REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO VIGÉSIMO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 26 de julio de 2017
206º y 158º
PARTE DEMANDANTE: ciudadano ALBERTO SISSO AZULAY, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.532.795.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados GONZALO GARCÍA MENA y ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 4.825 y 19.882, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TÉCNICOS ELITE, C.A., debidamente constituida por documento inscrito ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 12 de mayo de 1972, bajo el Nº 43, Tomo 3-A, en la personas de su Gerente General y Gerente ciudadanos MIGUEL ANTONIO SIVERIO CARDENAS e IRIS HERRERA ROMERO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de Identidad Nos. 16.972.594 y 10.752.464, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados JOSÉ EFRAIN PEÑA FIGUEROA, CARLOS ADRIAN AGUILAR QUIÑONES y SHANNON ALBERTO SALERNO LAYA, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 166.709, 171.427 y 31.477, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
ASUNTO: AP31-V-2016-000428
-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia la presente causa por libelo presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, sede Los Cortijos, en fecha 16 de mayo de 2016, a través del cual el ciudadano ALBERTO SISSO AZULAY, demanda a la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TÉCNICOS ELITE, C.A., en su carácter de arrendataria por DESALOJO, con base en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente al último año de la prórroga contractual, es decir, por los meses de enero a diciembre de 2015, a razón de VEINTITRÉS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 23.684,06), más el correspondiente impuesto al valor agregado (IVA).
Admitida la demanda en fecha 30 de mayo de 2016, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a través del procedimiento oral.
No habiendo sido posible la citación personal de la accionada. En fecha 12-8-2016, encontrándose la causa en fase de citación, compareció el abogado SHANNON ALBERTO SALERNO LAYA, a los fines de presentar poder que acredita su representación y asimismo consignó escrito de contestación a la demanda.
Verificada oportunamente la contestación a la demanda, este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, siendo llevada a cabo la misma el día 02-11-2016.
En fecha 24-11-2016, este Juzgado dictó auto a través del cual estableció la fijación de los límites de la controversia. Asimismo, se abrió el lapso probatorio de cinco (05) días de despacho, para promover pruebas sobre el merito de la causa. Por último, se excitó a las partes para el segundo (2do) día de despacho, para que tenga lugar el acto conciliatorio. Todo ello previa la notificación de las partes.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho, admitiéndose y evacuándose las mismas oportunamente.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijó oportunidad para la celebración del debate oral, siendo llevado a cabo el mismo el día 04-07-2017.
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
Señala la representación de la parte actora que su mandante es cesionario de los derechos y obligaciones que como arrendador se derivan del contrato de arrendamiento suscrito inicialmente por la ciudadana PILAR SERRAMITAJANA DE CHOCRON, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad 7.995.918, como arrendadora y la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TÉCNICOS ELITE, C.A., cuyo objeto son los inmuebles identificados como locales 3 y 4, del edificio Residencias Carona, con frente a la Avenida Abraham Lincoln, en el sector denominado La Gran Avenida, Urbanización Los Caobos Municipio Libertador del Distrito Capital, suscrito por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 22-04-2010, anotado bajo el Nº 34, Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que la condición de cesionario del ciudadano ALBERTO SISSO AZULAY, es producto de la adquisición que este hiciera de los inmuebles mencionados, mediante documentos autenticados por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda, el día 21-06-2013, bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, y protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 06-08-2013, inscrito bajo el Nº 2013.797, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.75431, correspondiente al Libro de folio Real del año 2013, en lo que respecta al local Nº 3; y también por ante la precitada Notaría Pública, el día 21-06-2013, bajo el Nº 07, Tomo 70, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, y posteriormente protocolizado por ante el precitado Registro Público el día 06-08-2013, inscrito bajo el Nº 2013.798, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.7542, correspondiente al Libro de folio Real del año 2013, en cuanto al local Nº 4. Todo ello por aplicación del artículo 18 del Decreto con Rango, Valor, y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…) y que dicho contrato se pactó por el término fijo de dos (02) años contados a partir del primero (1º) de enero de 2010, hasta el 31 de diciembre de 2011, prorrogables por periodos iguales siempre y cuando ninguna de las partes manifestara a la otra su voluntad de no prorrogarlo por lo menos con un (01) mes de anticipación al vencimiento del plazo inicial o de una de las eventuales prorrogas tal y como fue pactado en la cláusula cuarta del contrato y que el canon de arrendamiento se pacto en la cantidad de CATORCE MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 14.625,00), y que la arrendataria debía pagar por mensualidades vencidas al primer día siguiente al vencimiento de cada mes, tal y como fue establecido en la cláusula segunda y que por intermedio de la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, le fue notificado la no prorroga del contrato a la hoy demandada. Alegando que por cuanto la parte demandada no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondiente al último año de la prórroga contractual, es decir, por los meses de enero a diciembre de 2015, a razón de VEINTITRÉS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 23.854,06), más el correspondiente impuesto al valor agregado (IVA), incumpliendo con una de sus obligaciones tanto de orden contractual como legal, especialmente previstas en la cláusulas segunda y décima primera, por tal razón demanda por la acción de desalojo conforme el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor, Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, para que la parte demandada entregue los bienes inmuebles objeto de litigio libre de bienes y personas, así como se condene al pago de la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 284.286,72), suma que comprende a su decir, a los meses de enero a diciembre de 2015; y, asimismo, el pago de las costas procesales
