que indique la existencia de un estacionamiento de vehículos.
DECIMO QUINTO: De cualquier otro particular al que hiciere referencia en el momento de practicarse la inspección.
-CAPITULO III-
DEL PETITORIO
Pido que las presentes pruebas sean admitidas y sustanciadas conforme a derecho así como tomadas en consideración en la definitiva.
Asimismo, solicito se fije la oportunidad legal para la evacuación de la prueba de Inspección Judicial aquí promovida, en los sótanos arrendados, habilitando de ser necesario el tiempo correspondiente e incluso ampliando el lapso probatorio para la realización de la misma…”.(Cursiva del Tribunal).-
Por decisión del 29 de septiembre de 2017, este tribunal determinó el acervo probatorio ofrecido por las partes en el decurso del proceso, precisando que la promoción del mérito favorable de los autos invocado y ratificado por la accionante, no constituía per se un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición procesal que rige el sistema probatorio venezolano, que ésta juzgadora tenía el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte; precisando que las documentales ratificadas fueron ofrecidas dentro de la oportunidad legal establecida en el articulo 864 del Código de Procedimiento Civil, por lo que serían atendidas en la audiencia o debate oral; con respecto a la prueba de inspección judicial promovida, al estar ligada a los hechos controvertidos se admitió, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.428 del Código Civil, 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con excepción del particular quinto, al constituir una clausula abierta, lo que impedía que este tribunal formara criterio previo sobre su procedencia; para su práctica se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a la presente fecha, a las diez treinta antes meridiem (10:30 A.M.), para la constitución y traslado del tribunal en la dirección del inmueble objeto de la pretensión actoral. Con respecto al ejercicio probatorio del accionado, se constató que su apoderada judicial abogada LISETTE CAROLINA VILLAMEDIANA GONZALEZ, dentro de la oportunidad regulada en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, acompañó junto con el escrito de contestación a la demanda; poder que le fue otorgado por su mandatario el 02 de agosto de 2017, por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, así como al abogado OLIVER HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.535.675, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 88.366; asimismo, acompañó justificativo de testigos evacuado el 29 de marzo de 2017, por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, donde reposan las declaraciones de los ciudadanos ENRIQUE ALI LEVY HERNANDEZ y JESUS ALBERTO GONZALEZ PARRA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nº V- 637.485 y V- 21.133.173; promoviendo para su consolidación las testimoniales de los referidos ciudadanos; dicho medio de prueba fue atacado por la parte demandante por ineficaz e ilegal, en conformidad con lo dispuesto en el articulo 1.387 del Código Civil, solicitando además se declarara ilegal e impertinente, por falta de indicación del objeto de la prueba, lo que generaba indefensión a su representado, al no determinarse si se perseguía la ratificación del justificativo de testigos o demostrar hechos independientes de los alegados; los indicados medios probatorios fueron admitidos al guardar relación con los hechos debatidos, salvo la apreciación que de estos se efectuara en el debate oral, desestimando la oposición planteada, advirtiendo que los testigos promovidos debían ser presentados en la audiencia de juicio, en acatamiento a lo dispuesto en el artículo 868 y 873 del Código de Trámites. Por último, observándose que en el proceso existía prueba anticipada que evacuar, se acordó en conformidad con el artículo 868 del Código de Trámites, fijar un lapso de quince (15) días de despacho siguientes a la referida fecha para tal fin, vencido que fuese dicho lapso se fijaría por auto expreso la oportunidad en que tendría lugar la audiencia o debate oral, según lo previsto en el articulo 869 del Código de Procedimiento Civil.-
El 23 de octubre de 2017, oportunidad fijada para la práctica de la prueba de inspección judicial acordada por decisión del 29 de septiembre de 2017, el tribunal se trasladó y constituyó en los Sótanos identificados con los Nros 1º y 2º del Edificio SER-YOLO, situado en la Calle Baptista, Urbanización Lebrum de Petare del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, levantando el acta respectiva, en donde se hizo constar lo siguiente:
