REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
ACTORA: JUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARIA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA Y JOSE FERNANDO TEJA GUERRA.
DEMANDADO: JOSE MARÍA PEREZ FREIRE.
MOTIVO: DESALOJO
ASUNTO: AP31-V-2015-000947_
I
-NARRATIVA-
Comienza la presente causa por demanda interpuesta en fecha 14 de agosto de 2015, siendo admitida la misma en fecha 16 de septiembre de 2015, y ordenándose su tramite por el procedimiento establecido en los artículos 341 y 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto N° 929, con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En fecha 25 de septiembre de 2015, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consigna copia del libelo de demanda y auto de admisión, a los fines de que sean entregadas a la oficina de Alguacilazgo a los fines de que se practique la respectiva citación.
En fecha 26 de octubre de 2015 el Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación al demandado, consignando la compulsa y la orden de comparecencia sin firmar.
En fecha 29 de octubre de 2015, compareció el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó la citación por carteles a la parte demandada.
En fecha 02 de noviembre de 2015, este tribunal ordenó el desglose de la compulsa dirigida a la parte demandada y remitirla mediante oficio a la Oficina de Alguacilazgo, a los fines de que el Alguacil designado practique la citación ordenada en auto de fecha 16 de septiembre de 2015.
En fecha 13 de noviembre de 2015 el alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas dejó constancia de la imposibilidad de practicar nuevamente la citación al demandado, consignando la compulsa y la orden de comparecencia sin firmar.
En fecha 24 de noviembre de 2015, compareció el apoderado judicial de la parte actora mediante la cual solicitó la citación por carteles a la parte demandada.
En fecha 30 de noviembre de 2015 se ordenó librar cartel de emplazamiento en virtud a la imposibilidad que tuvo el Alguacil para lograr la citación personal del demandado.
En fecha 14 de diciembre de 2015, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consigna carteles de citación publicados en la prensa.
En fecha 21 de enero de 2016, compareció el apoderado judicial de la parte actora mediante la cual solicitó que se proceda a designar defensor AD-LITEM.
En fecha 28 de marzo de 2016, la Abogada MILAGROS CALL FIGUERA, se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 31 de marzo de 2016, la secretaria de este tribunal procedió a fijar Cartel de Citación librado a la parte demandada, dando cumplimiento a las formalidades relativas a la citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de junio de 2016, la Secretaria de este Tribunal deja constancia que luego de confrontado el Calendario Judicial llevado por este Juzgado, se evidenció que desde el día 31 de marzo de 2016, exclusive, fecha en la cual se dio cumplimiento a todas las formalidades relativas a la citación, hasta el día 16 de junio de 2016, transcurrieron setenta y siete (77) días continuos y por cuanto se evidencia que se venció suficientemente el lapso establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, sin que la parte demandada haya comparecido ni por sí ni por medio de su apoderado judicial a darse por citado, este Tribunal procedió a designar como defensor ad-litem al abogado en ejercicio JUAN LEONARDO MONTILLA GONZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.653.
El 22 de septiembre de 2016 el defensor asignado por este tribunal, aceptó el cargo como defensor de la parte demandada.
En fecha 11 de octubre de 2016, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual consignó escrito de contestación de la demanda, alegando que primero, los accionantes fundamentan la demanda en una pretendida condición de coherederos, sin señalar que son herederos y sin acompañar documentos sucesorales del inmueble. Segundo, alega que la parte actora fundamenta su demanda en una ley derogada que es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tercero, alega la falta de cualidad, pues los accionantes se arrogan la cualidad de arrendadores del inmueble, sin constar en ningún título tal cualidad; cuarto, que el contrato suscrito por las partes no es a tiempo determinado si no a tiempo indeterminado en virtud de que el contrato comenzó en el año 2000 fundamentándose el artículo 1600 del Código Civil Venezolano vigente; quinto, el inmueble al que hacen referencia los accionantes en el libelo de demanda, no está debidamente identificado, ya que no señalan los linderos del inmueble, como lo establece la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y el Código de Procedimiento Civil, sexto, la parte actora demanda la indemnización de daños y perjuicios sin especificar las causas; por último, impugnó, desconoció y tachó los documentos que fueron consignados con el libelo de demanda.
