REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL VIGÉSIMO QUINTO (25°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y
EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES CARIBIA, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 06 de agosto de 2004, anotada bajo el Nº 32, Tomo 440-A-VII, y por ante el Registro de Información Fiscal bajo el Nº J-31185493-2.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MIGUEL ÁNGEL GALINDEZ GÓNZALEZ, IRVING JOSÉ MAURELL GONZÁLEZ, JUAN JOSÉ SUÁREZ MUÑOZ y WILFREDO JOSÉ MAURELL GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 11.548.165, V- 12.270.179, V- 12.899.951 y V- 15.935.463, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 90.759, 83.025, 90.704 y 111.531, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: TUTO GINE INVERSORA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, el 12 de abril de 2010, anotada bajo el Nº 24, Tomo 76-A Sgdo.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAMÓN ESCOVAR LEÓN, RAMÓN J. ESCOVAR ALVARADO, JUAN ENRIQUE CROES CAMPBELL, ANDRÉS CARRASQUERO STOLK, JUAN ANDRES SUAREZ OTAOLA, OSCAR A. GHERSI RASSI, MARITZA MENDEZ ZAMBRANO, JOSE ANTONIO BRICEÑO LABORI, CLAUDIA DEL VALLE LACHMANN VASQUEZ y ANDREA ALEXANDRA GONZALEZ NARCISO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 3.187.551, V- 13.113.574, V- 13.113.755, V- 14.096.210, 11.735.377, 11.733.875, 14.936.345, V- 19.583.649, 21.324.521 y 20.304.734, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.594, 97.073, 118.723, 95.070, 105.824, 85.158, 123.647, 195.503, 232.784 y 255.986, respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO (LOCALES COMERCIALES).-
II.- ACTUACIONES POR ANTE ESTA INSTANCIA.-
Se inició el presente juicio por demanda de DESALOJO (Locales Comerciales), presentada el 02 de noviembre de 2015, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipios del Área Metropolitana de Caracas, por los profesionales del derecho IRVING J. MAURELL GONZALEZ y MIGUEL A. GALINDEZ GONZALEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil TUTO GINE INVERSORA, C.A., representada por su directora ciudadana MICHELLE PINGARRON CHACÓN.-
Cumplidas las formalidades administrativas de distribución, correspondió el conocimiento de la demanda a este tribunal, que por providencia del 06 de noviembre de 2015, la admitió de conformidad con lo previsto en el Titulo XI Capitulo I Procedimiento Oral del Código de Procedimiento Civil y conforme a lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenando en consecuencia; la citación de la parte demandada Sociedad Mercantil TUTO GINE INVERSORA, C.A, representada por su directora MICHELLE PINGARRON CHACON, para que compareciera por ante este juzgado dentro del lapso de veinte (20) días de despacho siguiente a la práctica de su citación y la constancia de ello en el expediente, a dar contestación a la demanda u oponer las defensas que juzgare procedente.-
El 18 de noviembre de 2015, compareció el abogado MIGUEL GALINDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación, dejando constancia en esa misma fecha de haber cancelado los emolumentos necesarios para la práctica de la citación.-
Mediante providencia del 23 de noviembre de 2015, este tribunal previa solicitud y cumplimiento de las cargas procesales, libró compulsa a la parte demandada, tal y como fue acordado en el auto de admisión del 06 de noviembre de 2015.-
Por consignación del 14 de diciembre de 2015, efectuada por el ciudadano FIDEL ESTACIO, en su condición de Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación ordenada.-
El 14 de enero de 2016, compareció el abogado IRVING MAURELL GONZALEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y sustituyó el mandato que le fue conferido, reservándose su ejercicio, al abogado CARLOS MIGUEL MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 14.196.423, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 252.757, en esta misma fecha el referido profesional del derecho solicitó la citación cartelaría de la parte demandada.-
Por providencia del 19 de enero de 2016, el tribunal acordó la citación de la parte demandada mediante carteles. En esa misma fecha se libró el respectivo cartel.-
El 21 de enero de 2016, compareció el abogado CARLOS MIGUEL MUÑOZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y dejó constancia de haber retirado el cartel librado por este tribunal el 19 de enero de 2016, asimismo, solicitó al secretario de este despacho judicial efectuará la fijación del referido cartel en la dirección del inmueble objeto del contrato.-
El 28 de enero de 2016, compareció el abogado CARLOS MUÑOZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y solicitó a este tribunal se dejara sin efecto el cartel librado el 19 de enero de 2016, debido a que se incurrió en un error material, al fijarse un lapso de veinte (20) días de despacho para la comparecencia de la parte demandada, siendo lo correcto un lapso de quince (15) días hábiles para que se de por citado en el juicio.-
Por providencia del 03 de febrero de 2016, este tribunal ordenó dejar sin efecto el cartel librado el 19 de enero de 2016, y acordó librar nuevo acto comunicacional a la parte demandada, estableciendo un lapso de quince (15) días calendarios para que diera contestación a la demanda u opusiera las defensas que juzgare procedentes. En esta misma fecha se libró el cartel ordenado.-
El 17 de febrero de 2016, compareció el abogado CARLOS MUÑOZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y dejó constancia de haber retirado el cartel librado por este tribunal el 03 de febrero de 2016.-
Por diligencia del 29 de marzo de 2016, el abogado CARLOS MUÑOZ, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó las publicaciones del cartel de citación librado a la parte demandada, los que fueron publicados en los diarios El Nacional y Últimas Noticias, los días 15 y 19 de marzo de 2016, respectivamente.-
El 21 de junio de 2016, compareció el abogado MIGUEL ANGEL GALINDEZ, actuando en representación de la parte actora y mediante diligencia se dio por notificado de la incorporación de la nueva juez al proceso. En tal sentido, solicitó su abocamiento al proceso y la notificación de ello, a la parte demandada.-
Por providencia del 27 de junio de 2016, quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa, en el mismo estado en que se encontraba para el momento de su imposición a las actas del expediente, concediendo a las partes el lapso que alude el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, en garantía del proceso debido, contenido en el artículo 49 del Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.-
El 30 de septiembre de 2016, el Secretario Temporal de este Despacho dejó constancia del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
El 07 de octubre de 2016, compareció el abogado CARLOS MUÑOZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó a este tribunal se designara defensor judicial a la parte demandada.-
Por providencia del 10 de octubre de 2016, este tribunal se abstuvo de designar defensor judicial a la parte demandada, hasta tanto transcurriera el lapso establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
El 04 de noviembre de 2016, compareció el abogado CARLOS MUÑOZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y solicitó se designara defensor judicial a la parte demandada.-
Por providencia del 09 de noviembre de 2016, este tribunal, previo cómputo realizado por secretaria, designó defensor judicial a la abogada INGRID DEL VALLE FERNANDEZ MARCANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 11.610.256, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 70.535. En esa misma fecha se libro boleta de notificación a la referida profesional de derecho.-
