REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA DE CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE: AP31-V-2016-000350
PARTE ACTORA: HABITACASA, ADMINISTARCIÓN DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES. C.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 06 de marzo de 1981, anotado bajo el N° 57 . Tomo 39-A Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARÍA MALDONADO PEREZ y MARIO FIGARELLA ROSSI, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 19.295 y 23.099, respectivamente..
PARTE DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS MEDIA LUNA.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: WALFREDO BLANCO PEREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.773.
MOTIVO: NULIDAD DE SOLICITUD DE NOTIFICACIÓN
I
DE LA NARRATIVA
En fecha 25 de Abril de 2016 la parte actora presento escrito libelar, y alegó lo siguiente:
-Que su representada demanda a la Comunidad de Copropietarios que integra el condominio en la acción de nulidad absoluta de asamblea por vicios en la convocatoria.
-Que el fundamento principal de la demanda es que en fecha 07/03/2016, los demandados introdujeron ante la Notaria Pública Tercero del Municipio Sucre del Estado Miranda, solicitud de notificación a su mandante: HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES C.A., la cual fue practicada por la notaria el día 08/03/2016.
-Que dicha notificación hacía saber a su representada la decisión de no renovar el contrato de mandato suscrito por la administradora cuya fecha de terminación es el 28 de Junio de 2016, dando por terminado el referido contrato suscrito con su representada.
-Que se deja constancia que la notificación se esta realizando no con Noventa (90) días como lo señala la cláusula segunda del referido contrato, sino con Ciento Doce (112) días de anticipación de la terminación del contrato.
-Que en fecha 15 de marzo de 2016, su representada recibe un telegrama, mediante el cual se le informa la decisión irrevocable de no renovar el contrato de mandato suscrito con su representada.
-Que el 05 de abril de 2016, se recibe una comunicación de fecha 01 de abril de 2016, suscrita por todos los miembros de la Junta de Condominio de las Residencias Media Luna, informándoles que en la Asamblea Extraordinaria de Co-propietarios designaron la Corporación Molina Rincón. C.A., como nueva administradora de Residencias Media Luna y decidieron la disolución anticipada de su contrato de mandato, que vence el 28 de junio de 2016., y que serían indemnizados por los próximos tres (3) meses subsiguientes, por concepto de honorarios profesionales, tal como lo establece la cláusula tercera del contrato. Asimismo le informaron que a partir de la presente notificación comienza a correr el lapso de Treinta (30) días continuos, establecidos en la cláusula cuarta del contrato, a los fines que le sea presentado el respectivo finiquito de administración.
-Que se dio por terminado el contrato de administración sin haberse dado cumplimiento a los requisitos exigidos por la Ley de propiedad horizontal, artículo 18, letra b.
-Que la facultad de destitución solo la tiene la Asamblea de Co-propietarios y en ningún caso la Junta de Condominio
-Que en ningún momento se propuso en la convocatoria a la Asamblea de Co-propietarios de Residencias Media Luna, la destitución del Administrados Habitacasa, violando la referida Ley de Propiedad Horizontal.
-Que dicha notificación resulta extemporánea, pues tiene fecha de 01 de abril de 2016, y es recibida por nuestra mandante el 05 de abril de 2016 y que da como resultado que el contrato de administración se haya renovado o producido la tácita reconducción.
-Que el soporte normativo de la acción la van a derivar en el artículo 18 letra b, de la Ley de Propiedad Horizontal y en los artículos 1.3 46 y 1.352 del Código Civil.
-Que solicitan decrete Medida Innominada sobre los haberes de Residencias Media Luna en posesión de su poderdante que no excedan o sean de una inferior cuantía a la tácita reconducción, designándola depositaria de los mismos, con el objeto de garantizar las resultas del presente procedimiento.