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por su parte la demandada a través de su apoderado judicial en la oportunidad de contestar la demanda se opuso a la misma por cuanto alega que la parte actora no tiene cualidad ya que la cesiones realizadas y señaladas en el escrito libelar se hicieron en clara y flagrante violación al artículo 42 y siguientes del Decreto con Rango, Valor, y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para ello consigna copias simples de los contratos de arrendamientos marcados con las letras “B”, “B1”, “B2”, “B3”, “B4”, “B5”, “B6”, “B7”, “B8”, “B9”, “B10”, “B11”, “B12”, “B13”, “B14”, “B15”, “B16”, “B17”, “B18”, “B19”, “B20”, “B21”, “B22”, “B23”, “B24” y “B25”. Asimismo, alega que su representada ha cumplido con sus obligaciones contractuales tal y como se evidencia de consignaciones marcadas con los Nos. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 y 29, realizadas por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), de fecha 11-04-2014, de forma constante e ininterrumpida, con los cuales se prueba que se ha efectuado todos los pagos y los mismos lo realizó su representada en virtud que la demandante se acreditó como propietaria, sino hasta el momento de interponer la presente demanda, ya que sólo se identificaba como el heredero, nunca demostrando su cualidad, alegando que en el presente caso operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento , además señala que se opone, rechaza, contradice y niega que el ciudadano ALBERTO SISSO AZULAY, sea cesionario de los derechos y obligaciones que como arrendador derivan del contrato de arrendamiento, por cuanto el mencionado ciudadano se vendió así mismo los mencionados inmuebles el mismo día de la muerte de su mandante, sin esperar la preferencia ofertiva que en pleno derecho le corresponde a su representada. Por último, alega que su representada no adeuda los meses señalados por la parte actora como insolutos por cuanto su representado esta solvente y por ende niega que su representado deba ser condenado en costa, por tal motivo solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar.
III
DE LAS PRUEBAS
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho; tanto la parte actora como demandada promovieron documentales acompañadas con el libelo y aportadas al momento de contestar la demanda en copia certificada del expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias las cuales. Las precitadas pruebas taxativas, se tienen todas como fidedignas por no haber sido impugnadas por las partes, en consecuencia, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 primer aparte del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Respecto a la prueba de informes promovida por el apoderado judicial de la parte demandada dirigida a SUPERINTENDENCIA DE PRECIOS JUSTOS SUNDEE. Cabe destacar que dicha prueba fue admitida el día 17 de enero de 2017, librándose el respectivo oficio Nº 034-17, en fecha 26 de enero de 2017, es decir, en el día 06 de despacho, de los 30 días de despacho para su evacuación, no constando que hayan llegado dentro del lapso para su evacuación las resultas del referido oficio; evidenciándose que el promovente de la prueba –parte demandada- no desplegó actividad probatoria alguna dirigida a demostrar sus afirmaciones de hecho, incumpliendo la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil. Así se resuelve.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo ésta la oportunidad de dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA
Opone la parte demandada de manera enrevesada e ininteligible la falta de cualidad de la parte actora, al indicar que “…las cesiones que realizó el ciudadano ALBERTO SISSO AZULAY, ya identificado, se hizo en clara y flagrante violación al artículo 42 y siguientes del Decreto con Rango, Valor, y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…”, entendiéndose como una falta de cualidad alegada por la parte demandada.
El maestro LUÍS LORETO, respecto de la falta de cualidad señala que:
“…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal, siendo de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal.
…Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad.
…Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas….
…De allí que los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. p. 177,189)
Por su parte, el autor venezolano RAFAEL ORTÍZ-ORTÍZ, en su trabajo relativo a la Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos, p. 506, respecto a la legitimación o cualidad, citando a Francesco Carnelutti, precisa:
“…la legitimación tiene que ver con el hecho de que la persona que acude al proceso es aquella a quien la ley le permite que pueda reclamar o pedir la tutela prometida; como ha dicho CARNELUTTI, media una cuestión de legitimación cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo. Se comprenderá que pueden ocurrir los siguientes supuestos:
La ley concede legitimación o cualidad para pretender en juicio al titular de un derecho sustancial o de una determinada situación jurídica, derecho este que ha sido desconocido o lesionado.