El 14 de noviembre de 2016, compareció la abogada CLAUDIA LACHMAN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 21.324.521, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 232.784, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y mediante diligencia consignó poder que la acredita como apoderada judicial de la parte demandada sociedad mercantil TUTO GINE INVERSORA, C.A. En ese mismo acto se dio expresamente por citada.-
El 16 de diciembre de 2016, compareció el abogado JOSE BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 195.503, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia consignó escrito de contestación a la demanda, al que acompañó pruebas documentales.-
Por providencias del 20 de diciembre de 2016, este tribunal, previo cómputo realizado por secretaría, fijó el quinto (5º) día de despacho, contado a partir de la referida fecha inclusive, para que tuviera lugar la audiencia preliminar en el presente caso.-
El 09 de enero de 2017, este tribunal dictó providencia complementaria, al auto del 20 de diciembre de 2016, estableciendo la hora en que se llevaría a cabo la Audiencia Preliminar, al constatar que no se había dispuesto en el auto que la fijaba, todo en procura de la tutela judicial efectiva, consagrada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.-
El 11 de enero de 2017, se llevo a cabo la audiencia preliminar entre las partes, levantándose a tal efecto el acta respectiva.-
Por providencia del 16 de enero de 2017, este tribunal, fijó los hechos y los límites de la controversia. Asimismo se aperturó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de procedimiento Civil, el lapso probatorio.-
El 23 de enero de 2017, compareció el abogado JOSE BRICEÑO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito de promoción de pruebas, mediante el cual reprodujo y ratificó el mérito favorable de los autos, promovió informes y opuso la confesión de la parte actora. Los referidos medios probatorios fueron providenciados por decisión del 26 de enero de 2017, estableciéndose que las documentales que se acompañaron al escrito de contestación a la demanda, cumplieron las exigencias del procedimiento oral, por lo que serían atendidas conjuntamente con las consignadas por la accionante en el escrito libelar en la audiencia o debate oral, al igual que la confesión hecha valer. Las pruebas de informes dirigida al BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A., y al BANCO EXTERIOR, C.A., BANCO UNIVERSAL, se admitieron en conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo la apreciación que se efectúe en el debate oral y público. Consecuente con lo decidido se acordó oficiar a las referidas entidades bancarias. En esa misma fecha se libraron los oficios respectivos. Por último al verificarse que el presente proceso, existían pruebas anticipadas que evacuar, en conformidad con lo regulado por el artículo 868 del Código de Trámites, se fijó un lapso de Treinta (30) de despacho siguientes a la presente fecha, con tal finalidad, vencido que fuese dicho lapso el tribunal establecería por auto expreso la oportunidad en que tendría lugar la AUDIENCIA O DEBATE ORAL, en conformidad con lo previsto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.-
El 31 de enero de 2017, compareció el abogado JOSE BRICEÑO LABORI, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y solicitó al tribunal corrigiera la decisión del 26 de enero de 2017, en cuanto a la emisión de los oficios, los cuales fueron librados solo a la entidad bancaria BANCO EXTERIOR, C.A, BANCO UNIVERSAL., cuando lo correcto era emitir oficios a las entidades bancarias relacionadas a la prueba de informes admitida.-
Por providencia del 06 de febrero de 2017, este tribunal corrigió el error material delatado en la decisión del 26 de enero de 2017, ordenando dejar sin efectos los oficios librados en la referida fecha, acordando en consecuencia; librar nuevos oficios al BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A y al BANCO EXTERIOR, C.A, BANCO UNIVERSAL, C.A. En esa misma fecha se libraron los oficios respectivos.-
El 06 de marzo de 2017, compareció el ciudadano FIDEL ESTACIO, en su condición de Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas y consigno oficios dirigidos a las entidades bancarias BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A, y BANCO EXTEROR, C.A BANCO UNIVERSAL, C.A, debidamente recibidos y firmados.-
El 16 de marzo de 2017, compareció el abogado JOSE ANTONIO BRICEÑO LABORI, en su carácter de apoderado de la parte demandada y solicitó a ese tribunal una extensión del lapso probatorio, con sustento en que los informes promovidos constituían pruebas fundamentales en la presente causa.-
Por providencia del 20 de marzo de 2017, este tribunal se abstuvo de acordar la extensión del lapso probatorio atendiendo lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Empero; con la finalidad de acatar lo dispuesto por el máximo Tribunal de la República con respecto a la prueba de informes y la oportunidad de sus resultas, fijó el trigésimo (30°) día continúo siguiente a la referida fecha para que tuviese lugar la AUDIENCIA O DEBATE ORAL, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 869 eiusdem.-
El 21 de marzo de 2017, se recibieron por ante este tribunal las resultas de las pruebas de informes dirigidas al BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, las cuales se agregaron a los autos con la finalidad que surtieran sus efectos legales.-
El 17 de abril de 2017, compareció el abogado JOSE BRICEÑO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y solicitó a este juzgado prorrogara la audiencia oral, dado que a la referida fecha no habían arribado al expediente las resultas de las pruebas de informes dirigidas al BANCO EXTEROR, C.A BANCO UNIVERSAL, C.A. En esta misma fecha se recibieron las resultas de las pruebas de informes provenientes de la referida entidad bancaria.-
Por providencia del 18 de abril de 2017, este tribunal ordenó mantener incólume la oportunidad fijada para la celebración de la audiencia de juicio, dado que constaban a los autos las resultas de la prueba de informe promovida por la parte accionada, todo en garantía de la tutela judicial efectiva y la seguridad jurídica.-
El 20 de abril de 2017, este tribunal difirió la audiencia oral pautada para esa fecha, debido a la convocatoria pública de concentración en distintos sectores de la ciudad, lo que podría generar una limitación al paso de las partes a la sede donde se encuentra ubicado el tribunal, tomando en consideración la entidad capital del acto; postergándose para el 24 de abril de 2017, a las Once y Media antes meridiem (11:30. A.M). En esta misma fecha compareció el abogado JOSE BRICEÑO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y solicitó la reprogramación del referido acto, para garantizar que arribaran al expediente las resultas de las pruebas de informes, requeridas al BANCO EXTEROR, C.A BANCO UNIVERSAL, C.A. El tribunal por auto separado, ratificó la providencia del 18 de abril de 2017, indicándole a la parte que dichas resultas ya cursaban insertas al expediente, por lo que mantuvo incólume la fecha para la celebración del acto fijado en el presente asunto.-
El 24 de abril de 2017, este tribunal pospuso el acto fijado para el 26 de abril de 2017, a las Once y Media antes meridiem (11:30. A.M), debido al plantón convocado en las distintas arterias viales de la ciudad capital, lo que podría generar una limitación al paso de las partes a la sede donde se encuentra ubicado el tribunal, dada la naturaleza del acto pautado.-