“…Con respecto al particular primero el tribunal hace constar que la entrada y salida a los sótanos es por el sótano uno de un edificio cuya identificación se lee en su entrada principal SER YOLO, con respecto al particular segundo el tribunal hace constar que el paso de las escaleras que da acceso al resto del edificio se encuentra obstruido por una gran cantidad de escombros. Con respecto a particular tercero el tribunal hace constar que el sótano 1 se encuentra dividido en locales donde lee el siguiente anuncio comercial “tapicería y decoración La Máxima”. Con respecto al uso se verifica que uno de los locales se destina a carpintería, mueblería, tapicería y taller mecánico. Con respecto del particular cuarto el tribunal observa como se expreso en el particular tercero que se evidencia labores de carpintería, tapicería mueblería y taller mecánico y que se observa concentración de gases y pinturas propias de la labor que se desempeña. En cuanto al particular quinto con respecto a las paredes, y pisos se encuentran sucios al igual que sus techos, se evidencia el cableado dentro y fuera de las tuberías destinadas para tal fin, se observa basura, desechos metálicos, chatarras, en sus costados. En cuanto al particular sexto el tribunal dejó constancia que tuvo a su vista tres (03) extintores de incendios. Con respecto al particular séptimo el tribunal hace constar un numeroso grupo de personas que se encuentran en el sótano 1 realizando las actividades discriminadas en los particulares uno y cuatro. En cuanto al particular octavo seguidamente el tribunal se traslado al sótano dos, con respecto al particular octavo hace contar que en el sótano dos no hay ninguna división, no observa ningún anuncio comercial. Con respecto al particular noveno el tribunal hace constar que se observa que se están realizando actividades de pintura y reparación de vehículos y se observa concentraciones de gases propios de la actividad descrita. Con respecto al particular décimo el tribunal hace constar que las paredes se encuentran sucias, el cableado eléctrico se encuentra dentro y fuera de las tuberías destinadas para tal fin, se observa basura, desechos metálicos y chatarras. No se observa agua estancada en el piso. En cuanto al particular undécimo el tribunal hace constar que evidencio dos (2) extintores en el sótano dos. Con respecto al particular duodécimo se observan personas realizando actividades relativas a mecánica, latonería y pintura en el momento que el tribunal realizo la inspección. En lo que respecta al particular décimo tercero el tribunal hace constar que en el momento que ejecuta la prueba no observa la entrega de ticket de estacionamiento ni pago por servicio de estacionamiento. Con respecto al particular décimo cuarto el tribunal hace constar que ni fuera ni dentro del inmueble donde encontró constituido existe alguna denominación o aviso que indique la existencia de un estacionamiento para vehículos. Evacuados como han sido los particulares a que se contrae la presente inspección el tribunal da por concluida su misión, siendo las 12: 00 am y ordena su traslado a su sede natural”.(Cursiva del Tribunal).-
Por auto del 01 de noviembre de 2017, este tribunal fijó las once y treinta antes meridiem (11:30 A.M.) del décimo quinto (15º) día calendario siguiente a la referida fecha, para que tuviera lugar la audiencia o debate oral, en conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.-
El 16 de noviembre de 2017, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, en donde se hizo constar en el acta levantada a tal efecto lo siguiente:
“…el tribunal dejó expresa constancia de la presencia de la parte actora mediante apoderada judicial, en tal sentido y en conformidad con lo señalado en el artículo 871, la juez que lo preside declara abierto el debate, y en acatamiento a lo dispuesto en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, previa instrucción a la parte sobre la forma de llevarlo a cabo, le concedió a la asistente un lapso prudencial para que ejerciera su derecho de palabra; quien seguidamente expuso: “Mi representado firmó contrato de arrendamiento con el demandado, contrato que fue aceptado por él al momento de la contestación de la demanda, al no haberlo desconocido; mi representado demanda el desalojo de los locales objeto del contrato en virtud del incumplimiento de varias clausulas contractuales, por el incumplimiento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, por lo que demandó igual el pago de los cánones de arrendamiento desde marzo de 2016 a mayo 2017, aun y cuando el demandado alegó en la contestación de la demanda el haber pagado los mismos mediante consignaciones ante la oficina receptora en los Tribunales de Municipio de Los Cortijos, apoyándose en un justificativo de testigo el cual pido sea desechado y no tomado en cuenta por no haber sido ratificado en su oportunidad, tampoco consignó prueba alguna de dichas consignaciones; el demandado violentó la clausula que hablaba de la prohibición del cabio de uso para el cual se había destino el inmueble arrendado, pues se pactó que su uso fuese para el estacionamiento de vehículos y le cambó por completo su uso, lo cual fue constatado tanto en el Inspección Judicial extralitem consignada junto con el libelo demanda, así como en la Inspección Judicial practicada por este Tribunal en el período de evacuación de pruebas; igualmente violó la clausula que guarda relación con la contratación de un seguro que ampara el inmueble; así como que no ha mantenido el inmueble en el mismo perfecto estado de conservación como lo recibió; también violentó la clausula referente a la colocación de los extintores de incendio; también violó la clausula en la que se establece que el contrato era intuito personae, pues de manera arbitraria, sin autorización de mi representado él subarrendó el inmueble objeto del contrato a personas distintas de las que firmaron el contrato original, pues de la misma Inspección Judicial se pudo constatar que en la actualidad funciona una tapicería bajo persona distinta del demandado, así como una carpintería, talleres de latonería y pintura, menos un estacionamiento de vehículos, pues en el