En fecha 11 de noviembre de 2016, el juez se abocó al conocimiento de la causa en el estado que se encontraba, por cuanto ambas partes se encontraban a derecho en la presente causa y este fijó el cuarto (4°) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00am) para que tenga lugar la audiencia preliminar, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de noviembre de 2016, compareció el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitaron se fijará nueva oportunidad para la audiencia preliminar.
En fecha 16 de noviembre de 2016, este tribunal fija nueva oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar.
En fecha 24 de noviembre de 2016, se celebró la audiencia preliminar, compareciendo los apoderados judiciales de la parte actora, así como los apoderados judiciales de la parte demandada, concediéndoles el derecho de palabra a ambas partes.
En fecha 29 de noviembre de 2016, se fijó la relación de los hechos y límites de la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijando en ese mismo auto un lapso probatorio de cinco (05) días de despacho.
En fecha 05 de diciembre de 2016 compareció el apoderado judicial de la parte actora, en el cual consignó escrito de promoción de pruebas constante de dos folios útiles y anexos constantes de cuarenta y seis folios útiles, de la cual promovió prueba documental.
En fecha 05 de diciembre de 2016 comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada, en el cual consignaron escrito de promoción de pruebas constantes de tres folios útiles y anexos constantes de diecinueve folios útiles, de la cual promovió prueba documental y prueba de informes.
En fecha 06 de diciembre de 2016, este tribunal se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes y ordenó librar oficio a la SUPERINTENDENCIA DE BANCOS (SUDEBAN), BANCO PROVINCIAL S.A Y BANCO UNIVERSAL.
En fecha 07 de diciembre de 2016, este tribunal establece un lapso de Evacuación de Pruebas de treinta (30) días de despacho siguientes al auto dictado.
En fecha 14 de diciembre de 2016, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó copia del escrito de promoción de pruebas, a los fines de librar los oficios a SUDEBAN, tal como fue ordenado en el auto de admisión de pruebas.
En fecha 15 de diciembre de 2016 se libró oficios dirigidos a la SUPERINTENDENCIA DE BANCOS (SUDEBAN) Y AL BANCO PROVINCIAL S.A, BANCO UNIVERSAL.
En fecha 19 de diciembre de 2016 compareció el apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual consignó escrito de alegatos.
En fecha 16 de enero de 2017,el Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual consignó diligencia junto con el oficio debidamente sellado y firmado al expediente.
En fecha 27 de enero de 2017 comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora, mediante el cual consignaron Escrito de Aclaratoria.
En fecha 13 de febrero de 2017, este tribunal fija la celebración de la Audiencia de Juicio de conformidad con lo establecido en el Artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, en la cual se dictó el dispositivo del fallo.
MOTIVA
Alegatos de la parte actora:
- Que en el ciudadano JOSÉ MARÍA PÉREZ FREIRE, (parte demandada) en fecha 03 de marzo de 2011, recibió en arrendamiento un inmueble destinado a uso comercial, constituido por 3 plantas, ubicado en la avenida Urdaneta, distinguido con el N°120, entre las esquinas del Platanal a Candilito, Local A, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, constante de un área de seiscientos treinta y cinco metros cuadrados (635 m2).
-Que en fecha 31 de diciembre de 2014, venció la prorroga legal del contrato de arrendamiento, y que por tal motivo el citado arrendatario se encuentra en mora en hacer entrega del inmueble.
-Que el arrendatario no tenía ni tiene cualidad para efectuar ante ningún Tribunal ni terceros pagos de arrendamiento vencidos porque la obligación era de única y exclusivamente la entrega del inmueble.
-Que el contrato en referencia es un contrato determinado, es decir a tiempo fijo, tal como se señala en las cláusulas del contrato.