El 26 de abril de 2017, este tribunal difirió para el 27 de abril de 2017, a las Once y Media antes meridiem (11:30. A.M), la audiencia oral pautada para esa fecha, debido a la marcha convocada al Consejo Nacional Electoral (CNE), organismo que colinda con el edificio donde tiene la sede este despacho judicial, amén del cerco o piquete que restringe el paso a los transeúntes.-
El 27 de abril de 2017, se celebró la audiencia o debate oral, oídas las partes, este tribunal previo a las consideraciones del caso, dicto el dispositivo del fallo declarando: “PRIMERO: CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO DE LOCALES COMERCIALES, sigue la Sociedad Mercantil INVERSIONES CARIBIA C.A., en contra de la Sociedad Mercantil TUTO GINE INVERSORA C.A., en el expediente distinguido con el número AP31-V-2015-001261 (…); SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega real y efectiva, libres de personas y bienes, en las mismas condiciones que los recibió al inicio de la relación contractual; de los Locales Comerciales distinguidos con los Nros. 2 y 3, con un área aproximada conjunta de cincuenta y un metros cuadrados (51 Mts2), ubicados en la casa quinta distinguida con el N° 9, denominada “CARIBIA”, situada dentro de la manzana 10, de la Urbanización Altamira, TERCERO: En consecuencia; se le ordena pagar a la parte actora por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 419.489,28,oo), en acatamiento a lo pactado en la cláusula penal, en razón del retardo en la entrega de los bienes arrendados, desde el 1 de mayo de 2015 hasta 30 de septiembre de 2015, ambas fechas inclusive, según los parámetros dispuestos contractualmente; CUARTO: No se acoge la compensación planteada por la parte demandada, al no cumplir los extremos dispuestos en el artículo 1.333 del Código de Civil; QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”. Se levantó a tal efecto el acta correspondiente, reservándose el lapso de diez (10) días de despacho siguientes a la referida fecha, para publicar en extenso los motivos de hecho y de derecho en que sustento su decisión, todo en conformidad con lo expresado en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.-
El 03 de mayo de 2017, compareció el abogado JOSE BRICEÑO, apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia apeló de lo decidido en la audiencia o debate oral celebrado el 27 de abril de 2017.-
Por auto del 17 de mayo de 2017, se difirió por un lapso de dos (2) días consecutivos siguientes a la referida fecha para publicar en extenso los fundamentos de hecho y de derecho en que sustentó el tribunal el dispositivo del fallo contenido en el acta levantada con ocasión a la audiencia o debate oral; de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Trámites. En esa misma fecha la parte accionada apeló de lo decidido.-
Estando dentro del lapso de diferimiento acordado, este tribunal pasa a publicar en extenso los fundamentos de hecho y de derecho en que sustentó su decisión, para lo que se consideró previamente su competencia en el caso concreto.-
III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
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DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL.-
Mediante Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, del 18 de marzo de 2009, vigente a partir del 2 de abril de 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, siendo que el presente asunto trata de una demanda de DESALOJO (Locales Comerciales), impetrada el 02 de NOVIEMBRE de 2015, por los abogado IRVING J. MAURELL GONZALEZ y MIGUEL A. GALINDEZ GONZALEZ, actuando en su carácter de apoderados judiciales de INVERSIONES CARIBIA, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 06 de agosto de 2004, anotada bajo el Nº 32, Tomo 440-A-VII, y por ante el Registro de Información Fiscal bajo el Nº J-31185493-2; en contra de TUTO GINE INVERSORA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, el 12 de abril de 2010, anotada bajo el Nº 24, Tomo 76-A Sgdo.; por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipios del Área Metropolitana de Caracas, estimada en la cantidad de CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 419.489,28), equivalentes para la fecha de interposición de la demanda a DOS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y SEIS CON CINCUENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (2.796,59 U.T.), este juzgado se declaró COMPETENTE, para conocer de la referida pretensión en primer grado de conocimiento. Así se decide.-
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DE LOS MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO EN QUE SUSTENTO EL TRIBUNAL LA DECISIÓN DICTADA EN LA AUDIENCIA O DEBATE ORAL.-
Precisó el tribunal que la pretensión de la demandante sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., estaba circunscrita según se expresó en el petitum del escrito libelar fechado 02 de noviembre de 2015; en el DESALOJO de dos (2) locales comerciales distinguidos con los Nros. 2 y 3, con un área aproximada conjunta de cincuenta y un metros cuadrados (51 Mts2), ubicados en la casa quinta distinguida con el N° 9, denominada “CARIBIA”, situada dentro de la manzana 10, de la Urbanización Altamira, en la Sexta Avenida con Quinta Transversal, Municipio Chacao del Estado Miranda; con fundamento en el vencimiento de la relación arrendaticia –30 de abril de 2014- y de su prórroga legal –30 abril de 2015-, que fundamento en los cardinales “g” e “i”, de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial; 1.158, 1.159, 1.160 y 1.599 del Código Civil; y, soportó en contrato privado celebrado a tiempo fijo y determinado por un (1) año, suscrito el 01 de mayo de 2013, con la sociedad mercantil TUTO GINE INVERSORA, C.A.; específicamente en sus cláusulas SEGUNDA, QUINTA, NOVENA, DECIMA TERCERA y VIGESIMA PRIMERA; que no fue atacado o impugnado por la parte contra la cual se opuso, apreciado en todo su valor probatorio en el debate oral, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil; que afirmó la arrendataria incumplió, al no entregarle al vencimiento pautado los locales comerciales arrendados libres de personas y bienes en el mismo estado que los recibió al inicio de la relación contractual, por lo que exigía el pago de los daños y perjuicios convenidos como clausula penal al término de la relación locativa, lo que estimó en la cantidad de CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 419.489,28). Exigencia que sustentó en el hecho que requirió dicha entrega de forma previa a la judicial, mediante notificación efectuada el 20 de agosto de 2015, por la Notaria Pública Tercera de Caracas del Municipio Libertador, apreciada en todo su valor probatorio en el debate oral, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil; donde advirtió además que cualquier depósito o transferencia que hubiese efectuado en cuentas de la arrendadora serían pagos sin causa, al no considerarlos pensiones de arrendamiento; por no existir contrato ni prórroga legal, ni derecho a poseer los inmuebles que fueron objeto de arrendamiento. Que igual se notificó en dicho acto que no fue convenido ni expresa, ni tácitamente pagar las pensiones de arrendamiento mediante depósitos o transferencias bancarias de la demandante, por cuanto; desde el inicio la relación contractual hasta su vencimiento, por cada pago del canon mensual de arrendamiento se expedía el recibo correspondiente, hecho que opone, al no haber girado ningún otro luego de fenecida la relación contractual; antepuso la mala fe de la arrendataria demandada, al efectuarle pagos mediante depósitos en cuenta corriente que mantiene en el BANCO EXTERIOR, datos que alega no le fueron suministrados; señaló que con dicho proceder ésta pretendía fabricarse de forma maliciosa y contraria a la costumbre contractual una prueba de pago, que resultaba irrita y sin consecuencia jurídica por no tener causa, en razón de ello; ofreció devolver las cantidades depositadas, así como cualquier otra suma que sin causa se hubiese depositado la arrendadora.-