-Que demandan a la JUNTA DE CONDOMINIO y a la COMUNIDAD DE CO-PROPIETARIO9S DE LAS RESIDENCIAS MEDIA LUNA, en la persona de su presidente ciudadano TOMAS ALBERTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, por Nulidad de la solicitud de notificación de fecha 07 de marzo de 2016 y por la Extemporaneidad de la notificación fecha 01 de abril de 2016.
-Que solicitan sean declaradas Con Lugar la demanda de Nulidad por solicitud de la notificación de fecha 07 de marzo de 2016.., la Extemporaneidad de la notificación de fecha 01 de abril de 2016 y la tácita reconducción del contrato de mandato de administración suscrito entre HABITACASA, ADMINISTARCIÓN DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES. C.A., de las Residencias Media Luna, suscrito en fecha 28 de junio de 2006.
-Que estiman la demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL NOVENTA Y OCHO BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 495.098,40), equivalentes a (2.797,16 U.T ).
-Que la parte actora acompaño a su libelo de demanda con:
-Marcado con la letra “A”. Poder donde acredita su representación.
-Marcado con la letra “B”. Contrato autenticado de fecha 28 de junio de 2006.
- Marcado con la letra “C”. Copia de la solicitud de notificación de los demandados a nuestra mandante, efectuada por la Notaria Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda.
-Marcada con la letra “D”. Telegrama enviado por los demandados a su poderdante en fecha 15 de marzo de 2016.
-Marcada con la letra “E”. Correspondencia de fecha 1 de abril de 2016 remitida por los demandados y recibida por su mandante en fecha 5 de abril de 2016.
-Marcada con la letra “F”. Convocatoria de Asamblea de Propietarios de Residencias Media Luna, publicada en el Diario El Nacional el día 15 de marzo de 2016.
En fecha 26 de septiembre de 2016, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada, JUNTA DE CONDOMINIO y a la COMUNIDAD DE CO-PROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS MEDIA LUNA, en la persona de su presidente ciudadano TOMAS ALBERTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 17.853.789.
En fecha 28 de septiembre de 2016, comparece el apoderado judicial de la parte demandante a fin de consignar los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa.
El 19 de octubre de 2016, el Alguacil titular de la Coordinación de Alguacilazgo, consigna Boleta de Citación debidamente firmada por la parte demandada.
El 14 de noviembre de 2016, la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, presentó escrito mediante el cual:
- Dió contestación a la demanda. Opuso la inepta acumulación de acciones y la falta de cualidad de la parte actora para intentar la acción propuesta y la caducidad de la acción. Así mismo propuso Reconvención
El 08 de Diciembre de 2016, se admitió la Reconvención propuesta y se ordenó citar mediante Boleta a la parte actora reconvenida.
En fecha 04 de abril de 2017, la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención mediante escrito en el cual negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta, la afirmación hecha por la demandada reconviniente, de que su poderdante se haya apropiado de los haberes de la comunidad, así como también la exagerada estimación de la reconvención. Negó además que exista inepta acumulación de acciones, la falta de cualidad de su patrocinante, que la acción de nulidad ejercida por su mandante haya caducado, y, que no haya operado la tacita reconducción de contrato de mandato suscrito entre ambas partes.
El 17 de abril de 2017, la parte demandada consignó escrito de pruebas, en la reconvención.
El 25 de abril de 2017 la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
El 09 de mayo de 2016, el apoderado de la parte actora impugnó las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente en lo que se refiere a todos y cada uno de los papeles y fotocopias sin valor probatorio alguno.
El 24 de mayo de 2016, la parte demandada reconviniente, solicitó computo y solicito se desestime el escrito presentado por la parte actora, mediante el cual de manera extemporánea impugna instrumentos originales y copias presentadas por esa representación y consignó copia certificada en el cual se expresa que el documento del reglamento del condominio se encuentra agregado al Cuaderno de Comprobantes.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, pasa hacerlo este Tribunal y para ello se observa:
II
DE LA RECONVENCION PROPUESTA:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación de la parte demandada, abogado GUALFREDO BLANCO PEREZ, presentó escrito mediante el cual RECONVINO a la parte actora alegando que:
- En fecha 28 de junio de 2006, la Presidenta del Condominio Residencias Media Luna suscribió un contrato de mandato con el representante de la sociedad mercantil HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES C.A con vigencia hasta el 08 de marzo de 2016, fecha en la que se le notificó de la no renovación del mismo.
