REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintiuno de noviembre de dos mil diecisiete
207º y 158º
PARTE DEMANDANTE: KEMIL EL LADEN MURAD, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.395.536.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: OSWALDO URDANETA BERMUDEZ, VICTOR RUBIO FAJARDO, VICTOR RUBIO PEREZ y VICTOR RUBIO MUÑOZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 9.704, 127.918, 142.031 y 2.528, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSE GREGORIO VOLCAN PARRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.085.989.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: IVAN JOSE AVENDAÑO MANEIRO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 171.131.
MOTIVO: Desalojo Local Comercial.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
ASUNTO: AP31-V-2017-000178.
I
ANTECEDENTES
Se inicio la presente causa mediante demanda de desalojo propuesta en fecha 24 de febrero de 2017, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento a este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que mediante auto dictado en fecha 10 de marzo de 2017, la admite y ordena su trámite conforme a las normas del procedimiento oral, establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidas como fueron las formalidades previstas en el Código de Procedimiento Civil en lo que respecta a la citación del demandado, y encontrándose las partes a derecho en el presente proceso, en fecha 24 de abril del año 2017, la representación judicial de la demandada presentó formal escrito de contestación a la demanda instaurada en su contra, y posteriormente en fecha 30 de mayo de 2017, llegada la oportunidad procesal para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar, la misma se efectuó con la asistencia de la representación judicial de ambas partes.
En fecha 30 de mayo del año 2017, se llevo a cabo la Audiencia Preliminar a la cual asistieron las representaciones judiciales de las partes, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 5 de junio del año 2017, este Tribunal fijó los hechos controvertidos.
En fecha 8 de junio de 2017, la representación judicial de la parte actora presentó formal escrito de promoción de pruebas, y en fecha 15 de junio del mismo año la representación judicial de la demandada presentó escrito de oposición a las pruebas presentada por la actora.
En fecha 8 de agosto del año 2017 se celebró la Audiencia o Debate Oral en la presente causa, con la asistencia de los abogados apoderados judiciales tanto de la parte actora y de la demandada, dictándose en esta oportunidad el dispositivo de la sentencia de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 26 de septiembre, siendo la oportunidad procesal para que fuese publicado el extenso de la sentencia conforme al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el mismo fue diferido por el lapso de treinta (30) días de despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del mismo texto procedimental.
II
DE LA COMPETENCIA
Pasa a continuación este Tribunal a revisar su competencia para conocer la presente solicitud, conforme a las observaciones siguientes:
La competencia consiste en la distribución del poder jurisdiccional entre los distintos Tribunales a los cuales se le asigna el conocimiento de determinados asuntos por disposición expresa de la Ley, cuya vinculación al derecho de defensa se encuentra contemplada en los numerales 3º y 4º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que a través de ella el justiciable es juzgado por su juez natural y competente, como expresión de la garantía de un debido proceso.
En tal sentido, el artículo 1º de la Resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, disponen:
Artículo 1: “Se modifica a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).
A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributaria (U.T.) al momento de la interposición del asunto.”. (Negrillas del Tribunal).
Conforme a la anterior disposición jurídica, corresponde a los Juzgados de Municipio conocer de todos los asuntos contenciosos cuta cuantía no exceda de las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.) y su equivalente en bolívares, para el momento de la interposición de la querella, y así se declara.-
III
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, el Tribunal entra al análisis del material probatorio ofrecido por las partes en litigio. Al respecto observa:
Pruebas de la Parte Demandante:
Con el escrito de formulación de la querella así como en el lapso probatorio, la parte demandante acompañó los siguientes documentos:
1.- Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 13 de marzo del año 2014, por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 24, Tomo 17, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, entre KEMIL EL LADEN MURAD, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.395.536 y JOSE GREGORIO VOLCAN PARRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.085.989; se admite para el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 ambos del Código Civil, por cuanto el mismo refleja la relación contractual entre las partes, y así se declara.-
2.- Notificación Notarial efectuada en fecha 3 de septiembre del año 2014, por la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, dejando constancia de lo actuado en el Libro Diario que se lleva en dicha Notaria; en la cual se procedió a hacerle entrega de la comunicación dirigida a JOSE GREGORIO VOLCAN PARRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.085.989, en la que se le informa que el 1º de febrero de año 2015 vencería el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 24, Tomo 17, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y que optativamente podría hacer uso de la prorroga legal de conformidad con la Ley; se admite para el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 ambos del Código Civil, por cuanto del mismo se desprende que el ciudadano JOSE GREGORIO VOLCAN PARRA, fue debidamente notificado del vencimiento del contrato suscrito con su arrendador y que podría hacer uso de la prorroga legal, y así se declara.-