desarrollo de las dos inspecciones practicadas nunca se pudo dejar constancia de la entrada o salida de vehículos que usaran el espacio sólo para el estacionamiento de vehículos; el demandado en su contestación reconoció que prestaba servicios distintos y de manera aislada a la pactada; también incumplió la clausula que prohibía la introducción de material tóxico en el local y de la práctica de la misma inspección se pudo dejar constancia de los olores fuertes que estaban contenidos en todas las instalaciones y las condiciones de insalubridad y acumulación de basura y chatarra dentro y en las inmediaciones del local; por todos estos alegatos los cuales fueron probados en autos pido respetuosamente a este Tribunal declare con lugar la demanda y acuerde la condena al demandado”. Concluida la exposición de la representación judicial de la parte actora; la Juez del Tribunal, se retiró de la Sala, como lo establece el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, en cumplimiento a las formas procesales. Vencido dicho intervalo de tiempo, reincorporada nuevamente a la Sala, en presencia de la compareciente, tal como lo consagra el artículo 876 eiusdem, previa las consideraciones atinentes al caso, el tribunal apreciado el acervo probatorio que riela en los autos, atendiendo sus observaciones y conclusiones en cada caso, le concedió pleno valor probatorio a las pruebas presentadas por la parte demandante y desestimó del proceso el justificativo de testigo presentado por la parte demandada con la contestación de la demandada, al no ser ratificado por los testigos promovidos en tal sentido en el presente acto, pasando a dictar su dispositivo, en los términos siguientes: Con vista al incumplimiento contractual que se le endilga a la parte demandada, lo que quedo demostrado de los autos, declara PRIMERO: CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO impetró el 09 de junio de 2017, el ciudadano SERGIO PÉREZ LAGE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 972.536, en contra del ciudadano JOSÉ LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 6.275.491; cuyo objeto lo constituyen dos (2) sótanos identificados bajo los números 1° y 2° del Edificio SER-YOLO, ubicado en la Calle Baptista, Urbanización Lebrún de Petare del Municipio Sucre del Estado Bolivariana de Miranda; que se sustentó en lo convenido contractualmente, en los artículos 1.579, 1.264, 1.526, 1.160 del Código Civil y los artículos 1, 2, 6, 14, 20, 40, 41 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial; SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega real y efectiva, libres de personas y bienes, en las mismas condiciones de conservación y funcionamiento que lo recibió al inicio de la relación contractual, solvente en todos y cada uno de los servicios públicos y privados que haya hecho uso el inmueble; el inmueble constituido por dos (2) sótanos identificados bajo los números 1° y 2° del Edificio SER-YOLO, ubicado en la Calle Baptista, Urbanización Lebrún de Petare del Municipio Sucre del Estado Bolivariana de Miranda; TERCERO: En consecuencia; se le ordena pagar a la parte actora por concepto de cánones de arrendamiento incumplidos, la cantidad de VEINTIDOS MIL DOSCIEMNTOS SEIS BOLÍVARES (Bs.22.206,oo), monto equivalente a las pensiones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo de 2017, en razón de MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 1.480,oo) por canon mensual; así como los meses que van de junio del 2017 hasta la entrega material definitiva del inmueble por el canon mensual indicado; CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. El Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se reserva el lapso de diez (10) días, para extender por escrito el fallo completo que se agregará a los autos, de lo que dejará constancia la secretaria. Siendo la una Post-Meridien (1:00 P.M), se dio por concluido el presente acto.”.- (Cursiva del Tribunal).-
Estando dentro de la oportunidad dispuesta, este tribunal pasa a publicar en extenso los fundamentos de hecho y de derecho en que sustento su decisión, para lo que consideró previamente su competencia en el caso concreto.-
III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
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DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL.-
Mediante Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, del 18 de marzo de 2009, vigente a partir del 2 de abril de 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, siendo que el presente asunto trata de una demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), impetrada el 09 de junio de 2017, por la profesional del derecho YUVIRDA PLAZA MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 11.473.916, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 128.748, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano SERGIO PEREZ LAGE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 972.536, en contra del ciudadano JOSE LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.275.491; por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipios del Área Metropolitana de Caracas, estimada en la cantidad de VEINTIDÓS MIL DOSCIENTOS SEIS BOLÍVARES (Bs 22.206,00), equivalentes para la fecha de interposición de la demanda a SETENTA Y CUATRO CON CERO DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (74,02 U.T.), este juzgado se declaró COMPETENTE, para conocer de la referida pretensión en primer grado de conocimiento. Así se decidió.-