- Que del referido contrato en sus cláusulas SEGUNDA, TERCERA Y CUARTA, se establece lo concerniente a vigencia y resolución del mismo. Que de esas cláusulas se evidencia que la formalidad establecida para la notificación de voluntad de los contratantes de dar por terminado el contrato o de no renovarlos, es que esa notificación se haga por escrito y por lo menos con noventa (90) días de anticipación a su vencimiento o a la fecha en que unilateralmente una de las partes decida dar por terminado el contrato.
- Que ambas partes están contestes en que efectivamente, se notificó a la actora reconvenida, con más de noventa (90) días de antelación al vencimiento del contrato, la no renovación del mismo.-
- Que la actora reconvenida admitió en su libelo de demanda, que tiene en su poder una importante suma de dinero que le pertenece a la comunidad de propietarios.
Estimó el valor de su reconvención en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) que equivalen a 2.824,86 unidades tributarias.
Admitida la reconvención, en fecha 04 de abril de 2017, el apoderado judicial de la parte actora abogados MARIA MALDONADO PEREZ Y MARIO FIGARELLA, dio contestación a la misma en los siguientes términos:
- Negaron, rechazaron y contradijeron la reconvención propuesta, alegando que si es cierto que existe un contrato de mandato de administración suscrito entre las partes y autenticado en fecha 28 de junio de 2006, no es menos cierto que existe una Ley que regula las situaciones que las partes no hayan previsto en sus relaciones contractuales, como es la Ley de Propiedad Horizontal, la cual regula las relaciones entre los condóminos y entre éstos y terceros. Como es el caso, concreto de su representada, en su condición de administradora de las Residencias Media Luna, a quien le ha sido revocado el mandato de administración en violación a lo dispuesto en el artículo 18 de la referida Ley.-
- Que la referida revocatoria se efectuó por decisión tomada por la Junta de Condominio de las Residencias Media Luna, en fecha 08 de marzo de 2016, sin haberse llevado a cabo la Asamblea de Propietarios , quienes son los facultados para revocar o no al administrador.
- Que lo único que puede hacer la Junta de Condominio es proponer como punto a tratar en una Asamblea de Propietarios, la destitución o no del administrador, con la votación de la mayoría de los co-propietarios.
- Que fue en fecha 28 de marzo de 2016, es decir, veinte (20) días después de habérsele notificado a su representada su destitución, cuando se llevó a cabo la celebración de la Asamblea Extraordinaria de Propietarios de Residencias Media Luna.
Negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante se haya apropiado de los haberes de la comunidad de propietarios.
- Negaron, rechazaron y contradijeron que exista la inepta acumulación prohibida, ya que del libelo de demanda se puede deducir que la acción propuesta es la nulidad de una notificación realizada por la Junta de Condominio de las Residencias Media Luna, de revocar el mandato de administración de su representada y no una acción de nulidad de asamblea.
- Negaron, rechazaron y contradijeron el alegato de falta de cualidad de su mandante, porque si bien es cierto, no posee la cualidad de propietaria en el Condominio de Residencias Media Luna, no es menos cierto que es la afectada por la decisión cuya nulidad se pretende.
- Negaron, rechazaron y contradijeron la caducidad de la acción intentada por su representada por cuanto la misma tiene un término de caducidad de cinco (5) años.
- Negaron, rechazaron y contradijeron que no haya operado a favor de su representada la tácita reconducción del contrato de mandato por cuanto al momento de notificación de destitución de la Administradora, no se había llevado a cabo la Asamblea de Co-propietarios que establece la Ley.
En fecha 17 de abril de 2017 el apoderado de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas en el cual:
Promovió en copia simple contrato de mandato celebrado entre las partes.