- Que el uso que se le ha dado al inmueble objeto de la presente demanda ha sido comercial, pero en concordancia a lo establecido en los artículos 33 y 34, literales (d) y (e) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, cambio de uso por parte del inquilino o uso no conforme y deterioro ajeno al uso normal.
-
- Que es por estas razones que procede a demandar al arrendatario por desalojo del inmueble arrendado por vencimiento de prorroga.
- Que sea condenado el arrendatario JOSÉ MARÍA PÉREZ FREIRE, a pagar por concepto de daños y perjuicios compensatorios la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON 01/100 (Bs 68.750,01).
De la contestación de la demanda:
- Que los accionantes fundamentan la demanda en una pretendida condición de herederos, pero no acompañan documentos sucesorales del inmueble objeto de la demanda.
- Que no consta en ningún título el carácter con el que actúan los hoy demandantes, ya que no son ni propietarios del inmueble, ni administradores, ni mandatarios, invocando para ello la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio.
- Que la relación locativa no es a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, en virtud que la arrendadora Maria Rosario Guerra de Tejas y el arrendatario José María Pérez Freire celebraron contratos de arrendamiento sucesivos desde el 1ro de enero de 2000.
- Que la parte actora hace valer su pretensión fundamentada en una ley derogada, como lo es la Ley de arrendamiento Inmobiliario.
- Que no riela en autos el documento que prueba que los actores son propietarios del inmueble cuya desocupación solicitan. :
Ahora bien, como punto previo este Tribunal debe señalar que, la parte demandada representada por el abogado Jesús Gómez, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 263, en su escrito de contestación formuló la falta de cualidad e interés de la parte actora.
Este Tribunal, a los fines de pronunciarse sobre dicho punto, y al constituirse la falta de cualidad como un elemento integrante del orden publico procesal, pasa a analizar la alegada falta de cualidad de la parte actora, ciudadanos Juan Manuel Teja Guerra, Rosa María de Los Ángeles Teja Guerra y José Fernando Teja Guerra, lo cual hace en los siguientes términos:
Alega así, la representación judicial de la parte demandada que la parte actora no tiene cualidad para estar en juicio, en razón a que los ciudadanos Juan Manuel Teja Guerra, Rosa María de Los Ángeles Teja Guerra y José Fernando Teja Guerra, fundamentan su demanda con carácter de herederos, sin presentar titulo alguno que les acredite tal condición.
A su vez, la parte demandada consignó contratos de arrendamientos celebrado en fecha 03 de marzo de 2011, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el No 34, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria Pública, documento que es ampliamente valorado por éste Juzgado.
Aunado a ello, fue consignado por la representación judicial de la parte actora, certificado de solvencia de sucesiones y Planilla Sucesoral (F-32) expedido por el SENIAT, cursante a los folios que van del 166 al 170.
En el presente caso existe plena prueba a los autos que efectivamente los ciudadanos Juan Manuel Teja Guerra, Rosa María de Los Ángeles Teja Guerra y José Fernando Teja Guerra, actúan en su carácter de herederos de la Sucesión MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA, y del cual se desprende el derecho de propiedad que se atribuye sobre el inmueble objeto del presente juicio, así como riela en autos contratos suscritos entre la parte actora y el hoy demandado, siendo el último contrato suscrito en fecha tres (03) de marzo de 2011, cursante de los folios 19 al 25, del cual se desprende indudablemente la relación contractual que han mantenido las partes, relación siempre vinculada al bien inmueble objeto del presente juicio. Así se establece.
