REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veinte de noviembre de dos mil diecisiete
207º y 158º
ASUNTO : AP31-V-2016-000737
PARTE DEMANDANTE: RAIZA FÁTIMA SÁNCHEZ DE LARA, titular de la cédula de identidad Nº V-6.967.016; representada judicialmente por el abogado Aníbal José Lairet Vidal, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.882.
PARTE DEMANDADA: MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA, titular de la cédula de identidad Nº V-3.810.038, asistido judicialmente por la abogada Aura Angelina Basalo Besson, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 76.796.
MOTIVO: DEMANDA DE DESALOJO (LOCAL DE USO COMERCIAL).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada en fecha 21 de julio de 2016 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, por el abogado Aníbal José Lairet Vidal, antes identificado, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana RAIZA FÁTIMA SÁNCHEZ DE LARA, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Órgano Jurisdiccional, previa distribución.
El 26 de julio de 2016, este Tribunal admitió la demanda bajo los trámites del procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por aplicación del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y, en consecuencia, ordenó el emplazamiento del ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA para que diera contestación a la demanda.
El 1º de agosto de 2017, el ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA, antes identificado, asistido por la abogada Aura Angelina Basalo Besson, presentó escrito de contestación a la demanda.
El 10 de agosto de 2017, se celebró la audiencia preliminar a que alude el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, a la cual acudió únicamente la representación judicial de la parte actora.
El 18 de septiembre de 2017, este Tribunal fijó los hechos controvertidos en la presente causa e informó acerca de la apertura del lapso probatorio.
El 27 de septiembre de 2017, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, el cual fue declarado inadmisible por auto de fecha 2 de octubre de 2017, al haber sido consignado fuera del lapso para promover. En ese mismo auto, el Tribunal fijó la oportunidad en que habría de celebrarse el debate oral, para el vigésimo quinto día de despacho siguiente.
El 6 de octubre de 2017, la parte demandada promovió pruebas, sin embargo, mediante auto del día 9 de ese mismo mes y año, este Tribunal indicó que las pruebas presentadas habían sido consignadas extemporáneamente, razón por la cual se declaró su inadmisión.
El 16 de noviembre de 2017, se celebró el debate oral con la presencia e intervención de la parte actora, dejándose constancia de la incomparecencia de la parte demandada. Al finalizar el acto, el Tribunal dictó el dispositivo oral, conforme a la ley, declarando con lugar la demanda.
Siendo la etapa procesal para extender por escrito la sentencia definitiva, este Tribunal procede a cumplir su deber procesal en los siguientes términos:
I
DE LA DEMANDA
Sostuvo la representación judicial de la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
Que su representada, el 17 de diciembre de 2010, por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA, sobre un local destinado a actividad comercial distinguido con el número y letra P-24, ubicado en el Nivel 4 Plaza, del Centro Comercial El Valle, frente a la Plaza Bolívar y a la Iglesia El Valle, jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que el contrato, inicialmente, se fijó por el término de 6 meses contados a partir del 17 de diciembre de 2010, “prorrogándose por períodos iguales, todo de conformidad con las previsiones de la Cláusula Quinta…”; luego, en fecha 10 de abril de 2015, su representada, acompañada de la “Notaría Pública del Municipio Libertador del Distrito Capital”, notificó al ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA que su contrato vencía el “17 de junio de 2015”, por lo que a partir de entonces haría uso de la prórroga legal, la cual, en su caso, era de 1 año; de modo que debía entregar el inmueble “libre de bienes y personas” el 17 de junio de 2016.
Que el ciudadano demandado, pese a que feneció el lapso para entregar el inmueble, sin embargo, hasta la fecha no ha cumplido con ello, motivo por el cual su representada intenta la presente demanda de desalojo conforme a lo previsto en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En el capítulo referido a los “PEDIMENTOS”, la parte actora solicitó que el ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA convenga o, en su defecto, a ello sea condenado:
Primero, “[e]n [d]esalojar el inmueble objeto del arrendamiento, identificado como: local destinado a actividad comercial, distinguido con el número y letra P-24, ubicado en el Nivel 4 Plaza, del Centro Comercial El Valle, situado éste en la Avenida Intercomuinal (sic) El Valle, frente a la Plaza Bolívar y a la Iglesia el Valle, jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital en las mismas buenas condiciones en que el mismo le fue arrendado, libre de personas y bienes”.