Determinó de lo explanado y alegado por la demandada el 16 de diciembre de 2016, en el acto de contestación a la demanda, así como de la fijación de los hecho y límites de la controversia, efectuados el 16 de enero de 2017; según lo debatido en la audiencia preliminar celebrada el 11 de enero de 2017, que tal como lo sostiene la actora la relación contractual que se somete a estudio de este despacho judicial se pactó por el término de un (1) año fijo, contado a partir del 01 de mayo de 2013, cuyo vencimiento acaeció el 30 de abril de 2014, comenzando la arrendataria el disfrute de la prórroga legal, finalizada el 30 de abril de 2015, convenido así expresamente por las partes en el iter procesal, no obstante; la fecha y temporalidad de la que data la relación contractual. Empero; el debate o controvertido surge dado que la accionada opone el hecho que ha permanecido por más de nueve (9) meses ocupando los inmuebles arrendados, luego de dicho vencimiento, cancelando el canon de arrendamiento estipulado, con el consentimiento de la arrendadora, asentando que la relación pasó a tiempo indeterminado, por ello; opuso como defensa de fondo el rechazo general de la demanda, con excepción de los hechos previamente convenidos en la contestación; señalando en tal sentido que no se encuentra incursa en el incumplimiento que le imputa la actora, dado que en la relación arrendaticia que las une operó la tacita reconducción, resultando inaplicables los ordinales “g” y “I” del artículo 40 de la Ley especial que regula la materia; que si bien convenía en que inicialmente el contrato de arrendamiento se celebró a tiempo determinado, se convirtió a tiempo indeterminado, al configurarse los extremos de la tácita reconducción, en razón que permaneció en posesión de los locales comerciales arrendados con la anuencia de la arrendadora, una vez culminó la prórroga legal; ya que no fue sino hasta el 20 de agosto de 2015, - luego de tres (3) meses y veinte (20) días - cuando le realizó una ineficaz notificación de desalojo. Invoca en su favor que está se aprovechó del pago que efectúo en sus cuentas, según los extremos consagrados en el artículo 1.286 del Código Civil, sumado a la continuidad en la posesión de los inmuebles arrendados con su consentimiento, al no expresar lo contrario en tiempo hábil. Opuso además que lo depósitos por conceptos de cánones de arrendamiento que efectúo, tenían como causa el hecho que se encontraba en el goce del inmueble arrendado en calidad de inquilina, por lo que el canon era producto de una contraprestación por el uso de los bienes arrendados, clamando para ello la teoría general de los contratos, por lo que planteaba la improcedencia de lo señalado en el escrito libelar en este sentido, dado que se efectuaron de buena fe, siguiendo lo pactado contractualmente y con vista a la permanencia en los locales comerciales, con ocasión al cambio de la relación contractual, por lo que solicitaba se desestimara el argumento que eran írritos, ya que en otras oportunidades se habían realizado en depósitos en la cuenta de la arrendadora, que está personalmente le suministró. Por último peticionó que en el supuesto negado que el tribunal acogiese la pretensión actoral y la condenase al pago de la penalidad dispuesta en la cláusula DÉCIMA TERCERA, oponían en su favor la defensa de COMPENSACIÓN, en conformidad con lo previsto en el artículo 1.333 del Código Civil, siendo que el monto pagado a la fecha resultaba superior al reclamado, debiendo proceder a la repetición por constituir pago de lo indebido.-
Luego del establecimiento de los términos en que había quedado trabada la litis, puntualizó el tribunal que tal y como se había establecido en la providencia del 16 de enero de 2017, con vista a que la inejecución contractual que le endosaba la parte actora a la demandada, se soportaba en el hecho que la relación se regló expresamente a tiempo determinado y que a su culminación, lo que incluía la prórroga legal estipulada, ésta no hizo la entrega efectiva de los inmuebles arrendados, no obstante; que se procedió a su notificación con tal fin, no recibiendo pago alguno, lo que se traduce según afirma, de la falta de expedición de recibos o facturas por concepto de pagos de cánones de arrendamiento, como era costumbre según lo convenido contractualmente, de donde aseveró se denota la falta de aceptación tácita o expresa que la arrendataria continuase ocupando los inmuebles arrendados, lo que se confronta con lo hecho valer por la demandada, al oponer en el caso de marras, que operó la tácita reconducción al darse los presupuestos de ley, afirmando en tal sentido; que gozaba de la anuencia de la arrendadora con respecto a la ocupación de los locales comerciales arrendados, luego del 30 de abril de 2015, al no ejecutar acto alguno o reclamo que demostrase lo contrario, sumado al hecho que ésta percibió y dispuso de los pagos que por tal concepto efectuó en su cuenta, acto que a su criterio no se encuentra limitado por lo dispuesto en el contrato, y que había efectuado de igual manera en otras oportunidades. Con base a dichas afirmaciones, rigió la actividad probatoria, para la determinación de la naturaleza de la relación arrendaticia, consecuencialmente, la validez de los pagos que se alegan se efectuaron luego de la indicada fecha, al oponerse la falta de causa y la violación al principio de buena fe contractual, lo que en definitiva conllevaría a concluir sobre el pago de lo indebido y compensación argüida.
Fijados los lineamientos expresados, la parte demandada ejerció oportunamente su derecho a la prueba, promoviendo informes según las previsiones del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 88 y 89 de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, giradas a las entidades bancarias BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A., para corroborar si efectivamente aparecía registrado en sus archivos que la demandada mantenía cuenta bajo el No. 0191-0037-54-2137002320; y si desde esa cuenta bancaria, se habían realizado movimientos a la cuenta No. 0115-0028-53-0280063275, que mantiene la actora INVERSIONES CARIBIA, C.A., en el BANCO EXTERIOR, C.A., BANCO UNIVERSAL; con el fin de establecer en autos el hecho de que la accionada cumplió debidamente con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento al haberse verificado la tácita reconducción, al permanecer en los inmuebles arrendados, sin oposición de la arrendadora; así como al BANCO EXTERIOR, C.A., BANCO UNIVERSAL; para corroborar si aparecía registrado en sus archivos que INVERSIONES CARIBIA, C.A., poseía cuenta signada bajo el No. 0115-0028-53-0280063275; y si desde la referida cuenta recibió depósitos, transferencias o cheques girados contra la cuenta No. 0191-0037-54-2137002320, de la sociedad mercantil TUTO GINE INVERSORA, C.A.; y, si la demandante, había realizado movimientos con y desde la mencionada cuenta de la cual era titular, desde el mes de enero de 2015 hasta la fecha de promoción de la prueba; cuyo objeto era establecer en autos el hecho que la accionada había cumplido debidamente con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento a la arrendadora, dado que la relación locataria se encontraba vigente por haberse verificado la tácita reconducción; por el hecho de que INVERSIONES CARIBIA, C.A., no solo había movilizado su cuenta, sino que se aprovechó de todos y cada uno de los pagos realizados por TUTO GINE INVERSORA, C.A; todo ello para consolidar las documentales que acompañó con la contestación a la demanda, en conformidad con los artículos 1.383, haciendo valer los efectos de la falta de impugnación por su antagonista, a tenor de lo regulado en el artículo 429 del Código de Trámites; las que fueron atendidas y adminiculadas en el debate oral, a saber: 1.