Es por lo anterior que este Tribunal debe necesariamente establecer que los ciudadanos Juan Manuel Teja Guerra, Rosa María de Los Ángeles Teja Guerra y José Fernando Teja Guerra, tienen la cualidad o legitimación en el presente proceso por lo tanto desecha la falta de cualidad. Así se establece.-
Establecido lo anterior, y vista la forma en que ha quedado trabada la presente litis, se debe hacer mención a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y en consecuencia quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Así las cosas, se evidencia de las actas que es que han existido sobre el inmueble objeto de litigio numerosos contratos de arrendamiento, desprendiéndose en los folios 91, 92, 93, 94, 95, 96, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 146, 147, 148, y que el primero de ellos fue suscrito en fecha 01 de mayo de 1975, el cual versa sobre el arrendamiento entre AGENCIAS RAYTLER y CERVECERIA NAIGUATA, el cual fue posteriormente cedido al ciudadano JUAN MANUEL TEJA, en fecha 30 de diciembre de 1983, y virtud de dicha cesión se celebró nuevo contrato de arrendamiento (folios 122 al 126) entre los ciudadanos MARIA ROSARIO GUERRA DE TEJA y MANUEL TEJA LLAMA y la misma sociedad mercantil CERVECERIA NAIGUATA, representada en ese acto por el ciudadano JOSE MARIA PREREZ FREIRE, titular de la cedula de identidad número V-6.181.155, coincidentemente parte demandada en la presente causa, donde se le da en arrendamiento el inmueble identificado con el número 120, ubicado entre las esquinas de Platanal a Candilito, Este 1, Avenida Urdaneta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inmueble cuyo desalojo es solicitado, por haber vencido el lapso de prorroga legal.
Riela en autos los referidos contratos, de donde se desprende la relación locativa que vincula a las partes sobre el bien objeto del presente juicio, instrumentos estos que al no haber sido impugnados, prueban plenamente la existencia de la relación arrendaticia en dichos períodos, que se aprecia conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
Asimismo, haciendo el análisis de la naturaleza del contrato, tenemos que, por una parte, los demandantes aducen que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, pero otro lado el demandado señala que la relación locativa se había indeterminado. Así las cosas, del acervo probatorio ex ante examinado, y considerando que los contratos de arrendamientos traídos a las actas que conforman el presente expediente no fueron impugnados por la parte actora, lo cual indudablemente conlleva a otorgarle el valor probatorio que de ellos se desprende, deduce este juzgador que las partes han estado vinculadas en una relación arrendaticia que data desde el año 1975 sin solución de continuidad, inicialmente pactada por el término fijo de un (1) año contado a partir del primero (1ro) de mayo de 1975.
Desde este punto de vista, a juicio de quien aquí juzga, no cabe dudas que las partes del presente litigio celebraron una serie de contratos de arrendamientos escritos en los cuales se señala que los mismos son a tiempo determinado, es decir, que este sentenciador puede apreciar que las partes en todos los contratos que obran en el expediente, manifestaron su voluntad de sujetarse a contratos a tiempo determinado, incluso el último contrato suscrito de fecha 3 de marzo de 2011, y así lo prevé en su cláusula Segunda el referido contrato.
Ahora bien, este sentenciador debe determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento que une a las partes, el cual en duración ha permanecido por más de 15 años. A tal efecto, dispone el artículo 1.580 del Código Civil: “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto…” El mismo artículo prevé dos excepciones cuando se trata de casas para habitarlas y de terrenos para desmontarlos y cultivarlos.
En ese sentido, el artículo 1.600 del mismo Código Civil señala: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Del análisis concatenado de los dos dispositivos se concluye, que al haberse mantenido una relación arrendaticia que rebasa los quince años, esta relación arrendaticia pasó a ser reglada como lo cita el legislador por las normas relativas a las relaciones sin determinación de tiempo.