Segundo, “[e]n [p]agar de conformidad con lo previsto en el numeral 3 del artículo 22 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial (sic), contado a partir del día diecisiete (17) de junio de 2016, una penalidad equivalente al precio del día del Último canon de arrendamiento establecido durante la vigencia del contrato, más un adicional del cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, por cada mes de retraso en la entrega del inmueble. Esta penalidad asciende a la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs 559,oo) diarios, tomando como base de calculo (sic) el monto de ONCE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs 11.200,oo), monto éste correspondiente al último canon de arrendamiento pactado por las partes, y que se mantuvo vigente durante la finalizada Prorroga (sic) Legal.”.
Tercero, en pagar las costas que origine el presente juicio.
II
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En el escrito de contestación a la demanda, se alegó lo siguiente:
Que el ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA “ciertamente [tiene] el carácter de Arrendatario en el Local comercial suficientemente identificado en el libelo de demanda, el cual mantengo en excelentes condiciones de cuidado y uso, donde funciona una peluquería, punto de comercio que le da una mayor plusvalía al local y no en su detrimento, igualmente es de importancia tomar en cuenta el aporte social que produce esta actividad mercantil, como lo es que del mismo dependen la subsistencia de la familia de ocho (8) mujeres trabajadoras, que es un hecho innegable que tiene que estar por encima de los intereses de las partes.”.
Que estamos en presencia de una acción de terminación del contrato tomada por la Arrendadora como consecuencia del desacuerdo entre las partes para continuar cancelando un nuevo canon de arrendamiento, el cual no cumplía con los parámetros establecidos para ello, pues, “no contaba con la notificación, supervisión y aprobación del organismo competente para hacerlo…”.
Que “el contrato de arrendamiento del local comercial, debió ser elaborado por escrito y autenticado ante una Notaría Pública, con una duración mínima de un (1) año debiendo expresar las condiciones físicas del inmueble a ser arrendado y de la edificación donde se encuentre; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento; la modalidad de cálculo utilizada; y las obligaciones de las partes (arrendador y arrendatario). Procedimiento que no se cumplió.” (Subrayado de la cita).
Que el canon de arrendamiento debió ser pactado de común acuerdo entre la arrendadora y el arrendatario, mediante cualquiera de los 3 métodos que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial consagra; y que en caso de existir desacuerdo o controversia frente a su fijación, era necesario que interviniera la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos.
Que el pago del canon también debía ajustarse a lo previsto en el referido Decreto, en cuanto a que éste se verificará mediante depósito en cuenta bancaria, “por la cantidad y oportunidad fijada en el contrato”, “debiéndose entregar al arrendatario una factura legal en la que se indique el monto, concepto del pago e indicación del período correspondiente, la cual debe cumplir con las formalidades fiscales y se le debe adiciona (sic) el IVA (…). Procedimiento que no se cumplió.” (Subrayado de la cita).
Por todo lo anteriormente expuesto, el demandado rechaza “la demanda por estar inmersa en incumplimiento de los requisitos estipulados por la Ley y actos administrativos por ante la SUNDDE, órgano rector en la materia, por el contrario se procede a solicitar el desalojo por la vía judicial evadiendo las sanciones establecidas en la Ley. Solicito se desestime el desalojo que se pretende hacer valer en juicio y no proceda en consecuencia por incumplimiento de la parte actora en sus obligaciones contractuales en el contrato de Arrendamiento en cuestión.”.
III
MOTIVACIÓN
Sustanciado en su totalidad el proceso, corresponde a este Tribunal extender por escrito los motivos de hecho y de derecho de la sentencia definitiva dictada en la presente causa, lo cual pasará a realizar en los siguientes términos:
El presente juicio tiene por objeto la pretensión de desalojo planteada por la ciudadana RAIZA FÁTIMA SÁNCHEZ DE LARA, parte actora, contra el ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA, parte demandada, a quien se solicita la entrega del inmueble constituido por un local destinado a actividad comercial distinguido con el número y letra P-24, ubicado en el Nivel 4 Plaza, del Centro Comercial El Valle, frente a la Plaza Bolívar y a la Iglesia El Valle, jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital; petición de desalojo que se sustenta en el artículo 40, literal g, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:
“Son causales de desalojo:
(…Omissis…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”.
De este modo, el alegato fundamental de la parte actora para fundamentar el desalojo estriba en que el plazo del contrato, incluyendo su prórroga, ya culminó, y, por lo tanto, la parte demandada debe entregar el inmueble libre de bienes y personas, a tenor de lo establecido en la normativa previamente transcrita.
Junto a esta pretensión de desalojo, la parte actora solicita el pago de sumas de dinero por concepto de indemnización, basando esta solicitud en el artículo 22, numeral 3, del Decreto antes mencionado.