Promovió Recibos de Condominio emanados de la demandante reconvenida, librados en marzo de 2016.
Siendo la oportunidad procesal para el pronunciamiento previo a la sentencia de mérito, acerca de la reconvención propuesta, pasa hacerlo este Tribunal y para ello observa:
Establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil:
“Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos…
Pues bien, la reconvención es un mecanismo establecido por el legislador, a través del cual la parte demandada puede iniciar un juicio independiente del juicio originario para hacer peticiones contra de la parte actora.
La reconvención por ser una acción autónoma, debe reunir los mismos requisitos de procedencia establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
En ese sentido, se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 10/12/2009, expediente N° 08-0638, donde dejó establecido:
Para esta Sala, desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición
Pues bien, del libelo de demanda de reconvención este sentenciador puede observar que la parte demandada reconviniente en su escrito, dedica un capítulo que denominó “LOS HECHOS”, en ese capítulo procedió a señalar que su representada suscribió un contrato de mandato para la administración de un condominio, el cual entró en vigencia en fecha 28/06/2006 y culminó en fecha 08/03/2016.
Más adelante procede a señalar el contenido de las cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta del referido contrato de mandato, referidas a la duración, y terminación del mismo. Así como las obligaciones que nacen para cada una de las partes contratantes, con la terminación del contrato.
En ese sentido expresa la parte demandada reconviniente que para la actora reconvenida con la terminación del contrato de mandato, surgió la obligación de presentar el correspondiente finiquito de administración. Señalando además que la actora reconvenida ha admitido que tiene en su poder una importante suma de dinero que le pertenece a la comunidad de propietarios y en razón de ello procede a reconvenirla.
Tal aseveración debe ser probada por la parte demandada reconviniente.
Pues bien, la parte demandada reconviniente, como se puede observar de su escrito de reconvención, no acompañó prueba alguna tendente a demostrar que ciertamente la actora reconvenida tenga en su poder cantidades de dinero pertenecientes a la Comunidad de Propietarios.
Fue durante el lapso probatorio que procedió a consignar tres (3) recibos de condominio en copia simple, los cuales fueron impugnados por su adversario.
A ese respecto, este sentenciador observa que:
Ha sido jurisprudencia reiterada y pacífica el criterio establecido respecto de la copia fotostática de un documento privado simple, en cuanto que carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues, solamente prevé las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario dentro de las oportunidades procesales prevista en la nuestra norma adjetiva, ya que si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte.
En el presente caso, las copias fotostáticas simples en que la parte demandada reconviniente pretende fundamentar su contra demanda, fueron consignadas con el escrito de promoción de pruebas y las mismas fueron impugnadas por su contra parte, lo cual sin duda alguna enerva el valor probatorio de tales recibos de condominio.
Por lo tanto, considera quien aquí decide que la parte demandada reconviniente no logró demostrar durante la secuela del proceso, los alegatos en que fundamentó su reconvención y así se decide.
En tal sentido, al haberse desechado el único medio probatorio acompañado por la parte demandada reconviniente a su escrito de reconvención, no cabe dudas que la reconvención propuesta es a todas luces improcedente y así será declarado en el dispositivo del presente fallo.-
III
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada opuso la Inepta Acumulación de acciones o acumulación prohibida.
Alegando que se pretende demandar la nulidad de la sesión de la Junta de Condominio de fecha 03 de marzo de 2016 o la asamblea extraordinaria de fecha 28 de marzo de 2016 y a la vez la nulidad de la solicitud de notificación.
Señala en ese sentido, que la presente demanda fue admitida por el procedimiento ordinario y que la acción de nulidad de asamblea debe sustanciarse por los trámites establecidos para el procedimiento breve.
A ese respecto, este Tribunal observa:
Del auto de admisión de fecha 26 de septiembre de 2016, se evidencia que se ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera en el lapso de veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda. Es decir, se tramitó por el procedimiento ordinario, con vista a la petición de la parte actora.