Siendo el contrato de arrendamiento de naturaleza escrito a tiempo indeterminado y con una duración hasta hoy superior a los 40 años, si consideramos que se inició en el mes de Mayo de 1975, como se desprende del contrato de arrendamiento primigenio suscrito sobre el inmueble objeto de la demanda, el cual no fue impugnado por las partes, se concluye que la acción judicial idónea es la del Desalojo a tenor de lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” Así se determina.-
Del vencimiento de la prórroga legal alegado por la parte actora:
En el caso que ocupa la atención del Tribunal, siendo que en la cláusula SEGUNDA del documento suscrito en fecha 03 de marzo de 2011, las partes establecieron que el contrato tendría una duración de un año fijo no prorrogable, desde el día 01 de enero de 2011 hasta el día 31 de diciembre de 2011, señalando a su vez que a su vencimiento comenzaría a correr la prórroga legal prevista en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no cabe duda alguna que no era necesaria la notificación o desahucio a la parte demandada pues en este caso opera el aforismo dies cedit, según el cual, el día interpela por el hombre y que está consagrado en el artículo 1.599 del Código Civil. En consecuencia, a partir del día 01 de enero de 2012, comenzó a transcurrir la prórroga legal a favor de la parte demandada. Dicha prórroga culminaba el día 31 de diciembre de 2014. ASI SE ESTABLECE.-
Ahora bien, de las actas procesales que conforman el expediente y de los propios alegatos de las partes, este Juzgador observa que al vencimiento del último contrato suscrito por las partes el cual riela en autos, folios 16 al 25, la parte demandada continuó poseyendo el inmueble objeto del contrato locativo, e incluso continuó pagando el canon de arrendamiento, tal y como se evidencia de los recibos de pago consignados en copia simple., razón por la cual, la demandada afirma que en el presente caso operó la tácita reconducción de la relación arrendaticia y mutó la naturaleza jurídico temporal del contrato.
Sobre este aspecto, el tratadista Emilio Calvo Baca, en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato para que pueda existir la presunción de renovación. Significa que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra)
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo que sigue:
“…esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes no accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que vencido el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.”
Es claro, conforme a los criterios tanto doctrinario como jurisprudencial trascritos, que la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configuran la tácita reconducción, sin embargo, no está determinado con cuanto tiempo cuanto el arrendador para interponer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y así evitar la reconducción del contrato en uno sin determinación de tiempo.
En este sentido, el autor Gilberto Guerrero Quintero sostiene que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla. (Obra citada: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello)
En el caso de marras, no consta a los autos elemento probatorio alguno que demuestre que la parte accionante efectuó algún acto para impedir que el arrendatario continuara ocupando el inmueble después de vencida la prórroga legal, si quiera alguna comunicación donde solicitara la entrega del inmueble o participara el vencimiento de la prórroga legal, tanto es así, que la presente demanda se interpone el 14 de agosto del 2015, vale decir, ocho (08) meses después de vencida la prórroga legal, estando en conocimiento la parte demandante que el arrendatario continuó “depositando en la cuenta bancaria donde siempre había realizado el respectivo pago del canon de arrendamiento”, tal como se desprende de los recibos de consignaciones traídos por la parte demandada con su escrito de contestación, por lo que este Juzgador considera que la inercia de la parte actora durante los ocho (08) meses siguientes al vencimiento de la prórroga legal, hizo que operara la tácita reconducción, deviniendo el contrato de arrendamiento en uno sin determinación de tiempo o a tiempo indeterminado, conforme al artículo 1.614 del Código Civil. Por ello el Tribunal considera que, en el presente caso, el contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes cambió en cuanto a su naturaleza jurídico temporal, pasando de ser un contrato perfeccionado a tiempo determinado, a ser un contrato a tiempo indeterminado Y ASI SE ESTABLECE.
De la causal de cambio de uso del inmueble:
El apoderado judicial de la parte actora, alegó que uno de los hechos en que se fundamenta para solicitar el desalojo es el presunto cambio de uso del inmueble, cuestión que a la luz del literal “b” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos en contraversión con el contrato de arrendamiento, y siendo que de los autos se desprende en el folio 29 y su vuelto (ampliamente valorado) que existe plena prueba que el destino del inmueble era para el uso comercial (cláusula décima del contrato) haciéndolo extensivo a las actividades de Centro Hípico, motivo por el cual este Tribunal debe desechar el cambio de uso indicado. ASÍ SE ESTABLECE.-
De la causal de deterioro del inmueble:
Alega a su vez, la representación judicial de la parte actora que uno de los hechos en que se fundamenta para solicitar el desalojo es en los presuntos daños ocasionados al inmueble, cuestión que a la luz del literal “C” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, deben ser daños ocasionados por el arrendatario, y siendo que a los autos no existe plena prueba de la ocurrencia de esos presuntos daños, este Tribunal debe desechar dicho alegato de deterioro. ASÍ SE ESTABLECE.-
Habiendo quedado establecido en la presente decisión la existencia de un contrato de arrendamiento cuya duración se ha indeterminado, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos citar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a las que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).