3.- Carta suscrita por el ciudadano KEMIL EL LADEN MURAD, dirigida al ciudadano JOSE GREGORIO VOLCAN PARRA; se admite para el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 ambos del Código Civil, reputándolo el Tribunal como un documento privado capaz de evidenciar que el ciudadano JOSE GREGORIO VOLCAN PARRA, fue debidamente notificado del vencimiento del contrato suscrito con su arrendador y que podría hacer uso de la prorroga legal, y así se declara.-
4.- Documento de Propiedad del inmueble constituido por Un (1) Local Comercial identificado con el Nº 1, ubicado en la Planta Baja del Edificio “METROPOLITANO”, el cual se encuentra ubicado en la Parroquia San Juan, Calle Oeste 10, entre las Esquinas de Miranda y Puerto Escondido, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento Protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 24, Tomo 18, Protocolo Primero, en fecha 29 de octubre del año 2004, en el que figura como comprador el ciudadano KEMIL EL LADEN MURAD, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.395.536; este instrumento por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se admite para el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 ambos del Código Civil, por considerar que del mismo se desprende la propiedad sobre el inmueble objeto del presente litigio; y así se declara.-
Pruebas de la Parte Demandada:
En la etapa procesal correspondiente la representación judicial de la parte demandada no aportó pruebas a la presente causa, y así se establece.-
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:
El contrato en Venezuela constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado acto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico.
Siendo el contrato el resultado de la libre manifestación de voluntad de las partes contratantes e imperando en el derecho moderno el principio consensualista, es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades.
La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Mogollón Castillo, Jesús. Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, p 5).
El contrato es definido por nuestro Código Civil, en su artículo 1.133 como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
En este sentido, los contratos tienen como elementos esenciales para su validez el consentimiento, el objeto y la causa, así lo señala expresamente el artículo 1.141 del Código Civil.
Si aplicamos la noción del Contrato que recoge nuestra legislación civil, vemos que tiene connotación de imperium, al darle a la voluntad de las partes legítimamente manifestada, el valor efectivo, entre ellas, de una ley. Es decir, el Contrato es un mandato supra para Arrendador-Arrendatario, siempre y cuando no haya entre ellos la voluntad de revocarlo, que no pueden desconocer ni relajar en su esfera por simple rebeldía o contumacia. Su violación es como si se estuviera violando una ley, todo el poder coercitivo del Estado se impone para restaurar lo incumplido, aún con persecución patrimonial y hasta sucesoral, según el caso.
En el caso que nos ocupa, se trata del arrendamiento regido por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual tiene como objeto principal regular y controlar la relación entre las partes de un contrato de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, rigiendo las condiciones y procedimientos que envuelven a dicho contrato.
Se definen como “inmuebles destinados a uso comercial” aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que constituya una unidad inmobiliaria, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste e independientemente de que con tal actividad los arrendatarios generen lucro o no. Lo que importa es la naturaleza comercial de la actividad.
Llegado el momento para que este Tribunal fijara los límites de la controversia, el mismo se fijó que no es un asunto debatido la existencia de la relación arrendaticia, y que el asunto debatido se circunscribe a juzgar y determinar si se cumplen los supuestos para estimar la pretensión de desalojo que impetra la parte actora, fundamentada en el contrato, celebrado por las partes en fecha 13 de marzo de 2014, el cual tenía una duración de un (1) año contado a partir de la fecha del primero (1º) de febrero de dos mil catorce (2014), pudiendo ser prorrogado automáticamente por plazos iguales de un año a menos que alguna de las partes manifestare por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con treinta (30) días de anticipación.
Así las cosas, Considera este juzgador que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.
Probar en el proceso, no es más que una actividad de parte consistente en llevar a él, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados; de allí que constituyan única y exclusivamente objeto de pruebas, los hechos controvertidos. Al respecto, Ronsenberg expresa que “los hechos, son los acontecimientos y circunstancias concretas determinadas en el espacio y en el tiempo, pasados o presentes, del mundo exterior y de la vida anímica, humana, que el derecho objetivo ha convertido en presupuesto de un efecto jurídico”. De esta afirmación deducimos que, en el proceso, el tema u objeto de la prueba, son los hechos, los cuales se deben subsumir en las normas jurídicas que invoquen las partes como sustento de la tutela judicial que solicitan, para producir los efectos jurídicos perseguidos. Por otra parte, Jairo Parra Quijano, nos enseña que la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos.