La parte demandada, en su defensa, señaló primeramente que si bien respeta el derecho de propiedad de la parte actora sobre el inmueble objeto de litigio, no obstante, pidió a este Tribunal tomar en consideración que, en la actualidad, en dicho inmueble se presta una actividad comercial que beneficia a un grupo de trabajadoras, hecho éste que “tiene que estar por encima de los intereses de las partes.”.
También alegó la parte demandada que la arrendadora, hoy parte demandante, incumplió el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a propósito de diversas normas que regulan la formación del contrato de arrendamiento comercial, de modo que, en vista de estos incumplimientos, solicita que sea desestimada la pretensión de desalojo.
Planteada en los términos señalados la controversia entre las partes, y con el fin de pronunciarse sobre la misma, este Tribunal, como punto de partida, examinará de seguidas los medios probatorios que fueron incorporados en la causa y, en ese sentido, se advierte que la parte actora introdujo a la causa, junto al libelo de demanda, los siguientes elementos:
1) Copia simple del contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana hoy demandante, RAIZA FÁTIMA SÁNCHEZ DE LARA, y el ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA, el cual se celebró en fecha 17 de diciembre de 2010 por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, y por el que el segundo de los nombrados adquirió la posesión, en calidad de arrendatario, del inmueble objeto del presente litigio.
Esta documental, copia simple de un documento auténtico, se valora plenamente por cuanto no fue impugnada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en ella se observa el contrato originario que, según la parte actora, dio inicio a la relación contractual de arrendamiento sobre el bien inmueble, mantenida con el hoy demandado, que inició en fecha 17 de diciembre de 2010.
Dicha relación arrendaticia se extendió hasta el 17 de junio de 2015, de acuerdo a lo manifestado en su libelo de demanda por la parte actora, en el entendido que, a partir de esa fecha —es decir, el 17 de junio de 2015—, el demandado comenzó a gozar de la prórroga legal.
2) Solicitud de notificación auténtica y acta notarial —en original— que contiene su evacuación, esta última de fecha 13 de abril de 2015, mediante la cual se comunicó al hoy demandado, ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA, del inicio de la prórroga legal de 1 año, la cual comenzaría a transcurrir a partir del 17 de junio de 2015 y culminaría el 17 de junio de 2016.
Este Tribunal valora plenamente la notificación auténtica que se desprende de las documentales analizadas, por cuanto la misma no fue impugnada por el demandado en la oportunidad y la forma establecida en la ley.
Durante el lapso de promoción de pruebas, tanto la parte actora como la parte demandada consignaron sendos escritos de promoción; sin embargo, tales consignaciones se efectuaron extemporáneamente, esto es, fuera del lapso legal, y por ello, nada tiene que valorar el Tribunal al respecto.
De los elementos probatorios promovidos por la parte actora junto a la demanda, antes mencionados, se desprende, en lo que interesa al presente asunto, que la prórroga legal de 1 año (tiempo este calculado de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial) de la que gozó el ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA, finalizó el 17 de junio de 2016, por lo cual, a partir del día inmediatamente siguiente debía hacer entrega del inmueble objeto de la presente demanda. No obstante, dicha entrega no se verificó y esa circunstancia es la razón desencadenante del caso bajo examen.
En su defensa, como se advirtió, el referido ciudadano alegó que la arrendadora incumplió diversas normas del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que atañen al contrato de arrendamiento, y sostiene que por esta razón se debe desestimar la petición de desalojo. Para este Tribunal, los alegatos de incumplimiento al Decreto antes señalado no constituyen per se motivos suficientes para impedir que la acción de desalojo prospere, pues, a juicio de este Juzgador, la aparente situación de incumplimiento denunciada es un asunto que en su debido momento debió haber sido sometido a la consideración de las autoridades administrativas correspondientes, para que éstas, previo trámite, se pronunciaran al respecto y decidieran las medidas conducentes. Debido a que el demandado no efectuó estas denuncias o no sometió estos planteamientos en su oportunidad (esto es, al entrar en vigencia y durante el tiempo establecido en el Decreto), para este Tribunal deviene que convalidó tácitamente el estado legal en que se encontraba el contrato y la relación contractual en general, permitiendo que ésta continuara ordinariamente como venía desarrollándose.
Por otra parte, en lo que concierne al alegato del grupo de trabajadoras que laboran en el local y al supuesto interés predominante que su situación detenta frente al interés particular de la propietaria del inmueble en recuperar el inmueble, este Tribunal advierte que la causal de desalojo invocada por la parte actora involucra el cumplimiento de una norma legal que no puede ser relajado por el argumento indicado, pues ello equivaldría a dejar en un limbo jurídico, sin cobertura legal y constitucional, en franca violación de la tutela judicial efectiva, al derecho subjetivo que le asiste a la parte actora, quien ha cumplido los extremos legales para ver satisfecho dicho derecho.