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DE LOS MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO EN QUE SUSTENTO EL TRIBUNAL LA DECISIÓN DICTADA EN LA AUDIENCIA O DEBATE ORAL.-
Preciso este tribunal que en el caso concreto, con la finalidad de apuntalar la pretensión actoral, la profesional del derecho YUVIRDA PLAZA MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 11.473.916, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 128.748; en su carácter de apoderada judicial del ciudadano SERGIO PEREZ LAGE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 972.536; alegó que su representado le dio en arrendamiento al demandado, ciudadano JOSÉ LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.275.491, un inmueble constituido por Dos (2) Sótanos, identificados con los Nros. 1° y 2° del Edificio SER-YOLO, ubicado en la Calle Baptista, Urbanización Lebrúm de Petare del Distrito Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, según consta de instrumental que se acompañó en original al escrito libelar; autenticada el 20 de febrero de 2008, por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 60, Tomo 25 de los Libros de autenticaciones llevados por dicho ente; que en la Cláusula Primera, del referido pacto, se convino que el inmueble arrendado sería destinado única y exclusivamente para estacionamiento de vehículos livianos y camiones pick-up; que el arrendatario no podía cambiar el uso establecido, sin la previa autorización del arrendador dada por escrito; que en la Cláusula Tercera, se fijó la pensión mensual de arrendamiento en la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.480,40), que el arrendatario cancelaría al vencimiento de cada mes, en las oficinas del propietario ubicadas en el Edificio SER-YOLO; que conforme a lo establecido en la Cláusula Cuarta, comenzó a regir la relación arrendaticia a partir de su fecha de autenticación, esto fue; el 20 de febrero de 2008, por un plazo fijo de un (01) año, renovable por períodos iguales, salvo que una de las partes notificara a la otra por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o una cualesquiera de sus prórrogas, su deseo de no prorrogarlo; que estás se considerarían a tiempo fijo y se regirían por las mismas condiciones del contrato; que en la Cláusula Quinta, se hizo constar que el arrendatario recibió los sótanos arrendados, objetos de la presente demanda en perfectas condiciones de habitabilidad, aseo, cuidado, conservación y funcionamiento; que en la Cláusula Séptima, se estableció que todas las reparaciones menores y aquellas que se convirtieran en mayores por culpa, maltrato, descuido o negligencia del arrendatario, o aquellas que ordenare la Sanidad Nacional o cualquier autoridad o funcionario serían por cuenta del mismo, quien también estaba obligado a cubrir los daños provenientes de actos, omisiones intencionales o no, negligencia propia o de sus trabajadores, dependientes de cualquier persona a quienes permita el acceso o uso de los sótanos arrendados, quedando obligado a notificar inmediatamente por escrito al arrendador cualquier daño mayor, cuya ejecución correspondiera a éste último; que en la Cláusula Décima se convino que se consideraba rigurosamente celebrado en forma personal –intuito personae- por lo que no podía el accionado cederlo o traspasarlo de forma alguna, ni subarrendarlo de forma total o parcialmente, sin previo consentimiento escrito del propietario, pues; no se reconocería como inquilino a ninguna otra persona, que ocuparen los inmuebles dados en arrendamiento, por lo que el arrendatario continuaría respondiendo por las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento hasta su terminación definitiva, así como los daños, perjuicios y gastos judiciales y extrajudiciales que se ocasionaren; que de acuerdo a lo pactado en la Cláusula Décima Tercera, el arrendatario se comprometió a colocar cuatro (4) extintores en las cajas de incendios ubicadas en los sótanos, así como su mantenimiento en todo momento, tal como lo exigen los bomberos. De igual forma se comprometió a no introducir en los sótanos productos tóxicos, explosivos o fácilmente inflamables, a no lanzar objetos o desperdicios dentro del estacionamiento, asimismo; se comprometió a dejar libre el paso en las áreas comunes entre el edificio y el Colegio vecino, no pudiendo colocar ninguna clase de obstáculos allí; que en la Cláusula Décima Sexta del contrato, se pactó que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en el mismo, por parte del arrendatario daba derecho al arrendador para proceder judicialmente a pedir la resolución del contrato y solicitar la desocupación inmediata de los sótanos dados en arrendamiento, siendo por cuenta del arrendatario los gastos judiciales y extrajudiciales que se ocasionaren por tal motivo, así como el resarcimiento de los daños y perjuicios que resultaren; y, según la Cláusula Décima Novena, el arrendatario se comprometió a tomar y entregar los inmuebles, dentro de los treinta (30) días continuos, contados a partir de la vigencia del contrato, una póliza de seguro locativa contra motines, saqueos, daños maliciosos o mal intencionados, incendios, explosiones e inundaciones sobre el inmueble arrendado, a favor del arrendador, para resarcirle a éste y a los terceros, cualquier daño que se le ocasione al inmueble.-