De igual manera, del petitorio de parte actora en su escrito libelar se observa:
“…PETITORIO
Por las razones y consideraciones expuestas concurrimos a la competente autoridad del Tribunal para demandar, como en efecto demandamos a la JUNTA DE CONDOMINIO y a la COMUNIAD DE PROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS MEDIA LUNA, en la persona del Presidente ciudadano TOMAS ALBERTO SANCHEZ RODRIGUEZ… por NULIDAD DE LA SOLICITUD DE NOTIFICACIÓN DE FECHA SIETE (07) DE MARZO DE 2016, practicada en fecha ocho (08) del mismo mes y año…”
Por lo tanto, se infiere que la demanda incoada es por NULIDAD DE LA SOLICITUD DE NOTIFICACION, es decir, no se demanda en el presente caso, la Nulidad de las asambleas celebradas y a que hace referencia la parte demandada.
En consecuencia, no existe lugar a dudas que la demanda incoada es por NULIDAD DE SOLICITUD DE NOTIFICACION, practicada por la Notaría Pública Tercera de Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 08 de marzo de 2016, cuyo trámite establecido en la Ley, es el procedimiento ordinario, tal y como se ha ventilado a lo largo de este proceso.
De igual manera, se evidencia que el motivo de la demanda es “NULIDAD DE SOLICITUD DE NOTIFICACION”.
Por lo tanto, ha quedado claramente establecido en autos, durante todo el proceso, que la demanda incoada y además sustanciada por este Tribunal es la de NULIDAD DE SOLICITUD DE NOTIFICACION”, conforme a las previsiones establecidas en el procedimiento ordinario previsto en nuestra norma adjetiva.-
Por lo tanto, ese alegato de inepta acumulación formulado por la parte demandada es improcedente , y así se decide.
IV
Ahora bien, en el escrito de contestación de demanda, la parte demandada opuso la falta de cualidad de la parte actora para intentar la nulidad de la decisión de la Junta de Condominio de fecha 03 de marzo de 2016.
A ese respecto, este Tribunal observa que en el punto que antecede de ésta motiva, se dejó claramente establecido que la pretensión incoada por la parte actora es la NULIDAD DE SOLICITUD DE NOTIFICACIÓN practicada mediante Notario Público en fecha 08 de marzo de 2016.
No obstante, considera menester este Tribunal, traer a colación, un criterio pacífico y reiterado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 11 de marzo de 2016, expediente 15-588, mediante el cual se ha dejado establecido:
“En interpretación de las normas precedentemente transcritas, esta Sala ha indicado que la falta de cualidad constituye una defensa de fondo que puede ser opuesta o no por el demandado, y que, por tanto, de no ser alegada, puede ser suplida o advertida de oficio por el Juez. (Ver, entre otras, Sent. 668/15, caso: Pedro Pérez Alzurutt).
Asimismo, esta Sala Constitucional a través de la sentencia N°507/05, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas, en el expediente N° 05-0656, dejó asentado lo siguiente:
“(…) Ahora bien, la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”.
De modo que conforme al criterio jurisprudencial reiterado y parcialmente transcrito, para demandar en un proceso y ser demandado, se requiere tener cualidad o interés para intentar y sostener el juicio, teniendo en cuenta que la cualidad está referida a la titularidad de un derecho o de una obligación, y el interés al derecho de acción.
De modo tal pues que, la cualidad, vista por la doctrina, es el derecho para ejercitar determinada acción. Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público, con validez autónoma puesta al servicio de un interés general que la composición de la litis.
De manera pues, basta en principio para tener cualidad, al afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera: Toda persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa) y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés en nombre propio, tiene a su vez, cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).
Así tenemos que, el interés según la doctrina, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, lazo del cual se pueden derivar acciones. No es procedente, entonces, oponer a la acción intentada, la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hacer valer en el proceso, sino que consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.