Particularmente, el Tribunal debe destacar que la parte actora fue diligente cuando comunicó el plazo legalmente establecido que le restaba al demandado en mantener la posesión del inmueble, y este hecho induce a considerar que aquel ha debido tomar las previsiones necesarias con cualesquiera empleadas o dependientes bajo su cargo, frente a la eventual e inminente entrega del inmueble. La no procuración de estas gestiones y, por ende, la existencia presente de las trabajadoras en el local, insiste este Tribunal, no puede erigirse en una circunstancia que obstaculice la procedencia del desalojo invocado, pues, obviamente, no se puede permitir que circunstancias como esas se empleen para maniatar el sistema legal y dejar desprotegido, como se señaló, el derecho subjetivo del justiciable, tutelado por una norma legal, que en este caso particular pretende el desalojo, quien, se reitera, ha sido diligente en el cumplimiento de los extremos legales.
De este modo, siendo que, en atención a los elementos que constan a los autos, a la parte demandada, de conformidad con el contrato y la prórroga otorgada, le corresponde entregar el inmueble, y por cuanto hasta la fecha no ha cumplido con dicha obligación, este Tribunal estima procedente la causal de desalojo invocada, establecida en el artículo 40, literal g, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
En cuanto a la indemnización que solicita la parte actora, basada en el artículo 22, numeral 3, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pidiendo que se condene al demandado a pagar, “contado a partir del día diecisiete (17) de junio de 2016, una penalidad equivalente al precio del día del Último canon de arrendamiento establecido durante la vigencia del contrato, más un adicional del cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, por cada mes de retraso en la entrega del inmueble. Esta penalidad asciende a la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs 559,oo) diarios, tomando como base de calculo (sic) el monto de ONCE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs 11.200,oo), monto éste correspondiente al último canon de arrendamiento pactado por las partes, y que se mantuvo vigente durante la finalizada Prorroga (sic) Legal”; el Tribunal advierte que, la mencionada normativa tomada como base legal para esta solicitud, establece lo siguiente:
“Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera:
(…Omissis…)
3. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley.”.
Constatado como ha sido que el arrendatario y hoy demandado, ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA, no entregó el inmueble pese al término de la relación contractual, finalizada el 17 de junio de 2016, resulta procedente, en consecuencia, el derecho del arrendador a percibir por cada día transcurrido, el monto que se establece en la norma transcrita. Para efectuar el cálculo correspondiente, el Tribunal observa que la parte actora alegó que el último canon establecido en la relación contractual fue de Bs. 11.200,oo, suma ésta que no fue refutada ni probada en contrario por la parte demandada, por lo cual se tiene como aceptada. Así se declara.
Así, a esta suma (Bs. 11.200,oo) corresponde extraerle el importe diario (el cual es de Bs. 373,33) y agregarle al mismo el 50% adicional (Bs. 186) que establece el artículo 22, numeral 3, antes citado, lo cual arroja un monto total de Bs. 559 diarios. Este monto abarcará todos los días que transcurrieron desde el 18 de junio de 2016, día siguiente al de la finalización de la prórroga legal, hasta la fecha de restitución definitiva del inmueble. Así se decide.
Por los motivos que anteceden, este Tribunal declara CON LUGAR la presente demanda. Así se establece.
IV
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, presentada por la ciudadana RAIZA FÁTIMA SÁNCHEZ DE LARA, antes identificada, contra el ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA, también identificado previamente. En consecuencia:
1.- Se CONDENA al demandado a entregar a la parte actora el local comercial distinguido con el número y letra P-24, ubicado en el Nivel 4 Plaza, del Centro Comercial El Valle, frente a la Plaza Bolívar y a la Iglesia El Valle, jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.
2.- Se CONDENA al demandado a pagar la cantidad de Bs. 559 diarios, durante todos los días que transcurrieron desde el 18 de junio de 2016 hasta la restitución definitiva del inmueble que se ordenará mediante auto que declare definitivamente firme la presente sentencia.
Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada, en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de noviembre de 2017.
El Juez,
LEONARDO ENRIQUE JIMÉNEZ ISEA
La Secretaria,
ABG. WINEISKA DELGADO PARRA
En esta misma fecha, 20 de noviembre de 2017, siendo las 9:18 a.m., se registró y publicó la anterior decisión.
La Secretaria
ABG. WINEISKA DELGADO PARRA