4) Que por mandato del artículo 40 del decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, cuando se pretenda el desalojo de un local comercial la parte interesada debe encausar su pretensión de acuerdo a las causales taxativamente señaladas en dicho artículo.
5) Que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda.
6) que, en el presente caso, hubo un error al momento de fundamentar la pretensión de desalojo, ya que erradamente la parte actora solicita el desalojo del inmueble fundamentado dicha pretensión en los artículos 1; 10; 12; 33 y 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, cuando de autos se desprende que el objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes versa sobre un inmueble destinado al uso comercial, por lo que mal pudiese subsumirse la situación fáctica en el articulado que esgrime la parte demandante, pues de hacerlo así se estaría violentando el debido proceso y, por ende, se estaría violando el orden público.
7) Que como quiera que en el decurso del presente fallo quedó establecido que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, y que de conformidad con el artículo 40 de del decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, lo correcto, en todo caso era intentar una acción de desalojo fundamentando la misma en las causales establecidas en el artículo citado.
8) Que mal puede solicitarse el desalojo de un local comercial aduciendo para ello el incumplimiento del contrato en lo que se refiere a la entrega efectiva del inmueble dado en arrendamiento, pues esto evidencia una confusión en los mecanismos y/o acciones legales que otorga nuestro ordenamiento jurídico. En este orden de ideas, es oportuno indicar que la parte actora ha confundido sendas instituciones jurídicas, pues una acción es la que otorga la ley para solicitar el desalojo de un inmueble, y otra acción distinta es la que versa sobre la petición de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal. Ahora bien, es pertinente aclarar que aun cuando el efecto principal del desalojo y de cumplimiento de contrato por vencimiento del término es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, teniendo cada una de dichas acciones legales presupuestos de hecho diferentes.
A tal efecto, este Juzgador hace suyo lo contenido en la sentencia proferida por La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:
“...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.”
De acuerdo a las consideraciones anteriores, este Jurisdicente establece que la acción escogida por la parte actora, que lo fue la de desalojo por incumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, no resulta idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente inadmisible la demanda por ser contraria al orden público procesal, razón por la cual se declara inadmisible. ASI SE DECIDE. Al declararse la inadmisibilidad de la demanda, conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisiones Nros. 1.118 de fecha 22 de septiembre de 2004 y 684 de fecha 22 de octubre de 2008, debe forzosamente condenarse en costas procesales a la parte demandante, tal como se hará en el dispositivo del fallo.
- DISPOSITIVA –
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE LA ACCIÓN DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL incoada por los ciudadanos JUAN MANUEL TEJA GUERRA; ROSA MARÍA DE LOS ANGELES TEJA GUERRA y JOSÉ FERNANDO TEJA GUERRA, en contra del ciudadano JOSÉ MARÍA PÉREZ FREIRE, todos plenamente identificados en autos, y consecuentemente nulas todas las actuaciones efectuadas con ocasión al auto de admisión de la demanda.
SEGUNDO: De conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora a pagar las costas procesales al haber resultado vencida en la presente litis de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.Así se decide.
- PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE–
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTIÚN (21) DÍAS DEL MES DE MARZO DE DOS MIL DIECISIETE (2017). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
EL JUEZ,
ORLANDO LAGOS VILLAMIZAR
LA SECRETARIA,
LUZDARY JIMÉNEZ SILVA
En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA TITULAR,
LUZDARY JIMÉNEZ SILVA