Pues bien, en el presente caso, con ocasión a la falta de cualidad opuesta por la parte demandada, lo que se debe revisar es si la parte actora tiene cualidad para intentar la presente demanda y en ese sentido se observa que de acuerdo a lo establecido por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, basta solo con que el actor se diga titular de un derecho.
En ese sentido, este Tribunal sin entrar a pronunciarse respecto del fondo de lo debatido, observa que la demanda incoada es por NULIDAD DE SOLICITUD DE NOTIFICACION de no renovación de contrato. Y que dicha notificación va dirigida a la actora en este proceso, ADMINISTRADORA HABITACASA C.A.
Por lo tanto, quien se presenta como parte actora en este proceso, si tiene el interés jurídico actual y en consecuencia, la cualidad para demandar, por cuanto la notificación cuya nulidad se pretende, le fue efectuada –precisamente-, a la administradora actora.-
Por esa razón considera quien aquí decide, que la parte actora Sociedad de Comercio HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES C.A, si tiene la facultad que se acredita para sostener este juicio, y así se decide.-
V
DEL FONDO DE LO CONTROVERTIDO
Como se dijo anteriormente, la parte actora demanda la Nulidad de la Notificación practicada por la Notaría Pública Tercera de Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 08 de marzo de 2016, mediante la cual, el ciudadano TOMAS ALBERTO SANCHEZ RODRIGUEZ en su carácter de Presidente de la de la Junta de Condominio de las Residencias Media Luna, le participa a la ADMINISTRADORA HABITACASA C.A, “…la decisión adoptada por la Junta de Condominio en sesión de fecha 3 de marzo de 2016, de NO RENOVAR el contrato de mandato suscrito con esa administradora cuya fecha de terminación fenece el 28 de junio de 2016, en consecuencia, damos POR TERMINADO el contrato de mandato suscrito en fecha 28 de junio de 2006, por ante la Notaría Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedó inserto bajo el N° 52, Tomo 9 del libro de autenticaciones llevado por esa Notaría…”.-
Alegando que tal notificación es nula, por cuanto la misma se contrae a participar a la actora de una decisión de no renovación de contrato de mandato, tomada por la Junta de Condominio co-demandada, sin las formalidades que establece la Ley, para la toma de este tipo de decisiones.
La parte actora acompañó a su libelo de demanda los siguientes recaudos:
* Marcado “A”, instrumento poder que acredita su representación, el cual no fue tachado, desconocido ni impugnado, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme a las estipulaciones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
* Marcado “B” copia simple del contrato de mandato suscrito entre las partes en fecha 28 de junio de 2006. Dicha copia no fue tachada, impugnada ni desconocida por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por el contrario, aceptaron y reconocieron la existencia de dicho contrato, por lo que este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio.
* Marcado “C” Copia simple de solicitud de Notificación presentada por ante Notaría. Este instrumento tampoco fue desconocido, tachado ni impugnado por la parte demandada para el momento de su comparecencia a dar contestación a la demanda, por lo tanto debe atribuírsele pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
* Marcado “D” Telegrama enviado por la parte demandada en fecha 15 de marzo de 2016. Dicho documento no fue tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio.
* Marcado “E” Correspondencia enviada por los demandados en fecha 01 de abril de 2016 y recibida en las oficinas de la actora el 05 de abril de 2016.
* Marcado “F” Copia de publicación en el Diario El Nacional de fecha 15 de marzo de 2016, de Convocatoria de Asamblea de Propietarios de las Residencias Media Luna. Dicha copia no fue tachada, desconocida ni impugnada, por lo tanto, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, se limitó a oponer una serie de defensas previas, las cuales ya fueron decididas y desechadas todas por este Tribunal.
Respecto al fondo de la demanda alegó que existe entre las partes un contrato de mandato, el cual reguló sus relaciones desde el 28 de junio de 2006, hasta la notificación de no renovación del mismo, lo cual se verificó el 08 de marzo de 2016, y que en el referido contrato se estipuló lo concerniente a la vigencia y resolución del mismo. Que en ese sentido, las cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta, establecen la duración y la forma de su terminación.