En este caso, coincide la legitimación (la persona a quien la ley le permite acudir al proceso), la pretensión jurídica (exigencia de una persona frente a otra) e interés (lesión o desconocimiento del derecho, o necesidad de la tutela jurídica de las respectivas situaciones jurídicas). Si Pedro Pérez es acreedor de Juan González de una cierta cantidad de dinero (derecho subjetivo) y este último se niega a cancelar a aquél esa deuda (interés sustancial), entonces, la ley permite que Pérez (legitimación) pueda reclamar judicialmente la satisfacción de esa necesidad jurídica. Por otro lado: María Rodríguez y Luís Aguilar, habiendo contraído matrimonio, requieren la nulidad del mismo (interés sustancial), para lo cual la ley permite que ambos (legitimación) puedan solicitar tal nulidad por ante los órganos jurisdiccionales (pretensión jurídica). Ésta es la condición normal del sistema procesal, digamos una legitimación ordinaria en las relaciones jurídicas…”.
En el mismo sentido se ha dirigido la jurisprudencia; y, en tal sentido la Sala Constitucional, ha señalado:
“…La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:
…Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados...” (Expediente Nº 00-0096, sentencia Nº 102 de fecha 6 de febrero del 2001, caso: Oficina González Laya, C.A.)
La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista JAIME GUASP:
“…Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso...”
Precisa CARNELUTTI sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser que:
“…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…”
Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el Juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, vº grº la preparación de la vía ejecutiva.
Ahora bien, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así lo afirma el Dr. DEVIS ECHANDÍA al sostener:
“…Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga...”.
Igualmente, la Sala Constitucional en el expediente Nº 02-1597, sentencia Nº 1930 de fecha 14 de julio de 2003, caso: OFICINA GONZÁLEZ LAYA, C.A., indicó:
“…debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.
Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.
La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial…”.
De lo precedentemente expuesto, se infiere que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor o demandado en relación a la titularidad del derecho, lo que indica que basta con la simple afirmación de la titularidad del derecho, para que el juez considere la existencia de la misma, ya que para su constatación no es necesario analizar la titularidad de aquél, sino la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio.
Es por ello, que tendrá cualidad activa para intentar un juicio toda persona que se afirme titular de un derecho, y tendrá cualidad pasiva toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés.
De manera que, una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, tal y como lo indica nuestro legislador procesal, surge en el Juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés.
Precisado lo anterior, observa quien decide que la parte actora se dice arrendadora del inmueble cuyo desalojo demanda y ejercita tal acción contra quien dice es su arrendatario. Es decir, que se afirma titular del derecho y lo intenta frente a quien dice ser su deudor. Así se precisa.
Señala el apoderado del demandado que se opone, rechaza, contradice y niega la afirmación referente a que la parte demandante es el cesionario de los derechos y obligaciones que como arrendador derivan del contrato de arrendamiento que constituye el objeto material de la presente acción, por cuanto el supra mencionado ciudadano se vendió así mismo los mencionados inmuebles el día de la muerte de su mandante, sin respetar la preferencia ofertiva que en pleno derecho le corresponde a su representada. Sin embargo, de los contratos de compra-venta objeto de los locales cuyo desalojo se demanda marcados con las letras “C” y “D”, se encuentran debidamente protocolizados en lo que respecta al local Nº 3, por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 06-08-2013, inscrito bajo el Nº 2013.797, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.75431, correspondiente al Libro de folio Real del año 2013; y, en cuanto al local Nº 4, por ante el precitado Registro Público el día 06-08-2013, inscrito bajo el Nº 2013.798, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.7542, correspondiente al Libro de folio Real del año 2013, evidenciándose palmariamente que la aquí demandante es la arrendadora y el demandado el arrendatario, quienes están vinculados por una relación locativa; y, poseen legitimación para intentar y sostener el juicio, por lo que la defensa falta de cualidad de la parte actora opuesta por el demandado ha de ser desechada. Así se decide.
DEL FONDO
Demanda la actora el desalojo de un inmueble constituido por dos locales comerciales distinguidos con los Nos. 3 y 4, del edificio Residencias Caroni, con frente a la Avenida Abraham Lincoln, en el sector denominado La Gran Avenida, Urbanización Los Caobos Municipio Libertador del Distrito Capital, aduciendo la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre del año 2015, a razón de VEINTITRÉS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 23.854,06), que la arrendataria se ha negado a pagar, indicando que todo ello es, de acuerdo a lo establecido en el decreto Nº 929, de fecha 24 de abril de 2014, específicamente en el numeral 1, del artículo 33 del Decreto, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, aplicable al presente caso por tratarse de dos locales comerciales, siendo revisado dicho canon y su ajuste se hizo a su decir tomando en cuenta como tope máximo la variación porcentual anual del grupo de bienes y servicios diversos, considerado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo a lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).