Ahora bien, conforme a los alegatos esgrimidos por ambas partes en la causa, ha quedado plenamente sentado que la relación jurídica arrendaticia objeto de la demanda, no se encuentra controvertida por las partes, por lo que su existencia ha quedado expresamente establecida como un hecho cierto. En ese orden de ideas, quedó fuera del debate entre ambas partes la existencia o no de la falta de pago de cánones de arrendamiento. Asimismo, quedó sentado como punto controvertido la determinación y existencia de los presupuestos materiales que sirven de base para la estimación en derecho de la pretensión que ocupa a este juzgador, es decir la acción de Desalojo que fuera impetrada con base a un presunto vencimiento de la prórroga legal, con asidero legal en lo previsto en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ahora bien, ya analizados el material probatorio aportado por las partes al proceso, resulta necesario traer a colación lo previsto en literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; al ser esta el marco jurídico sobre el cual se ventila el presente proceso, y el cual establece:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
(omisis)…
g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”
Es decir, de la norma ut supra señalada, se desprenden un supuesto, en el cual procede el desalojo de un inmueble destinado a Uso Comercial, a saber cuando el contrato suscrito haya vencido, es decir que el tiempo sobre el cual se haya contratado se consuma en su totalidad, con lo cual y no habiendo prorroga o cualquier renovación se deberá considerar materializado tal presupuesto para con ello llevar a la conclusión lógica del desalojo; Ahora bien, y atendiendo tales elementos, se debe entender que el contrato objeto de aquella pretensión, debe configurarse como un contrato a tiempo determinado, lo cual permita concurrir junto con el presupuesto de no renovación o prórroga del mismo.
Ahora bien, del contrato objeto de la pretensión y que fuera reconocido por ambas partes, se observa que el mismo fue suscrito por éstas señalándose que su duración quedó estipulada por un (1) año fijo, contados a partir del 1º de febrero del año 2014; es decir y de una simple operación aritmética tales convenciones contenidas en el contrato tendrían vigencia hasta el 31 de enero del año 2015; es así que consta en los autos en original de la notificación practicada en fecha 3 de septiembre del año 2014 se traslado el funcionario autorizado por la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, y cuyas actuaciones quedaron anotadas en el Libro Diario llevado por dicha Notaría, que la parte actora notificó a la parte demandada que el contrato suscrito por ambos en fecha 13 de marzo del año 2014, por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 24, Tomo 17, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, no sería objeto de renovación y en tal sentido podría hacer uso de la prórroga legal.
Como corolario de lo antes expuesto y del resultado de la tarea probatoria cumplida por las partes en el presente juicio, así como de los requisitos exigidos por la ley, concluye este sentenciador que el demandante cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del siguiente tenor:
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Así como también lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil que establece lo siguiente:
Artículo 1354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
En este sentido, siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 del mismo texto legal, el cual señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”, es criterio de este juzgador que la arrendataria tiene la obligación de restituir a la arrendadora la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió, tal y como lo dispone el Artículo 1.594 del mismo texto legal que señala: “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”; encontrándose subsumida la presente acción dentro del supuesto a que se refiere el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su literal “g”, transcrito supra, evidenciándose en consecuencia, que la demanda debe prosperar en derecho, y así se decide.-
V
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de DESALOJO que incoara el ciudadano KEMIL EL LADEN MURAD, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.395.536, en contra del ciudadano JOSE GREGORIO VOLCAN PARRA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.085.989.
SEGUNDO: SE ORDENA la entrega material del inmueble constituido por Un Local Comercial distinguido con el Nº S-2, Anexo al Local 1-A, ubicado en Planta Baja del Edificio Teatro Metropolitano, situado en la Parroquia San Juan, Calle Oeste 10, entre las Esquinas de Puerto Escondido a Puente Nuevo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) más el cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, para hacer un total de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00), por concepto de indemnización por el uso del local comercial identificado en el particular Segundo del Dispositivo, desde la fecha 1º de febrero del año 2017, hasta la fecha de la efectiva entrega material definitiva del inmueble.
CUARTO: SE CONDENA en costas procesales a la parte demandada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dado, firmado y sellado en el Salón de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017).- Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,
ABG. JESÚS ENRIQUE PÉREZ PRESILIA
LA SECRETARIA,
ABG. JOHANA PADILLA RIVERA
En esta misma fecha, siendo las dos horas y once minutos de la tarde (02:11 p.m.) se publicó y registró la presente Sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el copiador de Sentencias llevado por este Tribunal, ello conforme lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
ABG. JOHANA PADILLA RIVERA