Alegando además que para la terminación de manera unilateral del contrato de mandato solo bastaba con una notificación por escrito, con noventa (90) días de anticipación.
Para demostrar sus alegatos, acompañó a su escrito de contestación:
* Poder que acredita su representación, el cual no fue tachado, desconocido ni impugnado, por lo que este Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye pleno valor probatorio.
Asimismo, durante el lapso probatorio, la parte demandada junto con su escrito de promoción de pruebas consignó:
* Originales de comunicaciones misivas emanas de sus patrocinados y recibidos por HABITACASA, ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES. C.A., marcadas con las letras “C”, “D”, “E”, “F” , “G”, “H”, “I” y “J”., Copias certificadas marcadas con las letras “K”; “L”; “M”;”N”, contentivas de Actas de Asambleas de Propietarios de Residencias Media Luna.
* Original marcado con la letra “O”, relativo a la notificación realizada por la Notaria Pública Tercero de Municipio del Municipio Sucre del Estado Miranda.
* Original marcada con la letra “P”, contentivo de la notificación, realizada por medio de telegrama con acuse de recibo, mediante la cual se notifica a la parte actora la no renovación del contrato de mandato. Marcada con la letra “Q”, repuesta de correo electrónico de la administradora reconociendo que ha recibido de la Junta de condominio la notificación donde se le informa de la no renovación del contrato.
Los documentos marcado “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N”, fueron impugnados por la representación de la parte actora mediante escrito de fecha 09 de mayo de 2017, pero no insistió en su impugnación ni dio impulso al procedimiento establecido en la norma adjetiva para hacer valer su mecanismo, por lo tanto, este Tribunal desecha tales impugnaciones y en consecuencia, se otorga valor probatorio a las documentales acompañadas por la parte demandada a su escrito de promoción de pruebas.-
Ahora bien, como ya se ha dicho la parte actora pretende la Nulidad de la Notificación practicada por la Notaría Pública Tercera de Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 08 de marzo de 2016, mediante la cual, el ciudadano TOMAS ALBERTO SANCHEZ RODRIGUEZ en su carácter de Presidente de la de la Junta de Condominio de las Residencias Media Luna, le participa a la ADMINISTRADORA HABITACASA C.A, la decisión adoptada por la Junta de Condominio en sesión de fecha 3 de marzo de 2016, de NO RENOVAR el contrato de mandato. Por cuanto, esa decisión fue tomada únicamente por la Junta de Condominio, sin haberse convocado previamente una Asamblea de Co-propietarios.
Alegando además que la Junta de Condominio no es la facultada para proceder a la destitución del Administrador sin que se haya llegado a un acuerdo mayoritario a través de una Asamblea de Propietarios.
A ese respecto, este sentenciador observa:
Cursa a los folios 121 al 144 del presente expediente, documento de condominio, traído a los autos por la representación de la parte demandada, en el cual puede leerse en el “CAPITULO VEINTE Y DOS (22): ADMINISTRACION”, lo que de seguidas se transcribe:
“…Los propietarios si lo desean se reunirán en Asamblea y por votación secreta a proposición de cualquiera de ellos, se procederá a la elección o ratificación del Administrador y acordarán todo lo relativo a la Administración que no esté previsto en este documento…”
Pues bien, obsérvese que de conformidad con el Documento de Condominio de las Residencias Media Luna, todo lo relativo a la administración, deberá ser decidido por votación secreta en Asamblea.
De igual manera, el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
“La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios. En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato. El administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38. El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio”
Pues bien, indudablemente la facultad para designar, elegir y revocar a los Administradores, le está dada, de acuerdo a lo previsto en la Ley especial que rige la materia, a la Asamblea de Copropietarios, en ningún caso a la Junta de Condominio.