Apuntó que la accionante opuso el incumplimiento contractual de su antagonista, como eje medular de su pretensión; al sostener que el demandado no cumplió con las obligaciones que contrajo con su representado en el contrato de arrendamiento, puesto que dejó de cancelar las pensiones de arrendamiento vencidas desde abril hasta diciembre de 2016 y desde enero hasta mayo de 2017, cada una por un monto de UN MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.480,40), adeudándole en consecuencia la cantidad de VEINTIDOS MIL DOSCIENTOS SEIS BOLÍVARES (Bs. 22.206,00) por tal concepto.-
Advirtió que en el sentido señalado, la demandante invocó el valor probatorio de la inspección realizada el 03 de marzo de 2017, por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de donde afirma se evidenciaba que el accionado incumplió de forma reiterada las obligaciones convenidas contractualmente, dado que los inmuebles arrendados no se encontraban única y exclusivamente destinados al estacionamiento de vehículos livianos y camionetas pick-up; que el paso para acceder al edificio se encontraba obstruido por una unidad de transporte público tipo ENCAVA estacionada en ese lugar; así como por el hecho que se procedió a modificar el uso y destino de los sótanos arrendados, dado que en el Sótano identificado con el N° 1, como bien dejó constancia el referido tribunal, existen mini locales y personas trabajando en tapicería, carpintería y reparación de muebles, así como un taller de mecánica automotriz; en el Sótano identificado con el N° 2, el funcionamiento de cuatro (4) talleres de latonería y pintura; introduciendo en dichos inmuebles materiales tóxicos y fácilmente inflamables, como pinturas para vehículos y demás productos con tal fin, observándose la presencia de gases y olores fuertes, los que fueron causados por las labores de pinturas de los vehículos; que los extintores existentes dentro de los sótanos, específicamente en el local denominado “PINNOL CARS”, se encuentran vencidos; que se pudo apreciar que se han lanzado objetos y desperdicios dentro del estacionamiento, tales como basuras, desechos metálicos y chatarras; que de igual forma se verificó que el arrendatario, infringió el contrato de arrendamiento, debido a que subarrendó los Sótanos arrendados, lo que se colegía de la información suministrada por el ciudadano LUIS LÓPEZ, quien manifestó ser inquilino de dos (2) Locales donde funciona el taller de mecánica, donde además se observó un motor en el piso, así como también una máquina de cargar baterías, diversas piezas y repuestos de vehículos; que se asentó que el ciudadano NORBERTO PINTO, manifestó ser subarrendador en un local comercial denominado “PINNOL CARS”, dedicado a latonería; que el tribunal observó que las paredes, pisos y techos de los Sótanos, se encontraban en mal estado de uso y conservación, deteriorados, con cables de electricidad desprendidos y que la iluminación es improvisada, es decir; a través de cables externos, que además las paredes estaban manchadas de aceite, enmohecidas y los pisos, techos en mal estado de uso y conservación, observándose agua estancada en sus pisos.-
Estableció que la demandante le endilgó al ciudadano JOSÉ LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.275.491; el incumplimiento de lo convenido contractualmente con su mandante, por cuanto; afirmó que éste no tomó ni entregó, la póliza de seguro locativa contra motines, saqueos, daños maliciosos o mal intencionado, incendios, explosiones e inundaciones sobre el inmueble arrendado.-
Que en razón de lo expuesto la parte actora solicitaba a este despacho judicial, con vista al incumplimiento contractual que le imputaba al accionado, lo condenara a que conviniera o en su defecto fuese condenado a las obligaciones que asumió contenidas en las cláusulas Primera, Tercera, Quinta, Sexta, Séptima, Décima, Décima Tercera y Décima Novena del contrato donde sustenta su pretensión; que conviniera o en su defecto fuese condenado a desalojar el inmueble constituido por los Sótanos identificados con los Nros. 1 y 2 del Edificio SER-YOLO, ubicado en la Calle Baptista, Urbanización Lebrún de Petare del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda; que conviniera además o fuese condenado en pagar a su representado a título de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de VEINTIDOS MIL DOSCIENTOS SEIS BOLÍVARES (Bs. 22.206,00), por último, que conviniera en pagar o fuese condenado a ello, las costas y honorarios causados; lo que soportó en los artículos 1.579, 1.264, 1.592, 1.160 del Código Civil y los artículos 1, 2, 6, 14, 16, 20, 40, 41 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial; ratificado en la oportunidad de la audiencia preliminar y en el debate oral llevados a cabo los días 11 de agosto y 16 de noviembre de 2017, respectivamente .-