- COPIAS FOTOSTÁTICAS DE CINCO (5) PLANILLAS DE DEPÓSITOS del BANCO EXTERIOR, BANCO UNIVERSAL, C.A.; signadas bajo los Nros. 69600768 (Depositó cheque No. 69600768), 118104949 (Depositó cheque No. 04600776), 118123554 (Depositó cheque No. 04600779), 112103920 (Depositó cheque No. 26600786); y, 113140922 (Depositó cheque No. 26600804); fechadas: 12.05.2015, 04.06.15, 07.07.15, 07.08.2015 y 04.09.2015; respectivamente; giradas contra la cuenta corriente N° 019100375421376002320, del BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, cuyo titular es la sociedad mercantil TUTO GINE INVERSORA, por la cantidad de CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.50.472,54), en la cuenta corriente No. 01150028530280063275, a nombre de INVERSIONES CARIBIA, C.A.; 2.- Trece (13) RECIBOS ELECTRÓNICOS DE NOTAS DE DÉBITO, emitidos por el BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, el 08.10.2015 (Cheques N° 08600805), 18.11.2015 (Cheques N° 08600811), 10.12.2015 (Planilla de Deposito N° 1131501134- Cheques N° 00600813), 15.01.2016 (Transferencia N° 093200), 10.02.2016 (Transferencia N° 95047200), 15.03.2016 (Transferencia N° 123927750), 08.04.2016 (Transferencia N° 74616294), 04.05.2016 (Transferencia N° 73215426), 06.06.2016 (Transferencia N° 82353386), 11.06.2016 (Transferencia N° 154625995), 12.08.2016 (Transferencia N° 131240900), 22.08.2016 (Transferencia N° 110132052), 04.10.2016 (Transferencia N° 115353980), y 08.11.2016 (Transferencia N° 125359409); giradas contra la cuenta corriente N° 019100375421376002320, del BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, cuyo titular es la sociedad mercantil TUTO GINE INVERSORA, por la cantidad de CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.50.472,54), en la cuenta corriente No. 01150028530280063275, a nombre de INVERSIONES CARIBIA, C.A.; con la finalidad de demostrar que los referido montos fueron debitados de la cuenta corriente N° 019100375421376002320, de la indicada entidad bancaria a nombre de la arrendataria por la misma cantidad a favor de la cuenta corriente 01150028530280063275, cuyo titular es la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA; por concepto de pago del canón de arrendamiento correspondientes a los meses siguientes a 30 de abril de 2015 –fecha de vencimiento de la relación arrendaticia pactada contractualmente-, que afirma fueron aprovechados por la accionante; la del BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, fue recibida mediante Oficio N° CJ/COO-136/3/17, del 15.03.2017, anexo veinticuatro (24) folios útiles, agregados al expediente el 21.03.2017, la del BANCO EXTERIOR BANCO UNIVERSAL, por Oficio N° BE-CGO-0644-2017, anexo setenta y ocho folios útiles (78) folios del 10.04.2017, fue incorporada a las actas el 17.04.2017; que este tribunal apreció en todo su valor probatorio; 3.- CADENA DE CORREOS ELECTRÓNICOS, donde aparece como emisor MICHELE PINGARRON (mpingarron@lifefitnes.com.ve), Directora de la demanda y como receptor MANUEL CORO (manuel.coro186@gmail.com) Administrador de la demandante; entre el 17.12.2014 y 31.12.2014; de donde afirmó se evidenciaba que la actora había autorizado en otras oportunidades a la demandada, depositará el canón de arrendamiento en una cuenta bancaria de su titularidad; pretendiendo se desestimará la mala fe argüida por la actora, ni la limitación o medio exclusivo en la forma de pago del canón de arrendamiento, que se apreció a tenor de lo establecido en los artículos 395 del Código de Procedimiento Civil y 4º de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas; y, 4.- En conformidad con lo dispuesto en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, invocó en su favor la confesión derivada del escrito libelar consignado por INVERSIONES CARIBIA, C.A., el 02 de noviembre de 2015, donde sostiene declaró espontáneamente que la demandada efectúo pagos luego de vencida la prórroga legal; constatándose la plena causa, que el tribunal se reservó para ser resuelta en el debate oral dado sus efectos en el proceso.-
En el debate oral la representación actoral acentúo que se pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento, en razón del vencimiento de la prórroga legal, que en él mismo se estableció que era improrrogable, teniendo la obligación el demandado de devolver los inmuebles objeto de contrato, lo que no estaba supeditado a ningún desahucio o condición, que dado al incumplimiento contractual por no entregar los locales arrendados, se activó la clausula penal de daños y perjuicios. Que practicó notificación judicial, haciendo saber a la parte demandada su voluntad de exigir el cumplimiento de la obligación, es decir; la devolución de los inmuebles, y que los pagos posteriores al vencimiento de la prorroga legal, eran considerados írritos y sin causa, porque no existía para ese momento relación contractual, por lo que ofreció la devolución del dinero depositado luego de vencida la prórroga legal, pero su contraparte no lo quiso recibir, pretendiendo la continuación de la relación arrendaticia, depositando los cánones de arrendamiento, no obstante; que le notificó la voluntad de no continuar con la referida relación; que al incumplir con la obligación principal, se generaron daños y perjuicios de acuerdo con la cláusula penal, por lo que su contraparte no podía aspirar a que su posesión era pacifica y consentida por la aquiescencia de la arrendadora, pretendiendo hacer valer la tácita reconducción, por la continuación del pago de los cánones de arrendamiento. Que no existe norma jurídica que establezca plazo para demandar el cumplimiento del contrato, que no constituía una sanción no haber demandado al día siguiente del vencimiento de la prórroga legal. Que de las pruebas promovidas en el presente juicio, no se desprendía la supuesta aquiescencia, en la cual concluyó la parte demandada que su representada convino en la aceptación expresa o tácita de la continuación del contrato, puesto que vencido el contrato y su prórroga, no se debía pagar más que los daños y perjuicios con motivo de la clausula penal, que su representada no emitió ningún, recibo o factura, ni autorizó retiro de los pagos efectuados por su contraparte, por tanto no se puede pretender que se convino en dichos pagos. Que el alegato de su contraparte atinente a que su representada percibió y dispuso de los pagos, no es cierto, dado el carácter fungible del dinero, por cuanto de las planillas de depósito que rielan a los autos, sólo se desprende que fueron realizadas por la parte demandada, lo cual no había manera de impedirlo; por último, afirmó que no existía manera de endilgarle a su representada que dispuso de ese dinero, por cuanto no podía paralizar su giro comercial en su cuenta, con motivo de los depósitos recibidos por la parte demandada, que los expuesto por la parte demandada para demostrar que se cumplió la tácita reconducción resultaba rebosante de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, lo cual además, no había sido probado. Que las planillas de depósitos al BANCO EXTERIOR, que rielan a los autos, promovidas por su contraparte, todas fueron en fecha posterior al vencimiento de la prórroga legal, de las cuales su representada no emitió recibo alguno, que la posesión pacifica se da con la anuencia de la arrendadora que no era su caso.-