Por lo tanto, tal destitución efectuada por la Junta de Condominio a la Administradora, es totalmente ilegal e improcedente, porque va en contravención a lo establecido en la Ley Especial que rige la materia y en el Documento de Condominio de las residencias Media Luna, , siendo éstas normativas las que rigen los requisitos y los procedimientos a seguir en los casos como el que ahora nos ocupa, y tales exigencias, requisitos y formalidades son inherentes a la comunidad de propietario por mandato expreso de los artículos 19, de la Ley de Propiedad Horizontal y los transcritos del Documento de Condominio.-
De tal manera, que al comprobarse la inexistencia del cumplimiento de las formalidades exigidas por la ley para la validez de la decisión de destituir a la Administradora, la Notificación practicada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, mediante la cual hizo saber a la actora en este proceso, la decisión tomada en fecha 03/03/2016 por la Junta de Condominio de las Residencias Media Luna de No Renovar el contrato de mandato suscrito entre las partes, esta viciada de Nulidad, por cuanto el acto que dio origen a la referida notificación, no es el estipulado en la normativa legal que rige la materia.
De modo que, una notificación que nace de una decisión tomada en contravención con las normas que rigen la materia, en este caso, la Ley de Propiedad Horizontal, no puede tener validez alguna porque se trata de un acto que ya nació viciado, por cuanto lo que lo originó no es legal.
Por lo tanto, al no haberse tomado la decisión de destitución de la Administradora actora en este proceso, de acuerdo a los parámetros y lineamientos establecidos en la Ley, esa decisión se encuentra viciada de nulidad y por lo tanto, el acto que notifica de la misma también.-
De igual manera, la notificación efectuada en fecha 01/04/2016, mediante la cual se participa la celebración de una asamblea de co-propietarios en fecha 28/03/2016, es a todas luces extemporánea, de conformidad con lo previsto en el contrato de mandato que establece que la manifestación de cualquiera de las partes contratantes de dar por terminado el contrato, deberá hacerse por lo menos con Noventa (90) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término inicialmente convenido o de una de sus prórrogas.-
Pues bien, la fecha inicial del contrato que rige las relaciones de las partes intervinientes en este proceso es el 28/06/2006, por lo tanto, la notificación de la voluntad de no renovarlo debía verificarse el 28/03/2016, con las formalidades que establece la Ley que rige la materia, y así se decide.-
De modo que, al declararse la Nulidad de la Notificación practicada en fecha 08/03/2016, tal como será declarado en el dispositivo del presente fallo, debe entenderse que es inexistente la destitución de la Administradora, actora en este proceso, por tratarse de un acto irrito e ilegal, viciado de nulidad y como consecuencia de ello, la actora en este proceso, debe seguir en sus funciones de Administradora de las Residencias Media Luna, hasta tanto se convoque en su oportunidad legal y de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, una Asamblea de Propietarios con las formalidades de Ley y se tome la decisión correspondiente.-
Por lo tanto, la referida Notificación practicada en fecha 08/03/2016, adolece de evidentes vicios, que la hacen Nula, lo cual permite afirmar que es procedente la acción propuesta, y así se decide.
Por todas las razones expuestas, este Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: Sin LUGAR la RECONVENCION propuesta por la parte demandada.-
SEGUNDO: SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD de parte actora para sostener este juicio, opuesta por la parte demandada
TERCERO: CON LUGAR la demanda incoada por la Sociedad de Comercio HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES C.A contra la JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS MEDIA LUNA
CUARTO: La NULIDAD DE LA NOTIFICACION practicada en fecha 08/03/2016 por la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda y como consecuencia de ello, la tácita reconducción del contrato de mandato de administración que rige las relaciones de las partes en este proceso.
QUINTO: Se CONDENA en costas del proceso a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la litis
PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.- En Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de Octubre de dos mil diecisiete (2017). AÑOS. 207° de la Independencia y 158° de la federación.-
EL JUEZ,
DR. JOSÉ GREGORIO VIANA LA SECRETARIA,
ABOG. ENEIDA VASQUEZ
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m, se registró y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,
ABOG. ENEIDA VASQUEZ
AP31-V-2016-000350