Indicó este órgano jurisdiccional, que por su parte el accionado, ciudadano JOSÉ LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.275.491, representado en el proceso por la abogada LISETTE CAROLINA VILLAMEDIANA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 10.187.543, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 69.268; en el acto de contestación a la demanda, procedió a su rechazó tanto en los hechos como el derecho expuesto, alegando al respecto que su mandatario no dejó de pagar los cánones de arrendamiento comprendidos de abril a diciembre de 2016 y desde enero a mayo de 2017, cada uno por un monto de MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.480,40); que negó, rechazó y contradijo que su poderdante deba al demandante la cantidad de VEINTIDOS MIL DOSCIENTOS SEIS BOLÍVARES (Bs. 22.206,00), al haberle pagado puntualmente las pensiones de arrendamiento, cumpliendo fiel y cabalmente la obligación principal del contrato suscrito, no obstante; advirtió que el actor ciudadano SERGIO PÉREZ LAGE, en su condición de arrendador del inmueble objeto de la presente demanda, se rehusó de forma maliciosa a no recibir el pago de los cánones de arrendamiento, negándose, también a la expedición del recibo de pago respectivo, con la finalidad que su representado se insolventara, para luego demandarlo por desalojo; que en razón de ello; su poderdante procedió a solicitar justificativo de testigos, levantado el 29 de marzo de 2017, por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, que consignó marcado con la letra “B”. Afirmó la mandataria que su representado se vio constreñido a depositar la cancelación de los cánones de arrendamiento, para no incumplir con dicha obligación, por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), cuyo expediente de consignaciones arrendaticias, asegura reposa en la referida institución.-
Asentó que la referida profesional del derecho, negó, rechazó y contradijo que su representado haya incumplido las obligaciones estipuladas en la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento, celebrado con la parte actora, oponiendo la falsedad de lo alegado por ésta, en cuanto a que el inmueble arrendado no se encontraba destinado única y exclusivamente para estacionamiento.-
Anotó que la compareciente negó, rechazó y contradijo que se haya incumplido con lo señalado en la cláusula Décima Tercera, al aseverar que resultaba falso, que en la entrada de los sótanos se encontraba estacionado un camión tipo ENCAVA, obstaculizando el paso del mismo; que opuso también que no era cierto que su mandante haya incumplido la obligación de hacer cambio en lo que atañe al uso y destino de los sótanos arrendados, ya que alega que en ambos hay servicios de latonería, pintura, mecánica, tapicería derivados de la propia prestación del servicio de estacionamiento, destinados a atender cualquier contingencia o daño que pudiera ocasionarse a los carros de propiedad de los terceros que usan el mismo; lo que resulta a su entender distinto a la afirmación que fue modificado el uso o destino de los inmuebles arrendados; que negó de igual forma que se hayan introducido materiales tóxicos, así como sobre los extintores vencidos y sobre los desechos de objetos y desperdicios lanzados al estacionamiento.-
Indicó que la apoderada judicial del accionado, negó de igual forma que su mandante haya subarrendado los sótanos objetos de la presente pretensión, pues; las personas que aparecen identificadas en la inspección judicial, como subarrendadores, no son más que trabajadores independientes que laboran en el referido inmueble prestando sus servicios profesionales, para resolver cualquier contingencia derivadas del servicio de estacionamiento que presta el local.-
Por último observó que la parte accionada, negó, rechazó y contradijo que haya incumplido la cláusula Décima Novena del contrato celebrado y las obligaciones contenidas en éste de conformidad con lo pautado en el artículo 40 de la Ley Especial, por lo que solicitaba a este despacho judicial, fuese declarada sin lugar la demandada de desalojo incoada en contra de su representado.-
Advirtió que la parte demandada no compareció a la audiencia preliminar efectuada el 11 de agosto de 2017, tampoco al debate oral celebrado, donde tenía la carga de presentar los testimonios de los ciudadanos ENRIQUE ALI LEVY HERNANDEZ y JESUS ALBERTO GONZALEZ PARRA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nº V- 637.485 y V- 21.133.173; ofrecidos para complementar el justificativo de testigos promovido en el acto de contestación a la demanda, según los lineamientos dispuestos en el artículo 873 del Código de Procedimiento Civil, quedando desechado del proceso al no consolidarse su eficacia probatoria; se apuntó que el demandado no acompaño en el decurso del proceso prueba que demostrará la solvencia que oponía sobre la obligación de pago que le exigía la actora por el incumplimiento de la clausula tercera del contrato, puesto que si bien; afirmó que se vio constreñido a depositar la cancelación de los cánones de arrendamiento, para no incumplir con dicha obligación, por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), no aportó prueba alguna que demostrara su solvencia, no obstante; que aseguró la existencia de un expediente de consignaciones arrendaticias que reposa en el referido ente; lo que hizo procedente los daños y perjuicios reclamados por tal incumplimiento; tampoco presentó medio de prueba que demostrara lo alegado en su contestación, con respecto al incumplimiento que le imputaba la parte actora, con respecto a las cláusulas Primera, Quinta, Sexta, Séptima, Décima, Décima Tercera y Décima Novena del contrato autenticada el 20 de febrero de 2008, por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 60, Tomo 25 de los Libros de autenticaciones llevados por dicho ente; acompañado a la demanda en original, que este tribunal le otorgó plena eficacia probatoria, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 eiusdem; al no haber sido atacado en su oportunidad legal, por la parte contra la cual se opuso, de donde se vislumbró la relación contractual afirmada en autos y la legitimación de las partes en el proceso; quienes actuaron a través de mandatarios, según consta de poderes autenticados el 02 de agosto de 2017, por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda y el 18 de enero de 2017, autenticado por ante el Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el No. 24, Tomo N° 5, Folios 98 al 101 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria; que se valoraron en conformidad con lo expresado en la norma citada. Así quedo establecido.-