La parte demandada, alegó que operó la tacita reconducción, insistiendo en el hecho que el contrato pasó a ser de los celebrados a tiempo indeterminado, lo que no podía ser tildado por la arrendadora como una sanción, sino como una consecuencia, ello por cuanto; la relación arrendaticia comenzó en el 2010 y terminó en abril del 2014, iniciándose de inmediato la prórroga legal, lo que requería necesariamente un desahucio, tal como se desprende de la cláusula Quinta (5°) del contrato, que el motivo por el cual el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, era en el caso concreto por el cumplimiento de los supuestos del artículo 1.614 del Código Civil; que el consentimiento de su contraparte fue tácito, por cuanto permitió que la accionada se quedara en el inmueble objeto del juicio, que la notificación impulsada por la actora, atinente a advertirle que los pagos efectuados no tenían causa, se llevó a cabo tres (3) meses después de configurada la tácita reconducción. Que no fue sino hasta seis (6) meses después que se interpuso la presente demanda. Que la ausencia de causa de los pagos alegada por la actora, no resultaba razonable por cuanto se encontraba en uso pacífico del inmueble, que la sola voluntad del demandante no puede desconfigurar los supuestos del artículo 1.614 del Código Civil, indicó que los pagos efectuados no fueron de mala fe, ya que acaecieron dentro de la relación arrendaticia mediante cheque, lo que se desprendía de la prueba de informes, por tanto no resultaba viable tal alegato, al pagarse de un forma distinta, que se materializó la voluntad de ambas partes de continuar con la relación arrendaticia, aprovechando la accionante los pagos, girando sobre su cuenta, y al esperar tres (3)meses para efectuar la notificación, es decir; no actuó de inmediato. Por último reiteró que en el supuesto negado que se diere con lugar la demanda y los daños y perjuicios, estos se compensaran con los pagos efectuados. No obstante; precisó que el recibo de pago no resultaba esencial para la existencia del contrato, por lo que ratificaba lo hecho valer, y oponía como validez de fórmula de pago distinta a la alegada por la actora, que antes había hechos pagos en los mismos términos, para lo que invocaba lo contenido en el correo electrónico promovido que riela a los autos.-
Conjugado el acervo probatorio, según los términos en que había quedado trabada la litis, dada la especialidad del procedimiento oral, que permite su depuración previa, con la fijación de los hechos y los límites de la controversia, que efectúo en autos el tribunal; quedando sólo determinar, si había operado la tácita reconducción hecha valer por la accionada, al señalar que se cumplieron sus extremos, soportados en la aquiescencia de la arrendadora de permitirle a la arrendataria la permanencia en los locales arrendados, luego del vencimiento de la relación locativa, según lo expresado en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por su aceptación tácita, aprovechamiento del pago por concepto de cánones de arrendamiento, independientemente de su forma de materialización, que según no tenía limitación en el convenio, amén que había sido aceptado durante la vigencia del contrato la transferencia, según la cadena de correos promovidos, así como el tiempo transcurrido para llevar a cabo su notificación para el desahucio pretendido, al que precisa la accionada supero el que prudencialmente debe ampararse; o por el contrario ésta se encontraba incursa en el incumplimiento contractual que le endilga la actora, al no cumplir con lo pactado convencionalmente, con respecto a la obligación de entregar los inmuebles arrendados al vencimiento de la relación arrendaticia y su prórroga legal, sin necesidad de desahucio, no obstante; que había practicado la cuestionada notificación, donde solicitaba la entrega de los inmuebles arrendados por el vencimiento del contrato, advirtiendo que cualquier pago efectuado luego de ésta, se consideraría hecho sin causa; que era imposible establecer su aprovechamiento dada el carácter fungible del dinero, por lo que resultaban ineficaz la prueba de informes tratada en la audiencia de juicio, máxime cuando se efectúo en cuenta que mantiene la actora, que resultaba ilógico su cierre para evitarlo sin que se afectará su giro comercial; lo que patentizaba la mala fe de está, al materializarlo ignorando la costumbre contractual en tal sentido; que ofrecía devolver a la demandada, lo que atrajo la confesión hecha valer por la accionada en la etapa probatoria; quien opuso la compensación en conformidad con lo reglado en el artículo 1.333 del referido Código, en caso que prosperara la pretensión actoral de daño patrimonial, al resultar viable la repetición por pago de lo indebido. Al respecto el tribunal apunta lo siguiente:
En toda obligación de origen contractual es posible diferenciar un objeto real de otro ideal, siendo este último el relevante para considerar el fenómeno del incumplimiento y sus efectos; que se reduce a si se desplegó, o no, la conducta debida, que no es otra, que la proyectada inicialmente por las partes en el contrato como un hecho objetivo que se identifica con cualquier desviación de lo programado en el contrato, carente de una valoración subjetiva, que permite articular la activación de su modalidad de corrección. De allí que el incumplimiento contractual sea una causa de acción legal, cuando un acuerdo vinculante no es respetado por una de las partes. Bajo esa premisa, resulta imperioso, dada la posición asumida por las partes en el debate judicial, vincular lo pactado expresamente en el contrato, con especial énfasis en las clausulas en que soporta la representación actoral el incumplimiento que le imputa a la accionada, para lo que se traen a colación, a saber:
“SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento que LA ARRENDATARIA pagará a LA ARRENDORA, por el inmueble antes referido, durante el primer año contractual del plazo fijo convencional del presente contrato, será la cantidad de VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES CON 00/100 Bs 24.480,00, y para la prorroga convencional, en caso que la hubiere, el referido canon de arrendamiento será aumentado en esa oportunidad, por mutuo acuerdo entre las partes, tomando como referencia para ello la sumatoria del Índice de Precios al Consumidor, durante los 12 meses anteriores a cada oportunidad, que haya sido indicado por el Banco Central de Venezuela. LA ARRENDATARIA se obliga a cancelar los cánones de arrendamiento antes referidos, por mensualidades adelantadas con toda puntualidad, dentro de los primeros cinco 5 días de cada mes que corresponda. Queda convenido, que la mora en el pago de los cánones de arrendamiento en la oportunidad antes referida, además de causar los efectos y consecuencias determinados en el presente contrato, causará una indemnización por intereses moratorios y daños y perjuicios del tres 3% mensual sobre saldo deudor, además de los gastos de cobranza que el mismo origine. Los pagos realizados por medio de cheque, no producen novación, ni efectos liberatorios hasta tanto se hagan efectivos los respectivos instrumentos. Por último ambas partes convienen que en caso que LA ARRENDATARIA ejerciera la prórroga legal que le otorga en el artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el canon de arrendamiento a cancelar durante dicho plazo, será aumentado de la misma forma y manera antes establecida para cada año de plazo convencional del plazo fijo del mismo, pero en ningún caso podrá ser menor a un treinta y cinco por ciento 35% adicional, al canon de arrendamiento cancelado mensualmente durante el último año de duración del plazo fijo convencional.