El demandado al contestar la demanda alega que su representada ha cumplido con sus obligaciones contractuales tal y como se evidencia de consignaciones marcadas con los Nos. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 y 29, realizadas por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), de fecha 11-04-2014, de forma constante e ininterrumpida, con los cuales se prueba que se ha efectuado todos los pagos y los mismos lo realizó su representada en virtud que la demandante se acreditó como propietaria, sino hasta el momento de interponer la presente demanda, expresando que su representada no adeuda los meses señalados por la parte actora como insolutos por cuanto su representado esta solvente y por ende niega que su representado deba ser condenado en costa, por tal motivo solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar.
Dispone el artículo 1592 del Código Civil que:
“…Artículo 1592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º (omissis)
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”.
Es menester señalar que, de acuerdo al artículo parcialmente transcrito, es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil que prevé:
“…Artículo 1354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado por una parte porque no ha sido negada la relación locativa y por otra, con el contrato de arrendamiento aportado por ambas partes a los autos. Así se establece.
Observa quien decide que el arrendatario está debidamente notificado de que fijó el canon de arrendamiento en la suma de Bs. 23.854,06, por lo que tal resuelto debe ser cumplido por el arrendatario, es decir, éste está obligado a pagar el monto fijado en la notificación. Así se decide.
Ahora bien, de las copias del expediente de consignaciones a las cuales se les atribuye el valor que les otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que el demandado depositó los cánones de arrendamiento de los meses que van desde abril de 2014, hasta julio de 2016, a razón de Bs. 14.625,00, cada uno, es decir, en contravención al canon establecido en la notificación extrajudicial y como consecuencia de ello no producen carácter liberatorio. Así se establece.
Las partes a pesar de haber pactado un monto por concepto de canon de arrendamiento, el mismo varió en virtud de la regulación y fijación que del canon se hiciera del cual estaba debidamente notificado el arrendatario por lo que debía consignar el referido canon, en este caso Bs. 23.854,06, por lo que al haber depositado la suma de Bs. 14.625,00, existe una diferencia a favor de la arrendadora en los meses indicados de Bs. 9.229,06, por cada mes, desde enero a diciembre de 2015, ambos meses inclusive. En virtud de ello siendo las consignaciones insuficientes y no habiendo demostrado el arrendatario el pago de todos los meses reputados por la arrendadora como insolutos, no puede considerarse que el arrendatario haya pagado conforme lo convencionalmente pactado y las mismas no producen carácter liberatorio, por lo que se da el supuesto contemplado en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para la procedencia del desalojo. Así se resuelve.
No habiendo probado el demandado el cumplimiento de la obligación que el ordinal 2º del artículo 1.592 de la Norma Sustantiva le impone, estando los méritos procesales a favor de la parte actora, la demanda ha de ser declarada CON LUGAR, conforme el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
-V-
DECISIÓN
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad de la actora opuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR la acción de DESALOJO, incoada por el ciudadano ALBERTO SISSO AZULAY, contra la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TÉCNICOS ELITE, C.A., en la personas de su Gerente General y Gerente ciudadanos MIGUEL ANTONIO SIVERIO CARDENAS e IRIS HERRERA ROMERO, respectivamente, ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Como consecuencia de ello se condena al demandado a hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por un inmueble por dos locales comerciales distinguidos con los Nos. 3 y 4, del edificio Residencias Caroni, con frente a la Avenida Abraham Lincoln, en el sector denominado La Gran Avenida, Urbanización Los Caobos Municipio Libertador del Distrito Capital, así como a pagar por concepto de los cánones de arrendamientos dejados de pagar a la parte actora, la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 284.286,72), suma que comprende a los meses de enero a diciembre de 2015, a razón de de VEINTITRÉS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 23.854,06), así como los que se sigan causando hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme a razón de Bs. 23.854,06, estableciéndose que al total adeudado deberá deducirse las sumas consignadas ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI).
Se condena a la parte demandada en costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala de éste Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de julio de 2017. Años: 207º de la independencia y 158º de la federación.
El Juez,
Dr. CARLOS MARTÍNEZ PERAZA
El Secretario,
Abg. LUIS JOSÉ RANGEL
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las tres con veintisiete minutos de la tarde (03:27 p.m.).
El Secretario,
Abg. LUIS JOSÉ RANGEL
EXP. AP31-V-2016-000428
CMP / LJR