Siguiendo el hilo argumentativo, sostuvo el tribunal, con vista a las posturas de las partes en las distintas etapas del proceso, la depuración de la causa establecida en la providencia fechada 11 de agosto de 2017, la ineficaz actividad probatoria de la parte demandada con respecto a sus alegato y defensas, confrontada con el acervo probatorio que acompañó la accionante con la demanda, atendiendo las directrices del procedimiento oral, con especial atención al contrato apreciado en acápite anterior, lo que se da aquí por reproducido, así como la inspección judicial evacuada el 03 de marzo de 2.017, por ante el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para lo que se invocó como justificación para su evacuación extra-lítem, lo dispuesto en los artículos 1.429 del Código Civil y 75 ordinal 12 de la Ley de Registro Público y del Notariada, no obstante; que fue refutado por el accionado el contenido de sus particulares, ello; quedó enervado de la propia constatación que efectúo esta juzgadora dentro del proceso, en la acordada por decisión del 29 de septiembre de 2017, practicada el 23 de octubre de 2017, en los inmuebles arrendados constituidos por Dos Sótanos identificados con los Nros 1º y 2º del Edificio SER-YOLO, situado en la Calle Baptista, Urbanización Lebrúm de Petare del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda; que se les otorgó pleno valor probatorio, en conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil, 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Así quedó establecido.-
De las referidas inspecciones, extrajo esta juzgadora el incumplimiento contractual denunciado por la actora, al contactar de sus particulares, que el demandado incumplió las clausulas Primera, Quinta, Sexta, Séptima, Décima, Décima Tercera y Décima Novena del contrato autenticada el 20 de febrero de 2008, por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 60, Tomo 25 de los Libros de autenticaciones llevados por dicho ente; al confirmar que los Sótanos dados en arrendamiento al demandado ciudadano JOSÉ LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.275.491, identificados con los Nros 1° y 2° del del Edificio SER-YOLO, situado en la Calle Baptista, Urbanización Lebrúm de Petare del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda; fueron sub-arrendados, como se colige de lo indicado por el ciudadano LUIS LÓPEZ, quien manifestó ser inquilino de dos (2) Locales donde funciona el taller de mecánica y NORBERTO PINTO, quien indico de igual forma ser sub-arrendador en un Local Comercial denominado “PINNOL CARS”, dedicado a la Latonería; el tribunal observó además personas realizando actividades relativas a tapicería, mueblería, mecánica, latonería y pintura; que el Sótano N° 1, está dividido en Locales comerciales, donde se lee el siguiente anuncio comercial “tapicería y decoración La Máxima” y el Sótano N° 2, se destina a taller mecánico, presenciando un gran cantidad de vehículos y personas efectuando labores propias de mecánica; lo que conllevó a verificar el cambio de uso y destino de los Sótanos arrendados para uso exclusivo de estacionamiento de vehículos livianos y camiones pick-up, como lo opuso la parte actora, al no observar durante su traslado y permanencia en el referido inmueble, entrega de ticket de estacionamiento ni pago por servicio de estacionamiento; así como anuncio o alguna denominación dentro o fuera del inmueble que indique la existencia de un estacionamiento para vehículos; lo que destruyó el argumento del accionado que las personas que efectuaban dichas actividades, no eran más que trabajadores independientes que laboraban en el referido inmueble prestando sus servicios profesionales, para resolver cualquier contingencia derivadas del servicio de estacionamiento que presta el local. En cuanto al estado de conservación de los indicados Sótanos, se percibió que las paredes se encontraban sucias, el cableado eléctrico dentro y fuera de las tuberías destinadas para tal fin, la presencia de basura, desechos metálicos y chatarras en sus pisos; que el paso que da acceso al resto del edificio se encuentra obstruido por una gran cantidad de escombros; y gran concentración de gases y pinturas propias de la labor que se desempeña en dicho inmueble, amen que no se verificó la totalidad de los extintores de incendios convenidos; lo que si lugar a dudas fulminó la defensa opuesta por el accionado y reforzó la pretensión actoral. Así quedó sentado.-