(…)
QUINTA: La duración de este contrato es de Un 1 año fijo, que comenzarán a contarse a partir del día Primero 1ero mayo del año 2013, prorrogable por un 1 solo año adicional, solo si así las partes lo acordaren de forma expresa y escrita, dentro de los noventa 90 días de anticipación al vencimiento del plazo fijo antes señalado. Por lo que al vencerse dicho plazo y su prórroga convencional, de ser el caso, el presente contrato quedará extinguido sin necesidad de notificación alguna. Así mismo queda entendido y plenamente convenido entre las partes, que de recibir LA ARRENDADORA cualquier pago por cancelación de cánones de arrendamiento, posterior a la finalización del término contractual convencional antes estipulado, y que LA ARRENDATARIA continúe ocupando el inmueble objeto de este contrato, ello significará que este último ha ejercido la prórroga legal que le otorga la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, quedando claro que la prórroga legal es un derecho de LA ARRENDATARIA, dispuesto en los artículos 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
(…)
DÈCIMA TERCERA: Así mismo se conviene en forma expresa, que si al término de la prórroga legal LA ARRENDATARIA no hiciere entrega inmediata del inmueble arrendado y en las condiciones obligadas, pagará a LA ARRENDADORA a título de Cláusula Penal y por los daños y perjuicios causados, sin necesidad de prueba alguna que demuestre o justifique los mismos, una cantidad equivalente al SIETE POR CIENTO 7% del canon de arrendamiento mensual antes establecido, por cada uno de los días subsiguientes que transcurran después del vencimiento, hasta que se produzca la total y definitiva entrega del mismo, en las condiciones antes obligadas y libre de bienes y personas.”.-
De las transcritas cláusulas contractuales, se colige que la intención proyectada por las partes en el contrato privado suscrito el 01 de mayo de 2013, donde se aguanta la pretensión actoral, era la de una relación arrendaticia celebrada a tiempo determinado, donde se pautó expresamente su vigencia y la de su prórroga legal, regulándose sin lugar a dudas, que de no prorrogarse convencionalmente, a su vencimiento -1 año fijo- quedaría esté extinguido sin necesidad de notificación alguna, resolución que se llega, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil; que disponen que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico, que tiene fuerza de ley entre las partes, por lo que deben cumplirse sus obligaciones, tal y como fueron convenidas. De lo reglado por las partes, se verifica que la relación arrendaticia venció el 30 de abril de 2014, y su prórroga legal el 30 abril de 2015, al no mediar prórroga convencional. No obstante; vencida la relación locativa, la arrendadora, notificó a la arrendataria el 20 de agosto de 2015, mediante la Notaria Pública Tercera de Caracas del Municipio Libertador, donde le comunicó:
“PRIMERO: Que de conformidad con la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento convenido a tiempo fijo y determinado, el mismo venció el 30 de abril de 2014, y a partir de ese momento, y sin necesidad de desahucio, empezó a transcurrir la prórroga legal de un 1 año que le concede la Ley especial, la cual finalizó el 30 de abril de 2015, fecha en la que ha debido entregar a nuestra mandante el inmueble arrendado libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que lo recibió, todo lo anterior, tomando como base el inicio de la relación arrendaticia desde el primero 1º de enero de 2011, hasta el 30 de abril de 2014, cuando terminó el contrato fijo y a tiempo determinado, es decir una relación arrendaticia de tres 3 años y cuatro 4 meses.
(…)
QUINTO: Que para el caso de que la arrendataria hubiere hecho depósitos o transferencias de dinero en cuenta alguna de nuestra mandante, dichos montos le serán reintegrados mediante depósitos o transferencias en la cuenta que nos indique la arrendataria, mediante correo electrónico a la siguiente dirección: Irvingmaureli gmail.com.”.
La citada notificación, es la que califica de ineficaz la representación de la parte accionada, bajo el argumento que no se efectúo oportunamente, dado el tiempo transcurrido entre el vencimiento pactado contractualmente y el desahucio, amparándose en lo reglado en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, que conjuga con la permanencia en el inmueble con la aceptación tácita o aquiescencia de la arrendadora, al no confrontarlo en tiempo prudente, aunado al aprovechamiento que afirma ejecutó de los pagos que le efectúo en su cuenta, que se concluyen de las documentales que acompañó a su contestación, consolidadas con la resultas de los informes requeridos a las entidades bancarias vinculadas al presente caso, para lo que invoca en su favor lo consagrado en el artículo 1.286 eiusdem, materializándose a su entender la transfiguración de la relación locativa, inicialmente pactada a tiempo determinado a tiempo indeterminado; es decir; que esta mutó dada la conducta pasiva de su arrendadora. Sobre lo apuntado por la demandada para cimentar que en la relación arrendaticia analizada, operó en su favor la tácita reconducción, resulta de entidad capital destacar este tribunal ciertos tópicos o aspectos relevantes, como el marco temporal en que debe activar el desahucio la arrendadora, para entender que no opera el consentimiento tácito de ésta hacia la arrendataria al permanecer poseyendo el inmueble arrendado, no sin considerar antes esta juzgadora, que no era imprescindible en la presente relación arrendaticia, puesto; que se convino expresamente en la cláusula QUINTA, que a su vencimiento y el de la prórroga, quedaría extinguido sin necesidad de notificación alguna. Con respecto al tiempo prudente para activar el desahucio, como forma de oposición a la continuación del contrato, nuestro orden legal normativo no lo estipula en días o en meses, solo prevé que debe efectuarse luego del vencimiento de la relación arrendaticia, pero como se dijo antes, tal determinación no se requiere en el caso concreto, por lo que no podría estimarse que la arrendadora hubiera otorgado tácitamente su consentimiento para la continuación del arrendamiento, ya que su oposición se manifestó de forma inequívoca con la notificación, ante el incumplimiento contractual de la arrendataria, dado lo convenido expresamente por los partes, la falta de anuencia de la actora ante la no expedición de los correspondientes recibos, destruye los elementos para que se entienda que operó la tácita reconducción. Así se estableció.-
Sobre el aprovechamiento de las cantidades depositadas por la arrendadora, que se adelanta resulta imposible comprobarlo, dado el carácter fungible del dinero, al no poder distinguirse una vez que entra en la cuenta de quien proviene, como acertadamente lo opone la actora, perdiendo relevancia la confesión hecha valer por la demanda, puesto que lo controvertido no era si el dinero estaba en la cuenta de la actora, sino que se afirmaba fue aprovechado y dispuesto por esta, luego del vencimiento de la relación arrendaticia, que se verificaron de los detallados informes rendidos por las entidades bancarias, que contrapone la accionante su falta de causa, si bien; la accionada afirma que su causa lo constituía el canon mensual, luego que operó la tácita reconducción, el tribunal concluye que se verificaron inobservando el contenido obligacional implícito de la buena fe contractual, que debe estar presente a lo largo de todo el iter contractual, imponiéndoles a los contratantes la obligación de comportarse en el tráfico jurídico con corrección, honradez y rectitud, obligación que se extiende, no sólo a evitar el perjuicio de la esfera de intereses de los sujetos con que se relacionen, sino que también a colaborar activamente en la maximización de los intereses de éstos, de modo tal que entre los sujetos de derecho reine la confianza basada en la lealtad recíproca, expandida su aplicación incluso a las etapas preparatorias o preliminares del contrato y también una vez concluido éste, influyendo a su vez de manera determinante en la labor de hermenéutica contractual; independientemente si en el caso de marras había sido previsto como debía verificarse el pago por concepto de cañón mensual, éste se materializó sin la anuencia de la arrendadora, lo que se colige de la falta de expedición de recibos confirmándolo, que sostuvo era la costumbre entre las partes, lo que no fue desconocido por la arrendataria, lo que hace desestimar la defensa en este sentido planteada por la accionada. Así se estableció.-
No materializándose en el caso sub iudice, la tácita reconducción que invocó la accionada, demostrado como fue el incumplimiento contractual opuesto por la accionante, según lo reglado en el contrato y el sustento jurídico vinculado, declaró este tribunal CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO impetraron el 02 de noviembre de 2015, los profesionales del derecho IRVING J. MAURELL GONZALEZ y MIGUEL A. GALINDEZ GONZALEZ, en su carácter de apoderados judiciales de INVERSIONES CARIBIA C.A., sociedad mercantil inscrita el 06 de agosto de 2004, por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, anotada bajo el Nº 32, Tomo 440-A-VII, ante el Registro de Información Fiscal bajo el Nº J-31185493-2; en contra de TUTO GINE INVERSORA C.A; sociedad mercantil de este domicilio, e inscrita el 12 de abril de 2010, por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, anotada bajo el Nº 24, Tomo 76-A Sgdo; por vencimiento de la relación arrendaticia y su prorroga legal, según lo estipulado en el contrato privado que suscribieron el 01 de mayo de 2013; cuyo objeto lo constituyen dos (2) LOCALES COMERCIALES distinguidos con los Nros. 2 y 3, con un área aproximada conjunta de cincuenta y un metros cuadrados (51 Mts2), ubicados en la casa quinta distinguida con el N° 9, denominada “CARIBIA”, situada dentro de la manzana 10, de la Urbanización Altamira, en la Sexta Avenida con Quinta Transversal, Municipio Chacao del Estado Miranda; que se sustentó en lo convenido contractualmente y en los artículos 26 y 40 ordinales “i” e “g ” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, concatenados con los artículos 1.158, 1.159, 1.160 y 1.599 del Código Civil. Ordenó a la parte demandada hacer entrega real y efectiva, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones que los recibió al inicio de la relación contractual; los descritos Locales Comerciales. Consecuente con lo decidido, condenó a la accionada a pagar a la parte accionante por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 419.489.28,oo), en acatamiento a lo pactado en la cláusula penal, en razón del retardo en la entrega de los bienes arrendados, desde el 01 de mayo de 2015 hasta el 30 de septiembre de 2015, ambas fechas inclusive, según los parámetros dispuestos contractualmente, exigido en el punto segundo del petitum, constatándose el canon mensual durante el tiempo de la prorroga legal arrendaticia, en acatamiento a lo estipulado en la cláusula DECIMA TERCERA del contrato. Así se estableció.-
Siendo que fue opuesta de forma subsidiaria en la contestación de la demanda la COMPENSACIÓN, a tenor de lo previsto en el artículo 1.333 del Código de Civil, en el caso que prosperará la pretensión actoral con respectos a los daños y perjuicios reclamados como clausula penal por el retardo; apunta este tribunal que la compensación está contemplada en nuestro ordenamiento jurídico como la extinción que opera en las deudas de dos personas recíprocamente deudoras cuando dichas deudas son homogéneas, líquidas y exigibles. De lo que se colige que supone la existencia de dos personas recíprocamente deudoras, caso que no es el de autos, pues; si bien la actora reconoce la existencia del pago que efectuó la arrendataria luego del vencimiento contractual y ofrece devolverlo, no es suficiente para considerarla deudora, ello, no ha sido establecido ni fuera ni dentro de éste proceso, destruyendo así uno de los requisitos del medio invocado como extintivo de la deuda condenada, la única excepción permitida cuando falta uno de sus extremos como el de exigibilidad, es vía reconvencional, que no fue el caso, por lo que no la acoge este tribunal. Así se estableció.-
Por último, señaló a las partes que lo decidido no era óbice, para que en estrado materializaran lo que a bien consideraran al respecto, pero mediante la compensación determinada expresamente no era plausible al no darse los extremos legales exigidos. Así se estableció.-
IV.- DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO (25°) DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO impetraron el 02 de noviembre de 2015, los profesionales del derecho IRVING J. MAURELL GONZALEZ y MIGUEL A. GALINDEZ GONZALEZ, en su carácter de apoderados judiciales de INVERSIONES CARIBIA C.A., sociedad mercantil inscrita el 06 de agosto de 2004, por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, anotada bajo el Nº 32, Tomo 440-A-VII, ante el Registro de Información Fiscal bajo el Nº J-31185493-2; en contra de TUTO GINE INVERSORA C.A; sociedad mercantil de este domicilio, e inscrita el 12 de abril de 2010, por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, anotada bajo el Nº 24, Tomo 76-A Sgdo; por vencimiento de la relación arrendaticia y su prorroga legal, según lo estipulado en el contrato privado que suscribieron el 01 de mayo de 2013; cuyo objeto lo constituyen dos (2) LOCALES COMERCIALES distinguidos con los Nros. 2 y 3, con un área aproximada conjunta de cincuenta y un metros cuadrados (51 Mts2), ubicados en la casa quinta distinguida con el N° 9, denominada “CARIBIA”, situada dentro de la manzana 10, de la Urbanización Altamira, en la Sexta Avenida con Quinta Transversal, Municipio Chacao del Estado Miranda; que se sustentó en lo convenido contractualmente y en los artículos 26 y 40 ordinales “i” e “g ” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, concatenados con los artículos 1.158, 1.159, 1.160 y 1.599 del Código Civil.-
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega real y efectiva, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones que los recibió al inicio de la relación contractual; los Locales Comerciales distinguidos con los Nros. 2 y 3, con un área aproximada conjunta de cincuenta y un metros cuadrados (51 Mts2), ubicados en la casa quinta distinguida con el N° 9, denominada “CARIBIA”, situada dentro de la manzana 10, de la Urbanización Altamira, en la Sexta Avenida con Quinta Transversal, Municipio Chacao del Estado Miranda.-
TERCERO: Consecuente con lo decidido, la accionada deberá pagar a la parte accionante por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 419.489.28,oo), en acatamiento a lo pactado en la cláusula penal, en razón del retardo en la entrega de los bienes arrendados, desde el 01 de mayo de 2015 hasta el 30 de septiembre de 2015, ambas fechas inclusive, según los parámetros dispuestos contractualmente, exigido en el punto segundo del petitum.-
CUARTO: IMPROCEDENTE la compensación planteada por la parte demandada, al no cumplir los extremos dispuestos en el artículo 1.333 del Código de Civil.- QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias correspondiente, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Vigésimo (25°) Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los diecinueve (19) días del mes de mayo de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.-
LA JUEZ,
Abg. ENEIDA J. TORREALBA C.
EL SECRETARIO TEMPORAL,
Abg. LUIS DANIEL GARCIA LARA.