Señaló este tribunal, que tampoco demostró el demandado en autos, que haya tomado y entregado al arrendador, dentro de los treinta (30) días continuos, contados a partir de la vigencia del contrato, la póliza de seguro locativa contra motines, saqueos, daños maliciosos o mal intencionados, incendios, explosiones e inundaciones sobre el inmueble arrendado, a favor del arrendador, para resarcirle a éste y a los terceros, cualquier daño que se le ocasionare al inmueble; incumpliendo con lo acordado en el contrato. Así fue declarado.-
Con vista al incumplimiento contractual determinado, con base a lo pactado en la cláusula Décima Sexta del mencionado contrato y la normativa invocada por la representación actoral, este tribunal declaró CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO, impetró el 09 de junio de 2017, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipios del Área Metropolitana de Caracas, la profesional del derecho YUVIRDA PLAZA MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 11.473.916, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 128.748, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano SERGIO PEREZ LAGE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 972.536; en contra del ciudadano JOSE LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.275.491; cuyo objeto lo constituyen Dos (2) Sótanos identificados con los Nros. 1° y 2° del Edificio SER-YOLO, ubicado en la Calle Baptista, Urbanización Lebrún de Petare del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda; que se sustentó en lo convenido contractualmente, en los artículos 1.579, 1.264, 1.526, 1.160 del Código Civil, 1, 2, 6, 14, 20, 40, 41 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial; ordenó a la parte demandada hacer entrega real y efectiva, libres de personas y bienes, en las mismas condiciones de conservación, funcionamiento que lo recibió al inicio de la relación contractual, solvente en los servicios públicos y privados que haya hecho uso el inmueble arrendado; condenó al demandado a pagar a la parte actora por concepto de cánones de arrendamiento incumplidos, la cantidad de VEINTIDOS MIL DOSCIEMNTOS SEIS BOLÍVARES (Bs.22.206,00), monto equivalente a las pensiones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo de 2017, en razón de MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 1.480,00) por canon mensual; así como los meses que van de junio del 2017 hasta la entrega material definitiva del inmueble por el canon mensual indicado; y, condenó en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decidió.-
IV.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO (25°) DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declaró:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO, impetró el 09 de junio de 2017, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipios del Área Metropolitana de Caracas, la profesional del derecho YUVIRDA PLAZA MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 11.473.916, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 128.748, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano SERGIO PEREZ LAGE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 972.536; en contra del ciudadano JOSE LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.275.491; cuyo objeto lo constituyen Dos (2) Sótanos identificados con los Nros. 1° y 2° del Edificio SER-YOLO, ubicado en la Calle Baptista, Urbanización Lebrún de Petare del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda; que se sustentó en lo convenido contractualmente, en los artículos 1.579, 1.264, 1.526, 1.160 del Código Civil, 1, 2, 6, 14, 20, 40, 41 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial.-
SEGUNDO: Consecuente con lo decidido, se ordenó a la parte demandada JOSÉ LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 6.275.491; hacer entrega real y efectiva, libres de personas y bienes, en las mismas condiciones de conservación, funcionamiento que lo recibió al inicio de la relación contractual, solvente en los servicios públicos y privados que haya hecho uso el inmueble dado en arrendamiento por el actor SERGIO PEREZ LAGE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 972.536, constituido por Dos (2) Sótanos identificados con los Nros. 1° y 2° del Edificio SER-YOLO, ubicado en la Calle Baptista, Urbanización Lebrún de Petare del Municipio Sucre del Estado Bolivariana de Miranda.-
TERCERO: Se condenó al demandado JOSÉ LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 6.275.491; a pagar a la parte actora SERGIO PEREZ LAGE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 972.536; por concepto de cánones de arrendamiento incumplidos, la cantidad de VEINTIDOS MIL DOSCIEMNTOS SEIS BOLÍVARES (Bs.22.206,00), monto equivalente a las pensiones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo de 2017, en razón de MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 1.480,00) por canon mensual; así como los meses que van de junio del 2017 hasta la entrega material definitiva del inmueble por el canon mensual indicado.-
CUARTO: Se condenó en costas a la parte demandada JOSÉ LUIS DE FREITAS FERREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 6.275.491, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias correspondiente, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Vigésimo (25°) Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Treinta (30) días del mes de Noviembre del 2017. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.-
LA JUEZ,
Abg. ENEIDA J. TORREALBA C.
LA SECRETARIA,
Abg. THAIS PINO CASANOVA.
